大慶市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告

1、大慶市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告2007年8月30日城市簡述：大慶市于1979年建市，目前有 5區(qū)4縣，主要區(qū)是薩爾圖區(qū)和讓胡路區(qū)。大慶是一個奇怪的城市，除了有豐富資源，還有奇怪的組織架構一一市政府、石油管理局和石油公司，據(jù)了解該三個實體是誰都不服誰的，原因狠簡單，政府認為我是政府（可以說政府是最窮的），管局認為他是最原始的管理者（直屬國務院和中油），油公司是最富有的。、大慶市概括城巾市區(qū)人口 城巾人口GDP社會消 費品零 售總額人均可支 配收入財政收 入高校 數(shù)量在校生數(shù) 量大慶125萬（270 萬）1620億元252億 元14791元60億元4所5.4萬人增長率6.66 %010.5%16.3%8.

2、3%24.2%大慶市是一個典型的資源型產(chǎn)業(yè)城市，以石油天然氣化工依托宏偉、興化、藍星等專業(yè)園區(qū)，培育壯大乙烯深加工、丙烯深加工、甲醇、化學肥料等產(chǎn)業(yè)集群。同時兼顧農(nóng)產(chǎn)品加工、機械制造、紡織皮革業(yè)、電子信息業(yè)等產(chǎn)業(yè)。由于石油是不可再生資源，大慶油田經(jīng)過半個世紀的粗放型開采，石油資源已經(jīng)逐漸減少。市政府也在積極尋找新的發(fā)展空間，逐步把大慶轉(zhuǎn)變成商貿(mào)型城市，因此政府也加大對外招商引資力度。二、大慶市商圈分析商圈簡介：大慶市的行政區(qū)劃非常像臺州市的城市格局，但是商業(yè)特征和產(chǎn)業(yè)格局沒有臺州那么鮮明。大慶市商業(yè) 的核心區(qū)域有二薩爾圖區(qū)和讓胡路區(qū)，其中薩爾圖區(qū)有兩個商圈會戰(zhàn)商圈和新村商圈，而讓胡路區(qū)的商業(yè)核

3、心區(qū)域就是大慶商廈商圈；從會戰(zhàn)商圈到新村商圈10公里，從會戰(zhàn)商圈到讓胡路大慶商廈商圈15公里，因此會戰(zhàn)商圈是溝通其余兩大東西商圈的中轉(zhuǎn)站。1、薩爾圖區(qū)的會戰(zhàn)商圈會戰(zhàn)商圈是大慶市最傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)域，其中會戰(zhàn)大街是其核心商業(yè)街區(qū)，目前在經(jīng)營的商場有大慶百貨大樓，是大慶市銷售額最高的商場，年銷售額據(jù)說有11億，主要針對待的消費人群是中低檔群體，而且有專車接送，大慶市民習慣于在此消費；其余的商場有東方服飾廣場、德威電腦城、冠群家具廣場、正大鞋城、力 佳廣場一一永豐號商場、各手機通訊專賣店以及大慶小商品集散地。由于該區(qū)有大慶火車站和客運站，而且大慶市政府為了體現(xiàn)會戰(zhàn)大街的商業(yè)地位而大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)，計劃

4、于6月20日開始，對會戰(zhàn)大街（目前會戰(zhàn)大街是由北向南單行線，經(jīng)改造以后是單向4車道，大慶市市政府希望打造大慶的“王府井”）以及邊上的街區(qū)進行改造升級，總投資額在1.2億元,.于2007年9月份完工。由于2007年大慶要申.請全國衛(wèi)生城市，.目前政府從上到下全力應付創(chuàng)衛(wèi)工作?優(yōu)勢：傳統(tǒng)商圈，消費者的聚集地；大慶火車總站和汽車總站，交通便利，下面縣市都往此聚散。劣勢：商圈較小，經(jīng)營的品類檔次相對低；由于是富有石油區(qū)域，地上開發(fā)空間非常小，未來的發(fā)展空間 也很小，只能在原有的基礎上進行改造升級。2、薩爾圖區(qū)的新村商圈新村商圈是薩爾圖區(qū)另外商業(yè)核心區(qū)域，已經(jīng)發(fā)展了19年，主要的街區(qū)經(jīng)四街和緯六街，目前

5、在經(jīng)營的商場有：毅騰商都購物中心、沃爾瑪超市、東風百貨大樓、國美電器、大商集團一一新東風購物廣場、香榭麗購物中心（中低檔服飾廣場）以及哈爾濱中央商廈，該區(qū)域的商業(yè)氛圍非常濃厚。距此大約有1公里緯二路的新瑪特購物廣場是大慶目前最高檔的百貨商場。優(yōu)勢：市政府和薩爾圖區(qū)各單位所在地，各銀行支行的集中地；市政府重點打造商貿(mào)區(qū)域，商圈已經(jīng)比較成熟，新瑪特購物廣場和沃爾瑪超市的入住也可以說明這點問題；住宅聚集區(qū)和大學聚集區(qū)（哈爾 濱醫(yī)科大學、大慶石油學院和八一農(nóng)墾大學），大批的住宅項目隨處可見，而且樓盤面積也很大，消費力是可見一斑了；還有大慶薩爾圖機場的建設，距離新村也很近，預計2008年8月份交付使用;

6、劣勢：要是說新村商圈的劣勢，只能說交通相對弱（主要是指沒有火車站點），外地縣市的一般居民不會到其消費。3、讓胡路區(qū)的大慶商廈商圈大慶商廈商圈 是區(qū)域商圈，目前的在此經(jīng)營的商場有：昆侖家電、大慶商廈以及大慶油田商貿(mào)中心。由于 商圈之間的距離比較元，因此像大慶商廈商圈的消費大部分局限于讓胡路區(qū)的居民，輻射范圍相對狹小。優(yōu)勢：石油管理局和石油公司的所在地，這兩個單位的職工據(jù)說有20萬，相對大慶市來說是比較富裕的一族，一般的員工5 6萬/年薪。劣勢：暫無4、IT商圈大慶市的IT商圈其實就是會戰(zhàn)大街的會戰(zhàn)樓商圈，主要以德威電腦城為核心，其余區(qū)塊的電腦城都是小打 小鬧一一九天電腦城、昆侖家電，沒有形成很好

7、的氣候。三、大慶市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)簡述：由于大慶特殊的產(chǎn)業(yè)背景造就其商業(yè)的分布格局，大慶的商業(yè)地產(chǎn)的大量開發(fā)是從2000年開始，大型的商業(yè)項目拔地而起，新瑪特購物中心、香榭麗購物中心、毅騰商都購物中心、東風百貨大樓、新東風購 物廣場、力佳廣場等在近幾年陸續(xù)開發(fā)營業(yè)，極大的豐富的居民的消費場所，同時也加劇的商業(yè)市場的競爭。自從大連的大商集團 2001年進入大慶市場，整體收購了大慶市的商業(yè)龍頭一一百大集團，成為大慶市商業(yè)巨無霸，商 業(yè)競爭同時給百姓帶來了眾多的實惠。1、由于大慶市的特殊的產(chǎn)業(yè)背景，十地的開發(fā)有其特殊性：石油的特殊生長的地質(zhì)條件，使得大慶的土地開發(fā)原則是“地下服從地上”，特別是石

8、油區(qū)域（會戰(zhàn)商圈，是大慶市目前的富有區(qū)，因此會戰(zhàn)商圈的發(fā)展一直受到地 下石油的影響），地產(chǎn)的開發(fā)是很受限制的，但是由于歷史傳統(tǒng)因素（特別是大慶火車站和客運站），該商圈再大慶的地位還是非常牢固的；新村商圈的石油量很少，因此可以大量開發(fā)，未來也是市政府重點打造的核心區(qū)域；2、大慶市政府允許帶租約的產(chǎn)權式商鋪分割銷售。大慶市最早進行的產(chǎn)權式商鋪是1998年金田商場，是分割銷售的產(chǎn)權式商鋪，而且銷售價格據(jù)了解還是相當高。但是正真的帶租約的產(chǎn)權式商鋪銷售是2004年進行銷售的富臣家居，開發(fā)商提供 5年返租，每年7%前三年一次性返還，4-5年逐年返租模式，而且還保證回購；還有 新村商圈新瑪特購物中心邊上的

9、聚豪國際名店廣場和力佳廣場；3、目前再開發(fā)的大型商業(yè)項目很少，商業(yè)的價值還未完全挖掘：由于大慶市經(jīng)過前兩三年的開發(fā)，大型的商業(yè)項目基本已經(jīng)收兵，也已經(jīng)開業(yè)基本維持經(jīng)營。目前開發(fā)都是住宅項目，基本以沿街商鋪為主，商鋪的價格是還很低，即使是商業(yè)核心區(qū)域目前可以調(diào)研到的沿街商鋪的價格也只有1500020000元/平米，中等地段的只有10000元/平米左右，一般只有 6000 7000元/平米不等；4、帶租約產(chǎn)權式商鋪的返租模式：提供5年每年7%的返租回報，大部分都是前3年一次性返還，其余年份按年返還，但是正真得到實施的卻不多，其中聚豪國際名店國際廣場就是賣了一年多，到目前為止還是沒有結果，同時也停止

10、銷售；5、投資者分析：帶租約產(chǎn)權式商鋪當時在大慶算是是新牛的投資模式，由于分割的面積小，總額總從5萬開始，比較受投資者歡迎，投資者很多絕大部分是大慶市本地，很多是石油公司的職工和小老板等等。目名稱地址商業(yè)面積價格返租情況備注彖國際店廣場新瑪特西側(cè)3力TF米1F: 1.2 萬2F: 0.9 萬3F: 0.65 萬4F: 0.5 萬提供5年每年7%固定回報， 前3年一次性返還，以后逐年 返還目前已經(jīng)停止銷售，而且沒有明確的開業(yè)時間。銷售率80%臣家居世紀大道（靠近會戰(zhàn)西街）2力TF米1F: 1.2 萬2F: 0.8 萬3F: 0.6 萬提供5年每年7%固定回報，第一年一次性返還，以后逐年返還經(jīng)營家

11、居，目前經(jīng)營還 算穩(wěn)定。寶商都萬鋒路5力TF米1-2F: 3300提供二年返祖，A年100元/ 平米.年，平均匯報在3%;第 23年保底是100元/平米. 年，多余的租金收入平均分配 給小業(yè)主。并承諾 5年后原價 回購商場是聯(lián)體銷售，可包 租也可以不包租，目前 銷售率40%,并不是很 好。榭麗購中心緯七路6力TF米1F: 1.3 萬2F: 0.8 萬2003年一期產(chǎn)權分割銷售，沒有提供返租，95 %銷售完畢目前經(jīng)營服裝，已經(jīng)比較成熟和穩(wěn)定。但是地下一直沒動鷹國際新村世紀大道5000 平米8000 元億楊廣場讓胡路西十線15萬1-2F: 6000 元息建筑面積 200力平米，寧波開發(fā)商騰商都街商

12、鋪經(jīng)六街原東風中學舊址15. 5 萬（毅騰總經(jīng)營面積）0.84 1 萬/平米大型 MALL于2006年竣工，目前經(jīng)營人氣不足，一層沿街商鋪空置 50%耕步行角商鋪緯七路500平米30萬/年不售原經(jīng)營美容美發(fā)侖家電層商鋪西賓路與繁榮街交匯30-50 平米6-8萬/年不售經(jīng)營手機通訊設備只租不售光住苑鋪讓胡路西賓路135-165平米1F+2F :0.8 萬/平米新盤已銷售80%使用率50%圣歐洲沿街商）讓胡路西賓路200平米1F+2F:7 萬/年2000年時0.7萬/ W沿街部分全部營業(yè)無出租耕小區(qū)街商鋪緯七路180平米1F+2F:1.6 萬/平米租:10-13 萬/年位于香榭麗對面耕東側(cè)街商鋪經(jīng)

13、三街50平米2.8-3萬/年1.5萬/平米經(jīng)營狀況一般耕后身鋪40平米40平米售24萬租：1.3萬/年經(jīng)營狀況不佳，出兌出租居多緯七路20平米（主通1F: 8-13 萬/年經(jīng)營一般租金過高道）15平米（非主通道）2F: 4.5 萬/年對外出租，現(xiàn)空置15平米（主通道）2F: 7.5 萬/年轉(zhuǎn)租，現(xiàn)經(jīng)營中，狀況30-40 平 米（與主 通道相隔 幾個過 道）2F: 3萬/年經(jīng)營狀況一般三、家電和手機市場的分布根據(jù)對家電和手機市場的初步調(diào)研，了解了大慶市區(qū)的家電和手機的分布：1、會戰(zhàn)商圈：家電：國美電器（）和大商家電手機：沿會戰(zhàn)大街的門面房， 手機分布非常密集， 大大銷售五六十戶以及德威電腦城一層

14、的二手手機市場, 生意非?；鸨?。2、新村商圈：家電：國美電器（東風百貨，5600平米）、家電商場（新東風購物廣場，4000平米）和大商家電（新瑪特購物廣場）手機：龍宮商城和各街邊鋪3、讓胡路商圈:家電：據(jù)調(diào)研昆侖家電在大慶市總共有3家連鎖店，分別為讓胡路區(qū)的龍南總店（12000平米）、會戰(zhàn)大街店（7000平米）、新村店（3500平米），由于昆侖集團是油公司的第三產(chǎn)業(yè)公司，昆侖家電又是昆 侖集團的子公司，油公司的職工一般的家電消費都在昆侖家電消費；大慶商廈的家電。手機：分布各街鋪，沒有特別集中大慶市三大商圈手機、家電市場調(diào)研表格商圈賣場名稱賣場位置物業(yè)租金物業(yè)面積周邊環(huán)境圖區(qū)會 商圈國美電器會戰(zhàn)

15、大街4500平米薩爾圖會戰(zhàn) 東街昆侖家電會戰(zhàn)大街5號7000平米空置物業(yè)冠群家居廣場旁邊諾基亞 全尊店為200平方米大拓手機頭場會戰(zhàn)街區(qū)100萬/年225平方米華澳通訊會戰(zhàn)街區(qū)與大拓相鄰20萬/年20平方米售卡營業(yè)大廳會戰(zhàn)街區(qū)10萬/年130平方米南江通訊會戰(zhàn)大街天拓手機賣場旁10萬/年40平方米大拓手機配件柜 臺會戰(zhàn)大街大拓手機頭場內(nèi)3000元/月（親戚）8平方米新百大（白墻） 四樓家電手機賣 場會戰(zhàn)大街西街1、電腦及配件 占220平方米 2、手機占375 平方米（天扭丈 場）3、一層手機冏 場90平方米新村商 圈新東風購物廣場緯七路新4000平米家電、手機、 電腦耗材、數(shù) 碼東風百貨國美電

16、器（東風百貨一層）5500平方米左右新村冏圈毅騰購物中心聯(lián)通手機營業(yè)廳r200平方米新村冏圈新瑪特購物中心1、手機店200平方米2、數(shù)碼200平方米3、家電4087 平方米新村冏圈新支點凌志手機毅騰購物中心底層商鋪1100/天（含所啟費用）毅騰購物中 心一層商鋪龍宮一樓門巾龍宮一樓商鋪手機維修配 件銷售45萬/年25-30平方米龍宮商場路商圈昆侖家電底層商 鋪（手機）讓胡路與西賓路交匯68萬/年30-50平方米讓胡路商圈昆侖家電3c賣場 共三層（手機、 家電、電腦）讓胡路與西賓路交匯12000平方米讓胡路商圈四、大慶市選址分析和目標物業(yè)分析除了力佳廣場（基本放棄）、香榭麗購物中心還得繼續(xù)論證和

17、洽談條件、東安項目還在深入中。這幾天對大慶的摸底調(diào)研，在讓胡路又發(fā)現(xiàn)新的物業(yè)一一會展中心（位于昆侖家電西側(cè)，物業(yè)產(chǎn)權隸屬 大慶物資集團1-2層面積大約5000平米，目前用于會展用途，是否有合作的可能性還得繼續(xù)了解）和 地塊（位于昆侖家電南側(cè)，位置評估中等，地塊隸屬油公司下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司，詳細的想法還得深 入）。五、結論根據(jù)兩天天對大慶市的摸底調(diào)研，得下如下數(shù)據(jù)：1、 大慶市市區(qū)的住宅價格從2000 4000 元/平米不等，而且商品房的品質(zhì)從直覺來看，都是相當不錯，大的樓盤達到 200 萬平米，大慶市目前住宅的銷售整體情況不是非常理想，大慶市的湖泊比較多，開發(fā)商也多以這個為主題來提供產(chǎn)品的附

18、加值；2、 大慶目前的寫字樓不是很發(fā)達，價格在2700 元左右，而且在開發(fā)建設的不是很多。3、 資產(chǎn)店選址評估原則（ 3CMALL 形式介入）目標物業(yè)：東安改造項目根據(jù)市場調(diào)研，得出如下參考數(shù)據(jù)：由于項目處于新村商圈非常好的位置，但是根據(jù)經(jīng)營團隊的初步判斷經(jīng)營賣場的難度有點大，到底如何運作還得慎重考慮。建議在收購價格如下：毛 坯： 5500 6500 元/平米，極限承受6800 元/平米該收購價格適合各個商圈物業(yè)收購。建議購買的樓層為 1 2 層，比較符合大慶市消費者的購物習慣，大慶市不像東北其他城市居民不是很習慣地下消費。要是考慮地下一層 20000 平米，地下的價值可定還要下放，建議在 3000 4000 元/平米（與住宅價格持平） ；返租模式：提供 5 10 年平均每年7 8回報，可以考慮前1 3 年一次性返還，以后以季度或者半年返還給投資者；銷售價格：根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)的調(diào)研，義耕小區(qū)的底商的價格比原來