房地產(chǎn)項目策劃工作任務書

1、精品資料.為你而備第一階段 市場調(diào)研及項目定位第一部分：基礎資料研究一、宏觀市場分析圖表分析1）近3-5年供應市場分析：開工量-竣工量2）近3-5年需求市場分析：銷售量3）近3-5年平均售價及變化規(guī)律：供需比二、政策法律環(huán)境分析土地政策、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)開發(fā)相關政策等。三、區(qū)域市場分析1、項目所在區(qū)域市場簡述1）房地產(chǎn)市場形成、發(fā)展時間及未來三年的供需趨勢2）各檔次住宅在區(qū)域內(nèi)分布狀況3）購買人群變化2、區(qū)域市場在城市中的地位及發(fā)展趨勢3、競爭分析區(qū)域內(nèi)競爭項目分析開發(fā)商資源及經(jīng)驗、初步開發(fā)方向、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、開發(fā)進度、平均售價、競爭點等、客戶群、銷售狀況、銷售策略、合作單位四

2、、項目條件與地塊解析1、項目資源分析1）項目區(qū)位認知2）地形地貌、對外交通、項目規(guī)模3）項目擁有自然資源對項目的影響4）地塊指標5）地脈挖掘及賞析6）周邊生活機能（商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育休閑場所等相關的生活配套設施）綜合分析7）區(qū)域功能綜合分析及其發(fā)展的機會與面臨的問題2、地塊解析1）區(qū)內(nèi)地塊綜合評價2）區(qū)內(nèi)外自然資源的利用3）區(qū)內(nèi)地塊價值排序3、總結1） SWOT分析2）初步方向判斷五、類似區(qū)域相似項目案例研究（成功與失?。?、開發(fā)模式（總體定位與核心區(qū)）2、規(guī)劃模式（指標分配、功能構成及布局）3、產(chǎn)品模式（產(chǎn)品組合及演變模式）4、客戶構成（客戶來源及演變）5、資源利用6、與區(qū)域資源的價值聯(lián)

3、動7、成功關鍵驅動因素，失敗的教訓。8、相對本項目的可借鑒點第二部分 項目定位、發(fā)展戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展初步建議一、項目整體定位1、市場定位公司目標：市場的可能性關鍵問題是什么2、形象定位項目案名推薦項目推廣關鍵詞項目品牌的建立項目品牌的延伸企業(yè)品牌的營造鋪墊3、客戶定位1）客戶細分細分依據(jù)：年齡結構、家庭結構、支付能力（單價、總價）客戶群細分：首次或多次置業(yè)、無子女家庭、嬰兒家庭、單身貴族、有子女 家庭、有子女富裕家庭、有老人富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投資 客戶等2）目標客戶界定及其分布范圍主力客戶、輔助客戶、偶得客戶3）目標客戶需求分析 外部環(huán)境要素：自然資源、道路交通、治安情況、配

4、套物業(yè)、區(qū)位認知、 公共交通 內(nèi)部環(huán)境要素園林景觀、交通組織、小區(qū)配套、休閑設施、健身設施、服 務設施 產(chǎn)品要素建筑品質(zhì)、建筑密度、建筑形式、戶型面積、功能組合、設備設 施4、價格定位單價總價5、產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展初步建議差異化策略項目主題（設計主題）規(guī)劃方案設計建議（規(guī)劃指標、功能分區(qū)、各區(qū)物業(yè)配置建議）建筑形式、建筑品質(zhì)及外立面建議建筑平面布局及單層面積建議建筑核心筒排布及柱網(wǎng)分布建議建筑結構層高及樓層承重建議產(chǎn)品戶型配比組合建議戶型創(chuàng)新建議及增值建議建筑垂直動線及客梯數(shù)量建議公共區(qū)域裝修建議小區(qū)配套建議提升房屋舒適度及配套設施/設備的建議道路交通組織建議景觀方案設計建議產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境建議、項目發(fā)展戰(zhàn)略1、總體發(fā)展戰(zhàn)略項目開發(fā)周期項目開發(fā)節(jié)奏（根據(jù)市場發(fā)展趨勢）2、分期開發(fā)策略區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)次序區(qū)內(nèi)地塊開發(fā)節(jié)奏（組團）分期開發(fā)模式選擇（分期開發(fā)的產(chǎn)品組合）3、合作開發(fā)戰(zhàn)略三、經(jīng)濟評價1、項目總體經(jīng)濟效益評價2、項目開發(fā)成本測算3、項目現(xiàn)金流分析4