XXXX年7月沈陽房地產(chǎn)市場分析報(bào)告_18頁

1、2010年7月沈陽房地產(chǎn)市場分析報(bào)告第一章 商品房市場一、 商品房供應(yīng)量分析7月全市商品房供應(yīng)量為215萬平方米，環(huán)比上升34.38%。隨著沈城樓市進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售旺期，而且近期市場有一定的回暖跡象，所以各個(gè)開發(fā)商加大了推售力度，市場供應(yīng)量逐步放大。7月份商品房供應(yīng)套數(shù)為24013套，其中商品住宅供應(yīng)面積為193.25萬平方米，其供應(yīng)面積占當(dāng)月總供應(yīng)量的89.92%，商品住宅供應(yīng)套數(shù)為20340套。商業(yè)用房供應(yīng)面積為20.14萬平方米，其供應(yīng)面積占當(dāng)月總供應(yīng)量的9.37%，供應(yīng)套數(shù)為3078套。商品房供應(yīng)量走勢7月份全市商品房供應(yīng)量為215萬平方米，環(huán)比上升34.38%，供應(yīng)套數(shù)為24013，由

2、于09年下半年土地市場成交火爆，必將導(dǎo)致未來幾年新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，進(jìn)入10年第2季度以來，商品房供應(yīng)量逐步放大，特別是進(jìn)入5月份以來整體放量趨勢明顯，這主要是因?yàn)橐环矫鎮(zhèn)鹘y(tǒng)銷售旺季即將到來，很多開發(fā)商已經(jīng)著手打提前量，另一方面是為了減少房產(chǎn)新政將產(chǎn)生的不利影響，緩解下半年銷售壓力，開發(fā)商明顯加大了推售力度。本月各區(qū)供應(yīng)量分布情況本月新項(xiàng)目上市、新品加推依然集中，特別是像于洪區(qū)這樣樓盤大量聚集的區(qū)域，供應(yīng)量放大明顯，使得該區(qū)本月以27.1%位于各區(qū)供應(yīng)量之首。而其他傳統(tǒng)的主要供應(yīng)區(qū)域如：鐵西區(qū)、渾南新區(qū)表現(xiàn)相對平穩(wěn)，所占供應(yīng)比基本都在15%以上。各區(qū)域供應(yīng)量走勢從7月份各區(qū)域供應(yīng)量走勢來看，于洪區(qū)

3、供應(yīng)量在上月少許回落后，本月迅速攀升，放量明顯。而鐵西區(qū)自從今年3月份以來一直保持良好的上升態(tài)勢，本月繼續(xù)向上攀升，渾南新區(qū)雖然本月小幅回落，但是由于大渾南以及行政中心南移已經(jīng)確定，所以未來供應(yīng)量必將還會(huì)保持強(qiáng)勁的上升趨勢。各環(huán)線商品房供應(yīng)比例二至三環(huán)間以及三環(huán)外本月分別占沈城商品房供應(yīng)量的46.2%和28.3%，樓價(jià)持續(xù)攀升、土地稀缺、市場飽和這些都是導(dǎo)致目前市區(qū)商品房供應(yīng)量持續(xù)縮減的主要原因，而隨著目前城市外擴(kuò)的加速，各開發(fā)商越來越傾昧像二至三環(huán)間以及三環(huán)外這樣的土地儲(chǔ)備充足，價(jià)格相對適中的區(qū)域，使得目前該類區(qū)域內(nèi)大盤云集，區(qū)域供應(yīng)量不斷放大，目前已逐步成為沈城商品房供應(yīng)的主體。二、 商品

4、房成交分析商品房成交走勢分析7月份商品房共成交134.21萬平方米，環(huán)比上升12.9%，同比持平，成交14554套。從近三個(gè)月的成交量走勢來看，一直處于穩(wěn)步攀升階段，且環(huán)比一直維持上升態(tài)勢，而從本月成交同比呈現(xiàn)持平來看，目前市場確實(shí)存在逐步回暖的跡象。三、 供求關(guān)系分析本月供求比為1:0.62，由于09年土地市場成交火爆，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，導(dǎo)致10年必將有眾多新項(xiàng)目陸續(xù)面市，供應(yīng)量不斷放大，但與此同時(shí)進(jìn)入10年以來，國家多次針對房地產(chǎn)市場出臺(tái)打壓性新政，使得市場迅速轉(zhuǎn)淡，很難保持09年下半年開始的火爆走勢，雖然近期市場成交情況逐步好轉(zhuǎn)，且呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，但是與目前快速放量的供應(yīng)量相比，供求關(guān)系

5、整體還是呈現(xiàn)供大于求的局面。四、 各環(huán)線商品房成交比例本月商品房成交面積主要集中在二至三環(huán)間，區(qū)域成交量所占全市成交比的43%，因?yàn)樵搮^(qū)間是目前沈城在售樓盤最為集中的區(qū)域，并且相對于二環(huán)內(nèi)的樓盤，該區(qū)間的樓盤價(jià)格相對適中，可選性強(qiáng)，性價(jià)比高，所以該區(qū)域成交量明顯高于其他區(qū)間。第二章 商品住宅市場一、商品住宅供應(yīng)量分析商品住宅供應(yīng)量走勢7月商品住宅的供應(yīng)量為193.25萬平，環(huán)比上升31.16%，同比上升252.58%，商品住宅供應(yīng)套數(shù)為20340套。雖然進(jìn)入10年的第一個(gè)季度，受沈城地產(chǎn)傳統(tǒng)冬歇期以及不斷出臺(tái)的利空政策影響，商品住宅供應(yīng)量相比09年第四季度縮量明顯，但09年土地市場大幅放量，開

6、發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，成交活躍，這些必然導(dǎo)致未來短時(shí)間內(nèi)涌現(xiàn)大量新項(xiàng)目，所以進(jìn)入10年二季度，隨著各個(gè)新項(xiàng)目陸續(xù)開工建設(shè)，商品住宅供應(yīng)量明顯攀升，特別是進(jìn)入5月份以來，隨著傳統(tǒng)的銷售旺季的臨近，加上各個(gè)開發(fā)商為了搶在房產(chǎn)新政在沈城產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響前，加快存量去化，所以近期商品住宅供應(yīng)量走勢一直保持著強(qiáng)勁的攀升態(tài)勢。本月各區(qū)供應(yīng)量分布情況7月沈城新項(xiàng)目上市、加推相對集中，尤其以中大盤項(xiàng)目相對集中的于洪區(qū)表現(xiàn)最為突出，比如保利上林灣二期、銀億萬萬城二期、宏發(fā)英里這些區(qū)域典型項(xiàng)目都選擇在7月份或是加推或是新品認(rèn)籌， 28.5%的區(qū)域供應(yīng)量所占比使得該區(qū)位于7月全市十區(qū)之首，而其他傳統(tǒng)的商品住宅主要供應(yīng)區(qū)域如

7、：鐵西區(qū)、渾南新區(qū)表現(xiàn)相對平穩(wěn)，所占供應(yīng)比基本都在15%以上。各環(huán)線商品住宅供應(yīng)走勢二至三環(huán)間的供應(yīng)量持續(xù)攀升，上升趨勢明顯高于其他區(qū)間，區(qū)間內(nèi)商品住宅供應(yīng)量最為集中。而三環(huán)外這一區(qū)域，大盤最為集中，供應(yīng)量正在呈現(xiàn)快速放大的態(tài)勢。城市外擴(kuò)、市區(qū)樓市飽和與樓價(jià)持續(xù)攀升、近遠(yuǎn)郊土地儲(chǔ)備豐富價(jià)格相對低廉等因素都是導(dǎo)致目前二至三環(huán)間、三環(huán)外這些區(qū)域供應(yīng)量不斷放大的主因。二、商品住宅戶均面積分析7月商品住宅的戶均面積為95.01平米，環(huán)比下降3.3%。目前市場上以投資性為主體的純小戶型住宅、公寓產(chǎn)品，目前市場銷售情況略有好轉(zhuǎn)，但是新政影響依然較大。市場需求主體還是以自住型為主導(dǎo)的剛性需求客群為主。三、商

8、品住宅成交量分析本月商品住宅的成交量為109.5萬平米，環(huán)比上升7.31%，同比下降5.76%，成交12221套；隨著供應(yīng)量的持續(xù)放大，待售房源不斷增多，雖然新政影響?yīng)q在，但是對于目前以剛性需求為主導(dǎo)的沈城樓市，成交量還是有進(jìn)一步放大的空間，而且從本月同比情況來看，雖然小幅下挫，但是目前市場成交情況已經(jīng)基本恢復(fù)到09年同期水平，市場回暖跡象明顯。四、供求關(guān)系分析7月份供求比為1：0.57，由于09年土地市場的大幅放量，使得近期市場供應(yīng)量不斷加大，雖然成交量也相應(yīng)有所提升，但是與供應(yīng)量近期的快速放量相比，需求明顯無法與供應(yīng)量同步，所以目前商品住宅整體呈現(xiàn)供大于求的局面。五、各區(qū)商品住宅成交情況分

9、析7月份商品住宅成交量以鐵西區(qū)居首，占整體成交量的27%，其次為于洪區(qū)以及東陵區(qū)，從本月成交量前三位區(qū)域來看，均為目前沈城樓市最為集中的區(qū)域。由于目前市場需求的主體還是以自住為目的的剛性需求者為主，而這部分人群對于區(qū)域配套、交通等生活基礎(chǔ)設(shè)施十分看重，而鐵西區(qū)在基礎(chǔ)配套設(shè)施方面十分完善，所以也是目前商品住宅市場需求的主體區(qū)域之一。第三章 商業(yè)市場一、 供應(yīng)量分析本月商業(yè)用房供應(yīng)面積為20.14萬平方米，供應(yīng)套數(shù)為3078套。從目前商業(yè)市場整體供應(yīng)趨勢來看，市場走勢相對平穩(wěn)，并且隨著進(jìn)入銷售旺季，整體供應(yīng)趨勢放量明顯。由于商業(yè)市場所受房產(chǎn)新政影響十分有限，加上去年商業(yè)用地成交相對較多，使得沈城商

10、業(yè)市場未來供應(yīng)必將持續(xù)攀升。二、 成交量分析本月商業(yè)用房成交24.72萬平方米，環(huán)比上升89.43%，同比上升70.37%，本月同環(huán)比均呈現(xiàn)大幅遞增趨勢，隨著供應(yīng)量不斷放大，成交量也呈現(xiàn)快速上升趨勢，商業(yè)用房市場表現(xiàn)活躍，目前政策上的不利影響，主要還是體現(xiàn)在商品住宅市場，對于商業(yè)市場影響甚微。三、 供求關(guān)系分析本月商業(yè)市場供求比為1:1.23，市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，隨著沈城市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)突出的收益性越來越明顯，對于商業(yè)地產(chǎn)的需求不斷放大，特別是目前商品住宅市場對于投資、投機(jī)方式的政策打壓，使得許多投資客把注意力快速轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)市場，導(dǎo)致目前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺的局

11、面。第四章 土地市場一、 土地供應(yīng)分析1、土地供應(yīng)走勢分析本月共有45宗土地推出，土地供應(yīng)面積為127萬平,土地供應(yīng)量環(huán)比下降45.44%,與去年同期相比下降59.62%。本月土地供應(yīng)量下滑幅度較大，市場需求決定市場供應(yīng)，目前各開發(fā)商手中土地儲(chǔ)備量已基本飽和，尤其是大牌開發(fā)商在09年底拿了不少土地，因此市場需求有所回縮，土地供應(yīng)也隨之減少；并且國家政策的影響也是土地供應(yīng)減少的原因。但整體看來土地市場處于健康發(fā)展階段。其中居住用地本月推出15宗，供應(yīng)總量為53.85萬平，環(huán)比下降18.67%。2、本月各物業(yè)用途土地供應(yīng)情況本月土地供應(yīng)量仍以工業(yè)用地為主，共23宗，供應(yīng)量所占比例超過了50%。居住

12、用地本月的比重有所回升，推出15宗土地，所占比例為34%。商業(yè)用地推出6宗，其他用地1宗。3、各區(qū)域本月土地供應(yīng)情況本月土地供應(yīng)量主要來源于鐵西區(qū)和沈北新區(qū)，另外還有于洪區(qū)和皇姑區(qū)有少量的土地，可見本月的土地供應(yīng)主要集中在二環(huán)外的區(qū)域，隨著城市發(fā)展規(guī)劃的外擴(kuò)和市內(nèi)土地資源的稀缺，未來土地供應(yīng)也正逐漸外延。鐵西區(qū)和沈北新區(qū)的土地供應(yīng)主要為工業(yè)用地。4、本月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)分析本月供應(yīng)量仍以1-5萬平米的中小型地塊為主，所占比例達(dá)62%，一是由于土地資源有限，大規(guī)模的土地已經(jīng)很少見，另外也是受國家政策的影響以防止地王的產(chǎn)生，而把地塊分割推出。此外，5-10萬平米的地圖供應(yīng)量占比重為27%。二、 土

13、地成交分析2、土地成交走勢分析本月土地成交量有所回升，但成交宗數(shù)下降，共成交33宗土地，188.96萬平。居住用地的成交量與上月相比差距不大，成交量仍以工業(yè)用地為主。進(jìn)入下半年，09年成交的土地產(chǎn)品均已上市，市場目前供應(yīng)量大增，而消化量較少，使得資金不能很快的回?cái)n，開發(fā)商手中沒有多余資金供應(yīng)多余土地，尤其是去年拿地較多的大牌開發(fā)商，但小型的開發(fā)企業(yè)卻可以借此時(shí)機(jī)以較低的價(jià)格購置土地。各物業(yè)用途土地成交量走勢分析本月工業(yè)用地和居住用地的成交量均有所增加，但居住用地上升幅度不大，商業(yè)用地變化甚微。從整體來看，10年上半年的土地成交市場以工業(yè)用地是主角且波動(dòng)較大，居住用地一直處于較平穩(wěn)的狀態(tài)，而商業(yè)

14、用地變化不大，成交量一直較少。3、本月成交土地物業(yè)形態(tài)分析本月成交土地各物業(yè)形態(tài)的比例依然沒有變化，仍以工業(yè)用地為主，且所占比例超過50%，其次是居住用地，所占比例為21%，而商業(yè)用地僅為6%。4、各區(qū)域成交情況分析各區(qū)域土地成交比例沈北新區(qū)成交土地所占比重為62%，大東區(qū)的成交土地比重為20%，于洪區(qū)所占比重為13%，而鐵西區(qū)成交土地的比重僅占3%，市內(nèi)土地稀少也很緊缺，而城市近郊土地資源豐富，因此成交土地較集中在二、三環(huán)附近。各區(qū)域土地成交走勢本月鐵西區(qū)成交量下滑，而沈北新區(qū)成交量在本月回升。10年上半年鐵西區(qū)和沈北新區(qū)土地成交量波動(dòng)較大，其他區(qū)域成交量較小，因此起伏不明顯。5、成交土地可

15、建面積分析7月成交土地可建面積為272.95萬平，居住土地的可見面積為132.46萬平，本月土地成交量上升因此可建面積也隨之上升?？傮w來看10年上半年可建面積走勢較平穩(wěn)。6、土地成交金額分析盡管近幾個(gè)月土地成交以工業(yè)用地為主，但由于工業(yè)用地的成交價(jià)格偏低，因此其成交總價(jià)不高，從成交走勢來看，工業(yè)用地的成交金額變化不大，而居住用地的成交金額卻一直在上下波動(dòng)，這主要是由于居住用地的成交金額受區(qū)位的影響較大，不同區(qū)域的成交價(jià)格差距也較大。本月各區(qū)域成交總價(jià)本月成交土地總金額最多的為沈北新區(qū)，其次是于洪區(qū)和大東區(qū)；和平區(qū)，沈河區(qū)和鐵西區(qū)土地成交量較少，其他區(qū)域均沒有土地成交。沈北新區(qū)地幅遼闊，土地資源豐富，且地價(jià)偏低，也是近幾年的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，因此成交土地也多集中在本區(qū)域。各區(qū)域成交總價(jià)走勢從各區(qū)成交金額走勢來看，各區(qū)域的走勢均無規(guī)律可循，起伏不定，但與去年年底相比波動(dòng)較小，金額較低。上半年的土地市場處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。7、樓板價(jià)成交分析各物業(yè)用途土地樓板價(jià)走勢