物業(yè)管理風險防控分類

1、物業(yè)管理風險防控分類標準彳匕文件發(fā)布號：（9456 EUATWK-MWUB-WUNN - INNUL - DDQTY KII物業(yè)管理風險防控分類物業(yè)管理風險較多。為了便于研究和制定不同的對策，將物 業(yè)管理風險進行了分類。1 .按風險產(chǎn)生的原因劃分，物業(yè)管理風險可分為自然風 險、社會風險自然風險所謂自然風險系指由于物理和實質危險因素所導致財產(chǎn)毀 損的風險，例如水災、火災、地震等。自然風險是不以物業(yè)管 理企業(yè)的意志為轉移的，是處在自然狀況和客觀條件下的風 險。(2 )社會風險社會風險系指由于個人行為的反?；虿豢深A料的集體行動 所造成的風險。例如盜竊、搶劫、等。社會風險的發(fā)生將給物業(yè) 管理企業(yè)服務范

2、圍內(nèi)的業(yè)主或住戶(使用人)造成人身損害、財產(chǎn) 損失。這類風險造成的影響面極大，也是物業(yè)管理企業(yè)最為關注 的。2 .按照風險的變化程度來劃分，物業(yè)管理風險可以分為靜 態(tài)風險、動態(tài)風險靜態(tài)風險靜態(tài)風險系指由于自然力量的不規(guī)則變動或由于個人錯誤 所導致的風險。這種風險將使物業(yè)管理企業(yè)在管理服務過程中遭 遇危險事故(地震、火災、車禍等)發(fā)生的結果，它只有損失的機 會而無獲利的機會，通常會使物業(yè)管理企業(yè)遭受財產(chǎn)、人身及責 任上的損失，有的稱之純粹風險。靜態(tài)風險一般有：企業(yè)財產(chǎn)損 失風險、員工傷亡損失風險、法律責任或契約行為損失風險、員 工犯罪損失風險、企業(yè)間接損失風險。(2 )動態(tài)風險動態(tài)風險系指由于經(jīng)

3、濟、社會、政治等環(huán)境以及人類的技術、 組織等變動而產(chǎn)生的風險。例如：物業(yè)管理企業(yè)服務流程 再造， 國家頒布的服務質量標準和收費指導價，以及國家機關法律的頒 布等。這種風險將使物業(yè)管理在管理服務過程中遭遇事故發(fā)生的 結果，除了使企業(yè)有損失的機會，同時也存在獲利的機會。所以 動態(tài)風險屬于投機風險。物業(yè)管理企業(yè)動態(tài)風險1般有：管理服 務風險、財務收支風險、服務創(chuàng)新風險、政治法律風險等。3 .按照風險形成的時間劃分，物業(yè)管理風險可分為早期介 入風險、前期管理風險、日常管理風險（D早期介入風險早期介入風險系指物業(yè)管理企業(yè)充當房地產(chǎn)前期可行性研 究或規(guī)劃設計、施工等階段的顧問工作所承擔的風險。早期介 入風

4、險主要包括介入的風險、項目接管的不確定帶來的風險、 專業(yè)咨詢的風險等。（2 ）前期物業(yè)管理風險前期物業(yè)管理風險系指自房屋出售Z日起至業(yè)主大會的召 開、業(yè)主委員會成立并與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務委 托合同這段時間內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)所承擔的風險。前期物業(yè)管理 風險主要包括：物業(yè)管理服務合同訂立、執(zhí)行的風險，承 接查驗階段風險，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配合銷售、各種配套設施設 備完善工作中所遇到的風險等。（3）日常物業(yè)管理風險日常物業(yè)管理風險系指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會和業(yè)主委 員會簽訂了物業(yè)管理服務合同之后所開展的正常服務過程中所 承擔的風險。日常物業(yè)管理風險主要包括：業(yè)主（物業(yè)使用 人）違規(guī)裝飾裝修

5、帶來的風險、物業(yè)管理服務費收繳風險、各 類物業(yè)及配套使用中帶來的風險、管理項目外包存在的風險以及法律概念不清導致的風險等。4 .按損失的形態(tài)不同而劃分，物業(yè)管理風險可分為財產(chǎn) 風險、人身風險、責任風險（1 ）財產(chǎn)風險財產(chǎn)風險系指財產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失和貶值的風險，如房屋 京遭受火災 '地震等損失Z風險。（2 ）人身風險人身風險系指人們因生、老、病、死而招致?lián)p失風險，如物 業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部員工因病死亡等帶來的風險。（3 ）責任風險責任風險系指對于他人所遭受的身體傷害或財產(chǎn)損失應負 法律賠償責任，或無法履行契約導致對方受損失應負的契約責任 風險。如物業(yè)管理工作中由于管理服務人員的擅自離崗、缺 位

6、， 導致業(yè)主家庭財產(chǎn)受損而承擔責任風險；又如高空拋物導致路人 傷亡，拋物者承擔著責任風險。5.按風險承擔者的不同而劃分，物業(yè)管理風險可分為物 業(yè)管理企業(yè)風險、業(yè)主（使用人）風險、房地產(chǎn)開發(fā)商風險、 專業(yè)分包單位風險等（1）物業(yè)管理企業(yè)風險該風險系指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中，由于企業(yè)員工 管理的缺位或服務質量不到位而使業(yè)主（住戶）造成的損失而帶 來的風險。（2）業(yè)主（使用人）風險該風險系指廣大業(yè)主（使用人）由于信息不對稱，對物業(yè)管 理企業(yè)及物業(yè)管理內(nèi)容缺乏了解，選擇的物業(yè)管理企業(yè)提供的服 務和內(nèi)容并未達到標準，即出現(xiàn)質價不符，使廣大業(yè)主（使用人） 承受到精神與經(jīng)濟損失的風險。（3）房地產(chǎn)承建

7、商風險該風險主要系指物業(yè)管理的前期介入和前期物業(yè)管理選擇 的物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務并未使樓盤建設及樓盤銷售達到 自己預期目標而帶來的風險。（4 ）專業(yè)分包單位風險該風險系指物業(yè)管理企業(yè)把一些獨立的服務分給專業(yè)公司 去做（例如保潔、綠化、維修、安全護衛(wèi)等）。他們面臨的風 險是資金的壓力、服務質量、價格的競爭。10物業(yè)管理服務風險防控及規(guī)避方式我們以物業(yè)管理企業(yè)承接一個物業(yè)管理項目的過程為例，介 紹物業(yè)管理企業(yè)風險來源與防范措施：簽訂物業(yè)合同過程中風險來源：1'缺乏對另一方合同簽訂主體的資質及資信的審查。 例如，在物業(yè)管理委托合同中;開發(fā)商是否具有一定的資質，是 否具有良好的資信，對以后

8、雙方的合作有著至關重要的影響。對 于這一點的重要性，現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)還是比較重視的。但 是，在專項管理分包合同中，有的物業(yè)管理企業(yè)就比較忽視 這個 問題。例如，在與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關合同 時，如果 此類公司不具備專業(yè)資質從事承包工作，不僅是違反 法律規(guī)定， 被法律所禁止，同時分包給沒有專業(yè)資質的公司，物業(yè)管理企業(yè) 即負有明顯的主觀過錯。如果設備造成業(yè)主和非 業(yè)主使用人的人 身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔 賠償責任。2 承諾的服務內(nèi)容和水平過高于與物業(yè)管理收費標準 所對等的服務內(nèi)容和水平。物業(yè)管理企業(yè)的收費，應當依據(jù)所提供的服務項目的 不 同而劃分為不同等級的收費水平。雖然

9、從競爭的角度出發(fā)，同等 的物業(yè)管理收費，如果業(yè)主所享受的管理服務不同，當然 業(yè)主會 傾向于服務內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認為，物業(yè)管理 企業(yè)不能一味地不根據(jù)實際而只采取降低收費提高服務的競爭方 式。因為對企業(yè)來說，降低收費和提高服務，意味 著經(jīng)營利潤的 降低甚至虧損，這對于本來利潤空間就低的物業(yè) 管理企業(yè)，無疑 是加重了經(jīng)營壓力。同時，如果服務內(nèi)容和水 平達不到對業(yè)主的 承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將面對大量的業(yè)主 投訴甚至招致訴訟，由此造成的經(jīng)濟損失和負面影響對物業(yè)管 理企業(yè)來說，無疑是雪 上加霜。3合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏。對此造成的風險，通過學習中華人民共和國合同 法，物業(yè)管理企業(yè)

10、一般能對此有一個較正確的認識。防范措施：1 '認真審核主體資質及資信。除了審查由合同簽訂對 方所提供的證件，必要時，應到相應的工商登記部門進行調查了 解，以掌握主體的詳細登記情況。2、合同約定的服務內(nèi)容與水平要與公司實際履約能力 相一致。3、合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對 條文的理解出現(xiàn)歧義（特別是對于時間、價格，違約金的約定要 注意上述問題）。4、注意免責條款的約定。如在合同中約定物業(yè)公司在 以下情況時不負責承擔相關責任：因不可抗力導致物業(yè)管理服務 中斷的;物業(yè)公司已履行合同約定義務，但物業(yè)本身固有瑕疵造 成損失的，因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需事先告之 業(yè)主和

11、物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備等造成 損失的;因非物業(yè)公司責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通 訊、有線電視及其它共用設施設備運行障礙造成損失的，為維護 公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤 氣泄漏、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等 突發(fā)事件，物業(yè)公司因采取緊急措施造成相關財產(chǎn)損失的。承接物業(yè)過程中風險來源：1、物業(yè)共有部位、共有設施設備有明顯或者暗藏的質量問題。按照物業(yè)管理條例第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理 企 業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行查 驗。 但是在實踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企 業(yè)認為物業(yè)在工程竣工

12、時，已經(jīng)經(jīng)過了建設單位及相關 政府管理 部門組織的竣工驗收，有相關的合驗收合格的證件，查驗也只是 一種形式而已。這些驗收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗 收，是兩種性 質完全不同的驗收，從法律角度來看，其后果有著不同的責任承 擔主體。建設單位及相關政府管理部門的竣工 驗收，如果驗收不 合格，承擔責任的主體是施工單位和建設單 位，而通過了此類的 驗收，承擔責任的主體就會轉為物業(yè)管理 企業(yè)。實際上，通過建 設單位和相關政府管理部門的竣工驗收的物業(yè)，并不必然就是物 業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果 物業(yè)管理企業(yè)不以認真的態(tài) 度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照 合格驗收等等，那么，本該由建

13、設單位或者施工單位承擔的責 任，轉由物業(yè)管理企業(yè)承擔，這 就增大了企業(yè)的經(jīng)營風險。2、承建商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題 沒有得以處理和解決。這對于結束了前期物業(yè)管理，進入物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè) 來說，是特別應當注意的問題。在承建商或者物業(yè)管理企業(yè)與業(yè) 主之間，往往有一些關于建筑質量或者物業(yè)管理服務質量的遺留 問題，需要在承接時得以明確責任，及時予以解決。這些遺留的 問題，應由承建商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔責任，而且往往引發(fā)的 原因是比較復雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在 承接時得以解決，對承建商及物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè) 主，不僅不會配合的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分

14、業(yè)主直 接拒交物業(yè)管理費，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風險。防范措施：1、交接雙方應當嚴格按照標準進行驗收，驗收不合格 的，雙方協(xié)商處理，由責任單位返修，再約定時間復檢，直至 驗 收合格。2、對于遺留問題或者發(fā)生的爭議不能解決的，向當?shù)?政府房地產(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調解決。3、注意保存驗收資料的完整性及真實性。對于驗收資 料，建議要有交接雙方的簽字認可，以明確相關責任。實施物業(yè)管理過程中風險來源：1、對業(yè)主或者第三人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所遭受的財產(chǎn) 損失和人身傷害所承擔的風險。這里以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的業(yè)主車輛丟失案為例進行 說明。從各地法院審理的此類案件的審理結果上來看，各有不同， 既有判決

15、物業(yè)管理企業(yè)承擔對業(yè)主的賠償責任的，也有 認定物業(yè) 管理企業(yè)已盡到管理職責而無需承擔賠償責任的。但 是，越來越 多的案例，已經(jīng)把物業(yè)管理企業(yè)在管理中，對業(yè)主 的車輛憑停車 卡予以登記放行的行為，認定為一種對車輛的保 管關系，而不是 以往的只是提供車位使用的關系，這樣的關系 認定，無疑使得物 業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風險增大。2、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防事故和安全隱患所承擔的 風險。3、對物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀等失職行為所 承擔的風險。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打 業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責任人是相關工作人員， 但是往往后果承擔上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風險。因為從 法

16、律責任的角度來說，由員工的職務行為所導致的侵權責任，是 由企業(yè)來承擔其法律后果的。防范措施：物業(yè)管理服務方面的防范措施：1、提高物業(yè)管理水平，做好公共部位、公共和共用設 施和設備日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。2、對于容易發(fā)生損害的設施設備的區(qū)域，應建有相應 的監(jiān)控設備，對現(xiàn)場進行監(jiān)控和錄像，定期存儲。3、維修、養(yǎng)護等應進行書面和現(xiàn)場施工記錄。4、管理要到位，同時積極面對突發(fā)事件和損害問題。消防安全工作方面的防范措施：1 '承接物業(yè)時，一定要檢查物業(yè)的消防驗收情況。2、監(jiān)督業(yè)主二次裝修過程。3、做好消防設施的日常維修和養(yǎng)護。4、發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理單位應在第一時間報警， 并協(xié)助消

17、防部門進行事故處理。員工管理方面的防范措施：1 '明確員工招聘工作的重要性。2、加強員工培訓，建設一支盡職盡責、服務優(yōu)良的員 工隊伍。3、勞務合同中要明確員工對違反規(guī)章制度的行為要承 擔相應責任，加強員工的責任感。其它防范措施：如購買相關的商業(yè)保險，以分擔企業(yè)的經(jīng)營風險，以及 聘請企業(yè)的法律顧問，對企業(yè)運作中的種種法律問題及時解 決， 防范風險等等行之有效的措施。1物業(yè)管理停車的風險防控及其防范停車管理服務已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)所提供的重要服務內(nèi)容 之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務，主要義務就是在其 所簽 訂的停車合同約定的范圍內(nèi)，減少或是避免車輛的損壞或 丟失。 對于物業(yè)管理企業(yè)來說

18、，因停車管理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企 業(yè)面臨的較大的風險乞一。那么物業(yè)管理企業(yè)在停車 管理服務中 都需要面對什么樣的風險，如何防范并規(guī)避這些風 險呢？本文做 了詳細的論述。伴隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，停車管理服務已經(jīng)成為很 多 物業(yè)管理企業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車 管理 服務，主要義務就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍 內(nèi)，減少 或是避免車輛的損壞或滅失。對于物業(yè)管理企業(yè)來 說，因停車管 理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的可能賠付金額較大的風險 之一。當前，物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍正在隨著中國城市化進程的加快、 社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展而逐步得到擴大和延伸，而停車管理 服務也 隨之變得

19、更加復雜化和多樣化。一方面，隨著購車者數(shù)量的激增， 停車設施更加智能化、車位更加立體化，而為之所 提供的停車管 理服務也日趨專業(yè)化和精細化；另一方面，眾多 的停車管理服務 的出現(xiàn)，使得停車服務趨于完善，同時停車服 務的收費也逐漸變 得公開透明?？梢院敛豢鋸埖卣f，停車服務 已經(jīng)初步實現(xiàn)了市場 化。盡管市場可以有效地配置資源，但由 于市場存在著潛在的、 不確定的因素5因此風險也隨之而來。那么，物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務中都需要面對什么樣的 風 險，如何防范并規(guī)避這些風險呢？要理解停車管理服務所存 在的 風險，同時進行有效的防范和規(guī)避，就必須首先了解停車 合同的 法律性質，因為停車合同的法律性質在很

20、大程度上決定了物業(yè)管1理企業(yè)所要承擔的風險。一、停車合同的法律性質對于停車合同的法律性質，目前主要有三種觀點：第一種觀 點 認為停車合同屬于保管合同；第二種觀點認為停車合同屬于 租賃 合同；第三種觀點則認為停車合同既不是保管合同，也不 是租賃 合同，而是一種混合型的合同。暫且不論停車管理服務 參與主體 之間達成的協(xié)議具體屬于哪i種合同，但無論通過書 面協(xié)議或是 停車管理服務本身的事實來看，各主體之間的合同 關系是確實存 在的。那么停車合同到底屬于哪一種合同？1、停車合同不是保管合同通俗地講，當寄存人和保管人之間發(fā)生保管合同關系時，首 要 的條件是保管物由保管人占有；其次，約定俗成的是保管人 要

21、根 據(jù)保管物的價值收取相應的保管費。但在停車管理活動 中，車主 并沒有將車輛交付給物業(yè)管理企業(yè)占有；而物業(yè)管理 企業(yè)對各種 車輛收取的費用都是相同的（除停車位置的差 異），并沒有因為 車輛價值的不同而出現(xiàn)不同的服務價格。從 這個角度來看，停車 合同并非保管合同。這也就決定了物業(yè)管 理企業(yè)的停車管理服務 不是保管，因此，當出現(xiàn)停車管理糾紛 或相應的賠償時，將所有 的停車安全風險都推到物業(yè)管理企業(yè)是不正確的。2、停車合同不是完全的租賃合同要理解停車合同并非完全的租賃合同。首先應該了解“租賃 合 同”的定義。合同法第二百一十二條明確規(guī)定“租賃合同是 出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金

22、的合同?！?從這個定義的字面意思理解，出租人將停車場地租借給承租人使 用，停車合同理所當然屬于租賃合同。但在停車管理服務中，出 租人卻不是單一的，由于產(chǎn)權的多樣化，出租 人有可能是建設單 位、相關業(yè)主或者全體業(yè)主。如果停車場地 的產(chǎn)權所有人即出租 人為建設單位、相關業(yè)主或全體業(yè)主，物 業(yè)管理企業(yè)受其委托代 為出租停車設施，并以自己的名義簽訂 停車合同，那么這種合同 屬于租賃合同，而物業(yè)管理企業(yè)和出租人之間則為代理合同關系。 在停車合同為租賃合同的情況 下，盡管物業(yè)管理企業(yè)不必承擔出 租人的法律風險，但卻不可 逃避自身的管理失職所帶來的管理風 險；反Z,建設單位、相 關業(yè)主或全體業(yè)主并沒有委托物

23、業(yè)管理企 業(yè)代為出租停車設施 的情況下，物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義簽訂 停車合同時，該合同不能視為租賃合同。3、停車合同是混合合同雖然停車合同既不屬于保管合同，也不完全是租賃合同，但 從 合同主體的關系看，停車合同既有保管合同的部分特征，也 有租 賃合同的部分特征，應該是一種混合型的合同。在這種特 殊的合 同中，物業(yè)管理企業(yè)所要承擔的責任應該根據(jù)各方的基本的法律 關系也就是民事關系來確定，即遵照合同的約定。物 業(yè)管理企業(yè) 可以和停車合同中的各方主體對服務的內(nèi)容、收費 的標準、權力 的范圍通過合同來約定，以確定物業(yè)管理企業(yè)應 當承擔的責任。 通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，對停車合同法律性質的不同定位， 將直接決定物業(yè)管理企業(yè)所需承擔的風險。二、停車管理服務風險的防范明確了停車合同各方主體，特別是物業(yè)管理企業(yè)與其他合同 主 體Z間的法律關系后，我們基本上為物業(yè)管理企業(yè)在停車管 理服 務中所要承擔的風險劃定了一個范圍。對于物業(yè)管理企業(yè) 來說， 剩下的就是自身管理風險的防范了。1 '樹立風險防范意識企業(yè)是一個非常敏感，也是一個非常脆弱的市場主體，任何1種小小的風險都可能會對企業(yè)造成不可挽回的損失。因此不 能在風 險來臨時，才去想如何擺脫風險、而要未雨綢繆