《合同法》之租賃合同

1、租賃合同合同法合同法租賃合同的概念： 租賃合同，租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當(dāng)事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。 租賃合同的內(nèi)容主要包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃合同的特點(diǎn)：租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同；租賃合同為雙務(wù)、有償合同；租賃合同為諾成合同；租賃合同具有臨時(shí)性；租賃合同為繼續(xù)性合同。租賃合同的種類：根據(jù)租賃物的不同，租賃可以劃分為動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃； 根據(jù)法律對租賃是否具有特殊的規(guī)定，可以將租賃劃分為一般租賃和特殊租賃；根據(jù)租賃合同是

2、否確定期限，可以劃分為定期租賃和不定期租賃。合同的形式:合同的形式，又稱合同的方式，是合同雙方當(dāng)事人合意的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的載體。合同區(qū)分要式合同和不要式合同。就租賃合同而言不定期租賃合同為不要式合同，無須采取書面形式；租賃期限為6個(gè)月以下的，可以由當(dāng)事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。未采用書面形式的，雙方當(dāng)事人對租賃期限存在爭議的，推定合同為不定期租賃合同。關(guān)于租賃合同：最長期限：我國合同法第二百一十四條：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂合同，但約定的租賃期限自

3、續(xù)訂之日起不得超過20年。承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)：承租人轉(zhuǎn)租租賃物須經(jīng)出租人同意。轉(zhuǎn)租與債的轉(zhuǎn)移不同。轉(zhuǎn)租期間，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人不履行對租賃物妥善保管義務(wù)造成損失的，由承租人向出租人負(fù)賠償責(zé)任。承租人未經(jīng)同意而轉(zhuǎn)租的，出租人可終止合同。租賃合同的效力：一、出租人的義務(wù)；交付租賃物并在租賃期間保持租賃物符合約定用途；維修租賃物的義務(wù)；物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)；（擔(dān)保租賃物能夠?yàn)槌凶馊艘兰s正常使用、收益）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)；（擔(dān)保不因第三人對租賃物主張權(quán)利而使承租人不能對租賃物使用、收益）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)條件：須有第三人就租賃物向承租人主張權(quán)利的事實(shí)發(fā)生；第三人就租賃物向承租人所主張的權(quán)利，

4、妨礙了承租人對租賃物的使用、收益；承租人于合同訂立時(shí)不知有權(quán)利瑕疵。二、承租人的義務(wù)：1.依約定方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù);2.妥善保管租賃物的義務(wù)； 通知義務(wù)； 對于保存行為的容忍義務(wù)。3.不作為義務(wù)； 不得隨意對租賃物進(jìn)行改善或在租賃物上增設(shè)他物； 不得隨意轉(zhuǎn)租。4.支付租金的義務(wù)；5.返還租賃物的義務(wù)。三、租賃合同的特別效力：承租人獲取租賃物的權(quán)利；租賃權(quán)的物權(quán)化； 租賃權(quán)的對抗效力；承租人能否基于租賃權(quán)主張排除妨害請求權(quán)；租賃權(quán)的繼續(xù)性；租賃權(quán)處分的可能性；廢止利用方法的限制；租金的客觀化。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)；租賃合同涉及犯罪手段一是房屋租售中介實(shí)施的詐騙。采用欺騙手段截留

5、客戶資金，將其非法占有或用于投資、轉(zhuǎn)貸等風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目;中介公司指使公司員工及他人假扮購房人，與賣房人簽訂房屋買賣合同，支付少量定金或部分房款后，將房屋過戶至虛假購房人名下，最后將騙取的房屋轉(zhuǎn)賣或抵押從中非法獲利;利用為購房人代辦銀行貸款之機(jī)將房產(chǎn)抵押給銀行，然后冒用購房人的身份證件，將銀行發(fā)放的貸款占為己有;公布虛假房屋租賃、銷售信息，與客戶簽訂租房、購房合同，騙取客戶中介費(fèi)及定金。二、是房地產(chǎn)開發(fā)商或個(gè)人在預(yù)售、出售房屋時(shí)，隱瞞房屋已抵押或已出售的事實(shí)，采取一房多賣的方式騙取他人購房款。三、是虛構(gòu)商鋪等房產(chǎn)投資項(xiàng)目，以承諾高額返租收益為誘餌，誘騙投資者進(jìn)行投資騙取投資款。四是以能夠幫助購買回遷房

6、、單位房等低價(jià)房為名，虛構(gòu)房源，詐騙他人購房款。五、是通過偽造房產(chǎn)證、身份證等手段，假冒房主身份，與他人簽訂房屋租賃、買賣合同，詐騙他人租金、購房款。六、是隱瞞門面房即將拆遷的事實(shí)，虛假發(fā)布“門面房轉(zhuǎn)讓”的信息，將門面房轉(zhuǎn)租給他人，騙取租金。為避免群眾上當(dāng)受騙，在從事房屋租賃、銷售交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意審查房地產(chǎn)開發(fā)商及中介公司的資質(zhì)，審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，警惕以超高利潤引誘人們從事房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的虛假廣告，謹(jǐn)防交易合同中的“霸王條款”。簽訂租賃合同注意的問題：一、租賃合同簽訂的基本原則 1、當(dāng)事人地位平等原則。2、當(dāng)事人的民事權(quán)利能力一律平等。3、當(dāng)事人參與租賃業(yè)務(wù)時(shí)，適用同一法律，具有平等的地位

7、。 4、當(dāng)事人在產(chǎn)生，變更和消滅具體的租賃法律關(guān)系時(shí)必須平等 協(xié)商 5、等價(jià)有償原則，等價(jià)交換，實(shí)現(xiàn)各自經(jīng)濟(jì)利益。6、雙方互為給付，互有補(bǔ)償。7、取得利益與履行義務(wù)，價(jià)值上大致相等。 8、一方不得無償占有，剝奪和侵犯他方利益。 9、按損益相當(dāng)原則，使受害人受償。10、自愿和公平原則。 (1)自愿原則：首先，租賃當(dāng)事人簽合同時(shí)能夠表達(dá)自己的真實(shí)意志。其次，當(dāng)事人簽訂合同時(shí)有一定意志自由。 (2)公平原則：公平原則要求當(dāng)事人在簽訂租賃合同時(shí)要以社會主義公平、正義觀念指導(dǎo)自己的行為。11、誠實(shí)信用原則：當(dāng)事人在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)講誠實(shí)，守信用，以善意的方式履行其義務(wù)，不得規(guī)避法律和合同。12、合法原

8、則：合同當(dāng)事人必須嚴(yán)格遵守國家的法律和政策。二、簽訂的合同成立的有效要件1、租賃合同成立的實(shí)質(zhì)要件(1)租賃當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力;(2)租賃當(dāng)事人的意思表示真實(shí);(3)內(nèi)容不違背法律和社會公共利益。2、租賃合同成立的形式要件簽訂租賃合同時(shí)，必須采用書面形式，不得采用口頭形式。三、簽訂的租賃合同無效的情況1、無效租賃合同指當(dāng)事人簽訂的租賃合同欠缺租賃合同成立的有效要件，因而當(dāng)事人設(shè)立、變更、終止有關(guān)租賃權(quán)利義務(wù)的條款內(nèi)容不發(fā)生法律效力的租賃合同。2、無效租賃合同的認(rèn)定依據(jù)(1)當(dāng)事人不合格;(2)合同內(nèi)容違法(3)意思表示不真實(shí)。四、簽訂的租賃合同可撤銷的情況可撤銷租賃合同指當(dāng)事人的意思

9、表示沒有表現(xiàn)其真實(shí)意志、違反自愿原則而簽訂的租賃合同。家住泉州市中心的李女士去年九月份把自己在城南的一間房子出租給了別人，由于簽約倉促，未將房內(nèi)物品列在房屋租賃合同之內(nèi)。當(dāng)意識到這個(gè)問題之后，她找到了租房時(shí)的中介方，讓中介公司業(yè)務(wù)員在自己那份合同的背面開列了房屋內(nèi)家具的清單，該業(yè)務(wù)員在上面簽了名。但前幾天李女士去了一次老房子，發(fā)現(xiàn)出租房內(nèi)的家具出現(xiàn)了不同程度的損壞。于是，她根據(jù)自己合同上所列明的物品清單，要求承租人給予相應(yīng)賠償可承租人認(rèn)為，合同上并沒有所列物品，并聲稱，入住時(shí)室內(nèi)沒有家具物品。而此時(shí)張女士去找原來的中介作證的時(shí)候，中介公司已經(jīng)找不到了。分析為此，泉州房產(chǎn)網(wǎng)專門請教了相關(guān)專家。專

10、家稱，按照我國合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，在本案中，合同雙方的文本出現(xiàn)不一致的情況下，應(yīng)當(dāng)按照承租人的合同進(jìn)行認(rèn)定。因?yàn)槔钆恳环降暮贤m然列明了室內(nèi)的物品，卻沒有在對方的合同中同樣增加內(nèi)容，這就導(dǎo)致雙方合同不一致。糟糕的是李女士手上的這份增加內(nèi)容的合同沒有承租方的簽字認(rèn)可，該增加內(nèi)容對承租方顯然沒有法律約束力。雖然張李士事后要求中介公司業(yè)務(wù)員在自己那份合同上做了說明，但是沒有形成出租和承租雙方協(xié)商一致的合同效力，因此，不受法律保護(hù)，充其量不過是一種證據(jù)證明而已。之后，當(dāng)李女士再去找中介公司的時(shí)候，由于種種原因，已經(jīng)找不到證人證明了。因此，這個(gè)清單也就更不具備法律上的證明效力本案的情況并不復(fù)雜，只要李女士在和承租人簽訂房屋租賃合同的時(shí)候，能將自己室內(nèi)物品以及物品的狀況直接列在合同中，或者作為合同的附件，直接在簽訂的合同當(dāng)中予以確認(rèn)即可。李女士家具受到的這些不必要的損失是完全可以避免的。另外，如果李女士當(dāng)時(shí)找的不是中介公司，而是直接找承租人確認(rèn)，同時(shí)簽訂一個(gè)補(bǔ)充題款，或者