江蘇無錫房地產(chǎn)市場報,分析報告

1、目錄【最新資料，Word版）可自由編輯！】、政策回顧及預(yù)判 1、2011年政策回顧2、銀行信貸變?nèi)识?、2012年政策預(yù)判 、市政規(guī)劃 1、無錫整體發(fā)展格局2、無錫中心城區(qū)未來規(guī)劃 3、規(guī)劃展示三、土地市場1、年度土地市場2、土地用途分析3、土地各區(qū)域分析四、2011 房地產(chǎn)市場總結(jié) 1、市場年度走勢2、月度房地產(chǎn)走勢 3、區(qū)域住宅市場五、排名1、分物業(yè)類別排名2、各區(qū)域商品住宅排名一、政策回顧及預(yù)判持續(xù)收緊近一年的樓市調(diào)控政策在12月趨于松緩?；仡欉^去的這一年，政策決定樓市走勢,無錫樓市格局發(fā)生顯著改變，傳統(tǒng)的樓市季節(jié)特征也悄然變化。1、2011年政策回顧年內(nèi)首次上調(diào)存準(zhǔn)率新國八條2011年

2、1月21日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存準(zhǔn)率上調(diào)0.5個百分點。強(qiáng)化差別化住房信貸政策，以家庭為單位，二套房貸款首 付比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，并且揭開地方樓市全面限購的大幕。樓市表現(xiàn)：【傳統(tǒng)淡季中成交量明顯下降】受前期需求透支、春節(jié)傳統(tǒng)淡季和消費(fèi)者對國家宏觀調(diào)控存在的觀望情緒等三方面因素的影響，1月無錫商品房成交量環(huán)比有所下降。據(jù)悉，不包含政策性用房，1月商品房成交面積為58.95萬平方米，環(huán)比下降 30.24%;而市區(qū)商品住宅成交備案均價則依然維持在每平方米9000元的高位。然而，觀察 2011年全年發(fā)現(xiàn)，尚未受制于限購令的1月是全年商品房成交量最高的一個月份。二月年

3、內(nèi)再次上調(diào)存準(zhǔn)率年內(nèi)公積金貸款利率同 步首次上調(diào)無錫公積金貸款上限調(diào) 整年內(nèi)首次加息無錫限購令2011年2月9日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利 率上調(diào)0.25個百分點。2011年2月9日起，五年期以上個人住房公積金貸款利率 上調(diào)0.2個百分點。2011年2月24日起，金融機(jī)構(gòu)人民幣存準(zhǔn)率上調(diào) 百分點。0.5個無錫市政府規(guī)定從 2011年2月21日起，本市居民限購 2 套住房，納稅滿一年的外地市民及符合政策引進(jìn)的外地高 層次人才限購1套住房。無錫市住房公積金管理中心規(guī)定從2011年2月21日起，無錫公積金個人貸款上限為賬戶余額10倍，并對公積金貸款首付比例做出明確規(guī)定。樓市表現(xiàn)：【限購令影

4、響立竿見影】2月份錫城樓市驟然降溫。市產(chǎn)監(jiān)處發(fā)布2月樓市運(yùn)行情況顯示，政策執(zhí)行日 2月23日開始到2月28日，錫城商品住宅市場日均成交量較之政策執(zhí)行之前下降逾2成。與此同時，二手住宅市場的成交量也并步下降。有錢卻未必能買到房子，在業(yè)內(nèi)看來，與信貸杠桿和稅收杠桿相比起來，限購令的威力應(yīng)該要立竿見影得多。但是由于2月是一年中樓市成交最為冷淡的季節(jié)，今年 2月的第一周又是春節(jié)假期，因而當(dāng)月限購令對市場的作用僅僅是全年樓市走勢的冰山一角三月年內(nèi)三次上調(diào)存準(zhǔn)率商品房銷售需明碼標(biāo)價2011年3月25日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存準(zhǔn)率上調(diào) 0.5個百分點。發(fā)改委規(guī)定，2011年5月1日起，商品房經(jīng)營者在銷售商

5、 品房時需按照要求公開標(biāo)示商品房價格、相關(guān)收費(fèi)以及影 響商品房價格的其他因素。受到無錫樓市限購令影響，錫城樓市在波動量跌中度過“金三”，與此前任何一次調(diào)控不 同，此次以限購為核心的樓市新政讓錫城購房者表現(xiàn)出前所未有的謹(jǐn)慎態(tài)度，盡管當(dāng)月錫城迎來 30余家樓盤開盤，但是樓盤銷售普遍遇冷。該月商品住宅成交在同比和環(huán)比方面都呈現(xiàn)出下滑跡 象。與此同時，成交量的下挫對于成交均價也產(chǎn)生了一定的影響，據(jù)產(chǎn)監(jiān)處發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，不包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)，3月商品住宅成交備案均價環(huán)比下降近400元/平米年內(nèi)二次加息年內(nèi)公積金貸款利率二次上調(diào)年內(nèi)四次上調(diào)存準(zhǔn)率樓市表現(xiàn):【“政后反應(yīng)"有所緩解】樓市表現(xiàn)：【樓市

6、未現(xiàn)“紅五”】2011年4月6日起金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上 調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房 公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。2011年4月6日起，五年期以上個人住房公積金貸款利率 上調(diào)0.20個百分點。2011年4月21日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存準(zhǔn)率上調(diào) 0.5個百分點。錫版“限購令”執(zhí)行至今已過了2個多月，無錫樓市在經(jīng)過2個多月的適應(yīng)后，開始從起初的急劇量跌逐步呈現(xiàn)出階段性回暖。據(jù)無錫市商品房成交網(wǎng)上備案系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月錫城商品住宅成交24.09萬平米，環(huán)比3月增長近2成。值得玩味的是，“限購”后，錫城房價一度呈現(xiàn)滯漲狀態(tài)，但是在在剛剛過去的4月份，房價已從

7、滯漲走向微漲。4月份，全市商品住宅成交均價約為8763元/平米，環(huán)比3月上漲445元/平米。5月無錫樓市成交雖未達(dá)到預(yù)期中的“紅五”巔峰卻也未曾出現(xiàn)拐點，錫城商品房成交量基 本與4月份同時段的成交量持平。值得一提的是，在開發(fā)商們主動出擊，頻繁推出大力度購房優(yōu) 惠的背景下，更多的剛性需求開始受到刺激出手置業(yè)，從而拉動住宅成交比例上升。與此同時，2011無錫春交會的召開為開發(fā)商們制定下半年營銷計劃起到風(fēng)向標(biāo)的作用，由普通住宅樓盤在展 會上掀起的促銷潮來看，下半年，錫城樓市有可能迎來實質(zhì)性降價潮。樓市表現(xiàn)：【試探性降價浮現(xiàn)樓市】6月樓市，在綠地、常發(fā)、金科等多個知名開發(fā)商領(lǐng)銜降低姿態(tài)推出超低價特價房

8、后，惠山 新城、南長區(qū)、新區(qū)等多個板塊的房價紛紛出現(xiàn)回歸，進(jìn)而帶動整個無錫樓市房價出現(xiàn)松動。但是，在對市場預(yù)期明顯降低的心理支撐下，買方市場的購房意愿卻未因開發(fā)商讓步而有所抬升。 與此同時，在這一波樓市動蕩中受傷最為嚴(yán)重的高端住宅市場開始叢生亂象。要銷量不要降價, 高端房產(chǎn)開發(fā)者紛紛以精裝房提升品質(zhì)、以準(zhǔn)現(xiàn)房提升性價比成為其桿衛(wèi)價格底線的招數(shù)。2011年7月7日起金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上 調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房 公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。2011年7月7日起，五年期以上個人住房公積金貸款利率 上調(diào)0.20個百分點。年內(nèi)三次加息年內(nèi)公積金貸款利率三 次上調(diào)

9、樓市表現(xiàn)：【樓市初現(xiàn)“降價潮”】下半年樓市麋戰(zhàn)甫進(jìn)入 7月門檻即全面展開，大打價格牌成為該月開發(fā)商應(yīng)對市場最為頻繁的手段。此前銷售價位在800010000元檔位的老盤降價積極性及降價力度持續(xù)放大，尤以位居新區(qū)坊前板塊的樓盤為代表，區(qū)域內(nèi)“6”字頭、“ 7”字頭開價項目接二連三出現(xiàn)。不可否認(rèn)，價格策略是撬動樓盤銷售的重要手段。但是在開發(fā)商賣力吆喝的背后，樓市銷量仍然處于低位運(yùn)行態(tài)勢。八月樓市表現(xiàn)：【降價效應(yīng)日漸式微，樓市成交低迷】相比7月份的“直降”，8月份開發(fā)商們對于價格讓步的空間明顯縮小。與此同時，第一波降價潮給樓市成交帶來的利好作用也日漸式微，8月伊始錫城樓市日成交就跌破百套，這樣低迷的成

10、交態(tài)勢貫穿8月始終。九月樓市表現(xiàn)：【購房者持幣觀望令樓市“金九”不再】供應(yīng)量較之此前并未有太大提升。月初高喊開盤的40余個項目大部分都是“雷聲大，雨點小”。據(jù) WXHOUSE統(tǒng)計，9月真正履行推房計劃的樓盤僅20個出頭，雖然開發(fā)商仍在以各種名目的優(yōu)惠、折扣吸引購房者，但是持幣觀望的心態(tài)仍普遍存在于買方市場。十月樓市表現(xiàn)：【高端房低開引發(fā)樓市新一輪降價潮】WXHOUSE統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份無錫市商品房日均成交量約為0.9萬平米，相比9月份日均約1.15萬平米的成交量略降。與此同時， 2011無錫秋交會上知名樓盤或在展會上推出特惠房源拉動銷售，或通過打折、團(tuán)購方式調(diào)低入市價格的現(xiàn)象備受關(guān)注。樓市

11、表現(xiàn)：【樓市進(jìn)入直降通道，帶動成交量回升】房價從部分優(yōu)惠進(jìn)入直降通道，從個別板塊先降擴(kuò)至全城普降成為11月樓市最為鮮明的特征。在開發(fā)商們放下身段之后，購房者的置業(yè)欲望也逐漸被調(diào)動起來，最明顯的表現(xiàn)莫過于本月 中各樓盤售樓處內(nèi)的看房客戶量開始增加，而降價樓盤明顯提升的銷售業(yè)績也對整個錫城樓市成 交量起到拉動作用。d小WF、國七滄少2011年12月5日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存準(zhǔn)率下調(diào)年內(nèi)首度下倜存準(zhǔn)率人H八10.5個百分點。無錫市住房公積金管理中心發(fā)文，從2011年12月1日無錫公積金利好新政起，家庭首次使用公積金貸款購房，夫妻雙方貸款額度最多可放寬至50萬元。樓市表現(xiàn)：【開發(fā)商沖量，年末樓市成

12、交翹尾】沖量，是描述年末樓市最貼切的關(guān)鍵詞，無錫房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了久違的火爆場面。據(jù)無錫商品房成交網(wǎng)上備案平臺統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月錫城商品房成交面積達(dá)56.61萬平方米，環(huán)比增長34.69% o事實上，該月中無錫市商品房新增供應(yīng)量、商品房成交量、二手房成交量三項指標(biāo)均達(dá)到當(dāng)年限購以來最高水平。業(yè)內(nèi)人士稱，11月多個樓盤推出大力度的購房優(yōu)惠，拉動住宅成交量。與此同時，開發(fā)商們年底扎堆推商也推動年末樓市整體成交“翹尾”。2、銀行信貸變化限購未出之前，各大銀行的貸款基本都保持在首套房2成首付利率7折和二套房5成首付利率7折，這是08年金融危機(jī)時國家采取的促進(jìn)房地產(chǎn)恢復(fù)和發(fā)展的利好政策，目前銀行貸款政策

13、有所收緊，即首套房 3成首付基準(zhǔn)利率（或上浮5%）和二套房6成首付基準(zhǔn)利率（或上浮10%）, 這也是國家抑制房地產(chǎn)市場增長過快而引起房價需高的輔助政策。年底準(zhǔn)備金的上調(diào)并未能給銀行個人額度迅速“松綁”，分析預(yù)計銀行在開發(fā)與個人按揭貸款整體信貸規(guī)1K微調(diào)需等2012年第一季度以后。目前各大銀行的放款速度約在1個月左右，遲的要2-3個月，預(yù)計明年首套房貸政策應(yīng)定向放寬。目前銀行貸款情況30%按基準(zhǔn)利率執(zhí)行60%按基準(zhǔn)利率執(zhí)行按銀行政策執(zhí)行，評估標(biāo)準(zhǔn)沒做 太大變動。30%按基準(zhǔn)利率執(zhí)行60%按基準(zhǔn)利率執(zhí)行房貸政策無變動30%上浮5%60%上調(diào)10%對申請購房者信用度和本行產(chǎn)品 的使用狀況審核要求設(shè)限

14、。30%上浮5%60%上調(diào)10%對購房者審核標(biāo)準(zhǔn)高，評級一般 的客戶基本不受理貸款業(yè)務(wù)。30%按基準(zhǔn)利率執(zhí)行60%按基準(zhǔn)利率執(zhí)行不接受客戶電話采訪，現(xiàn)場推薦 貸款方案，對客戶的信用評級以及本行產(chǎn)品的使用都有相關(guān)要 求。30%上浮5%60%上調(diào)10%對客戶申請貸款沒做太多條件限 制，不建議現(xiàn)階段購買二套房， 對二手房已經(jīng)停貸。30%按基準(zhǔn)利率執(zhí)行60%按基準(zhǔn)利率執(zhí)行不受理電話采訪，現(xiàn)場對購房者 做評估，推薦房貸方案。30%按基準(zhǔn)利率執(zhí)行60%按基準(zhǔn)利率執(zhí)行房貸政策無變動。3、2012年政策預(yù)判“限購”持續(xù)進(jìn)行，中央地方博弈持續(xù)日前國務(wù)院總理溫家寶在圣彼得堡的講話表明，中國樓市今明兩年的基調(diào)已然塵

15、埃落定，溫總理表示，中國下調(diào)房價代表國家抑制房價過快增長的決心，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。所以，指望近期樓市調(diào)控能夠松動，顯然不現(xiàn)實。也就是說，限購令等調(diào)控政策在 2012年繼續(xù)延續(xù)的可能性較大。本次中央經(jīng)濟(jì)會議中亦提出了建設(shè)多層次住宅體系的方向。首先，高端住宅靠遏制，即“推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點”；其次，中端住宅靠市場，即“加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給”；最后，低端住宅靠保障，即“繼續(xù)加大對保障性住房、等領(lǐng)域的投入、要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營、管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾、新就業(yè)職工、農(nóng)民 工住房困難”?？梢娢磥碚哂伞岸隆钡健笆?/p>

16、”是大勢所趨，但短期內(nèi)以“限購”為代表的行政 限制措施將繼續(xù)為制度改革贏得時間差，使房產(chǎn)稅、保障房等長效措施具備更充分的探索空間。在政策從嚴(yán)的基調(diào)下，地方政府只有在焦點之外進(jìn)行微調(diào)。年底，已有部分地方政府出臺松綁措施，涉及土地出讓、房源解禁、稅費(fèi)優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼等多個環(huán)節(jié)。對比各類微調(diào)條款，除土地松綁條件外，其他各項措施均針對剛性或改善性需求。預(yù)計在 2012年，這種惠及剛需的松綁有望繼續(xù)得到默許，而在“限購”等焦點政策上中央與地方政府的博弈仍將持續(xù)。金融政策或些許放松根據(jù)過往的經(jīng)驗，當(dāng)國內(nèi)貨幣信貸政策基調(diào)出現(xiàn)調(diào)整時，如 2009年和2011年，房地產(chǎn)貸款的波動幅度明顯大于信貸總體水平的波動。2

17、011年底，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的惡化，貨幣政策出現(xiàn)了微調(diào)信號。11月30日晚，央行宣布從 2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。在2012年上半年，隨著貨幣政策的微調(diào)，銀行新一年信貸額度的釋放，房貸或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性松動。個人住戶貸款方面，資金面的相對寬裕使得年底排隊貸款的購房 者獲貸款可能性加大。此外，對于剛需型和改善型購房者，下調(diào)首付比例和利率也具備了一定的 實施條件。迫于地方債務(wù)壓力，或放松首套房調(diào)控2010年保障房建設(shè)已在全國范圍內(nèi)全面啟動，從中央到地方紛紛加大了保障房的建設(shè)和投入力度。2011年，保障房進(jìn)入了更大規(guī)模的建設(shè)階段，面對 1000萬套的建

18、設(shè)任務(wù)，各地積極籌措。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至 11月底，全國1000萬套保障房已全部開工。然而在這些華麗的數(shù)字之下加劇了地方政府財政的財政危機(jī)，地方政府償還債務(wù)將會2012、2013這兩年。以無錫市為例，軌道一號、二號線的建設(shè)，保障房建設(shè)，太湖新城、錫東新城、錫 西新城等一系列的市政建設(shè)，地方政府欠下了大量債務(wù)。并且受到樓市的影響土地市場成交慘淡，地方財政收入減少更加加重了地方政府的債務(wù)壓力，在 2012年地方政府或出臺些許政策適當(dāng) 放松對首套房的調(diào)控以及發(fā)放地方債券來緩解地方債務(wù)壓力。二、市政規(guī)劃1、無錫整體發(fā)展格局2011年無錫的城市建設(shè)依舊熱火朝天，整個城市框架正在舒筋展骨般大踏步拓展，中央

19、車 站、高鐵站啟用，地鐵線進(jìn)展順利等等。無錫市城市化進(jìn)度加快范圍加大，發(fā)展重點逐步向外圍 移動。對于房地產(chǎn)市場而言，住宅項目需要周邊商業(yè)、教育、通訊等配套的支持，商業(yè)辦公需要 一個成熟的居住環(huán)境，一環(huán)扣一環(huán)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要還是依賴城市整體的發(fā)展。無錫本年度主要發(fā)展 5個區(qū)域：太湖新城、崇安新城、太湖科技園區(qū)、錫東新城、錫西新城。兩條軌道交通：地鐵1號線、地鐵2號線。2、無錫中心城區(qū)未來規(guī)劃在2011年12月30日，無錫市規(guī)劃局公示了四份規(guī)劃設(shè)計，關(guān)于無錫市中心城東、中心城 南、中心城西、中心城北四個區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計，無錫明年及以后將繼續(xù)擴(kuò)大市區(qū)范圍，向外輻射，進(jìn)一步加快無錫城市化進(jìn)程。這四

20、個規(guī)劃區(qū)域?qū)⒊蔀?012年及以后重點發(fā)展的區(qū)域，相關(guān)區(qū)域未來的發(fā)展受重視程度較高，預(yù)計規(guī)劃區(qū)域?qū)蔀榉康禺a(chǎn)市場新的熱門板塊。4Hl3 %D錫東新城E錫西新城C太湖科技園區(qū)無錫市中心城東地區(qū)規(guī)劃及重點地區(qū)城市設(shè)計:力、(VJ1:號串向7 2 C城 A瓏?yán)ù溃?由帖點密也學(xué)蛇紈嵯趙旗號就M特合情ga.e?A W%規(guī)劃簡介(一)規(guī)劃范圍1、中心城東地區(qū)范圍(1)范圍：東面以滬寧高速公路為界、南面以新光路為界、西面以機(jī)場路、桐橋港為界、北面以二泉路為界;(2)面積：13.6平方公里。2、重點地區(qū)范圍(1)范圍：東面以京滬高速為界、南面以春新路為界、西面以機(jī)場路為界、北面以錫滬路為界;(2)面積：2

21、.2平方公里。(二)布局結(jié)構(gòu)及規(guī)劃特點等城東地區(qū)是無錫面向滬、寧的第一城市窗口，是聯(lián)系老城與錫東新城的重要功能節(jié)點，未來 這里將成為城市“東”門戶、城區(qū)“快”通道、地區(qū)“特”節(jié)點、社區(qū)“慢”家園?，F(xiàn)狀城東地 區(qū)的建設(shè)相對成熟，道路骨架搭建基本完成，但土地利用方面還存在著一些問題，如兩區(qū)交界處用地雜亂、社區(qū)便民設(shè)施不完善、街頭綠地濱河綠地少以及外向服務(wù)型功能缺失。規(guī)劃針對以上 問題提出“四個一”策略：展示一個窗口、打造一條軸線、形成一條街道、優(yōu)化一條河岸。太湖大道作為城市門戶形象的展示窗口，將聚集綠地、盛高綜合體，中高檔酒店以及商務(wù)會展職能，以24小時的城市活動靚化這一城市風(fēng)景線；東亭路錫士路沿

22、線的貼近普通百姓日常生活 的設(shè)施將促進(jìn)整個城東地區(qū)的服務(wù)共享；東亭港冷瀆港江溪港的濱水空間將歸還于民，以公園、 街頭綠地的形式創(chuàng)造親水的慢行空間。規(guī)劃形成“一個窗口節(jié)點、兩個功能節(jié)點、一條景觀軸線、兩條功能軸線”的“三節(jié)點、三 軸線”空間結(jié)構(gòu)；以現(xiàn)有的道路結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)錫滬路、學(xué)前東路以及金城東路的交通性；挖 掘有限的景觀資源，形成“一廊、兩帶、點綠水網(wǎng)”的開放空間結(jié)構(gòu)。此外，規(guī)劃針對太湖大道高架道路的窗口門戶形象地位，重點研究了高架道路沿線“車行” 空間設(shè)計。通過控制空間尺度、組織建筑群體、補(bǔ)充沿線綠化等措施，設(shè)計太湖大道沿線的空間 序列。中心城西地區(qū)規(guī)劃及重點地區(qū)城市設(shè)計規(guī)劃簡介(一)規(guī)

23、劃范圍1、中心城西地區(qū)(1)范圍：東面以運(yùn)河岸線為界、南至惠山、西面以錢橋大道為界、北面以342省道為界;(2)面積：20.1平方公里。2、重點地區(qū)范圍(1)范圍：東至錢皋路、南至惠山山麓、西面以錢榮路為界、北面以盛岸路為界；(2)面積：2.0平方公里。(二)布局結(jié)構(gòu)及規(guī)劃特點等本次規(guī)劃以“打造活力西區(qū)、做亮錫西門戶”為發(fā)展目標(biāo)。利用“改造更新模式”對中心城西片區(qū)進(jìn)行再規(guī)劃，在優(yōu)化現(xiàn)有功能的基礎(chǔ)上，通過構(gòu)筑一座城鎮(zhèn)相融、山水相嵌，新老相接的“新錢橋？洋溪水港”，形成集商貿(mào)物流，創(chuàng)意文化、生活居住，城市休閑，購物消費(fèi)，康樂健 身于一體的城市復(fù)合功能區(qū)。規(guī)劃“圍繞”更新主題，衍生出“門戶重塑、山水

24、顯露、老區(qū)更新”的策略，分別對片區(qū)三 大入口進(jìn)行形象強(qiáng)化，對三沿環(huán)境(沿河、沿山、沿路)進(jìn)行整治，對兩類城市功能片區(qū)(老工 業(yè)區(qū)，老居住社區(qū))進(jìn)行更新與提升。重點地區(qū)規(guī)劃通過老街整治及工業(yè)遺產(chǎn)改造，對重點地塊的項目策劃，并對空間形態(tài)、景觀風(fēng)貌、交通組織提出了進(jìn)一步的控制要求。無錫市中心城北地區(qū)規(guī)劃及重點地區(qū)城市設(shè)計規(guī)劃簡介(一)規(guī)劃范圍1、中西城北地區(qū)范圍(1)范圍：東面、北面以滬寧高速公路為界、南面以江海路和北中路為界、西面以鳳翔路為界； (2)面積：20.79平方公里。2、重點地區(qū)范圍(1)范圍：東面以通江大道為界、南面以通沙路為界、西面以惠山大道為界、北面以S342為界;(2)面積：2.

25、63平方公里。(二)布局結(jié)構(gòu)及規(guī)劃特點等規(guī)劃將中心城北地區(qū)定位為中心城北部集居住、工作、游憩于一體的綜合性城區(qū)，總體建設(shè) 目標(biāo)概括為“靚麗北大門、活力新城北”，分為近、中、遠(yuǎn)三個階段來實現(xiàn)。近期目標(biāo)一一激活 一個核心，利用一切有利要素，以核心項目帶動，各板塊協(xié)同更新，拉開城北地區(qū)振興序幕。中 期目標(biāo)一一做活一個門戶，提升中心城能級，全面完善中心城北產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，輻射錫北地區(qū)， 促進(jìn)錫澄一體化發(fā)展。遠(yuǎn)期目標(biāo)一一盤活一個中樞，進(jìn)一步提升中心城北產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，通過“江湖軸”的傳動效應(yīng)，戰(zhàn)略跨江輻射江北。規(guī)劃將中心城北地區(qū)劃分為“一園五區(qū)”六大板塊，分別為城北中央公園、惠山天一新城綜 合發(fā)展區(qū)、惠山服

26、務(wù)外包南部集聚綜合發(fā)展區(qū)、北塘生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚綜合發(fā)展區(qū)、錫山通江彈 性發(fā)展區(qū)和崇安天鵬食品園區(qū)。此外，規(guī)劃對中心城北地區(qū)的道路交通、開放空間、重點地區(qū)等方面進(jìn)行了專項研究。中心城南地區(qū)規(guī)劃及重西H板塊設(shè)計規(guī)劃簡介(一)規(guī)劃范圍1、中心城南地區(qū)范圍(1)范圍：東面以滬寧鐵路為界、南面以周新路為界、西面以五湖大道為界、北面以金城路為界；(2)面積：18.06平方公里。2、重點地區(qū)范圍(1)范圍：圍繞下甸橋河尖的周邊地塊，東至滬寧鐵路、南至現(xiàn)狀河流、西至周新路、北至規(guī)劃 支路。(2)面積：1.8平方公里。(二)布局結(jié)構(gòu)及規(guī)劃特點等中心城南地區(qū)是城市由運(yùn)河城往湖灣城拓展的承接地，是古運(yùn)河、新運(yùn)河、梁

27、塘河相匯處， 是科技新城、中心城區(qū)、太湖新城的交匯地，其區(qū)位的重要性、與周邊發(fā)展的脫節(jié)性促使這一地 區(qū)更新改造進(jìn)程的加快，以環(huán)境改造作為先機(jī)，由“點”帶動“線”，最終實現(xiàn)“三河交匯南大 門，創(chuàng)智樂活新城南”。規(guī)劃形成 “一帶三片，三心三軸”的空間結(jié)構(gòu)?！耙粠А笔侵笘|西向跨越整個規(guī)劃片區(qū)的 梁塘河生態(tài)濕地公園；“三片”是指三大功能板板塊，分別是梁塘社區(qū)板塊、感知研發(fā)板塊和運(yùn) 河人家板塊；“三心”是指規(guī)劃打造的三大節(jié)點空間，分別是金城灣公園、揚(yáng)名創(chuàng)智生態(tài)公園和 城南運(yùn)河公園；“三軸”是指三條重要的功能軸線，分別是貢湖大道沿線的金城灣商務(wù)軸、新?lián)P 名創(chuàng)智軸和大運(yùn)河文化軸。此外，規(guī)劃對重點地區(qū)的空間形

28、象、濱水界面、慢行系統(tǒng)、建筑布局、環(huán)境景觀等方面做了進(jìn)一步的規(guī)劃研究。三、土地市場1、年度土地市場數(shù)據(jù)解讀：2011年土地供應(yīng)量為445萬褶，環(huán)比下降31%, 2011年成交量 為422萬% 環(huán)比下降30%,成交價格4126元/平米，環(huán)比下降29%。誘因分析：2011年2月開始出臺限購限貸政策，樓市跌入低谷。迫于資金的 壓力，開發(fā)商對于拿地都開始謹(jǐn)慎起來，甚至在今年下半年的兩次拍賣出現(xiàn) 了原價競得的現(xiàn)象，11年土地市場成交慘淡。2、土地用途分析數(shù)據(jù)解讀：2011年土地總建筑面積905萬M2 ,其中商辦類最多420.46萬M2 ,占總體46.4%,其二是住宅類 326.25萬M2 ,占總體36.

29、02% ,商住類 成交也較多，公共事業(yè)用地和旅游設(shè)施用地成交少數(shù)。誘因分析：由于今年出臺限購等政策的影響，住宅類土地相對以前不是那么 熱門，開發(fā)商對住宅類土地更多的只有是謹(jǐn)慎，而商業(yè)和辦公沒有限購，開發(fā)商更會去競標(biāo)商辦類土地，其中在最后一批土地總共出讓16幅土地，其中有12幅是屬于商辦類用地。3、土地各區(qū)域分析數(shù)據(jù)解讀：2011年土地總供應(yīng)面積445萬M2 ,其中錫山區(qū)最多132.30萬M2,占總體29.7%,位列二三的是濱湖和惠山分別供應(yīng) 106.10萬M2和102.40萬M2 ,其次是新區(qū)供應(yīng)85.83萬M2 ,南長、北塘、崇安供應(yīng)相對較 少。誘因分析：錫東新城由于京滬高鐵的建成使之成為錫

30、山區(qū)的熱點板塊，政府 出讓土地那那邊慢慢成為一個成熟的板塊，打造一個全新的錫東。相同政府 也正在全力打造一個惠山新城、太湖新城、太科園板塊，使之這些區(qū)域供應(yīng) 土地相對較多，而南長、北塘、崇安區(qū)域相對比較成熟，能供應(yīng)的土地又較 少，導(dǎo)致區(qū)域供應(yīng)土地量少。四、2011房地產(chǎn)市場總結(jié)1、市場年度走勢(1)無錫商品房年度量價走勢圖表數(shù)據(jù)解讀：從整體市場上來看無錫整體市場量跌價升，2011年新增供應(yīng)為925.57萬褶，環(huán)比上漲24.98%;去化438.31萬褶，環(huán)比下跌34.48%; 成交均價為9287元/褶，環(huán)比增長8.02% 0誘因分析：09年、10年樓市逐步回暖，開發(fā)商紛紛拿地，經(jīng)過一個開發(fā)周期，

31、堆積在2011年產(chǎn)生了大量的新增供應(yīng)。然后由于今年自 2月國家先后出 臺了限購、限貸等調(diào)控政策，總體成交情況大幅下滑。年度價格提升主要是 由于太湖國際、萬科魅力城、蠡湖香樟園等高端項目的降價銷售，并且成交 量較大，并且在11月、12月辦公商業(yè)成交量增大，這些因素導(dǎo)致了2011年整年的成交均價增加。(2)商品住宅市場年度量價走勢圖表數(shù)據(jù)解讀：從整體市場上來看無錫整體市場量跌價升， 2011年新增供應(yīng) 為680.9萬% 環(huán)比上漲8.5%;去化338.2萬nf,環(huán)比下跌38.5%;成交均 價為8637元/褶，環(huán)比增長6.0%,均價增長幅度較小。誘因分析：09年、10年樓市逐步回暖，開發(fā)商紛紛拿地，經(jīng)

32、過一個開發(fā)周期，堆積在2011年產(chǎn)生了大量的新增供應(yīng)。然后由于今年自 2月國家先后出 臺了限購、限貸等調(diào)控政策，總體成交情況大幅下滑。從個案看， 2011年項 目均價均在下降，但是高端住宅項目降價銷售，得到多數(shù)購房者的認(rèn)可，高 端項目成交占比較多，反而拉動了住宅市場均價的上升。住宅區(qū)域占比圖表數(shù)據(jù)解讀：從成交占比看，成交主要集中在濱湖區(qū)、新區(qū)、惠山區(qū)，具中濱湖區(qū)占27.2%,環(huán)比增加8.6%;新區(qū)占23.3%,環(huán)比增加44.6%;惠山 區(qū)占21.3%,環(huán)比下降4.8%。其他區(qū)域僅南長區(qū)較去年占比增加，南長區(qū)占 6.8%,環(huán)比增加18.6%。崇安區(qū)占3.2%,環(huán)比下降39.3%;北塘區(qū)占6.5%

33、, 環(huán)比下降33.9%;錫山區(qū)占11.7%,環(huán)比減少25.1%;。誘因分析：濱湖區(qū)、新區(qū)、惠山區(qū)為無錫成家熱門區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅項目較 多市場較活躍。但惠山區(qū)占比下降，主要是區(qū)域客戶投資客戶較多，投資環(huán) 境變差，投資客退出市場以自主客戶為主，成交占比下降。新區(qū)成交占比增 力口，主要是新區(qū)以自住客戶為主，成交量仍然較大，成交占比大幅增加。住宅成交面積段圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年首置成交占比為19.7%,環(huán)比去年增加 2.7%;首改低占23.2%,環(huán)比 增加3.1%;首改高占31.6% ,環(huán)比減少0.5%;再改占7.8%,環(huán)比減少19.7% ; 180以上段占17.6% ,環(huán)比增加 5.2%誘因分析：

34、與去年相比90以下、90-120段、180以上段，占比較去年增加，120-180段減少。由于限購，客戶群體由投資和自住的組合變成了以自住為主導(dǎo)，小面積的產(chǎn)品成交增力口。而180以上，由于印象劍橋、蠡湖香樟園、龍湖艷瀾山等高端產(chǎn)品項目成交較好，主要集中在蠡溪板塊、太湖新城板塊、新區(qū)太科園板塊。(3)別墅市場年度量價走勢圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年別墅市場新增供應(yīng)為27.76萬itf,環(huán)比下降36.11%;成交17.02萬% 環(huán)比下降53.76%;本年成交均價為12946元/ m20誘因分析：受到限購影響，別墅市場受到影響最大，高端客戶多數(shù)處于限購的狀態(tài)，成交量下滑嚴(yán)重。別墅區(qū)域市場分析圖表數(shù)據(jù)解讀：

35、從成交占比看濱湖區(qū)和惠山區(qū)為別墅熱門區(qū)域，其中濱湖區(qū)占36.4%,環(huán)比增加14.3%,惠山區(qū)占24.9%,環(huán)比增加14.3%。其余增幅較 大的區(qū)域為南長區(qū)，占4.5%,環(huán)比增加599.7%。崇安區(qū)無成交。誘因分析：南城區(qū)成交大幅增加主要是由于九龍倉璽園成交17套別墅，帶動區(qū)域別墅市場成交量的增加。(4)商業(yè)市場年度量價走勢圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年商業(yè)新增供應(yīng)為170.8萬% 環(huán)比增加90.03%;成 交量為77.16萬褶，環(huán)比減少12.48%;成交均價為12384元/褶，環(huán)比增加 9.06%。誘因分析：無錫整體投資環(huán)境受到全國經(jīng)濟(jì)的影響并不理想，由于商業(yè)市場 不限購，投資客逐步選擇將資金投入到

36、商業(yè)市場，開發(fā)商普遍借機(jī)提價，價 格上升。而投資客戶發(fā)現(xiàn)價格提升，盈利空間降低，成交量不大。商業(yè)區(qū)域市場分析圖表數(shù)據(jù)解讀：商業(yè)成交熱門區(qū)域為新區(qū)、惠山區(qū)，其中新城占 41.6%,環(huán) 比增加95.6%;惠山區(qū)占23.6%,環(huán)比減少13.1%。其他崇安區(qū)8.3%,南長 區(qū)3.7%,北塘區(qū)5.7%,濱湖區(qū)9%,錫山區(qū)8.2%0誘因分析：新區(qū)成交增幅較大，主要是由于五洲國際工業(yè)博覽城、梅村五洲 國際、深港亞太中心等項目成交情況較好，帶動區(qū)域坐穩(wěn)商業(yè)市場的主導(dǎo)地 位。(5)辦公市場年度量價走勢圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年辦公市場新增供應(yīng)為73.9萬褶，環(huán)比增長212.56%,供應(yīng)量增幅較大；成交量為 21.

37、47萬褶，環(huán)比下降27%;成交均價為8485元/% 環(huán)比增加1.35% o誘因分析：2011年整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不好，并且無錫并沒用形成規(guī)模性的總部 經(jīng)濟(jì)，對于辦公寫字樓的整體需求量并不大，整體供遠(yuǎn)大于求。辦公區(qū)域市場分析圖表數(shù)據(jù)解讀：辦公市場成交主力區(qū)域為濱湖區(qū)、惠山區(qū)、崇安區(qū)、錫山區(qū)。其中濱湖區(qū)占20.2%,環(huán)比減少14.5%;惠山區(qū)占19.7%,環(huán)比增加301.2%;崇安區(qū)占17.6%,環(huán)比減少19.5%;錫山區(qū)占16.5%,環(huán)比減少13.9% o其余增幅較大的為新區(qū)，占7.5%,環(huán)比增加51.1%誘因分析：惠山區(qū)增幅較大，主要是由于龍之杰鋼鐵商務(wù)中心成交量較大， 成交17667.25 m2

38、,導(dǎo)致區(qū)域成交占比大幅增加。新區(qū)增幅較大，主要是由于 長江一號、第一國際等項目的大量成交，帶動區(qū)域成交占比增加。2、月度房地產(chǎn)走勢(1)商品房市場月度走勢圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年新增供應(yīng)為925.57萬褶,成交438.31萬褶,成交均價 為9287元/ m2,整體市場成交慘淡，僅1月和12月成交超過50萬平米。11月和12月成交回升，成交價格7月開始下滑。誘因分析：2月限購政策出臺，樓市逐步進(jìn)入了寒冬，全年成交情況并不理想。由于限貸以及限購，開發(fā)商回籠資金比較困難，迫于資金壓力于今年7月開始首波大幅降價。9月開發(fā)商寄希望于傳統(tǒng)“金九銀十”，新增供應(yīng)較多，但實際成交慘淡。11月時代上城、京梁、理

39、想里等項目低價開盤，樓市 再次進(jìn)行一波大幅度降價，成交量開始大幅增加。在12月由于一些商業(yè)和辦公大量成交，將12月均價拉升，住宅價格無提升。圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年新增供應(yīng)為680.9萬褶,成交338.2 %成交均價為8637元/褶，整體市場成交慘淡， 僅1月和12月成交較理想。11月和12 月成交回升，成交價格7月開始下滑。誘因分析：2月限購政策出臺，樓市逐步進(jìn)入了寒冬，全年成交情況并不理想。由于限購，高端市場成交減少，價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的下調(diào)，并且 7月開始 部分項目改買毛坯房，也造就了價格整體的下滑。9月開發(fā)商寄希望于傳統(tǒng)“金九銀十”，新增供應(yīng)較多，但實際成交慘淡。11月時代上城、京梁合、理

40、想里、蠡湖香樟園等項目低價開盤，樓市再次進(jìn)行一波大幅度降價，成交 量開始大幅增加。月度面積段圖表數(shù)據(jù)解讀：首置占比平均在20%左右，4月以及9月以后成交比例增 力口；首改低占比平均在23%左右，8月、9月有大幅增長；首改高占比平均在 32%左右，9月和11月降幅較大；再改占比平均在 8%, 4月、6月、11月有 明顯增加；高端占比平均在18%, 2月、5月、6月、11月有大幅增加。誘因分析：限購后首置產(chǎn)品成交在逐漸加大，也是比較好跑量的產(chǎn)品，9月過后以太湖國際社區(qū)、理想里為首的一批項目推出小面積戶型，成交較理 想。首改低產(chǎn)品在8、9月增加，主要是新大陸、米蘭、萬科魅力等一批項目 降價銷售，成交

41、增加。首改高一直為成交主力，9、11月成交較多的項目產(chǎn)品多集中在首置和首改低上。再改產(chǎn)品 4月增加，由于龍湖港瀾藝墅和金域 堤香在再改段成交較多；6月太湖國際、花樣年花郡等項目再改產(chǎn)品成交較 多；11月蠡湖香樟園成交較多。高端產(chǎn)品 2月以太湖國際、龍湖港瀾藝墅為 首的一批項目高端產(chǎn)品集中備案，5、6月華潤悅府開盤、花半里等項目成績 顯著，11月蠡湖香樟園高層低開，大平層產(chǎn)品成交較好。(3)別墅市場月度走勢圖表數(shù)據(jù)解讀：別墅市場本年度成交不理想，從 3月開始有大幅下降，環(huán)比 下降49.79% ,在7月成交量有個提升，環(huán)比增加82.86% , 12月再次大幅提 升，環(huán)比增加124.76%。誘因分析

42、：自2月限購以來，別墅市場受到很大的影響，高端客戶多數(shù)受到 限制，成交量大幅下降，3月成交大幅下降。6月成交價格增加，主要為塞納 莊園，成交9套，成交均價在21000元/ nf左右。7月百樂商業(yè)廣場別墅項目 成交21套，成交7366 m2 0 9月成交價格增加，仍然是由于塞納莊園，成交 5套，均價22000帶動價格上揚(yáng)。12月成交量增加，主要是由于碧桂園在 12 月成交25套，成交9509 m20(4)商業(yè)市場月度走勢圖表數(shù)據(jù)解讀：2月限購政策出臺，商業(yè)市場雖然不受限制，但仍然受到影 響；4月成交大幅上升，環(huán)比上升 76.82%; 8月成交均價下降較多，環(huán)比下 降33.26%; 12月成交大幅

43、上升，環(huán)比上升 110.45% o誘因分析：4月成交上升，主要是由于專業(yè)市場大量成交，帶動市場價格下降；8月商業(yè)成交量較低，成交主力晴山藍(lán)城底商 (惠山區(qū))、匯堅國際(錫 山區(qū))成交價格較低，并且專業(yè)市場占比也較大，致使當(dāng)月均價下調(diào)。12月新區(qū)五洲國際博覽城二期成交17653.9 m2,均價4517元/褶，致使當(dāng)月量升 價跌。(5)辦公市場月度走勢圖表數(shù)據(jù)解讀：從2月開始，成交大幅下滑并且持續(xù)低迷，直到12月份才有大幅提升，成交均價在4月有個大幅度的下降。誘因分析：2月限購之后，整體市場不景氣，投資環(huán)境變差。 3月底錫北汽配 城辦公項目開盤，成交均價在 5000元/ m2,導(dǎo)致4月成交均價大幅

44、下降。12 月成交量價都大幅增加，主要是嘉業(yè)國際中心開盤，成交 16473.9 m2,成交 均價為12580元/褶，帶動辦公市場整體量價的提升。3、區(qū)域住宅市場4新區(qū)(1)月度量價圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年新區(qū)總共成交成交78.98萬褶，成交均價為8172元 /m2 ,新增供應(yīng)量為供應(yīng)量為175.23萬褶。區(qū)域新增供應(yīng)量在7月份的時候 達(dá)到最高山I,超過30萬平米，2月份無新增供應(yīng)量，除了 2、3、8月份新增 供應(yīng)小于成交量，其他月份供應(yīng)大于成交，12月成交最好。成交價在4月份 達(dá)到最高峰9089元/平米，在10月份最低7284元/平米，整體在這兩者之間 上下波動。誘因分析：區(qū)域成交在2011年

45、并無亮點，12月份由于綠色家園勁銷254套， 成交均價9457元/平米，米蘭花園集中成交166套，金色家園和新城尚東區(qū)分別成交80、76套，從而使該月成交量回暖，價格上升。4月份金色家園和龍湖藝墅高端產(chǎn)品的成交使該月成交價格升至最高，開發(fā)商期待的金九銀十 落空后，為回籠資金，不得不采取以價換量方式促成交。(2)月度面積段圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的表格看出，區(qū)域內(nèi)每月都是以 90平米以下，90-120 平米，120-144平米為成交主力，其中5月份180平米以上所占比例最多，6 月份144-180平米之間所占比例最多，10月份90平米以下所占比例最多。誘因分析：由于5月份區(qū)域樓盤花半里集中成交29套

46、疊加別墅，6月份區(qū)域 樓盤花郡家園成交26套洋房，龍湖藝墅成交15套大面積高層住宅，10月份 區(qū)域樓盤金色家園集中成交53套高層住宅，水岸觀邸成交95套高層住宅， 從而拉動月份所占比例變化，成交主要以首置首改為主。工濱湖區(qū)(1)月度量價圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年濱湖區(qū)成交量為92萬褶，成交均價為11066元/ m2,新增供應(yīng)量為183萬褶。區(qū)域價格一直較高，自2月限購以來，成交 并不理想，區(qū)域5、6兩月價格下跌成交增加，7月抬升后成交量下滑。區(qū)域從8月開始價格持續(xù)下降，11月、12月成交大幅提升，價格下降明 顯。區(qū)域新增供應(yīng)一直較多。誘因分析：其中1月份由于太湖國際社區(qū)勁銷302套，觀山名筑成交

47、79 套，天鵝湖花園成交64套帶動區(qū)域內(nèi)的成交，4月份由于華潤悅府、萬 科城市花園和金域藍(lán)灣花園等高價項目的成交拉高該月成交價格，從8月開始，由于市場環(huán)境不好，開發(fā)商為回籠資金，采取以價換量方式促成 交。11月成交增加是由于蠡湖香樟園降價低開，11、12月太湖國際社區(qū) 大幅降價銷售，帶動區(qū)域整體成交回暖。(2)月度面積段 圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，120-144平米、180平米以上成 交較多，90以下、90-120平米成交一般，144-180成交少數(shù)。其中8、9 月90-120平米在該月度內(nèi)所占比例較大，2、11月180平米以上在該月 度內(nèi)所占比例較大，3、5月120-144平米在該

48、月度內(nèi)所占比例較大。誘因分析：2月由于蠡湖香樟園成交5套別墅，套均750平米，11月蠡 湖香樟園成交98套大面積高層住宅，拉動這2月的高端物業(yè)成交；8、9 月主要是萬科城市花園、天鵝湖花園和觀山名筑首置首改產(chǎn)品線的成交。4 惠山區(qū)(1)月度量價圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年惠山區(qū)成交量為73萬褶，成交均價為6928元/褶，新增供應(yīng)量為109萬褶。區(qū)域價格較為穩(wěn)定，并未受限購影響而降價，自 2月限 購以來，成交并不理想，在5萬方左右徘徊，5月、9月、11月成交有所回暖。區(qū)域價格在8月達(dá)到頂峰，降近8000元/平米。區(qū)域新增供應(yīng)大于需求。誘因分析：自2月限購以來，成交直線下滑，價格較為穩(wěn)定，至 7月份開

49、始，有所下滑。5月、9月受房交會的影響，成交有所回升，11月理想城市花園的熱銷使成交量大幅度上升，價格下降幅度也不小。(2)月度面積段圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米、180平米以上成交較 多，90以下、144-180成交少數(shù)。其中5、6、7、8月180平米以上產(chǎn)品成交比 例較大，首改客戶占比貫穿整年。誘因分析：5、6、7、8月由于理想城市花園、華府莊園、復(fù)地瀾灣的別墅 成交帶動高端物業(yè)的占比上升。區(qū)域需求主要以首置和首改客戶為主，部分為主 城區(qū)溢出客戶，故受政策影響較少，成交結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。4崇安區(qū)圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年崇安區(qū)成交量為11萬nf,成交均價為8208元/%

50、新增供應(yīng)量為26萬褶。區(qū)域價格下滑態(tài)勢明顯，從年初的 9599元平米下降到年 末的7056元/平米，下降幅度為26%。區(qū)域成交很不理想，月度成交基本在 2萬 平米以下。新增供應(yīng)量較少，10月新增約6萬平米，12月新增14多萬平米。誘因分析：區(qū)域在售項目相對較少，2011年支撐成交的主要有金科新大陸、銀仁御墅和愛家金河灣這3個項目。(2)月度面積段圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米產(chǎn)品線成交較多，90 以下和180以上產(chǎn)品成交較少。其中7月120-140平米產(chǎn)品成交比例達(dá)70%左 右，12月90平米以下產(chǎn)品成交超過50%,首改客戶占比貫穿整年。誘因分析：7月由于金科新大陸的降價

51、開盤，推出的首改高產(chǎn)品成交火暴，導(dǎo)致成交結(jié)構(gòu)的改變；12月同樣由于金科新大陸的小戶型開盤成交火熱，導(dǎo)致成交結(jié)構(gòu)的改變。區(qū)域需求主要以首改和再改客戶為主。4北塘區(qū)(1)月度量價圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年北塘區(qū)成交量為22萬nf,成交均價為8339元/褶， 新增供應(yīng)量為23萬褶。區(qū)域成交價格較穩(wěn)，并無較大波動。區(qū)域成交較不理想， 月度成交基本在2萬平米左右。新增供應(yīng)量較少，僅 9月將近8萬平米。誘因分析：受限購影響，自2月以來成交量基本不超過2萬平米，但是價格 并未下降多少，故購房者不買帳，銷售一般。(2)月度面積段圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米產(chǎn)品線成交較多，占 80%左右，

52、90以下和144以上產(chǎn)品成交較少。各月度成交結(jié)構(gòu)變化不大，首改客 戶占比貫穿整年。誘因分析： 區(qū)域不是無錫熱點板塊，且環(huán)境和配套等設(shè)施方面較為落后， 但是距離市中心較近，故成交主要以首次改善客戶為主，是區(qū)溢出客戶及郊區(qū)客 戶居多。區(qū)域90以下產(chǎn)品新增供應(yīng)較少，致使成交較少。4 南長區(qū)(1)月度量價圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年南長區(qū)成交量為23萬褶，成交均價為10587元/褶， 新增供應(yīng)量為72萬nf。區(qū)域價格下滑態(tài)勢明顯，從年初的 13184元平米下降到年 末的9282元/平米，下降幅度為30%。區(qū)域成交很不理想，月度成交基本在 2萬 平米以下，11月、12月成交有所回升。上半年新增供應(yīng)量較少，下

53、半年新增供 應(yīng)有所上升。誘因分析：自限購出臺以來，銷售量和價格直線下滑，11月、12月九龍倉 時代上城、璽園、金科世界城和銀城京梁合的降價開盤，使區(qū)域成交大幅度上 升。(2)月度面積段圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，120-144平米產(chǎn)品線成交較多，1、2月180平米以上產(chǎn)品成交較多，6、7、9、10、11月90以下產(chǎn)品成交有所 上升。各月度成交結(jié)構(gòu)變化較大，區(qū)域各種客戶均有。誘因分析： 區(qū)域為無錫熱點板塊，且環(huán)境和配套等設(shè)施較為完善，且距離市中心較近，故成交價格一直居高不下，自 2月限購以來，投資型客戶成交受限制，成交主要以首置首改自住客戶為主。1、2月主要為大平層豪宅的成交，6、7、9

54、、10、11月主要為時代上城、清揚(yáng)御庭的小戶型產(chǎn)品成交。4錫山區(qū)(1)月度量價圖表數(shù)據(jù)解讀：2011年錫山區(qū)成交量為40萬nf,成交均價為6302元/nf, 新增供應(yīng)量為60萬褶。區(qū)域價格上升態(tài)勢明顯，從年初的 5932元平米上升到年末的7085元/平米，上升幅度為20%。區(qū)域成交一般，月度成交基本在 3萬平米 左右，12月成交大幅度回升。新增供應(yīng)較多。誘因分析：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較為落后，需求還未得到釋放，高鐵的通車給區(qū) 域帶來了新的概念一一高鐵新城，在價格相對較低的情況下，成交相對較好，價 格直線上升，并未受限購影響，12月碧桂園的開盤，使區(qū)域量價大幅度上升。(2)月度面積段圖表數(shù)據(jù)解讀：從上面的圖表可以看出，90-144平米產(chǎn)品線成交較多，4、 5、10月90以下產(chǎn)品成交有所上升，11月180平米以上產(chǎn)品成交大幅度