淺論如何規(guī)范當(dāng)前房地產(chǎn)中介場(chǎng)

1、淺論如何標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)摘要：房地產(chǎn)中介行業(yè)作為架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶,對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 運(yùn)轉(zhuǎn)起到潤(rùn)滑劑的作用.同時(shí)近幾年來,隨著國家過去幾輪和現(xiàn)今這一輪對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏 觀調(diào)控,加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整,在一定程度一定方面解決了房地產(chǎn)中介市場(chǎng)長(zhǎng)期以來的一些問題.但是盡管如此,當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場(chǎng)依然存在著不少問題.本文通過分析當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀,提出了完善房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議.關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介市場(chǎng) 現(xiàn)狀 標(biāo)準(zhǔn)1房地產(chǎn)中介市場(chǎng)概述隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的開展,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟.商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)局 面也根本形成,而且從市場(chǎng)開展趨勢(shì)來看,商品房銷售貸款

2、,二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程代理, 中介隊(duì)伍的迅猛開展是適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化的結(jié)果,中介公司在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)中正在扮演越來越重要的角色.但我國隨著房地產(chǎn)業(yè)的開展,存量市場(chǎng)也將成為主要市場(chǎng),在這一開展過程中,中介市場(chǎng)將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用,為房地產(chǎn)的持續(xù)開展發(fā)揮不可替代的作用.所謂的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實(shí)現(xiàn)公平交易為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)在租售階段的委托代理、價(jià)格評(píng)估和經(jīng)紀(jì)效勞等居間活動(dòng)的場(chǎng)所和領(lǐng)域.房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成局部,房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全過程之中,為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、 流通和消費(fèi)提供了多元化的中介效勞.房地產(chǎn)中介市

3、場(chǎng)作為架起市場(chǎng)與消費(fèi)者之間的橋梁和紐帶,為交易雙方提供有效信息,解決供需矛盾,對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起到潤(rùn)滑劑的作用.2當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場(chǎng)主要問題2.1 政企依然不分,政府監(jiān)管不力雖然在全國有如溫州這樣的城市出臺(tái)了?關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)中介機(jī)構(gòu)改革和開展的意見?,將開始全面清理標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)有的中介機(jī)構(gòu),并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機(jī)構(gòu),必須在今年11月底前徹底脫鉤改制.但是對(duì)于絕大多數(shù)地方而言,依然違反國家關(guān)于規(guī)定 中介效勞機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制的規(guī)定,政企不分.主要原因是受利益驅(qū)動(dòng),房地產(chǎn)中介市場(chǎng)中形成了房產(chǎn)、土地、工商、物價(jià)、金融共同參與治理的局面,這些部門間沒有建立相關(guān)的協(xié)助機(jī)制

4、, 職能分配不明確, 難以形成對(duì)從業(yè)人員、 機(jī)構(gòu)的有力監(jiān)督. 并且, 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門,對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)形成行業(yè)壟斷,進(jìn)行非法經(jīng)營.2.2 法律法規(guī)尚須健全和完善房地產(chǎn)商品作為不動(dòng)產(chǎn),是一種特殊商品,其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項(xiàng)內(nèi)容,需要一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程,涉及眾多的法律法規(guī). 雖然目前我國首部房產(chǎn)中介法規(guī)?房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)治理方法?已經(jīng)2021-04-01實(shí)施.但是我國目前對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運(yùn)營以及對(duì)從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為治理進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)性文件,主要仍然是?中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法?、?城市房地產(chǎn)中介效勞治理規(guī)定?、?

5、經(jīng)紀(jì)人 治理方法?、關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的通知?、?關(guān)于增強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵 押和評(píng)估治理工作的通知?、?房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格測(cè)試實(shí)施方法?等等,初步形成了一個(gè)框架,但還不健全、不完善.2.3 信譽(yù)度不高,誠信意識(shí)差房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為提供房屋信息效勞的中間商,掌握著買房、賣方雙邊的信息,而在實(shí)際房地產(chǎn)中介市場(chǎng)上, 這些機(jī)構(gòu)經(jīng)常會(huì)利用這一信息不對(duì)稱現(xiàn)象為自身牟取暴利,損害買賣雙方的利益.他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴(yán)重缺乏誠信的手段賺取傭金以外的交易差價(jià)； 利用職業(yè)便利炒房賣方,或以代理名義串通他人炒房賣方.這些投機(jī)取消的行為嚴(yán)重制約了房產(chǎn)中介效勞市場(chǎng)的開展.同時(shí)由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格

6、制度相對(duì)不標(biāo)準(zhǔn),使得進(jìn)入這種市場(chǎng)顯得相對(duì)容易,人員大多都不是科班出身,沒有取得相關(guān)的從行資格譬如房產(chǎn)評(píng)估師,加上道德水準(zhǔn)的降低,欺詐銷售的行為屢見不鮮,讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下, 甚至讓顧客果斷抵抗. 同時(shí)與多家簽訂口頭合同賺中間差價(jià)、與熟人串通成心抬價(jià)、 乘人多購房時(shí)機(jī)蓄意加價(jià)等等,讓“失信已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場(chǎng)開展的一大隱患.2.4 從業(yè)人員良莠不齊,整體素質(zhì)亟待提升房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營效勞水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì).所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比擬成熟的國家對(duì)中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定.如美國實(shí)行從業(yè)人員準(zhǔn)入制度.規(guī)定銷售人員必須修完房地產(chǎn)原理?,測(cè)試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)

7、課程,并有2門合格者才能取得銷售人員資格； 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷,并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格.而由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國的開展時(shí)間不長(zhǎng),尚缺乏一支經(jīng)過專門練習(xí)、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊(duì)伍,加之目前資格認(rèn)證 制度不標(biāo)準(zhǔn).治理不嚴(yán), 造成我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員來源復(fù)雜、素質(zhì)差,缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn).3標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的對(duì)策3.1 嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度3.1.1 在機(jī)構(gòu)資質(zhì)治理方面,對(duì)注冊(cè)資金、經(jīng)營場(chǎng)所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化, 如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金要到達(dá)30萬元以上,要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營場(chǎng)所,專業(yè)技術(shù)人員要占

8、總?cè)藬?shù)的50限上.同時(shí),劃分不同等級(jí)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn),規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標(biāo)的、不同價(jià)值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù).如必須具備A級(jí)認(rèn)證的中介機(jī)構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù).3.1.2 在人員資格治理方面,要?jiǎng)?chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度,并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),對(duì)學(xué)歷、實(shí)務(wù)年限、業(yè) 務(wù)知識(shí)、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定.如必須到達(dá)大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、 拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進(jìn)入房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè).3.2 標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營,增強(qiáng)誠信建設(shè)一方面考慮到消費(fèi)者和房地產(chǎn)中介間存在的信息不對(duì)稱問題,在行業(yè)內(nèi)建立信息傳輸機(jī)制,完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案,對(duì)中

9、介企業(yè)的根本情況和失信行為進(jìn)行全面記錄,并充分利用網(wǎng)絡(luò)手段,將檔案在網(wǎng)上公示,便于為各部門和公眾查詢.另一方面,房地產(chǎn)中介要增強(qiáng)自身的誠信建設(shè)、嚴(yán)格自律,結(jié)合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)條例,要求員工老實(shí)守信；并標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營條例,秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原那么向客戶提供優(yōu)質(zhì)效勞,增強(qiáng)客戶的信任度.3.3 加大行業(yè)監(jiān)管力度,發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用政府要在立法、制度、治理規(guī)定等方面對(duì)中介企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化起到一個(gè)根本性的推動(dòng)作用. 第一,科學(xué)設(shè)置政府治理職能,明確房地產(chǎn)中介效勞業(yè)的主管機(jī)構(gòu),確立政府各治理部門的協(xié)作機(jī)制.第二,通過立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度.第三,提升中 介效勞人員的

10、素質(zhì).同時(shí)行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度,對(duì)各項(xiàng)違規(guī)操作給予更加嚴(yán)厲的懲罰舉措,肅清行業(yè)的不良主體；另一方面要加大資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策的執(zhí) 行力度,使其真正落實(shí)到位.此外,要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用.國家可以通過立法的形式確立房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的地位和作用,并提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求,包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準(zhǔn)入、培訓(xùn)、 測(cè)試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)等方面的規(guī)定.賦予 行業(yè)協(xié)會(huì)一定的權(quán)利,使之可配合工商部門等政府有關(guān)部門對(duì)不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M(jìn)行處分, 從而形成政府、行業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之間的相互配合、監(jiān)督機(jī)制.3.4 健全法律法規(guī),加大執(zhí)法力度一套合理的法律法規(guī)是中介機(jī)構(gòu)順利開展的保證.但是到目前為止,我國還沒有建立起一套系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)中介機(jī)構(gòu)健康開展的法規(guī)體系.政府要立即推進(jìn)這一方面的法律法規(guī)建設(shè), 推動(dòng)這一行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化開展.在針對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的缺陷和問題的同時(shí),借鑒國外較為成熟的法律文件,進(jìn)一步完善我國現(xiàn)有的法律法規(guī),使之更具體化和具有可操作性,尤其是對(duì)資金監(jiān)管、行業(yè)監(jiān)管中存在的漏缺加以彌補(bǔ),對(duì)行政監(jiān)管責(zé)任、監(jiān)管方式、懲戒處分機(jī)制都作出全面合理的規(guī)定.并且對(duì)房產(chǎn)中介市場(chǎng)存在的欺詐違法行為加大查處力度和執(zhí)法力 度,維持