前期工作流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作房地產(chǎn)開發(fā)前期工作流程解析流程解析 前期工作從字面上理解，前期工作從字面上理解，“前前”即說明這項(xiàng)工即說明這項(xiàng)工作具有著前瞻性、先發(fā)性和前置條件的特點(diǎn)。但前作具有著前瞻性、先發(fā)性和前置條件的特點(diǎn)。但前期工作不是單一的某個(gè)節(jié)點(diǎn)前的階段性工作，作為期工作不是單一的某個(gè)節(jié)點(diǎn)前的階段性工作，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，前期工作貫穿項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，前期工作貫穿項(xiàng)目從獲取土地、工程實(shí)施、經(jīng)營運(yùn)作乃至后續(xù)配合目從獲取土地、工程實(shí)施、經(jīng)營運(yùn)作乃至后續(xù)配合處理客戶關(guān)系的全過程，期間主要發(fā)揮的是保障、處理客戶關(guān)系的全過程，期間主要發(fā)揮的是保障、促進(jìn)項(xiàng)目順利開工、建設(shè)、銷售、

2、交付的相關(guān)政府促進(jìn)項(xiàng)目順利開工、建設(shè)、銷售、交付的相關(guān)政府部門審查批準(zhǔn)所涉及的對(duì)內(nèi)、對(duì)外銜接、配合、協(xié)部門審查批準(zhǔn)所涉及的對(duì)內(nèi)、對(duì)外銜接、配合、協(xié)調(diào)作用，并為公司融資、經(jīng)營等活動(dòng)創(chuàng)造條件。調(diào)作用，并為公司融資、經(jīng)營等活動(dòng)創(chuàng)造條件。 前前 言言 簡單定義之，這是一項(xiàng)貫徹項(xiàng)目建設(shè)始終的以簡單定義之，這是一項(xiàng)貫徹項(xiàng)目建設(shè)始終的以與政府系統(tǒng)各個(gè)主管部門、專業(yè)單位和其他客體進(jìn)與政府系統(tǒng)各個(gè)主管部門、專業(yè)單位和其他客體進(jìn)行有效聯(lián)系溝通從而求得項(xiàng)目合理和合法開發(fā)為主行有效聯(lián)系溝通從而求得項(xiàng)目合理和合法開發(fā)為主要特征的工作。毫無疑問，前期工作除爭(zhēng)取政府部要特征的工作。毫無疑問，前期工作除爭(zhēng)取政府部門及有關(guān)專業(yè)

3、管理單位支持外，與內(nèi)部相關(guān)部門的門及有關(guān)專業(yè)管理單位支持外，與內(nèi)部相關(guān)部門的密切溝通與協(xié)作也是至關(guān)重要的。密切溝通與協(xié)作也是至關(guān)重要的。 前期工作的流程內(nèi)容較為繁復(fù)，總體上以項(xiàng)目前期工作的流程內(nèi)容較為繁復(fù)，總體上以項(xiàng)目推進(jìn)為主線，落實(shí)完成期間各環(huán)節(jié)必需的基本前置推進(jìn)為主線，落實(shí)完成期間各環(huán)節(jié)必需的基本前置條件，但因諸多工作交叉進(jìn)行以及許多環(huán)節(jié)涉及多條件，但因諸多工作交叉進(jìn)行以及許多環(huán)節(jié)涉及多個(gè)部門或單位，為此需統(tǒng)籌考慮、合理安排。由于個(gè)部門或單位，為此需統(tǒng)籌考慮、合理安排。由于存在著內(nèi)在或外在的一些不確定因素（如土地取得存在著內(nèi)在或外在的一些不確定因素（如土地取得的先天性缺陷、設(shè)計(jì)滯后、工程緊

4、迫而送審資料不的先天性缺陷、設(shè)計(jì)滯后、工程緊迫而送審資料不完備、政策法規(guī)調(diào)整變化等），同時(shí)時(shí)效性要求相完備、政策法規(guī)調(diào)整變化等），同時(shí)時(shí)效性要求相對(duì)較高，因此前期工作必須具備靈活的處理、協(xié)調(diào)對(duì)較高，因此前期工作必須具備靈活的處理、協(xié)調(diào)能力和及時(shí)有效的溝通反饋、準(zhǔn)確反應(yīng)能力。能力和及時(shí)有效的溝通反饋、準(zhǔn)確反應(yīng)能力。 根據(jù)對(duì)前期工作實(shí)踐的粗淺體會(huì)，下面擬按土根據(jù)對(duì)前期工作實(shí)踐的粗淺體會(huì)，下面擬按土地取得、政府前期、施工及銷售配合、竣工交付四地取得、政府前期、施工及銷售配合、竣工交付四個(gè)階段，基本以一般房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際操作的時(shí)間順序個(gè)階段，基本以一般房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際操作的時(shí)間順序及重要環(huán)節(jié)為主干，為大家作粗

5、略的解析，如有不及重要環(huán)節(jié)為主干，為大家作粗略的解析，如有不盡全面或不當(dāng)之處，敬請(qǐng)各位指正。盡全面或不當(dāng)之處，敬請(qǐng)各位指正。 一、土地取得階段一、土地取得階段流程解析流程解析獲取土地市場(chǎng)信息獲取土地市場(chǎng)信息;政府通過國土資源行政主管部門發(fā)布公告以公開政府通過國土資源行政主管部門發(fā)布公告以公開方式出讓土地（招拍掛）方式出讓土地（招拍掛）; 通過分析出讓公告及文件資料，掌握土地詳細(xì)信通過分析出讓公告及文件資料，掌握土地詳細(xì)信息，測(cè)算項(xiàng)目可行性，參與土地出讓活動(dòng)，取得土息，測(cè)算項(xiàng)目可行性，參與土地出讓活動(dòng)，取得土地。簽署地。簽署國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并按，并按約定條件

6、支付土地款約定條件支付土地款;完成土地移交，落實(shí)地塊施工基本配套，具備施完成土地移交，落實(shí)地塊施工基本配套，具備施工條件；著手辦理政府前期相關(guān)手續(xù)。工條件；著手辦理政府前期相關(guān)手續(xù)。相關(guān)說明：相關(guān)說明：（一）土地取得方式（一）土地取得方式 土地取得方式從大的概念講分為劃撥和出讓兩土地取得方式從大的概念講分為劃撥和出讓兩種，其中：種，其中： 1、劃撥主要指以下情形：國家機(jī)關(guān)用地和軍、劃撥主要指以下情形：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、

7、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 2、出讓又分為協(xié)議出讓和公開出讓兩種方式、出讓又分為協(xié)議出讓和公開出讓兩種方式 2.1協(xié)議出讓方式，曾經(jīng)是最重要最常用的政府供地協(xié)議出讓方式，曾經(jīng)是最重要最常用的政府供地方式，但因其沒有引入充分的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公正性，方式，但因其沒有引入充分的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公正性，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。為此，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。為此，2004年年3月月30日，國土資源日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文規(guī)定自當(dāng)年部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文規(guī)定自當(dāng)年8月月31日后，不得再日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國

8、有土地使用權(quán)必須以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。讓方式進(jìn)行。2.2實(shí)際上從實(shí)際上從2002年年7月月1日起，國土資源部日起，國土資源部招標(biāo)拍招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定即明確，商業(yè)、旅即明確，商業(yè)、旅游和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣游和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?；蛘邟炫品绞匠鲎?。 2.2.1招標(biāo)招標(biāo) 政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告及相政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告及相關(guān)資料；符合條件的投標(biāo)人在截止時(shí)間前交納保證關(guān)資料；符合條件的投標(biāo)人在截止時(shí)間前交納保證

9、金并遞交標(biāo)書；出讓人在規(guī)定時(shí)間當(dāng)眾開標(biāo)；投標(biāo)金并遞交標(biāo)書；出讓人在規(guī)定時(shí)間當(dāng)眾開標(biāo)；投標(biāo)報(bào)價(jià)低于底價(jià)的視為廢標(biāo)，投標(biāo)人少于報(bào)價(jià)低于底價(jià)的視為廢標(biāo)，投標(biāo)人少于3人的，重人的，重新招標(biāo)；評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)（一般采用企業(yè)資質(zhì)分、新招標(biāo)；評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)（一般采用企業(yè)資質(zhì)分、付款進(jìn)度分、地價(jià)綜合分綜合評(píng)標(biāo)辦法），綜合評(píng)付款進(jìn)度分、地價(jià)綜合分綜合評(píng)標(biāo)辦法），綜合評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。 2.2.2拍賣拍賣 政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告及相政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告及相關(guān)資料；符合條件的競(jìng)買人在截止時(shí)間前報(bào)名并交關(guān)資料；符合條件的競(jìng)買人在截止時(shí)間前報(bào)名并交納保證金；競(jìng)買人

10、不足納保證金；競(jìng)買人不足3人的，重新拍賣；在規(guī)定時(shí)人的，重新拍賣；在規(guī)定時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)公開競(jìng)價(jià)拍賣；拍賣從起始價(jià)開始叫價(jià)，競(jìng)間現(xiàn)場(chǎng)公開競(jìng)價(jià)拍賣；拍賣從起始價(jià)開始叫價(jià)，競(jìng)買人舉牌報(bào)價(jià)（不低于最小增價(jià)幅度）；主持人連買人舉牌報(bào)價(jià)（不低于最小增價(jià)幅度）；主持人連續(xù)續(xù)3次宣布同一報(bào)價(jià)而無人再應(yīng)價(jià)的，落槌表示拍賣次宣布同一報(bào)價(jià)而無人再應(yīng)價(jià)的，落槌表示拍賣成交。若該地塊設(shè)有保留底價(jià)而競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)成交。若該地塊設(shè)有保留底價(jià)而競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)的，本次拍賣無效。未達(dá)到底價(jià)的，本次拍賣無效。 2.2.3掛牌掛牌 政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告及相關(guān)政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告及相關(guān)資料，掛牌

11、時(shí)間不少于資料，掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日；符合條件的掛牌個(gè)工作日；符合條件的掛牌競(jìng)買人在規(guī)定時(shí)間前交納保證金；在掛牌期限內(nèi)只有競(jìng)買人在規(guī)定時(shí)間前交納保證金；在掛牌期限內(nèi)只有1個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)且報(bào)價(jià)高于起始價(jià)，并符合其他條件個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)且報(bào)價(jià)高于起始價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；有的，掛牌成交；有2個(gè)或個(gè)或2個(gè)以上競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)個(gè)以上競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于起始價(jià)除外；在掛牌期限截止時(shí)仍得人，但報(bào)價(jià)低于起始價(jià)除外；在掛牌期限截止時(shí)仍有競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)有競(jìng)買人要求報(bào)

12、價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。 （二）測(cè)算項(xiàng)目可行性要點(diǎn)（二）測(cè)算項(xiàng)目可行性要點(diǎn) 這里所指的測(cè)算項(xiàng)目可行性主要是綜合出讓條這里所指的測(cè)算項(xiàng)目可行性主要是綜合出讓條件、規(guī)劃指標(biāo)、用地性質(zhì)、周邊土地市場(chǎng)和樓市現(xiàn)狀件、規(guī)劃指標(biāo)、用地性質(zhì)、周邊土地市場(chǎng)和樓市現(xiàn)狀及走勢(shì)，初步考慮項(xiàng)目類型、產(chǎn)品定位，預(yù)測(cè)項(xiàng)目總及走勢(shì)，初步考慮項(xiàng)目類型、產(chǎn)品定位，預(yù)測(cè)項(xiàng)目總成本及預(yù)期利潤，確定基本報(bào)價(jià)和最高心理價(jià)位，以成本及預(yù)期利潤，確定基本報(bào)價(jià)和最高心理價(jià)位，以決定參與出讓活動(dòng)并取得土地的策略。決定參與出讓活動(dòng)并取得土地的策略。其中：其中：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注

13、容積率指標(biāo)，容積率規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注容積率指標(biāo)，容積率指標(biāo)是確定項(xiàng)目單方土地成本的最重要因素，即通指標(biāo)是確定項(xiàng)目單方土地成本的最重要因素，即通常所講的地價(jià)需折算成樓面價(jià)格后作為項(xiàng)目開發(fā)是常所講的地價(jià)需折算成樓面價(jià)格后作為項(xiàng)目開發(fā)是否具備可行性的主要依據(jù)，簡便的換算公式為：每否具備可行性的主要依據(jù)，簡便的換算公式為：每畝地價(jià)乘以畝地價(jià)乘以15除以容積率即為單位樓面地價(jià)。除以容積率即為單位樓面地價(jià)。對(duì)土地現(xiàn)狀及政府各項(xiàng)配套到位程度的了解和掌對(duì)土地現(xiàn)狀及政府各項(xiàng)配套到位程度的了解和掌握非常重要，也是決定地價(jià)總成本的主要因素之一。握非常重要，也是決定地價(jià)總成本的主要因素之一。即要確定該宗地塊是否

14、具備即時(shí)開發(fā)建設(shè)的基本條即要確定該宗地塊是否具備即時(shí)開發(fā)建設(shè)的基本條件，需落實(shí)地上建筑物拆遷、種植物補(bǔ)償、地下埋件，需落實(shí)地上建筑物拆遷、種植物補(bǔ)償、地下埋藏物遷移、地上地下管線移位、場(chǎng)地平整及地塊邊藏物遷移、地上地下管線移位、場(chǎng)地平整及地塊邊緣相關(guān)市政配套等各項(xiàng)事宜，在測(cè)算項(xiàng)目開發(fā)成本緣相關(guān)市政配套等各項(xiàng)事宜，在測(cè)算項(xiàng)目開發(fā)成本時(shí)對(duì)此應(yīng)加以充分考慮。時(shí)對(duì)此應(yīng)加以充分考慮。 此外，還要了解配套建設(shè)要求等影響地價(jià)成本的此外，還要了解配套建設(shè)要求等影響地價(jià)成本的其他附加條件。其他附加條件。 總之，在決定參加土地出讓活動(dòng)前，除政府部總之，在決定參加土地出讓活動(dòng)前，除政府部門提供的基本資料外，要對(duì)地塊

15、信息進(jìn)行全方位的門提供的基本資料外，要對(duì)地塊信息進(jìn)行全方位的掌握，為制定地價(jià)成本和相應(yīng)策略提供精確的參考。掌握，為制定地價(jià)成本和相應(yīng)策略提供精確的參考。（三）土地合同的基本要素（三）土地合同的基本要素 土地合同的基本要素包括總則、出讓土地的交土地合同的基本要素包括總則、出讓土地的交付與出讓價(jià)款的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地付與出讓價(jià)款的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、期限屆滿、不可抗力、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任、適用法律及爭(zhēng)議解決、附則等條款。其違約責(zé)任、適用法律及爭(zhēng)議解決、附則等條款。其中土地的交付條件及土地開發(fā)建設(shè)與利用兩條尤其中土地的交

16、付條件及土地開發(fā)建設(shè)與利用兩條尤其重要，土地的交付條件需明確交付的狀態(tài)（即上述重要，土地的交付條件需明確交付的狀態(tài)（即上述拆遷、補(bǔ)償、市政配套條件等）。拆遷、補(bǔ)償、市政配套條件等）。 土地開發(fā)建設(shè)與利用則明確開工日期、完工日土地開發(fā)建設(shè)與利用則明確開工日期、完工日期以及延期開工或交付的展期申請(qǐng)事項(xiàng)，是對(duì)開發(fā)期以及延期開工或交付的展期申請(qǐng)事項(xiàng)，是對(duì)開發(fā)單位的關(guān)鍵性約制條件（交地后單位的關(guān)鍵性約制條件（交地后1年內(nèi)開工、年內(nèi)開工、3年內(nèi)年內(nèi)竣工，特殊情況下可申請(qǐng)展期），土地合同中一般竣工，特殊情況下可申請(qǐng)展期），土地合同中一般按總地價(jià)的按總地價(jià)的5%設(shè)置開竣工保證金。設(shè)置開竣工保證金。 關(guān)聯(lián)文件：

17、舟土資發(fā)關(guān)聯(lián)文件：舟土資發(fā)【2011】40號(hào)號(hào)關(guān)于加強(qiáng)關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目開竣工管理的意見建設(shè)項(xiàng)目開竣工管理的意見二、政府前期階段二、政府前期階段流程解析流程解析委委托方案設(shè)計(jì)，提交正式文本，銜接規(guī)劃局組織評(píng)托方案設(shè)計(jì)，提交正式文本，銜接規(guī)劃局組織評(píng)審，出具會(huì)議紀(jì)要；審，出具會(huì)議紀(jì)要；同步開展節(jié)能評(píng)估、環(huán)境影響、水土保持等報(bào)告編同步開展節(jié)能評(píng)估、環(huán)境影響、水土保持等報(bào)告編制工作，分別報(bào)發(fā)改委、環(huán)保局、水利局出具批復(fù)意制工作，分別報(bào)發(fā)改委、環(huán)保局、水利局出具批復(fù)意見；見；方案文本修改完善后，銜接規(guī)劃局出具規(guī)劃方案正方案文本修改完善后，銜接規(guī)劃局出具規(guī)劃方案正式批復(fù)；式批復(fù)；完善項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告及各項(xiàng)

18、前置資料，報(bào)市發(fā)改完善項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告及各項(xiàng)前置資料，報(bào)市發(fā)改委批復(fù)項(xiàng)目核準(zhǔn)；委批復(fù)項(xiàng)目核準(zhǔn)；向規(guī)劃局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；向規(guī)劃局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；向土管局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書；向土管局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書；銜接辦理面積預(yù)測(cè)、綠地率初審、施工圖審查等；銜接辦理面積預(yù)測(cè)、綠地率初審、施工圖審查等；向規(guī)劃局申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；向規(guī)劃局申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；配合開展施工招投標(biāo)工作，取得中標(biāo)通知書后辦理配合開展施工招投標(biāo)工作，取得中標(biāo)通知書后辦理質(zhì)、安監(jiān)委托手續(xù)；質(zhì)、安監(jiān)委托手續(xù)；向城建委申請(qǐng)辦理建筑工程施工許可證；向城建委申請(qǐng)辦理建筑工程施工許可證；辦理消防設(shè)計(jì)審

19、核抽查備案。辦理消防設(shè)計(jì)審核抽查備案。 以上是政府前期的主要流線，期間有許多環(huán)節(jié)的以上是政府前期的主要流線，期間有許多環(huán)節(jié)的前置條件需要交叉開展，各項(xiàng)審批必須完善相應(yīng)的資前置條件需要交叉開展，各項(xiàng)審批必須完善相應(yīng)的資料報(bào)件，在此不一一贅述。料報(bào)件，在此不一一贅述。相關(guān)說明：相關(guān)說明：1、“四證四證”的概念的概念 通常所謂的通常所謂的“四證四證”指的就是上述指的就是上述國有建設(shè)國有建設(shè)用地使用權(quán)證用地使用權(quán)證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證和和建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證四項(xiàng)政府部門批件，既是項(xiàng)目合法建設(shè)的法律依據(jù)，四項(xiàng)政府部門批件，既是項(xiàng)目

20、合法建設(shè)的法律依據(jù)，也是項(xiàng)目融資的必備條件。該也是項(xiàng)目融資的必備條件。該“四證四證”的辦理效率的辦理效率直接關(guān)系到項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃，是政府前期工作直接關(guān)系到項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度計(jì)劃，是政府前期工作環(huán)節(jié)中的重中之重，但辦理上述環(huán)節(jié)中的重中之重，但辦理上述“四證四證”特別是后特別是后三證必須具備諸多的必備前置條件，需要公司內(nèi)部三證必須具備諸多的必備前置條件，需要公司內(nèi)部各相關(guān)部門的共同協(xié)作。各相關(guān)部門的共同協(xié)作。1.1 國有建設(shè)用地使用權(quán)證國有建設(shè)用地使用權(quán)證 載明事項(xiàng)包括土地使用權(quán)人、座落、地類（分載明事項(xiàng)包括土地使用權(quán)人、座落、地類（分為普通住宅和商業(yè)兩大類，商業(yè)地類又分為商務(wù)金為普通住宅和商業(yè)兩

21、大類，商業(yè)地類又分為商務(wù)金融、餐飲住宿、批發(fā)零售、其他商服四個(gè)細(xì)類）、融、餐飲住宿、批發(fā)零售、其他商服四個(gè)細(xì)類）、使用權(quán)類型（劃撥、出讓）、終止日期（商業(yè)用地使用權(quán)類型（劃撥、出讓）、終止日期（商業(yè)用地為為40年，住宅用地為年，住宅用地為70年，從土地合同簽定之日起年，從土地合同簽定之日起計(jì)）、使用權(quán)面積等。為保證項(xiàng)目按期開發(fā)建設(shè)，計(jì)）、使用權(quán)面積等。為保證項(xiàng)目按期開發(fā)建設(shè)，證書有效期為證書有效期為2年，到期未開發(fā)政府原則上要收回土年，到期未開發(fā)政府原則上要收回土地；未按土地合同規(guī)定完成開發(fā)建設(shè)的需申請(qǐng)辦理地；未按土地合同規(guī)定完成開發(fā)建設(shè)的需申請(qǐng)辦理展期手續(xù)。辦理土地證需支付地價(jià)款展期手續(xù)。辦

22、理土地證需支付地價(jià)款3%的契稅。的契稅。1.2 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 主要需提供方案批復(fù)、總平面圖、土地出讓合同、主要需提供方案批復(fù)、總平面圖、土地出讓合同、項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)等資料。項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)等資料。 該證是對(duì)方案符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和定點(diǎn)紅線范圍該證是對(duì)方案符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和定點(diǎn)紅線范圍的政府部門確認(rèn)文件，也是向土管部門辦理的政府部門確認(rèn)文件，也是向土管部門辦理建設(shè)建設(shè)用地批準(zhǔn)書用地批準(zhǔn)書的法律依據(jù)，凡未取得本證，而取得的法律依據(jù)，凡未取得本證，而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，占用土地的，批準(zhǔn)文件無效。建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，占用土地的，批準(zhǔn)文件無效。 之前辦理之前辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地

23、規(guī)劃許可證通常只需在通常只需在紅線范圍內(nèi)初排建筑方案即可，目前實(shí)際操作中城紅線范圍內(nèi)初排建筑方案即可，目前實(shí)際操作中城建規(guī)劃、土管部門要求提供準(zhǔn)確的方案總平面圖，建規(guī)劃、土管部門要求提供準(zhǔn)確的方案總平面圖，并對(duì)建筑間距、日照（高層）、豎向標(biāo)高、物業(yè)用并對(duì)建筑間距、日照（高層）、豎向標(biāo)高、物業(yè)用房配置位置等關(guān)鍵要素把關(guān)嚴(yán)密，事實(shí)上在具體辦房配置位置等關(guān)鍵要素把關(guān)嚴(yán)密，事實(shí)上在具體辦理過程中，考慮到后續(xù)理過程中，考慮到后續(xù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證批批準(zhǔn)前方案總平面圖需公示準(zhǔn)前方案總平面圖需公示10個(gè)工作日，為節(jié)省時(shí)間，個(gè)工作日，為節(jié)省時(shí)間，辦理辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)

24、總平面圖即需予以時(shí)總平面圖即需予以明確。明確。1.3 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 需提供規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)、項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)、土需提供規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)、項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)、土地證、用地規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書、產(chǎn)權(quán)面積預(yù)地證、用地規(guī)劃許可證、用地批準(zhǔn)書、產(chǎn)權(quán)面積預(yù)測(cè)報(bào)告、綜合開發(fā)協(xié)議、水電配套設(shè)施確認(rèn)意見測(cè)報(bào)告、綜合開發(fā)協(xié)議、水電配套設(shè)施確認(rèn)意見（新增要求）以及建筑施工圖（平、立、剖面圖，（新增要求）以及建筑施工圖（平、立、剖面圖，附電子文件）、總平面圖（高層需提供日照分析），附電子文件）、總平面圖（高層需提供日照分析），并辦妥白蟻防治、檔案移交、綠化審核、人防、環(huán)并辦妥白蟻防治、檔案移交、綠化審

25、核、人防、環(huán)保審查手續(xù)。保審查手續(xù)。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是經(jīng)城市規(guī)劃行政主是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審定，許可建設(shè)各類工程的法律憑證，是辦管部門審定，許可建設(shè)各類工程的法律憑證，是辦理施工許可等各項(xiàng)手續(xù)的前置條件，其附件記載事理施工許可等各項(xiàng)手續(xù)的前置條件，其附件記載事項(xiàng)及相關(guān)附圖也是建設(shè)工程規(guī)劃竣工核實(shí)最主要的項(xiàng)及相關(guān)附圖也是建設(shè)工程規(guī)劃竣工核實(shí)最主要的法定依據(jù)。法定依據(jù)。 舟山之前發(fā)生的幾起房產(chǎn)項(xiàng)目群訪事件，均是舟山之前發(fā)生的幾起房產(chǎn)項(xiàng)目群訪事件，均是因?yàn)轫?xiàng)目在交付后業(yè)主發(fā)現(xiàn)工程施工局部實(shí)際情況因?yàn)轫?xiàng)目在交付后業(yè)主發(fā)現(xiàn)工程施工局部實(shí)際情況與與建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許

26、可證附圖不符所引起（包括附圖不符所引起（包括電力、自來水設(shè)施改變位置、綠地面積減少、停車電力、自來水設(shè)施改變位置、綠地面積減少、停車泊位等配套擅自變更等），對(duì)此建議公司規(guī)劃、工泊位等配套擅自變更等），對(duì)此建議公司規(guī)劃、工程部門加以重視。程部門加以重視。 另，根據(jù)省建設(shè)廳下發(fā)的最新文件規(guī)定，自今另，根據(jù)省建設(shè)廳下發(fā)的最新文件規(guī)定，自今年年4月月1日起一個(gè)宗地項(xiàng)目最多可分三期辦理日起一個(gè)宗地項(xiàng)目最多可分三期辦理建設(shè)建設(shè)工工程規(guī)劃許可證工工程規(guī)劃許可證，每期項(xiàng)目的建設(shè)用地面積不，每期項(xiàng)目的建設(shè)用地面積不得少于得少于50000平方米，因此在方案設(shè)計(jì)過程中需結(jié)平方米，因此在方案設(shè)計(jì)過程中需結(jié)合工程施工組

27、織、項(xiàng)目分期銷售等因素做統(tǒng)籌考慮。合工程施工組織、項(xiàng)目分期銷售等因素做統(tǒng)籌考慮。 關(guān)聯(lián)文件：浙建規(guī)關(guān)聯(lián)文件：浙建規(guī)【2011】27號(hào)號(hào)關(guān)于印發(fā)關(guān)于印發(fā)浙江省城鎮(zhèn)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)管理辦法浙江省城鎮(zhèn)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)管理辦法的的通知通知1.4 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證 主要主要需提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)需提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程中標(biāo)通知書、工程施工合同、劃許可證、建設(shè)工程中標(biāo)通知書、工程施工合同、監(jiān)理合同、監(jiān)理對(duì)施工組織設(shè)計(jì)意見書、質(zhì)監(jiān)安監(jiān)監(jiān)理合同、監(jiān)理對(duì)施工組織設(shè)計(jì)意見書、質(zhì)監(jiān)安監(jiān)手續(xù)、資金保函手續(xù)、資金保函、建設(shè)項(xiàng)目稅務(wù)登記單、防雷辦理、

28、建設(shè)項(xiàng)目稅務(wù)登記單、防雷辦理證明、商品混凝土供需合同、施工圖審查備案、施證明、商品混凝土供需合同、施工圖審查備案、施工總平面圖及周邊情況說明、外來施工企業(yè)與城建工總平面圖及周邊情況說明、外來施工企業(yè)與城建委簽訂的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書、施工企業(yè)委簽訂的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書、施工企業(yè)安全生安全生產(chǎn)許可證產(chǎn)許可證等證書、項(xiàng)目經(jīng)理任命書，項(xiàng)目經(jīng)理本等證書、項(xiàng)目經(jīng)理任命書，項(xiàng)目經(jīng)理本人攜帶資質(zhì)證書、工作手冊(cè)原件及復(fù)印件到辦理現(xiàn)人攜帶資質(zhì)證書、工作手冊(cè)原件及復(fù)印件到辦理現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)、簽名（外來勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位場(chǎng)確認(rèn)、簽名（外來勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位需辦理進(jìn)市備案手續(xù)）。需辦理進(jìn)市備案手續(xù)）。 目前，

29、城建執(zhí)法部門對(duì)項(xiàng)目未經(jīng)辦理目前，城建執(zhí)法部門對(duì)項(xiàng)目未經(jīng)辦理建筑工建筑工程施工許可證程施工許可證擅自開工建設(shè)的行為查處比較嚴(yán)格，擅自開工建設(shè)的行為查處比較嚴(yán)格，之前所謂的之前所謂的“裸奔裸奔”風(fēng)險(xiǎn)很大。今后項(xiàng)目施工前宜風(fēng)險(xiǎn)很大。今后項(xiàng)目施工前宜完善政府手續(xù)，當(dāng)然這需要規(guī)劃、工程、前期等多完善政府手續(xù)，當(dāng)然這需要規(guī)劃、工程、前期等多部門的共同協(xié)作。部門的共同協(xié)作。2、 其他重要手續(xù)其他重要手續(xù)2.1 方案審批方案審批 雖然從城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定講，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方雖然從城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定講，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批并非項(xiàng)目建設(shè)的法定文件，而是作為行政審案審批并非項(xiàng)目建設(shè)的法定文件，而是作為行政審批部門的過程指

30、導(dǎo)意見，但實(shí)際上規(guī)劃部門對(duì)方案批部門的過程指導(dǎo)意見，但實(shí)際上規(guī)劃部門對(duì)方案的審查極其重視。其中重點(diǎn)關(guān)注嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)條的審查極其重視。其中重點(diǎn)關(guān)注嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件控制容積率指標(biāo)、對(duì)計(jì)容積率建筑面積的核算把件控制容積率指標(biāo)、對(duì)計(jì)容積率建筑面積的核算把關(guān)（如半地下層、設(shè)備層、層高關(guān)（如半地下層、設(shè)備層、層高4.5米以上空間等）、米以上空間等）、高層建筑的日照分析與多層建筑的間距要求、建筑高層建筑的日照分析與多層建筑的間距要求、建筑控制線的退讓、道路出入口設(shè)置的合理性、非機(jī)車控制線的退讓、道路出入口設(shè)置的合理性、非機(jī)車道與訪客泊位的充足考慮、小區(qū)圍墻的退讓及高度、道與訪客泊位的充足考慮、小區(qū)圍墻的

31、退讓及高度、物業(yè)用房的配置、功能性用房名稱統(tǒng)一等等，公司物業(yè)用房的配置、功能性用房名稱統(tǒng)一等等，公司在不同項(xiàng)目中均反復(fù)出現(xiàn)過類似的問題，一方面從在不同項(xiàng)目中均反復(fù)出現(xiàn)過類似的問題，一方面從公司項(xiàng)目實(shí)施綜合考量角度前期部應(yīng)與政府規(guī)劃部公司項(xiàng)目實(shí)施綜合考量角度前期部應(yīng)與政府規(guī)劃部門積極溝通爭(zhēng)取有利，同時(shí)也需要公司規(guī)劃設(shè)計(jì)等門積極溝通爭(zhēng)取有利，同時(shí)也需要公司規(guī)劃設(shè)計(jì)等部門在國家規(guī)范基礎(chǔ)上事先了解地方規(guī)定，在規(guī)劃部門在國家規(guī)范基礎(chǔ)上事先了解地方規(guī)定，在規(guī)劃審批部門和設(shè)計(jì)單位之間充分做好銜接，避免方案審批部門和設(shè)計(jì)單位之間充分做好銜接，避免方案審批過程中耽擱大量的時(shí)間精力。審批過程中耽擱大量的時(shí)間精力。

32、2.2 項(xiàng)目核準(zhǔn)項(xiàng)目核準(zhǔn) 2006年年2月月10日起發(fā)改委將房地產(chǎn)項(xiàng)目列入核準(zhǔn)日起發(fā)改委將房地產(chǎn)項(xiàng)目列入核準(zhǔn)目錄，具體辦理主要需要提供以下資料：目錄，具體辦理主要需要提供以下資料： 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告及文件、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)、土項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告及文件、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)、土地出讓合同及土地證、節(jié)能評(píng)估、環(huán)保及水利部門地出讓合同及土地證、節(jié)能評(píng)估、環(huán)保及水利部門批復(fù)、總平面圖等。批復(fù)、總平面圖等。 項(xiàng)目核準(zhǔn)嚴(yán)格意義上講主要是審查出讓土地的主項(xiàng)目核準(zhǔn)嚴(yán)格意義上講主要是審查出讓土地的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否符合規(guī)定要求（如用地范圍、建要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否符合規(guī)定要求（如用地范圍、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目性質(zhì)、投資強(qiáng)度等）以及項(xiàng)

33、目設(shè)計(jì)是否設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目性質(zhì)、投資強(qiáng)度等）以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否符合各相關(guān)專業(yè)職能部門的規(guī)范要求（國土、城建、符合各相關(guān)專業(yè)職能部門的規(guī)范要求（國土、城建、消防、人防、環(huán)保、水利等），實(shí)際上應(yīng)該是對(duì)政府消防、人防、環(huán)保、水利等），實(shí)際上應(yīng)該是對(duì)政府各職能部門各專項(xiàng)審批進(jìn)行審查控制和把關(guān)，我們理各職能部門各專項(xiàng)審批進(jìn)行審查控制和把關(guān)，我們理解目前岱山、普陀等縣區(qū)對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)組織評(píng)審后解目前岱山、普陀等縣區(qū)對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)組織評(píng)審后出具核準(zhǔn)意見的操作比較合理，但實(shí)際上目前在市級(jí)出具核準(zhǔn)意見的操作比較合理，但實(shí)際上目前在市級(jí)層面項(xiàng)目核準(zhǔn)針對(duì)方案具體內(nèi)容的審查比較細(xì)瑣，當(dāng)層面項(xiàng)目核準(zhǔn)針對(duì)方案具體內(nèi)容的審查比較

34、細(xì)瑣，當(dāng)然我們需要適應(yīng)相關(guān)的要求。然我們需要適應(yīng)相關(guān)的要求。2.3 建設(shè)用地批準(zhǔn)建設(shè)用地批準(zhǔn) 建設(shè)用地批準(zhǔn)是國土部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目合法使用土建設(shè)用地批準(zhǔn)是國土部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目合法使用土地的法律依據(jù)。主要需要提供以下資料：地的法律依據(jù)。主要需要提供以下資料： 申請(qǐng)報(bào)告、用地預(yù)審意見、項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)、規(guī)劃申請(qǐng)報(bào)告、用地預(yù)審意見、項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（包括附件、附設(shè)計(jì)方案批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（包括附件、附圖）、規(guī)劃部門確認(rèn)的總平面布置圖（原件）、無壓圖）、規(guī)劃部門確認(rèn)的總平面布置圖（原件）、無壓覆礦及地質(zhì)災(zāi)害證明、環(huán)保批復(fù)、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等相覆礦及地質(zhì)災(zāi)害證明、環(huán)保批復(fù)、企業(yè)

35、營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證明。關(guān)證明。 建設(shè)用地批準(zhǔn)最主要的控制點(diǎn)是用地性質(zhì)與容建設(shè)用地批準(zhǔn)最主要的控制點(diǎn)是用地性質(zhì)與容積率指標(biāo)，目前國家對(duì)住宅用地的容積率指標(biāo)嚴(yán)格積率指標(biāo)，目前國家對(duì)住宅用地的容積率指標(biāo)嚴(yán)格控制在不得小于控制在不得小于1.0，對(duì)商業(yè)用地的容積率指標(biāo)未做，對(duì)商業(yè)用地的容積率指標(biāo)未做明確規(guī)定，但浙江省規(guī)定餐飲住宿業(yè)容積率指標(biāo)不明確規(guī)定，但浙江省規(guī)定餐飲住宿業(yè)容積率指標(biāo)不得低于得低于1.3、商務(wù)金融業(yè)容積率指標(biāo)不得低于、商務(wù)金融業(yè)容積率指標(biāo)不得低于1.5，但，但項(xiàng)目因?yàn)榭匾?guī)對(duì)各地塊的容積率設(shè)定指標(biāo)以及政府項(xiàng)目因?yàn)榭匾?guī)對(duì)各地塊的容積率設(shè)定指標(biāo)以及政府對(duì)當(dāng)?shù)匾?guī)劃的控制要求，使得規(guī)劃出具的設(shè)計(jì)條件

36、對(duì)當(dāng)?shù)匾?guī)劃的控制要求，使得規(guī)劃出具的設(shè)計(jì)條件或者與政府之間的約定同國土部門的規(guī)定有所矛盾，或者與政府之間的約定同國土部門的規(guī)定有所矛盾，為此需要開展大量的溝通協(xié)調(diào)工作。為此需要開展大量的溝通協(xié)調(diào)工作。2.4 消防審核消防審核 根據(jù)根據(jù)2008年年10月月28日頒布的新的消防法，日頒布的新的消防法，2009年年5月月1日起普通房地產(chǎn)項(xiàng)目無需進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審核，日起普通房地產(chǎn)項(xiàng)目無需進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審核，采取抽查方式進(jìn)行設(shè)計(jì)備案。但明確建設(shè)、設(shè)計(jì)、采取抽查方式進(jìn)行設(shè)計(jì)備案。但明確建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位依法對(duì)建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位依法對(duì)建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。如在日常

37、檢查監(jiān)督或者消防驗(yàn)收過施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。如在日常檢查監(jiān)督或者消防驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)違反消防規(guī)范的，將加大處罰的力度。為程中發(fā)現(xiàn)違反消防規(guī)范的，將加大處罰的力度。為避免在設(shè)計(jì)、施工過程中因事先溝通不足造成在驗(yàn)避免在設(shè)計(jì)、施工過程中因事先溝通不足造成在驗(yàn)收環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，建議在方案、施工圖設(shè)計(jì)階段與收環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，建議在方案、施工圖設(shè)計(jì)階段與消防加強(qiáng)溝通，給予指導(dǎo)意見。消防加強(qiáng)溝通，給予指導(dǎo)意見。 酒店作為公用建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案需報(bào)消防進(jìn)行酒店作為公用建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案需報(bào)消防進(jìn)行審核，需填報(bào)審核，需填報(bào)建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表建筑消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表、自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表自動(dòng)消防設(shè)施設(shè)計(jì)防火審核

38、申報(bào)表并提供全套并提供全套土建、水、電、暖通、消防系統(tǒng)施工圖，主要審核土建、水、電、暖通、消防系統(tǒng)施工圖，主要審核消防設(shè)計(jì)專篇、消防登高面、防火分區(qū)劃分、消防消防設(shè)計(jì)專篇、消防登高面、防火分區(qū)劃分、消防疏散通道、建筑防火間距、室外消防車道、消防設(shè)疏散通道、建筑防火間距、室外消防車道、消防設(shè)施設(shè)備等內(nèi)容。鍋爐房、儲(chǔ)油罐等重要設(shè)施以及室施設(shè)備等內(nèi)容。鍋爐房、儲(chǔ)油罐等重要設(shè)施以及室內(nèi)裝修施工需單獨(dú)申報(bào)消防審核。內(nèi)裝修施工需單獨(dú)申報(bào)消防審核。 目前我公司在建的酒店及精裝修項(xiàng)目，因?qū)Υ四壳拔夜驹诮ǖ木频昙熬b修項(xiàng)目，因?qū)Υ艘鸶叨戎匾暋Ｒ鸶叨戎匾暋?關(guān)聯(lián)文件：關(guān)聯(lián)文件：2008年年12月月28日日中

39、華人民共和國中華人民共和國消防法消防法三、施工及銷售配合階段三、施工及銷售配合階段流程解析流程解析1、施工階段施工階段（重點(diǎn)：市政綜合管線工程相關(guān)手續(xù)辦理流程）（重點(diǎn)：市政綜合管線工程相關(guān)手續(xù)辦理流程） 開工前了解地塊的地上地下管線現(xiàn)狀，須遷移開工前了解地塊的地上地下管線現(xiàn)狀，須遷移的明確方案銜接辦理遷移事宜的明確方案銜接辦理遷移事宜根據(jù)供電負(fù)荷確定根據(jù)供電負(fù)荷確定供電方案，申報(bào)臨時(shí)施工用電（須設(shè)計(jì)配合）、臨時(shí)供電方案，申報(bào)臨時(shí)施工用電（須設(shè)計(jì)配合）、臨時(shí)施工用水施工用水綜合管線設(shè)計(jì)方案完成后協(xié)調(diào)各專業(yè)管綜合管線設(shè)計(jì)方案完成后協(xié)調(diào)各專業(yè)管線單位進(jìn)行設(shè)計(jì)審核提出可行性意見并反饋工程部調(diào)線單位進(jìn)行

40、設(shè)計(jì)審核提出可行性意見并反饋工程部調(diào)整，開展相關(guān)配套設(shè)施等設(shè)計(jì)整，開展相關(guān)配套設(shè)施等設(shè)計(jì)基礎(chǔ)預(yù)埋工程階段基礎(chǔ)預(yù)埋工程階段簽訂相關(guān)管線預(yù)埋安裝協(xié)議及進(jìn)場(chǎng)人員、材料準(zhǔn)備協(xié)簽訂相關(guān)管線預(yù)埋安裝協(xié)議及進(jìn)場(chǎng)人員、材料準(zhǔn)備協(xié)調(diào)；主體階段簽訂燃?xì)?、自來水立管工調(diào)；主體階段簽訂燃?xì)?、自來水立管工程安裝協(xié)議，協(xié)調(diào)穿線等工作程安裝協(xié)議，協(xié)調(diào)穿線等工作市政附屬工程階市政附屬工程階段組織各職能部門評(píng)審及施工總圖調(diào)整銜接，簽訂段組織各職能部門評(píng)審及施工總圖調(diào)整銜接，簽訂外部供電安裝協(xié)議及二級(jí)負(fù)荷計(jì)量房安裝協(xié)議，計(jì)外部供電安裝協(xié)議及二級(jí)負(fù)荷計(jì)量房安裝協(xié)議，計(jì)量表的申報(bào)、安裝及交付移交銜接。量表的申報(bào)、安裝及交付移交銜接。

41、 負(fù)責(zé)市政工程規(guī)劃報(bào)批、施工圖審查質(zhì)安監(jiān)委負(fù)責(zé)市政工程規(guī)劃報(bào)批、施工圖審查質(zhì)安監(jiān)委托及施工許可手續(xù)報(bào)批托及施工許可手續(xù)報(bào)批市政工程全面施工中做市政工程全面施工中做好人員、材料的一系列進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備的銜接工作。根據(jù)好人員、材料的一系列進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備的銜接工作。根據(jù)進(jìn)展做好管線工程的竣工位置測(cè)量圖及專業(yè)管線驗(yàn)進(jìn)展做好管線工程的竣工位置測(cè)量圖及專業(yè)管線驗(yàn)收竣工圖及意見批復(fù)工作、雨污管道的疏通銜接收竣工圖及意見批復(fù)工作、雨污管道的疏通銜接做好市政附屬工程的驗(yàn)收、備案工作。做好市政附屬工程的驗(yàn)收、備案工作。 相關(guān)說明：相關(guān)說明：1、市政綜合管線涉及工程配合的相關(guān)工作，除前、市政綜合管線涉及工程配合的相關(guān)工作，除前期

42、調(diào)查、設(shè)計(jì)溝通及有關(guān)手續(xù)辦理外，重點(diǎn)是協(xié)助期調(diào)查、設(shè)計(jì)溝通及有關(guān)手續(xù)辦理外，重點(diǎn)是協(xié)助工程部統(tǒng)籌協(xié)調(diào)施工過程中各類專業(yè)管線的現(xiàn)場(chǎng)布工程部統(tǒng)籌協(xié)調(diào)施工過程中各類專業(yè)管線的現(xiàn)場(chǎng)布置、進(jìn)場(chǎng)施工次序和節(jié)點(diǎn)以及與其他各項(xiàng)工程的施置、進(jìn)場(chǎng)施工次序和節(jié)點(diǎn)以及與其他各項(xiàng)工程的施工關(guān)系處理。工關(guān)系處理。2、市政綜合管線工程具體包括：城市道路、公共、市政綜合管線工程具體包括：城市道路、公共交通、給水、排水、電力、電信、燃?xì)狻@林、環(huán)交通、給水、排水、電力、電信、燃?xì)?、園林、環(huán)衛(wèi)、污水處理、垃圾處理、防洪、地下公共設(shè)施及衛(wèi)、污水處理、垃圾處理、防洪、地下公共設(shè)施及附屬設(shè)施的土建、管道、設(shè)備安裝工程等。附屬設(shè)施的土建

43、、管道、設(shè)備安裝工程等。2、銷售配合階段、銷售配合階段（商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證申報(bào)流程）申報(bào)流程）7物業(yè)用房配置方案經(jīng)規(guī)劃認(rèn)可；完成前期物業(yè)物業(yè)用房配置方案經(jīng)規(guī)劃認(rèn)可；完成前期物業(yè)招標(biāo)，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議備案；報(bào)房管局出具招標(biāo)，前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議備案；報(bào)房管局出具物業(yè)管理方案意見單；物業(yè)管理方案意見單；工程付款證明（投資完成工程付款證明（投資完成25%）；）；土地證已抵押的抵押人出具同意預(yù)售證明，核對(duì)土地證已抵押的抵押人出具同意預(yù)售證明，核對(duì)土地證；土地證；核對(duì)工程規(guī)劃許可證及施工許可證；核對(duì)工程規(guī)劃許可證及施工許可證；商品房預(yù)售方案（價(jià)格需經(jīng)市政府召集相關(guān)部門商品房預(yù)售方案（價(jià)

44、格需經(jīng)市政府召集相關(guān)部門會(huì)議討論確定），產(chǎn)品說明書、質(zhì)量保證書；會(huì)議討論確定），產(chǎn)品說明書、質(zhì)量保證書；建筑面積預(yù)測(cè)核準(zhǔn)報(bào)告書及文件；建筑面積預(yù)測(cè)核準(zhǔn)報(bào)告書及文件；白白蟻、監(jiān)理、施工合同，總平面圖及分層平面蟻、監(jiān)理、施工合同，總平面圖及分層平面圖；圖；銀行資金監(jiān)管協(xié)議、用款計(jì)劃、工程形象進(jìn)度銀行資金監(jiān)管協(xié)議、用款計(jì)劃、工程形象進(jìn)度現(xiàn)場(chǎng)照片；現(xiàn)場(chǎng)照片；上述資料齊全后報(bào)市審批辦證服務(wù)中心城建窗上述資料齊全后報(bào)市審批辦證服務(wù)中心城建窗口受理，經(jīng)辦人員到現(xiàn)場(chǎng)查看預(yù)售商品房基礎(chǔ)施口受理，經(jīng)辦人員到現(xiàn)場(chǎng)查看預(yù)售商品房基礎(chǔ)施工到工到0.00 ；符合規(guī)定，給予辦理符合規(guī)定，給予辦理商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許

45、可證。相關(guān)說明：相關(guān)說明：1、根據(jù)舟山市城建委（、根據(jù)舟山市城建委（2004）161號(hào)號(hào)關(guān)于印發(fā)關(guān)于印發(fā)舟山市商品房預(yù)售管理暫行辦法舟山市商品房預(yù)售管理暫行辦法的通知的通知文件文件規(guī)定：規(guī)定：1.1將正在開發(fā)建設(shè)的商品房進(jìn)行預(yù)售，必須由所在將正在開發(fā)建設(shè)的商品房進(jìn)行預(yù)售，必須由所在地縣以上的房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得地縣以上的房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證，才能合法銷售。，才能合法銷售。1.2商品房預(yù)售的定義：開發(fā)企業(yè)將正在開發(fā)建設(shè)的商品房預(yù)售的定義：開發(fā)企業(yè)將正在開發(fā)建設(shè)的房屋，預(yù)先銷售給承購人，由承購人支付定金或房房屋，預(yù)先銷售給承購人，由承購人支付

46、定金或房款的行為，均稱為預(yù)售?？畹男袨?，均稱為預(yù)售。2、辦理預(yù)售證的主要先置條件：、辦理預(yù)售證的主要先置條件：2.1開發(fā)建設(shè)的房屋完成基礎(chǔ)開發(fā)建設(shè)的房屋完成基礎(chǔ)0.00；2.2符合規(guī)范的物業(yè)管理方案；符合規(guī)范的物業(yè)管理方案；2.3出具土地使用證原件，如土地已抵押，必須由抵出具土地使用證原件，如土地已抵押，必須由抵押人出具的同意辦理預(yù)售證明材料文件；押人出具的同意辦理預(yù)售證明材料文件；2.4銷售價(jià)格政府確認(rèn)（新增）。銷售價(jià)格政府確認(rèn)（新增）。關(guān)聯(lián)文件：關(guān)聯(lián)文件：1、浙建房、浙建房【2010】72號(hào)號(hào)關(guān)于印發(fā)關(guān)于印發(fā)的通知的通知；2、舟房局、舟房局【2011】13號(hào)號(hào)舟山市房地產(chǎn)管理局關(guān)舟山市房地

47、產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知四、竣工交付階段四、竣工交付階段流程解析流程解析 報(bào)審建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)報(bào)審建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)建設(shè)單位組織竣建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收、質(zhì)安監(jiān)站負(fù)責(zé)監(jiān)督工程竣工驗(yàn)收工驗(yàn)收、質(zhì)安監(jiān)站負(fù)責(zé)監(jiān)督工程竣工驗(yàn)收房屋建房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案和市政工程竣工驗(yàn)收備案筑工程竣工驗(yàn)收備案和市政工程竣工驗(yàn)收備案進(jìn)進(jìn)行新建商品房初始登記。行新建商品房初始登記。 在竣工規(guī)劃核實(shí)之前，應(yīng)按要求做好相關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)在竣工規(guī)劃核實(shí)之前，應(yīng)按要求做好相關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收工作和資料整理，包括：收工作和資料整理，包括： 1、綠地率復(fù)核、市政管道驗(yàn)收意見；、

48、綠地率復(fù)核、市政管道驗(yàn)收意見； 2、各專業(yè)管線單位驗(yàn)收意見、各專業(yè)管線單位驗(yàn)收意見 3、土地復(fù)核意見；、土地復(fù)核意見； 4、消防抽查驗(yàn)收；、消防抽查驗(yàn)收； 5、環(huán)保預(yù)驗(yàn)收；、環(huán)保預(yù)驗(yàn)收； 6、物業(yè)驗(yàn)收意見、物業(yè)驗(yàn)收意見相關(guān)說明：相關(guān)說明： 竣工交付前期工作中最重要的手續(xù)是報(bào)審建設(shè)竣工交付前期工作中最重要的手續(xù)是報(bào)審建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)，相關(guān)的程序與之前有所變化。工程竣工規(guī)劃核實(shí)，相關(guān)的程序與之前有所變化。根據(jù)浙建規(guī)根據(jù)浙建規(guī)【20112011】2727號(hào)文件規(guī)定，重點(diǎn)事項(xiàng)如下：號(hào)文件規(guī)定，重點(diǎn)事項(xiàng)如下： 1 1、建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)以建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)以建設(shè)工程規(guī)劃許可證對(duì)

49、應(yīng)的用地范圍為單元組織，不得在一個(gè)建設(shè)工證對(duì)應(yīng)的用地范圍為單元組織，不得在一個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證對(duì)應(yīng)的用地范圍內(nèi)分次進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)；程規(guī)劃許可證對(duì)應(yīng)的用地范圍內(nèi)分次進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)；2 2、建設(shè)工程竣工后，具備下列條件的，可以申請(qǐng)、建設(shè)工程竣工后，具備下列條件的，可以申請(qǐng)規(guī)劃核實(shí)：規(guī)劃核實(shí)：2.12.1建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可的各項(xiàng)工程內(nèi)容已全建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可的各項(xiàng)工程內(nèi)容已全部竣工；部竣工；2.22.2規(guī)劃許可確定應(yīng)當(dāng)予以拆除的建筑物、構(gòu)筑物規(guī)劃許可確定應(yīng)當(dāng)予以拆除的建筑物、構(gòu)筑物和臨時(shí)建筑及設(shè)施均按要求拆除，施工場(chǎng)地（包括和臨時(shí)建筑及設(shè)施均按要求拆除，施工場(chǎng)地（包括臨時(shí)用地）清理完畢；臨時(shí)用

50、地）清理完畢；2.32.3建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證載建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的其他事項(xiàng)已全部完成。明的其他事項(xiàng)已全部完成。3 3、建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)的內(nèi)容：、建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)的內(nèi)容：3.13.1建設(shè)工程的功能、規(guī)模、建（構(gòu)）筑物的定位、建設(shè)工程的功能、規(guī)模、建（構(gòu)）筑物的定位、標(biāo)高等按建設(shè)工程規(guī)劃許可證實(shí)施建設(shè)的情況；標(biāo)高等按建設(shè)工程規(guī)劃許可證實(shí)施建設(shè)的情況；3.23.2房屋建筑工程的建筑面積、分類建筑用途及相應(yīng)房屋建筑工程的建筑面積、分類建筑用途及相應(yīng)建筑面積、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑層數(shù)、建筑面積、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑層數(shù)、各層層高

51、、室內(nèi)外地坪標(biāo)高以及建筑立面造型等按建各層層高、室內(nèi)外地坪標(biāo)高以及建筑立面造型等按建設(shè)工程規(guī)劃許可證實(shí)施建設(shè)的情況；設(shè)工程規(guī)劃許可證實(shí)施建設(shè)的情況；3.33.3基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施等按建筑工程規(guī)劃許可基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施等按建筑工程規(guī)劃許可證實(shí)施建設(shè)的情況；證實(shí)施建設(shè)的情況；3.43.4規(guī)劃許可確定應(yīng)當(dāng)予以拆除的建筑物、構(gòu)筑物和規(guī)劃許可確定應(yīng)當(dāng)予以拆除的建筑物、構(gòu)筑物和臨時(shí)建筑及設(shè)施等按要求拆除和施工場(chǎng)地（包括臨時(shí)臨時(shí)建筑及設(shè)施等按要求拆除和施工場(chǎng)地（包括臨時(shí)用地）清理情況；用地）清理情況；3.53.5規(guī)劃主管部門確定的其他相關(guān)內(nèi)容。規(guī)劃主管部門確定的其他相關(guān)內(nèi)容。4 4、申請(qǐng)建設(shè)工程竣工

52、規(guī)劃核實(shí)應(yīng)當(dāng)提供下列資料：、申請(qǐng)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)應(yīng)當(dāng)提供下列資料：4.14.1建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)申請(qǐng)表；建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)申請(qǐng)表；4.24.2建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4.34.3具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的單位出具的建設(shè)工程竣工測(cè)具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的單位出具的建設(shè)工程竣工測(cè)繪報(bào)告及圖件（地下管線工程應(yīng)當(dāng)在覆土前進(jìn)行竣繪報(bào)告及圖件（地下管線工程應(yīng)當(dāng)在覆土前進(jìn)行竣工測(cè)繪）；工測(cè)繪）；4.44.4因建設(shè)項(xiàng)目的特殊性需要提交的其他材料，以及因建設(shè)項(xiàng)目的特殊性需要提交的其他材料，以及規(guī)劃主管部門規(guī)定的其他材料。規(guī)劃主管部門規(guī)定的其他材料。5 5、建設(shè)工

53、程竣工規(guī)劃核實(shí)程序、建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)程序5.15.1建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位向規(guī)劃主管部門申請(qǐng)建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位向規(guī)劃主管部門申請(qǐng)規(guī)劃核實(shí)；規(guī)劃核實(shí)；5.25.2規(guī)劃主管部門受理申請(qǐng)后，通過圖件核驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃主管部門受理申請(qǐng)后，通過圖件核驗(yàn)、現(xiàn)場(chǎng)勘查等方式進(jìn)行核實(shí)；勘查等方式進(jìn)行核實(shí)；5.35.3規(guī)劃主管部門經(jīng)核實(shí)確認(rèn)符合規(guī)劃許可內(nèi)容的，規(guī)劃主管部門經(jīng)核實(shí)確認(rèn)符合規(guī)劃許可內(nèi)容的，在在1515個(gè)工作日內(nèi)出具建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書；不個(gè)工作日內(nèi)出具建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書；不符合的，在符合的，在1515個(gè)工作日內(nèi)書面告知理由；個(gè)工作日內(nèi)書面告知理由；5.45.4規(guī)劃主管部門在核實(shí)過程中發(fā)現(xiàn)

54、建設(shè)單位未按照規(guī)劃主管部門在核實(shí)過程中發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，按法律、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，按法律、法規(guī)規(guī)定予以處理。處理決定執(zhí)行完畢后，方可出法規(guī)規(guī)定予以處理。處理決定執(zhí)行完畢后，方可出具建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書。具建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書。6 6、建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)工作中的建筑面積審核、建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)工作中的建筑面積審核執(zhí)行國家和省房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范及相關(guān)規(guī)定。執(zhí)行國家和省房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范及相關(guān)規(guī)定。 分期實(shí)施的建設(shè)項(xiàng)目，按照分期辦理的建設(shè)工分期實(shí)施的建設(shè)項(xiàng)目，按照分期辦理的建設(shè)工程規(guī)劃許可證分別進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)；對(duì)最后一期進(jìn)行程規(guī)劃許可證分別進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)；對(duì)最后一期進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)時(shí)，合算各分期合計(jì)的總建筑面積誤差。規(guī)劃核實(shí)時(shí)，合算各分期合計(jì)的總建筑面積誤差。建筑面積誤差是指建設(shè)工程竣工實(shí)測(cè)建筑面積超出建筑面積誤差是指建設(shè)工程竣工實(shí)測(cè)建筑面積超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可的建筑面積的數(shù)值，分四建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可的建筑面積的數(shù)值，分四檔累進(jìn)計(jì)算，最大合理誤差不得超過檔累進(jìn)計(jì)算，最大合理誤差不得超過500500平方米，平方米，如無其他違法建設(shè)情形，可不予處罰，但需按規(guī)定