房產(chǎn)稅、土地使用稅

1、房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅土地使用稅主要納稅事項(xiàng)及案例解析主要納稅事項(xiàng)及案例解析欒慶忠欒慶忠（內(nèi)訓(xùn)資料（內(nèi)訓(xùn)資料 注意保密）注意保密）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅一、房產(chǎn)稅征稅范圍、納稅人二、房產(chǎn)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)及賬務(wù)處理三、減免稅優(yōu)惠四、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間五、其他規(guī)定上述內(nèi)容詳見房產(chǎn)稅主要納稅事項(xiàng)表六、案例解析七、疑難問題六、案例解析六、案例解析例例1：甲公司20X1年受讓國有土地面積1000平方米，合同約定受讓金額為260000元（實(shí)際支付260000元后，當(dāng)?shù)卣颠€60000元，但未具體規(guī)定資金的專項(xiàng)用途），繳納耕地占用稅30000元、契稅5200元，另支付原住戶樹木遷移費(fèi)900元，20X1年外包其他單

2、位承建平房350000元（年底已完工，建筑面積510平方米）。20X2年該公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅計(jì)算：1、容積率51010000.512、應(yīng)并入的土地價(jià)值260000300005200900296100（元）3、房產(chǎn)稅（350000296100）（130）1.25427.24（元）六、案例解析六、案例解析例例2：乙公司有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，房屋原值5600000元，該公司20X2年1月對(duì)該土地進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估增值后的每平方米平均地價(jià)1.5萬元。20 X 2年公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅計(jì)算：1、容積率8000200000.42、應(yīng)并入的土地

3、價(jià)值應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積2土地單價(jià)8000平方米21萬元/平方米16000萬元。（評(píng)估價(jià)值不屬于取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，不需要計(jì)入房產(chǎn)原值。）3、房產(chǎn)稅（5600000160000000）（130）1.21391040（元）六、案例解析六、案例解析財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財(cái)稅2010121號(hào)）規(guī)定：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。六、案例解析六、案例解析【相關(guān)提醒】1、用于

4、計(jì)算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值不完全等同于房產(chǎn)會(huì)計(jì)賬面價(jià)值。2、購買的商品房，購買時(shí)的房屋價(jià)款已含土地價(jià)值，按照購買時(shí)的房屋價(jià)款計(jì)算房產(chǎn)稅即可，不要重復(fù)計(jì)算地價(jià)。3、宗地和容積率。宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個(gè)權(quán)屬單位。容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)。除宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)這種情況外，宗地容積率等于或高于0.5的，一律按照地價(jià)全額計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。六、

5、案例解析六、案例解析【相關(guān)提醒】4、當(dāng)前有部分企業(yè)（主要是老的國有企業(yè)）的土地仍是國家劃撥的，取得土地時(shí)沒有支付成本。近年來隨著國有企業(yè)改制，部分劃撥土地雖以國家授權(quán)經(jīng)營、作價(jià)入股等方式進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估，但這種評(píng)估價(jià)值不屬于取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，不需要計(jì)入房產(chǎn)原值。5、土地價(jià)值應(yīng)在不同房產(chǎn)中進(jìn)行分?jǐn)偂?如果一宗土地上既有已經(jīng)建成投入使用的房產(chǎn)，又有在建或規(guī)劃建設(shè)的房產(chǎn)，在將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅時(shí)，是否可以將該宗土地的價(jià)值在不同房產(chǎn)中進(jìn)行分?jǐn)偂?在建房產(chǎn)和待建房產(chǎn)尚未建成使用，按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅有關(guān)規(guī)定不屬于應(yīng)稅房產(chǎn)，不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，其占用土地的價(jià)值也不應(yīng)該作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)繳稅。據(jù)

6、此，該宗土地的地價(jià)，應(yīng)按照建成和在建（包括待建）房產(chǎn)的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?。其中：建成房產(chǎn)所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅；在建和待建房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值，待房產(chǎn)建成后再計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。六、案例解析六、案例解析【相關(guān)提醒】6、非應(yīng)稅建筑物所占土地的價(jià)值可扣除。按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅有關(guān)政策，獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如游泳池、煙囪、水塔等，不屬于房產(chǎn)，不是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，其所占用土地的價(jià)值也不應(yīng)該計(jì)入應(yīng)稅房產(chǎn)的原值征收房產(chǎn)稅。因此，在計(jì)算應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)時(shí)，可將非房產(chǎn)稅征稅對(duì)象的建筑物所占的土地價(jià)值進(jìn)行扣除。7、土地價(jià)值并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅后，城鎮(zhèn)土地使用稅仍應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際占用土地面

7、積乘以適用稅額計(jì)算繳納。8、當(dāng)?shù)卣颠€土地款，不能沖減土地使用權(quán)的賬面價(jià)值。9、企業(yè)取得土地時(shí)跟地方政府約定，分期投資，土地也分為幾期使用，這時(shí)計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)需根據(jù)全部土地價(jià)值還是根據(jù)已開發(fā)的面積分開核算？另外，企業(yè)有部分廠房出租給別的公司使用，根據(jù)規(guī)定應(yīng)從租計(jì)交房產(chǎn)稅，那相應(yīng)的土地價(jià)值如何分割分配到自用房產(chǎn)和出租房產(chǎn)，出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅計(jì)稅基礎(chǔ)要不要增加土地價(jià)值？對(duì)于土地分期投資的情形，計(jì)入房產(chǎn)原值的土地價(jià)值應(yīng)當(dāng)是根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算總建筑面積分配確認(rèn)，對(duì)于出租房產(chǎn)，從租計(jì)征房產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)不包括土地價(jià)值。六、案例解析六、案例解析例例3：某企業(yè)20X2年初委托施工企業(yè)建造倉庫一幢，9月末辦理驗(yàn)收手續(xù)，

8、倉庫入賬原值400萬元，9月30日將原值300萬元的舊車間對(duì)外投資聯(lián)營，當(dāng)年收取固定利潤(rùn)l0萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定房產(chǎn)計(jì)稅余值扣除比例為30。該企業(yè)以房產(chǎn)進(jìn)行投資，收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。應(yīng)繳納房產(chǎn)稅400（130）1.2123300（130）1.212910123.93（萬元）例例4：某企業(yè)6月以經(jīng)營租賃方式租出一處房屋，租賃期到當(dāng)年年末，當(dāng)年獲取租金10萬元。同時(shí)融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值1000萬元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費(fèi)10萬元。計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為20。當(dāng)年某企業(yè)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1000（120）1.261210126（萬元）

9、。六、案例解析六、案例解析例例5：2015年3月10日，某商貿(mào)公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房購買合同，并于2016年3月10日辦理交付手續(xù)，請(qǐng)問商貿(mào)公司應(yīng)于何時(shí)計(jì)算應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅？解析：商貿(mào)公司應(yīng)于2016年4月份起開始計(jì)算。例例6：2016年6月10日，某公司一棟建造原值為1000萬元辦公樓被拆除，請(qǐng)問公司這棟辦公樓2016年應(yīng)納多少房產(chǎn)稅？解析：應(yīng)計(jì)算至2016年6月末。1000（1-20%） 1.2% 12 6=4.8（萬元）注意：要及時(shí)做好相關(guān)資料的備案，以及稅源變更登記。 七、疑難問題七、疑難問題納稅人一些特殊規(guī)定應(yīng)稅房產(chǎn)排除項(xiàng)目疑難問題解析納稅人一些特殊規(guī)定：納稅人一些特殊規(guī)定：

10、1.無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅 。（財(cái)稅2009128號(hào)） 2.納稅單位將應(yīng)稅房產(chǎn)無租出借給免稅單位使用的，應(yīng)由房產(chǎn)所有人繳納房產(chǎn)稅。區(qū)別土地稅：對(duì)免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征土地使用稅 （89）國稅地字第140號(hào)3. 免稅單位和個(gè)人出租的，由出租人繳納房產(chǎn)稅。（財(cái)稅地字1986第008號(hào)）4. 2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。 （財(cái)稅2009128號(hào)3條）5. 分期付款購買的商品房，且雙方均未取得房產(chǎn)證的，由

11、實(shí)際使用人繳納房產(chǎn)稅。（國稅函2002284號(hào) ）6.住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。財(cái)稅2006186號(hào)納稅人一些特殊規(guī)定：納稅人一些特殊規(guī)定：7. 2010年12月21日起，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅。（財(cái)稅2010121號(hào)2條） 8.承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費(fèi)抵交房產(chǎn)租金，應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅（86財(cái)稅地字第008號(hào)23條）9.自2007年1月1日起執(zhí)行，對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅（財(cái)稅20061

12、86號(hào)1條） 10. 2004年8月19日起，微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，以促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。（財(cái)稅2004140號(hào)）之前“可由地方根據(jù)實(shí)際情況在一定期限內(nèi)暫免征收房產(chǎn)稅”規(guī)定失效。11. 2004年8月19日起，企業(yè)停產(chǎn)、撤消后原有的閑置不用的房產(chǎn)應(yīng)征收房產(chǎn)稅（財(cái)稅2004140號(hào)）之前“原有的房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局批準(zhǔn)可暫不征收房產(chǎn)稅”規(guī)定失效。12.納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋應(yīng)征收房產(chǎn)稅（財(cái)稅字19868號(hào)19條）。納稅人一些特殊規(guī)定：納稅人一些特殊規(guī)定：13.工商行政管理部門的集貿(mào)市場(chǎng)用房，不屬于工商部門自用的房產(chǎn)，

13、按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（1987年3月23日 財(cái)稅地19873號(hào)3條）14.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分，分別征收或免征房產(chǎn)稅。（86財(cái)稅地字第008號(hào)25條）15.2013年1月1日起，對(duì)同時(shí)經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場(chǎng)地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)稅201268號(hào)第1條）16.對(duì)國有、集體企業(yè)在清產(chǎn)核資工作中進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值重估后的新增價(jià)值，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。對(duì)固定資產(chǎn)重估后新增價(jià)值已增提折舊的企業(yè)，應(yīng)按照重估的價(jià)值征收房產(chǎn)稅；對(duì)資產(chǎn)重估后未能按新增價(jià)值提折舊的企業(yè)，可由同級(jí)清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)出具證明，經(jīng)主管稅務(wù)

14、機(jī)關(guān)核實(shí)，在規(guī)定的期限內(nèi)，對(duì)其固定資產(chǎn)重估后新增部分免征房產(chǎn)稅。申請(qǐng)減免手續(xù)按山東省地方稅務(wù)局房產(chǎn)稅減免管理暫行辦法的規(guī)定辦理。（魯?shù)囟惾?9989號(hào)）17. 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，納稅人資產(chǎn)都需進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于納稅人的房產(chǎn)，評(píng)估后已對(duì)帳簿上固定資產(chǎn)科目中記載的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)從房屋原值變動(dòng)的次月起，按調(diào)整后的帳面房產(chǎn)值征稅。 （魯?shù)囟惖刈?9963號(hào)）納稅人一些特殊規(guī)定：納稅人一些特殊規(guī)定：18、山東省地方稅務(wù)局公告2013年第4號(hào)：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用或出租建造的待出售的商品房，自用的應(yīng)按房屋原值、出租的應(yīng)按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。二、賓館、飯店、酒店、公寓、寫字樓、培訓(xùn)中心、招

15、待所、療養(yǎng)院等單位出租客房或?qū)懽珠g等房產(chǎn)的，不論其用途如何，一律按其租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。三、關(guān)于房屋租金確定問題出租房屋的租金應(yīng)包括出租的房屋及其不可分割、不單獨(dú)計(jì)價(jià)的各種附屬設(shè)施及配套設(shè)施的租金收入。對(duì)租金收入中包含的水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等，凡單獨(dú)計(jì)價(jià)的可予以扣除；凡不單獨(dú)計(jì)價(jià)或計(jì)價(jià)明顯偏高以及劃分不清的，由稅務(wù)部門核定予以扣除。對(duì)出租的房產(chǎn)，凡有與之配套的相對(duì)獨(dú)立的機(jī)器設(shè)備及露天停車、倉儲(chǔ)等用地的，其租金部分，可由當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，在計(jì)稅租金中予以扣除。 四、本公告自2013年10月14日起執(zhí)行，有效期至2018年10月13日應(yīng)稅房產(chǎn)排除項(xiàng)目：應(yīng)稅房產(chǎn)排除項(xiàng)目：1、獨(dú)立于房屋

16、的建筑物、獨(dú)立于房屋的建筑物獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。（財(cái)稅地19873號(hào)1條）2、加油站罩棚、加油站罩棚加油站罩棚不屬于房產(chǎn)（財(cái)稅2008123號(hào)）3、未出售商品房、未出售商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的未出售的商品房（國稅發(fā)200389號(hào)第1條）。上述商品房不包括出租的待出售的商品房（財(cái)稅字19868號(hào)19條）。4、大修期間的房屋、大修期間的房屋因大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的房屋，在房屋大修期間（免征） （國稅函（2004）839號(hào)文第1條）應(yīng)稅房產(chǎn)排除：應(yīng)稅房產(chǎn)排除：5、危

17、險(xiǎn)房屋、危險(xiǎn)房屋經(jīng)有關(guān)部門鑒定停止使用的毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋（免征）（財(cái)稅字19868號(hào)16條）6、農(nóng)產(chǎn)品（農(nóng)貿(mào)）市場(chǎng)房產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品（農(nóng)貿(mào)）市場(chǎng)房產(chǎn)自2013年1月1日起至2015年12月31日止，對(duì)專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)稅201268號(hào)第1條）之前，對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)中簡(jiǎn)易市場(chǎng)的房屋，可給予房產(chǎn)稅免稅照顧。（1996年1月22日，魯?shù)囟惖刈?996第3號(hào)第6條）7、農(nóng)民居住房屋、農(nóng)民居住房屋對(duì)農(nóng)林牧漁業(yè)用地和農(nóng)民居住用房屋及土地，不征收房產(chǎn)稅和土地使用稅（國稅發(fā)199944號(hào)2條）。8、納稅困難房屋、納稅困難房屋遭受自然災(zāi)

18、害后恢復(fù)修建的房產(chǎn)以及其他納稅有困難的，給予定期減稅或免稅照顧。山東省施行細(xì)則第八條三項(xiàng)建制鎮(zhèn)征稅范圍不包括所轄行政村，為什么地方政府將某建制鎮(zhèn)征稅范圍不包括所轄行政村，為什么地方政府將某些鎮(zhèn)所轄行政村也納入房產(chǎn)稅征稅范圍些鎮(zhèn)所轄行政村也納入房產(chǎn)稅征稅范圍？建制鎮(zhèn)征稅范圍不包括所轄行政村。 但國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規(guī)定的通知(國稅發(fā)199944號(hào))第二條規(guī)定：關(guān)于建制鎮(zhèn)具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局提出方案，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定批準(zhǔn)后執(zhí)行，并報(bào)國家稅務(wù)總局備案。對(duì)農(nóng)林牧漁業(yè)用地和農(nóng)民居住用房屋及土地，不征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。 所以某

19、些村民委員會(huì)所轄范圍內(nèi)的房產(chǎn)也納入了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍。房屋大修期間免征房產(chǎn)稅嗎？房屋大修期間免征房產(chǎn)稅嗎？國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅部分行政審批項(xiàng)目取消后加強(qiáng)后續(xù)管理工作的通知（國稅函2004839號(hào)）：一、對(duì)財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（86財(cái)稅地字第8號(hào)）第二十四條關(guān)于“房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅”的規(guī)定作適當(dāng)修改，取消經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的內(nèi)容。 納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)自行計(jì)算扣除，并在申報(bào)表附表或備注欄中作相應(yīng)說明。 二、納稅人房

20、屋大修停用半年以上需要免征房產(chǎn)稅的，應(yīng)在房屋大修前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)的證明材料，包括大修房屋的名稱、座落地點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)證編號(hào)、房產(chǎn)原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止時(shí)間等信息和資料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)查驗(yàn)。具體報(bào)送材料由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局確定。 三、稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)房產(chǎn)稅的稅源管理，摸清納稅人房屋的使用狀況，并設(shè)立房產(chǎn)稅稅源管理臺(tái)賬。有條件的地方要充分利用信息化手段，建立房產(chǎn)稅信息管理系統(tǒng)，及時(shí)掌握房產(chǎn)稅的申報(bào)、納稅、免稅情況，加強(qiáng)稅源管理。 企業(yè)新建廠房后對(duì)原廠房閑置未用如何繳納房產(chǎn)稅企業(yè)新建廠房后對(duì)原廠房閑置未用如何繳納房產(chǎn)稅? 根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)

21、整房產(chǎn)稅有關(guān)減免稅政策的通知（財(cái)稅2004）140號(hào)）文件規(guī)定：“為了規(guī)范稅收政策，進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)稅的征收管理，經(jīng)研究決定，對(duì)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干問題的解釋和暫行規(guī)定（財(cái)稅地字1986）008號(hào)）的部分內(nèi)容作適當(dāng)修改，即廢止第十八條關(guān)于微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)可由地方根據(jù)實(shí)際情況在一定期限內(nèi)暫免征收房產(chǎn)稅和第二十條企業(yè)停產(chǎn)撤銷后，對(duì)它們?cè)械姆慨a(chǎn)閑置不用的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局批準(zhǔn)可暫不征收房產(chǎn)稅的規(guī)定?！?因此，對(duì)于新建廠房后原廠房閑置未用的依舊需要繳納房產(chǎn)稅。物業(yè)用房由誰來納稅？物業(yè)用房由誰來納稅？物業(yè)公司使用全體業(yè)主共同所有的房屋進(jìn)行辦公，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)由誰

22、來繳納？ 根據(jù)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）第一條規(guī)定，對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。 城鎮(zhèn)土地使用稅也由實(shí)際使用單位繳納。物業(yè)用房屬于物業(yè)公司經(jīng)營用房，雖然產(chǎn)權(quán)是全體業(yè)主的，但仍應(yīng)由實(shí)際使用人物業(yè)公司來交這筆房產(chǎn)稅。 無租使用其它單位房產(chǎn)怎樣納稅？與免租期有何不同？無租使用其它單位房產(chǎn)怎

23、樣納稅？與免租期有何不同？財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅2009128號(hào)）文件第一條規(guī)定：“無租使用其它單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅?！?這個(gè)無租是指一直無租，由無償承租方持出租方固定資產(chǎn)房屋原值按余值代繳納房產(chǎn)稅。對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。(財(cái)稅2010121號(hào))前免后租形式的，由免租期間房產(chǎn)稅由出租人即產(chǎn)權(quán)所有人繳納！徹底免租（即無租使用的），由承租方代繳納房產(chǎn)稅！備注：建議前期少收租金后期多收租金即可。房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍怎樣界定？房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍怎樣界定？財(cái)

24、政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定（財(cái)稅地字1987003號(hào)）文件第一條規(guī)定：“房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)?！?房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋規(guī)定：房屋一般是指有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保暖，供人們?cè)谄渲泄ぷ鳌⑸?、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場(chǎng)所。房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍怎

25、樣界定？房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍怎樣界定？房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范：2.2米以下不計(jì)算建筑面積，但根據(jù)建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知）規(guī)定，房屋套內(nèi)具有使用功能但層高（高度）低于2.2 米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。結(jié)論：結(jié)論：房產(chǎn)稅僅對(duì)房屋征稅，但對(duì)2.2米以下的房屋也要征稅，比如地下室，一般情況下低于2.2米的不計(jì)算可售面積。 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定（財(cái)稅地字1987003號(hào)）文件第二條規(guī)定：“房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如

26、蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管 算起。電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起?！?房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍怎樣界定？房產(chǎn)稅的房產(chǎn)范圍怎樣界定？國稅發(fā)2005173號(hào)：一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。二、對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值

27、；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。計(jì)算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)嗎？計(jì)算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)嗎？財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財(cái)稅字2010121號(hào)）文件第三條規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”宗地和容積率。宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個(gè)權(quán)屬單位。容積率是指

28、一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)。1.土地系無償劃撥，無地價(jià)，則不宜將所占土地估價(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅。2.土地系租入后建房，依據(jù)房不離地原則，房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬于出租方。3.宗地上分期開發(fā)，應(yīng)將每期占地面積計(jì)入地價(jià)。人防設(shè)施出租是否適用轉(zhuǎn)租行為？人防設(shè)施出租是否適用轉(zhuǎn)租行為？根據(jù)財(cái)稅2005181號(hào)文件規(guī)定：出租的地下建筑包括地下人防設(shè)施，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)將人防設(shè)施出租的行為不屬于轉(zhuǎn)租行為，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。職工宿舍房產(chǎn)免稅房屋建造成本怎樣分?jǐn)偅柯毠に奚岱慨a(chǎn)免稅房屋建造成本怎樣分?jǐn)?？我公?/p>

29、新建兩棟樓，其中生產(chǎn)辦公樓一棟，職工宿舍樓一棟，供職工免費(fèi)居住，宿舍樓是否免交房產(chǎn)稅？另外，由于兩棟樓同時(shí)建造，無法區(qū)分各自成本，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)時(shí)是否可以按面積分?jǐn)偝杀荆?財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知 （財(cái)稅2000125號(hào)）規(guī)定，企業(yè)向職工出租的單位自有住房暫免征收房產(chǎn)稅。參照此規(guī)定，你公司新建職工宿舍樓供本單位職工免費(fèi)居住，宿舍樓免交房產(chǎn)稅。由于兩棟樓同時(shí)建造，無法區(qū)分各自成本，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)時(shí)可以按面積分?jǐn)偝杀?。房產(chǎn)稅納稅籌劃都有哪些方法？房產(chǎn)稅納稅籌劃都有哪些方法？一、從征稅范圍進(jìn)行籌劃二、從計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行籌劃：合理確定房產(chǎn)原值；合理分解房租收入

30、；通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租；從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征的選擇；三、充分利用優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅一、土地使用稅征稅范圍、納稅人二、土地使用稅適用稅額、計(jì)稅依據(jù)及賬務(wù)處理三、減免稅優(yōu)惠四、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間五、其他規(guī)定上述內(nèi)容詳見土地使用稅主要納稅事項(xiàng)表六、案例解析七、疑難問題六、案例解析六、案例解析例例1：甲公司有A、B、C三塊生產(chǎn)經(jīng)營用地，A土地使用權(quán)屬于甲公司，面積10000平方米，其中幼兒園占地1000平方米，廠區(qū)內(nèi)綠化占地2000平方米；B土地使用權(quán)屬甲公司與乙公司共同擁有，面積5000平方米，實(shí)際使用面積各半；C面積3000平方米，甲公司一直使用但土地使用權(quán)未確定。假設(shè)A、B、

31、C的城鎮(zhèn)土地使用稅的單位稅額為每平方米8元，則甲公司全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)算為（100001000500023000）8116000元。 例例2：某市肉制品加工企業(yè)占地60000平方米，其中：辦公占地5000平方米，生豬養(yǎng)殖基地占地28000平方米，肉制品加工車間占地16000平方米，企業(yè)內(nèi)部道路及綠化占地11000平方米。企業(yè)所在地城鎮(zhèn)使用稅單位稅額每平方米0.8元。該企業(yè)全年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（6000028000）0.825600（元）。例例63：某公司有A、B兩處單獨(dú)地下建筑設(shè)施（兩地段年稅額8元/平方米）。其中，A設(shè)施現(xiàn)為地下商場(chǎng)，有地下土地使用證，登記面積為5000平方米；B設(shè)

32、施現(xiàn)用于儲(chǔ)藏物品，地下土地使用證上未標(biāo)明土地面積，但經(jīng)有關(guān)部門測(cè)量該地下建筑垂直投影面積為2000平方米。對(duì)A、B兩處單獨(dú)地下建筑設(shè)施，該公司每年應(yīng)該繳納土地使用稅（50002000）85028000（元）。例例64：某公司土地使用證登記面積為37000平方米（該地段年稅額8元/平方米），但經(jīng)有關(guān)部門清查后發(fā)現(xiàn)該納稅人實(shí)際占用土地面積為40000平方米，納稅人實(shí)際占用土地面積與土地使用證登記面積或批準(zhǔn)面積不一致的，應(yīng)按照實(shí)際占用土地面積繳納土地使用稅，該公司每年應(yīng)該繳納土地使用稅400008320000（元）。 六、案例解析六、案例解析例例3：某公司有A、B兩處單獨(dú)地下建筑設(shè)施（兩地段年稅額8

33、元/平方米）。其中，A設(shè)施現(xiàn)為地下商場(chǎng)，有地下土地使用證，登記面積為5000平方米；B設(shè)施現(xiàn)用于儲(chǔ)藏物品，地下土地使用證上未標(biāo)明土地面積，但經(jīng)有關(guān)部門測(cè)量該地下建筑垂直投影面積為2000平方米。對(duì)A、B兩處單獨(dú)地下建筑設(shè)施，該公司每年應(yīng)該繳納土地使用稅（50002000）85028000（元）。例例4：某公司土地使用證登記面積為37000平方米（該地段年稅額8元/平方米），但經(jīng)有關(guān)部門清查后發(fā)現(xiàn)該納稅人實(shí)際占用土地面積為40000平方米，納稅人實(shí)際占用土地面積與土地使用證登記面積或批準(zhǔn)面積不一致的，應(yīng)按照實(shí)際占用土地面積繳納土地使用稅，該公司每年應(yīng)該繳納土地使用稅400008320000（元）

34、。 六、案例解析六、案例解析例例5：2016年6月10日，某公司一棟占地1000 平方米辦公樓被拆除，請(qǐng)問公司這棟辦公樓2016年應(yīng)納多少土地使用稅？年稅額為20元每平方米。 解析：應(yīng)計(jì)算至2013年6月末。100020 12 6=10000（元） 注意：要及時(shí)做好相關(guān)資料的備案，以及稅源變更登記。六、案例解析六、案例解析例例6：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年12月10日與國土部門簽訂土地出讓合同，取得土地10000平方米，合同約定12月31日前交付，其中配套幼兒園建設(shè)用地1000平方米，其余用于商品房建設(shè)，總建筑面積20000平方米。2016年6月份交房100套面積12000平方米，其余商品房約

35、定2017年2月全部交付，土地使用稅單位稅額為12元/平方米，請(qǐng)計(jì)算甲公司2015年與2016年該企業(yè)應(yīng)繳納土地使用稅?六、案例解析六、案例解析（一）房產(chǎn)開始交付前該企業(yè)應(yīng)從2015年1月開始申報(bào)繳納土地使用稅 2015年應(yīng)繳納（10000-1000）12=108000元 2016年6月份開始交房，上半年應(yīng)就全部面積納稅： （10000-1000） 122=54000元（二）房產(chǎn)開始交付后2016年6份交房12000平方米，從7月份應(yīng)減少其分?jǐn)偼恋孛娣e= （10000-1000） （1200020000）=5400平方米2016年下半年應(yīng)繳納（ （10000-1000） -5400）122=2

36、1600元七、疑難問題七、疑難問題購買的地下車位是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅購買的地下車位是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅依據(jù)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅2009128號(hào)）規(guī)定，自2009年12月1日起，對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)取得土地使用權(quán)，土地已投入使用，但土地企業(yè)取得土地使用權(quán)，

37、土地已投入使用，但土地使用證仍在辦理中，是否需要繳納土地使用稅？使用證仍在辦理中，是否需要繳納土地使用稅？根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）文件第二條規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，你單位有償取得土地使用權(quán)，不論是否取得土地使用證，也不論土地是否投入使用，都應(yīng)自合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。辦學(xué)用土地免稅時(shí)間從什么

38、時(shí)候開始？辦學(xué)用土地免稅時(shí)間從什么時(shí)候開始？新成立的公司想把取得的土地作為辦學(xué)土地使用,但在建成之前,土地還不屬于建學(xué)用土地時(shí)是否需要繳納土地使用稅?對(duì)你公司通過出讓或轉(zhuǎn)讓的形式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）第二條規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。自學(xué)校建成次月，你公司可以按照財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于教育稅收政策的通知（財(cái)稅200439號(hào)）第二條的規(guī)定，可免征城鎮(zhèn)土地使用稅。關(guān)于石油天然氣生產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知關(guān)于石油天然氣生產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知（財(cái)稅（財(cái)稅201576號(hào)）號(hào)）經(jīng)研究，現(xiàn)就石油天然氣（含頁巖氣

39、、煤層氣）生產(chǎn)企業(yè)用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策通知如下：一、下列石油天然氣生產(chǎn)建設(shè)用地暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅：1.地質(zhì)勘探、鉆井、井下作業(yè)、油氣田地面工程等施工臨時(shí)用地；2.企業(yè)廠區(qū)以外的鐵路專用線、公路及輸油（氣、水）管道用地；3.油氣長(zhǎng)輸管線用地。二、在城市、縣城、建制鎮(zhèn)以外工礦區(qū)內(nèi)的消防、防洪排澇、防風(fēng)、防沙設(shè)施用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。三、享受上述稅收優(yōu)惠的用地，用于非稅收優(yōu)惠用途的，不得享受本通知規(guī)定的稅收優(yōu)惠。四、除上述第一條、第二條列舉免稅的土地外，其他油氣生產(chǎn)及辦公、生活區(qū)用地，依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。五、地方人民政府應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)規(guī)定，確定工礦區(qū)范圍。對(duì)在工礦區(qū)范

40、圍內(nèi)的油氣生產(chǎn)、辦公、生活用地，其稅額標(biāo)準(zhǔn)不得高于相鄰的縣城、建制鎮(zhèn)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于石油天然氣生產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知關(guān)于石油天然氣生產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知（財(cái)稅（財(cái)稅201576號(hào)）號(hào)）六、石油天然氣生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照有關(guān)稅收減免管理規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案免稅土地情況。七、本通知自2015年7月1日起執(zhí)行。原國家稅務(wù)局關(guān)于對(duì)中國石油天然氣總公司所屬單位用地征免土地使用稅問題的通知（89）國稅地字第088號(hào)、關(guān)于對(duì)中國海洋石油總公司及其所屬公司用地征免土地使用稅問題的規(guī)定（90）國稅油發(fā)003號(hào)同時(shí)廢止。對(duì)（89）國稅地字第088號(hào)和（90）國稅油發(fā)003號(hào)文件規(guī)定免稅，但按本

41、通知規(guī)定應(yīng)當(dāng)征稅的土地，自2015年7月1日至2016年12月31日，按應(yīng)納稅額減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅；自2017年1月1日起，全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知使用稅優(yōu)惠政策的通知（財(cái)稅（財(cái)稅201598號(hào)）號(hào)）一、自2015年1月1日起至2016年12月31日止，對(duì)物流企業(yè)自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地，減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。二、本通知所稱物流企業(yè)，是指至少從事倉儲(chǔ)或運(yùn)輸一種經(jīng)營業(yè)務(wù)，為工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、流通、進(jìn)出口和居民生活提供倉儲(chǔ)、配送等第三方物流服務(wù)，實(shí)行獨(dú)立核算