上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

1、上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法為了保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，上海 市制定了上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理，下面是辦法的詳細(xì)內(nèi) 容，歡迎閱讀。上海市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第一條（目的和依據(jù)）為了加強(qiáng)本市商品住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，根據(jù)上海 市住宅物業(yè)管理制定本辦法。第二條（適用范圍）本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資 金）的設(shè)立、使用和管理，適用本辦法。第三條（管理部門）上海市住房保障和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱市住房保障房屋管理 局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。區(qū)、縣房屋管理部門是

2、本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，依照 本辦法對(duì)專項(xiàng)維修資金的設(shè)立和使用進(jìn)行監(jiān)督管理。第四條（專項(xiàng)維修資金的設(shè)立）新建商品住宅應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金，首期專項(xiàng)維修資金由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人交納。第五條（專項(xiàng)維修資金專戶的開(kāi)立）業(yè)主委員會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房屋 管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得使用。區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行（以下稱專戶銀行） 簽訂委托協(xié)議，開(kāi)立一個(gè)本轄區(qū)專項(xiàng)維修資金的專戶。專項(xiàng)維修資金專戶的開(kāi)立，應(yīng)當(dāng)以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唬?按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳;一幢住宅有兩個(gè)或 者兩個(gè)以上門號(hào)的，按門號(hào)立帳，并分列每套住

3、宅單元的分戶帳。第六條（首期專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)）新建商品住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn) 交納首期專項(xiàng)維修資金：（一）配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面 積成本價(jià)的4%交納;不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照每平 方米建筑面積成本價(jià)的3%交納。（二）配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià) 的3%交納;不配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià) 的2%交納。新建商品住宅每平方米建筑面積成本價(jià)，由市住房保障房屋管 理局和市物價(jià)部門核定。第七條（首期專項(xiàng)維修資金的交納時(shí)限）新建商品住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的 時(shí)限交納首期專項(xiàng)維修

4、資金：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登 記前，按本辦法第六條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，將該新建商品住宅的專 項(xiàng)維修資金存入專戶銀行。（二）購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，按本辦法第六 條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，將所購(gòu)商品住宅的專項(xiàng)維修資金存入專戶銀 行。（三）業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起15日內(nèi)，按本辦法第六條第一款第 二項(xiàng)的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，存入專戶銀行。新建商品住宅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人在辦理新建商品住宅 所有權(quán)初始登記、房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu) 提交專戶銀行收款憑證。第八條（首期專項(xiàng)維修資金交存情

5、況的核查和公布）區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)定期核查首期專項(xiàng)維修資金的交存情 況，并每年公布一次。第九條（專項(xiàng)維修資金帳戶的開(kāi)立）業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行（以下稱開(kāi)戶銀行） 簽訂委托協(xié)議，開(kāi)立一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金帳戶。專項(xiàng)維修資金帳戶的開(kāi)立，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅立帳，并分列每套 住宅單元的分戶帳;一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號(hào)的，應(yīng)當(dāng)按門 號(hào)立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。5第十條（開(kāi)立專項(xiàng)維修資金帳戶提交的文件和資料）業(yè)主委員會(huì)開(kāi)立專項(xiàng)維修資金帳戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列文件和資料：（一）開(kāi)戶；（二）業(yè)主委員會(huì)成立的備案文件；（三）業(yè)主分戶清冊(cè)；（四）業(yè)主委員會(huì)主任、副主任私章和業(yè)主委員

6、會(huì)財(cái)務(wù)專用章 的印鑒；（五）物業(yè)管理服務(wù)。前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊(cè)由區(qū)、縣房屋管理部門經(jīng)核對(duì)后向業(yè) 主委員會(huì)提供。業(yè)主分戶清冊(cè)的格式，由市住房保障房屋管理局會(huì)同有關(guān)部門制定。業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理開(kāi)戶手續(xù)的，還應(yīng)當(dāng)提交書(shū)面委托書(shū)。第十一條（專項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)）業(yè)主委員會(huì)開(kāi)立專項(xiàng)維修資金帳戶后，應(yīng)當(dāng)區(qū)、縣房屋管理部 門，由區(qū)、縣房屋管理部門將專項(xiàng)維修資金專戶中已收取該物業(yè)管理 區(qū)域首期專項(xiàng)維修資金的本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會(huì)的專項(xiàng)維修資金帳 戶。第十二條（納入專項(xiàng)維修資金的收益）業(yè)主大會(huì)許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而 收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金帳戶，歸該幢住宅的業(yè)主共同所

7、有，并設(shè)立單獨(dú)帳目，專項(xiàng)用于該幢住宅共用部位、共用設(shè)備的維 修、更新。業(yè)主大會(huì)許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置 廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金帳戶，歸全體業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨(dú)帳目，專項(xiàng)用于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施 的維修、更新。第十三條（專項(xiàng)維修資金的用途）專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管 理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損 壞的，其維修、更新費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。第十四條（物業(yè)維修和更新的實(shí)施）物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)的日常維修、更新的范圍、標(biāo) 準(zhǔn)和實(shí)施程序等事項(xiàng);合同未

8、約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定 實(shí)施：（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主小組書(shū)面同意;（二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主大會(huì)書(shū)面同意。發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企 業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織物業(yè)維修、更新，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)。住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保修責(zé)任范圍的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者 其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。第十五條（房屋督修）經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋，或者出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和 有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修房屋的情形，區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)督 促業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)限期維

9、修;逾期不維修的，區(qū)、縣房屋管理部門 可以組織代為維修，其費(fèi)用由房屋所有人承擔(dān)，或者按本辦法第十六10條第二款規(guī)定在專項(xiàng)維修資金中列支。第十六條（專項(xiàng)維修資金列支的范圍和方式）物業(yè)維修、更新完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的 費(fèi)用清單、發(fā)票原件提交業(yè)主委員會(huì)審核，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副 主任共同簽章后，有關(guān)的費(fèi)用方可在專項(xiàng)維修資金中列支。物業(yè)維修、更新費(fèi)用按照下列規(guī)定在專項(xiàng)維修資金中列支：（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由該幢住 宅的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān);其中，一幢住宅有 兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號(hào)的，每個(gè)門號(hào)內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、 更新費(fèi)用，由該門號(hào)內(nèi)的

10、業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承 擔(dān)。（二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由全體業(yè)主 1按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān);其中，屬于兩個(gè)或者兩個(gè)以 上物業(yè)管理區(qū)域的公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用，由各物業(yè)管理區(qū)域的 全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。第十七條（專項(xiàng)維修資金的支取和分?jǐn)偅ｍ?xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定支取：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從專項(xiàng)維修資金中暫借相當(dāng)于一個(gè)月 的物業(yè)日常維修、更新費(fèi)用的備用金，實(shí)際發(fā)生的日常維修、更新費(fèi) 用按月結(jié)算;物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。物業(yè)服務(wù)企 業(yè)向開(kāi)戶銀行支取備用金時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任 審核簽章的支付憑證;支取

11、實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員 會(huì)主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費(fèi)用清單。（二）住宅需要大修或者專項(xiàng)維修、更新的，施工承包合同中 可以約定預(yù)付款，但預(yù)付款最高不得超過(guò)工程款總額的30% o物業(yè)服 務(wù)企業(yè)向開(kāi)戶銀行代為支取預(yù)付款時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、 副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同;代為支取實(shí)際發(fā)生的費(fèi) 用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費(fèi)用清單。物業(yè)的日常維修、更新費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按季度進(jìn)行按戶分 攤;物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項(xiàng)維修、 更新費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)單項(xiàng)即時(shí)按戶分?jǐn)?。業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨(dú)帳目的， 可以先在該帳目

12、中列支。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向開(kāi)戶銀行提交按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單，由開(kāi)戶 銀行計(jì)入業(yè)主分戶帳和業(yè)主分戶帳外的單獨(dú)帳目。第十八條（專項(xiàng)維修資金帳目的核對(duì)和公布）業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月與開(kāi)戶銀行核 對(duì)專項(xiàng)維修資金帳目，并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：（一）專項(xiàng)維修資金交納、使用和結(jié)存的金額；（二）發(fā)生物業(yè)維修、更新的項(xiàng)目和費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偳闆r；（三）專項(xiàng)維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。前款第二項(xiàng)規(guī)定的情況，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅公布;一幢住宅有兩個(gè) 或者兩個(gè)以上門號(hào)的，應(yīng)當(dāng)按門號(hào)公布。業(yè)主對(duì)公布的專項(xiàng)維修資金帳目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有關(guān)的費(fèi)用清單、發(fā)票原件和

13、按戶分?jǐn)傎M(fèi) 用清單進(jìn)行核對(duì)。開(kāi)戶銀行應(yīng)當(dāng)每月向業(yè)主委員會(huì)發(fā)送專項(xiàng)維修資金帳戶對(duì)帳單，每年向全體業(yè)主發(fā)送專項(xiàng)維修資金分戶對(duì)帳單。業(yè)主委員會(huì)和業(yè) 主可以向開(kāi)戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。第十九條（專項(xiàng)維修資金的再次籌集）一幢或者一個(gè)門號(hào)住宅的專項(xiàng)維修資金余額不足首期專項(xiàng)維修 資金的30%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向該幢或者該門號(hào)住宅的業(yè)主再次 籌集專項(xiàng)維修資金。具體籌集工作由業(yè)主委員會(huì)或者其委托的業(yè)主小 組實(shí)施。再次籌集專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)擬訂，提交業(yè)主大 會(huì)討論通過(guò)，但再次籌集后的專項(xiàng)維修資金余額不得少于首期專項(xiàng)維 修資金。第二十條（住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)專項(xiàng)維修資金的處理）因買賣、贈(zèng)與等發(fā)生住宅轉(zhuǎn)讓

14、的，住宅受讓人應(yīng)當(dāng)持本人身份 證件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會(huì)的證明，向開(kāi)戶銀行辦理分戶帳更名 手續(xù)。住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的專項(xiàng)維修資金剩余款額，由住宅受 讓人向原業(yè)主支付;住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其 約定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售住宅時(shí)，其按本辦法第七條第一款第三項(xiàng) 規(guī)定交納的專項(xiàng)維修資金剩余款額，按前款規(guī)定執(zhí)行。第二十一條（專項(xiàng)維修資金帳戶的變更）有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向開(kāi)戶銀行辦理專項(xiàng)維修 資金帳戶的有關(guān)變更手續(xù)：（-）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的（二）業(yè)主委員會(huì)主任、副主任發(fā)生更換的；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生更換的。第二十二條（專項(xiàng)維修資金帳戶的注銷）因拆遷、自然災(zāi)害或者其他

15、原因致使住宅滅失的，業(yè)主可以持 本人身份證件、注銷房地產(chǎn)權(quán)證的證明和業(yè)主委員會(huì)的證明，向開(kāi)戶 銀行提取其專項(xiàng)維修資金分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手 續(xù)。因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住 宅全部滅失的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)憑區(qū)、縣房屋管理部門的有關(guān)證明， 向開(kāi)戶銀行辦理專項(xiàng)維修資金帳戶注銷手續(xù)。業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨(dú)帳目的，其剩余款額由本辦法第十二條規(guī)定的共同所有人按照原擁有 住宅建筑面積的比例分別提取。第二十三條（投訴）市住房保障房屋管理局和區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受 理，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反本辦法行為的投 訴。區(qū)、縣房屋管理部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)

16、進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理之日起60日內(nèi)答復(fù)投訴人。投訴人對(duì)區(qū)、縣房屋管理部門的投訴答復(fù)有異議的，可以向市 住房保障房屋管理局申請(qǐng)復(fù)核;市住房保障房屋管理局應(yīng)當(dāng)自受理之 日起30日內(nèi)，將復(fù)核告知投訴人。第二十四條（法律責(zé)任）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由市住 房保障房屋管理局或者區(qū)、縣房屋管理部門按照上海市住宅物業(yè)管 理規(guī)定的有關(guān)規(guī)定予以處理;業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民 法院提起民事訴訟。業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成員違反本辦法規(guī)定，侵占應(yīng)當(dāng)存 入專項(xiàng)維修資金帳戶的經(jīng)營(yíng)服務(wù)收益或者挪用專項(xiàng)維修資金的，由市 住房保障房屋管理局或者區(qū)、縣房屋管理部門責(zé)令限期改正，并全體 業(yè)主;業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起民事訴訟。因物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的過(guò)錯(cuò)致使專項(xiàng)維修資金被挪用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法 承擔(dān)連帶責(zé)任。第二十五條（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋的專項(xiàng)維修資金）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)納入住宅竣工配套計(jì)劃的新建商品住宅的配套 公共建筑設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由設(shè)施接收單位按本辦法第六條第一款第一項(xiàng)和 第二項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的總和，在辦理設(shè)施移交手續(xù)之日起的15日內(nèi)交納 首期專項(xiàng)維修資金;其中，單幢的配套公共建筑設(shè)施由一家單位接收 的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的50%交納。前款規(guī)定以外的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)和購(gòu)