商務(wù)市場調(diào)研報告(產(chǎn)權(quán)酒店、寫字樓篇)

1、漢商銀座市調(diào)報告（產(chǎn)權(quán)酒店、寫字樓篇）第一部分：城市宏觀發(fā)展態(tài)勢一、市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢1、國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長一季度，我市國民經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢開局，生產(chǎn)快速發(fā)展，消費(fèi)逐步上升，投資穩(wěn)步增長，效益顯著提高，按 照國家宏觀調(diào)控要求，保持了又好又快的運(yùn)行態(tài)勢。初步測算，一季度實現(xiàn)生產(chǎn)總值623.96億元，比去年同期增長14.2%,其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 22.77億元，增長1.7%;第二產(chǎn)業(yè)增加值 291.47億元，增長17.5%; 第三產(chǎn)業(yè)增加值 309.72億元，增長12.2%。2、重點企業(yè)繼續(xù)發(fā)揮支撐拉動作用。 一季度，全市先進(jìn)制造業(yè)百戶重點企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值526.21億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)的

2、67.2%,速度增長34.1%,增速高出全市平均水平 5.1個百分點；凈增產(chǎn)值 133.69 億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值凈增額的 76%3、開發(fā)區(qū)貢獻(xiàn)突出，部分城區(qū)增速較高。一季度，兩個開發(fā)區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值280.71億元，增長40%開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)產(chǎn)值增速分別達(dá)54.9%、22.9%; 13個遠(yuǎn)城區(qū)、中心城區(qū)共完成產(chǎn)值509.52億元，增長23.9%,其中6個區(qū)產(chǎn)值增速在 20%U:東西湖區(qū) 42.1%、青山區(qū)33% 橋口區(qū)32.4%、漢陽區(qū)28.5%、 黃陂區(qū)27.1%、新洲區(qū)20.6%。4、經(jīng)濟(jì)效益強(qiáng)勁大幅上升我市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)在生產(chǎn)保持高速增長的同時，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益也大幅提高，1-

3、2月份，實現(xiàn)利潤34.32億元，比上年同期增長 1.14倍，其中武鋼實現(xiàn)利潤12.24億元，同比增長5.4倍。實現(xiàn)稅金55.26億元，增加12.85億元，增長30.3%,提高17.6個百分點。規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)186.49 ,比上年同期提高66.43點。其中總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率為 13.47%,與上年同期相比，提高 6.37個百分點；流動資產(chǎn)周 轉(zhuǎn)率為2.15次，提高0.39次；成本費(fèi)用利潤率11.53%,提高9.87個百分點。企業(yè)利潤普遍增長，在 35 個工業(yè)行業(yè)大類中，27個行業(yè)盈利。5、固定資產(chǎn)投資保持較高增速一季度市固定資產(chǎn)投資保持較高增速， 完成全社會固定資產(chǎn)投資 285.77億元

4、，比上年同期增長29.3%, 完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 279.07億元，增長29%其中：城鎮(zhèn)50萬元以上項目完成投資 200.92億元，增長 32.7%,房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資 78.15億元，增長20.5%。一批重大產(chǎn)業(yè)項目紛紛落戶。在國家促進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略政策的支持下，中芯國際、80萬噸乙烯等一批重大產(chǎn)業(yè)項目獲得批準(zhǔn)及開工，神龍畢加索國產(chǎn)化，神龍3號平臺技術(shù)改造，東風(fēng)本田12萬輛轎車擴(kuò)能，華中曙光軟件園建設(shè)等，將極增強(qiáng)我市發(fā)展后勁，使我市成為中部地區(qū)的投資熱點，對資外資的吸引力逐 步增強(qiáng)。一季度，我市引進(jìn)資項目133個，投資額61.6億元。1至2月實際利用外資3.82億美元，增長13.7%,增

5、幅同比提高9個百分點。大項目的落戶有力支撐了我市固定資產(chǎn)投資的快速增長，一季度，在建 項目614項，其中，新開工項目 244項。在新開工項目中，過億元的項目31項，增長65%6、投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化：(1)兩個開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資帶動全市固定資產(chǎn)投資增長一季度經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 25.37億元，增長82.8%;東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)完成固定資 產(chǎn)投資11.99億元，增長48.4%,增幅分別比上年同期高出72.4、29.4個百分點。一批重點工業(yè)項目，如神龍畢加索國產(chǎn)化、神龍 3號平臺技術(shù)改造、東風(fēng)本田12萬輛轎車擴(kuò)能、中芯國際等工業(yè)項目進(jìn)展順利，一季度兩個開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資高速增長，帶動了全

6、市固定資產(chǎn)投資增長。(2)制造業(yè)投資成為一季度固定資產(chǎn)投資增長的主要動力制造業(yè)一季度完成固定資產(chǎn)投資74.62億元，比上年同期增長 53%占全社會固定資產(chǎn)投資的26.1%,制造業(yè)投資占全市投資的比重比上年同期提高四個百分點。以武鋼為主的黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)完成 固定資產(chǎn)投資25.07億元，比上年同期增長 97.2%,以東風(fēng)本田、神龍為主的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)完成投 資21.06億元，增長139.1%,棉紡企業(yè)的搬遷改造，使紡織業(yè)投資增長是去年同期的3倍，中芯國際等大項目的開工使電子制造業(yè)增長44.4%,工業(yè)大項目的開工建設(shè)成為一季度我市固定資產(chǎn)投資增長的主要動力。(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了適

7、度增長一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資在國家宏觀調(diào)控的大趨勢下，仍然保持了20.5%的適度增長。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)力度加大，今年全市進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，一季度完成房地產(chǎn)投資78.15億元，增長20.5%,其中，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資完成4.92億元，比去年同期增長108.8%,高房地產(chǎn)投資平均增幅 88.3個百分點；全市一季度房屋施工面積比去年同期增長11.9%,房屋竣工面積增長24.5%,商品房銷售額81.27億元，增長22.1%;商品房銷售面積212.36萬平方米，增長2.4%。7、金融業(yè)保持快速增長3月末，地區(qū)金融機(jī)構(gòu)實現(xiàn)各項本外幣存款余額達(dá)5180.07億元，同比增長18.7%,高于貸款增幅1

8、.3個百分點。在存款余額中，儲蓄存款余額 1989.69億元，增長9.8%;企事業(yè)存款余額2201.07億元，增長 25.3%。地區(qū)金融機(jī)構(gòu)實現(xiàn)各項本外幣貸款余額 3998.35億元，同比增長17.4%,比上月下降1.8個百分點， 這主要是中國人民銀行今年已 3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 0.5個百分點。一季度，我市城市居民家庭人均總收入為4507.29元，其中人均可支配收入 4222.43元，同比增長19.6%。8、消費(fèi)性支出快速增長隨著居民收入的大幅增長，居民消費(fèi)信心得到加強(qiáng)，帶動居民消費(fèi)性支出快速增長。一季度，我 市城市居民消費(fèi)性支出 2727.76元，同比增長16.8%,增幅比上年同期上升了1

9、0.0個百分點。居民八大類消費(fèi)支出呈“七升一降”態(tài)勢， 其中，家庭設(shè)備用品及服務(wù)類支出為 200.85元，增長70.2%,增幅居首位； 其次是居住類支出311.87元，增長53.8%;食品類支出為1159.62元，增長17.1%;其它商品和服務(wù)類支 出為66.15元，增長16.1%;交通和通訊類支出為 242.99元，增長10.8%;教育文化娛樂服務(wù)類支出為 224.91 元，增長10.3%;衣著類支出為 370.03元，增長3.1%;醫(yī)療保健類支出為 151.33元，下降18.8%。二、07年五月樓市走勢分析（一）2007年5月房地產(chǎn)主體數(shù)據(jù)分析1、GDP快速增長。2007年1季度市GDPJ

10、 782.93億元，較2006年4季度增加了 16.4%。 增幅較去年同期上升了10.45%。（去年1季度較4季度GDP曾幅為5.95%）2、本月商品房竣工面積為 89.53萬平方米，為過去12個月中最高的一個月。與去年同期相比增長了 26.4%。3、本月，商品房銷售面積為82.63萬平方米，與去年同期相比增長4.09%,基本持平。4、本月，商品房竣工面積與銷售面積之比為1.08,從該數(shù)據(jù)中反映的市場供求關(guān)系相對平衡。5、本月，全市在售樓盤 396個，成交均價為 4032.73元/平方米，比上月上漲 38.35元/平 方米，漲幅為0.96%;月銷售總套數(shù)為 7753套，比上月增加了 135套，

11、增幅為1.77%。6、過去12個月，全市成交區(qū)域、價格、面積結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定。其中， 5月份，非中心城區(qū)成 交量占整體成交的比例較過去幾個月明顯放大，主要為關(guān)山、二七、古田片區(qū)。7、與去年同期相比，關(guān)山片區(qū)價格漲幅最大，在20%A上。月銷售套數(shù)最高，為1656套。8、本月，價格在 4000 5000元/平方米的住宅銷售量首次超過 3000 4000元/平方米住 宅（詳細(xì)見后文）。這意味著，市商品房的主力價格區(qū)間已經(jīng)從30004000元/平方米上升到4000-5000元/平方米。9、在成交戶型的配比中，90平方米以下的戶型，成交套數(shù)為2382套，占總成交量的26.18 %。10、據(jù)市商品住房購房群體

12、數(shù)據(jù)分析，本月市外省個人購房比重為25.72 %,較上月上升了 0.52%;而市購房比重則開始減少，較上月下降了 1.15%。11、成交價格：5月份（5月1日5月31日），通過對市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 全市在售樓盤396個，成交均價為4032.73元/平方米，比上月上漲38.35元/平方米，漲幅 為0.96%;月銷售總套數(shù)為 7753套，比上月增加135套，增幅為1.77%。12、成交戶型：本月140平方米以上戶型成交均價最高，達(dá) 4518.36元/平方米，較上月上漲了 61.54元/平方米，漲幅為1.38%; 120-140平方米戶型成交均價最低，為 3795.47元/ 平方米，較上

13、月上漲了 71.93元/平方米，漲幅為1.93。90120平方米及90平方米以下的 戶型成交均價則分別為 3804.29元/平方米和4364.93元/平方米。商品住宅成交戶型價格分 析（按建筑面積劃分）：第二部分：產(chǎn)權(quán)酒店一、產(chǎn)權(quán)酒店特點產(chǎn)權(quán)酒店作為一種新的物業(yè)形態(tài)，借用專業(yè)的酒店管理及其資源，保障投資者收益，成為近年小戶型的一 種發(fā)展趨勢。但由于其投資性、高單價的產(chǎn)品特性，使得其對客戶群體的要求較高，市場供應(yīng)受到消費(fèi)者、 地段資源的影響大。一般具有如下特點：位置一一位于城市商業(yè)，商務(wù)中心，毗鄰五星級酒店，緊鄰城市主要交通線，交通便利而暢通。戶型與功能一一戶型設(shè)計上酒店式公寓更加向公寓靠攏，擁

14、有居家的格局和良好的居住功能，同時配有全套的家具電器。公寓面積較為經(jīng)濟(jì)但大于酒店客房的面積，裝修標(biāo)準(zhǔn)與同類酒店相當(dāng)。提供高水準(zhǔn)服務(wù)一一與普通公寓相比，酒店式公寓能夠為客人提供酒店的專業(yè) 服務(wù)，如餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。管理經(jīng)營一一開發(fā)商委托酒店管理公司在樓盤入住后進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。一般采取固定收益率（7-8%）、6年包租、免費(fèi)居住 12天一36天/年的權(quán)利。規(guī)模一一規(guī)模大于一般酒店，一般數(shù)量為300間左右。租金水平一一項目以外地來漢長期辦公的商業(yè)客戶為主，租金比普通公寓高， 但略低于同檔酒店價格。銷售價格一一產(chǎn)權(quán)酒店 一般銷售價格為5800-7500元/ itf ,明

15、顯高于同期小戶 型公寓1000-1500元/ itf之間。二、產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展情況（一）產(chǎn)權(quán)酒店在產(chǎn)生背景作為集住宅、商務(wù)、旅游交叉功能為一體的特殊物業(yè)類型，產(chǎn)權(quán)酒店在的出現(xiàn)和發(fā)展主要基于以下三個方面背景：1、公寓銷售難度加大2、高檔商務(wù)酒店不足3、社會有大量閑散資金尋求穩(wěn)健投資 另外，作為一種純投資性產(chǎn)品，對開發(fā)商而言，產(chǎn)權(quán)酒店的銷售價格和開發(fā)利潤明顯高于其他產(chǎn)品，而且在銷售速度上較其他產(chǎn)品要快，從而減小開發(fā)風(fēng)險。（二）產(chǎn)權(quán)酒店在發(fā)展形勢和發(fā)展空間分析1、發(fā)展形勢酒店公寓經(jīng)營在處于快速發(fā)展階段，真正意義上最早的產(chǎn)權(quán)酒店是位于江漢路的港奧中心，經(jīng)過幾年的市場培育和發(fā)展，該物業(yè)形態(tài)和投資方式已經(jīng)被廣

16、大投資者所接受，最近4年先后有圣淘沙、新天地（紐賓凱國際酒店）、紐賓凱新時代商務(wù)公寓、天瑞國際等項目陸續(xù)推出，其中港奧中心、圣淘沙和新天地（紐賓 凱國際酒店）已經(jīng)投入運(yùn)營，目前酒店運(yùn)營情況良好；正是由于這些項目的成功運(yùn)營，進(jìn)一步提升了市場投資者的投資信心和購買熱情，2006年推出的市場紐賓凱新時代商務(wù)公寓和天瑞國際一經(jīng)推出就收到市場 的追捧，無論是銷售價格，還是銷售速度都比較理想。2、發(fā)展空間雖然產(chǎn)品在類型上屬于投資型物業(yè)，但在其使用屬性和后期營運(yùn)上屬于酒店，因此，產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展空間 在很大程度上要取決和依賴于城市的整體發(fā)展趨勢和對外吸引力，主要是對旅游和商務(wù)人事的吸引力度。作為曾經(jīng)“九省通衢

17、”和當(dāng)今華中六省龍頭城市的，雖然錯過了改革開放后的第一輪發(fā)展機(jī)會，但最近幾 年，不論是硬件還是軟件，城市都發(fā)生明顯的變化，的發(fā)展機(jī)會和發(fā)展?jié)摿θ諠u被國外投資者所看好，在 今后若干年，對外吸引力將會進(jìn)一步加強(qiáng)。因此，所產(chǎn)生的商務(wù)和旅游需求將得到進(jìn)一步的釋放，將進(jìn)一 步拉動中高檔商務(wù)酒店的需求，從而帶動產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)的發(fā)展。三、典型項目分析1、港澳中心港澳中心商務(wù)酒店是市首家按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的公寓式酒店，酒店坐落于市繁華的商業(yè)中心江漢路步行街 118號,是江漢路上的標(biāo)志性建筑。該項目最早定位與高檔公寓，于 2002 年對外發(fā)售，在銷售情況不理想的情況下，調(diào)整項目定位，引進(jìn)酒店管理公司，重新包裝后 作

18、為首家產(chǎn)權(quán)酒店對外銷售，銷售情況比較理想。酒店于2003年4月11日開業(yè)，樓高18層，共有客房200余間。是目前唯一坐落于漢 口步行街的豪華公寓式酒店按5星標(biāo)準(zhǔn)建的公寓式酒店。目前營運(yùn)情況良好，房價標(biāo)準(zhǔn)如下：商務(wù)豪華大床房¥ 1199元/間¥ 418元/間商務(wù)豪華大床房¥ 1199元/間¥ 418元/間商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間¥ 999元/間¥ 388元/間商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間¥ 999元/間¥ 388元/間普通標(biāo)準(zhǔn)間¥ 699元/間¥ 298元/間商務(wù)間¥ 699元/間¥ 298元/間2、圣淘沙圣

19、淘沙酒店公寓位于市江漢區(qū)萬松園路與萬松橫路交匯之處，、2004年10開盤銷售，當(dāng)時該區(qū)域普通住宅和公寓價格才 3000多元，該項目銷售均價為 6000元，在推出較短時間即售罄。 于2005年 8月1日起試營業(yè)，2005年11月9日正式對外營業(yè)。圣淘沙酒店公寓剛開始聘請花園酒店提供管理，經(jīng)過1年的運(yùn)營，酒店經(jīng)營情況良好，花園酒店退出一線管理， 由圣淘沙自己管理團(tuán)隊負(fù)責(zé)酒店營運(yùn)，目前酒店運(yùn)營情況良好，800多間酒店公寓客房。門市價周一周二周三周四周五周六周日標(biāo)準(zhǔn)單人間¥880¥300¥300¥300¥300¥300¥300

20、65;300商務(wù)單人間¥938¥320¥320¥320¥320¥320¥320¥320商務(wù)雙人間¥1000¥360¥360¥360¥360¥360¥360¥360豪華商務(wù)單人間¥1165¥360¥360¥360¥360¥360¥360¥360豪華商務(wù)雙人間¥1245¥390¥390¥390¥390¥

21、390¥390¥390家庭公寓（大小兩床）¥ 1300¥410¥410¥410¥410¥410¥410¥410標(biāo)準(zhǔn)套房（大小兩床）¥1450¥450¥450¥450¥450¥450¥450¥450¥1550¥480¥480豪華套房（大小兩床）¥ 480¥ 480¥480¥480¥480商務(wù)公寓（大小兩床）¥1680¥7

22、30¥ 730¥ 730¥730¥730¥730¥ 7303、新天地項目位于居新華路之中段，扼江漢北路步行街門戶， 雄踞商務(wù)要道“江漢北路商圈一循禮門新商圈一武廣商圈一取水樓商務(wù)辦公圈”之中軸線，周邊金融中心、信息中心、文化娛 樂中心、休閑廣場等各種金融、娛樂配套林立，大型超市、銀行、證券等高樓名廈云集。該項目總建37732由底商、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓三大形態(tài)構(gòu)成，共 29層，其中1-3層為餐飲、娛樂、休閑商業(yè)服務(wù)中心；4-17層為純投資型酒店公寓，由星級酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營與管理；18-29層為商務(wù)公寓，面積可自由組合，隨意分割，適合

23、任何發(fā)展型企業(yè)。產(chǎn)權(quán)酒店引進(jìn)紐賓凱酒店管理公司，于2004年12月25日開盤，銷售情況比 較理想，于2005年底開業(yè)。這是紐賓凱酒店管理公司在投資經(jīng)營的第一家產(chǎn)權(quán) 酒店，酒店是一家按四星級標(biāo)準(zhǔn)建造，285間客房設(shè)計時尚，多間不同規(guī)模會議 室可承接各類專業(yè)性會議，設(shè)備齊全的宴會廳能同時容納 200-300人，依托武商 商圈和建設(shè)大道金融商圈強(qiáng)大的商務(wù)客流，經(jīng)營情況非常理想?？头績r格如下：門市價周一周二周三周四周五周六周日行政套放¥1580¥538¥538¥538¥538¥538¥538¥538行政豪華間¥1

24、080¥388¥388¥388¥388¥388¥388¥388豪華套房¥1280¥488¥488¥488¥488¥488¥488¥488豪華標(biāo)間¥-880¥338¥338¥338¥338¥338¥338¥338豪華大床房¥880¥338¥338¥338¥338¥338¥338¥3384、紐

25、賓凱新時代國際公寓紐賓凱新時代國際公寓位于武昌中南路與武珞路交匯處，是新時代商務(wù)中心的附屬樓，項目總建筑面積接近19000平方米，每個房間均為建筑面積 50平方米，經(jīng)精裝修之后售價為 7200元/平方米。該項目是 紐賓凱酒店管理公司在投資管理的第二家產(chǎn)權(quán)酒店。該項目在運(yùn)作方式上，酒店管理公司介入的深度比第一個項目要深，從項目案名，到項目定位，再到項目銷售，作為開發(fā)商的中建三局完全沒有參與，合作方式上相當(dāng)于中建三局為紐賓凱酒店管理公司定做，或者說是紐賓凱酒店管理公司 包銷這個項目。項目于2007年1月15日開盤銷售，開盤當(dāng)天銷售 75%, 3個月全部售罄， 據(jù)悉，項目投資者中有相當(dāng)大一部分是其第

26、一個產(chǎn)權(quán)酒店紐賓凱國際酒店（新天地）的買家，說明投資者對投資該類產(chǎn)品的信心。5、天瑞國際項目位于漢口 SOGOit；展東路特1號，臨近解放大道，其開發(fā)商是天瑞國際酒店，投資商是市思聯(lián)房地產(chǎn)綜合開發(fā)。項目緊接SOGO購物中心，與國際會展中心相望，周邊配套完善， 交通便利。項目規(guī)劃建設(shè)30層，30層，一層32戶，是爛尾樓改造，存在一些缺陷，比喻室有大梁大柱， 沒有煤氣管道和洗衣機(jī)的進(jìn)出水口。項目總建面28226 以一房一廳的戶型為主，面積從40平方米-70平方米，70年產(chǎn)權(quán)。于2006年8月開盤，銷售均價7000左右，采取固定返祖8%勺方式，目前基本售罄， 尚有部分高層在售。五部電梯，2005-7

27、-1至2075-7-16、恒源卓悅假日項目位于百年名校華中師大學(xué)東門卓刀泉南路與卓豹路步行街交匯處?？偨?0106平方米 ，其中產(chǎn)權(quán)酒店17400 平方米，344套，為40年產(chǎn)權(quán)。 樓高21層，1-4層為酒店商務(wù)配套，設(shè)有豪華酒店 大堂、中西餐飲、各種規(guī)模現(xiàn)代多媒體會議室及休閑娛樂等；5-21層專為投資人定制的準(zhǔn)五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓，單套戶型面積 38-70M2。 目前處于蓄客階段，預(yù)計于 2007年7月底開盤銷售，估計銷售均價為7000左右。第三部分：寫字樓在城市中，最容易形成人們記憶的建筑有兩類：一類是公建，另一類則是寫 字樓。從某種角度而言，公建是一個城市的文化標(biāo)志，而寫字樓則反映出一

28、個城 市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。仲量聯(lián)行近日對的寫字樓調(diào)查顯示，2007年和2008年兩年期間，浦區(qū)的甲 級寫字樓都將處于供應(yīng)不足的狀態(tài)，從現(xiàn)在到2008年底，浦西甲級寫字樓的預(yù) 計空置率會徘徊在4%右，而租金將會再次上漲25%。來自戴德梁行的一組數(shù)據(jù)顯示，甲級寫字樓市場租金自1999年達(dá)到巔峰后， 便一路下滑至50元/月 m2的水平，延續(xù)至今。目前共有甲級寫字樓存量約59 萬平米，2005至2006年未有新增供應(yīng)量。經(jīng)過兩年來的緩慢消化，空置率由25% 降低到目前的20%,租金上升約3%;市場供應(yīng)仍以乙級寫字樓為主。有專業(yè)人士指出，就寫字樓市場而言，與其他城市相比，寫字樓市場的租金、 售價基本與城市經(jīng)濟(jì)

29、地位相匹配。為其提供支撐的是：2006年，在中國經(jīng)濟(jì)最 具活力的十八個城市中，人均GDP排名第14位，寫字樓施工量排名第14位，寫 字樓售價排名第16位，比排名第14位的樓價低300元/m2。該人士指出，寫字樓市場的溫吞，主要與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局相關(guān)。與、等二 線城市相比較，除在傳統(tǒng)的批發(fā)零售業(yè)一枝獨秀外，在金融、物流、咨詢等現(xiàn)代 第三產(chǎn)業(yè)均處于弱勢地位。雖然第三產(chǎn)業(yè)的比重超過二產(chǎn)業(yè)，但大多屬于附加值 較低的低端服務(wù)業(yè)；在電子通信、能源加工、汽車制造、現(xiàn)代冶金等先進(jìn)制造業(yè)方面，依然只是處于國平均水平，這些產(chǎn)業(yè)因素都制約了寫字樓市場的快速發(fā)展。<新世界發(fā)展（）的有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，的寫字樓市場已

30、經(jīng)開始慢慢的成長。特 別是去年，新世界國貿(mào)的大客戶和來訪客戶量比前年增加了很多。但是，也明顯 存在的一些問題是，現(xiàn)在的寫字樓客戶集中以中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)為主，大的國際集 團(tuán)進(jìn)來的還是不多。從整體水平講，目前的寫字樓市場雖然不是很大，但是對寫字樓客戶的容納 量還比較充足，近幾年不斷有新的寫字樓在建設(shè)，如民生銀行大廈的體量就比較 大，但需求市場暫時并沒有特別明顯的增量。但從中長期來看，的寫字樓市場潛力依然可見，比如一些世界500強(qiáng)企業(yè)已 經(jīng)開始把作為華中區(qū)域的戰(zhàn)略重點城市，因為的地理條件非常好，距離許多一二 線城市的航程都在一到兩個小時之，交通很通達(dá)。另外一方面就是，的人力資源 水平很高，但是工資水平

31、又相對較低。曾經(jīng)有一個世界500強(qiáng)的公司，挑選華中 區(qū)的總部時，把作為一個參考點與其他幾個中部城市作比較。這個公司的資產(chǎn)部 門比較之后，是想把華中區(qū)的總部定在；而人力資源部門來看過之后，則覺得應(yīng) 該選定，其主要原因就是人才綜合素質(zhì)高，但薪酬低。因此，我們感覺的城市發(fā) 展?jié)摿€是非常大的，這種潛質(zhì)將會極大的刺激城市的經(jīng)濟(jì)增長速度。中天鴻源濤認(rèn)為，和其他一線城市的經(jīng)濟(jì)差別還比較大。一個好的寫字樓有 三個必要條件：一個是空間結(jié)構(gòu)、一個是機(jī)電設(shè)備，一個是用電系統(tǒng)。很多寫字 樓為了節(jié)省成本，不是太注重空間結(jié)構(gòu)的通風(fēng)采光、層次感、空間感。因為這種 辦公區(qū)結(jié)構(gòu)的布局會極大的增加建筑成本；另外就是智能化的系統(tǒng)

32、，好的智能化 寫字樓可以做到遠(yuǎn)近程雙層結(jié)合的系統(tǒng)，比如車開進(jìn)地下室以后，可以根據(jù)車的 走向來判斷你會經(jīng)過哪一部電梯，然后電梯會等候在業(yè)主的停車樓層，國一些好 的寫字樓均已經(jīng)完成了這些指標(biāo)，但是一般的寫字樓就都不會予以考慮。而目前 愿意消費(fèi)這種智能化寫字樓的客戶群體還無法形成主流。連載：市寫字樓市場分析（一）2006年4月30日文/億房研究部：田衛(wèi) 我來說兩句（0）市寫字樓市場分析（一）：建設(shè)大道金融一條街寫字樓市場分析建設(shè)大道上從路到青年路的一段路程屬于金融一條街的圍，這里高樓大廈密布， 各銀行機(jī)構(gòu)遍布其間。建設(shè)大道雙向六車道， 人行道和自行車道也實現(xiàn)了分流，看上去顯得十分寬敞。人行道上綠樹成

33、蔭，樹影婆娑，沿街面零星的散布著一些精致的小店鋪，散步其間，令 人心曠神怡。市目前最頂級的酒店香格里拉和最高檔的購物場所新世界國貿(mào)就屹立于此。建設(shè)大道金融一條街已經(jīng)由最初的“一條街道”的規(guī)劃衍變到了 “一個金融圈”的廣義 概念。金融圈的形成是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。建設(shè)大道金融一條街包含的銀行系統(tǒng)有：商業(yè)銀行、交通銀行、實業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行。這些銀行大多以自 建的形式建成了規(guī)模宏大的辦公樓，部分自用，部分用于租售。金融一條街上寫字樓基本情況介紹：大樓名稱建筑面 積直占地面積 n3建成時 間租賃價格元/ 仃/月銷售價格 元用主樓層教入住 率商業(yè)銀行 大廈55318.P25

34、592004.3不售28切%中國信合 大度365002000死 12隹不售3275%建設(shè)銀行 大廈12160050001998.fi80不售.50.95%新世界國 貿(mào)副樓蒯如26OS1P94S.8丸.30%招商銀行 大廈5500080531996房地產(chǎn)交 好度340006232001 £40不售,15 -7C%瑞通廣場73000POOO19% 480SQ002985%中部崛起的歷史機(jī)遇讓這個城市更具魅力，的房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是日新月異。寫字樓正在蓬勃的發(fā)是反映城市經(jīng)濟(jì)水平的高端物業(yè)。寫字樓市場在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)良好的情況下,展。金融一條街上寫字樓市場有如下特點：

35、投資型寫字樓產(chǎn)品略顯不足。金融一條街上多數(shù)寫字樓只租不售，主要原因是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一種固定資產(chǎn)而保留所有權(quán)。目前金融一條街上主要可 售寫字樓僅有新世界國貿(mào)大廈，招商銀行大廈、瑞通廣場已經(jīng)結(jié)束了銷售周期。潛在寫字樓項目蓄勢待發(fā)。目前在建的寫字樓項目有民生銀行大廈、廣播電視大廈，它們的工程進(jìn)度均已完成了結(jié)構(gòu)封頂。目前，民生銀行大廈底層商鋪已開始銷售，成交均價為8044.97元/平方米，辦公部分還未公開對外發(fā)售，廣播電視大廈處于待價而沽的敏感時期， 隨時都有開盤可能。租賃客戶偏好性強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，的城市地位日益提高。不少跨國大企業(yè)和外來財 團(tuán)紛至沓來。這些實力強(qiáng)勁的企業(yè)

36、是刺激寫字樓市場發(fā)展的原動力。它們偏向于選擇最高級別的寫字樓。如瑞安集團(tuán)、金豐易居等就選擇了新世界為辦公地。本地有實力的企業(yè)也將新世界作為提升自身品牌形象及實力展示的舞臺。建設(shè)銀行大廈的租賃客戶也不遜色于新世 界，如西門子，摩托羅拉等跨國企業(yè)就選擇了建設(shè)銀行大廈為辦公地。這類客戶的面積需求較大，一般是整層起租。實力相對弱一些的公司會選擇次一級別的寫字樓。金融一條街寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔為主，與周遍寫字樓項目形成梯級消費(fèi)。不同的客戶對辦公空間需求不一樣，而且不同公司的資金實力差別較大。因此，中小公司一般選擇中小戶型，中低價位的寫字樓為辦公地。如，新華路沿線上的登月大廈、福星科技大廈等就是針對中小型公司而設(shè)計的項目。高檔寫字樓與中低檔寫字樓有明顯的業(yè)態(tài)區(qū)分。如新世界國貿(mào)與建設(shè)銀行大廈，僅一路之閣，幾乎具有同樣的地理位置。新世界的裙樓里有高檔消費(fèi)品，如化妝品、服飾等。建設(shè) 銀行大廈的裙樓是銀行營業(yè)廳，它的副樓即將做一大型酒店（錦江國際酒店）。中低檔寫字樓的功能定位相對較為單一。因此，相對缺乏服務(wù)性業(yè)態(tài)。據(jù)了解，目前現(xiàn)有甲級寫字樓 8座，主要集中在金融一條街之稱的建設(shè)大