房地產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用明細(xì)及項(xiàng)目成本費(fèi)用組成

1、房地產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用明細(xì)及項(xiàng)目成本費(fèi)用組成房地產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用明細(xì)及項(xiàng)目成本費(fèi)用組成一、房地產(chǎn)開發(fā)商都需要繳納哪些稅1、契稅建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納 3%5%稅率 的契稅。2、營業(yè)稅自建建筑物出售，按建筑業(yè)3%稅率計(jì)繳營業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動(dòng)產(chǎn)的5% 稅率計(jì)繳營業(yè)稅。3、城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加在繳納營業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城 市建設(shè)維護(hù)稅與3%的教育費(fèi)附加。城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū) 的不同，適用不同檔次稅率，具體就是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7%；納 稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;納稅

2、人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率 為1 %。4、城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額 計(jì)繳。年應(yīng)納稅額=計(jì)稅土地面積（平方米）海用稅額土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān) 于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)200389號(hào)）文件的規(guī)定, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。5、房產(chǎn)稅以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，按1、2%稅率計(jì)繳房產(chǎn)稅。應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值 升110%30%）m、2%房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國稅發(fā)

3、2003 89號(hào)文件 的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出之前不征收房產(chǎn)稅 ；但售出前房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自 用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。6、車船使用稅以擁有自用的應(yīng)稅車船適用的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)、 年稅額分別計(jì)稅。車船使用稅按年征收， 分期繳納，納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛使用稅稅額就是每年每輛60320元，由納稅人所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。納稅人所在 地，對(duì)單位就是指經(jīng)營所在地，對(duì)個(gè)人就是指住所所在地。7、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

4、。計(jì)算公式：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納土地增值稅額=土地增值額 施用稅率-扣除項(xiàng)目金額x®算扣除率土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收 入與其她收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目有：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地 的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià) 格;（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其她扣除項(xiàng)目。土地交易環(huán)節(jié)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率 ：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50 %的部分，稅率為30

5、 %。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100 %的部分，稅率為40% 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為5 0%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200 %的部分，稅率為60 %。企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免納土地增值 稅。納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納 稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓與房 產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其她與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。8、印花稅書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳印花稅。9、企業(yè)所得稅應(yīng)納企業(yè)所得稅額=（收

6、入總額-稅法準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額）湎用稅率稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅實(shí)行按年計(jì)算，分期（月或季）預(yù)繳，月份或季度終了后1 5日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。10、個(gè)人所得稅個(gè)人獨(dú)資或合資企業(yè)，按個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得的應(yīng)稅稅目，計(jì)繳個(gè)人所得 稅。應(yīng)納稅額=（全年收入總額-成本費(fèi)用以及損失）湎用稅率-速算扣除數(shù)個(gè)體工商戶的經(jīng)營所得應(yīng)納的個(gè)人所得稅，按年計(jì)算，分月預(yù)繳，由納稅人在次月7 日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后3個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。二、地產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用明細(xì)1、征地、拆遷階段地形勘測(cè)費(fèi)；征用土地補(bǔ)償費(fèi)；附著物補(bǔ)償費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）；林地補(bǔ)償費(fèi)；森林植被 恢復(fù)費(fèi);林地同意使用砍伐費(fèi)；使用林

7、地評(píng)估費(fèi)；耕地占用稅；耕地開墾費(fèi)；新菜地、 魚塘開發(fā)建設(shè)基金；村民社?；?；征地管理費(fèi)；征地查勘測(cè)量費(fèi)；拆遷管理費(fèi)；臨遷 補(bǔ)助費(fèi);城市增容費(fèi)；房地產(chǎn)開發(fā)階段；土地手續(xù)階段；用地預(yù)審附圖費(fèi)；土地勘測(cè)費(fèi)； 摘牌交易服務(wù)費(fèi)；土地使用權(quán)出讓金（地價(jià)）;土地使用權(quán)出讓合同契稅；土地閑置費(fèi)； 地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)；購買地形圖費(fèi)；套圖費(fèi)用。2、總規(guī)階段交通評(píng)估費(fèi)；調(diào)規(guī)可行性研究費(fèi)；公示公證費(fèi)；公示牌制作費(fèi)；專業(yè)報(bào)建；環(huán)境評(píng)價(jià)咨 詢費(fèi);人防易地建設(shè)費(fèi)；規(guī)劃報(bào)建;放線測(cè)量費(fèi)；公示費(fèi)（含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)）； 市政設(shè)施配套費(fèi)；設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招投標(biāo)；招投標(biāo)評(píng)標(biāo)費(fèi)；場(chǎng)地使用費(fèi)；交易服務(wù) 費(fèi);初步設(shè)計(jì)審查；審查費(fèi)用；專家

8、費(fèi);會(huì)議費(fèi);施工許可證；施工圖審查費(fèi)；工程定額 編制費(fèi)；質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安監(jiān)費(fèi)；勞保金；散裝水泥基金；印花稅；新型墻體材料基金；農(nóng)民工 社會(huì)工商保險(xiǎn)；預(yù)售證;門牌號(hào)碼制作費(fèi)；郵箱制作費(fèi)；樓盤名、路名登報(bào)費(fèi)；制作路 牌費(fèi);面積測(cè)繪費(fèi)；規(guī)劃驗(yàn)收階段；驗(yàn)線費(fèi);公示費(fèi)（含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)）；公示費(fèi) （含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)）；違章處罰；大確權(quán);房屋測(cè)繪費(fèi)；確權(quán)查冊(cè)費(fèi)；補(bǔ)交出讓金； 房地產(chǎn)銷售交易階段；印花稅;繳交稅費(fèi);房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)；其她費(fèi)用； 工商注冊(cè)費(fèi)；工商年檢費(fèi)；三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用組成對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用兩大部分 組成。（一）開發(fā)成本共有八項(xiàng)：1、

9、土地使用權(quán)出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土 地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額 并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀 況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修 正得到。2、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)(1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力 安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征 地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家與地

10、方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家與地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲(chǔ)備 土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其她建設(shè)項(xiàng) 目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失 ，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給 以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定 百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的 3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù) 所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng) 地平整費(fèi)與通水、

11、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4、建安工程費(fèi)它就是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括 ：建筑工程費(fèi)健筑、特殊裝修工程費(fèi))設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、?雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。6、公共配套設(shè)施費(fèi)它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)

12、施發(fā)生的支出。其估算可參照建安工程費(fèi)”的估算方法。7、不可預(yù)見費(fèi)它包括基本預(yù)備費(fèi)與漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度與前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn) 確程度，以上述16項(xiàng)之與為基數(shù)，按3% 5%計(jì)算。8、開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金與地方政府或有 關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占 較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。（二）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用就是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用。1、管理費(fèi)用可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項(xiàng)之與為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。2、銷售費(fèi)用它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：廣告宣傳