2018房地產(chǎn)估價師案例與分析經(jīng)典試題

1、2018房地產(chǎn)估價師案例與分析經(jīng)典試題案例一某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。1.應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價( )A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑( )。A.自行改變B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)

2、改變C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為( )。A.該兩幢房屋的抵押評估價格之和B.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金C.該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格D.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格4.該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為( )。A.該兩幢房屋的非正常市場價值B.該兩幢房屋的重新購建價格C.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值D.該兩

3、幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值加上土地的價值標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D,B,C解析：1.根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。2.先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此最佳答案選D?？荚囉脮?.劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。4.保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。案例二賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同

4、時付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：1.估價時點是( )A.2002年4月25日B.2002年5月25日C.2002年7月25日D.2002年7月25日以后的某一天2.估價的價值范圍應(yīng)是( )A.合同1規(guī)定的房款來源：B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費標(biāo)準(zhǔn)答案：1.A,2.A解析：1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價時應(yīng)是計算在雙方確定價格之日時的房地產(chǎn)市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應(yīng)是合同訂立之日。2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與