房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告模版word可修改

1、項(xiàng)目投資分析2、國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的投資方式比較分析 2.2. 幾種投資方式的對(duì)比總結(jié)3、房地產(chǎn)投資比較 分類物業(yè)的投資比較分析 城市高檔住宅的物業(yè)的比較分析 3.2. 分類物業(yè)的案例及比較分析 寫字樓商業(yè)用房高檔公寓3.3. 別墅和高檔公寓的比較分析4、別墅項(xiàng)目投資收益分析 4.2.幾個(gè)重點(diǎn)-別墅項(xiàng)目的投資比較分析 京潤(rùn)水上花園-1 2、國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的投資方式比較分析2.2.幾種投資方式的對(duì)比總結(jié)銀行存款1-2%無保本，流動(dòng)性好低回報(bào)、獲利低國(guó)債3-4%很小風(fēng)險(xiǎn)不確定因素多。長(zhǎng)期持有略高于銀行存款股票5%（假定按20倍市盈 率購(gòu)入，即便100%融 利用來派息）股價(jià)可能大幅波動(dòng)，公 司可能倒閉，使股票一 錢

2、不值股價(jià)有上漲空間，流通 性好風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)公司和 股票真實(shí)價(jià)值很 難判斷期貨5%-15%期貨投資決定期價(jià)波 動(dòng)的幅度較大漲落頻 繁，風(fēng)險(xiǎn)很大期貨交易采取雙向交易方式，無論期貨合約 價(jià)格處于上漲或下跌 都有盈利的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)大，很難把握 投資交易策略黃金很難估計(jì)黃金回報(bào)率 要根據(jù)國(guó)際政治形勢(shì)黃金投資風(fēng)險(xiǎn)不如股 票大，國(guó)際政治形勢(shì)才 會(huì)影響黃金的貶值可以進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)模 式的投資風(fēng)險(xiǎn)較小，低回報(bào)信托信托投資對(duì)于不同的 投資范圍回報(bào)不同信托投資的風(fēng)險(xiǎn)也是 時(shí)高時(shí)低信托投資范圍廣泛信托市場(chǎng)不成熟房地產(chǎn)10而右（假定不作按 揭），如按揭則更高房?jī)r(jià)可能波動(dòng)，有時(shí)可 能租不出去回報(bào)率高，銀行 按揭支持，價(jià)格 風(fēng)險(xiǎn)比

3、股票小變現(xiàn)困難3、房地產(chǎn)投資比較投資物業(yè)內(nèi)部收益率現(xiàn)金回報(bào)率特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)寫字樓12% 右%>18%24前提投資金額大，資金要 求高，適合長(zhǎng)期投資寫字樓貶值的風(fēng)險(xiǎn)，商鋪7 15%)7%8投資金額較大，租金需要%根據(jù)業(yè)態(tài)的情況變化受到相關(guān)業(yè)態(tài)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境交通等相關(guān)因素影響較多高檔住宅10%-15%10%-20%前期投資相對(duì)少，租金穩(wěn) 市場(chǎng)供過于求，需求量較 小。-激烈。3.2.分類物業(yè)的案例及比較分析目前北京市已經(jīng)形成 cbd、中關(guān)村、金融街等幾大寫字樓區(qū)域市場(chǎng)，我們選擇上 述金融街目前在售的富凱大廈來進(jìn)行投資分析。富凱大廈位于金融街核心區(qū)域，總建筑面積11.9萬平方米，目前進(jìn)駐的機(jī)構(gòu)有中國(guó)證監(jiān)

4、會(huì)等。我們選擇其在售的 b座15層進(jìn)行投資分析。（見下表）（1）、富凱大廈投資方案富凱大廈投資預(yù)算樓層b座15層戶型整層面積b座15層2881.72建筑平米單價(jià)b座15層rmb 1877玩/建筑平米總價(jià)rmb富凱大廈投資方式按揭付款方式最高六成七年（法人）總房款rmb首付40%rmb60世款rmb貸款額rmb貸款額為萬以上的數(shù)額）月還款：rmb 480341.22元年還款rmb 5764094.74元富凱大廈投資收益根據(jù)目前市場(chǎng)情況，富凱大廈租金應(yīng)不低于usd23/m2.月（含物業(yè)費(fèi)）建筑面積2881.72平方米凈租金usd25/m2月-usd3/m2.月（usd3/m2月為物業(yè)管理費(fèi)）月凈租

5、金rmb 550120.34元（美元：人民幣=1:8.3）年凈租金rmb 6601444.176 元扣稅（營(yíng)業(yè)及附加稅5.5%）rmb 363079.43元稅后租金rmb 6238364.75元（2）、租金回報(bào)年限估算? 一次性付款租金回報(bào)年限=投資總額/年租金總房?jī)r(jià)+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金二9? 按揭付款方式：最高六成七年租金回報(bào)年限=7年+稅后首付-7年（年租金-年還款額）/年租金=10.5 年?月租金與月還款額月凈租金：rmb 550120.34元月還款：rmb 5055347s月還款低于月租金，相當(dāng)于月租金的 91.8%? 一次性付款與按揭付款一次性付款：資金量大，但回收年

6、限較短。按揭付款：首付資金數(shù)額小，按現(xiàn)房交付使用即貸款期間就可回收租金，所以回收期 只比一次性付款晚1.5年。（3）、租金回報(bào)率租金回報(bào)率1:假設(shè)不作按揭，四年后賣出，房?jī)r(jià)上升幅度 0t份20032004200520062007現(xiàn)金流（收入為正，支出為負(fù)）房繳且金6238364.7466238364.7466238364.7466238364.746賣房收入爭(zhēng)現(xiàn)金流6238364.7466238364.7466238364.746內(nèi)部收益率（irr）11.528%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時(shí)間成本）回報(bào)率9.944%租金回報(bào)率2：假設(shè)作按揭，四年后賣出，房?jī)r(jià)上升幅度0份2003200412005200

7、62007現(xiàn)金流(收入為正，支出為負(fù))房款按揭款首付款租金+閑置費(fèi)用6238364.7466238364.7466238364.7466238364.746年還款-6066408-6066408-6066408-6066408賣房收入按揭還本爭(zhēng)現(xiàn)金流171956.7463171956.7463171956.7463內(nèi)部收益率irr16.18%總現(xiàn)金回報(bào)(不考慮時(shí)間成本)回報(bào)率16.05%可見在正常情況下，按揭的內(nèi)部收益率較高而且按揭貸款的租金回報(bào)要明顯高于 一次性付款。(4)、可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)受市場(chǎng)供需等狀況的影響，寫字樓租金可能走低受市場(chǎng)供需等狀況的影響，寫字樓售價(jià)可能走低變現(xiàn)困難，流動(dòng)性較差

8、(5)、考慮風(fēng)險(xiǎn)因素后的投資收益分析假設(shè)10%;將原租金23 us$/月/平米下調(diào)到18us$/月/平米將原來的不考慮空置及其他費(fèi)用，調(diào)整為考慮空置及其他費(fèi)用且占租金的將原來的5.5%營(yíng)業(yè)及附加稅調(diào)整為17%房產(chǎn)稅加營(yíng)業(yè)稅將原來的不考慮房?jī)r(jià)變化，調(diào)整為房?jī)r(jià)下降 10%調(diào)整后的富凱大廈投資收益見下表富凱大廈投資收益根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況，富凱大廈租金應(yīng)不低于usd18/m2月（不含物業(yè)費(fèi)）建筑面積2881.72平方米租金usd18/m2.月月租金rmb 430528.97 元（美元:人民=1:8.3）年租金rmb 5166347. 26 元扣稅（營(yíng)業(yè)及附加稅17%rmb 878279.09 元稅后租金rm

9、b 4288068.17元假設(shè)空置或其他費(fèi)用rmb 428806.82 元年凈租金rmb 3859261.3 元（6）、考慮風(fēng)險(xiǎn)后租金回報(bào)年限? 一次性付款租金回報(bào)年限=投資總額/年租金=總房?jī)r(jià)+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金=14.5 年? 按揭付款方式：最高六成七年租金回報(bào)年限=7年+首付-7年（年租金-年還款額）/年租金=17年考慮風(fēng)險(xiǎn)后可以看出按揭貸款的回收年限比一次性付款多2.5年，面臨的風(fēng)險(xiǎn)較高。（7）、考慮風(fēng)險(xiǎn)后租金回報(bào)率租金回報(bào)率1：假設(shè)不作按揭，四年后賣出，房?jī)r(jià)下降10%，份20032004200520062007現(xiàn)金流 （收入為正，支出為負(fù)）房款租金+閑置費(fèi)用38592

10、61.6693793654.2213729162.0993665766.343賣房收入爭(zhēng)現(xiàn)金流3859261.6693793654.2213729162.099內(nèi)部收益率（irr）4.625%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時(shí)間成本）*艮率4.182%租金回報(bào)率2：假設(shè)作按揭，四年后賣出，房?jī)r(jià)下降10%千份20032004200520062007現(xiàn)金流（收入為正，支出為負(fù)）房款按揭款首付款租金+閑置費(fèi)用3859261.6693793654.2213729162.0993665766.343（還款-6066408-6066408-6066408-6066408賣房收入按揭還本爭(zhēng)現(xiàn)金流-2207146.331-

11、2272753.78 -2337245.901內(nèi)部收益率irr7.34%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時(shí)間成本）回報(bào)率8.26%可見考慮投資風(fēng)險(xiǎn)后，一次性付款的風(fēng)險(xiǎn)要低于按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)及投資回報(bào)情況，投資寫字樓比較適合資金實(shí)力雄厚，追求穩(wěn)定收益的長(zhǎng)期投資者。業(yè)用房商業(yè)用房是一種最為常見的投資方式，但在北京市直到近幾年才算真正的興起。20002003年北京市已銷售面積構(gòu)成的比例情況看，2000年至2002年北京市商品住宅占商品房的比重在90%左右，寫字樓及商業(yè)用房占商品房的比重在 10%之間，其中 住宅銷售面積的比例在 88%92%之間，寫字樓在 5%8%之間，商業(yè)用房的比例在 3%4%。商業(yè)

12、用房的銷售比例偏少。2000年-2003年商業(yè)用房平均價(jià)格情況年份商業(yè)用房平均價(jià)格（元/平方米）2000 年116892001 年63162002 年95042003年（1、2月份）14000從近年北京市商業(yè)用房銷售面積在不斷增加， 商業(yè)用房的價(jià)格在不斷上升，供給增 加需求仍然旺盛。從投資的角度分析，商業(yè)用房增加，將不僅有利于房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的 改善，同時(shí)將拉動(dòng)相關(guān)連的多個(gè)產(chǎn)業(yè)，將長(zhǎng)期持續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)。同時(shí)也表 明目前市場(chǎng)商業(yè)用房銷售比例的增加使得市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更為合理。但由于商業(yè)用房和周邊區(qū) 域以及自身業(yè)態(tài)有著很強(qiáng)的相互關(guān)聯(lián)性，因此商業(yè)用房的投資本身還需具備一定的實(shí)業(yè) 投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于一般的

13、投資人來說具有一定風(fēng)險(xiǎn)。下面我們分析今年銷售較為火爆的左岸公社的商鋪進(jìn)行投資分析。（1）、左岸公社投資方案面積405建筑平米單價(jià)30710元/建筑平米總價(jià)rmb按揭付款方式最五成十年總房款rmb首付50%rmb 6218775 元50砌款rmb 6218775 元貸款額rmb 6210000元（貸款額為萬以上的數(shù)額）月還款：rmb 74064 元年還款rmb 888768 元根據(jù)目前市場(chǎng)情況，商鋪?zhàn)饨馂閡sd22/m2.月建筑面積405平方米凈租金182.6 rmb/m 2.月月凈租金rmb 73953元（美元：人民幣=1:8.3）年凈租金rmb 887450.8 元扣稅（營(yíng)業(yè)及附加稅rmb

14、48809.79 元5.5%)稅后租金rmb 838641 元（2）、租金回報(bào)年限一次性付款租金回報(bào)年限=投資總額/年租金=總房?jī)r(jià)+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金=15.4 年按揭付款方式：最高五成十年租金回報(bào)年限=10年+稅后首付-10年（年租金-年還款額）/年租金=18.6 年左岸公社的租金回報(bào)率租金回報(bào)率1:假設(shè)不作按揭，四年后賣出，房?jī)r(jià)上升幅度 0產(chǎn)份20032004200520062007現(xiàn)金流（收入為正，支出為負(fù)）房款租金838627.02838627.02838627.02838627.02賣房收入爭(zhēng)現(xiàn)金流838627.02838627.02838627.02內(nèi)部收益率（ir

15、r）6.743%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時(shí)間成本）回報(bào)率6.151%租金回報(bào)率2：假設(shè)作按揭，四年后賣出，房?jī)r(jià)上升幅度0*分20032004200520062007現(xiàn)金流（收入為正，支出為負(fù)）房款按揭款6218775首付款-6467526租金+閑置費(fèi)用838627.02838627.02838627.02838627.02年還款-888768-888768-888768-888768賣房收入按揭還本-3863510.7爭(zhēng)現(xiàn)金流-6467526-50140.98-50140.98-50140.988523898.32內(nèi)部收益率irr6.60%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時(shí)間成本）8373475.38回報(bào)率根據(jù)風(fēng)

16、險(xiǎn)情況，富凱大廈租金應(yīng)不低于usd18/m2.月（不含物業(yè)費(fèi)）建筑面積405平方米租金usd18/m2.月月租金rmb 60507元（美元：人民=1:8.3）年租金rmb 72608航扣稅（營(yíng)業(yè)及附加稅17%rmb 12343航稅后租金rmb 60264玩假設(shè)空置或其他費(fèi)用rmb 6026玩年凈租金rmb 54238航6.67%（2）、租金回報(bào)年限一次性付款租金回報(bào)年限=投資總額/年租金=總房?jī)r(jià)+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金=24年按揭付款方式：最高五成十年租金回報(bào)年限=10年+稅后首付-10年（年租金-年還款額）/年租金=29年左岸公社的租金回報(bào)率租金回報(bào)率1:假設(shè)不作按揭，四年后賣出

17、，房?jī)r(jià)下降 10%t份20032004200520062007現(xiàn)金流（收入為正，支出為負(fù)）房款租金+閑置費(fèi)用542384.748533164.2073524100.4158515190.7087賣房收入爭(zhēng)現(xiàn)金流542384.748533164.2073524100.4158內(nèi)部收益率（irr）1.820%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時(shí)間成本）1報(bào)率1.707%租金回報(bào)率2：假設(shè)作按揭，四年后賣出，房?jī)r(jià)下降10%（份20032004200520062007現(xiàn)金流（收入為正，支出為負(fù)）房款按揭款6218775首付款-6467526租金+閑置費(fèi)用542384.748533164.2073524100.4158

18、515190.7087年還款-888768-888768-888768-888768賣房收入按揭還本-3863510.7爭(zhēng)現(xiàn)金流-6467526-346383.252-355603.793 -364667.58428200462.008內(nèi)部收益率irr2.30%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時(shí)間成本）7133807.379回報(bào)率2.48%商鋪投資具有投資金額較大，投資年限較高，商鋪的投資在按揭貸款方面要優(yōu)于次性付款。但商鋪面臨的主要問題是租金的不確定性， 商鋪由于受到業(yè)態(tài)的影響，租金差異較大，對(duì)投資回報(bào)的影響也較大（1）、棕楣泉國(guó)際公寓投資方案棕楣泉國(guó)際公寓南靠 cbd,北臨燕莎商圈。緊鄰第三使館區(qū)，是外

19、籍人士最為集中的區(qū)域。該項(xiàng)目以三居室為主，目前一期174套三居室?guī)缀蹁N售完畢，剩余不足 15套。兩居室也只剩余7套。主要客戶為外國(guó)人、港臺(tái)和國(guó)內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主和高級(jí)管理人員。我們選擇其總價(jià)最高的四居室（364.4平方米）進(jìn)行投資分析，該戶型的公寓出租價(jià)格定在4000美金/月。按揭方式六成十年。棕楣泉國(guó)際公寓投資方案面積364.4建筑平米單價(jià)15087/建筑平米總價(jià)rmb 5753748 元貸款額度4602998首付款1150750月還款29142.38還款總額6994170.87支付利息2593111.93根據(jù)目前市場(chǎng)情況，商鋪?zhàn)饨馂閡sd11/m2月建筑面積364平方米凈租金90 rmb/m 2

20、.月月凈租金rmb 32901元（美元:人民幣=1:8.3）年凈租金rmb 394810 元扣稅（營(yíng)業(yè)及附加稅 5.5%）rmb 21715 元稅后租金rmb 373095 元（1）、租金回報(bào)年限一次性付款租金回報(bào)年限=投資總額/年租金=總房?jī)r(jià)+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金=16年按揭付款方式：最高五成十年租金回報(bào)年限=10年+稅后首付-10年（年租金-年還款額）/年租金=20年（2）、棕檀i泉國(guó)際公寓的租金回報(bào)率租金回報(bào)率1:假設(shè)不作按揭，四年后賣出，房?jī)r(jià)上升幅度 0份20032004200520062007現(xiàn)金流 （收入為正，支出為負(fù)）"款-5753748租金373095.

21、8431373095.8431373095.8431373095.8431工房收入5753748爭(zhēng)現(xiàn)金流-5753748373095.8431373095.8431373095.84316126843.843內(nèi)部收益率（irr）6.484%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時(shí)間成本）7246131.3721報(bào)率5.935%租金回報(bào)率2：假設(shè)作按揭，四年后賣出，房?jī)r(jià)上升幅度0,份200320042005200(，2007現(xiàn)金流（收入為正，支出為負(fù)）（款-5753748按揭款3452248.8f寸款-2393559.168租金+閑置費(fèi)用373095.8431373095.8431373095.8431373095

22、.8431年還款-484548-484548-484548-484548工房收入5753748m揭還本-2183180.062還金流-2393559.168-111452.1569-111452.1569-111452781內(nèi)部收益率irr6.50%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時(shí)間成本）3124759.31卜報(bào)率6.89%（3）、考慮風(fēng)險(xiǎn)的情況下-.一 2,.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況，棕桐泉租金應(yīng)不低于 usd9/m.月（不含物業(yè)費(fèi)）建筑面積364平方米租金usd9/m2 月月租金rmb 27191 元（美元：人民=1:8.3）年租金rmb 32628現(xiàn)扣稅（營(yíng)業(yè)及附加稅17%rmb 55

23、469 元稅后租金rmb 27082灰假設(shè)空置或其他費(fèi)用rmb 27082 元年凈租金rmb 243738 元（4）、租金回報(bào)年限一次性付款租金回報(bào)年限=投資總額/年租金=總房?jī)r(jià)+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金=24.5 年按揭付款方式：最高五成十年租金回報(bào)年限=10年+稅后首付-10年（年租金-年還款額）/年租金=30年（5）、棕檀i泉國(guó)際公寓的租金回報(bào)率租金回報(bào)率1:假設(shè)不作按揭，四年后賣出，房?jī)r(jià)下降 10%年份20032004200520062007現(xiàn)金流 （收入為正，支出為負(fù)）房款-5753748租金+閑置費(fèi)用243738.3312239594.7796235521.6683231

24、517.8賣房收入5178373.2爭(zhēng)現(xiàn)金流-5753748243738.3312239594.7796235521.66835409891內(nèi)部收益率（irr）1.693%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時(shí)間成本）6128745.779回報(bào)率1.591%丁份20032004200520062007現(xiàn)金流（收入為正，支出為負(fù)）房款-5753748r曷款3452248.8首付款-2393559.168租金+閑置費(fèi)用243738.3312239594.7796235521.6683231517.8（還款-484548-484548-484548-484548賣房收入5753748按揭還本-2183180.062爭(zhēng)

25、現(xiàn)金流-2393559.168-240809.6688-244953.22 -249026.33173317537.738內(nèi)部收益率irr1.67%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時(shí)間成本）2582748.5171報(bào)率1.92%200平方米以下。但隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的持公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)北京市高檔公寓比較適合的投資戶型是續(xù)增加，近年租金水平已經(jīng)較以前下降許多高檔公寓租金水平下降主要是供需增長(zhǎng)比例嚴(yán)重失調(diào)。以亞運(yùn)村地區(qū)為例，2001至2002年兩年之內(nèi)，亞運(yùn)村地區(qū)高檔公寓以平均每年7至8個(gè)項(xiàng)目的速度推出，每年會(huì)增加5000套左右的房子待租。加上原有的待租房源，目前該地區(qū)就有近1.2萬至1.5 萬套公寓待租。而實(shí)際需求

26、數(shù)量可能在5000600套左右，市場(chǎng)的供需比例決定了高檔 公寓租金價(jià)格的必然下滑。針對(duì)it業(yè)高收入人群的出租公寓項(xiàng)目由于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅和 it行業(yè)的普遍不 景氣而喪失了大量的租客。進(jìn)入中國(guó)的外籍公司日益趨向本土化， 具有高檔租賃需求的 外籍公司員工是越來越少了，加上內(nèi)外銷公寓并軌的政策一出臺(tái)，可供挑選的余地大了， 不少外籍人士轉(zhuǎn)租普通公寓甚至普通住宅，高端公寓越發(fā)難以出租。3.3.別墅和高檔公寓的比較分析投資物業(yè)內(nèi)部收益率現(xiàn)金回報(bào)率特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)高檔公寓5-10%5-10%前期投資相對(duì)較少，近年租 金下降較快市場(chǎng)-激烈，收益下降很快而且大戶型的公寓投資價(jià)值較小別墅10-15%20%前提投資相對(duì)較

27、大，租金相 對(duì)穩(wěn)定別墅市場(chǎng)-相對(duì)激烈4、別墅項(xiàng)目投資收益分析4.2.幾個(gè)重點(diǎn)-別墅項(xiàng)目的投資比較分析面積：411平米，租金：26.6美金/平米，單價(jià)：3680美金/平米京潤(rùn)水上花園投資預(yù)算面積411建筑平米單價(jià)30544元/建筑平米總價(jià)rmb京潤(rùn)水上花園投資方式按揭付款方式最高七成二十年總房款rmb首付30%rmb 3766075 元80世款rmb 8787509 元貸款額rmb 8780000元（貸款額為萬以上的數(shù)額）月還款：rmb 63170 元年還款rmb 758040 元京潤(rùn)水上花園投資收益根據(jù)目前市場(chǎng)情況，京潤(rùn)水上花園租金為usd 25.5 /m2.月建筑面積411平方米凈租金usd

28、25.5 /m2.月月凈租金rmb 87150元（美元：人民幣=1:8.3）年凈租金rmb 1045800 元扣稅（營(yíng)業(yè)及附加稅5.5%）rmb 57519 元稅后租金rmb 988281 元（1）、租金回報(bào)年限估算一次性付款租金回報(bào)年限=投資總額/年租金= 總房?jī)r(jià)+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金=13.2 年按揭付款方式：最高七成二十年租金回報(bào)年限=20年+稅后首付-20年（稅后年租金-年還款額）/稅后年租金= 19.4 年（2）、租金回報(bào)率租金回報(bào)率1:假設(shè)不作按揭，四年后賣出，房?jī)r(jià)上升幅度 0年份20032004200520062007現(xiàn)金流 （收入為正，支出為負(fù)）房款租金988281988281988281988281賣房收入凈現(xiàn)金流988281988281988281內(nèi)部收益率（irr）7.873%總現(xiàn)金回報(bào)（不考慮時(shí)間成本）回報(bào)率7.084%租金回報(bào)率2：假設(shè)作按揭，四年后賣出，房?jī)r(jià)上升幅度 0年份20032004200520062007現(xiàn)金流（收入為正，支出為負(fù)）房款按揭款8787508.8首付款-3916718.208租金+閑置費(fèi)用98828198828