某公廁經(jīng)營權(quán)拍賣活動策劃方案

1、nXX公廁經(jīng)營權(quán)拍賣活動策劃案2004/7/2目 錄1. 活動概述.32. 公廁裝修建議.83. 拍賣活動步驟.144. 推廣策略.175. 秀稿與軟文展示附件第一部分 活動概述一、活動目的：以活動提升關(guān)注，以活動促進銷售。XX目前銷售態(tài)勢趨緩，一方面由于項目周邊推案量增加，分流一部分客源；另一方面由于尾盤銷售，市場熱度降低。所以目前營銷策劃的重點在于通過星級公廁經(jīng)營權(quán)的拍賣活動的刺激，激發(fā)市場對XX的再次關(guān)注，重新燃起較高的市場熱情；此次活動以新的視角審視和包裝XX，尋求新的廣告宣傳立意點，通過星級公廁經(jīng)營權(quán)的拍賣信息的告知，強化公眾對XX商鋪人氣的信心，避免常規(guī)廣告對公眾可能產(chǎn)生的樓盤滯銷

2、的誤解，有針對性的加大廣告力度，以成功的活動組織燃起市場興奮點，有效地達到去化商鋪的目的。二、經(jīng)營權(quán)內(nèi)涵參拍的經(jīng)營權(quán)是指在參照物價、環(huán)衛(wèi)部門相關(guān)規(guī)定條款下，買受人所享有的對公廁經(jīng)營管理的權(quán)利，這個權(quán)利必須以買受人履行其對公共設(shè)施的看管、內(nèi)外環(huán)境保潔、正常發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)功能等義務(wù)為前提。星級公廁的收費標準要參照物價和衛(wèi)生部門相關(guān)規(guī)定，結(jié)合商場特點制定。其服務(wù)質(zhì)量與標準都必須遵照環(huán)衛(wèi)管理部門要求執(zhí)行。除經(jīng)營權(quán)競拍成功后支付的相應(yīng)款項外，買受人無需向市場物業(yè)管理部門繳納任何費用，完全是自收自支、自負贏虧的獨立經(jīng)營體。鑒于物業(yè)所有權(quán)仍歸商場所有，物業(yè)管理部門將提供相應(yīng)金額大修專項補貼費用，用于設(shè)施維

3、修更新。三、活動可行性分析：1、背景分析：隨著城市現(xiàn)代化進程的深入，公共廁所早已不只原始意義的“方便”之所，而是兼有衛(wèi)生整理、休息乃至于審美、商業(yè)、文化等多種功能，逐漸從簡單的“方便”過度到對科技、環(huán)境、環(huán)衛(wèi)以及對人性的高度關(guān)懷！公廁已成為現(xiàn)代城市文明形象的窗口之一，是城市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量的重要標志。目前，全國大部分地級市以上的城市都在進行公廁星級革命，甚至一些小縣城也正在緊鑼密鼓地進行，而在徐州，據(jù)我們了解星級公廁無論從供應(yīng)量、人們的認知程度上都有待提升?？梢栽O(shè)想星級公廁的提出必將成為市場的一個新的關(guān)注亮點。2、周邊環(huán)境分析：XX市場居淮海商圈核心地位，緊鄰XX火車站，日均客流可觀

4、。然而據(jù)了解，XX市場公廁只有兩間，普通裝修，對外收費3角，對內(nèi)5分；（XX商鋪部分共設(shè)有5間衛(wèi)生間）?？梢?，公廁供需缺口很大。本次拍賣的衛(wèi)生間位于XX商鋪一層，對外臨街，面向徐州客運站。對內(nèi)、對外均可營業(yè)，較好地迎合了市場需求。3、經(jīng)濟估算：市場條件：人流：依托XX市場XX旺盛的客流，臨街，緊鄰XX火車站、客運站，日均5萬人次強大客流量裝修標準：豪華、人性化設(shè)計XX首座豪華公廁，引領(lǐng)時尚潮流星級服務(wù)：國際3星級XX首座國際3星級公廁，打造公廁星級服務(wù)標準。規(guī)模：。功能緊湊、設(shè)施齊備。收費：相比其它非星級公廁收費，比如，那么我們的豪華3星級其它經(jīng)營回報：經(jīng)營者可開辦一些如書報雜志、電話卡、香煙

5、紙巾、投幣凈鞋機等經(jīng)營性服務(wù)，回報快捷經(jīng)濟預算分析：固定收入：市場內(nèi)部包括XX1000余間商鋪, 一層200余間鋪位，每個鋪位1-2名經(jīng)營人員，保守一點，按200個人來算，一天上1次廁所，每次每人0.1元（用發(fā)牌或月票的形式，內(nèi)部優(yōu)惠，只收清潔管理費用），那么一天的固定收入是：200* 0.1=20元小賣部營業(yè)額：小賣部經(jīng)營范圍不限，可參照周邊零售攤位估計，按250元/天計算。（純利：80元）客流收入：按平均每分鐘人流量1個計算，每個人收費0.5元，那么一天上公廁的營業(yè)額（每天經(jīng)營時間保守一點，算10個小時）就是：60*10*0.5 =300元，再加上其他經(jīng)營的收入，那么：每天營業(yè)額=公廁營業(yè)

6、額+小賣部純利400元月營業(yè)額30 * 400 年營業(yè)額1.2萬 * 12 14萬成本：保潔員人工費：1萬元/年純收益在9萬元上下。而實際上，每天經(jīng)營時間不止10個小時，還有其他豐厚的經(jīng)營利潤，因此，收入應(yīng)該大大超過目前最保守的預算，錢景可觀！ 經(jīng)濟評估目的：在具體宣傳推廣時，以此為依據(jù)，打動競拍戶！4、活動效果預期：XX星級公廁的建立將提升XX物業(yè)檔次和品牌形象，增加附加值，同時通過對星級公廁建立和經(jīng)營權(quán)拍賣活動的廣告宣傳及媒體炒作，再一次引起人們對XX商鋪本身的高度關(guān)注，起到“一箭雙雕”的營銷策略效果，從而策動XX所剩物業(yè)的成功收尾。商鋪聯(lián)動：在拍賣活動的市場推廣中，顯現(xiàn)XX尚有精品保留鋪

7、位，壓軸登場，配合拍賣活動舉辦“超值搶購月”優(yōu)惠活動，建議給予適當?shù)恼劭?，激發(fā)市場震蕩，營造稀缺效應(yīng)，從而積聚人氣去化所剩產(chǎn)品。第二部分 公廁裝修建議男廁：6個小便池+5個蹲位女廁：10個蹲位一、公廁裝修及配套標準建議：國際3星級1） 要顛覆以往廁所設(shè)計模式，強化景觀形象。如此人流地段建造的公廁首先要與周邊環(huán)境相容，成為城市景觀一部分，突出公廁外部裝修特色，將其設(shè)計成視覺上亮點。外觀設(shè)計可與商場相對獨立，通過色彩和造型變化，體現(xiàn)輕松、現(xiàn)代、明快的設(shè)計風格。設(shè)置美觀的指示牌，有效引導客流，形成鮮明的標識。2） 內(nèi)部環(huán)境體現(xiàn)人性化特點，強調(diào)享受功能。l 內(nèi)墻面和地面全部以瓷磚鋪就，地面采用防滑地磚

8、，墻上掛著藝術(shù)畫，配置半身鏡的大理石洗臉臺面及感應(yīng)水龍頭（臺面上需有洗手液擠壓頭配置，一個洗臉池旁配置一個）、盆景生態(tài)營造、冷熱水設(shè)計、烘干機、內(nèi)配柜機空調(diào)、空氣芳香散發(fā)器、壁掛式彩電、背景音樂系統(tǒng)；l 單間隔離感應(yīng)式自動沖洗蹲便池（考慮公廁特性及當?shù)赜脦晳T，忌用座便器）；l 設(shè)置休息廳：配備條形木椅、茶幾、公用電話、吹干機、體重測量秤、冷暖柜式空調(diào)、背景音樂系統(tǒng)、彩電、自動凈鞋機、報刊雜志；l 建議潔具全部使用“美標” “”等國內(nèi)外名牌產(chǎn)品。3） 采用星級服務(wù)與管理，實現(xiàn)軟、硬件的有機協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。服務(wù)人員要求年齡在55周歲以下，五官端正，會講普通話，舉止大方，注重儀表；采用統(tǒng)一著裝、佩戴工

9、作證，夏秋季6時至22時、冬春季7時至21時，對公廁進行即時保潔服務(wù)，做到公廁便池潔凈，無污垢、無堵塞、無滴漏，室內(nèi)整潔，無破損、無異味、無蚊蠅，干凈明亮。 休息廳溫馨的洗手臺 大理石洗手臺墻上藝術(shù)畫 公廁內(nèi)部 溫馨的公廁休息室一角 休息廳二、 其他服務(wù)功能的派生經(jīng)營者可開辦一些經(jīng)營性服務(wù)，如在入口收費處設(shè)立小賣部，專門銷售書報雜志、電話卡、香煙紙巾等。這些根據(jù)公廁顧客需要而開展的服務(wù)，既為他們提供了方便，也滿足了往來人群需要。但要特別約定的是：這些派生的經(jīng)營服務(wù)規(guī)模要控制，不可喧賓奪主，掩蓋了公廁基本功能。第三部分 拍賣活動步驟一、市場引導，過濾信息。通過廣告與軟文的配合，先期引發(fā)市場關(guān)注，

10、對意向競拍者收取一定押金，有效過濾市場信息。二、 一元起拍，熱炒投資收益，為拍賣的制造轟動效應(yīng)。以星級公廁3年經(jīng)營權(quán)為拍賣標的，按照競價拍賣原則，無底價拍賣，一元起拍?；顒咏M織：聯(lián)絡(luò)拍賣公司，就相關(guān)拍賣事宜交底，出具相關(guān)拍賣活動組織細則，聯(lián)系新聞媒體對此次拍賣活動進行全程報道。相關(guān)事宜：1、 整個拍賣活動目的是擴大本案影響，通過拍賣熱點擴散，引導客戶購買所剩物業(yè)。2、 媒體宣傳。注重星級公廁概念導入。在拍賣活動前期，在XX晚報以硬廣告及軟文“炒作”星級公廁，要將公廁與城市形象、商場形象相聯(lián)系，對未來經(jīng)營作樂觀預期。3、為做好拍賣準備工作，拍賣登記時將競買人的保證金5000元（待定）與標的物進行

11、掛鉤，以便過濾客戶，預期拍賣結(jié)果。做好拍賣現(xiàn)場控制。4. 拍賣方法：設(shè)“托兒”和拍賣公司事先溝通好，屆時自己準備5-6個人做“托兒”，防止現(xiàn)場氣氛冷淡，拍賣價格過低。5、拍賣資料準備： 一樓公廁的平面圖（包含預留洞口及尺寸）及建筑面積（甲方提供） 星級公廁平面布置圖及功能分區(qū)示意圖 聯(lián)系效果圖公司按照平面布置圖出具星級公廁的內(nèi)部效果圖 公廁的硬件裝修標準：在裝修等級上需達到三星級標準、單間隔離感應(yīng)式自動沖洗便池（考慮公廁特性及當?shù)赜脦晳T，忌用座便器）、背景音樂系統(tǒng)、盆景生態(tài)營造、配置半身鏡的大理石洗臉臺面及感應(yīng)水龍頭（臺面上需有洗手液擠壓頭配置）、電視機、烘手機、內(nèi)配柜機空調(diào)、空氣芳香散發(fā)器

12、、防滑地磚加面磚裝修等 公廁的延伸性經(jīng)營范圍的設(shè)定：考慮設(shè)置公廁外公用電話、售貨專柜、體重測量秤等 周圍現(xiàn)有公廁（XX市場二層公廁例舉）的收費標準及日用人流量統(tǒng)計，針對本星級公廁做出經(jīng)濟評估，給出市場未來收益預期參考分析，從而引導拍賣。經(jīng)營管理合同書，合同中約定承包方嚴格按照三星級標準管理和服務(wù)，如不能達標者甲方有權(quán)終止合作。三、 拍賣流程1、送交相關(guān)資料，包括拍賣底價。2、公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告；3、競買人帶保證金報名參加競拍、并索取有關(guān)文件；4、在約定的時間、地點并按以下程序公開拍賣： 、主持人簡介拍賣項目位置、面積、規(guī)模、用途、規(guī)劃說明，配套明細及其他有關(guān)事項； 、公布拍賣起叫價；

13、 、競買者按規(guī)定的方式競相應(yīng)價或加價，其最后應(yīng)出最高價者即為競得人；、簽訂拍賣成交確認書； 5、乙方（競得人）應(yīng)在拍賣成交之日起XX日（具體待定）內(nèi)與甲方（XX）簽訂合同并交付相當于拍賣總額10%的定金。6、乙方（競得人）按規(guī)定期限付清項目款后，依法辦理相關(guān)程序登記，領(lǐng)取項目經(jīng)營權(quán)證書。 第四部分 推廣策略推廣總精神：XX星級公廁引導公廁革命引領(lǐng)時尚潮流引爆致富先機推廣分三個階段進行：第一階段：告知主標：驚喜！副標：XX首座國際3星級公廁即將誕生文案：XX首座豪華3星級公廁，位于XX一層，以人性化的設(shè)計風格，高端的硬件配套，良好的管理與服務(wù)，打造星級標準，提供星級體驗。這里擁有的是芬芳、音樂、

14、關(guān)懷；除卻的是污濁、擁擠、煩躁。XX星級公廁帶給您不曾享受到的舒適與潔凈。第二階段：蓄勢（以軟文配合）推廣主題：1、產(chǎn)品：a) 星級配置： 主標：驚羨！副標：XX星級公廁，星級配套，星級體驗。文案：帶給你休閑吧的感覺。綠色的盆景，馥郁的芬芳，悠揚輕松的音樂，還有，氣定神閑的悠然。b) 星級管理與服務(wù)主標：精品！/精制！副標：XX星級公廁，星級管理，星級服務(wù)。文案：夏秋季6時分至22時、冬春季7時至21時，即時保潔，做到“六無”無污垢、無堵塞、無滴漏，無破損、無異味、無蚊蠅。“六有”有花香、有音樂、有衛(wèi)生、有空調(diào)、有電話、有人情。2、 經(jīng)營前景：主標：精明！副標：財富為發(fā)現(xiàn)者而生！XX星級公廁，

15、小投資，大收益！ 文案：XX星級公廁，占據(jù)XX與XX市場4000多家滾金旺鋪人氣之利勢，火車站、汽車站、商貿(mào)步行街日均5萬客流之商機，經(jīng)營錢景如日中天。每天營業(yè)額=公廁營業(yè)額+服務(wù)部營業(yè)額敬告：以下經(jīng)濟評估僅供參考！收費（對外）公廁收入其它收入（服務(wù)部）估計年毛利估計年贏利300元/日250元/日18萬元10萬元注：經(jīng)濟估計以場外每人0.5元，平均每天來人量600人計。第三階段：引爆（公開）主標：驚爆！副標：X月X日，XX3星級公廁經(jīng)營權(quán)隆重拍賣文案： X月X日，拍賣XX一樓星級公廁經(jīng)營權(quán)，搶占先機，預訂滾滾財富！恒文：信息：l 國際3星級公廁經(jīng)營權(quán)即將拍賣，競拍登記報名開始，請攜5000元保

16、證金，未拍中者該款項將于拍賣會后全額返還。l XX精品鋪位超值搶購月特別優(yōu)惠，稀有財富大餐敬請把握！詳情咨詢售樓處?！矩敻坏囟巍空紦?jù)XX與XX市場4000多家滾金旺鋪人氣之利勢，火車站、汽車站以及精品步行街日均5萬客流之商機，經(jīng)營錢景有目共睹。【星級裝備】一流潔具、休息廳、沙發(fā)、茶幾、公用電話、體重測量秤、彩電、盆景【小賣部】書報雜志、電話卡、香煙紙巾等經(jīng)營性服務(wù)，回報快捷，不要小看小投資。【星級管理】“六無”無污垢、無堵塞、無滴漏，無破損、無異味、無蚊蠅。 “六有”有花香、有音樂、有衛(wèi)生、有空調(diào)、有電話、有人情。財富熱線體安排：時間媒體版面內(nèi)容X月13日XX晚報1

17、/2版驚喜X月14日XX晚報1/2版及軟文一驚羨X月15日XX晚報1/2版精制X月20日XX晚報1/2版精品X月21日XX晚報1/2版精明X月22日XX晚報1/2版及軟文二驚爆軟文1XX首座國際3星級公廁即將誕生本報報道 昨日記者從XX工程處獲悉，XX一座按照國際3星級標準建設(shè)的公廁即將投入使用，以及作為今后城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施管理改革的嘗試，XX集團決定拍賣公廁經(jīng)營權(quán)。據(jù)悉，XX商業(yè)物業(yè)銷售異?；鸨?，銷售率已經(jīng)達到90%以上。為了慶祝銷售的成功，以及回報社會，XX集團決定在XX一樓建設(shè)1座星級公廁，并決定采用經(jīng)營城市的管理模式對公廁進行管理，本著誰管理誰負責、誰投資誰受益的原則，將公廁的經(jīng)營

18、管理推向市場。記者了解到，XXX星級公廁，將倡導科技與人文關(guān)懷，比如說衛(wèi)生間內(nèi)裝有自動噴香機，設(shè)置背景音樂，廁所內(nèi)所有的沖水器都是紅外感應(yīng)。如果要使用冷熱水，可以自動調(diào)節(jié)水龍頭來調(diào)節(jié)水的溫度。除此之外，公廁還配備了消毒潔具、除臭設(shè)備、擦鞋機、座椅、體重稱等設(shè)施，很大程度上體現(xiàn)了對人的關(guān)愛。 XXX星級公廁內(nèi)還有休息室，配備彩電、空調(diào)、條形木椅、茶幾、音響等。每個蹲位裝有服務(wù)鈴，在如廁時遇到不便可召喚外面的管理人員。星級公廁在設(shè)計建筑標準、管理標準、便民服務(wù)標準方面都將有所提高，與普通公廁相比，星級公廁的廁位面積、室內(nèi)高度、供水、通風、照明、便后沖洗設(shè)備、潔手設(shè)備、衛(wèi)生紙質(zhì)量、掛物鉤等設(shè)施都有明顯的提高。軟文2XX公開拍賣公廁經(jīng)營權(quán)本報報道 X月X日，XX城市的XX一樓星級公廁，將公開進行經(jīng)營權(quán)拍賣，經(jīng)營期限為3年。據(jù)悉，XX商業(yè)物業(yè)銷售異?；鸨?，銷售率已經(jīng)達到90%以上。為了慶祝銷售的成功，以及回報社會，XX集團決定在XX貴邦一樓建設(shè)1座星級公廁，并決定將公廁的經(jīng)營權(quán)推向市場。XX一樓星級公廁占據(jù)火車站、汽車站有利地勢，以及XX與XX市場4000多家滾金旺鋪的人氣支持，憑借日均5萬人次強大客流量，經(jīng)營錢景不可限量。近年，XX市高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)了一批城市骨干工程。增加了