廣東房地產(chǎn)市場分析年度報(bào)告

1、廣東2009年房地產(chǎn)市場分析報(bào)告廣東省房協(xié)市場分析課題組（廣東省房協(xié)市場研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處）一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境2009年廣東經(jīng)濟(jì)逐季回暖，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，同比增長%，增幅同比回落個(gè)百分點(diǎn)。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元，同比增長%，增幅同比提高3個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元，同比增長9.3 %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長12.0 %，增幅同比提高個(gè)百分點(diǎn)。二、數(shù)據(jù)分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資1、完成開發(fā)投資廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資從第二季度開始止住了年初下跌的態(tài)勢，全年完成2961.32億元，同比小幅增長%，比前三季度提高了個(gè)

2、百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為%，比上年高出個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重為%，比上年降低了個(gè)百分點(diǎn)（見表1、圖一）。 表1 完成開發(fā)投資增長數(shù)據(jù)表 單位：億元地 區(qū)時(shí) 間國內(nèi)生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資占GDP比重(%)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重(%)房地產(chǎn)投資占GDP比重(%)全 國2008年300670172291305802009年33535322484636232同比增長(%)百分點(diǎn)百分點(diǎn)百分點(diǎn)廣 東2008年356961118129322009年39082133672961同比增長(%)百分點(diǎn)百分點(diǎn)百分點(diǎn)圖一 廣東近年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長比

3、較從單季度來看，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額逐季增加，第四季度達(dá)億元，接近上半年投資額的總和（見圖二）。圖二 2009年各季度廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資比較按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅投資同比下降%，與前三季度相比，收窄了近6個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓、商業(yè)用房投資均有較大幅度的回升，同比分別增長%和23.28%；其他投資同比小幅下降%，降幅比前三季度收窄了約21個(gè)百分點(diǎn)（見表2）。 表2 按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表 單位：億元完成投資總額住宅投資辦公樓投資商業(yè)用房投資其他投資2009年前三季度同比增長（%）2009年度同比增長(%)從近年房地產(chǎn)各類投資走勢來看，住宅投資首次出現(xiàn)負(fù)增長，但降幅不到1.4%，投資額僅

4、略低于2008年度；辦公樓、商業(yè)用房投資額則分別達(dá)到2002年以來的最高（見圖三）。圖三 廣東近年房地產(chǎn)各類投資走勢分季度來看，今年住宅完成開發(fā)投資額逐季增長，且第三、第四季度分別超過上年同期，保持著較好的發(fā)展態(tài)勢（見圖四）。圖四 2008年以來各季度廣東住宅開發(fā)投資走勢2、開發(fā)資金來源全年到位資金4909億元，同比增長%，增幅比上年同期提高了約35個(gè)百分點(diǎn)；從近年房地產(chǎn)到位資金占開發(fā)資金比例看，2002年以來呈現(xiàn)逐年增長態(tài)勢，到2008年首次出現(xiàn)下滑，2009年重新回升，且為近年同期最高，到位資金充裕（圖五）。圖五 廣東近年房地產(chǎn)到位資金情況從資金來源結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款與自籌同比分別增長11.

5、74%和6.21%，銷售回籠資金（定金、預(yù)付）同比大幅增長52.01%，這主要是得益于2009年國家適度寬松貨幣政策及省市出臺的購房優(yōu)惠等政策的實(shí)施；利用外資同比則下降12.41%（見表3、圖六）。表3 房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 單位：億元資金來源國內(nèi)貸款外 資自 籌其他（定金、預(yù)付）金額%金額%金額%金額%2008年3762.08869.1365.371249.671577.912009年同比增長(%)個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn)圖六 廣東近年房地產(chǎn)資金來源變動(dòng)資金結(jié)構(gòu)發(fā)生較大調(diào)整。國內(nèi)貸款、外資及自籌資金占到位資金的比例均比上年有所降低；相應(yīng)地，其他資金（定金、預(yù)付）占到位資金的比例升

6、至，表明市場暢旺，銷售資金回籠較快（見圖七）。圖七 廣東近年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)（二）土地購置（注1）與上年相比，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積減少%，購置金額增長%，購置單價(jià)增長50.58%，這與市場回暖復(fù)蘇企業(yè)購置土地欲望增強(qiáng)以及政府批地相對有限密切相關(guān)（見表4、圖八）。表4 房地產(chǎn)企業(yè)購置土地?cái)?shù)據(jù)表 單位：萬元、萬m2時(shí)間土地購置金額面積單價(jià)（元/m2）2008年295253311202009年38081811687同比增長(%)-圖八 廣東近年房地產(chǎn)企業(yè)購置土地情況（三）商品房建設(shè)商品房施工面積和竣工面積同比分別增長%和%。分用途來看，各用途的施工面積比上年均有不同幅度的增長；竣工面積中，住宅和

7、其他同比分別增長10.4%和12%，辦公樓和商業(yè)同比則分別下降38.7%和4.9%。值得關(guān)注的是，第四季度與第三季度相比，各用途的施工面積和竣工面積均有較大幅度的增長?？梢姡诟骼靡蛩氐拇碳は?，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷加快工程的進(jìn)度（見表5）。表5 各類商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表 單位：萬m2項(xiàng)目總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他第四季度環(huán)比增長施工面積%竣工面積%2009年度施工面積24719.87 18929.42 842.56 2264.47 2683.42 竣工面積4695.13 3836.69 86.21 332.61 439.63 同比增長施工面積%竣工面積% 新開工面積同比下降3.74%，降幅比前三季度收

8、窄了個(gè)百分點(diǎn)。從各季度來看，第三季度開始各類用途環(huán)比均有所增長。尤其是第四季度，總數(shù)環(huán)比增長約80%，辦公樓環(huán)比增長255%，住宅、商業(yè)及其他的環(huán)比增幅均超過70%（見表6）。表6 商品房新開工面積數(shù)據(jù)表 單位：萬m2總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他2009年度6262.46 4903.67 159.41 520.74 678.65 同比增長%第一季度1263.62 1028.79 24.11 89.00 121.71 環(huán)比增長2.47%6.91%-30.83%-27.05%6.81%第二季度1034.06 823.34 17.07 93.94 99.71 環(huán)比增長-18.17%-19.97%-29.1

9、9%5.56%-18.08%第三季度1417.87 1114.22 25.96 121.51 156.17 環(huán)比增長37.12%35.33%52.06%29.35%56.63%第四季度2546.92 1937.31 92.26 216.28 301.06 環(huán)比增長%從近年數(shù)據(jù)來看，2009年的新開工面積已超過2006年以前、接近2008年水平，但與2007年相比仍有一定差距；施工面積和竣工面積則分別達(dá)到近年同期最高（見圖九）。圖九 廣東近年商品房建設(shè)情況（四）商品房交易全年商品房銷售量價(jià)齊升，銷售面積萬平方米，同比增長45.84%；銷售額億元，同比增長59.24%；商品房銷售均價(jià)6518元/平

10、方米，同比增長9.18%。其中，商品住宅銷售面積和銷售金額同比分別增長49.75%和65.67%，均價(jià)6366元/平方米，同比增長10.64%。分季度看，前三季度銷售均價(jià)逐季升高，相應(yīng)地，第三季度的銷售面積較第二季度有所減少，呈價(jià)漲量跌態(tài)勢；第四季度銷售面積放量增長，但均價(jià)相比第三季度有所下降（見表7）。商品房銷售面積（萬m2）商品房銷售額（億元）商品房均價(jià)（元/m2）住宅銷售面積（萬m2）住宅銷售額（億元）住宅均價(jià)（元/m2）2008年度16597057542009年度65186366同比增長(%)第一季度1121.37 672.68 59991049.25 609.86 5812第二季度1

11、824.31 1138.40 62401724.89 1053.06 6105第三季度69686864第四季度2403.68 1599.62 66552209.45 1431.12 6477 環(huán)比增長（%）表7 房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)表從近年各年水平來看，2009年商品房的銷售面積、銷售額和銷售均價(jià)分別達(dá)到歷史新高（見圖十、十一），說明在適度寬松的貨幣政策、購房減免稅費(fèi)政策的實(shí)施等利好因素的刺激下，房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展。圖十 廣東近年商品房銷售情況圖十一 廣東近年住宅銷售情況（五）市場消化系數(shù)（注2）與上年相比，2009年市場消化系數(shù)有較大幅度的增長，表明市場活躍，消化能力強(qiáng)（見表8、圖十二）。表8

12、 生成指標(biāo)數(shù)據(jù)表2008年度2009年度同比增長市場消化系數(shù)(X)圖十二 廣東近年商品房消化系數(shù)走勢（六）商品房空置2009年期末累計(jì)商品房空置總量萬平方米，比上年年末增加萬平方米，其中第四季度新增萬平方米。按用途分類來看，住宅和其他空置面積分別比上年期末增加萬和萬平方米，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用途的空置面積分別減少和萬平方米（見表9、圖十三）。表9 房地產(chǎn)空置數(shù)據(jù)表 單位：萬m2時(shí)間空置類型總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他累計(jì)2008年末空置面積其中待銷滯銷積壓滯銷和積壓累計(jì)2009年末空置面積2040.73 1212.88 90.85 416.37 320.62 其中待銷530.20 369.72 9.4

13、9 77.68 73.31 滯銷1147.12 723.65 49.12 211.27 163.08 積壓363.41 119.52 32.24 127.41 84.23 滯銷和積壓1510.53 843.17 81.36 338.68 247.31 2009年度新增空置面積其中待銷滯銷和積壓圖十三 廣東近年年末商品房空置情況（七）珠三角各市簡況表10 珠三角各城市（不含深圳）房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)比較情況 單位：億元、萬m2、元/m2城市時(shí) 間開發(fā)投資施工面積新開工面積竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房銷售均價(jià)年末空置面積廣州市2008年88532009年9351同比（%）珠海市2008年

14、169882009年7485同比（%）佛山市2008年453842009年6251同比（%）惠州市2008年141212009年4266同比（%）東莞市2008年255672009年5846同比（%）中山市2008年143942009年4594同比（%）江門市2008年31822009年53720同比（%）肇慶市2008年529332009年3396同比（%）表11 珠三角各市（不含深圳）2009年各季度商品住宅銷售均價(jià)變化情況 廣州珠海佛山惠州東莞中山江門肇慶第一季度環(huán)比增長-4.21%3.03%-5.76%5.49%-6.02%-0.58%5.14%35.75%第二季度環(huán)比增長-5.96%

15、1.49%27.46%3.71%1.35%-0.05%4.79%-23.20%第三季度環(huán)比增長14.09%7.70%13.23%4.74%4.91%22.05%8.79%19.30%第四季度環(huán)比增長26.62%-19.89%-15.58%-1.66%11.44%-8.17%16.91%5.95%年度同比增長5.73%8.31%15.61%4.59%6.28%6.36%16.86%15.62%三、結(jié)論1、關(guān)于開發(fā)投資和資金狀況。房地產(chǎn)完成開發(fā)投資從第二季度開始止住了年初下跌的態(tài)勢，投資額逐季增加，年度同比略有增長。寬松的貨幣政策和暢旺的銷售市場使得房地產(chǎn)到位資金充裕、銷售回籠資金增長較快。2、關(guān)

16、于土地購置和商品房供應(yīng)。與上年相比，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積減少14.34%，購置金額增長28.98%，購置單價(jià)增長50.58%。商品房施工面積和竣工面積同比分別增長%和%，開發(fā)企業(yè)對市場信心增強(qiáng)。新開工面積從第三季度開始增長，第四季度增長幅度較大，但年度同比仍是負(fù)增長，下降3.74%，這將影響今年市場的供應(yīng)量。3、關(guān)于市場銷售。商品房銷售面積和銷售額同比分別上漲45.84%和59.24%，市場消化能力已接近歷史最高水平。全省第四季度環(huán)比呈量升價(jià)跌的局面，但個(gè)別城市量跌價(jià)升。4、關(guān)于房價(jià)。商品房銷售均價(jià)達(dá)6518元/平方米，商品住宅銷售均價(jià)達(dá)6366元/平方米，均創(chuàng)歷史新高；同比分別上漲9.18

17、%和10.64%。綜上所述，2009年我省房地產(chǎn)銷售市場暢旺，到位資金充裕，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資呈逐季上升趨勢，土地市場表現(xiàn)活躍，多個(gè)房地產(chǎn)市場重要指標(biāo)均接近或超過歷史最高水平。房地產(chǎn)市場的較快復(fù)蘇對于提振信心、增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需、保持國民經(jīng)濟(jì)增長起了重要作用。同時(shí)，房價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，個(gè)別城市房價(jià)漲幅過大，積累了市場風(fēng)險(xiǎn)。2010年房地產(chǎn)市場面臨復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢，不確定性加大，政府宏觀調(diào)控增強(qiáng)，金融環(huán)境與稅收政策處于變化調(diào)整之中。開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真把握國家政策動(dòng)向，密切關(guān)注市場變化，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識。建議政府加快構(gòu)建和完善住房保障體系，增加普通商品住宅建設(shè)用地土地供應(yīng)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，正確引導(dǎo)輿論，穩(wěn)定市場預(yù)期，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2010年1月27日 注1：由于“土地購置費(fèi)”與“土地購置面積”的統(tǒng)計(jì)口徑有所不同，故“土地購置價(jià)格”采用“土地成交價(jià)款”與“土地購置面積”相除而得的平均價(jià)格。其中，“土地成交價(jià)款”是指期內(nèi)進(jìn)行土地使用權(quán)交易活動(dòng)的最終金額，在土地一級市場是指土地最后的劃撥款和出讓價(jià)；在土地二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等最后確定的合同價(jià)格?！百徶猛恋孛娣e”是指期內(nèi)通過各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積。 注2：“市場消化系數(shù)”是通過計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場供應(yīng)量的比值，反映市場消化能力。（見下表）。