淺析《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)的房地產(chǎn)交易法規(guī)

1、百度文庫-讓每個人平等地提升自我淺析城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)的房地產(chǎn)交易法規(guī)摘要：房地產(chǎn)已成為當(dāng)今熱點話題，房地產(chǎn)交易愈加頻繁。房地產(chǎn)交易是指房地長交易主體之 間利用房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動房地產(chǎn)交易是一種極其專業(yè) 性的交易。房地產(chǎn)交易的形式、種類很多，每一種交易都需要具備不同的條件，遵守不同的程 序及辦理相關(guān)手續(xù)。本文根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法中的相關(guān)規(guī)定，分析房地產(chǎn)交易的一般規(guī) 則以及房地產(chǎn)交易按交易形式不同的分類并用部分案例來討論分析房地產(chǎn)按照交易形式不同 而形成的交易。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；概念；形式；規(guī)定一、房地產(chǎn)交易的一般規(guī)則1、房地產(chǎn)交易的含義房地產(chǎn)交易含義有廣義和

2、狹義之分。狹義的房地產(chǎn)交易僅僅是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn) 的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動。廣義的房地產(chǎn)交易是指除當(dāng)事人之間在進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓、抵押、租賃等交易行為之外，還包括與房地產(chǎn)交易行為有著密切關(guān)系的房地產(chǎn)價格及體系、 房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)。2、房地產(chǎn)交易時遵守的原則房地一體原則由于土地與房屋等地上建筑在物質(zhì)形態(tài)上具有不可分割性，為了維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益，便于土地和房屋的合理利用，我國城市房地產(chǎn)管理法第三十二條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 ”即房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓、抵押。不得將房屋所有權(quán)

3、與土地使用 權(quán)分別轉(zhuǎn)讓或抵押。在房地產(chǎn)交易中必須遵循這一原則。依法登記原則房地產(chǎn)本身的特性決定，房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、 權(quán)利狀態(tài)及權(quán)屬關(guān)系的變化，均難以從其占 有狀態(tài)上反映出來。為了維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，防止欺詐行為，保持良好的交易秩序，世界 各國都對房地產(chǎn)交易進(jìn)行登記制度。城市房地產(chǎn)管理法第六十一條明確規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 或變更時，應(yīng)該向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記?！辈灰婪ㄞk理登記手續(xù)的，其房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不具有法律效力，不受國家法律的保護(hù)。房地產(chǎn)交易價格分別管制原則。房地產(chǎn)交易價格問題是房地產(chǎn)交易和房地

4、產(chǎn)市場的核心問題。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)交易價格、/ 維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、保護(hù)購房人的合法權(quán)益，我國城市房地產(chǎn)管理法第三十三條明確規(guī) 定“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。"國家實行房地產(chǎn)價格申報制度和價格評估制度。 房地產(chǎn)交易中的土地收益合理分配原則/在我國現(xiàn)行土地制度下，同一宗房地產(chǎn)通常涉及土地所有者、土地使用者和房屋所有者或 使用者等數(shù)個權(quán)利主體。每一宗房地產(chǎn)交易都會引起土地收益在不同權(quán)利人之間的重新分配。 如果交易行為所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益不能得到合理的分配，就會影響交易各方的積極性，進(jìn)而影響整個房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。因此，我國城市房地產(chǎn)管理法確定了房地產(chǎn)價格評估

5、制度 和房地產(chǎn)成交價申報制度。同時還對住宅用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房使用不同的租賃政策和不同的租 金管制方式。二、房地產(chǎn)交易形式城市房地產(chǎn)管理法中規(guī)定：“本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和 房屋租賃。1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的 行為。轉(zhuǎn)讓方式有房地產(chǎn)買賣，房地產(chǎn)贈與和其他合法方式，如以房地產(chǎn)作價入股。以房地產(chǎn) 抵債等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件為：主體具有合法資格； '客體符合法律要求；不受限制的房地產(chǎn)均 可自由轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須訂立書面合同， 并須由當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登 記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書之后，其行

6、為方才有效；房地產(chǎn)買賣雙方的意思表示必須真實； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不得違反政策、法律和社會公德。案例分析:/案例：2008年6月8日，小東將其在單位的一套集資套房轉(zhuǎn)讓給小五，雙方為此簽訂一 份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，約定：房價款萬元；小東與其單位來往的所有賬目一切由其自理清楚； 今后小五要辦房產(chǎn)證或其他必要手續(xù)時， 小東應(yīng)主動協(xié)助小五辦理清楚，但其費用由小五全部 負(fù)責(zé)。2008年6月22日，小五支付給小東購房款萬元，小東便將該套房交付給小五，由小五裝 修、居住使用。2009年3月，因該套房系集資房，需參加房改，小東補交了土地出讓金5000余元、單位住房基金及利息近10000元后，先后取得了該房的國有土地使用證

7、和房屋所有權(quán)證。后來，小五要求小東協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)， 小東不予協(xié)助，小五為此起訴到人民法院。 訴訟中，小東認(rèn)為：原、被告雙方簽訂協(xié)議后，雙方雖履行了部分義務(wù)，但至今未辦理變更登 記手續(xù)，再者我國城市房地產(chǎn)管理法第 37條規(guī)定：未依法登記獲取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)， 不能轉(zhuǎn)讓”，故房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)該協(xié)議無效。人民法院經(jīng)審理后，判決小五與小東所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書合法有效，小東應(yīng)于判 決生效之日起20日內(nèi)協(xié)助小五辦理訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。律師分析：本案的爭議焦點在于：房屋未取得房產(chǎn)權(quán)屬證書、未辦理變更登記手續(xù)，雙方 當(dāng)事人此前所簽訂的買賣合同是否有效。 我國城市房

8、地產(chǎn)管理法及城市私有房屋管理條例規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時均須到所在地的房管機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)，這是國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定。據(jù)此，一般人會認(rèn)為，未辦過戶登記的房屋買賣一律無效。其實，這是一個誤區(qū)。城市房地產(chǎn)管理法和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容， 與合同的效力無關(guān)。止匕外， 以尚未取得房產(chǎn)證無權(quán)賣房為由主張合同無效的，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，只 有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有

9、權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房 產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。律師認(rèn)為， 此說法不對。理由有二：一是雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后， 已經(jīng)構(gòu)成了事實上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利；二是即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)合同法 第51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房 產(chǎn)證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。2、房地產(chǎn)抵押,、/房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占

10、有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行 擔(dān)保的行為。抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同， 并應(yīng)當(dāng)由縣級以上人民政府規(guī)定的部 門辦理登記才能生效。抵押權(quán)的實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。房地產(chǎn)抵押權(quán)若不存在，則不能實現(xiàn)抵押權(quán)。債權(quán)已屆清償期而未受 清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵 押權(quán)人得依法向債務(wù)人請求債務(wù)履行的時期， 應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。清償是指抵押權(quán)所擔(dān)保的 債權(quán)全部得到清償，若債權(quán)僅獲部分清償，抵

11、押權(quán)人可行使抵押權(quán)而使未受償部分的債權(quán)獲得 清償。對于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過失。中國立法對于抵押權(quán)與主債權(quán)的關(guān)系，嚴(yán)格遵循抵押權(quán)的附從性，故在債權(quán)的履行過程中發(fā)生瑕疵必然會影響抵押權(quán)的效力。若債權(quán)的不能履行，系房地產(chǎn)抵押權(quán)人的原因所致，則抵押權(quán)人不能以債權(quán)已經(jīng)到期為由，實行房地產(chǎn)抵 押權(quán)。【案例分析】：案例：李某與王某借款合同糾紛一案，經(jīng)縣法院依法審理終結(jié)，判決王某償還李某本金 30萬元及利息。該案進(jìn)入執(zhí)行程序后，王某無力償還借款，但有可供執(zhí)行房產(chǎn)一棟?？h法院 在執(zhí)行程序中查明：1999年11月，王某以該房產(chǎn)抵押向銀行貸款 40萬元，該房產(chǎn)評估價值 為100萬元，雙方到縣房管局辦理了抵押

12、登記手續(xù)，抵押期限自1999年12月2日至2001年12 月1日。抵押登記期限屆滿后，王某無力償還銀行貸款，應(yīng)縣房管局要求，王某與銀行又續(xù)簽 了房地產(chǎn)抵押合同，抵押期限自2001年12月12日至2003年12月11日，并辦理了續(xù)押 登記。在兩次辦理抵押登記之間，縣法院于 2001年12月5日依法查封了上述抵押房產(chǎn)，并委 托評估、拍賣。銀行遂向縣法院提出異議，稱該房產(chǎn)已辦理了抵押登記，法院無權(quán)查封、拍賣， 并主張優(yōu)先受償權(quán)。分析：本案中，王某與銀行在房管部門續(xù)押登記日期雖在縣法院查封之后，但依照擔(dān)保 法司法解釋第五十八條第二款規(guī)定：因登記部門的原因致使抵押物進(jìn)行連續(xù)登記的，抵押物第一次登記的日期

13、，視為抵押登記的日期，并依此確定抵押權(quán)的順序”，由此得出王某與銀行的抵押登記日期仍應(yīng)為1999年12月2日，在縣法院查封之前，因此銀行對該房產(chǎn)的抵押權(quán) 仍然有效。但擔(dān)保法第49條還規(guī)定，抵押物在抵押期間可以轉(zhuǎn)讓。基于這一規(guī)定的同一立法精 神，最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）第40條規(guī)定：人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有的抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。 財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分 用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)”。結(jié)合本案，縣法院對銀行享有抵押權(quán)的房產(chǎn)在執(zhí)行中有權(quán)進(jìn)行 查封、扣押，也可以采取拍賣、變

14、賣措施；但拍賣、變賣所得價款，必須首先清償銀行已經(jīng)設(shè) 定了抵押的債權(quán)，其余額部分再用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)。因此，市中院認(rèn)定縣法院對該房 產(chǎn)查封有效，但銀行對該房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。3、房地產(chǎn)租賃 房屋租賃的概念房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用， 由承租人想出租人交付 租金的行為。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后 30天內(nèi)，持有關(guān)規(guī)定文件到直轄市、 市、 縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。禁止租賃的房屋未依法取得房屋所有權(quán)證的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定， 決定查封或者以其它形 式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋委屈的共有人同意的；權(quán)屬有爭議的；屬于違法建筑的； 不符

15、合安全標(biāo)準(zhǔn)的；已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。【案例分析】：/y案例：出租房屋漏雨，出租人未及時維修，導(dǎo)致租賃雙方產(chǎn)生糾紛。近日，江蘇省通州市 人民法院對此案作出一審判決，出租人因未及時維修房屋，其租金收入減半。原告陳某某有四間門面房，2006年7月25日，原告將此房屋出租給被告某有限公司。雙方 對租賃時間、租金標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任作了約定。協(xié)議簽訂后，原告向被告交付了房屋，被告對房 屋進(jìn)行了鋪地板、吊頂?shù)妊b修。爾后，被告在該房內(nèi)經(jīng)營電動車并向原告交納了自承租日起至 2007年8月17日的房租。2007年10月，被告通知原告，房屋漏雨，要求原告維修。但原告未及 時維修，被告遂不再支付租金，并將房屋空關(guān)。原告為索要租金，將被告訴至法院。分析：法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告在出租房屋存在漏雨的情況下，至今未對房