關于我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調研報告

1、為推動我縣進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理，提升物業(yè)管理服務水平，滿足市民日益提高的居 住質量要求，根據(jù)學習實踐科學發(fā)展觀活動的要求，我局組成專題調研組，深入城區(qū)各住 宅小區(qū)，認真開展物業(yè)管理工作調研。現(xiàn)將調研情況報告如下：一、我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀小區(qū)以及物業(yè)管理的基本情況調研結果顯示，我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅 7個，基本上都是新建的住宅小區(qū)， 面積約50萬平方米，戶數(shù)約5300戶，其余多為社區(qū)居委會管理或由住戶自請環(huán)衛(wèi)工清掃。 已經成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽城”。物業(yè)管理企業(yè)基本情況：目前，在我縣注冊的物業(yè)管理企業(yè)有3家，均為三級資質的物業(yè)管理企業(yè)；入駐我

2、縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務的企業(yè)有 5家。物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到100人。其中持有各類上崗證的不到30人。居住小區(qū)的特點1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設施方面看，既有新建的設施齊全、綠地率高的高 標準小區(qū)，也有早期開發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費收繳率方面 看，收繳率高的“麗景花城”達到90%而收繳率低的才t楊新賢城只有40%從物業(yè)管理服 務收費標準方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。2、小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區(qū)較為分散，遺留問 題多。有的小區(qū)基礎設施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設規(guī)模小，相關手

3、續(xù)不完備；還有許 多小區(qū)是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。二、存在的主要問題1、房地產開發(fā)建設遺留問題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中，有相當數(shù)量是業(yè)主投 訴個別房地產開發(fā)建設遺留問題而引發(fā)的。有的開發(fā)商未嚴格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應 的公共建筑和共用設施，或將配套設施等共有產權挪作經營使用。如綠化不到位、安防設 施不到位、公共車棚（位）少、休閑公建設施少等。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物 業(yè)管理服務合同后，小區(qū)公共設施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質量遺留問題 至今難以解決。2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責的是縣房管局，但這只是一 種行業(yè)指導性的工作，按

4、照縣政府辦轉發(fā)的關于明確物業(yè)管理職責分工的通知的要求， 相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會應設立物業(yè)管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導、監(jiān)督 業(yè)主大會與業(yè)主委員會工作，以及對轄區(qū)內日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應有 的作用。止匕外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調 解率低的局面。3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內物業(yè) 管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多 且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進行選舉、決策等

5、事務存在較大難度。三是業(yè)主參與 意識不強，業(yè)主委員會組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調”的組 織者。四是有些業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立、運作不夠規(guī)范，管理機制不健全。目前我縣 僅有的二個業(yè)主委員會均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經費的問題。五是有的業(yè)主 委會成立之初比較迫切，而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業(yè)主委員會。4。物業(yè)管理服務收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務質量 不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā) 居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區(qū)收費難，如太陽城小區(qū)。五是業(yè)主對物業(yè)管 理服務的消費

6、觀念尚未完全形成。5、物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。我縣對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓沒有跟上，普遍存在著 聘用人員未取得相關物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質不夠高，服務水平 參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質量差。6、無物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年 代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規(guī)劃、建設、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配 套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題。這些舊住 宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，基本是由社區(qū)居委會代管。這些住宅建筑所存在的諸多 問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題

7、。三、意見和建議針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水 平，調研組提出如下意見與建議：1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管?？h政府相關職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實各項監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設等部門應廣泛征 集社會各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期 物業(yè)管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、 責任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設主管部門應按照物業(yè)管理 相關法規(guī)規(guī)定，在房地產規(guī)劃設計圖紙審批時明確物業(yè)共有部位、共同設施使用功能，

8、防 止開發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設施的所有權或使用權而引 發(fā)矛盾糾紛。在組織驗收時，應配合有關單位將小區(qū)各類管道工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容。2、要健全物業(yè)管理體制機制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”物業(yè)管 理體制要求，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)應設立物業(yè)管理工作機構，配備專職人員，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的物業(yè)管理隊伍組織建設。其次，要根據(jù)“條塊結合，屬 地管理”的原則，進一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會的職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會對轄區(qū)日常物業(yè)管理活動的監(jiān)管作用。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度， 建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、

9、房管等部門的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，將物業(yè)管理納入社 區(qū)建設統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督 的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集 和合理使用。3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運用互聯(lián)網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開 展國務院物業(yè)管理條例、江西省物業(yè)管理條例等法規(guī)的宣傳活動，強化對相關工 作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員和業(yè)主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、 業(yè)委會成員依法履職；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到

10、搞好物業(yè)管理不單是物業(yè) 企業(yè)、政府、居委會的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會共同關心支持的工作。4、要強化物業(yè)管理指導監(jiān)督。一方面，縣政府職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要主動介入，認 真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履 行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調、指導、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開， 業(yè)主委員會建立并有效開展工作。要加強對業(yè)主委員會的法律指導與日常監(jiān)管。對于業(yè)主 委員會所需工作經費，應指導其通過業(yè)主大會規(guī)約來收取，杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn) 象。另一方面，縣政府各相關職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會要各司其職，強化日常管理，加大 執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)

11、服務違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的違法行為；加大調處力度,及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛，盡快解決業(yè)主反映強烈的問題。同時，還要組織不定期 巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，降低 甚至取消其在本縣轄區(qū)內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。再一方面，要加 強引導，盡快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業(yè)管理企 業(yè)崇尚優(yōu)質服務、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)服務費的和諧氛圍。同時，按物業(yè)服務等級標準 逐步提高我縣物業(yè)收費標準、提升物業(yè)管理檔次，積極探索市場化運行機制建設的新內容， 真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。5、要規(guī)范物業(yè)管理服務行為。物業(yè)

12、管理服務企業(yè)要樹立質量與品牌意識，從以下幾方面 入手，規(guī)范管理、優(yōu)化服務，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè) 務培訓，提高其專業(yè)素質和服務水平。二是應當按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一采用收費標價 牌形式，在其服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務等級、服務內容、 收費項目、收費標準、收費依據(jù)、價格舉報電話等進行公示。同時，每月應在小區(qū)公告欄 等醒目處公布一次當月由業(yè)主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等， 使廣大業(yè)主“明白消費”。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務合同約定，為廣 大業(yè)主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位，共用設施 進行查驗，以減少因開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。6、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。縣政府應組織相關職能部門，調動各方積極性， 針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散