房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法模擬12

1、 模擬 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法模擬 12單項(xiàng)選擇題第 1 題： 估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是 ( ) 。A. 委托人B. 估價(jià)報(bào)告使用者C. 估價(jià)利害關(guān)系人D .估價(jià)對(duì)象的抵押人參考答案： C答案解析：估價(jià)對(duì)象權(quán)利人屬于估價(jià)委托人里面的內(nèi)容。估價(jià)委托人這一部分是新增內(nèi)容， 以前沒(méi)有展開(kāi)講解。第 2 題： 人民法院委托的拍賣(mài)估價(jià)，評(píng)估的應(yīng)當(dāng)是 () 。A. 市場(chǎng)價(jià)值B. 保留價(jià)C. 清算價(jià)值D. 謹(jǐn)慎價(jià)值參考答案： A答案解析： 這一部分是新增內(nèi)容，以前沒(méi)有涉及。第 3 題： 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，主要體現(xiàn)在它的 ( ) 。A. 獨(dú)一無(wú)二B .不可移動(dòng)C. 流動(dòng)性差D. 易受限制參考答案： B答案解

2、析： 第 4 題：某份抵押貸款期限 20 年的估價(jià)報(bào)告，它的最低保管期限為 () 年A. 15B. 20C. 25D. 10參考答案： B答案解析：估價(jià)資料的保管期限一般為 15 年，從估價(jià)報(bào)告出具之日算起。保管期限后滿但 估價(jià)所服務(wù)的行為未了的應(yīng)當(dāng)保管到估價(jià)所服務(wù)的行為完結(jié)為止。第 5 題： 人們通常用距離來(lái)衡量區(qū)位的好壞，現(xiàn)在人們?cè)絹?lái)越重視的是 ( )A. 空間直線距離B. 水平直線距離C. 交通直線距離D. 交通時(shí)間距離 參考答案： D答案解析： 第 6 題：1986年 9 月，國(guó)務(wù)院頒布的中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)稅暫行條例中規(guī)定，房 產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)原值一次減除 () 后的余值或房產(chǎn)

3、的租金收入。A. 1O% 20%B. 20% 30%C. 10% 30%D. 30% 40%參考答案： C答案解析：第 7 題： 某消費(fèi)者預(yù)購(gòu)買(mǎi)一套住宅，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，消費(fèi)者自有資金至少要占總房 款的 30%，抵押貸款占 70%，抵押貸款年利率為 7%。根據(jù)該消費(fèi)者的還款能 力，需要采用按月等額償還本息，貸款期限為 20 年。通過(guò)可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算 出的自由資金資本化率為 12%，則綜合資本化利率為 () 。A. 10.09B. 8.5C. 10.33D. 9.78參考答案： A 答案解析：第 8 題：現(xiàn)有某宗房地產(chǎn)，建筑面積為85.16m2,成交總價(jià)為60萬(wàn)元人民幣，分4次支 付，首付

4、18 萬(wàn)元，其余分三期支付，半年后支付 14 萬(wàn)元，一年后再支付 14 萬(wàn) 元，余款兩年后付清。則該宗房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為 ()元人民幣 / 平方米建筑面積。A. 6774.31B. 7045.56C. 6974.58D. 7034.52參考答案： A答案解析：第 9 題： 投資價(jià)值評(píng)估時(shí)所采用的折現(xiàn)率為 (A. 銀行存款利率B. 最低收益率C .最高收益率D .社會(huì)一般收益率參考答案： B答案解析： 第 10 題：A. 甲B. 乙C. 丙D. 無(wú)法確定參考答案： A答案解析：第 11 題： 下列價(jià)格闡述正確的是 () 。A. 市場(chǎng)價(jià)格抵押價(jià)值征用價(jià)值課稅價(jià)值B. 市場(chǎng)價(jià)格征用價(jià)值抵押價(jià)值課

5、稅價(jià)值C. 市場(chǎng)價(jià)格課稅價(jià)值征用價(jià)值抵押價(jià)值D. 市場(chǎng)價(jià)格征用價(jià)值課稅價(jià)值抵押價(jià)值參考答案： B 答案解析： 第 12 題：A. 430B. 450C. 440D. 420參考答案： B答案解析： 第 13 題： 某宗出讓土地，產(chǎn)權(quán)登記為居住用地，但可以通過(guò)合法手續(xù)變更其用途，經(jīng)評(píng) 估如果在該宗土地上進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的話，其價(jià)值為 3000 萬(wàn)元；如果進(jìn)行居住開(kāi) 發(fā)的話，其價(jià)值為 2000 萬(wàn)元，進(jìn)行工業(yè)開(kāi)發(fā)的話，其價(jià)值為 2500 萬(wàn)元，則該） 萬(wàn)元。宗土地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為 (A. 2000B. 3000C. 2500 3000D. 2000 3000 參考答案： B答案解析： 第 14 題：A.

6、 7026.14B. 6258.75C. 7010.34D. 6323.58參考答案： D答案解析：?jiǎn)蝺r(jià)=70000/830=84.34（美元/ 平方英尺使用面積） 單價(jià)（元人民幣 / 平方英尺使用面積） 單價(jià)（元人民幣 / 平方英 尺建筑面積） 單價(jià)=587.48/0.09290304=6323.58（元人民幣 / 平方米建筑面積）第 15 題：選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的 （ ） 范圍內(nèi)。A. 23B. 14C. 0.5 2D. 12參考答案： C答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查搜集可比實(shí)例的質(zhì)量要求。 解決此題的關(guān)鍵在于 平時(shí)的經(jīng)驗(yàn)以及重點(diǎn)記憶。第 16 題：有A、B

7、兩宗面積較小的相鄰?fù)恋兀髦?30萬(wàn)元。如果將該兩宗土地合并為一 宗土地，由于面積增大而有利于合理利用，合并后的土地市場(chǎng)價(jià)值為 100 萬(wàn) 元。在這種情況下，如果地塊 A的擁有者購(gòu)買(mǎi)地塊B,則正常成交價(jià)格為 （） 萬(wàn)元。A. 30B. 50C. 30 70D. 70參考答案： B答案解析： 此題屬于掌握的范疇。 是在考查影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素以及正常成交價(jià)格的形成 機(jī)制。土地面積的大小也會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。 一般來(lái)說(shuō)， 凡是面積過(guò)于狹小而 不利于經(jīng)濟(jì)適用的土地， 價(jià)格較低。 但在特殊情況下可能有例外， 面積狹小的土 地有特高的價(jià)格，如本題中所示。另外，本題中成交價(jià)格的形成是處于賣(mài)方市場(chǎng)。 在賣(mài)方

8、市場(chǎng)下，成交價(jià)往往是偏高的。第 17 題：A. 4443B. 3852C. 3601D. 4154參考答案： A答案解析： 第 18 題： 從買(mǎi)方角度看，成本法的理論依據(jù)是 ( ) 。A. 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論B. 替代原理C. 效用價(jià)值論D .重新購(gòu)建價(jià)格參考答案： B答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 成本法的理論依據(jù)， 可以分為從賣(mài)方和買(mǎi)方的角度分別來(lái) 看，從買(mǎi)方的角度來(lái)看， 成本法的理論依據(jù)是替代原理。 解決此題的關(guān)鍵是應(yīng)在 理解的基礎(chǔ)上進(jìn)行記憶。第 19 題：某建筑物，經(jīng)測(cè)算其重置成本為 50 萬(wàn)元，地面、門(mén)窗等引起的物質(zhì)磨損為 1 萬(wàn) 元，因無(wú)暖氣、下水、朝向等導(dǎo)致的功能折舊為 8 萬(wàn)元，由

9、于旁邊新修鐵路引 起的經(jīng)濟(jì)折舊為 5 萬(wàn)元。則該住宅的折舊總額為 ( )萬(wàn)元。A. 9B. 1C. 14D. 6參考答案： C答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查建筑物折舊的概念及原因。 建筑物折舊包括物質(zhì) 折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。本題中這三種折舊均包括，具體計(jì)算過(guò)程為：(1+8+5)萬(wàn)元=14萬(wàn)元及原因。解決此題的關(guān)鍵在于正確理解建筑物折舊的概念第 20 題： 基本完好房的判定標(biāo)準(zhǔn)是 ( )A. 九、八成B. 八、七成C. 七、六成D. 六、五成 參考答案： C答案解析：此題屬于了解的范疇。 是在考查房屋折舊和房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定。 1984 年，我國(guó)頒布了房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，

10、指出了房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)。 解決此題的關(guān)鍵在于重點(diǎn)記憶。第 21 題：某宗房地產(chǎn)的收益期限為 35 年，預(yù)計(jì)第一年的凈收益為 20 萬(wàn)元，以后每年的 凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加 3 萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%，則該宗房 地產(chǎn)的收益價(jià)格為 () 萬(wàn)元。A. 581.38B. 462.43C. 268.06D. 716.86參考答案： A答案解析：第 22 題：某宗房地產(chǎn)的收益期限為 35 年，通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)其未來(lái) 5 年的凈收益分別為 20萬(wàn)元、 22萬(wàn)元、 24萬(wàn)元、 26萬(wàn)元、 28 萬(wàn)元，從未來(lái)第六年到第 35 年每年的凈 收益大約為 35 萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%

11、左右，則該宗房地產(chǎn)的收 益價(jià)格為 () 萬(wàn)元。A. 294.41B. 295.54C. 293.16D. 315.22參考答案： A答案解析：第 23 題： 下列說(shuō)法中錯(cuò)誤的是 ( ) 。A. 從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高， 反之則低B. 房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率正相關(guān)C. 風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高D. 報(bào)酬率應(yīng)等同于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率參考答案： B答案解析：此題屬于掌握的范疇。 考查的是報(bào)酬率的概念。 報(bào)酬率是一種收益率， 是在報(bào)酬 資本化法中采用的， 是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。 解 決此題的關(guān)鍵在于深刻理解報(bào)

12、酬率的含義。第 24 題： 對(duì)于下列房地產(chǎn)，不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的是 ()。A. 在建工程B. 停建工程C. 可改變用途的舊房D. 荒地參考答案： D答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用對(duì)象。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有 投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)。 解決此題的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確理解假設(shè)開(kāi)發(fā)法 的含義。第 25 題：A. 15B. 20C. 10D. 18參考答案： C答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查路線價(jià)法。 采用路線價(jià)法計(jì)算前后兩面臨街矩形 土地價(jià)格的過(guò)程為： 后街影響深度 =后街路線價(jià) / (前街路線價(jià) +后街路線價(jià)) 全部深度=1000/ (2000+1000) *

13、30m=10m解決此題的關(guān)鍵在于熟悉計(jì)算公式的內(nèi)涵。第 26 題： 在制作價(jià)格修正率表時(shí)，臨街深度價(jià)格遞減率是“四三二一”法則，同時(shí)用 ( ) 法則來(lái)補(bǔ)充。A. “八七六五”B. “九八七六”C . “七六五四”D. “十九八七” 參考答案： B答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查路線價(jià)法。 最簡(jiǎn)單最容易理解的深度價(jià)格遞減率 是“四三二一”法則，同時(shí)用“九八七六”法則來(lái)補(bǔ)充。解決此題的關(guān)鍵在于在 熟悉的基礎(chǔ)上加強(qiáng)記憶。第 27 題：A. 1703.5B. 1688.4C. 1655.4D. 1725.6參考答案： B答案解析： 第 28 題： 以下不屬于非市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)值是 ( )A. 清算

14、價(jià)值B. 投資價(jià)值C. 謹(jǐn)慎價(jià)值D. 交換價(jià)值 參考答案： D答案解析：第 29 題： 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定要依賴(lài)于 ()A. 估價(jià)目的B. 委托人的意思表示C. 估價(jià)對(duì)象D. 估價(jià)方法 參考答案： A答案解析：第 30 題： 抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人再次抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押 價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估，通常稱(chēng)為 ( ) 。A. 再次抵押估價(jià)B. 增加抵押貸款估價(jià)C. 續(xù)貸抵押估價(jià)D. 轉(zhuǎn)抵押估價(jià)參考答案： B 答案解析： 房地產(chǎn)抵押估價(jià)的類(lèi)型屬于新增內(nèi)容。第 31 題：2006年 1月 13日，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合 出臺(tái)了 () 。A. 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

15、監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知B. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法C. 關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí) (從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知D. 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)參考答案： D 答案解析： 第 32 題：功能折舊違背了以下哪個(gè)原理 ?( )A. 收益遞減原理B. 收益遞增原理C. 均衡原理D. 適合原理 參考答案： C答案解析：第 33 題： 以下難以用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的有 ()A. 住宅B. 寫(xiě)字樓C. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地D. 在建工程 參考答案： D答案解析： 第 34 題： 可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是在 （ ） 時(shí)的狀況。A. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)B. 成交日期C .交易登記D. 合同簽署參考答案： B答案解析：第 35 題： 某

16、幢應(yīng)有電梯而沒(méi)有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為 2100 萬(wàn)元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要 130 萬(wàn)元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要100萬(wàn)元。同時(shí)市場(chǎng)上類(lèi)似有電梯的辦公樓的重置價(jià)格為， 2200 萬(wàn)元。則該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起 的折舊后的價(jià)值為 （） 萬(wàn)元，A. 2000B. 1970C. 2070D. 2170參考答案： C 答案解析：該題有兩種計(jì)算方法：（1）該辦公樓因沒(méi)有電梯引起的折舊額=130-100 =30（萬(wàn)元）該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值二 2100-30 = 2070（萬(wàn)元） 該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值= 2200-130 = 2070（萬(wàn)元） 解決此題的關(guān)

17、鍵在于熟練掌握計(jì)算公式，要注意平時(shí)加強(qiáng)練習(xí)。多項(xiàng)選擇題第 36 題： 因?yàn)楣纼r(jià)的目的不同，所以 （）。A. 估價(jià)的依據(jù)不同B. 應(yīng)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型可能不同C. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的選取不同D. 估價(jià)中應(yīng)考慮的因素可能不同E. 選用的估價(jià)方法可能不同參考答案： BDE答案解析：此題屬于掌握的范疇， 是在考查房地產(chǎn)估價(jià)的概念。 因?yàn)楣纼r(jià)目的不同， 估價(jià)的 依據(jù)、考慮的因素，以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法就有可能不同，甚至估價(jià)對(duì) 象的范圍也不相同。解決此題的關(guān)鍵是對(duì)估價(jià)目的的內(nèi)涵要有深刻的理解。第 37 題：下列敘述錯(cuò)誤的是 ( ) 。A. 房地產(chǎn)的權(quán)益，是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益 和收益

18、B. 房地產(chǎn)的所有權(quán)中，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性的權(quán)利C. 土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利D. 地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為他人能在自己土地上通行而 使用自己土地的權(quán)力E. 典權(quán)是指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利參考答案： ACD答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查房地產(chǎn)權(quán)益的概念。 中國(guó)目前房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi) 主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。解決此 題的關(guān)鍵在于理解房地產(chǎn)各種權(quán)利的準(zhǔn)確含義。第 38 題：以下這些權(quán)利中，屬于他物權(quán)的有 ()。A. 使用權(quán)B. 租賃權(quán)C. 地役

19、權(quán)D. 所有權(quán)E. 抵押權(quán)參考答案： ABCE 答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查房地產(chǎn)權(quán)益的概念。 中國(guó)目前房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi) 主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。其中， 所有權(quán)屬于自物權(quán)， 其余屬于他物權(quán)。 解決此題的關(guān)鍵在于在理解的基礎(chǔ)上進(jìn)行 記憶。第 39 題：政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)管制權(quán)、 ()來(lái)實(shí)現(xiàn)的。A. 征稅權(quán)B. 征收權(quán)C. 征用權(quán)D. 充公權(quán)E .規(guī)章制度參考答案： ABD 答案解析： 此題屬于熟悉的范疇。 是在考查房地產(chǎn)的特性。 房地產(chǎn)具有易受限制性， 政府對(duì) 房地產(chǎn)的限制一般通過(guò)管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)以及充公權(quán)四種權(quán)力來(lái)實(shí)現(xiàn)。第 4

20、0 題：公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指在下列 () 交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格。A. 交易雙方自愿地進(jìn)行交易B. 交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息C. 交易雙方有較充裕的時(shí)間D. 交易雙方有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)E. 交易雙方都對(duì)要交易的房地產(chǎn)感興趣參考答案： ABCD答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)及其相應(yīng)的含義。 公開(kāi) 市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。 公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方 進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益， 并掌握必要的市場(chǎng)信息， 有較充 裕的時(shí)間來(lái)進(jìn)行交易， 對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)， 交易條件公開(kāi)且不具有 排他性。解決此題的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確把握公開(kāi)市場(chǎng)

21、價(jià)值的含義。第 41 題： 以下關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法中正確的是 () 。A. 投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法來(lái)評(píng)估B .評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率， 應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì) 一般報(bào)酬率C. 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì) 一般報(bào)酬率D. 評(píng)估投資價(jià)值時(shí)一般要扣除所得稅E. 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)一般要扣除所得稅 參考答案： ACD答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)及其相應(yīng)的含義。 投資 價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法可能相同， 但其中參數(shù)選取， 的立場(chǎng)可能不同。 如都 可以采用收益法： 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)， 采用的折現(xiàn)率為社

22、會(huì)的一般收益率， 一般不 扣除所得稅； 評(píng)估投資價(jià)值時(shí)， 采用的折現(xiàn)率為最低期望收益率， 而且一般要扣 除所得稅。解決此題的關(guān)鍵在于日常的積累以及準(zhǔn)確的理解和記憶。第 42 題：房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，主要是 ()A. 投保時(shí)評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值B. 投保時(shí)評(píng)估保險(xiǎn)金額C. 事故發(fā)生后評(píng)估房屋所遭受的損失D. 事故發(fā)生后評(píng)估房屋的重建價(jià)格或重置價(jià)格E. 事故發(fā)生后評(píng)估的賠償金額參考答案： ACD答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查房地產(chǎn)估價(jià)的必要性和現(xiàn)實(shí)需要。 房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì) 房地產(chǎn)估價(jià)的需要， 一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值， 為確定保險(xiǎn)金額提供參考 依據(jù)；二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估所遭受的

23、損失或重置價(jià)格、 重建價(jià)格。 解 決此題的關(guān)鍵在于熟悉保險(xiǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)或重點(diǎn)記憶。第 43 題： 以下不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有 ()A. 贈(zèng)與B. 租賃C. 典當(dāng)D. 以房地產(chǎn)抵債E .以房地產(chǎn)作價(jià)入股參考答案： BC答案解析： 此題屬于掌握的范疇。是在考查房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方式：買(mǎi)賣(mài)；贈(zèng)與；交換；以房地 產(chǎn)作價(jià)入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織， 使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生 變更的；因法人或者其他組織合并、分立，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；以房地產(chǎn) 清償債務(wù)的；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他方式。 它們的所有權(quán)屬均發(fā)生了變更。 解決此題的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的幾種方式。第 44 題： 供求變化對(duì)均衡價(jià)格和

24、均衡交易量均有影響，其相互關(guān)系為 ( )A. 供給增加等于需求增加時(shí)，均衡價(jià)格不變，均衡交易量增加B. 供給增加等于需求減少時(shí)，均衡價(jià)格下降，均衡交易量下降C. 供給減少小于需求減少時(shí)，均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加D. 供給減少大于需求增加時(shí)，均衡價(jià)格上升，均衡交易量減少E. 供給增加大于需求增加時(shí)，均衡價(jià)格下降，均衡交易量增加 參考答案： ADE答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性。 解決此題 的關(guān)鍵在于能夠通過(guò)供求曲線熟練找出均衡價(jià)格和均衡交易量的變化情況。第 45 題： 在估價(jià)中，測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)應(yīng)注意 () 。A. 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅后的B. 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是

25、在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)C(jī). 直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本 +開(kāi)發(fā)成本D. 成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息E. 銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值參考答案： BCE答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查成本法估價(jià)時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及各構(gòu)成部分的測(cè) 算。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)是所得稅前的。另外，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)由于利潤(rùn)率的種類(lèi)不同，相應(yīng)的 計(jì)算基數(shù)就比較復(fù)雜。 解決此題的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確掌握不同利潤(rùn)率的含義及對(duì)應(yīng)的 計(jì)算基數(shù)。第 46 題： 某在建工程預(yù)計(jì)一年后建成，可能存在情形的估價(jià)有 () 哪幾種。A. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)

26、格B. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的價(jià)格C. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的價(jià)格D. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格E. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的價(jià)格參考答案： ABC答案解析： 此題屬于掌握的范疇。 是在考查估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的含義和內(nèi)容。 不同估價(jià)目的的房 地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系比 較復(fù)雜，輔導(dǎo)教材在這方面講得很詳細(xì)，關(guān)鍵還在于在理解的基礎(chǔ)上熟練掌握。第 47 題： 稅前現(xiàn)金流量等于從潛在毛收入中扣除 () 后的數(shù)額。A .空置等造成的收入損失B. 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C. 抵押貸款還本付息額D. 期末轉(zhuǎn)售收益E .承

27、租人權(quán)益價(jià)值參考答案： ABC答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查凈收益的概念和求取方法。 在求取凈收益的過(guò)程 中，要涉及潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅前現(xiàn)金流量、期末轉(zhuǎn)售收益 以及承租人權(quán)益價(jià)值等概念。 解決此題的關(guān)鍵在于深刻理解相關(guān)概念的含義及內(nèi) 容。第 48 題： 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于 () 。A. 開(kāi)發(fā)費(fèi)用的正確預(yù)測(cè)B. 最佳開(kāi)發(fā)利用方式的選取C. 正確地預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值D. 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的客觀預(yù)測(cè)E. 開(kāi)發(fā)時(shí)間的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)參考答案： BC答案解析：此題屬于熟悉的范疇。 是在考查假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的條件。 在實(shí)際工作中， 運(yùn)用假 設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠

28、性如何， 關(guān)鍵取決于是否正確地判斷了最佳開(kāi)發(fā)利用方 式，是否正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。 解決此題的關(guān)鍵在于搞清 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的本質(zhì)。第 49 題： 以下能夠引起利率上升的因素有 ()A. 借貸資金的供給大于需求B. 預(yù)期通貨膨脹率上升C. 中央銀行采用貨幣緊縮政策D. 某國(guó)國(guó)際收支出現(xiàn)大量順差E. 中央銀行米用貨幣擴(kuò)張政策 參考答案： BC答案解析：此題屬于掌握的范疇。 是在考查利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。 利率上升或下降都會(huì) 使房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)。 引起利率上升的因素有很多， 在分析時(shí)應(yīng)深刻理解各 種因素對(duì)利率的影響，避免產(chǎn)生相反的結(jié)果。第 50 題： 銷(xiāo)售稅費(fèi)包括 () 。A.

29、兩稅一費(fèi) ( 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加 ) B .交易手續(xù)費(fèi)C. 土地增值稅D. 印花稅E. 企業(yè)所得稅 參考答案： ABD答案解析：判斷題 第 51 題： 房地產(chǎn)的實(shí)物，是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，即有形的實(shí)體。A. 正確B. 錯(cuò)誤 參考答案： B答案解析：房地產(chǎn)的實(shí)物，是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、 摸得著的部分，進(jìn)一步可分為有形的實(shí)體、 該實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能這 3 個(gè)方面。第 52 題： 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)力、區(qū)位三者的綜合 體。A. 正確B. 錯(cuò)誤參考答案： B答案解析： 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體

30、。第 53 題： 由于房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備替代性。A. 正確B. 錯(cuò)誤參考答案： B答案解析： 房地產(chǎn)盡管具有獨(dú)一無(wú)二性，但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性。第 54 題： 房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，在于土地總量有限和面積不能增加。A. 正確B. 錯(cuò)誤參考答案： B答案解析：房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)， 在于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性造成的房地產(chǎn)供給不能集中 于一處。第 55 題： 房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在全國(guó)性市場(chǎng)，更不存在全球性市場(chǎng)，它是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。A. 正確B. 錯(cuò)誤參考答案： A答案解析： 第 56 題： 房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)估價(jià)對(duì)象在某一時(shí)期的價(jià)值作出估計(jì)。A. 正確B.錯(cuò)誤參考答案： B答案解析：房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值作出估計(jì)。第 57 題： 同一宗房地產(chǎn)，在不同的時(shí)間，其價(jià)值一般是不相同的A. 正確B.錯(cuò)誤參考答案： A