房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)

1、房堆產(chǎn)第售根麻知識(shí)-根本信息借地產(chǎn)五證兩書:一、？建筑用地規(guī)則許可込？建立單位向土地管理am申請(qǐng)征用劃抜土地前,經(jīng) 城市管甜門確認(rèn)，該工程位置圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、?建立工程規(guī)劃許可證？有關(guān)建立工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、？國(guó)有土地使用證？經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民碩府公布的國(guó)有土 地使用權(quán)的法律憑還。該證主要教明土地使用者名稱、士地座落、用途、土地 使用面枳、使用年限、和“呱至"Bo四、？5!立工程施工許可込？建立單位進(jìn)展工程施工的法律憑込，也是僻屋權(quán)揚(yáng) 登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑骼違章建筑，不受法律保護(hù)。五、？商品房第售（預(yù)售）許可證？市、縣人民政

2、JB房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)，5S售商品房的批準(zhǔn)牲文件。兀、“兩書"?商品房質(zhì)量保證書？、?商品房使用說明書?。2. 房屋的建筑面枳是荷按借屋建筑外埼外圍線測(cè)定的各層平面面枳之和即房屋的建気面枳是指 建戲物外墻外圍所圍成空同的水平面枳，它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小 的經(jīng)濟(jì)焉標(biāo)。翟筑面枳包含了房屋居住的可用面枳、燔體柱休占地面枳、樓梯 走道面枳、其他公攤面枳等。1.房屋的構(gòu)造形衣主要是以其承重構(gòu)造所用的林料來劃分，一般可以分為話混枸造、磚木構(gòu)造、 圳筋混凝土構(gòu)造。話混構(gòu)造：是描建筑物中豎向承重構(gòu)造的墻、柱等釆用磚或砌塊砌笳，扶、梁、 樓版、屋面機(jī)、桁架等呆用列筋混凝土購造。

3、通俗地id,磚混構(gòu)造是以小局部 列筋混凝土及大局部磚皤承重的構(gòu)造。由于杭震的要求，磚混借屋一般在6 層以下。話木構(gòu)造：是岳建筑物中承重構(gòu)造的皤、柱釆用磚砌気或an夬砌笳，樓極構(gòu)造、 屋架用木構(gòu)造而共同構(gòu)成的房屋。iRffiiKa 土構(gòu)造：是荷房屋的主要承重構(gòu)造如柱、梁、扳、樓悌、屋蓋用卿筋 混凝土制作，墻用磚或其它林料填充。這種構(gòu)造抗震性能好，整休性強(qiáng)，抗腐 宦耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分勘較自由。 目前，名、高層房屋多釆用這種構(gòu)造。其缺點(diǎn)是工藝比m復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。3. 商品房角售面枳商晶眉術(shù)售面枳是岳則眉者所則置的套或單元的建筑面枳套建筑面枳與應(yīng) 分?jǐn)偣媒?/p>

4、筑面枳之和。即：商品房的售面枳二套建筑面枳十分?jǐn)S的公用建筑 面枳。4. 建筑面枳的計(jì)算規(guī)定是建筑物外田面枳的展開，是指建筑物各層次外圍面枳的總和。由于房屋使用 要求、構(gòu)造形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)影么。國(guó)家根搖 房屋使用程II的不同,對(duì)房屋建筑面枳的測(cè)算制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對(duì)房屋建 筑物的主要規(guī)定有：1）作為永久性溝造的僻屋按外圍水平投影面枳計(jì)算。單層僻屋按一層廿算5! 筑面枳，多層借屋按各層翟筑面枳的總和廿算。2）建筑物所有永久HIM層高在2.2米以上的，包祐房屋的夾層、插層，技 術(shù)層即管道層，慍護(hù)室等和2.2米以上的樓梆同、電梯間、均按一層計(jì)算 建筑面枳。層面上的樓梯間,

5、水箱間，電梯機(jī)借及斜面枸造屋碩高度在2.2米 以上的建筑和地下室，半地下室及相應(yīng)進(jìn)岀口，層高在2.2米以上的按其外圍 水平投影面枳廿算。3）穿il借屋的通道，僻屋的門廳，大廳均按一層計(jì)算建筑面枳；大廳的回廊 局部,層高在2.2米以上的按其水平投影面枳廿算。4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等血按僻屋自然層計(jì)算面枳。5）與房屋相連的有柱走廊，僻屋間揚(yáng)永久性封岡的架空通廊，兩僻屋間有上 蓋和柱的走U,均按其圍護(hù)構(gòu)造和柱的外圍水平投影面枳廿算。與房屋相連的 有上蓋無柱的走鵬，連廊按其圍護(hù)溝造外圍水平投影面枳一半計(jì)算；有頂蓋未 封岡永久性的架空通鵬，按外圍水平投影面枳的一半計(jì)算；房屋之間無上蓋的 架空

6、通鵬天橋不il算翟筑面枳。6）有柱或有圍護(hù)溝造的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)溝造的外圍水平投影面枳 計(jì)算。7）全封岡的91臺(tái)挑腑按其外圍水平投影面枳計(jì)算。未封岡的訊臺(tái)，挑廊按其 圍護(hù)枸造的外圍水平投影面枳的一半廿算。8）有伸縮縫的房屋，假設(shè)在室，伸縮縫廿算面枳。與室不相通的僻屋間的伸 縮繾不廿算建筑面枳。9）超永久11溝造有上蓋的樓梯按各層水平投影面枳廿算，無換蓋的室外樓梯 按各層水平投影面枳的一半廿算。10）突岀僻屋墻面的溝件，配件，裝飾扶，裝飾11的玻璃幕墻，垛,勒腳，臺(tái) 階，無拄雨蓬等，isitillfi樓的底層用作WJSBie通行的局部，及屋面上的花 園,游泳也等均不廿算建筑面枳。11）以

7、上規(guī)定基外鄉(xiāng)油蓋了僻屋所有建筑面枳，它是各面枳計(jì)算的根底。5. 套建竄面積的it算房屋為了滿足各種需求和構(gòu)造上的需要，各套面枳不一定相等，就必須冷各套 房的面枳分別進(jìn)展測(cè)算。套建筑面枳是由套房屋的使用面枳，套堵休面枳，套 陽臺(tái)面枳三局部組成。D套房屋的使用面枳：套僻屋的使用面枳為套借屋使用空間的淨(jìng)面枳，按水 平投影面枳廿算：它色含了套臥室、起居室、衛(wèi)JT、過道、廚僻、衛(wèi)生間、冊(cè) 所、齡嚴(yán)室、堡柜等空間面枳的總和；套樓梆按自然層數(shù)的面枳總和廿算；套 煙冋、通風(fēng)道、管道井均廿人使用面枳，壻面裝飾厚度亦廿人使用面枳。2）套墻體面枳：是指套使用空間周圍的細(xì)護(hù)或承重墻體，或其他承重支撐間 隔休所占的面枳

8、。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外 晴等共有晴均按水平投影面枳的一半廿人套晴體面枳。套自有惰休按水平投影 面枳全部廿人套晴體面枳。3）套皿臺(tái)建筑面枳：按陽臺(tái)建筑面枳的廿算規(guī)定it算,套HI臺(tái)建筑面枳均按 陽臺(tái)外圍與房屋外墻的水平投影面枳廿算。其中封岡皿臺(tái)按水平投影面枳全部 廿算建筑面枳，未封岡的U!臺(tái)按水平投影面枳的一半計(jì)算建筑面枳。6. 公有建筑面枳的廿算和分«一般借屋除了專有別墅以外，都有公共使用面枳的局部。最簡(jiǎn)單的有樓道、樓 梯、樓梯同等，送局部面枳應(yīng)由各戶進(jìn)展分?jǐn)S。公有面枳的處理原船么一般按 各戶傍屋建戲面枳比例進(jìn)展分ULD共有建筑面枳的容：共有建筑面枳色

9、括電梆井、管道井、樓梯同、垃圾道、 變電室、設(shè)備間、公共DIT、11道、地下室、值JB警衛(wèi)室、以及為整株建筑效 勞的公共用房和管理用眉的建筑面枳，按水平投影面枳廿算。共有建筑面枳U 包祐套與公共建筑之同的分隔晴、以員外墻水平投影面枳一半的建筑面枳。奴 立使用的地下室、車棚、車庫、為多標(biāo)效勞的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工 程的地下室、都不廿人共有建筑面枳。將迪幾局部面枳和廿起來即為共有面枳 總和。2）共有建筑面枳的廿算方法：整棟建筑物的建筑面枳除整棟建筑物各套建 筑面枳之和，并除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多標(biāo)效勞的警 衛(wèi)室、管理用房、以及人肪工程等建気面枳；即為整麻建筑物應(yīng)分厠的共有

10、建 筑面枳。3）各戶分8公用建筑面枳的計(jì)算方法：其根本思路就是用各戶套面枳按比例 進(jìn)展分?jǐn)偟? 9： it算分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)傁禂?shù)二需要分扯的公用面枳之和/各套建筑面枳之和“總建筑面枳之和 一各套建筑面枳之和/各戶套翟筑面枳之和。第2步：各套房的公用分?jǐn)偯骅锥謹(jǐn)傁禂?shù)x各套建筑面枳。7. 使用率借屋套淨(jìng)面枳即便用面枳和房屋建笳面枳的比為使用率.一般高層塔樓在72%至75%之間,板樓在78%至80%之間。怎樣廿算房屋的使用率？房屋使用率指房屋的便用面枳與建筑面枳的比洌，是(S量物業(yè)使用效率的重要荷標(biāo)。比地廿算方法是在建筑面枳的根底上減去外晴和晴所占的面枳后得岀 的使用面枳，送種方法廿算岀來的使用面枳也

11、形象地稱為“地樓面枳"。它反 映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種廿算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。11.居住面枳借屋的居住面枳是岳房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室淨(jìng)面枳 之和。所睛淨(jìng)面枳就是要除去il.fi等建笳構(gòu)杵所占有的水平面即構(gòu)造面枳。 12便用面枳房屋的使用面枳，指僻屋各層平面中為生活起居所使用的浄面枳之和。計(jì)算房 屋使用面枳，在il去主要用來廿算和征收公共借屋僻租時(shí)使用。采用便用面枳 的il算，可以全面地反映瞞屋所有權(quán)人與僻屋使用權(quán)人的租賃關(guān)系；廿算房屋 使用面枳，可以比直觀地反響傍屋的使用狀況，但在房屋買賣中一股不采用 使用面枳來廿算價(jià)格。廿算使用面枳時(shí)有一些特殊規(guī)定：

12、躍層式房屋中的戶樓梆按自滋層數(shù)的面枳總 和計(jì)入使用面稅；不包含在枸危面枳的煙何、通風(fēng)道、管道井均廿入使用面枳; 墻面裝修I? « it人使用面Wo it算房屋粗金,郡是按使用面枳廿算。13. 建筑面枳傍屋的建筑面稅是指建筑物外墻外圍所圍成空同的水平面枳，如果廿算多、高 層借屋樓的建筑面枳，那么是各層建筑面枳之和。不難看岀對(duì)于一嗨借屋樓來說，房屋的建気面枳二居住面枳十埔助面枳十構(gòu)造 面枳，也可表示為：尿屋的建筑面枳二使用面枳+構(gòu)造面枳。當(dāng)然房屋的公共面枳色 含在借屋建筑面枳之中，是由局部繭助面枳和局部構(gòu)造面枳構(gòu)成。14. 房屋的開間在房屋設(shè)廿中，慌屋的開間即寬度是指一間房屋一面墻皮到另

13、一面墻皮之 同的實(shí)際距離。房屋開同一般為3.0-3.9米，話混枸造房屋開同一般不超過 3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓極的空間跨度、增強(qiáng)屏屋構(gòu)造整體性、 穩(wěn)定性和IftlUo15. 房屋的進(jìn)深在建筑學(xué)上是荷一同獨(dú)立的房屋或一嗨居住建筑"、前晴皮到后皤皮之同的實(shí) 際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的僻屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好 的自然采光和通風(fēng)條件，房屋的進(jìn)深在設(shè)廿上有一定的要求，不宜過大。目前 我國(guó)大量城縝借屋房同的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任克擴(kuò)大。在傍屋 的高度層高和寬度開間確定的前提下，設(shè)廿的慌屋進(jìn)深過大，就使住 房成狹長(zhǎng)塑，距離門窗較瓦的室自然光線缺乏。16層高

14、：房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也 就是一層房屋的高度。17.淨(jìng)高：房屋的浄高是指下層地板面或樓板上外表到上層樓板下外表之間的 距離。浄高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：淨(jìng)高-層高-樓極厚度，即層高 和樓板岸度的差叫''浄高'。1&什么是房屋組01：我們所熟悉的居ttE, M布局上看多是外向開S1塑的, 小區(qū)與主要的道沒有界限，小區(qū)樓宇成斛列,道路糖通無肌這種布局的缺 點(diǎn)是不但形象單一死版，而且給住戶帶來不平安感。而瞬屋組01是一種融合了 巾式四合院建筑模式的居住構(gòu)造。院落式的布局，用四面樓房圍合成封岡的空 同，由單一的岀入口出人，它能給

15、住戶帶來領(lǐng)域感和平安感，鄰里有交往的氣 氛和空同，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。 19什么是花園式房屋花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一股都是帶有花園草坪和車 庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建笳密度很低，冊(cè)居住功能完備，裝修豪華, 并富有變化，房屋水、電、曖俠應(yīng)-應(yīng)俱全，戶外道爵、通訊、購物、綠化也 都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者則置。20. 居住組團(tuán)一般稱組01,荷一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000-3000人相對(duì) 應(yīng)，配建有居民所需的基層公共效勞設(shè)施的居住生活聚居地。21. K層和夏式、錯(cuò)層有什么區(qū)別？通常悄況，跌層房屋是一套房屋占兩個(gè)樓層

16、，有部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首 層安排起居、廚房、餐IT、衛(wèi)生同，最好有一同帥室；二層安排臥室、書借、 衛(wèi)生同等。夏式房屋在楫念上是一層，但層高較普通的借屋通常是2.7米高，可在局 部掏出夾層,安排臥室或書房等容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間 里熠加使用面枳，提高房屋的空間和用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極 其缺乏的悄況而產(chǎn)生的。復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空同，夾層在底層的投影面枳只占底層面 枳的一局部。夾層可以做成房間，也可以做戒SH馬幡形式夾層懸空的一僻不 WS或晴面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄扳，上面的人可以看見下面， 下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空同，一

17、般稱其為“排空"， 與底層之同有視線上的交流和空間上的流通。而狀層房屋的上下兩層之間完全 由樓扳分隔，只通過樓梆朕系，和復(fù)式借屋的空間是兩種不同的類型。跌層和復(fù)式的面枳汁算：趺層傍屋如果是完整的兩層，其建窺面枳或使用面枳 均應(yīng)是兩層的建筑面枳或使用面枳相加之和。如果狀層局部的高度不夠一個(gè)完 整的層高，可以參照按屋換使用面枳的廿算標(biāo)準(zhǔn)：in：利用坡屋頂作為使用房間時(shí),除必要的衛(wèi)生條件漱洗、便溺、呆光、通 風(fēng)外,還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，方能計(jì)人便用面枳：便用房間的浄高度 最低處不應(yīng)低于1.5米含：使用房間淨(jìng)面枳的一半含以上不低干2.1 米含。滿足上述條件的慌間其淨(jìng)面枳可全郡廿人使用面枳

18、。假設(shè)慌間超過2米含 局部缺乏借同總面枳的2倍廿人使用面枳。備層一戶樓面高度不一致，塔開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)自是和欣層一樣能無動(dòng)靜 分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為西層，所以Q有夏式房屋豐富的空間感。可以利用 錯(cuò)層房屋中不同的層高區(qū)分不同功能的房同，比方起居室比擁高，臥室比#1低 等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在玻地上設(shè)廿備層式僻屋，可以誠(chéng)少挖土的土 方量。錯(cuò)層帶來空同豐富的感受,如不是身臨其境很難想象得到，所以對(duì)于初 次進(jìn)人送種房屋的人有較夫吸引力。但錯(cuò)層式借屋不利于購造折震，而冃顯得 空同零散，容易使小戶塑顯得局促，更適合于層數(shù)少、面枳大的高檔房屋。 22現(xiàn)房是荷開發(fā)商已亦妥房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證的商品房，

19、消費(fèi)者在迪一階段即置商 晶房時(shí)應(yīng)簽出售合同。通常恿義上荷的現(xiàn)眉是岳工程已經(jīng)竣工可以人住的房 So23. 期房是荷開發(fā)商從取得商晶眉預(yù)售許可證開場(chǎng)至取得借地產(chǎn)權(quán)還夫產(chǎn)逓止，在這一 期同的商晶房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段IB置商晶借時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房 在港澳地區(qū)稱做為買“樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋靖 售方式。則置期傅也就是蚪房者購置尚處干5!造之中的借地產(chǎn)工程。而在市通 常對(duì)期借的理解是未修翟好，尚不能人住的借子。24. 二手房即IF1房。新建的商品房進(jìn)展第一次交易時(shí)為“一手"，第二次交易船么為“二 手"。一些無慌的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些枳蓄2有 小房子居住的，可以賣掉I日房買新房；而那些住房充裕戶,也能賣掉自己的多 余住房換取收益。25. 尾房Q稱掃尾房。它是眉地產(chǎn)業(yè)進(jìn)人散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一 般悄猊下，當(dāng)商品房屋的的售量到14 80%以后，一般就進(jìn)人房地產(chǎn)工程的清 盤的售階段，