惠州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報告

1、惠州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報告一、前言31.背景32.目的3二、調(diào)研對象和方法41.調(diào)查對象4 2.調(diào)查方法.43.分析方法4三、問卷結(jié)果總述&圖表分析51. 數(shù)據(jù)分析52.結(jié)果總述12四、調(diào)研結(jié)果分析121總體現(xiàn)狀和問題解決措施122. 各功能分區(qū)調(diào)研結(jié)果分析14五、調(diào)查局限性分析26六、思考與感悟27七、參考書目及文件29八、附錄30【對本地人的調(diào)查問卷】30【對外地游客的調(diào)查問卷】32一、前言1.背景 2005年合生參與惠州江北“地王之王”競拍的驚心動魄，打響了外來開發(fā)商征戰(zhàn)惠州的首戰(zhàn)、2006年以來這個城市新區(qū)崛起的數(shù)十個百萬規(guī)級大盤.這個城市的房地產(chǎn)行業(yè)每走一步，都是在實踐著本、

2、外地開發(fā)商之間的碰撞、融合，以及這個碰撞、融合所帶來的空前的全行業(yè)開發(fā)水平大提升。每當(dāng)走在街上，每每都能收到一疊房地產(chǎn)傳單，可以看出惠州的樓盤之多，競爭是激烈。同時，房價均價從2008年的4000多元到2012年的6800元，提升之快，令人咋舌。在新一輪調(diào)控下大開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的行業(yè)趨勢，給惠州帶來的巨大改變，我們有目共睹，但我們看到的是房價的飆升和城市中一排排的空房子。因此，我組對惠城區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查。2.目的本隊對惠城區(qū)幾個比較有代表性的房地產(chǎn)項目進(jìn)行了實地考察和對市民進(jìn)行了隨機問卷調(diào)查，針對開發(fā)商的產(chǎn)品和價格以及市民對房地產(chǎn)現(xiàn)狀的態(tài)度進(jìn)行分析，旨在分析房地產(chǎn)的大力發(fā)展對惠州的

3、影響。二、調(diào)研對象和方法1.調(diào)查對象 從抽樣調(diào)查的廣泛性和普遍性考慮，最終小組決定通過紙質(zhì)問卷采集一定的數(shù)據(jù)，再在問卷星網(wǎng)站上發(fā)布調(diào)查問卷的方式進(jìn)行調(diào)研。至截止日期時總共有270人次參與了此項調(diào)查，包括當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商、外地房地產(chǎn)開發(fā)商和市民?？梢詮牟煌囊暯浅霭l(fā)了解房地產(chǎn)開發(fā)商和市民對惠城區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的看法；從調(diào)研對象來看，包括了各個年齡段和不同地方，既具有代表性又能反映普遍情況。2.調(diào)查方法 此次課題調(diào)研分為調(diào)查問卷和訪談兩部分。調(diào)查問卷為惠城區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查問卷，從人們對房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀、價格、環(huán)境等進(jìn)行了調(diào)查；訪談主要向房地產(chǎn)開發(fā)商針對惠州房地產(chǎn)的開發(fā)的訪談。在充分了解現(xiàn)實狀況的情況下

4、，結(jié)合惠城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展條件和發(fā)展前景，針對不同片區(qū)等提出建議。3.分析方法 結(jié)合之前所做的調(diào)查問卷結(jié)果和對各類人員的訪談記錄等資料，先對問題進(jìn)行歸類總結(jié)，再逐類進(jìn)行表層原因分析和深入原因探究，結(jié)合管理學(xué)、旅游管理和統(tǒng)計學(xué)等相關(guān)知識對問題進(jìn)行理論探究，最后根據(jù)調(diào)查和分析結(jié)果對牌坊街的規(guī)劃升級提出優(yōu)化方案。此次采用的分析方法是由點及面、由淺入深、理論與實際相結(jié)合的分析過程，提出現(xiàn)實可行的解決措施。在這一分析過程中，不僅可以考慮得更為全面、系統(tǒng)，而且培養(yǎng)了我們的全局意識和統(tǒng)籌規(guī)劃能力，使做出的調(diào)查報告不是一紙空文，而是更具針對性與可操作性的有效優(yōu)化方案。三、問卷結(jié)果總述&圖表分析1. 數(shù)據(jù)分

5、析 此次調(diào)研活動，針對游客和本地人的不同看法和需求，我們設(shè)計了兩份不同的問卷。其中，本地人的問卷包括網(wǎng)上問卷和紙質(zhì)問卷兩種；游客的問卷為紙質(zhì)問卷。網(wǎng)上問卷通過網(wǎng)絡(luò)隨機發(fā)放，紙質(zhì)問卷由小組成員上街隨機發(fā)放。經(jīng)過為期五天的問卷發(fā)放，共向本地人發(fā)出問卷（含網(wǎng)上與紙質(zhì)）210份，向游客發(fā)出問卷60份， 回收本地人有效問卷204份（其中網(wǎng)絡(luò)問卷140份，紙質(zhì)問卷64份）；游客有效問卷回收52份，現(xiàn)在，我們將根據(jù)問卷中一些較有代表性和具有參考價值的問題進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。問題一、想置業(yè)的片區(qū) 根據(jù)此前的調(diào)查，市民對買房的四個區(qū)域的看法都差不多，大多是想買的單位近點的，當(dāng)然對江北和南部新城更偏多一點。問題二、合理

6、的買房均價 由圖可知，均價在5000-7000之間受歡迎程度比較多大，這個價格在惠城區(qū)還是有很多房源的，但是這個價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是開發(fā)商想要的，他們想要的是更高的價格。如瑞峰.公園里項目，首度開盤就把價格定在了8000以上；金山湖花園雖處于金山湖有利片區(qū)，但其靠近三環(huán)路，河南岸汽車站，噪音繁雜，但其定價仍在7800以上。問題三、想要的房子大小 由圖可知，100-150平米的房子受歡迎程度最大，這也啟示開發(fā)商要根據(jù)實際設(shè)計出更多的符合市民的房源。問題四、市民最看中房子的那部分 由圖可知，市民對最看重房子的那部分時，最高的是環(huán)境，和交通，那么在環(huán)境好，交通也方便的區(qū)域，那些項目將比較吃香。如金山湖片區(qū)、

7、南部新城片區(qū)。對配置的看中度是較高，那么項目的配置也是相當(dāng)重要的。問題五、購房者戶籍 由圖可知，大部分的購房者是惠城區(qū)市民，當(dāng)然也有部分來是自周邊城市，其中數(shù)深圳最多，他們大部分是買來投資用的，在房地產(chǎn)幾乎飽滿的深圳，已經(jīng)有部分深圳市民選擇惠州作為定居。2.結(jié)果總述 總的來說，大部分市民對惠城區(qū)房價還是持看好的態(tài)度的，最看重的是小區(qū)的環(huán)境和交通，想夠房子大小在100-150平米中占多數(shù)。四、調(diào)研結(jié)果分析1總體現(xiàn)狀和問題解決措施 惠城區(qū)房地產(chǎn)在短短的這幾年中發(fā)展如此迅速，給外來開發(fā)商和本地開發(fā)商帶來了磨合的機會，如中信“一城五盤”800萬建面在惠州排兵布陣，以及合生、富力的迅速擴(kuò)張；也看到光耀、

8、隆生、德威等一批本地房企深耕崛起。當(dāng)光耀轉(zhuǎn)戰(zhàn)長三角、環(huán)渤海并進(jìn)軍韓國市場，我們不得不相信碰撞和融合的力量。外來房企帶來了新的開發(fā)理念，本地房企則看到競爭的激烈，那么這樣使惠州房產(chǎn)產(chǎn)生一種良性的競爭環(huán)境，受益的當(dāng)然是我們的市民。有專家稱惠州的樓市水準(zhǔn)逼近廣深，產(chǎn)品創(chuàng)新多多。主要突出在惠州的的戶型很少有缺陷，贈送的空間也越來越人性化，開發(fā)商對于空間的利用有大幅度的提升，開始在開發(fā)的過程中注意對包括綜合空間、小區(qū)配套、公共服務(wù)體系、停車位的舒適度大的思考，已經(jīng)從單純滿足居住到滿足客戶的舒適度的提高。然而惠州的房產(chǎn)還存在著一下的缺陷：（1） 針對90后、女性的創(chuàng)新產(chǎn)品，當(dāng)前沒有，這和惠州豐富的自然資源、宜居的生態(tài)環(huán)境是不相符合的。（2） 剛需型產(chǎn)品都是強調(diào)使用率和贈送面積，別墅都是使用后現(xiàn)代之風(fēng)格，沒有體現(xiàn)出惠州的城市文化和特色，惠州特色嚴(yán)重不足。（3） 房地產(chǎn)在開發(fā)在整體上海缺乏城市設(shè)計意識，同質(zhì)化特征明顯，不少樓盤的規(guī)劃布局十分