房地產(chǎn)公司目標(biāo)管理與績效考核體系精

1、精品房地產(chǎn)公司目標(biāo)管理與績效考核體系2005-1-14【摘要】房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)下屬子公司的管理應(yīng)該以目標(biāo)管理為核心。建立統(tǒng)一的適用于各房地產(chǎn)子公司和項(xiàng)目的績效考核體系是至關(guān)重要的,這套考核體系包括項(xiàng)目考核與年度考核兩部分,以項(xiàng)目考核為主體,以年度考核對(duì)項(xiàng)目考核的總體目標(biāo)進(jìn)行分解、細(xì)化和調(diào)整,從而形成一套完整、高效的目標(biāo)管理模式。房地產(chǎn)業(yè)是一種地域性和階段性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。隨著開發(fā)地域的拓展,項(xiàng)目公司越來越多,勢必加大集團(tuán)公司的管理半徑,增加管理的難度,這就有可能造成邊際投資效益的下降。因此,如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)子公司的管理,正日益成為擺在大型企業(yè)集團(tuán)面前一個(gè)非常緊迫和現(xiàn)實(shí)的課題。一般來說,單一的房地產(chǎn)集團(tuán)

2、通常由總裁辦、人力資源部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、工程部等職能部門聯(lián)合成立集團(tuán)目標(biāo)責(zé)任制考核領(lǐng)導(dǎo)小組,對(duì)下屬全資和絕對(duì)控股的子公司進(jìn)行經(jīng)營目標(biāo)設(shè)置與考核。而以房地產(chǎn)為主業(yè)的多元化企業(yè)集團(tuán)更多地是成立“事業(yè)部”這樣的相對(duì)獨(dú)立的部門,采取模擬企業(yè)化運(yùn)作,對(duì)下屬所有房地產(chǎn)類子公司統(tǒng)一管理。在這兩種模式中,集團(tuán)和下屬公司均以資產(chǎn)為紐帶建立法人治理結(jié)構(gòu)和各種內(nèi)部控制制度,相互間形成合理分工:集團(tuán)總部作為決策中心、信息中心、融資中心行使管理職能,各下屬子公司作為經(jīng)營實(shí)體則是成本控制中心、服務(wù)中心和利潤中心。為了貫徹集團(tuán)總體發(fā)展戰(zhàn)略,充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目公司的積極性,實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳配置,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的圓滿實(shí)

3、現(xiàn),就需要制訂專門的“房地產(chǎn)子公司管理辦法”, 并建立統(tǒng)一的以經(jīng)營目標(biāo)為中心的責(zé)任考核體系。考核體系主要由項(xiàng)目考核和年度考核兩部分組成,績效的考核與獎(jiǎng)勵(lì)以項(xiàng)目考核為準(zhǔn)。年度考核只是對(duì)項(xiàng)目考核目標(biāo)的分解,它以事先責(zé)成子公司總經(jīng)理在工資總額中扣存一定比例的年薪、然后由集團(tuán)根據(jù)其年度目標(biāo)完成情況決定是否返還和返還比例作為獎(jiǎng)懲的主要手段。一、項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核可編輯精品在取得項(xiàng)目土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司成立、宗地的規(guī)劃指標(biāo)確定以后,以項(xiàng)目可行性研究報(bào)告確定的開發(fā)進(jìn)度與收益測算為基礎(chǔ),集團(tuán)事業(yè)部對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)定。目標(biāo)主要包括利潤目標(biāo)和開發(fā)進(jìn)度兩部分。1 、與利潤目標(biāo)相關(guān)的指標(biāo)包括:規(guī)劃指標(biāo):包括

4、凈用地、全部和分項(xiàng)建筑面積等;成本費(fèi)用:根據(jù)會(huì)計(jì)科目設(shè)置,含土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、建安造價(jià)、期間費(fèi)用六部分。需要指出的是,不可預(yù)見費(fèi)雖然在做項(xiàng)目可行性研究時(shí)是必要的,但在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)考核中不宜作為單獨(dú)的成本科目;利潤目標(biāo):包括平均售價(jià)、分項(xiàng)收入、凈利潤、成本利潤率等指標(biāo)。2、與開發(fā)進(jìn)度相關(guān)的指標(biāo)包括:土地權(quán)證辦理;拆遷安置;方案設(shè)計(jì);報(bào)批報(bào)建;營銷策劃;工程建設(shè);物業(yè)管理。3、項(xiàng)目的考核在決算后進(jìn)行,方法是:以“凈利潤”指標(biāo)為核心，其數(shù)值不得低于項(xiàng)目考核書所列的目標(biāo)（但考慮到 項(xiàng)目開發(fā)往往是跨年度的,期間可能發(fā)生影響項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)完成結(jié)果的重大情況,因此 ,每年集團(tuán)可根

5、據(jù)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)做出調(diào)整,最終的考核指標(biāo)即以項(xiàng)目每可編輯精品年的年度經(jīng)營目標(biāo)相加后確定。超出“凈利潤”目標(biāo)的部分,集團(tuán)給予子公司一定比例作為獎(jiǎng)金。為防止出現(xiàn)利潤與成本不同步增長的情況,項(xiàng)目的“凈利潤”指標(biāo)必須以項(xiàng)目考核書確定的“成本利潤率”為參照,成本利潤率每下降1%, 超出凈利潤部分的獎(jiǎng)勵(lì)比例下調(diào)1% 。對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度以辦理完畢98%以上業(yè)主的入住手續(xù)為準(zhǔn),每遲延10 天 ,超出凈利潤部分的獎(jiǎng)勵(lì)比例下調(diào)1% 。在完成“凈利潤”指標(biāo)的前提下，如果子公司通過努力積極爭取當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策,使項(xiàng)目稅費(fèi)與正常情況及同類項(xiàng)目相比得到較大減免的;或者子公司通過努力使主要的成本科目實(shí)際發(fā)生額與考核指

6、標(biāo)及同類項(xiàng)目相比確有明顯下降的,經(jīng)查證屬實(shí),按減免或下降額的一定比例給予獎(jiǎng)勵(lì)（但為此所產(chǎn)生的招待公關(guān)等費(fèi)用應(yīng)計(jì)入成本費(fèi)用總額,列入當(dāng)年的年度考核。二、年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核以企業(yè)的每一個(gè)會(huì)計(jì)年度為期,根據(jù)項(xiàng)目考核書的要求和確立的指標(biāo),還需要對(duì)子公司進(jìn)行年度考核。為建立科學(xué)的獎(jiǎng)懲機(jī)制,強(qiáng)化激勵(lì)手段,考核結(jié)果與子公司的利益分配掛鉤。事業(yè)部責(zé)成子公司總經(jīng)理將本年度工資總額中除按月發(fā)放以外的部分扣存（約占3040%, 然后在年終時(shí)根據(jù)考核結(jié)果決定是否返還年薪及其額度。年度經(jīng)營目標(biāo)由經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和綜合管理指標(biāo)兩部分組成,滿分100 分。其中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占70%, 綜合管理指標(biāo)占30% 。兩者的考核均實(shí)行百分制,在

7、對(duì)每項(xiàng)指標(biāo)逐一考核評(píng)分,累計(jì)所得分?jǐn)?shù)后乘以各自權(quán)數(shù)即為該公司當(dāng)年兩種指標(biāo)考核的最終得分。年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核分兩期進(jìn)行: :中期預(yù)核 在第三季度對(duì)指標(biāo)完成情況進(jìn)行中期審核; 年度考核:次年1 月對(duì)指標(biāo)完成情況進(jìn)行年度審核。獎(jiǎng)懲以年度考核為準(zhǔn)。年度考核完成后,由事業(yè)部牽頭成立的目標(biāo)責(zé)任制考核領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)財(cái)務(wù)內(nèi)審制度負(fù)責(zé)審核,并經(jīng)集團(tuán)總裁簽署審核報(bào)告后,核發(fā)被扣存年薪?？删庉嬀? 、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)及考核年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)主要包括銷售收入和管理費(fèi)用指標(biāo)。其中工資總額、招待費(fèi)兩項(xiàng)彈性較大的科目單獨(dú)列出。其他的項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用列入綜合管理目標(biāo)作專項(xiàng)考核?？己朔种档挠?jì)算方法是:成本費(fèi)用總額和成本費(fèi)用率采取雙向控制、

8、統(tǒng)配使用，可支配費(fèi)用隨收入增 減而增減。如：某年的管理費(fèi)用指標(biāo)245萬元+收入指標(biāo)6200萬元X 100%=當(dāng)年 的成本費(fèi)用率3.95%, 即每增加100 元的收入就能增加3.95 元的費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以“經(jīng)營收入為核心,成本控制為調(diào)節(jié)因素”為考核分值的原則。經(jīng)營收入的考核辦法為:以各項(xiàng)實(shí)際完成收入的數(shù)值除以各項(xiàng)核定指標(biāo)再乘以各項(xiàng)收入占總收入的權(quán)數(shù),得出此項(xiàng)收入的考核分值。經(jīng)營收入考核值為各項(xiàng)收入的考核分值累加數(shù)。設(shè)定:Ai 為實(shí)際收入;Bi 為經(jīng)營指標(biāo)數(shù),i 為權(quán)數(shù) ,則經(jīng)營收入分值為：,Ai/Bi x i x 100% 0計(jì)算出經(jīng)營收入的考核分后，以實(shí)際完成的經(jīng)營收入為基渤睞以核定的費(fèi)用率，

9、得出實(shí)際完成收入應(yīng)該控制的費(fèi)用（用B表示,再將實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用（用a表 示除以實(shí)際完成收入應(yīng)該控制的費(fèi)用100娥去,!ft為成本費(fèi)用指標(biāo)考核得分。設(shè)定：為實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為實(shí)際完成收入應(yīng)該控制的費(fèi)用，則成本費(fèi)用指標(biāo)考核得值為：100- a / B X 100。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的總分值為：2 Ai/B%+（100-Xo100B X 100 X 70%2、綜合管理目標(biāo)及考核綜合管理目標(biāo)考核為:根據(jù)子公司發(fā)展與經(jīng)營情況,按滿分100 分設(shè)定各項(xiàng)管理工作的內(nèi)容、分值與考核辦法,由集團(tuán)事業(yè)部會(huì)同集團(tuán)相關(guān)職能部門根據(jù)對(duì)子公司的檢查記錄進(jìn)行評(píng)分。其內(nèi)容主要有:項(xiàng)目工程進(jìn)度:重要的進(jìn)度目標(biāo),每項(xiàng)每遲延若干天扣一定的分?jǐn)?shù)。

10、可編輯精品財(cái)務(wù)管理:包括自主融資額不得低于多少、財(cái)務(wù)紀(jì)律、預(yù)算編制與執(zhí)行情況、前面所說的專項(xiàng)費(fèi)用控制等等。綜合管理:包括集團(tuán)勞動(dòng)人事制度執(zhí)行情況、員工培訓(xùn)、信息溝通、規(guī)劃設(shè)計(jì)和營銷方案等重大事項(xiàng)的及時(shí)上報(bào)審批、合同管理、文件、車輛、檔案、物資、保密等事項(xiàng)的管理等等。安全管理:有健全的安全管理機(jī)構(gòu)與制度、不發(fā)生民事轉(zhuǎn)刑事案件和非正常死亡、無重大職工人身安全、盜竊、火災(zāi)等事故。品牌建設(shè):包括認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)的CIS 系統(tǒng)、爭創(chuàng)統(tǒng)一的集團(tuán)房產(chǎn)品牌、業(yè)主投訴率控制在一定數(shù)值以內(nèi)等等;土地儲(chǔ)備:積極在項(xiàng)目所在地和周邊進(jìn)行新項(xiàng)目的考察調(diào)研、爭取在一定的時(shí)間內(nèi)有新的項(xiàng)目簽約。3、獎(jiǎng)懲辦法總分 70 分以下:原扣

11、存年薪不予發(fā)還。 7090 分 :得分每增加1 分 ,返還 5%原扣存年薪。 90分以上:全額發(fā)還被扣存年薪并發(fā)放獎(jiǎng)金,但獎(jiǎng)金在年終時(shí)不發(fā)放,而是根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任考核書的規(guī)定,在項(xiàng)目決算后統(tǒng)一考核發(fā)放。三、經(jīng)營授權(quán)在現(xiàn)代企業(yè)管理的“委托代理”關(guān)系中 ,權(quán)力和責(zé)任應(yīng)該是對(duì)等的。因此,集團(tuán)事業(yè)部對(duì)下屬房地產(chǎn)子公司的管理堅(jiān)持“宏觀監(jiān)控、微觀放開”的原則。簡單地說 ,事業(yè)部主要通過預(yù)算控制等手段加強(qiáng)宏觀監(jiān)控,但對(duì)被考核方的諸多微觀指標(biāo)不作具體考核。同時(shí),對(duì)考核目標(biāo)的責(zé)任人子公司的總經(jīng)理賦予下列權(quán)限:可編輯精品1 、擁有結(jié)合各自實(shí)際情況制訂年度、季度、月度等各類經(jīng)營計(jì)劃及專項(xiàng)促銷活動(dòng)、報(bào)經(jīng)集團(tuán)審批同意后執(zhí)行,并要求集團(tuán)各相關(guān)職能部門給予配合的權(quán)力。2、擁有授權(quán)經(jīng)營的子公司資產(chǎn)管理權(quán)和預(yù)算計(jì)劃內(nèi)資金的使用權(quán)（流動(dòng)資金的調(diào)度、公司制度明確規(guī)定未授權(quán)的除外。3、擁有子公司內(nèi)部人事任免權(quán)和調(diào)配權(quán)（由集團(tuán)任免的人事及子公司間調(diào)配的除外。4、擁有子公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、調(diào)整或撤并權(quán)。5、擁有對(duì)子公司內(nèi)部員工進(jìn)行考核、獎(jiǎng)懲和經(jīng)濟(jì)分配的權(quán)力。6、擁有集團(tuán)各項(xiàng)規(guī)章制度及集團(tuán)總裁授予的其它權(quán)力。四、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的調(diào)整為確保經(jīng)營目標(biāo)考核的嚴(yán)肅性和科學(xué)性,目標(biāo)本身的設(shè)置應(yīng)該是剛性的,考核期間事