房地產(chǎn)開發(fā)——土地獲取階段工作流程最細最全房地產(chǎn)開發(fā)各階段開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)一一土地獲取階段工作流程節(jié) 點工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類說明土地獲取階段信息 收集地塊現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周 邊情況項目 部規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限 制性條件項目 部現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、 是否有地下埋藏物等影 響開發(fā)的因素詳細了解項目 部研發(fā) 部 工程 部了解周邊配套 情況了解地塊周遍的商業(yè)、 教育、交通等情況項目 部了解未來發(fā)展 規(guī)劃了解地塊所屬區(qū)域的規(guī) 劃，對以后項目開發(fā)的 影響和支撐項目 部研發(fā) 部價值 初判了解地塊的上 巾方式和土地 款同土地所有方進行接 觸，了解土地出讓方式 和土地款，以及能否調(diào) 整項

2、目 部了解項目開發(fā) 成本了解當?shù)氐慕ò渤杀尽?政府收費項目和具體情 況項目 部了解當?shù)氐姆?地產(chǎn)市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的 安排項目 部銷售 部價值 深判可行性研究報 告現(xiàn)狀圖（四至電子文 件）項目 部市場深度調(diào)研銷售部：參與市 場調(diào)查，進行地 塊周邊及輻射 范圍內(nèi)的客戶 分析、產(chǎn)品分 析、市場競爭分 析等；研發(fā)部：負責協(xié) 助進行區(qū)域市 場調(diào)研。項目 部銷售 部 研發(fā) 部項目最終定位根據(jù)以往及周 邊項目成交客 戶分析和產(chǎn)品 分析等，對項目 定位、客戶定 而、產(chǎn)品定而 等，提出策略性 建議。研發(fā) 部銷售 部 項目 部 工程 部成本測算：針對多個方 案進行初步成本測算、 利潤率分析及比選進行項目

3、開發(fā) 的方案設(shè)計和 成本測算。研發(fā) 部成 本 控制 部項目 部 銷售 部 工程 部開發(fā)周期及付款計劃各部門會同研 討：根據(jù)土地的 開工條件、市場 情況，共同制定 并及下奏。項目方案確定總經(jīng) 理各部 門現(xiàn)金流測算財務(wù) 部各部 門節(jié) 點工 作 階 段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門辦位_ 主崗協(xié)辦 部門小類說明土地獲取階段尋找 合作 資金項目招商報口 （前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究項目招商文本中盈利能 力分析明確合作伙 伴、尋找合作 h式（招商階段）項目商業(yè)策劃書制定項目財務(wù) 數(shù)據(jù)項目 部財務(wù) 部合作伙伴確定 合作力榮確止合作細節(jié)確定制定合作方式、 投資回報方式、 草擬合同財務(wù) 總監(jiān)項

4、目 部 財務(wù) 部項目引資（商業(yè)計劃 書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋 章，存檔。財務(wù) 總監(jiān)項目 部上報Lionful公司合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手 續(xù)辦理財務(wù)部：協(xié)助 辦理股權(quán)、增 資等相關(guān)財務(wù) 題； 行政辦：工商 局辦理公司注 冊。副總 經(jīng)理項目 部 財務(wù) 部 行政 辦投標 摘牌投力菜標項目方案確定投經(jīng)濟標確定土地上限拍頭競爭對手分析、確定土 地上限、價格敏感性分 析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)摘牌競爭對手分析、確定土 地上限、價格敏感性分 析、制定出價戰(zhàn)術(shù)獲 取 土 地簽訂土 地出讓 合同確定用地圖、 樁點坐標、用 地條件父納土地款、契稅、父 易費等行政辦法務(wù)： 合同條款的草 擬和完善；

5、 財務(wù)部：提供 資金。總經(jīng) 理項目 部 財務(wù) 部用地規(guī) 劃 許可證準備材料，辦 證提交土地出讓合同和土 地出讓金、交易費等交 費證明行政辦：提供土 地山讓合同； 財務(wù)部：提供資 金繳納出讓金、 交易費。項目 部財務(wù) 部 行政 辦確權(quán)企業(yè)投資項目 備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù) 審表委托工程咨詢資格機構(gòu)編制項目申請報告研發(fā)部：協(xié)助提 供相關(guān)項目資 料項目 部研發(fā) 部向項目備案機關(guān)提交中 請報告項目 部建設(shè)用地規(guī)劃 許可證原地上物土地 證登報聲明（原有土地證作廢）土地補償費（原戶主需交納的土地 使用費）也出讓合J資料室：提供土 地出讓合同、付 款憑證及相關(guān) 圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地 相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標 圖交費證明繳納土地費用1: 500現(xiàn)狀地形圖需準備3份洋規(guī)研發(fā)：委托設(shè) 計詳規(guī)節(jié) 點工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類說明土 地辦理 土地證土地出讓合R交費證明繳納土地費用獲 取 階 段建設(shè)用地規(guī)劃