房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)核算方法

1、會計資料下載房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)核算方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算執(zhí)行?企業(yè)會計制度?,上市公司自 2007年1月1日起施行 ?企業(yè)會計準(zhǔn)那么根本準(zhǔn)那么?和?企業(yè)會計準(zhǔn)那么具體準(zhǔn)那么?.在稅務(wù)稽查中,應(yīng)重點關(guān)注以下三個方面的財務(wù)核算.1. 銷售收入確實認(rèn)按?企業(yè)會計準(zhǔn)那么?中有關(guān)商品銷售收入確實認(rèn)原那么進行確認(rèn).在實際操作中,開發(fā)企業(yè)主 要在開發(fā)產(chǎn)品交付使用,并將發(fā)票賬單交付給買受人時確認(rèn)銷售收入.2. 本錢費用的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)本錢按本錢計算對象計入開發(fā)產(chǎn)品本錢工程,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、根底設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)問接費等；費用 按其與工程開發(fā)的關(guān)系分為開

2、發(fā)本錢和期間費用.期間費用可直接進行稅前扣除,包括治理費用、財務(wù)費用、營業(yè)費用,3. 開發(fā)本錢的核算開發(fā)工程本錢的核算實行制造本錢法,可分為土地開發(fā)本錢、房屋開發(fā)本錢、配套設(shè)施開發(fā) 本錢和代建工程開發(fā)本錢.其根本核算程序：(1) 確定本錢核算對象開發(fā)產(chǎn)品本錢核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品本錢的計算中,為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承當(dāng)者.其根本原那么是：一般的開發(fā)工程,以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為本錢核算對象.同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體工程,開、竣工時間相近且由同一施工單位施工的,可并為一個本錢核算對象.對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)工程,可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要,按開發(fā)

3、工程的一定區(qū)域和部位,劃分本錢核算對 象.本錢核算對象應(yīng)在開發(fā)工程開工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆.(2) 確定開發(fā)產(chǎn)品本錢工程.本錢工程是歸集生產(chǎn)費用的明細(xì)科目,具體反映計入開發(fā)產(chǎn) 品本錢的生產(chǎn)費用的用途和開發(fā)產(chǎn)品本錢構(gòu)成.(3) 審核開發(fā)本錢的真實性與合法性.(4) 歸集與分配開發(fā)本錢.開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接本錢、間接本錢和共同本錢,應(yīng)按 配比原那么將其分配至各本錢對象.其中,直接本錢和能夠分活本錢負(fù)擔(dān)對象的間接本錢,直 接計入本錢對象中；共同本錢以及因多個工程同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)不能分活負(fù)擔(dān)對象的 間接本錢,應(yīng)按各個本錢對象(工程)占地面積、建筑面積或工程概算等方法

4、計算分配.(5) 編制本錢計算單,結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品本錢.計算已完工開發(fā)工程從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)本錢,結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品科目.(6) 結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)本錢.按對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實際本錢結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)本錢.房地產(chǎn)投資企業(yè)常用的會計科目一、資產(chǎn)類'一、負(fù)債類三、所有者權(quán)益類四、本錢類五、損益類現(xiàn)金短期借款實收資本開發(fā)本錢主營業(yè)務(wù)收入銀行存款應(yīng)付票據(jù)資本公積開發(fā)間接費用主營業(yè)務(wù)本錢其他貨幣資金應(yīng)付帳款盈余公積主營業(yè)務(wù)稅金及短期投資預(yù)收帳款本年利潤附加應(yīng)收票據(jù)其他應(yīng)付款利潤分配其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)收帳款應(yīng)付工資其他業(yè)務(wù)支出壞帳準(zhǔn)務(wù)應(yīng)付福利費銷售費用預(yù)付帳款應(yīng)交稅金治理費用其他應(yīng)收款應(yīng)付利潤財務(wù)

5、費用物資采購其他應(yīng)交款投資收益米購保管費預(yù)提費用營業(yè)外收入庫存材料長期借款營業(yè)外支出庫存設(shè)備應(yīng)付彳貝券低值易耗品長期應(yīng)付款材料本錢差異委托加工材料開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房待攤費用長期投資固定資產(chǎn)累計折舊固定資產(chǎn)活理固正資廣購建支出無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)待處理財產(chǎn)損溢會計明細(xì)科目設(shè)置一資產(chǎn)類應(yīng)收帳款、壞帳準(zhǔn)務(wù)、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款采購保管費：采購保管人員工資、福利費、辦公費、交通差旅費、維修費、勞動保護費、等 庫存材料：A. 主要材料.指用丁工程或產(chǎn)品并構(gòu)成工程或產(chǎn)品實體的各種材料,如黑色金屆材料、有色金屆材料、木材、硅酸鹽材料、小五金材料、電器材料、化工材料等.B. 結(jié)構(gòu)件.指經(jīng)過

6、吊裝、拼砌和安裝而構(gòu)成房屋建筑物實體的各種金屆的、鋼筋混凝土的、木質(zhì)的結(jié)構(gòu)件等.C. 機械配件.指施工機械、生產(chǎn)設(shè)備、運輸設(shè)備等各種機械設(shè)備替換、維修使用的各種零件和配件,以及為機械設(shè)備準(zhǔn)備的備品備件.D. 其他材料.指不構(gòu)成工程或產(chǎn)品實體,但有助丁工程或產(chǎn)品形成,或便丁施工、生 產(chǎn)進行的各種材料,如燃料、油料、飼料等.庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用丁開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際本錢低值易耗品：是指未到達固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料.如：工具、器具、玻璃器皿等開發(fā)產(chǎn)品：包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程 等分期收款開發(fā)產(chǎn)品：出租開發(fā)產(chǎn)品：周轉(zhuǎn)房：企業(yè)用丁安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用,下設(shè) 在用周轉(zhuǎn)房

7、和周轉(zhuǎn)房攤銷 兩個明細(xì)科目待攤費用：長期投資固定資產(chǎn)累計折舊無形資產(chǎn)：包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán).二負(fù)債類：短期借款、應(yīng)付帳款、預(yù)收帳款其他應(yīng)付款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費應(yīng)交稅金：主要包括營業(yè)稅5%城市維護建設(shè)稅7%固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅25%房產(chǎn)稅、車 船使用稅、土地使用稅各種稅種 應(yīng)付利潤其他應(yīng)交款：教育費附加3%長期借款：向金融機構(gòu)借款一年以上.一年以下在“短期借款科目核算三所有者權(quán)益類:實收資本：不超過注冊資金額的那局部投資額, 本科目應(yīng)按投資人設(shè)置明細(xì)帳.資本公積：超過注冊資金額的那局部投資額, 本科目應(yīng)按投資人設(shè)置明細(xì)帳.盈余公積：本年利潤：利潤分配：四本錢類；開發(fā)本

8、錢：分別設(shè)置“土地開發(fā)與“配套設(shè)施開發(fā) “房屋開發(fā)設(shè)置二級明細(xì).可根據(jù) 下述六項來設(shè)置三級明細(xì)科目房產(chǎn)開發(fā)業(yè)本錢費用明細(xì)一覽表工程內(nèi)容土地征用及拆遷補償費指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用,包括土地出讓金、勞動力安置 費、宵苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用 如 耕地占用稅.前期工程 費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的 各項費用、測繪、勘察、設(shè)計、各項臨時工程、“七通一平等費用.根底設(shè)施 費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明 以及綠化包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施費用.建筑安裝 工程費指企業(yè)以出包

9、方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建 筑安裝費.配套設(shè)施 費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計入土地和房屋開發(fā)成木的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項 公共配套設(shè)施發(fā)生的費用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等.凡能有 償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等應(yīng)在“配套設(shè)施本錢中 單獨核算.開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屆的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和治理開發(fā)工程而發(fā)生的各項費用支出、包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費 、 周轉(zhuǎn)房攤銷等.各行政部門為治理公司而發(fā)生的各項費用不在此歹0, 應(yīng)在“治理費用 中核算.五損益類：主營業(yè)務(wù)收入： 包牯土地轉(zhuǎn)收收入、商品房屋

10、銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程 結(jié)算收入、出租房租金收入.主營業(yè)務(wù)本錢銷售費用：主要包括：產(chǎn)品銷售丁前的改裝修復(fù)費、不品看護費、水電費、采暖費：產(chǎn)品銷 售過程中所發(fā)牛的廣告宣傳費、 展覽費,以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工 工、福利房、業(yè)務(wù)房等經(jīng)常卷用發(fā)牛的銷售用用:主營業(yè)務(wù)稅金及附加：計提本月應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及土地增值 稅其他業(yè)務(wù)收入：包括售后效勞收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 其他業(yè)務(wù)支出治理費用：工資、職工福利費、辦公費、運輸費、旅差費、物料消耗、業(yè)務(wù)招待費、其他財務(wù)費用：利息凈支出,外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用營業(yè)外收

11、入營業(yè)外支出、新開辦房地產(chǎn)會計處理及會計分錄全集(一) 、資產(chǎn)類主要會計科目核算：(1) 現(xiàn)金從銀行提取現(xiàn)金：支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金：借：現(xiàn)金貸：銀行存款借：其他應(yīng)收賬一XX本錢類或材料類科目貸：現(xiàn)金貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：應(yīng)收賬款主要有兩種核算方法：一種(所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議)：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款:借：銀行存款貸：應(yīng)收票據(jù)一XX公司財務(wù)費用(6)預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款,分別設(shè) 置“預(yù)付承包單位款和“預(yù)付供給單位款兩個明細(xì)科目.預(yù)付給承包單位的工程款和備料款(所附單據(jù)：付款申請書、付款單)借：預(yù)付賬款一預(yù)付承包單位款貸：銀行存款拔付承包單位抵

12、作備料款的材料：借：預(yù)付賬款一預(yù)付承包單位款貸：庫存材料(2) 銀行存款(3) 應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中,轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品,提供出租房屋和提 供勞務(wù),而向購置、接受和租用單位或個人收取的款項. 出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票)借：應(yīng)收賬款一XX公司或個人貸：主營業(yè)務(wù)收入 出讓材料而應(yīng)收取的未收款項：借：應(yīng)收賬款一 XX公司收回款項時：借：銀行存款(4) 壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失,直接轉(zhuǎn)銷法,二是備抵法提取壞賬準(zhǔn)備金：借：治理費用貸：壞賬準(zhǔn)備發(fā)生壞賬時：借：壞賬準(zhǔn)備貸：應(yīng)收賬款收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款：借：應(yīng)收賬款

13、 貸：壞賬準(zhǔn)備借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款(5) 應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票.銷售商品房而收到的商業(yè)匯票：借：應(yīng)收票據(jù)一XX公司貸：主營業(yè)務(wù)收入商業(yè)匯票到期：假設(shè)為無息商業(yè)匯票假設(shè)為有息商業(yè)匯票企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時(所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單)借：開發(fā)本錢貸：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款同時,從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款貸：預(yù)付賬款一預(yù)付承包單位款用銀行存款補付余額：借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款貸：銀行存款 預(yù)付給供給商的材料價款：借：預(yù)付賬款一預(yù)付供給單位款貸：銀行存款材料驗收入庫,用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款借：應(yīng)付賬款一應(yīng)

14、付購貨款貸：預(yù)付賬款一預(yù)付供給單位款用銀行存款補付余額：借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付購貨款貸：銀行存款(7) 物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購本錢.包括購入材料設(shè)備的買價、運 雜費、流通壞節(jié)的稅金,月終分配的采購保管費和材料本錢差異.(8) 采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、 維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等(9) 材料本錢差異：主要用來核算實際本錢與方案本錢之間的差異.(10) 庫存材料：用來核算各種為庫存材料的方案本錢或?qū)嶋H本錢A.主要材料.指用于工程或產(chǎn)品并構(gòu)成工程或產(chǎn)品實體的各種材料,如黑色金屬材料、有色金屬材料、木材、硅酸鹽材

15、料、小五金材料、電器材料、化工材料等.B .結(jié)構(gòu)件.指經(jīng)過吊裝、拼砌和安裝而構(gòu)成房屋建筑物實體的各種金屬的、鋼筋混凝土的和木質(zhì) 的結(jié)構(gòu)件等.C .機械配件.指施工機械、生產(chǎn)設(shè)備、運輸設(shè)備等各種機械設(shè)備替換、維修使用的各種零件和配 件,以及為機械設(shè)備準(zhǔn)備的備品備件.D .其他材料.指不構(gòu)成工程或產(chǎn)品實體,但有助于工程或產(chǎn)品形成,或便于施工、生產(chǎn)進行的各 種材料,如燃料、油料、飼料等.(11) 庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實際本錢 購入設(shè)備,支付買價、代墊的運雜費、采保費(所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單)：借：物資采購一設(shè)備采購貸：銀行存款計算與分配的采保費(所附

16、憑證：計算的采保費用固定表格)借：物資采購一設(shè)備采購貸：采購保管費采購保管費的計算公式如下：采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜 費某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M=實際買價和運雜費X分配率材料驗收入庫(所附單據(jù)：入為單、設(shè)備治理單)：借：庫存設(shè)備貸：物資采購 訂購設(shè)備與材料,所發(fā)生的買價與動雜費、稅款(所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù))：借：預(yù)付賬款貸：銀行存款設(shè)備到達驗收入庫：借：物資采購一設(shè)備采購貸：應(yīng)付賬款一應(yīng)付購貨款沖減預(yù)付的設(shè)備貨款：借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付供貨款貸：預(yù)付賬款支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款 設(shè)備和

17、材料發(fā)出,領(lǐng)用設(shè)備進行安裝,用作房屋建設(shè)(所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單)：借：開發(fā)本錢一房屋開發(fā)貸：庫存設(shè)備銷售積壓設(shè)備(所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票)：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)本錢：借：其他業(yè)務(wù)支出貸：庫存設(shè)備(12) 委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際本錢.應(yīng)與加工單位簽 訂加工合同.發(fā)出材料,委托外單位加工：借：委托加工材料貸：庫存材料材料本錢差異加工完后驗收入庫：借：委托加工材料貸：銀行存款借：庫存材料一XX材料貸：委托加工材料(13) 低值易耗品：是指未到達固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料.如：工具、器具、玻璃器皿等自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具,一次性攤

18、銷計入本錢費用：借：開發(fā)間接費用貸：低值易耗品倉庫領(lǐng)用工具一批,用五五攤銷法：借：待攤費用貸：低值易耗品借：采購保管費貸：待攤費用(14) 開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格,可以根據(jù)合同的條件移交購 貨單位,或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品,包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和 代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品,在竣工驗收時：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)本錢對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品,月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)本錢：借：主營業(yè)務(wù)本錢貸：開發(fā)產(chǎn)品(15) 分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算,可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn) 品備查賬.借：主營業(yè)務(wù)本錢 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品(16) 出租開發(fā)產(chǎn)品：是

19、指利用開發(fā)完成的土地和房屋,進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動.主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的.應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品 “出租產(chǎn)品攤銷兩個明細(xì)科目出租土地或是房屋時：借：出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入(17) 周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用丁安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用, 下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房和“周轉(zhuǎn)房攤銷 兩個明細(xì)科目開發(fā)的用丁安裝居丁拆遷的周轉(zhuǎn)房,按實際搭建的本錢借：周轉(zhuǎn)房一在用周轉(zhuǎn)房 貸：開發(fā)產(chǎn)品一房屋按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷：借：開發(fā)本錢或開發(fā)間接費用貸：周轉(zhuǎn)房一周轉(zhuǎn)房攤銷其間發(fā)生的維修費用,如果金額不大：借：開發(fā)本錢或開發(fā)間接費用貸：銀行存款如果金額較大：借：待攤費用或長

20、期待攤費用貸：銀行存款最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)本錢費用科目18固定資產(chǎn) 購入的固定資產(chǎn)所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等：借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款購入需要安裝的固定資產(chǎn)：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款支付安裝費用：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款安裝完畢交付使用時：借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出 自制自建的固定資產(chǎn)所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單支付的土地征用費及堪設(shè)計費：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款領(lǐng)用材料時：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：庫存材料分配建筑工人工資和福利費：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：應(yīng)付工資應(yīng)付福利費完畢建筑交付使用：借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出

21、 其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)所附單據(jù)：投資證實、合同：借：固定資產(chǎn)貸：實收資本累計折舊 改擴建的固定資產(chǎn)所附單據(jù)：擴建通知單借：固定資產(chǎn)一未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)一生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)殘料變賣時：借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)購建支出支付擴建工程款時：借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款工程竣工時所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單借：固定資產(chǎn)一未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出交付使用時：借：固定資產(chǎn)一生產(chǎn)用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)一未使用固定資產(chǎn)19無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn), 包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、 土地使用權(quán).二、負(fù)債的主要會計科目的核算1應(yīng)付賬款：因購置材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供給單位

22、的款項支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單：借：開發(fā)本錢貸：應(yīng)付賬款以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時：借：應(yīng)付賬款貸：預(yù)付賬款補付其余款時：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款2預(yù)收賬款：根據(jù)規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金.以及代建工程收取的代建工程款收到預(yù)付款時：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款一預(yù)收代建工程款提交工程價款結(jié)算單時：借：應(yīng)收賬款貸；主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款一預(yù)收代建工程款貸：應(yīng)收賬款收回全部余款：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款3應(yīng)付工資開出現(xiàn)金支票,發(fā)放工資：借：現(xiàn)金貸：銀行存款借：應(yīng)付工資 貸：現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項：借：應(yīng)付工資貸：其他應(yīng)收款一代扣水電費代扣房租月末分配工資費用借：開發(fā)本錢建安開發(fā)間

23、接費用開發(fā)工程現(xiàn)場銷售用費銷售機構(gòu)治理費用行政治理部門治理費用一勞動保險費長期放假員工采購保管費采購部門應(yīng)付福利費醫(yī)務(wù)人員4應(yīng)付福利費按工資總額的14咐提借：開發(fā)本錢建安開發(fā)間接費用開發(fā)工程現(xiàn)場銷售用費銷售機構(gòu)治理費用行政治理部門采購保管費采購部門貸：應(yīng)付福利費用現(xiàn)金支付福利費時：借：應(yīng)付福利費貸：現(xiàn)金5應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金,主要包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種月末根據(jù)實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅一應(yīng)交城市維護建設(shè)稅月末根據(jù)實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出

24、貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅一應(yīng)交城市維護建設(shè)稅月末如按規(guī)定計算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅借：治理費用貸：應(yīng)交稅金一房產(chǎn)稅一車船使用稅土地使用稅月末計算的所得稅：借：所得稅貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交所得稅實際交納的稅金：借：應(yīng)交稅金一XX稅 貸：銀行存款6其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應(yīng)交款月末按規(guī)定提取教育附加借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款一教育費附加三、本錢、費用主要會計科目核算1開發(fā)本錢：如能確定核算對象的,直接計入“開發(fā)本錢,主要包括：土地征用及拆遷補償費土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費；前期工程費規(guī)劃、 設(shè)計、工程可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平；根底設(shè)施費

25、小區(qū)道路建設(shè)、 供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化；建筑安裝工程費支付給承 包單位的建筑安裝工程費；公共配套設(shè)施費居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、 水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出,分別設(shè)置“土地開發(fā)與“配套設(shè)施開發(fā) “房 屋開發(fā)設(shè)置二級明細(xì).可根據(jù)上述六項來設(shè)置三級明細(xì)科目 開發(fā)土地本錢費用：借：開發(fā)本錢一土地開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一XX公司分配開發(fā)的間接費用：借：開發(fā)本錢一土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地本錢費用：借：開發(fā)本錢一房屋開發(fā)貸：開發(fā)本錢一土地開發(fā). 配套設(shè)施開發(fā)計算公式：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算本錢或方案本錢X配套設(shè)施

26、預(yù) 提率配套設(shè)施費預(yù)提率=亥配套設(shè)施預(yù)算本錢或方案本錢/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算本錢 或方案本錢X 100%發(fā)生的配套設(shè)施費用自用的建筑場地的開發(fā)借：開發(fā)本錢一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費用：借：開發(fā)本錢一配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)：借：開發(fā)本錢一配套設(shè)施開發(fā)貸：庫存設(shè)備或庫存材料分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用：借：開發(fā)本錢一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)本錢：借：開發(fā)本錢一房屋開發(fā)貸：開發(fā)本錢一配套設(shè)施開發(fā) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用能夠分活對象的借：開發(fā)本錢一房屋開發(fā)貸：銀行存款 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包M “自宜3種出包給外單位

27、進行施工建造根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單借：開發(fā)本錢一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款自已組織施工的借：開發(fā)本錢一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款應(yīng)付工資庫存材料或設(shè)備 代建工程開發(fā)本錢：是指企業(yè)接受其他單位委托,代為開發(fā)建設(shè)的工程工程 企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出：借：開發(fā)本錢一代建工程開發(fā)貸：銀行存款或庫存材料或現(xiàn)金貸：開發(fā)間接費用借：開發(fā)本錢一代建工程貸：開發(fā)本錢一代建工程開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用：借：開發(fā)本錢一代建工程開發(fā)工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)本錢：借：主營業(yè)務(wù)本錢一代建工程結(jié)算本錢貸：開發(fā)本錢一代建工程(2)開發(fā)間接費用：所屆直接組織和治理開發(fā)發(fā)生的費用,包括：治

28、理人員的工資、職工 福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷 發(fā)生的間接費用時：移交委托單位后,根據(jù)移交手續(xù)借：開發(fā)間接費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款或應(yīng)付工資分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)本錢一房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費用竣工房屋開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn):借：開發(fā)產(chǎn)品一房屋(3) 治理費用各項費用(4) 財務(wù)費用手續(xù)費用(5) 銷售費用貸：開發(fā)本錢一房屋開發(fā):是指開發(fā)企業(yè)的行政治理療門為治理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的 :包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu) :為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用.主要包括：產(chǎn)品銷售之 前的改裝修復(fù)費、不品看護費、水

29、電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展 覽費,以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用 發(fā)生的銷售費用：借：銷售費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款(四) 、收入、利潤的主要會計科目核算(1) 主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié) 算收入、出租房租金收入.由于營業(yè)收入的實現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致,我們應(yīng)該分開計算 在實現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時：借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入 營業(yè)收入實現(xiàn)前,價款收取后的：借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 預(yù)收價款時,待開發(fā)完工后再移交使用的：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款移交使用時：借：應(yīng)收賬款

30、貸：主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款銀行存款貸：應(yīng)收賬款 以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時,應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入(2) 其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后效勞收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資 產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入(3) 主營業(yè)務(wù)本錢：一般本科目期末無余額轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品本錢的結(jié)轉(zhuǎn)：借：主營業(yè)務(wù)本錢貸：開發(fā)產(chǎn)品如分期開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)本錢：借：主營業(yè)務(wù)本錢貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品(4) 其他業(yè)務(wù)支出(5) 主營業(yè)務(wù)稅金及附加計提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及土地增值稅借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)

31、交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅一應(yīng)交城市維護建設(shè)稅一應(yīng)交土地增值稅其他應(yīng)交款一應(yīng)交教育費附加月末根據(jù)實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅一應(yīng)交城市維護建設(shè)稅其他應(yīng)交款一應(yīng)交教育費附加二、開發(fā)本錢及期間費用、銷售、利潤的核算會計分錄：1、“開發(fā)本錢,主要包括：(1) 土地征用及拆遷補償費(土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費)；(2) 前期工程費(規(guī)劃、設(shè)計、工程可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平)；(3) 根底設(shè)施費(小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、 綠化);(4) 建筑安裝工程費(支付給承包單位的建筑安裝工程費)；(5) 公共配

32、套設(shè)施費(居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共 廁所等設(shè)施支出),分別設(shè)置“土地開發(fā)與“配套設(shè)施開發(fā) “房屋開發(fā)設(shè)置二級明細(xì). 可根據(jù)上述六項來設(shè)置三級明細(xì)科目開發(fā)土地本錢費用：借：開發(fā)本錢一一土地開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款一一XX公司分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)本錢一一土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地本錢費用借：開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)貸：開發(fā)本錢一一土地開發(fā) 配套設(shè)施開發(fā)計算公式：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費 成項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算本錢或方案本錢*配套設(shè)施 預(yù)提率配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算本錢或方案本錢/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算 本錢或方案本錢*100%發(fā)生的配套

33、設(shè)施費用自用的建筑場地的開發(fā)借：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費用借：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)借：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)貸：庫存設(shè)備或庫存材料分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用借：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)本錢借：開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)貸：開發(fā)本錢一一配套設(shè)施開發(fā) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用能夠分活對象的借：開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)貸：銀行存款 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包、“自營兩種出包給外單位進行施工建造根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單借：開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款自已組織施工

34、的借：開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款應(yīng)付工資 代建工程開發(fā)本錢：是指企業(yè)接受其他單位委托,代為開發(fā)建設(shè)的工程工程企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出借：開發(fā)本錢一一代建工程開發(fā)貸：銀行存款或庫存材料或現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用借：開發(fā)本錢一一代建工程開發(fā)貸：開發(fā)間接費用工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)本錢借：開發(fā)本錢一一代建工程貸：開發(fā)本錢一一代建工程開發(fā)移交委托單位后,根據(jù)移交手續(xù)借：主營業(yè)務(wù)本錢一一代建工程結(jié)算本錢貸：開發(fā)本錢代建工程2、開發(fā)間接費用：所屆直接組織和治理開發(fā)發(fā)生的費用,包括：治理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的問接費用等借：

35、開發(fā)間接費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款或應(yīng)付工資分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費用竣工房屋開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)本錢一一房屋開發(fā)3、(1)預(yù)售房款借：銀行存款、現(xiàn)金貸：預(yù)收賬款(2) 開發(fā)完工,結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售房款借：預(yù)收賬款貸：經(jīng)營收入(3) 結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋本錢借：經(jīng)營本錢貸：開發(fā)產(chǎn)品(4) 計提稅金借：經(jīng)營稅金及附加貸：應(yīng)交稅金-營業(yè)稅貸：應(yīng)交稅金-城建稅貸：其他應(yīng)交款-教育費附加(5) 結(jié)轉(zhuǎn)收入借：經(jīng)營收入貸：本年利潤(6) 結(jié)轉(zhuǎn)稅金借：本年利潤貸：經(jīng)營稅金及附加(7) 結(jié)轉(zhuǎn)本錢、費用借：本年利潤貸：經(jīng)營本錢、治理費用、銷售費用、財務(wù)費用三房地產(chǎn)行業(yè)要交哪些稅種,稅

36、率各是多少？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加,土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等.(一) 營業(yè)稅：計稅依據(jù)：為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用.應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個方面：1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目征稅；2、銷售不動產(chǎn),稅率為5%3、土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的,按“效勞業(yè)一租賃業(yè)征稅.計算公式=營業(yè)額X適用稅率(二) 城市維護建設(shè)稅和教育費附加：以營業(yè)稅為計稅依據(jù),依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1知城市建設(shè)維護稅, 依3%+征教育費附加.三土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地

37、上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅.土地增值稅根據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除?條例?規(guī)定的扣除工程金額后的余額,為增值額.它采用四級超率累進稅率,應(yīng)納土地增值稅 =土地增值額X適用稅率-速算扣除額X速 算扣除率.其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入-扣除工程金額.計算扣除工程有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢；開 發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 加計扣除.四房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人根據(jù)

38、房產(chǎn) 稅原值或租金收入征收的一種稅.它以房產(chǎn)原值 評估值為計稅依據(jù),稅率為1.2%.年應(yīng)納 稅額=房產(chǎn)原值評估值X 1 - 30%X 1.2%.出租房屋稅率12%五城鎮(zhèn)土地使用稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位 和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù),按規(guī)定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅.年應(yīng)納稅額=£各級土地面積X相應(yīng)稅額.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的 商品房,自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅.六印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一 種兼有行為性質(zhì)的憑證稅.分為從價計稅和從

39、量計稅兩種.應(yīng)納稅額=計稅金額X稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量X單位稅額.土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證合同暫不征收印花稅,但在土地開發(fā)建設(shè),房產(chǎn)出售、 出租活動中所書立的合同、書據(jù)等,應(yīng)繳納印花稅.凡進行房屋買賣的,簽定的購房合同應(yīng) 按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.05%繳納印花稅、房地產(chǎn)交易治理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時、 應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后、再辦理立契過戶手續(xù).在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時、應(yīng)按權(quán)利許可證照、按件交納印花稅五元、房地產(chǎn)權(quán)屬治理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人 在房地產(chǎn)權(quán)屆證上按件貼花注銷完稅后,再辦理發(fā)證手續(xù).契稅是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓以及房屋買賣的成交價格作為計稅依據(jù),適用稅率

40、為35 %.征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈 與和交換、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換.計稅依據(jù)主要是成交價格、核定價格、交換 價格差額和“補繳的土地使用權(quán)出 讓費用或者土地收益等.應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)X稅率八企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織,在一定期間內(nèi) 生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅.應(yīng)納稅額=全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除工程X適用稅率.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤 率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品 完工時再進行結(jié)算調(diào)整.跨年工程當(dāng)年上交所得稅按

41、預(yù)計營業(yè)利潤額 頸售開發(fā)產(chǎn)品收入X利潤率預(yù)售收入的利潤率按開發(fā)工程所在地不同,分別按縣級不低丁10%地市不低丁 15%省會城市不低丁 20%勺原那么或分項確定.預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入,同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售本錢,計算出已實現(xiàn)的利潤或虧損額,經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其 與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額,再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額.九個人所得稅：是對個人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅. 房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是 “工資、薪金所得.其適用 5%-45%勺超額累進稅率.應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額X適用稅率-速算扣除數(shù).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算概括房地

42、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的特點一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱.房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā),也可將土地和房屋 分開開發(fā).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè), 它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者, 乂是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者.進行的主要業(yè)務(wù)有：1 .土地的開發(fā)與經(jīng)營.企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后,既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用, 也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施,然后作為商品作價出售,還可以開展土地出租業(yè)務(wù).2. 房屋的開發(fā)與經(jīng)營.房屋的開發(fā)指房屋的建造.房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租.企業(yè) 可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋,開發(fā)完成后,可作為商品作價出售或出租.企業(yè)開 發(fā)的

43、房屋,按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等.3. 城市根底設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā).4. 代建工程的開發(fā).代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托,代為開發(fā)的工程.二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同.其經(jīng)營特點主要有以下幾點：1 .開發(fā)經(jīng)營的方案性.企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、根底設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控 制在國家方案范圍之內(nèi),根據(jù)規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、治理“六統(tǒng)一原那么和企業(yè) 的建設(shè)方案、銷售方案進行開發(fā)經(jīng)營.2. 開發(fā)產(chǎn)品的商品性.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場,根據(jù)供需雙方合 同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售

44、.3 .開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性. 所謂復(fù)雜性包括兩個方面：(1) 經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜.企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外,還要建設(shè)相應(yīng)的根底設(shè)施和公共配套 設(shè)施.經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后效勞全過程.(2) 涉及面廣,經(jīng)濟往來對象多.企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供給單位等發(fā)生經(jīng) 濟往來,而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來,還會因受托代 建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來.4. 開發(fā)建設(shè)周期長,投資數(shù)額大.開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始,經(jīng)過可行性研究、征 地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段,

45、少那么 一年,多那么數(shù)年才能全部完成.另外,上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開發(fā) 產(chǎn)品本身的造價很高,需要不斷地投入大量的資金.5. 經(jīng)營風(fēng)險大.開發(fā)產(chǎn)品單位價值高,建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多,一 旦決策失誤,銷路不暢,將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓,使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈,導(dǎo)致企業(yè)陷入困 境.</P><P>三、房地產(chǎn)開發(fā)工程投資費用估算經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多,風(fēng)險大,在工程的規(guī)劃階段,必須對工程的投資與本錢費用進行準(zhǔn)確的估算, 以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策. 由于房地產(chǎn)開發(fā)工程的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程,因而其投資估算與本錢費用估算不可截然分開,

46、應(yīng)合二為一.房地產(chǎn)開發(fā)工程投資與本錢費用估算的 范圍包括土地購置本錢、土地開發(fā)本錢、建安工程造價、治理費用、銷售費用、財務(wù)費用及 開發(fā)期間的稅費等全部投資.房地產(chǎn)建設(shè)工程各項費用的構(gòu)成復(fù)雜,變化因素多、不確定性大,依建設(shè)工程的類型不同而 有其自身的特點,因此不同類型的建設(shè)工程,其投資和費用構(gòu)成有一定的差異.對于一般房 地產(chǎn)開發(fā)工程而言,投資及本錢費用.由開發(fā)本錢和開發(fā)費用兩大局部組成.(一) 開發(fā)本錢共有八項：1. 土地使用權(quán)出讓金.國家以土地所有者身份,將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者.土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額 并進行時間、地段、用途

47、、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn) 狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府公布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價,根據(jù)工程所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到.2. 土地征用及拆遷安置補償費.(1) 土地征用費.國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、宵苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地治理費等.農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行.(2) 拆遷安置補償費.在城鎮(zhèn)地區(qū),國家和地方政府可以依據(jù)法定程序,將國有儲藏土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)工程或其他建設(shè)工程使用.因出讓土

48、地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失,新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償.它實際上包括兩局部費用, 即拆遷安置費和拆遷補償費.3 .前期工程費 前期工程費主要包括：1工程的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用.一般可以按工程總投資額的一定白分比估算. 通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的 3%左右,水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收 費標(biāo)準(zhǔn)估算.2“三通一平等土地開發(fā)費用.主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物撤除費用、場地平整 費和通水、通電、通路的費用等.這些費用可以根據(jù)實際工作量,參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算.4. 建安工程費 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總本錢費用.主要包括建筑工程費建筑、 特殊裝修工程費、設(shè)備及安裝工

49、程費給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防?防雷、弱電等設(shè)備及安裝以及室內(nèi)裝修工程費等.在可行性研究階段,建安工程費可采用 單兀估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算 法等估算.5. 根底設(shè)施費它乂稱紅線內(nèi)工程費,包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、 電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用,通常采用單位指標(biāo)估算法來計算.6. 公共配套設(shè)施費它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出.其估 算可參照“建安工程費的估算方法.7. 不可預(yù)見費 它包括根本預(yù)備費和漲價預(yù)備費. 依據(jù)工程的復(fù)雜程度和前述各項費用估算 的準(zhǔn)確程度,以上述16項之和為基數(shù),

50、按3% 5%計算.8. 開發(fā)期間稅費 開發(fā)工程投資估算應(yīng)考慮工程在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府 或有關(guān)部門征收的費用.在一些大中城市,這局部費用在開發(fā)建設(shè)工程投資構(gòu)成中占較大比 重.應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算.二開發(fā)費用 開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的治理費用、銷售費用和財務(wù)費用.1 .治理費用 可按工程開發(fā)本錢構(gòu)成中前16項之和為基數(shù),按3%左右計算.2. 銷售費用 它指開發(fā)建設(shè)工程在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托 銷售代理的各項費用.主要包括以下三項：1廣告宣傳費.約為銷售收人的2% 3%;2銷售代理費.約為銷售收入的1. 5% 2%; 其他銷售費用.約為銷

51、售收入的 0. 5% 1%.以上各項合計,銷售費用約占銷售收人的 4%6%.3 .財務(wù)費用 它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用,主要為借款利息和其他財務(wù)費用如匯兌損失等.三投資與本錢費用估算結(jié)果的匯總 為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)工程各項支出進行分析和比 較,常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出,格式略.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算 房地廣開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類：1. 原材料類存貨.指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資,如鋼材、 木材、砂石、水泥等.2. 設(shè)備類存貨. 指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設(shè)備,如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、 通風(fēng)設(shè)備等.3. 在產(chǎn)品類存貨.指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)

52、產(chǎn)品即在建工程.4. 產(chǎn)成品類存貨.指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格,可以按合同規(guī)定交付使 用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品,包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期 收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等.5. 開發(fā)用品類存貨.指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品,包括低值 易耗品及其他用品等.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品.注意：臨時出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的.一、設(shè)備采購與收發(fā)的核算：在一般情況下,供給部門負(fù)責(zé)編制設(shè)備供給方案、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉庫負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、活查盤點等工作；會計 部門負(fù)責(zé)設(shè)備價款的結(jié)算、設(shè)備本錢的

53、計算、設(shè)備收發(fā)的核算.設(shè)備的采購、收發(fā)按實際本錢計價并核算.為了核算設(shè)備的采購本錢并反映和考核設(shè)備采購、 收、發(fā)、結(jié)存情況,要在“物資采購賬戶之下設(shè)置“設(shè)備明細(xì)賬,并專設(shè)“ 1242庫存設(shè)備賬戶.分別核算企業(yè)購入各種設(shè)備的實際采購本錢和所有庫存設(shè)備的實際本錢.例1某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺,買價含進項稅800 000元,運雜費20000元,價 款和運雜費已用銀行存款支付. 根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：借：物資采購設(shè)備820000貸：銀行存款820000 假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購保管費的方案分配率為 2% ,那么購入電梯應(yīng)分配的采購保管費為 16400 元.借：物資采購一一設(shè)備16400貸：采購保管費16400 電梯驗收入庫,計算電梯的實際本錢為 836400元.借：庫存設(shè)備836400貸：物資采購設(shè)備836400二、開發(fā)產(chǎn)品的核算開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程,并已驗收合格,符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求,可以根據(jù)合同規(guī)定的條件移交訂購單位, 或者作為對外銷售、 出租的產(chǎn)品,包括土地建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程.已完工開發(fā)產(chǎn)品實際上是 開發(fā)建設(shè)過程的結(jié)束和銷售過程的開始.為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況,開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“ 1285開發(fā)產(chǎn)品 賬戶.本賬戶借方登記已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際本錢,貸方登記