代建項(xiàng)目技術(shù)標(biāo)

1、第一章項(xiàng)目概況第一節(jié) 項(xiàng)目工程概況本項(xiàng)目名稱為前進(jìn)工業(yè)園區(qū)農(nóng)居高層安置房一期項(xiàng)目，建設(shè)單位為杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)前進(jìn)園區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部，項(xiàng)目總投資為66737萬元，項(xiàng)目位于前進(jìn)工業(yè)園區(qū)農(nóng)居安置區(qū)塊規(guī)劃江東一路以北，東三路以西，江東二路以南，前進(jìn)大道以西 區(qū)塊，用地為8.29公頃。地塊現(xiàn)狀為農(nóng)地。該項(xiàng)目主要建設(shè)安置失地農(nóng)民的高層農(nóng)居和配套公建，規(guī)劃總面積207250平方米。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下表：項(xiàng)目指標(biāo)總用地面積（公頃）8.29總建筑面積（平方米）207250安置住宅186525配套公建20725地下室20000總投資（萬元人民幣）66737目主要 包括住宅建筑和配套公建，其中配套公建面積按住

2、宅面積的10崛已置，包括會所、商業(yè)用房、社區(qū)管理用房、物業(yè)管理和經(jīng)營用房等。按規(guī)定配置車庫，垃圾收集點(diǎn)， 變配電間、電信和有線電視交接間、水泵房及消防控制室、煤氣調(diào)壓站等：并視規(guī) 模要求設(shè)置公共廁所。基礎(chǔ)設(shè)施條件：1交通條件 從區(qū)域大交通看，據(jù)蕭山機(jī)場10公里，離滬杭高速和繞城高速 約15公里。江東大道，錢江通道從園區(qū)通過，對外聯(lián)系非常方便。地塊周邊的交通 情況，根據(jù)規(guī)劃東邊東三路，紅線寬 28米，南有江一東路，紅線寬 30米，北有規(guī) 劃支路，紅線寬16米，西有規(guī)劃支路，紅線寬 16米，總體而言，本地塊交通環(huán)境 優(yōu)越，為項(xiàng)目施工提供了便利條件。2 .給水排水該區(qū)塊有江東水廠提供，南北均有現(xiàn)狀給

3、水管，從東西側(cè)引進(jìn)，規(guī)劃給水管為雙向供給。區(qū)域排水管采用雨污完全分流制，按規(guī)劃污水可以周邊道 路流入市政污水干管向臨江污水處理廠輸送。本地塊雨水匯集后由周邊的道路雨水管，直排入就近河道九工段直河。3 .供電供氣地塊范圍現(xiàn)狀有10千伏架空線路經(jīng)過，規(guī)劃北側(cè)有110千伏變電所。現(xiàn)狀園區(qū)外圍燃?xì)夤艿澜ㄔO(shè)通氣，園區(qū)建成市政道路下均鋪設(shè)燃?xì)夤艿?，?塊周邊的規(guī)劃從江東二路，東三路，江東一路等均引進(jìn)中低壓燃?xì)夤艿诙?jié) 項(xiàng)目代建服務(wù)范圍本工程項(xiàng)目代建服務(wù)范圍：本項(xiàng)目屬全過程代建服務(wù)。前期工作代理范圍與內(nèi)容：組織項(xiàng)目可研、工程勘察、初步設(shè)計(jì)編制；辦理可研報(bào)告、初步設(shè)計(jì)、環(huán)保、消防等手續(xù)。建設(shè)實(shí)施代建范圍與內(nèi)容

4、：組織施工圖設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備材料選購等；辦理工程規(guī)劃許可證、工程招標(biāo)、施工許可證、消防、園林綠化、市政等手續(xù)；工程合同的洽談簽訂與履約的監(jiān)督管理；編制年度計(jì)劃，投資計(jì)劃、用款計(jì)劃申請；工程中間驗(yàn)收、編制工程決算報(bào)告、竣工驗(yàn)收、基建建帳、資產(chǎn)和建設(shè)檔案移交、工程保修等。第三節(jié) 代建管理依據(jù)一、代建管理依據(jù)：1、國家及地方代建管理的法律、法規(guī)；2、委托代建合同及其他合同文件：包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、供貨；3、經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究及估算、初步設(shè)計(jì)及概算、施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算；4、各級審查、審核部門的審批文件、審核意見；5、各種技術(shù)規(guī)范、規(guī)程及各種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定。第四節(jié) 項(xiàng)目代建管理目標(biāo)一、代建項(xiàng)目管理

5、目標(biāo)本項(xiàng)目工作任務(wù)重時(shí)間緊，因此必須抓緊前期工作，在中標(biāo)后即全面進(jìn)入前期 工作，加強(qiáng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參建各方的協(xié)調(diào)工作，為順利完成本項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)，制定本工程的質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明等具體實(shí)施目標(biāo)。1、項(xiàng)目質(zhì)量管理目標(biāo)： 招標(biāo)文件中明確了質(zhì)量等級目標(biāo)， 嚴(yán)格要求執(zhí)行現(xiàn)行的施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。精心管理，嚴(yán)格檢查，提供給招標(biāo)人、使用方滿意的項(xiàng)目質(zhì)量。本工程質(zhì)量驗(yàn)收等級： 符合建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的要求，確保工程質(zhì)量達(dá)到合格工程（符合竣工備案制的有關(guān)規(guī)定） ，爭創(chuàng)市級以上樣板工程。2、項(xiàng)目進(jìn)度管理目標(biāo)：根據(jù)招標(biāo)文件工期為 1260 天 的進(jìn)度要求，確保代建工程按合同規(guī)定的工期完成工程項(xiàng)目，竣

6、工并移交全部工程和相關(guān)資料。3、項(xiàng)目投資管理目標(biāo)：在項(xiàng)目代建管理實(shí)施過程中，我司將嚴(yán)格按照國家招標(biāo)投標(biāo)法，在充分征詢招標(biāo)人、使用方意見的前提下，合理確定分包合同和招標(biāo)方案。組織工程招標(biāo)，擇優(yōu)選定勘察、設(shè)計(jì)、施工和主要材料設(shè)備供應(yīng)單位：在滿足設(shè)計(jì)功能的前提下，通過加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)優(yōu)化措施，實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)的目標(biāo)；在技術(shù)可行的情況下，嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計(jì)方案，降低施工成本費(fèi)用，嚴(yán)格控制工程造價(jià)， 確保投資控制在批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算內(nèi) 。4、安全目標(biāo)：杜絕工程建筑安全事故，確保不發(fā)生人員傷亡事故。5、文明施工目標(biāo)： 按照杭州市區(qū)有關(guān)部門文明施工要求，施工現(xiàn)場做到文明施工、安全有序、整潔衛(wèi)生、保證職工的職

7、業(yè)健康安全，并對周邊環(huán)境進(jìn)行有效保護(hù)，達(dá)到市安全文明標(biāo)化工地，爭創(chuàng)綠色工地。6、項(xiàng)目合同管理目標(biāo)：所有項(xiàng)目管理工作都必須以合同為依據(jù)進(jìn)行，因此合同管理的目標(biāo)與項(xiàng)目管理的總目標(biāo)是一致的，即：確保工程質(zhì)量達(dá)到合格工程（符合竣工備案制的有關(guān)規(guī)定） ，爭創(chuàng)市樣板工程；確保本項(xiàng)目在合同規(guī)定的工期內(nèi)按期完工；確保投資控制在批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算內(nèi)；確保工程無重大安全事故，確保現(xiàn)場安全文明施工達(dá)到“市級文明工地標(biāo)準(zhǔn)；在遵守國家相關(guān)法律法規(guī)的前提下滿足招標(biāo)人、使用方要求，維護(hù)招標(biāo)人、使用方的合法權(quán)益。7、項(xiàng)目檔案管理目標(biāo)：對于本工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)的所有技術(shù)文件資料，項(xiàng)目部將配置專職的技術(shù)文件管理人員

8、，收集、整理、并按合理的專業(yè)進(jìn)行分類。技術(shù)文件的管理，不僅要保存結(jié)論型文件報(bào)告，更要收集重要工程步驟的有價(jià)值的過程性技術(shù)文件，按建設(shè)工程文件歸檔要求保存文件。過程中本項(xiàng)目的管理人員及時(shí)移交建設(shè)技術(shù)文件，保證建設(shè)信息的時(shí)效，采用電腦管理技術(shù)文件，便于查詢和檢索，提高檔案管理效率。及時(shí)整理、真實(shí)完整、分類有序、立卷歸檔，取得工程檔案驗(yàn)收認(rèn)可文件，工程竣工驗(yàn)收后，向城建檔案館移交一套符合規(guī)定的工程技術(shù)文件，同時(shí)向業(yè)主單位 移交相同的一套工程技術(shù)文件。8、服務(wù)目標(biāo)：我司堅(jiān)持以誠信為本，為招標(biāo)人、使用方提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。讓招標(biāo)人、使用方滿意，實(shí)現(xiàn)對招標(biāo)人、使用方的各項(xiàng)承諾。在項(xiàng)目建設(shè)管理過程中，項(xiàng)目部將建

9、立信息系統(tǒng)，加強(qiáng)與招標(biāo)人、使用方溝通，實(shí)現(xiàn)信息對稱透明，及時(shí)按要求上報(bào)資料，匯報(bào)工程進(jìn)展情況，認(rèn)真執(zhí)行招標(biāo)人、使用方提出的建議及指令，做好配合工作，充分發(fā)揮我司的統(tǒng)籌組織職能：在重大問題上充分聽取招標(biāo)人、使用方的意見，維護(hù)招標(biāo)人、使用方的最終決定權(quán)：努力協(xié)調(diào)好與有關(guān)單位的關(guān)系，減少招標(biāo)人、使用方的協(xié)調(diào)工作量；主動、及時(shí)向招標(biāo)人、使用方提出工程施工、設(shè)計(jì)及財(cái)務(wù)方面的優(yōu)化建議，盡力為招標(biāo)人、使用方節(jié)約建設(shè)投資。第五節(jié)代建管理服務(wù)工作思路業(yè)主至上、嚴(yán)密組織；詳盡計(jì)劃、合同履約；有效溝通、靈活協(xié)調(diào)；秩序?qū)嵤?、預(yù)防為主；跟蹤控制、持續(xù)改進(jìn)；過程精品、目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。我公司擬派出的代建管理部在簽訂的合同范圍內(nèi)，

10、將與業(yè)主的工程領(lǐng)導(dǎo)小組密切協(xié)調(diào)配合， 結(jié)合代建管理的特點(diǎn)制訂相關(guān)的管理程序， 對代建管理進(jìn)行全面規(guī)劃；對業(yè)主、設(shè)計(jì)、承包商、監(jiān)理的管理范圍、管理深度提出合理可行的建議；在業(yè)主的授權(quán)范圍內(nèi)，對各類合同的簽訂、管理進(jìn)行分析、評審，確定各合同之間的接口管理模式，依據(jù)合同展開代建管理工作，并提供法律咨詢；在業(yè)主和第三方之間提供證明、行使決定權(quán)或處理權(quán)時(shí)，作為獨(dú)立的專業(yè)人員，依據(jù)自己的專業(yè)技能和判斷，公正地進(jìn)行工作；提供相應(yīng)的技術(shù)手段保證各相關(guān)管理程序的有效實(shí)施。確保對項(xiàng)目實(shí)施過程中的各項(xiàng)活動進(jìn)行綜合監(jiān)控，圍繞項(xiàng)目目標(biāo)一一投資、進(jìn)度、質(zhì)量、 安全進(jìn)行綜合系統(tǒng)規(guī)劃，使項(xiàng)目的實(shí)施形成一種安全可靠的目標(biāo)控制機(jī)

11、制，通過對 項(xiàng)目實(shí)施的所有環(huán)節(jié)（從工程前期到竣工驗(yàn)收交付及工程保修期）的全過程進(jìn)行調(diào) 查、分析、評估、評價(jià)來實(shí)施對項(xiàng)目的控制和管理，持續(xù)改進(jìn)；并對變更、重大技 術(shù)、施工方案等方面，可能對費(fèi)用或質(zhì)量或時(shí)間有重大影響問題，事前提出切實(shí)可 行的建議和實(shí)施方案，供項(xiàng)目業(yè)主決策。第二章 項(xiàng)目管理工作的具體內(nèi)容第一節(jié) 項(xiàng)目管理各個(gè)階段具體內(nèi)容項(xiàng)目階段項(xiàng)目管理工作具體內(nèi)容設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段項(xiàng)目管理投資控制進(jìn)行項(xiàng)目總投資目標(biāo)的分析、論證編制項(xiàng)目總投資切塊、分解的初步規(guī)劃分析總投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，編制投資風(fēng)險(xiǎn)管理的初步力殺編制設(shè)計(jì)任務(wù)中有關(guān)投資控制的內(nèi)容對設(shè)計(jì)方案提出投資評價(jià)建議根據(jù)選定的方案審核項(xiàng)目總投資估算編制設(shè)

12、計(jì)階段資金使用計(jì)劃并控制其執(zhí)行編制各種投資控制報(bào)表和報(bào)告進(jìn)度控制分析、論證總進(jìn)度目標(biāo)編制項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度規(guī)劃分析總進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、編制進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管理的初步力殺審核設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行編制設(shè)計(jì)任務(wù)書中有關(guān)進(jìn)度控制的內(nèi)容編制各種進(jìn)度控制報(bào)表和報(bào)告質(zhì)量控理解使用方的要求、分析、論證項(xiàng)目的功能制協(xié)助使用方確定項(xiàng)目的質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)分析質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)、編制質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理的初步方案編制項(xiàng)目的功能描述書及主要空間的房間的手冊編制設(shè)計(jì)任務(wù)書比較設(shè)計(jì)方案是否符合設(shè)計(jì)競選文件的要求編制設(shè)計(jì)競選總結(jié)報(bào)告合同管理分析、論證項(xiàng)目實(shí)施的特點(diǎn)及環(huán)境，編制項(xiàng)目合同管理的初步規(guī)劃分析項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)、編制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的初步方案從

13、合同管理的角度為設(shè)計(jì)文件的編制提出建議根據(jù)設(shè)計(jì)評審的結(jié)果，提出委托設(shè)計(jì)的合同結(jié)構(gòu)協(xié)助使用方起草設(shè)計(jì)合同，參與設(shè)計(jì)合同的談判、簽訂工作從目標(biāo)控制的角度分析設(shè)計(jì)合同的風(fēng)險(xiǎn)，制定設(shè)計(jì)合同管理力殺分析、編制索賠管理初步方案，以防范索賠事件的發(fā)生信息管理建立項(xiàng)目的信息編碼體系及信息管理制度收集、整理、分類歸檔各種項(xiàng)目管理信息協(xié)助使用方建立會議制度管理各種會議記錄建立各種報(bào)表和報(bào)告制度，確保信息流暢通、及時(shí)、準(zhǔn)確填寫項(xiàng)目管理工作日志每月向使用方遞交項(xiàng)目管理工作月報(bào)運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行項(xiàng)目的信息管理，隨時(shí)向使用方提供有關(guān)項(xiàng)目管理的各類信息、各種報(bào)表和才踣將所有項(xiàng)目管理信息分類訂成岫，在項(xiàng)目管理工作結(jié)束后遞交使用方

14、組織與協(xié)調(diào)分析項(xiàng)目實(shí)施的特點(diǎn)及環(huán)境，提出項(xiàng)目實(shí)施的組織方案編制項(xiàng)目管理總體規(guī)劃編制設(shè)計(jì)工作的組織方案并控制其實(shí)施協(xié)助使用方組織設(shè)計(jì)評審組織設(shè)計(jì)方案的評審，協(xié)助使用方辦理設(shè)計(jì)審批方案根據(jù)評審結(jié)果，提出委托設(shè)計(jì)單位的建議協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)準(zhǔn)備過程中的各種工作關(guān)系，協(xié)助使用方解決有關(guān)糾紛事宜設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目投資控制在可行性研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目總投資目標(biāo)的分析、論證根據(jù)方案設(shè)計(jì)，審核項(xiàng)目總估算，供使用方確定投資目標(biāo)參考，并基于優(yōu)化方案協(xié)助使用方對出調(diào)整管理設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理編制項(xiàng)目總投資切塊、分解規(guī)劃，并在設(shè)計(jì)過程中控制其執(zhí) 行，在設(shè)計(jì)過程中若有必要，及時(shí)提出調(diào)整總投資切塊、分 解規(guī)劃的建議審核項(xiàng)目總概算，在設(shè)計(jì)深

15、化過程中嚴(yán)格控制在總概算所確定的投資計(jì)劃值中，對設(shè)計(jì)概算做出評價(jià)報(bào)告和建議根據(jù)工程概算和工程進(jìn)度表，編制設(shè)計(jì)階段資金使用計(jì)劃, 并控制其執(zhí)行，必要時(shí)，對上述計(jì)劃提出調(diào)整建議從設(shè)計(jì)、施工、材料和設(shè)備等多方面作必要的市場調(diào)查分析 和技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較論證，并提出咨詢報(bào)告，如發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)可能突 破投資目標(biāo)，則協(xié)助設(shè)計(jì)人員提出解決辦法，供使用方參考審核施工圖預(yù)算，調(diào)整總投資計(jì)劃采用價(jià)值工程方法，在充分滿足項(xiàng)目功能的條件下考慮進(jìn)步挖掘節(jié)約投資的潛力進(jìn)行投資計(jì)劃值和實(shí)際值的動態(tài)跟蹤比較，并提交各種投資 控制報(bào)表和報(bào)告控制設(shè)計(jì)變更，注意檢查變更設(shè)計(jì)的合理性、經(jīng)濟(jì)性、建筑造型和使用功能是否滿足使用方的要求進(jìn)度控制參與編

16、制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，有關(guān)施工進(jìn)度與總承包單位協(xié)商討論審核設(shè)計(jì)提出的詳細(xì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃和出圖計(jì)劃,并控制其執(zhí)行避免發(fā)生因設(shè)計(jì)單位推遲進(jìn)度而造成施工單位要求索賠協(xié)助起草主要甲供材料和設(shè)備的采購計(jì)劃，審核甲供進(jìn)口材料設(shè)備清單協(xié)助使用方確定施工分包合同結(jié)構(gòu)及招投標(biāo)方式督促使用方對設(shè)計(jì)文件盡快做出決策和審定在項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃值和實(shí)際值的比較，并提交各種進(jìn)度控制報(bào)表和報(bào)告（月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)）協(xié)助室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)、專業(yè)設(shè)備設(shè)計(jì)與主設(shè)計(jì)的關(guān)系，使專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)度能滿足施工進(jìn)度的要求協(xié)助使用方確定項(xiàng)目質(zhì)量的要求和標(biāo)準(zhǔn)，滿足政府設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)部門 質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)要求，并作為質(zhì)量控制目標(biāo)值， 參與分析和評估建筑物使用功能

17、、面積分配、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等，根據(jù)使用方的要求，編制詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求文件 ，作為設(shè)計(jì)合同的一部分研究圖紙、技術(shù)說明和計(jì)算書等設(shè)計(jì)文件，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí) 向設(shè)計(jì)單位提出，對設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理性分析，并 按照規(guī)定的程序辦理設(shè)計(jì)變更手續(xù)，風(fēng)對投資及進(jìn)度帶來影 響的變更，需會同使用方核簽審核各設(shè)計(jì)階段的圖紙、技術(shù)說明和計(jì)算書等設(shè)計(jì)文件是否 符合國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、有關(guān)設(shè)計(jì)質(zhì)量要求和標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù) 需要提出修改意見在設(shè)計(jì)進(jìn)展過程中，協(xié)助審核設(shè)計(jì)是否符合使用方對設(shè)計(jì)質(zhì)量的特殊要求，并根據(jù)需要提出修改意見若有必要，組織有關(guān)專家對結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行分析、論證，以確定施工的可行性、結(jié)構(gòu)的可靠性，進(jìn)一步降低建造成本協(xié)助智能

18、化設(shè)計(jì)和供貨單位進(jìn)行大樓智能化總體設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析對常規(guī)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，并提出改進(jìn)意見審核有關(guān)水、電、暖等系統(tǒng)設(shè)計(jì)與有關(guān)市政工程規(guī)范、地塊市政條件是否相符合審核施工圖是否有足夠的深度，是否滿足可施工性的要求，以確保施工進(jìn)度計(jì)劃的順利進(jìn)行對項(xiàng)目所采用的主要設(shè)備、材料充分了解其用途，并做出市 場調(diào)查分析；對設(shè)備、材料的選用提出咨詢報(bào)告，在滿足功 能要求的條件下，盡可能降低工程成本會同有關(guān)部門對設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審核，必要時(shí)組織會議或?qū)＜艺撟C合同管理協(xié)助使用方確定設(shè)計(jì)合同結(jié)構(gòu)協(xié)助使用方選擇標(biāo)準(zhǔn)合同文本，起草設(shè)計(jì)合同及特殊條款從投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制的角度分析設(shè)計(jì)合同條款，分析合同執(zhí)

19、行過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移參與設(shè)計(jì)合同談判進(jìn)行設(shè)計(jì)合同執(zhí)行期間的跟蹤管理，包括合同執(zhí)行情況檢查，以及合同的修改、簽訂補(bǔ)充協(xié)議等事宜分析可能發(fā)生索賠的原因，制定防范性對策，減少使用方索賠事件的發(fā)生，協(xié) 使用方處理有關(guān)設(shè)計(jì)合同的索賠事宜，并處理合同糾紛事宜向使用方遞交有關(guān)合同管理的報(bào)表和報(bào)告信息管理建立設(shè)計(jì)階段工程信息編碼體系建立設(shè)計(jì)階段信息管理制度，并控制其執(zhí)行進(jìn)行設(shè)計(jì)階段各類工程信息的收集、分類存檔和整理運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行項(xiàng)目的信息管理，隨時(shí)向使用方提供項(xiàng)目管理各種報(bào)表和報(bào)告協(xié)助使用方建立有關(guān)會議制度，整理會議記錄督促設(shè)計(jì)單位整理工程技術(shù)資料、檔案填寫項(xiàng)目管理工作記錄，每月向使用方遞

20、交設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理工作月報(bào)將所有設(shè)計(jì)文檔，包括圖紙、技術(shù)說明、往來函件、會議紀(jì)要、政府批件等裝訂成岫，在項(xiàng)目結(jié)束后遞交使用方組織與協(xié)調(diào)協(xié)助使用方協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系，及進(jìn)處理有關(guān)問題，使設(shè)計(jì)工作順利進(jìn)行協(xié)助使用方處理設(shè)計(jì)與各巾政部門和主管部門的聯(lián)系，摸清有關(guān)設(shè)t警數(shù)和要求協(xié)助使用方做好方案及擴(kuò)初審批的準(zhǔn)備工作，協(xié)助處理和解決方案和擴(kuò)初審批的有關(guān)問題協(xié)助使用方協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)和招投標(biāo)之間的關(guān)系招投資控制審核概算和施工圖預(yù)算投標(biāo)階段項(xiàng)目管理審核招標(biāo)文件和合同文件中有關(guān)投資的條款審核、分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)定期向使用方提父投資控制報(bào)告參加評標(biāo)及合同談判進(jìn)度控制編制施工總進(jìn)度規(guī)劃，并在招標(biāo)文件中明確工期

21、總目標(biāo)審核招標(biāo)文件和合同文件中有關(guān)進(jìn)度的條款審核、分析各投標(biāo)單位的進(jìn)度計(jì)劃定期向使用方提交進(jìn)度控制報(bào)告參加評標(biāo)及合同談判質(zhì)量控制在招標(biāo)文件中嚴(yán)格控制施工單位和材料、設(shè)備供貨等入圍的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)增加招標(biāo)文件的技術(shù)指標(biāo)分?jǐn)?shù)的權(quán)重制定嚴(yán)密的合同條款，分甭各承包單位的質(zhì)量責(zé)任合同管理合理劃分子項(xiàng)目，明確各子項(xiàng)目的范圍確定項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu)策劃各子項(xiàng)目的發(fā)包方式起草、修改施工承包合同以及甲供材料、設(shè)備的采購合同參與合同談判工作信息管理起草、修改各類招標(biāo)文件在投資控制專業(yè)軟件、進(jìn)度控制專業(yè)軟件內(nèi)建立項(xiàng)目分解結(jié) 構(gòu)和各子項(xiàng)目的編碼，為計(jì)算機(jī)輔助的進(jìn)度、投資控制奠定 基礎(chǔ)招投標(biāo)過程中各種信息的收集、分類與存檔組織與協(xié)

22、調(diào)組織對投標(biāo)單位的資格預(yù)審組織發(fā)放招標(biāo)文件、組織投標(biāo)答疑組織對投標(biāo)文件的預(yù)審和評標(biāo)組織、協(xié)調(diào)參與招投標(biāo)工作的各單位之間的關(guān)系組織各種評標(biāo)會議協(xié)助使用方向政府主管部門辦理各種審批事項(xiàng)組織合同談判風(fēng)險(xiǎn)管理制訂風(fēng)險(xiǎn)管理策略在合同采取有利的反索賠方案制訂合理的工程保險(xiǎn)投保方案施工投資控制編制施工階段各年度、季度、月資金使用計(jì)劃并控制其執(zhí)行階段利用專業(yè)投資控制軟件每月進(jìn)行投資計(jì)劃值與實(shí)際值的比項(xiàng)目較，并提供各種報(bào)表管理工程付款審核審核其他付款申請單對施工方某進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較論證審核及處理各項(xiàng)施工索賠中與資金有關(guān)的事宜進(jìn)度控制審核施工總進(jìn)度計(jì)劃，并在項(xiàng)目施工過程中控制其執(zhí)行，必要時(shí)，及時(shí)調(diào)整施工總進(jìn)度審核

23、項(xiàng)目施工各階段、年、季、月的進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行，必要時(shí)作調(diào)整審核設(shè)計(jì)、施工單位和材料、設(shè)備供貨單位提出的進(jìn)度計(jì)劃、供貨計(jì)劃，并檢查、督促和控制其執(zhí)行在項(xiàng)目實(shí)施過程中，進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃值與實(shí)際值的比較， 每月、季、年提交各種進(jìn)度控制報(bào)告質(zhì)量控制嚴(yán)格控制各分項(xiàng)工程施工質(zhì)量嚴(yán)格控制單位之間界面的施工或安裝的工程質(zhì)量建立嚴(yán)格的檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收程序支持工程監(jiān)理進(jìn)行的質(zhì)量控制和進(jìn)度，發(fā)揮政府監(jiān)督質(zhì)量的功能合同管理協(xié)助使用方起草甲供材料、設(shè)備的合同，參與各類合同談判進(jìn)行各類合同的跟蹤管理并定期提供合同管理的各種才踣協(xié)助使用方處理有關(guān)索賠事宜，并處理合同糾紛信息管理進(jìn)行各種工程信息的

24、收集、整理、存檔定期提供各類工程項(xiàng)目管理報(bào)表建立工程會議制度督促各施工單位整理工程技術(shù)資料組織與協(xié)調(diào)組織設(shè)計(jì)交底組織、協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系協(xié)助使用方各政府主管部門辦理各項(xiàng)審批事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工程變更管理協(xié)助處理索賠及反索貽事宜協(xié)助處理與保險(xiǎn)有關(guān)的事宜現(xiàn)場管理組織工地安全檢查組織工地衛(wèi)生及文明施工檢查協(xié)調(diào)處理工地的各種糾紛組織實(shí)施工地的保衛(wèi)及產(chǎn)品保護(hù)工作竣工投資控制編制本階段資金使用計(jì)劃，并控制其執(zhí)行，必要時(shí)調(diào)整計(jì)劃驗(yàn)收階段項(xiàng)目管理進(jìn)行投資計(jì)劃值與實(shí)際值的比較，提交各種投資控制報(bào)告審核本階段各類付款審核及處理施工綜合索賠事宜參與討論工程決算的問題編制投資控制最終報(bào)告進(jìn)度控制編制本階段的進(jìn)

25、度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行，必要時(shí)作調(diào)整提交各種進(jìn)度控制最終報(bào)告質(zhì)量控制組織做好竣工驗(yàn)收工作做好成品保護(hù)工作合同管理進(jìn)行各類合同的跟蹤管理并提供合同管理的各種才踣協(xié)助使用方處理有關(guān)工程索賠事宜，并處理合同糾紛協(xié)助處理合同中的未完事項(xiàng)信息管理進(jìn)行各種工程信息的收集、整理、存檔提供各類工程項(xiàng)目管理報(bào)表督促項(xiàng)目實(shí)施單位整理工程技術(shù)資料組織提交竣工資料組織編制重要設(shè)施的使用及維護(hù)手冊組織與協(xié)調(diào)組織、協(xié)助參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系協(xié)助業(yè)向各政府主管部門辦理各項(xiàng)竣工入住事項(xiàng)其他任務(wù)配合進(jìn)行剩余甲供材料物資的處置配合組織各種儀式及活動(1)、編制前期報(bào)批報(bào)審計(jì)劃，在招標(biāo)單位或項(xiàng)目業(yè)主的協(xié)助下，辦理項(xiàng)目前期消防、

26、園林、人防、交通、環(huán)保、地震等有關(guān)手續(xù)報(bào)批工作。(2) 、編制工程招標(biāo)計(jì)劃，并報(bào)業(yè)主審批，選定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)或自行招標(biāo)，通過招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、設(shè)備、材料供應(yīng)單位。并將招投標(biāo)情況報(bào)告和中標(biāo)合 同報(bào)委托人備案。(3) 、 負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量、 進(jìn)度、 投資控制， 按期向委托人和使用人匯報(bào)施工進(jìn)度、質(zhì)量、資金的使用情況并隨時(shí)接受監(jiān)督審查。(4) 、負(fù)責(zé)本項(xiàng)目所涉及的合同變更以及預(yù)算、決算的審核，負(fù)責(zé)工程合同的洽談與簽訂工作。(5) 、按項(xiàng)目進(jìn)度向委托人提出投資計(jì)劃申請，報(bào)送項(xiàng)目進(jìn)度用款報(bào)告。(6) 、負(fù)責(zé)本工程項(xiàng)目的信息管理以及安全文明施工管理。(7) 、負(fù)責(zé)辦理開工前的相關(guān)手續(xù)及協(xié)調(diào)工程建設(shè)各階

27、段的內(nèi)外關(guān)系。(8) 、組織工程中間驗(yàn)收，會同委托人、使用單位共同組織竣工驗(yàn)收，辦理工程竣工前的有關(guān)手續(xù)。(9) 、編制工程決算報(bào)告，報(bào)委托人審批，負(fù)責(zé)將項(xiàng)目竣工及有關(guān)技術(shù)資料整理匯編移交，并辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證及做好物業(yè)移交工作。2、根據(jù)招標(biāo)計(jì)劃，組織好施工總包單位招標(biāo)工作，選擇施工經(jīng)驗(yàn)豐富有實(shí)力的總包單位。第二節(jié) 代建管理程序(10) 3 、代建管理工作程序圖圖1項(xiàng)目管理總體框圖程付款單分析杳明原投資控制處理索賠上崗人員資格審查實(shí)施監(jiān)督與管理，督檢查施質(zhì) 量 控 制原材料控構(gòu)配件控設(shè)備控制參加質(zhì)量事故分析 中監(jiān)督事故處理方案1一審核總進(jìn)度計(jì)劃.審核施工進(jìn)度計(jì)劃實(shí)際與計(jì)劃對比分析圖4施工階段進(jìn)度控

28、制程序流程圖根據(jù)工期總目標(biāo)編制圖5施工階段質(zhì)量控制工作程序流程圖圖6合同管理工作程序流禍圖合同管理與其他管理職能、如計(jì)劃管理、在著密切的關(guān)系。這種關(guān)系及可以看作是工作流，又可以看作是信施工總承包施工總承包單位息流。督促施工總承包合同分析合同文檔經(jīng)濟(jì)利益分析斑險(xiǎn)分析絡(luò) 網(wǎng) 理 合監(jiān)督I 索賠管理分項(xiàng)（隱蔽）工程報(bào)現(xiàn)場檢杳 內(nèi)亞資料檢杳第三章 項(xiàng)目重點(diǎn)難點(diǎn)分析及代建服務(wù)的創(chuàng)新點(diǎn)第一節(jié) 本項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)分析根據(jù)招標(biāo)文件，結(jié)合建筑工程的使用性質(zhì)，對該項(xiàng)目進(jìn)行針對性分析，本工程項(xiàng)目的重點(diǎn)和難點(diǎn)其要點(diǎn)分析如下：1、 在對該項(xiàng)目的項(xiàng)目管理中， 代建項(xiàng)目部的工作重點(diǎn)是抓緊項(xiàng)目前期建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備工作，及時(shí)開

29、展施工招標(biāo)工作。2、根據(jù)招標(biāo)計(jì)劃，組織好施工總包單位招標(biāo)工作，選擇施工經(jīng)驗(yàn)豐富的、有能力在合同規(guī)定工期內(nèi)完成整個(gè)工程驗(yàn)收質(zhì)量合格的施工單位組織施工。3、根據(jù)招標(biāo)計(jì)劃，合理時(shí)機(jī)組織專業(yè)分包單位（ 如：電梯、設(shè)備、通信、弱電智能化等 ） 單位的招標(biāo)工作，并安排各個(gè)單位有序進(jìn)場施工。4、協(xié)調(diào)好外圍環(huán)境影響因素，及時(shí)要求并配合施工單位與當(dāng)?shù)卣⒔ㄔO(shè)主管部門建立聯(lián)系，協(xié)調(diào)好當(dāng)?shù)卮迕耜P(guān)系，不擾民，維護(hù)當(dāng)?shù)卮迕竦暮戏?quán)益，遵照并執(zhí)行當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法令、法規(guī)、管理?xiàng)l例等文件或要求。5、通過對工程進(jìn)度實(shí)行動態(tài)管理，實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo)。在該項(xiàng)目的進(jìn)度控制過程中，代建項(xiàng)目部的工作重點(diǎn)是控制所有處于關(guān)鍵線路上的工作。 對項(xiàng)目進(jìn)

30、行項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)控制，讓整個(gè)項(xiàng)目有分階段進(jìn)度控制目標(biāo)，積極發(fā)揮施工單位主觀能動性，監(jiān)控結(jié)合，當(dāng)進(jìn)度控制出現(xiàn)偏差時(shí)，代建項(xiàng)目部要及時(shí)要求施工單位提出解決問題的方案，出具切實(shí)可行的措施，并監(jiān)控其實(shí)施成果。如果是外面因素影響總包單位施工時(shí)，代建 單位要發(fā)揮一個(gè)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)者的作用，積極排除障礙和隱患，保證施工單位正常 施工。保證項(xiàng)目時(shí)間目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。6、確保項(xiàng)目投資控制管理，實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)。合理運(yùn)用投資，加強(qiáng)合同管理，防止并 保證建設(shè)項(xiàng)目投資控制在批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算之內(nèi)。控制設(shè)計(jì)變更，防止不正當(dāng)變更而 降低工程質(zhì)量?？刂片F(xiàn)場簽證，任何現(xiàn)場簽證必須有施工單位、監(jiān)理單位和代建項(xiàng) 目部同時(shí)見證，數(shù)額比較大的工程簽證要通

31、知項(xiàng)目業(yè)主或?qū)徲?jì)部門共同見證。經(jīng)事 前申報(bào)審批方可實(shí)施。7、確保質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在該項(xiàng)目的質(zhì)量管理過程中，代建項(xiàng)目部的工作重點(diǎn)是進(jìn) 行施工過程的宏觀控制，抓程序、抓管理，切實(shí)發(fā)揮施工單位、監(jiān)理單位的職責(zé)， 讓整個(gè)施工管理有序，協(xié)調(diào)，目標(biāo)一致，確保項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。建筑工程的管 理，工程質(zhì)量是關(guān)鍵，是重中之重，必須制定有效的質(zhì)量控制措施，建立約束、協(xié) 調(diào)的現(xiàn)代管理機(jī)制，強(qiáng)化合同管理，把質(zhì)量目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，針對關(guān)鍵工序和 特殊工序編制單項(xiàng)工程質(zhì)量控制方案，從工程進(jìn)入施工階段開始就要建立項(xiàng)目質(zhì)量 保證體系，提倡提高工序檢查驗(yàn)收的一次驗(yàn)收合格率，定期組織項(xiàng)目代建項(xiàng)目部、 監(jiān)理公司、各施工方參加工

32、程質(zhì)量聯(lián)檢，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理，確保結(jié)構(gòu)使用和安全 需要，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。8、加強(qiáng)信息管理。項(xiàng)目信息管理部通過項(xiàng)目管理軟件對進(jìn)度、質(zhì)量、成本實(shí)現(xiàn)動態(tài) 管理；利用公司局域網(wǎng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、優(yōu)化信息結(jié)構(gòu)、數(shù)據(jù)處理、預(yù)測、計(jì)劃、控 制及輔助決策，為項(xiàng)目管理人員進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度控制、質(zhì)量控制。成本控制。 合同管理、現(xiàn)場管理、安全控制、組織協(xié)調(diào)、竣工驗(yàn)收等提供可靠的信息支持，方 便公司與項(xiàng)目部之間的溝通，提高工作效率。9 、 加強(qiáng)程序化管理， 發(fā)揮三方建設(shè)主體職能的有效性， 建立文件收發(fā)書面往來制度，第一次工地會議制度，監(jiān)理例會制度，專題例會制度，關(guān)鍵部位監(jiān)理旁站制度，設(shè) 計(jì)變更、現(xiàn)場簽證報(bào)審制度，圖紙會審

33、、施工圖審查制度，工程質(zhì)量安全聯(lián)檢制度，盡可能地支持監(jiān)理工作，維護(hù)監(jiān)理管理職能，防止代建項(xiàng)目部過多干預(yù)監(jiān)理工作使監(jiān)理工作不能有效發(fā)揮。10 、采取有效環(huán)保措施，確保安全目標(biāo)。施工前要制定安全、文明、環(huán)保施工措施，降低噪音和粉塵污染。11、本工程采用項(xiàng)目代建制管理模式，作為項(xiàng)目代建管理單位承擔(dān)從施工圖設(shè)計(jì)審查直至工程完成結(jié)算和向使用人移交工作為止的全過程代建管理工作。代建制管理模式不同于施工監(jiān)理和施工總承包管理，而是受項(xiàng)目的委托人和使用人委托，在項(xiàng)目的建設(shè)期內(nèi)行使建設(shè)人的職責(zé)和權(quán)利，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)的管理。因此，這種管理模式對代建單位提出了更高的要求，需要項(xiàng)目代建單位具備工程咨詢、設(shè)計(jì)、采購、

34、招標(biāo)代理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、造價(jià)管理、合同管理、信息管理、安全管理等方面的專業(yè)和綜合性的人才組建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。由以往的施工監(jiān)理和施工總承包管理作為計(jì)劃、指令、規(guī)定的執(zhí)行者角色轉(zhuǎn)變?yōu)橛?jì)劃、指令、規(guī)定的制定和監(jiān)督執(zhí)行的角色。項(xiàng)目代建單位應(yīng)該站在項(xiàng)目的建設(shè)方的角度，運(yùn)用項(xiàng)目管理的方式，從范圍管理、計(jì)劃管理、質(zhì)量管理、成本管理、進(jìn)度管理、采購管理、溝通管理、安全管理和風(fēng)險(xiǎn)管理等方面進(jìn)行全方位的計(jì)劃、管理和控制，以達(dá)到對工程建設(shè)各方面的有效管理和控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)。同時(shí)作為項(xiàng)目的代建項(xiàng)目部，對于項(xiàng)目建設(shè)開工審批手續(xù)的辦理、與項(xiàng)目的委托人和使用人以及其他與工程建設(shè)相關(guān)的內(nèi)部、外部環(huán)境的協(xié)調(diào)

35、與溝通也是代建項(xiàng)目管理的重要工作。第二節(jié) 對影響項(xiàng)目工期、質(zhì)量和投資的關(guān)鍵問題的理解1、對影響項(xiàng)目工期的關(guān)鍵問題的理解根據(jù)本公司項(xiàng)目的理解，認(rèn)為要確保項(xiàng)目如期完工，工期控制的關(guān)鍵點(diǎn)有以下內(nèi)容：1） 設(shè)計(jì)與政府報(bào)批工作的銜接是開工前前期工作進(jìn)度管理的重點(diǎn)， 原則上設(shè)計(jì)的質(zhì)量和進(jìn)度必須滿足政府報(bào)批進(jìn)度的要求。2）方案設(shè)計(jì)與初步施工圖設(shè)計(jì)單位之間的協(xié)調(diào)是設(shè)計(jì)進(jìn)度管理的重點(diǎn)。3）消防、園林、人防、交通、規(guī)劃等政府職能部門的報(bào)批工作，是施工準(zhǔn)備期進(jìn)度管理的重點(diǎn)。4）施工過程中的主要控制點(diǎn)A關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路的確定方法B 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃工期調(diào)整和工期優(yōu)化方法C 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的時(shí)差計(jì)算、分析和利用D 分析和運(yùn)用雙代號

36、時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃和前鋒線控制工程進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施E 實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度的比較方法，分析詫異及其產(chǎn)生的原因F 工程計(jì)劃延期索賠及其處理程序和措施G 合理編制各個(gè)專業(yè)分包計(jì)劃，并合理安排各個(gè)專業(yè)進(jìn)場施工，協(xié)調(diào)好總分包單位界面銜接。2、對影響項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵問題的理解根據(jù)我公司多年的工程經(jīng)驗(yàn)及對本項(xiàng)目的理解，對影響質(zhì)量的關(guān)鍵問題主要有以下關(guān)鍵點(diǎn)：1）招標(biāo)選擇具有豐富住宅項(xiàng)目監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理單位。2）招標(biāo)選擇優(yōu)秀的總包單位和管理人員。3）監(jiān)理綜合的質(zhì)量體系。4）對設(shè)計(jì)單位的質(zhì)量管理。5）對施工單位的質(zhì)量管理。6）施工過程中主要控制點(diǎn)。A對材料質(zhì)量的控制B 工程質(zhì)量控制手段和方法分析C 工程質(zhì)量檢驗(yàn)及處理意見D 影

37、響工程質(zhì)量的因素分析E 施工工序質(zhì)量控制的內(nèi)容&實(shí)施要點(diǎn)分析F 工程質(zhì)量事故處理程序 &所需資料G工程竣工驗(yàn)收要求及驗(yàn)收程序H 分項(xiàng)、分部、單位工程質(zhì)量評定的程序和標(biāo)準(zhǔn)3、對影響投資的關(guān)鍵問題的理解根據(jù)我公司多年經(jīng)驗(yàn)結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，我公司認(rèn)為在本項(xiàng)目中投資控制的關(guān)鍵點(diǎn)有以下內(nèi)容：1）根據(jù)投資計(jì)劃進(jìn)行限額設(shè)計(jì)管理。2）系統(tǒng)做好投資控制計(jì)劃工作，確保項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、系統(tǒng)設(shè)置符合投資控制計(jì)劃指標(biāo)。3） 準(zhǔn)確細(xì)致的做好各招標(biāo)分項(xiàng)的界面劃分工作， 盡量減少工作面劃分不當(dāng)導(dǎo)致的灰色地帶。4）對某些參建單位提出不符合規(guī)定的變更（如：擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提升裝飾檔次等）代建要把好審核關(guān)，不符合程序和規(guī)定的不予

38、辦理。4）項(xiàng)目建設(shè)過程中主要控制點(diǎn)A選擇性價(jià)比高的建筑裝飾材料，比較各種施工工藝，選擇經(jīng)濟(jì)易行的方案。B 設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編制與審查C 工程承包合同價(jià)的確定方法D 工程計(jì)量支付程序和方法E 工程變更及變更價(jià)款的確定F 索賠費(fèi)用的計(jì)算G投資偏差分析三、搞好代建管理服務(wù)的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)1、采用一體化項(xiàng)目管理模式為圓滿的完成項(xiàng)目委托人的建設(shè)目標(biāo)，我們項(xiàng)目管理部將運(yùn)用項(xiàng)目管理的一體化管理模式，以合同為主線深度管理，形成具有本項(xiàng)目特點(diǎn)的全方位一體化項(xiàng)目管理模式。運(yùn)用一體化的項(xiàng)目管理模式，將設(shè)計(jì)、采購、施工在落實(shí)各項(xiàng)管理目標(biāo)為宗旨的大前提下，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一思想、統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一步驟，進(jìn)行系統(tǒng)性全方位的優(yōu)化管理。

39、使這幾個(gè)方面的工作在建設(shè)全過程中互相動態(tài)接觸，互相優(yōu)化。運(yùn)用一體化的項(xiàng)目管理模式，在建設(shè)全過程中使降低成本、最大程度的合理使用建設(shè)投資的管理得到有效落實(shí)。運(yùn)用一體化的項(xiàng)目管理模式， 使項(xiàng)目的委托人和代建單位建立在一個(gè)工作平臺上，密切配合，從而對項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)目標(biāo)的落實(shí)及完善得到有力的加強(qiáng)，并增強(qiáng)了對資金合理使用的控制力度。2、制定切實(shí)可行措施，強(qiáng)力打造“陽光”項(xiàng)目、廉潔工程為把本項(xiàng)目建設(shè)成為“陽光工程”,我公司堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國家有關(guān)“陽光工程”的規(guī)定，建立和形成“政策透明、制度公開、要求明確、管理有效、監(jiān)督到位”的工作體系和機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)“反腐倡廉，打造陽光工程”的目標(biāo)。3、重視延伸后續(xù)管理，成

40、立派駐現(xiàn)場的后續(xù)服務(wù)管理辦公室在項(xiàng)目移交、備案后，成立派駐現(xiàn)場的后續(xù)服務(wù)管理辦公室，辦公室成員由專業(yè)的土建、水電、結(jié)構(gòu)和物業(yè)管理方面的人員組成，負(fù)責(zé)在實(shí)際使用人即拆遷戶在正式入駐前的裝修和保修等方面的一系列問題。4、網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程監(jiān)控，實(shí)施從項(xiàng)目機(jī)構(gòu)到公司對項(xiàng)目直觀管理通過網(wǎng)絡(luò)視頻技術(shù)，在工程項(xiàng)目上安裝辦公網(wǎng)絡(luò)，和公司網(wǎng)絡(luò)同步視頻。對工程重要部位，關(guān)鍵環(huán)節(jié)，質(zhì)量控制點(diǎn)的施工工序及工程現(xiàn)場情況，通過視頻畫面的傳輸， 實(shí)施直觀的過程控制，有利與公司高層更直接參與項(xiàng)目的管理和決策命令的傳輸。第四章 項(xiàng)目管理部門主要職責(zé)及管理人員崗位職責(zé)針對本項(xiàng)目特點(diǎn)和我公司對項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)，特設(shè)立如下組織機(jī)構(gòu)，在公司和

41、項(xiàng)目部的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期審批，施工階段質(zhì)量、進(jìn)度、投資， 安全文明施工，后期辦證、保修等所有工作的組織、控制、協(xié)調(diào)、實(shí)施和管理，為 代建管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供有力的組織措施。第一節(jié) 項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)圖浙江昆侖置業(yè)集團(tuán)有限公司前進(jìn)項(xiàng)目管理部一一口期管理辦公室材料管理計(jì)劃管理工程管理質(zhì)量管理進(jìn)度管理安全管理設(shè)計(jì)管理前期管理預(yù)算合約管財(cái)務(wù)管理第二節(jié) 各部門主要職責(zé)：前期管理部（ 1 ）配合項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)前期各項(xiàng)手續(xù)的辦理，與各相關(guān)部門的溝 通，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；編制項(xiàng)目運(yùn)行、維護(hù)和培訓(xùn)計(jì)劃及操作規(guī)范，制定 用人培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施。（ 2 ）項(xiàng)目開工前竣工時(shí)，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理編制項(xiàng)目前期、后期

42、的工作 計(jì)劃。（ 3 ）熟悉各政府部門辦事流程和了解政策法規(guī)，與經(jīng)辦人員建立良 好的溝通渠道。（ 4 ）負(fù)責(zé)辦理臨時(shí)水電及控制網(wǎng)點(diǎn)的手續(xù)。（ 5 ）負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開工前的各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)、招標(biāo)手續(xù)及委托質(zhì)監(jiān)、 安監(jiān)等工作。（ 6 ）負(fù)責(zé)征詢消防、人防、環(huán)保、防疫等部門的審圖意見，并及時(shí) 反饋給項(xiàng)目經(jīng)理。（ 7 ）及時(shí)了解與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的各種法律法規(guī)，政府規(guī)章制度，收 集項(xiàng)目建設(shè)需交納的各類規(guī)費(fèi)的規(guī)定，積極獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，為工程節(jié)約建設(shè)成 本。（ 8 ）項(xiàng)目建設(shè)后期，協(xié)助辦理通電、通水、排污等手續(xù)，并負(fù)責(zé)聯(lián)系各項(xiàng)竣工驗(yàn)收所涉及的政府各職能部門相關(guān)人員（ 9)項(xiàng)目結(jié)束，及時(shí)整理前期資料和各種工程資料，并對前期

43、工作 進(jìn)行總結(jié)，總結(jié)報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理、并抄報(bào)公司綜合辦。設(shè)計(jì)管理部：（ 1)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段的管理核圖紙以及實(shí)施階段對設(shè)計(jì)變更做技術(shù)經(jīng) 濟(jì)分析；（ 2)協(xié)助前期管理部進(jìn)行設(shè)備選型和購買國內(nèi)外設(shè)備的技術(shù)把關(guān).（ 3)負(fù)責(zé)工程實(shí)施階段的設(shè)計(jì)有關(guān)施工難題，施工工藝層面的設(shè)計(jì) 問題和設(shè)計(jì)院的對接和溝通。（ 4)參與圖紙會審，注重建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝設(shè)計(jì)各個(gè)專業(yè)的銜 接。以免出現(xiàn)不統(tǒng)一的矛盾。或每個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)不到位的死角。并提出相關(guān) 設(shè)計(jì)改進(jìn)方面的建議。（ 5)對后續(xù)工程設(shè)計(jì)(如室外景觀、反光照明等)提出設(shè)計(jì)剛要、限 額設(shè)計(jì)要求。組織方案征集、方案評審。選擇最優(yōu)方案。（ 6)辦理施工圖委托送審工作辦公室:(1)負(fù)責(zé)

44、制定項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的規(guī)章制度、 人事管理和內(nèi)部考勤統(tǒng)計(jì);2）項(xiàng)目管理內(nèi)部會議的組織；（ 3）傳達(dá)項(xiàng)目經(jīng)理的指令，協(xié)調(diào)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)各職能組的工作；（ 4）編寫項(xiàng)目經(jīng)理交辦的專題報(bào)告；（ 5）項(xiàng)目管理的日常文字處理、行文；（ 6）與委托人和使用人有關(guān)部門的日常協(xié)調(diào)工作；負(fù)責(zé)現(xiàn)場的日常 接待和后期保障工作。（ 7）設(shè)置考勤打卡系統(tǒng)，按照合同約定對監(jiān)理單位及總包單位管理 人員做好考勤統(tǒng)計(jì)工作，每月考核其出勤率。如有偏差，制定具體出勤措 施，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核執(zhí)行。工程管理部：工程管理部負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、及協(xié)助合約部進(jìn)行工程合同管理工作。保證工程設(shè)計(jì)、采購、施工和驗(yàn)收等質(zhì)量符合規(guī)定，維護(hù)公司的信譽(yù)。其主

45、要職責(zé)如下：（ 1）負(fù)責(zé)在本項(xiàng)目中正確貫徹公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量手冊；（ 2）編制本項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。建立項(xiàng)目質(zhì)量管理組織，明確各級和各專業(yè)的質(zhì)量責(zé)任；3）編制對業(yè)主的質(zhì)量承諾要求事項(xiàng)；4）檢查本項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃的實(shí)施情況；（ 5）檢查供方合同的質(zhì)量保證條款，審查供方的質(zhì)量管理體系；（ 6）解決與質(zhì)量有關(guān)的問題；（ 7） 管理對不合格問題的處理， 分析原因、 制定糾正措施， 以及跟 蹤檢驗(yàn)其有效性；（ 8）編寫本項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，包括項(xiàng)目實(shí)施過程中的質(zhì)量信息反饋及項(xiàng)目完工后的質(zhì)量總結(jié)和業(yè)主對工程質(zhì)量的評價(jià)；（ 9）負(fù)責(zé)保修期質(zhì)量管理工作。（ 10）制定工程實(shí)施階段的項(xiàng)目管理文件及項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃；在工程實(shí)施

46、中對總進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)密控制，監(jiān)督總進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)，并有切實(shí)可行的進(jìn)度糾偏措施。（ 11）進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段過程的進(jìn)度、質(zhì)量控制，進(jìn)行現(xiàn)場簽證工作；（ 12 ）對施工承包單位進(jìn)行管理；（ 13 ）對現(xiàn)場監(jiān)理單位進(jìn)行管理，并協(xié)助其做好每一項(xiàng)工作。（ 14 ）進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃管理、風(fēng)險(xiǎn)管理；15 ）組織工程項(xiàng)目的設(shè)備調(diào)試及竣工驗(yàn)收工作；16 ）整理工程項(xiàng)目檔案資料；（ 17 ）檢查統(tǒng)計(jì)每月項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度工作運(yùn)行情況，報(bào)信息管理部匯總。（ 18 ）負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過程的安全環(huán)保及文明施工管理。預(yù)算合約部 ：負(fù)責(zé)組織管理本項(xiàng)目的施工招標(biāo)、設(shè)備材料采購合同簽訂業(yè)務(wù)，并對工程投資進(jìn)行動態(tài)跟蹤。其主要職責(zé)如下：（

47、 1 ） 結(jié)合項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃編制招標(biāo)和采購方案和計(jì)劃； 按照規(guī)定組織招標(biāo)；并制訂本項(xiàng)目采購計(jì)劃，（ 2 ）制訂支付計(jì)劃，辦理相關(guān)支付審批手續(xù)；（ 3 ） 在項(xiàng)目實(shí)施過程中審核工程變更， 掌握投資變更動態(tài)， 進(jìn)行動態(tài)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；組織工程決算及審核。（ 4）根據(jù)招標(biāo)確定的分承包商，起草合同文本，進(jìn)行合同談判、合同簽訂、合同管理、合同收尾等工作；5）進(jìn)行施工招標(biāo)標(biāo)段劃分；制訂本項(xiàng)目采購計(jì)劃。6）組織招標(biāo)工作、設(shè)備材料采購；組織做好設(shè)備、材料的催交、設(shè)備檢驗(yàn)、監(jiān)制、運(yùn)輸及交接工作；進(jìn)行設(shè)備選型和購買國內(nèi)外設(shè)備的技術(shù)把關(guān)；（ 7）審查設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位報(bào)送的有關(guān)資格預(yù)審文件并提出審查意見；（

48、 8）檢查統(tǒng)計(jì)每月項(xiàng)目招標(biāo)、采購工作運(yùn)行情況，報(bào)信息部匯總。（ 9）進(jìn)行合同管理，監(jiān)督施工合同、監(jiān)理合同和設(shè)備材料采購合同的履行情況；（ 10）針對各單位的合同爭議、索賠、工期延期等問題，向項(xiàng)目經(jīng)理提出初步意見；（ 11）材料、設(shè)備采購價(jià)格的審核、咨詢，工程預(yù)算、結(jié)算審核；（ 12）工程變更、現(xiàn)場簽證的審核與管理，協(xié)助審查設(shè)計(jì)變更，提出咨詢意見；（ 13）定期核實(shí)工程量；對工程概預(yù)算和決算進(jìn)行審核；（ 14）檢查統(tǒng)計(jì)每月項(xiàng)目合同、造價(jià)執(zhí)行情況，報(bào)信息部匯總。財(cái)務(wù)部：（ 1 ） 負(fù)責(zé)編制各項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)表，用款計(jì)劃，劃撥工程款等。（ 2 ）對工程款實(shí)際用量和計(jì)劃用量進(jìn)行對比分析。（ 3 ）對代建項(xiàng)目公

49、司財(cái)政做年度計(jì)劃、成本節(jié)約計(jì)劃，（ 4 ）對公司年度成本核算，核算成本節(jié)約指標(biāo)第三節(jié) 項(xiàng)目各管理人員崗位職責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理部的管理工作；組織編制及修訂可行性研究報(bào)告；組織編制項(xiàng)目總控規(guī)劃如： 前期工作計(jì)劃、 工程項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃、成本規(guī)劃書、工程項(xiàng)目年度資金使用計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃、招標(biāo)和采購工作計(jì)劃、溝通計(jì)劃等；組織進(jìn)行各階段設(shè)計(jì)文件報(bào)批工作；確定項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)、組織分解結(jié)構(gòu)及編碼系統(tǒng)，確定項(xiàng)目管理部組織機(jī)構(gòu)和組織形式；組織對設(shè)計(jì)、 監(jiān)理、 施工承包商、 甲供材料及設(shè)備的招標(biāo)與采購工作；組織制定項(xiàng)目管理部的規(guī)章制度；檢查監(jiān)督現(xiàn)場項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的工作，根據(jù)工程項(xiàng)目的進(jìn)展進(jìn)行人員調(diào) 配

50、，對不稱職的人員進(jìn)行調(diào)換；保持與項(xiàng)目委托人和使用人的密切聯(lián)系，建立與委托人和使用人的溝通渠道，并將項(xiàng)目的委托人和使用人的意圖及時(shí)向項(xiàng)目管理部貫徹；對項(xiàng)目實(shí)施中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)查、分析、組織編寫專題報(bào)告和階段 性項(xiàng)目管理工作報(bào)告。對實(shí)施項(xiàng)目有效管理，確保工期、質(zhì)量、造價(jià)、安全各個(gè)管理目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn)。組織召開各項(xiàng)專題會議，做到各個(gè)參建單位溝通暢通，信息傳遞和接收迅 速。對設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備材料、監(jiān)理各個(gè)參建單位在工程建設(shè)中管理、協(xié)調(diào)和 配合工作。項(xiàng)目總工程師：負(fù)責(zé)可行性研究報(bào)告的編制；協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理組織編寫、審查項(xiàng)目前期工作計(jì)劃、工程項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn) 度計(jì)劃、成本規(guī)劃書、工程項(xiàng)目年度資金使用計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃、

51、招標(biāo)和采 購工作計(jì)劃、溝通計(jì)劃等；組織專家及技術(shù)人員對初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行報(bào)批前的審查；項(xiàng)目管理部日常工作中遇到的重大技術(shù)問題的論證組織；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)論證、設(shè)計(jì)優(yōu)化、設(shè)計(jì)可行性等論證；組織項(xiàng)目部審查各標(biāo)段的施工組織設(shè)計(jì)和重大施工方案；組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會審工作；設(shè)計(jì)變更的審核；參加質(zhì)量事故的處理。對工程中運(yùn)用的新材料、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新工藝的交底和實(shí)施中 的指導(dǎo)工作。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理師：負(fù)責(zé)組織審查工程設(shè)計(jì)必備條件的可靠性和完整性。主要條件為：設(shè) 計(jì)合同、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目基礎(chǔ)資料；組織各專業(yè)工程師審查工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和重大設(shè)計(jì)原則；編制 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理記錄，并把各項(xiàng)工作落實(shí)到各專業(yè)工程師；負(fù)

52、責(zé)組織設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會議；組織審查設(shè)計(jì)方案，并根據(jù)項(xiàng)目的委托人和使用人或?qū)＜业囊庖娨?設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行補(bǔ)充、修改；會同進(jìn)度計(jì)劃工程師，編制設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃；根據(jù)費(fèi)用控制工程師提出的各設(shè)計(jì)專業(yè)、各階段費(fèi)用控制指標(biāo)，對設(shè) 計(jì)進(jìn)行限額費(fèi)用控制。當(dāng)設(shè)計(jì)方案需要變動時(shí)，應(yīng)事先通知費(fèi)用控制工程師，并向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào);組織好設(shè)計(jì)變更的管理工作 組織編制設(shè)計(jì)工作的計(jì)劃值，測定、檢查設(shè)計(jì)的實(shí)際成本和掙值。定期召開設(shè)計(jì)計(jì)劃執(zhí)行情況檢查會，掌握設(shè)計(jì)進(jìn)展進(jìn)度情況，協(xié)調(diào)和 處理各專業(yè)在進(jìn)度、質(zhì)量保證、費(fèi)用控制等方面存在的主要問題，并及時(shí) 向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告。組織審查工程設(shè)計(jì)文件。工程施工前負(fù)責(zé)組織對設(shè)計(jì)復(fù)查，組織設(shè)計(jì)交底工作。督促設(shè)計(jì)單位對工程設(shè)計(jì)階段的資料和計(jì)算書等進(jìn)行整理、立卷和歸 檔。編寫設(shè)計(jì)管理總結(jié)報(bào)告。參與影響結(jié)構(gòu)質(zhì)量安全，需要出設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量事故的處理工作。項(xiàng)目采購工程師根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃，編制項(xiàng)目采購計(jì)劃，明確項(xiàng)目采購工作的范圍、 分工、采購原則、程序和方法。組織制定采購工作的計(jì)劃值、測定、檢查采購的實(shí)際成本和掙值。編制有關(guān)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及設(shè)備材料采購的招標(biāo)文件，制定相應(yīng)的 評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和委托人、使用人批準(zhǔn)后執(zhí)行。負(fù)責(zé)招標(biāo)及采購的程序的執(zhí)行，并按要求到建設(shè)管理部門辦理各種備案手續(xù)。對于非強(qiáng)制招標(biāo)的采購，提出設(shè)備、材料詢價(jià)的商務(wù)文件。組織對廠家報(bào)價(jià)的商務(wù)評審和綜合評審。協(xié)助預(yù)