城更新、舊改項目并購方案設(shè)計與稅務(wù)籌劃

1、城市更新、舊改項目并購方案設(shè)計與稅務(wù)籌劃目錄一、城市更新/舊改項目并購的套路型方案設(shè)計二、交易方案設(shè)計與稅籌分析（一）方案一：拆遷/搬遷安置補償（二）方案二：股權(quán)轉(zhuǎn)讓（三）方案三：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）方案四：以不動產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（五）方案五：企業(yè)分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（六）方案六：企業(yè)合并（合并目標企業(yè)）（七）方案七：境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓三、操作模式與稅費對比筆者按為響應小伙伴們的呼聲，西政房地產(chǎn)人俱樂部專家人才庫第七期的培訓專題將暫定為城市更新項目并購稅務(wù)籌劃與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程的核心稅籌要點（分享課程時間為2017年10月份，具體時間請關(guān)注本公眾號后續(xù)通知），以呼應上月 省“三舊”改 造稅收指引（粵地稅發(fā)

2、201768號）的出臺（注：該文件不適用于地區(qū)）。根據(jù)小 伙伴的提議，筆者特在課前就本公眾號“西政資本”有關(guān)城市更新項目的交易方案設(shè)計 與稅務(wù)籌劃進行整體總結(jié)，以期為讀者提供實操參考。一、城市更新/舊改項目并購的套路型方案設(shè)計城市更新或舊改屬于政策性搬遷的疇，除增值稅的繳納存在地方差異外，被拆遷方在滿足政策性搬遷的前提下需繳納的稅費最少，也即稅收優(yōu)惠最多，因此拆遷安置補償一般都會成為獲取更新項目的首選方式。盡管如此，因拆補方式無法直接對房地產(chǎn)權(quán)取得控 制權(quán)，因此產(chǎn)證的抵押、注銷或公章、證照、產(chǎn)證的監(jiān)管自然就成為了必要的風控措施。與被拆遷方在滿足政策性搬遷的情況下可直接免繳土地增值稅不同，其他的

3、交易方式一般都需考慮通過交易方式的調(diào)整或者操作模式的變通進行合理籌劃。實務(wù)中，如轉(zhuǎn)讓方 的配合意向較高，則以企業(yè)分立的方式剝離資產(chǎn)至新分立的公司后轉(zhuǎn)讓股權(quán)可成為首 選，以避開增值稅、土地增值稅和契稅的繳納。除此之外，以土地或房產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn) 讓股權(quán)業(yè)可以避開土地增值稅的繳納，因此在交易模式方面也可以成為不錯的備選。筆者曾多次被同行問與資產(chǎn)交易和股權(quán)交易的優(yōu)劣，其實就實務(wù)而言，兩者因項目而異,并無絕對的優(yōu)劣之分。從并購和后期開發(fā)的聯(lián)動來看，資產(chǎn)并購很多時候可能會明顯優(yōu) 于股權(quán)并購，最直接的反應就是完成更新改造后因歷史成本的差異對土地增值稅匯算清 繳造成的重大影響。當然，就交易方式本身而言，因股權(quán)

4、轉(zhuǎn)讓不涉與到增值稅、土地增 值稅和契稅的繳納，因此在并購的交易時點上仍舊有一定的優(yōu)勢。（備注：股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉與土地增值稅繳納的先例僅為個案批復，如國稅函2000687號文）值得一提的是，因改革開放對外資的引入，珠三角地區(qū)存在大量的外資企業(yè)或外商投資 企業(yè)直接持有物業(yè)資產(chǎn)的情形。在該背景下，如轉(zhuǎn)讓方（例如外商投資企業(yè)）或轉(zhuǎn)讓方 的境外母公司具備轉(zhuǎn)讓條件，則收購方可考慮以收購該外商投資企業(yè)股權(quán)或其境外母公 司股權(quán)的方式完成本次交易，以避開增值稅、土地增值稅和契稅的繳納。二、交易方案設(shè)計與稅籌分析根據(jù)筆者歷年來從事城市更新項目并購的經(jīng)驗，以下就當前市場主流的并購模式以與稅籌分析介紹如下：（一）方案一：拆

5、遷/搬遷安置補償1 .稅費分析（1）被拆遷方/被搬遷方納稅分析a）增值稅與附加：免征（但、等個別區(qū)域需征繳）b） 土地增值稅：免征c）企業(yè)所得稅：符合政策性搬遷規(guī)定情形的，遞延五年納稅d）個人所得稅：免征e）契稅：重新承受土地、房屋權(quán)屬的成交價格或補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的免 征契稅，超出部分按規(guī)定繳納f）印花稅：不需繳納（2）拆遷方（開發(fā)商）納稅分析并購過程無需繳納稅費，完成更新改造后回遷房屋按視同銷售處理。2.核心操作要點與注意事項（1）拆遷安置補償在稅收層面的經(jīng)濟性可直接降低交易成本，并拉低交易總價，但該 模式在對產(chǎn)權(quán)控制方面存在明顯的硬傷，也即在資產(chǎn)不過戶的情況下被拆遷方的再次轉(zhuǎn)讓

6、或者抵押等處分行為將直接導致拆遷方（開發(fā)商）開發(fā)權(quán)利的落空。因此在實務(wù)中拆 補的交易方案一般都會配套抵押、監(jiān)管等風控措施。（2）拆遷安置補償?shù)牟┺钠胶恻c在于原產(chǎn)權(quán)證的注銷，因此開發(fā)商需盡量取得產(chǎn)證注 銷的授權(quán)委托，同時注意產(chǎn)證注銷前的風險防控。（3）對于開發(fā)商而言，貨幣補償和提供返遷物業(yè)到底孰優(yōu)孰劣，從土地增值稅匯算清繳等方面的處理來看，貨幣補償?shù)牟僮骺臻g更為靈活，對于開發(fā)商而言會更為有利一些， 但開發(fā)商前期要承擔較大的資金壓力。（二）方案二：股權(quán)轉(zhuǎn)讓1 .稅費分析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費a）增值稅與附加：無b） 土地增值稅：無（國稅函2000687號與國稅函2011415號均屬個案批復，一般

7、來 說股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納土地增值稅）c）企業(yè)所得稅：按 25喊納d）個人所得稅：按20喊納d）印花稅：按萬分之五繳納（2）受讓方需繳納的稅費印花稅：按萬分之五繳納。2.核心操作要點與注意事項（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉與高額的溢價問題，在城市更新項目的并購實踐中，一般都會將交易價款拆分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和包干的拆遷清場費用，具體請參見筆者2017年4月17日于本公眾號“西政資本”發(fā)布之推文市城市更新項目實操系列（七）一一交易方案設(shè)計與稅務(wù)籌劃。（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的難點在于除目標資產(chǎn)以外的債權(quán)債務(wù)的清理，其中債權(quán)或其他資產(chǎn)的清理存在視同銷售的稅務(wù)風險，潛在負債和或有負債的問題需設(shè)置相應的風控措施（如設(shè)置尾款、保證金等）

8、。（3）標的公司的盡調(diào)需充分，收購方各專業(yè)線（投資、法務(wù)、財務(wù)、工程等）人員須 充分介入，其中需特別關(guān)注土地或房產(chǎn)權(quán)屬問題、歷史遺留問題等。（三）方案三：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1 .稅費分析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費a）增值稅與附加：不動產(chǎn)老項目按 5%新項目按11%計征b） 土地增值稅：按超率累進稅率計征，這邊上世紀八九十年代的建筑物轉(zhuǎn)讓時增值率 預計為60%Z上c）企業(yè)所得稅：按 25喊納 d）印花稅：按萬分之五繳納（2）受讓方需繳納的稅費a）契稅：一般按3%+征b）印花稅：按萬分之五繳納2 .核心操作要點與注意事項（1）資產(chǎn)直接過戶的交易方式交易周期較短（一般一個月左右），但如果項目建成時 間較早，則土

9、地增值稅層面溢價率高，綜合稅費可能達到交易總價的30麻50%fe右。（2）實務(wù)中經(jīng)常會遇到交易合同與過戶用的合同作陰陽合同處理的情形，過戶用的合 同版本將交易價做低，過戶的交易價同時跟評估價掛鉤，該評估價可想辦法盡量做低。特別提示：陰陽合同的做法雖然可以作為拉低交易總價的權(quán)宜之計，但作為受讓方亦需 慎重考慮，尤其是涉與以后的計稅成本、做賬、資金過戶等敏感問題的處理。（3）如轉(zhuǎn)讓方在合規(guī)方面要求較高，則轉(zhuǎn)讓方承擔的稅負較重，其中增值稅、土地增 值稅基本無籌劃空間，該交易成本如最終轉(zhuǎn)嫁給受讓方，則交易價款無法降低，也即收 購方的收購成本肯定會提高。（4）建議：a）綜合評估整體的稅務(wù)經(jīng)濟性，如后續(xù)完

10、成更新改造后銷售的稅費主要依賴于歷史成 本的取值，則可優(yōu)先考慮資產(chǎn)并購。b）如綜合評估后確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅負過重，則盡量采用其他各方可接受的交易方案降 低總體稅負，以達到拉低交易價款的目標。（四）方案四：以不動產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)1 .操作模式轉(zhuǎn)讓方以房產(chǎn)（如現(xiàn)有的工業(yè)廠房）出資入股的形式將房產(chǎn)注入到該轉(zhuǎn)讓方全資設(shè)立的 子公司，轉(zhuǎn)讓方隨后將其全資持有的子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給收購方。另外，出資入股時需 找評估機構(gòu)出具評估報告，以評估報告確認的價值簽訂出資入股協(xié)議書后辦理核稅 和過戶手續(xù)。2 .出資入股階段的稅費分析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費分析a）增值稅與附加：營改增后出資入股按視同銷售的邏輯繳納增值稅

11、，老項目按5%十征,新項目按11%計征；b) 土地增值稅：出資入股至非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可暫免征收土地增值稅，因此該稅費可 通過籌劃免繳，但各地稅務(wù)局執(zhí)法標準不一致，有一定的風險；c)企業(yè)所得稅：按評估價減去歷史成本和稅金等計算轉(zhuǎn)讓所得，并按25哪納企業(yè)所得稅；如果適用特殊稅務(wù)處理則至少有 12個月不改變原資產(chǎn)實際經(jīng)營現(xiàn)狀的等待期。d)印花稅：按萬分之五繳納。(2)轉(zhuǎn)讓方之全資子公司需繳納的稅費分析a)契稅：同一控制下的出資入股，即出資入股方100%空股子公司的情況下，契稅可減免；b)印花稅：按萬分之五繳納。3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段的稅費分析(1)轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費a)企業(yè)所得稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價部分需繳納企

12、業(yè)所得稅b)印花稅：按萬分之五繳納(2)受讓方需繳納的稅費印花稅：按萬分之五繳納4、核心操作要點與注意事項(1)以房產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)可通過籌劃手段避開土地增值稅和契稅的繳納，操作 時間一般為3個月左右。(2)本交易方案出資入股過程涉與到增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅的繳納，該階段稅 費可由轉(zhuǎn)讓方自行控制，后續(xù)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓如按原房產(chǎn)的評估價做股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更， 則不涉與到溢價。前文提到的陰陽合同的處理(也即溢價部分在工商版本之外處理)表 面上雖能避開股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高溢價引起的轉(zhuǎn)讓方較高的企業(yè)所得稅問題，但實際上仍然存在較大的合規(guī)瑕疵。特別提示：陰陽合同的做法雖然可以作為拉低交易總價的權(quán)宜之計，但作為

13、受讓方亦需 慎重考慮，尤其是涉與以后的計稅成本、做賬、資金過戶等敏感問題的處理。(3)根據(jù)筆者的經(jīng)驗，在該交易方案的背景下(如本項目涉與城市更新)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓 的溢價款可通過拆遷補償或解租補償?shù)刃问街苯痈督o轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方，該關(guān)聯(lián)方取得的補償所得亦只涉與所得稅的繳納，也即不需就補償款繳納增值稅和土地增值稅。(4)需特別注意的是，國不少地區(qū)的稅局和國土部門(或規(guī)土部門)實現(xiàn)了信息聯(lián)動，以凈地出資入股為例，不少地區(qū)的國土部門(或規(guī)土部門)會以投資額未達25%W禁止產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或出資入股的操作。另外，即使是成熟物業(yè)的過戶，部分地區(qū)的國土部門(或規(guī)土部門）會視各具體項目的情況決定是否作同步審核，審核的容為先前

14、出讓合同的權(quán)利義務(wù)是否已經(jīng)全部履行，權(quán)屬是否清晰，是否存在違建等。（五）方案五：企業(yè)分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)1 .操作模式與可行性分析轉(zhuǎn)讓方采用存續(xù)分立的方式將目標資產(chǎn)（如工業(yè)廠房）與與之相關(guān)的債權(quán)債務(wù)整體剝離至分立后新設(shè)的企業(yè)里，分立過程中，可通過該稅籌方案避開增值稅、土地增值稅以與 契稅的繳納，如采用特殊性稅務(wù)處理，則分立過程可以暫不繳納企業(yè)所得稅。另外，辦 理企業(yè)分立時需找評估機構(gòu)出具評估報告，必要時需盡量做低評估價。值得注意的是，自2015年以來，國各地稅務(wù)部門對加工制造類企業(yè)采用分立形式剝離 資產(chǎn)并從事或轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直采取消極的態(tài)度，尤其是2016年下半年以來，稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)通過分立的方

15、式剝離資產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)重組的審核態(tài)度一直保持嚴厲的態(tài)勢。根據(jù)“實質(zhì)重于形式”的原則，分立行為必須具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除 或者推遲繳納稅款為目的， 因此，分立事宜需向稅務(wù)機關(guān)進行合理性解釋并獲得稅局的 認可。2 .轉(zhuǎn)讓方辦理存續(xù)分立的納稅分析（1）存續(xù)企業(yè)（轉(zhuǎn)讓方）需繳納的稅費分析a）增值稅與附加：無需繳納b） 土地增值稅：新分立企業(yè)非為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時暫免繳納c）所得稅：如為一般性稅務(wù)處理，則需就評估引起的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅， 稅率同上；適用特殊性稅務(wù)處理時，暫時不需繳納企業(yè)所得稅，但一年不得轉(zhuǎn)股e）契稅：免d）印花稅：按萬分之五繳納（備注：以分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的

16、資金賬簿 記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定 貼花）3.轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓分立后新公司股權(quán)的稅費分析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費a）企業(yè)所得稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價部分需繳納企業(yè)所得稅b）印花稅：按萬分之五繳納（2）受讓方需繳納的稅費印花稅：按萬分之五繳納 4、核心操作要點與注意事項（1）以企業(yè)分立形式剝離資產(chǎn)后轉(zhuǎn)讓股權(quán)可通過籌劃手段避開增值稅、土地增值稅和 契稅的繳納，操作時間一般為 6個月左右（含30天的債權(quán)公告期）。（2）如轉(zhuǎn)讓方同意分立方案并擬適用特殊性稅務(wù)處理以推遲所得稅的繳納，則新分立 的企業(yè)在分立后一年不得轉(zhuǎn)股，此種情況下交易方案需作相應調(diào)整（如股權(quán)質(zhì)押、代

17、持 等交易安排）。（3）分立過程涉與到企業(yè)所得稅的繳納，該階段稅費可由轉(zhuǎn)讓方自行控制，后續(xù)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓如按原房產(chǎn)的評估價做股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更，則不涉與到溢價，但如果轉(zhuǎn)讓方無法配合做陰陽合同的處理（也即溢價部分在工商版本之外處理），則該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高溢 價仍會引起轉(zhuǎn)讓方較高的企業(yè)所得稅問題。特別提示：陰陽合同的做法雖然可以作為拉低交易總價的權(quán)宜之計，但作為受讓方亦需 慎重考慮，尤其是涉與以后的計稅成本、做賬、資金過戶等敏感問題的處理。（4）根據(jù)筆者的經(jīng)驗，在該交易方案的背景下（如項目涉與城市更新則更好），股權(quán)轉(zhuǎn)讓的溢價款也可以通過拆遷補償或解租補償?shù)刃问街苯痈督o轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方，該關(guān)聯(lián)方取得的補償所得

18、亦只涉與所得稅的繳納，也即不需就補償款繳納增值稅和土地增值 稅。（六）方案六：企業(yè)合并（合并目標企業(yè)）1 .收購方（合并企業(yè)）的納稅分析a）契稅：免b）企業(yè)所得稅：一般稅務(wù)處理：合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負債的計稅基礎(chǔ)以公允價值確定，被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補。特殊稅務(wù)處理：合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負債的計稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有 計稅基礎(chǔ)確定；被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項由合并企業(yè)承繼；可由合并企業(yè)彌補的被合并企業(yè)虧損的限額 =被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值X截至合并業(yè)務(wù)發(fā)生當年年末 國家發(fā)行的最長期限的國債利率。c）印花稅：以合并方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花 的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花2 .轉(zhuǎn)讓方（被合并企業(yè)）的納稅分析a）增值稅與附加：不征收b） 土地增值稅：免征c）所得稅：按清算進行所得稅處理3.被合并企業(yè)股東涉與的稅種一一所得稅一般稅務(wù)處理：按清算進行所得稅處理；特殊稅務(wù)處理：被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)確定。4、核心操作要點與注意事項與企業(yè)分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的操作類似