司法考試民法沖刺精講：房屋所有權(quán)資料8

1、司法考試民法沖刺精講：房屋所有權(quán)司法考試民法沖刺精講：房屋所有權(quán)。司法考試復(fù)習(xí)是一項(xiàng)艱巨的工 程，需要付出大量時間和精力。 法律教育網(wǎng)為考生整理了司考復(fù)習(xí)基礎(chǔ)講 義，希望能夠幫到大家。1、房屋所有權(quán)的概念(1)概念房屋所有權(quán)系以房屋為其標(biāo)的物，它是房屋所有人獨(dú)占性地支配其所 有的房屋的權(quán)利。房屋所有人在 法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以對其所有的房屋 進(jìn)行占有、使用、收益、處分，并可排除他人的干涉。(2)在我國，根據(jù)房屋坐落的位置不同，可以把房屋分為城鎮(zhèn)房屋和農(nóng)村房屋。A、城鎮(zhèn)房屋是指坐落于城市(直轄市、地級市、縣級市)、縣城、建 制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋；B、農(nóng)村房屋是指坐落在農(nóng)村(包括未設(shè)建制的村鎮(zhèn))的房

2、屋。2、建筑物區(qū)分所有權(quán)(1)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，指的是權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己 專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管 理權(quán)的結(jié)合。(2)建筑物區(qū)分所有的要件基于物權(quán)客體的獨(dú)立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條 件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：A、須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性， 即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。B、須具有使用上的獨(dú)立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、 工作或其他的目的而使用。C須在構(gòu)造上具有共用的部分， 即各專有部分人為了利用其專有部分 必須利用共用部分，如一住宅

3、樓，各單元房的住戶必須共用一個樓梯，必 須共用一條通道等等。(3)建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容。A、專有部分的單獨(dú)所有權(quán)。專有部分是在一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的住宅或者商業(yè)用房等單元。該單 元須具備構(gòu)造上的獨(dú)立性與使用上的獨(dú)立性。為各區(qū)分所有人單獨(dú)所有， 在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無不同。但是，業(yè)主行使其專有部分的單獨(dú)所有 權(quán)受到下列限制:a、業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán) 益。b、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng) 當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。B、共有部分的共有權(quán)。建筑物的共用部分為相關(guān)區(qū)分所

4、有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所 有人對共有部分，應(yīng)按其目的加以使用。共有部分的修繕費(fèi)以及其他負(fù)擔(dān), 由各區(qū)分所有人按其單獨(dú)所有的部分的面積占總面積的比例來分擔(dān)。此種共有在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于按份共有，但是不得請求分割。轉(zhuǎn)讓專有 部分的所有權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓共用部分的共有權(quán)，專有部分和共有部分不得 分開轉(zhuǎn)讓。a、業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)部分(a)道路屬于業(yè)主共有建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(b)關(guān)于綠地的歸屬(a)合同明確約定歸個人所有的屬于個人所有(b)法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有(c)其余的一律歸全體業(yè)主共有【重點(diǎn)法條】：物權(quán)法第73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬

5、于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但 屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場 所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。(c)關(guān)于車位的歸屬法律教育網(wǎng)(a)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。(b)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫的歸屬，由當(dāng)事人通 過出售、附贈或者出租等方式約定。但是無論如何，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首 先滿足業(yè)主的需要，然后才能對外出售、出租?！局攸c(diǎn)法條】：物權(quán)法第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車 的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于

6、停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過 出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。(d)其他歸業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)(a)凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過道、建筑物的外墻等；(b)不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。b、共有部分的處分共有部分財(cái)產(chǎn)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租；業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分所有 權(quán)的，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。c、業(yè)主對共有部分的權(quán)利和義務(wù)(a)業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。(b)建筑物及其附屬設(shè)

7、施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積 的比例確定?！練v年真題】：2006-3-55C業(yè)主的管理權(quán)。a、業(yè)主大會與業(yè)主委員會(a)性質(zhì)業(yè)主大會是全體業(yè)主進(jìn)行集體決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權(quán)利 參加并在業(yè)主大會上行使表決權(quán)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大 會的部分職權(quán)和其他由業(yè)主大會授予的權(quán)利。（b）必須由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)【重點(diǎn)法條】：物權(quán)法第 74條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會

8、成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面 積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其 他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù) 的業(yè)主同意(c)業(yè)主對于業(yè)主大會決議的撤銷訴權(quán)【重點(diǎn)法條】：物權(quán)法第78條：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定， 對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的 業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。(d)業(yè)主大

9、會與業(yè)主委員會的排除妨害請求權(quán)【重點(diǎn)法條】：物權(quán)法第78條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管 理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違 反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益 的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除 危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法 向人民法院提起訴訟。b、物業(yè)管理公司的選任(a)業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者其他管理人管理。(b)對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。(c)物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系(a)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間是委托合同關(guān)系，因此委托合同關(guān)于委托 人和受托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之間。(b)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主