房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資_第1頁(yè)
房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資_第2頁(yè)
房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資_第3頁(yè)
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房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資_第5頁(yè)
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1、第三章第三章 房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資融資了解債務(wù)融資的主要類型,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的類型及其特點(diǎn),項(xiàng)目融資的概念,項(xiàng)目融資的投資結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)本章點(diǎn)睛本章點(diǎn)睛債務(wù)融資概述債務(wù)融資概述項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資本章主要內(nèi)容金地集團(tuán)(金地集團(tuán)(600383.SH)在)在2月月14日的股東大會(huì)日的股東大會(huì)上也正式被同意向中國(guó)人民銀行申請(qǐng)發(fā)行上也正式被同意向中國(guó)人民銀行申請(qǐng)發(fā)行10億元億元短期融資券,用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。金地申請(qǐng)的是短期融資券,用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。金地申請(qǐng)的是期限為期限為1年的短期債券,這類短債的利息成本通年的短期債券,這類短債的利息成本通常在常在3以下,由于年初是房地產(chǎn)企業(yè)資金相對(duì)以下,

2、由于年初是房地產(chǎn)企業(yè)資金相對(duì)緊張的時(shí)期,利息水平可能在緊張的時(shí)期,利息水平可能在3.7左右。左右。2005年年1月月11日,首創(chuàng)股份(日,首創(chuàng)股份(600008.SH“)宣)宣布發(fā)行布發(fā)行10億元億元1年期短期融資債券,采用簿記建年期短期融資債券,采用簿記建檔貼現(xiàn)發(fā)行,主承銷商為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行,債券起檔貼現(xiàn)發(fā)行,主承銷商為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行,債券起息日和繳款日同為息日和繳款日同為1月月12日,并于日,并于1月月13日開始日開始流通。流通。一、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資概述一、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資概述(一)一般形式(一)一般形式(二)房地產(chǎn)企業(yè)貸款(二)房地產(chǎn)企業(yè)貸款(三)房地產(chǎn)企業(yè)債券(三)房地產(chǎn)企業(yè)債券房地產(chǎn)

3、融資分類房地產(chǎn)融資分類房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資企業(yè)融資外部融資外部融資內(nèi)部融資內(nèi)部融資股權(quán)融資股權(quán)融資債權(quán)融資債權(quán)融資其他融資其他融資內(nèi)部融資主要包括:轉(zhuǎn)讓出租固定資產(chǎn)、出售流動(dòng)資產(chǎn)等方式。內(nèi)部融資主要包括:轉(zhuǎn)讓出租固定資產(chǎn)、出售流動(dòng)資產(chǎn)等方式。股權(quán)融資主要包括:股權(quán)融資主要包括:IPO、買殼上市、上市再融資、私募、買殼上市、上市再融資、私募、REITS、項(xiàng)目合作、項(xiàng)目合作、房地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式房地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式債權(quán)融資主要包括:企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等債權(quán)融資主要包括:企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等其他融資主要包括:房地產(chǎn)預(yù)售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等其他融資主要包括

4、:房地產(chǎn)預(yù)售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等1 1、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)信用、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)信用 房地產(chǎn)企業(yè)之間在土地轉(zhuǎn)讓和房屋買房地產(chǎn)企業(yè)之間在土地轉(zhuǎn)讓和房屋買賣的交易中采用的賒銷、預(yù)售定金(訂賣的交易中采用的賒銷、預(yù)售定金(訂金)、商業(yè)票據(jù)等形式。金)、商業(yè)票據(jù)等形式。(1 1)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金(2 2)商業(yè)票據(jù))商業(yè)票據(jù)(3 3)賣方融資)賣方融資(一)一般形式(一)一般形式2、房地產(chǎn)企業(yè)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)貸款 銀行機(jī)構(gòu)為滿足房地產(chǎn)企業(yè)因開發(fā)、經(jīng)營(yíng)銀行機(jī)構(gòu)為滿足房地產(chǎn)企業(yè)因開發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)等活動(dòng)所需要的資金而提供的貸款。主房地產(chǎn)等活動(dòng)所需要的資金而提供的貸款。主要是住房開發(fā)貸款、

5、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款、商業(yè)用要是住房開發(fā)貸款、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、土地開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房開發(fā)貸款、土地開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。流動(dòng)資金貸款。3、房地產(chǎn)企業(yè)債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券 房地產(chǎn)企業(yè)為籌措資金而向債券購(gòu)買者房地產(chǎn)企業(yè)為籌措資金而向債券購(gòu)買者出具的承諾按一定利率支付利息并到期償還出具的承諾按一定利率支付利息并到期償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證,是一種重要的信用工本金的債權(quán)債務(wù)憑證,是一種重要的信用工具。具。1、概念區(qū)分、概念區(qū)分房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)企業(yè)貸款房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)企業(yè)貸款(1)房地產(chǎn)貸款)房地產(chǎn)貸款(2)房地產(chǎn)企業(yè)貸款)房地產(chǎn)企業(yè)貸款(二)房地產(chǎn)企業(yè)貸款(二)房

6、地產(chǎn)企業(yè)貸款(1 1)地產(chǎn)開發(fā)貸款:銀行支持城鎮(zhèn)綜合開)地產(chǎn)開發(fā)貸款:銀行支持城鎮(zhèn)綜合開發(fā)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)的貸款,是融通地產(chǎn)資發(fā)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)的貸款,是融通地產(chǎn)資金的重要形式。金的重要形式。(2 2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款:)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款:(3 3)商品房建設(shè)貸款:分為住房開發(fā)貸款、)商品房建設(shè)貸款:分為住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款商業(yè)用房開發(fā)貸款2、房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類、房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類(4)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款:對(duì)從事房屋租賃、房產(chǎn)交易、:對(duì)從事房屋租賃、房產(chǎn)交易、房屋維修和裝飾以及其他服務(wù)性活動(dòng)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自房屋維修和裝飾以及其他服務(wù)性活動(dòng)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)

7、盈虧的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性貸款。負(fù)盈虧的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性貸款。(5)建筑貸款)建筑貸款(6)商品房建筑材料、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易貸款)商品房建筑材料、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易貸款(7)房地產(chǎn)貼息貸款:)房地產(chǎn)貼息貸款:國(guó)家下達(dá)規(guī)定貸款額度,由國(guó)家下達(dá)規(guī)定貸款額度,由銀行來(lái)發(fā)放,但其利息由國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼的房地產(chǎn)貸款銀行來(lái)發(fā)放,但其利息由國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼的房地產(chǎn)貸款支付。一般貸款期限支付。一般貸款期限1-3年,分為全貼息和半貼息年,分為全貼息和半貼息3、房地產(chǎn)企業(yè)貸款的特點(diǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)貸款的特點(diǎn)l(1)貸款數(shù)額大,貸款周期長(zhǎng))貸款數(shù)額大,貸款周期長(zhǎng)l(2)貸款情況收經(jīng)濟(jì)周期影響大)貸款情況收經(jīng)濟(jì)周期影響大l(3

8、)一般要以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押以抵)一般要以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押以抵御貸款風(fēng)險(xiǎn)御貸款風(fēng)險(xiǎn)l(4)銀行會(huì)慎重挑選貸款申請(qǐng)者)銀行會(huì)慎重挑選貸款申請(qǐng)者l(5)地域限制風(fēng)險(xiǎn)大)地域限制風(fēng)險(xiǎn)大14( (三三) )房地產(chǎn)企業(yè)債融資房地產(chǎn)企業(yè)債融資債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)2 2、我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況、我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況3 3、房地產(chǎn)債券融資的操作流程、房地產(chǎn)債券融資的操作流程151 1、債券的基礎(chǔ)知識(shí)、債券的基礎(chǔ)知識(shí)(1 1)債券的概念)債券的概念(2 2)債券的分類)債券的分類(3 3)債券的特點(diǎn))債券的特點(diǎn)(4 4)債券與股票的異同)債券與股票的異同16(1 1)債券的概念)債券的概念 債券是發(fā)行人

9、債券是發(fā)行人( (政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)) )直接向社會(huì)借債籌直接向社會(huì)借債籌措資金時(shí),向投資者發(fā)行,承諾按一定利率支付利息并按約措資金時(shí),向投資者發(fā)行,承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。 理解債券的概念還需要把握以下幾點(diǎn):理解債券的概念還需要把握以下幾點(diǎn):債券的本質(zhì)是債的證明債券的本質(zhì)是債的證明 債券購(gòu)買者與發(fā)行者之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系債券購(gòu)買者與發(fā)行者之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系債券是一種有價(jià)證券債券是一種有價(jià)證券 債券一般具有一定格式的票面形式債券一般具有一定格式的票面形式 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)17債券的基礎(chǔ)知識(shí)債

10、券的基礎(chǔ)知識(shí)18(2 2)債券的分類)債券的分類按照發(fā)行主體劃分按照發(fā)行主體劃分政府債券政府債券 政府債券又為政府債券又為中央政府債券中央政府債券和和地方政府債券地方政府債券。 中央政府債券稱為中央政府債券稱為國(guó)債國(guó)債或或國(guó)庫(kù)券國(guó)庫(kù)券,是目前債券市場(chǎng),是目前債券市場(chǎng)上流動(dòng)性最好、風(fēng)險(xiǎn)最低的債券。我國(guó)曾于上流動(dòng)性最好、風(fēng)險(xiǎn)最低的債券。我國(guó)曾于8080年代末至年代末至9090年代初發(fā)行過(guò)地方政府債券,年代初發(fā)行過(guò)地方政府債券,19931993年被禁止。年被禁止。20092009年,年,為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),恢復(fù)發(fā)行地方政府債券。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),恢復(fù)發(fā)行地方政府債券。 / 債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)19

11、債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)金融債券金融債券 金融債券的發(fā)行主體為金融債券的發(fā)行主體為銀行和非銀行金融銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu),目的是籌集長(zhǎng)期資金,利息高于同期銀,目的是籌集長(zhǎng)期資金,利息高于同期銀行存款利息。行存款利息。 我國(guó)的金融債券主要由國(guó)家開發(fā)銀行、中我國(guó)的金融債券主要由國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀政策性銀行行發(fā)行。發(fā)行。20 相關(guān)概念相關(guān)概念政策性銀行政策性銀行 政策性銀行是指由政府創(chuàng)立,政策性銀行是指由政府創(chuàng)立,不以營(yíng)利為目的不以營(yíng)利為目的,為,為貫徹和配合政府社會(huì)與經(jīng)濟(jì)政策,在特定領(lǐng)域內(nèi)直接或貫徹和配合政府社會(huì)與經(jīng)濟(jì)政策

12、,在特定領(lǐng)域內(nèi)直接或間接地從事政策性融資活動(dòng),充當(dāng)政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)間接地從事政策性融資活動(dòng),充當(dāng)政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步、進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)管理工具的金融機(jī)構(gòu)。社會(huì)進(jìn)步、進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)管理工具的金融機(jī)構(gòu)。 政策性銀行經(jīng)營(yíng)時(shí)主要考慮國(guó)家和社會(huì)的整體利益。政策性銀行經(jīng)營(yíng)時(shí)主要考慮國(guó)家和社會(huì)的整體利益。資金來(lái)源主要依靠政府財(cái)政撥付、發(fā)行金融債券或向中資金來(lái)源主要依靠政府財(cái)政撥付、發(fā)行金融債券或向中央銀行舉債等,一般不面向公眾吸收存款。央銀行舉債等,一般不面向公眾吸收存款。 我國(guó)于我國(guó)于19941994年相繼建立了年相繼建立了國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行等三家政策性

13、銀行。發(fā)展銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行等三家政策性銀行。21債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)企業(yè)債券企業(yè)債券 根據(jù)發(fā)行企業(yè)的性質(zhì)不同,企業(yè)債券根據(jù)發(fā)行企業(yè)的性質(zhì)不同,企業(yè)債券( (廣義廣義) )可分可分為為企業(yè)債券企業(yè)債券( (狹義狹義) )和和公司債券公司債券兩類。兩類。 企業(yè)債券是由一切具有法人資格的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券是由一切具有法人資格的企業(yè)發(fā)行;公公司債券是由司債券是由股份有限公司和有限責(zé)任公司股份有限公司和有限責(zé)任公司發(fā)行。發(fā)行。 除發(fā)行主體不同外,兩者的發(fā)行條件、審批機(jī)關(guān)、除發(fā)行主體不同外,兩者的發(fā)行條件、審批機(jī)關(guān)、申報(bào)文件、適用法律等均有所不同。但公司債券是企申報(bào)文件、適用法律等均有所不同。但

14、公司債券是企業(yè)債券的組成部分,業(yè)債券的組成部分,本章以下所指均為公司債券本章以下所指均為公司債券。/22按照是否提供擔(dān)保劃分按照是否提供擔(dān)保劃分信用債券信用債券 信用債券是指不提供任何擔(dān)保財(cái)產(chǎn),僅以發(fā)信用債券是指不提供任何擔(dān)保財(cái)產(chǎn),僅以發(fā)行人的信譽(yù)為擔(dān)保發(fā)行的債券。行人的信譽(yù)為擔(dān)保發(fā)行的債券。政府債券和金政府債券和金融債券多為信用債券融債券多為信用債券,但規(guī)模較大、信用等級(jí),但規(guī)模較大、信用等級(jí)高的企業(yè)也可發(fā)行。高的企業(yè)也可發(fā)行。 企業(yè)采用信用擔(dān)??梢越档桶l(fā)債成本,提高企業(yè)采用信用擔(dān)??梢越档桶l(fā)債成本,提高市場(chǎng)機(jī)制對(duì)公司的約束,增強(qiáng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意市場(chǎng)機(jī)制對(duì)公司的約束,增強(qiáng)投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),促進(jìn)

15、成熟投資者群體的形成。識(shí),促進(jìn)成熟投資者群體的形成。 /債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)23債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)擔(dān)保債券擔(dān)保債券 擔(dān)保債券是指發(fā)行人以擔(dān)保債券是指發(fā)行人以抵押抵押、質(zhì)押質(zhì)押和和保證保證等等方式發(fā)行的債券。方式發(fā)行的債券。 擔(dān)??稍黾觽顿Y的安全性,提高債券吸擔(dān)保可增加債券投資的安全性,提高債券吸引力。引力。 擔(dān)保債券又可分為擔(dān)保債券又可分為封閉式封閉式和和開放式開放式兩種兩種 。封閉式債券的發(fā)行的規(guī)模取決于擔(dān)保資產(chǎn)的價(jià)封閉式債券的發(fā)行的規(guī)模取決于擔(dān)保資產(chǎn)的價(jià)值。值。 20072007年年1010月,月,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于有效防范企中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于有效防范企業(yè)債擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的意見業(yè)債

16、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的意見限制商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)債限制商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)債進(jìn)行擔(dān)保。進(jìn)行擔(dān)保。24按照能否轉(zhuǎn)換成股票劃分按照能否轉(zhuǎn)換成股票劃分可轉(zhuǎn)換債券可轉(zhuǎn)換債券 可轉(zhuǎn)換債券是指?jìng)鶛?quán)人可以在特定的時(shí)期,按規(guī)定可轉(zhuǎn)換債券是指?jìng)鶛?quán)人可以在特定的時(shí)期,按規(guī)定的條件將其的條件將其債券轉(zhuǎn)換為公司普通股債券轉(zhuǎn)換為公司普通股的企業(yè)債券。的企業(yè)債券。 企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券應(yīng)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券應(yīng)同時(shí)具備發(fā)行公司債券和發(fā)同時(shí)具備發(fā)行公司債券和發(fā)行股票的條件,行股票的條件,并應(yīng)得到國(guó)務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)。并應(yīng)得到國(guó)務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)。 不可轉(zhuǎn)換債券不可轉(zhuǎn)換債券 不可轉(zhuǎn)換債券是指不能轉(zhuǎn)換為普通股的債券,又稱不可轉(zhuǎn)換債券是指不能轉(zhuǎn)換為普通

17、股的債券,又稱為普通債券,其利率一般高于可轉(zhuǎn)換債券。為普通債券,其利率一般高于可轉(zhuǎn)換債券。 /債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)25債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)按照利率是否固定劃分按照利率是否固定劃分 固定利率債券固定利率債券 是指利率不隨市場(chǎng)利率的變化而調(diào)整的債權(quán)是指利率不隨市場(chǎng)利率的變化而調(diào)整的債權(quán)( (直接將利率印在直接將利率印在債券票面上債券票面上) ),是最常見的債券類型。,是最常見的債券類型。浮動(dòng)利率債券浮動(dòng)利率債券 是指利率隨市場(chǎng)利率變動(dòng)而調(diào)整的債券是指利率隨市場(chǎng)利率變動(dòng)而調(diào)整的債券( (債券利率一般高于市債券利率一般高于市場(chǎng)利率一定的百分點(diǎn)場(chǎng)利率一定的百分點(diǎn)) )。26債券的基礎(chǔ)知識(shí)

18、債券的基礎(chǔ)知識(shí) 按照是否能夠提前贖回劃分按照是否能夠提前贖回劃分可贖回債券可贖回債券 可贖回債券是指在債券到期前發(fā)行人可以以可贖回債券是指在債券到期前發(fā)行人可以以事先約定的價(jià)格贖回的債券。事先約定的價(jià)格贖回的債券。不可贖回債券不可贖回債券 不可贖回債券是指不能在債券到期前贖回的不可贖回債券是指不能在債券到期前贖回的債券。債券。/27債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)按照償還方式劃分按照償還方式劃分 (1) (1)一次到期債券一次到期債券 一次到期債券是指?jìng)l(fā)行公司于債券到期日一次一次到期債券是指?jìng)l(fā)行公司于債券到期日一次性償還全部債券本金的債券。性償還全部債券本金的債券。 (2) (2)分期到期

19、債券分期到期債券 分期到期債券是指分批償還本金的債券。分期到期分期到期債券是指分批償還本金的債券。分期到期債券可以減輕發(fā)行公司集中還本的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。債券可以減輕發(fā)行公司集中還本的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 /28債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)按照債券流通性劃分按照債券流通性劃分 按照債券流通性不同,債券可分為按照債券流通性不同,債券可分為流通債券流通債券和和不可流通債券不可流通債券,或,或上市債券上市債券和和不可上市債券不可上市債券。按照發(fā)行方式劃分按照發(fā)行方式劃分 按照發(fā)行方式不同,債券可分為按照發(fā)行方式不同,債券可分為私募債券私募債券( (發(fā)行對(duì)象一般為特定的機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行對(duì)象一般為特定的機(jī)構(gòu)投資者) )和和

20、公募債公募債券券( (發(fā)行對(duì)象是社會(huì)公眾,發(fā)行對(duì)象是社會(huì)公眾,對(duì)象不特定對(duì)象不特定) ) 。 /29債券的基礎(chǔ)知識(shí)債券的基礎(chǔ)知識(shí)按照債券是否記名劃分按照債券是否記名劃分 按照債券是否記名,債券可分為按照債券是否記名,債券可分為記名債券記名債券( (票面上標(biāo)明債權(quán)人姓名;轉(zhuǎn)讓時(shí)需要背書票面上標(biāo)明債權(quán)人姓名;轉(zhuǎn)讓時(shí)需要背書) )和和無(wú)記名債券無(wú)記名債券。按照發(fā)行期限劃分按照發(fā)行期限劃分 按照發(fā)行期限不同,債券可分為按照發(fā)行期限不同,債券可分為短期債券短期債券( (償還期償還期1 1年以內(nèi)年以內(nèi)) )、中期債券中期債券( (償還期償還期1-101-10年年 ) )和和長(zhǎng)期債券長(zhǎng)期債券( (償還償還期

21、期1010年以上年以上) )等三類。等三類。 /30(3 3)債券的一般特點(diǎn))債券的一般特點(diǎn) 債券具有償還性債券具有償還性( (換本付息換本付息) )債券一般具有流通性債券一般具有流通性債券投資的安全性比股票高債券投資的安全性比股票高債券投資具有收益性債券投資具有收益性債券融資的用途特定性債券融資的用途特定性31(4 4)債券、貸款及股票的異同)債券、貸款及股票的異同債券融資與貸款的異同債券融資與貸款的異同相同點(diǎn):都是債務(wù)融資,都要還本付息。相同點(diǎn):都是債務(wù)融資,都要還本付息。 不同點(diǎn):不同點(diǎn):(1)(1)債券融資是直接融資,銀行貸債券融資是直接融資,銀行貸款是間接融資;款是間接融資;(2)(

22、2)債券融資成本通常較銀債券融資成本通常較銀行貸款高;行貸款高;(3)(3)債券融資的成本及程序比銀債券融資的成本及程序比銀行貸款復(fù)雜;行貸款復(fù)雜;(4)(4)企業(yè)對(duì)債券融資所籌集資企業(yè)對(duì)債券融資所籌集資金的自主權(quán)較銀行貸款大金的自主權(quán)較銀行貸款大32債券與股票的異同債券與股票的異同相同點(diǎn):相同點(diǎn):(1)(1)都屬于有價(jià)證券都屬于有價(jià)證券 (2) (2)都能在市場(chǎng)上流通都能在市場(chǎng)上流通 (3) (3)都具有一定的收益都具有一定的收益 (4) (4)都具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)都具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)33 不同點(diǎn):不同點(diǎn):(1)(1)發(fā)行主體不同發(fā)行主體不同 (2) (2)存續(xù)時(shí)間不同存續(xù)時(shí)間不同 (3)(

23、3)收益來(lái)源不同收益來(lái)源不同 (4) (4)投資者地位不同投資者地位不同 (5)(5)承擔(dān)的責(zé)任不同承擔(dān)的責(zé)任不同 (6) (6)投資風(fēng)險(xiǎn)不同投資風(fēng)險(xiǎn)不同 (7)(7)價(jià)格影響因素不同價(jià)格影響因素不同 (8) (8)資金性質(zhì)不同資金性質(zhì)不同342 2、我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況房地產(chǎn)債券融資的種類房地產(chǎn)債券融資的種類房地產(chǎn)債券融資存在的問(wèn)題房地產(chǎn)債券融資存在的問(wèn)題房地產(chǎn)債券融資的發(fā)展前景房地產(chǎn)債券融資的發(fā)展前景35(1)(1)房地產(chǎn)債券融資的種類房地產(chǎn)債券融資的種類公司債券公司債券2 2我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 公司債券是企業(yè)公司債券是企業(yè)( (公

24、司公司) )依照法定程序發(fā)行、約定在依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限還本付息的有價(jià)證券。一定期限還本付息的有價(jià)證券。 企業(yè)債券是由一切企業(yè)債券是由一切具有法人資格的企業(yè)具有法人資格的企業(yè)發(fā)行;發(fā)行;公司債券是由公司債券是由股份有限公司和有限責(zé)任公司股份有限公司和有限責(zé)任公司發(fā)發(fā)行。行。36我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 公司債券的優(yōu)點(diǎn):公司債券的優(yōu)點(diǎn): (1)(1)籌集的資金使用期限較長(zhǎng)籌集的資金使用期限較長(zhǎng)( (與貸款相比與貸款相比) ); (2)(2)對(duì)企業(yè)原有股東的股權(quán)沒(méi)有影響;對(duì)企業(yè)原有股東的股權(quán)沒(méi)有影響; (3) (3)發(fā)行債券的成本要低于普通股;發(fā)行債券的成本要低

25、于普通股; (4)(4)發(fā)債融資具有財(cái)務(wù)杠桿作用;發(fā)債融資具有財(cái)務(wù)杠桿作用; (5) (5)籌資范圍廣、金額大、對(duì)象廣泛;籌資范圍廣、金額大、對(duì)象廣泛; (6) (6)對(duì)投資人來(lái)說(shuō),收益較為穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)較低對(duì)投資人來(lái)說(shuō),收益較為穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)較低37我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況公司債券的缺點(diǎn):公司債券的缺點(diǎn): (1)(1)對(duì)四投資人來(lái)說(shuō),無(wú)權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策;對(duì)四投資人來(lái)說(shuō),無(wú)權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策; (2) (2)對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō),發(fā)行程序比銀行貸款復(fù)雜;對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō),發(fā)行程序比銀行貸款復(fù)雜; (3) (3)對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō),財(cái)務(wù)成本比發(fā)行股票大對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō),財(cái)務(wù)成本比發(fā)行股票大38我

26、國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行概況:房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行概況: 2008 2008年以來(lái),由于資金鏈緊張,部分房地產(chǎn)企業(yè)相年以來(lái),由于資金鏈緊張,部分房地產(chǎn)企業(yè)相繼選擇發(fā)行企業(yè)債券的融資渠道繼選擇發(fā)行企業(yè)債券的融資渠道( (見下表見下表) )。2015年6月9日收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于核準(zhǔn)中房地產(chǎn)股份有限公司公開發(fā)行公司債券的批復(fù)核準(zhǔn)公司發(fā)行面值不超過(guò)7億元的公司債券。39我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 可轉(zhuǎn)換債券是指?jìng)鶛?quán)人可以在特定的時(shí)期,可轉(zhuǎn)換債券是指?jìng)鶛?quán)人可以在特定的時(shí)期,按規(guī)定的條件將其債券轉(zhuǎn)換為公司普通股的企按規(guī)定的條件將其債券轉(zhuǎn)換為

27、公司普通股的企業(yè)債券。業(yè)債券。 可轉(zhuǎn)換債券的特點(diǎn):可轉(zhuǎn)換債券的特點(diǎn):債權(quán)性;股權(quán)性;債權(quán)性;股權(quán)性; 可轉(zhuǎn)換性??赊D(zhuǎn)換性??赊D(zhuǎn)換債券可轉(zhuǎn)換債券( (可轉(zhuǎn)債可轉(zhuǎn)債) )40我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 可轉(zhuǎn)換債券的優(yōu)點(diǎn):可轉(zhuǎn)換債券的優(yōu)點(diǎn):利率低于普通債券,發(fā)行公司融資成本較低;利率低于普通債券,發(fā)行公司融資成本較低; 對(duì)投資者而言,投資靈活性較強(qiáng);對(duì)投資者而言,投資靈活性較強(qiáng);對(duì)投資者而言,轉(zhuǎn)股后的收益高于普通債券;對(duì)投資者而言,轉(zhuǎn)股后的收益高于普通債券;對(duì)投資者而言,投資風(fēng)險(xiǎn)要比投資股票低對(duì)投資者而言,投資風(fēng)險(xiǎn)要比投資股票低。41我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的

28、概況 可轉(zhuǎn)換債券的缺點(diǎn):可轉(zhuǎn)換債券的缺點(diǎn): 若投資人選擇轉(zhuǎn)股,則公司股本會(huì)被稀釋,而且面若投資人選擇轉(zhuǎn)股,則公司股本會(huì)被稀釋,而且面臨著股價(jià)下跌的可能;臨著股價(jià)下跌的可能;投資人若不轉(zhuǎn)股,則其收益低于普通債券;投資人若不轉(zhuǎn)股,則其收益低于普通債券;若公司倒閉,其清償順序位于其他債務(wù)之后;若公司倒閉,其清償順序位于其他債務(wù)之后;證券市場(chǎng)上的債券價(jià)格隨利率的波動(dòng)而波動(dòng);證券市場(chǎng)上的債券價(jià)格隨利率的波動(dòng)而波動(dòng);若投資人要提前贖回,則公司還款壓力很大;若投資人要提前贖回,則公司還款壓力很大;若發(fā)行人要提前贖回,則投資人面臨損失。若發(fā)行人要提前贖回,則投資人面臨損失。42我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地

29、產(chǎn)債券融資的概況 可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行概況:可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行概況: (1)2001(1)2001年以前為可轉(zhuǎn)債的試點(diǎn)階段;年以前為可轉(zhuǎn)債的試點(diǎn)階段; (2)2001 (2)2001年年4 4月上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券實(shí)施月上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券實(shí)施辦法出臺(tái)辦法出臺(tái), ,標(biāo)志著可轉(zhuǎn)換公司債券成為我國(guó)一種常規(guī)標(biāo)志著可轉(zhuǎn)換公司債券成為我國(guó)一種常規(guī)的融資品種,發(fā)行可轉(zhuǎn)債的上市公司增加的融資品種,發(fā)行可轉(zhuǎn)債的上市公司增加; (3) (3)但是從總體上看發(fā)行公司的數(shù)量還不多,融資規(guī)但是從總體上看發(fā)行公司的數(shù)量還不多,融資規(guī)模與整個(gè)資本市場(chǎng)規(guī)模相比還偏小。模與整個(gè)資本市場(chǎng)規(guī)模相比還偏小。20072007年

30、共發(fā)行可轉(zhuǎn)年共發(fā)行可轉(zhuǎn)債債585585億元,僅占當(dāng)年股市億元,僅占當(dāng)年股市IPOIPO的的12.3%12.3%; (4)2001 (4)2001年開始,陸續(xù)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)債。年開始,陸續(xù)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)債。43我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)債的情況:國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)債的情況: 44短期融資券短期融資券我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 企業(yè)短期融資券是指具有法人資格的非金融企業(yè)為企業(yè)短期融資券是指具有法人資格的非金融企業(yè)為緩解流動(dòng)資金短缺而發(fā)行的短期債券。緩解流動(dòng)資金短缺而發(fā)行的短期債券。 短期融資券的特點(diǎn):短期融

31、資券的特點(diǎn):債券期限短債券期限短( (不超過(guò)不超過(guò)365365天天) )只對(duì)只對(duì)機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行,不向社會(huì)公眾發(fā)行,不向社會(huì)公眾發(fā)行屬于無(wú)擔(dān)保債券屬于無(wú)擔(dān)保債券只在只在銀行間債券市場(chǎng)銀行間債券市場(chǎng)交易交易45 相關(guān)概念相關(guān)概念銀行間債券市場(chǎng)銀行間債券市場(chǎng) 銀行間債券市場(chǎng)是指包括商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、保險(xiǎn)銀行間債券市場(chǎng)是指包括商業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、保險(xiǎn)公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行債券買賣和回購(gòu)的市場(chǎng)。公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行債券買賣和回購(gòu)的市場(chǎng)。銀銀行間債券市場(chǎng)目前已成為我國(guó)債券市場(chǎng)的主體部分行間債券市場(chǎng)目前已成為我國(guó)債券市場(chǎng)的主體部分。 全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)成立于全國(guó)銀行間債券市

32、場(chǎng)成立于19971997年年6 6月,依托于中國(guó)外月,依托于中國(guó)外匯交易中心、全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心和中央國(guó)債登記結(jié)算匯交易中心、全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心和中央國(guó)債登記結(jié)算公司。公司。我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況46我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 短期融資券的發(fā)行概況:短期融資券的發(fā)行概況: (1)(1)19871987年開始在上海進(jìn)行短期融資券的年開始在上海進(jìn)行短期融資券的試點(diǎn)試點(diǎn),19891989年開始在全國(guó)推行;年開始在全國(guó)推行; (2)90 (2)90年代中期因某些企業(yè)出現(xiàn)償付問(wèn)題而被叫停;年代中期因某些企業(yè)出現(xiàn)償付問(wèn)題而被叫停; (3)2005 (

33、3)2005年,重新允許發(fā)行短期融資券,隨即掀起了年,重新允許發(fā)行短期融資券,隨即掀起了一股融資券發(fā)行的熱潮一股融資券發(fā)行的熱潮(2005(2005年發(fā)行規(guī)模達(dá)年發(fā)行規(guī)模達(dá)15001500億元;億元;20062006年發(fā)行規(guī)模達(dá)年發(fā)行規(guī)模達(dá)25002500億元億元) ),但房地產(chǎn)行業(yè)很少;,但房地產(chǎn)行業(yè)很少; (4) (4)目前部分目前部分房地產(chǎn)企業(yè)試水發(fā)行短期融資券房地產(chǎn)企業(yè)試水發(fā)行短期融資券,但基,但基本僅針對(duì)國(guó)資及開發(fā)區(qū)背景、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地本僅針對(duì)國(guó)資及開發(fā)區(qū)背景、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地運(yùn)營(yíng)等開發(fā)企業(yè),一般的房地產(chǎn)企業(yè)很少。運(yùn)營(yíng)等開發(fā)企業(yè),一般的房地產(chǎn)企業(yè)很少。47我國(guó)房地產(chǎn)債券

34、融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行短期融資券的情況:國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行短期融資券的情況:48海外發(fā)行債券海外發(fā)行債券 由于國(guó)內(nèi)發(fā)行債券的門檻高,監(jiān)管嚴(yán)格,審批時(shí)由于國(guó)內(nèi)發(fā)行債券的門檻高,監(jiān)管嚴(yán)格,審批時(shí)間長(zhǎng),成功發(fā)行企業(yè)債券的房地產(chǎn)企業(yè)并不多,不少間長(zhǎng),成功發(fā)行企業(yè)債券的房地產(chǎn)企業(yè)并不多,不少房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇海外發(fā)行債券進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇海外發(fā)行債券進(jìn)行融資。 /我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況49我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)行債券的情況:國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)行債券的情況:50(2 2

35、)房地產(chǎn)債券融資存在的問(wèn)題)房地產(chǎn)債券融資存在的問(wèn)題 債券融資本應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)重要的融資渠道之一,債券融資本應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)重要的融資渠道之一,但從目前的但從目前的融資情況看,債券融資在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源中所占比例極融資情況看,債券融資在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源中所占比例極小。小。 20042004年第一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在我國(guó)全社會(huì)融資總量當(dāng)年第一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在我國(guó)全社會(huì)融資總量當(dāng)中:銀行貸款占中:銀行貸款占93.8%93.8%,國(guó)債融資占,國(guó)債融資占3.6%3.6%,股票融資占,股票融資占2.0%2.0%,債,債券融資占券融資占0.6%0.6% 。 20092009年,全國(guó)房地產(chǎn)債券融資

36、總額僅年,全國(guó)房地產(chǎn)債券融資總額僅587587億,占當(dāng)年房地產(chǎn)億,占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的開發(fā)投資總額的1.63%1.63%。我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況51 債券融資比例過(guò)低的原因主要在于:債券融資比例過(guò)低的原因主要在于: (1)(1)債券融資的還本付息壓力比銀行信貸更大債券融資的還本付息壓力比銀行信貸更大 (2)(2)債券融資比銀行信貸及股權(quán)融資的約束更大債券融資比銀行信貸及股權(quán)融資的約束更大 (3) (3)由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的主體由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的主體評(píng)級(jí)相對(duì)較低,增加了債券融資的難度評(píng)級(jí)相對(duì)較低,增加了債券融資的難度 (4)(4)

37、企業(yè)債券對(duì)投資者還缺乏足夠的吸引力企業(yè)債券對(duì)投資者還缺乏足夠的吸引力( (由于安由于安全性、收益性、流動(dòng)性等全性、收益性、流動(dòng)性等) )我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況 自監(jiān)管部門去年初允許房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)市場(chǎng)公開發(fā)行自監(jiān)管部門去年初允許房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)市場(chǎng)公開發(fā)行企業(yè)債券以來(lái),房地產(chǎn)商過(guò)去一年在信用債市場(chǎng)發(fā)行的債企業(yè)債券以來(lái),房地產(chǎn)商過(guò)去一年在信用債市場(chǎng)發(fā)行的債券規(guī)模已經(jīng)數(shù)倍于前券規(guī)模已經(jīng)數(shù)倍于前5年的總發(fā)行金額。記者基于年的總發(fā)行金額。記者基于wind資訊統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,從去年至本月初,房地產(chǎn)商在境內(nèi)資訊統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,從去年至本月初,房地產(chǎn)商在境內(nèi)市場(chǎng)發(fā)行的債券規(guī)模已經(jīng)超

38、過(guò)市場(chǎng)發(fā)行的債券規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1.1萬(wàn)億元,是過(guò)去萬(wàn)億元,是過(guò)去5年發(fā)年發(fā)行的全部債券金額的近行的全部債券金額的近3倍,票面利率均值約為倍,票面利率均值約為5%。保。保利地產(chǎn)今年利地產(chǎn)今年1月中旬發(fā)行的一筆月中旬發(fā)行的一筆5年期公司債其票面利率年期公司債其票面利率僅僅2.95%,創(chuàng)行業(yè)新低。,創(chuàng)行業(yè)新低。53(3 3)房地產(chǎn)債券融資的發(fā)展前景)房地產(chǎn)債券融資的發(fā)展前景債券融資具有其固有的優(yōu)點(diǎn)債券融資具有其固有的優(yōu)點(diǎn) 融資規(guī)模較大;債券利息可計(jì)入成本從而沖減融資規(guī)模較大;債券利息可計(jì)入成本從而沖減所得稅;具有財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng);對(duì)企業(yè)原有的治理所得稅;具有財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng);對(duì)企業(yè)原有的治理結(jié)構(gòu)不受影響。結(jié)構(gòu)

39、不受影響?,F(xiàn)狀為債券融資提供了發(fā)展空間現(xiàn)狀為債券融資提供了發(fā)展空間 股市游資及巨額保險(xiǎn)資金需要投資渠道;股市游資及巨額保險(xiǎn)資金需要投資渠道; 整個(gè)資本市場(chǎng)發(fā)展極不平衡。整個(gè)資本市場(chǎng)發(fā)展極不平衡。我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況我國(guó)房地產(chǎn)債券融資的概況54(1 1)企業(yè)債券的發(fā)行與上市流程)企業(yè)債券的發(fā)行與上市流程(2 2)可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行與上市流程)可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行與上市流程(3 3)企業(yè)短期融資券的發(fā)行流程)企業(yè)短期融資券的發(fā)行流程3 3、房地產(chǎn)債券融資的操作流程、房地產(chǎn)債券融資的操作流程55(1 1)公司債券的發(fā)行與上市流程)公司債券的發(fā)行與上市流程 公司債券的發(fā)行條件公司債券的發(fā)行條件凈

40、資產(chǎn)不低于凈資產(chǎn)不低于30003000萬(wàn)元或萬(wàn)元或60006000萬(wàn)萬(wàn)元元累計(jì)債券余額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)累計(jì)債券余額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)40%40%近三年平均可分配利潤(rùn)不少于債券近三年平均可分配利潤(rùn)不少于債券1 1年的利息年的利息資金投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策資金投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策債券利率不超過(guò)國(guó)務(wù)院限定的利率水平債券利率不超過(guò)國(guó)務(wù)院限定的利率水平經(jīng)有債券評(píng)級(jí)能力的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)經(jīng)有債券評(píng)級(jí)能力的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程56房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程公司債券的發(fā)行程序公司債券的發(fā)行程序 董事會(huì)制定發(fā)行方案董事會(huì)制定發(fā)行方案股東大會(huì)批準(zhǔn)股

41、東大會(huì)批準(zhǔn)選擇保薦人選擇保薦人向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào)向中國(guó)證監(jiān)會(huì)申報(bào)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)( (受理受理- -初審初審- -審核審核- -核準(zhǔn)核準(zhǔn)) )發(fā)行債券及承銷發(fā)行債券及承銷( (可一次核準(zhǔn)、分期發(fā)行可一次核準(zhǔn)、分期發(fā)行) )57房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程公司債券的上市程序公司債券的上市程序 向證券交易所申請(qǐng)上市交易的企業(yè)債券除了符合發(fā)行向證券交易所申請(qǐng)上市交易的企業(yè)債券除了符合發(fā)行時(shí)的條件外還必須符合以下條件:時(shí)的條件外還必須符合以下條件:債券的期限為債券的期限為1 1年以上年以上實(shí)際發(fā)行額不少于實(shí)際發(fā)行額不少于50005000萬(wàn)元萬(wàn)元信用等級(jí)不低于信用等級(jí)不低于

42、A A級(jí)級(jí)具有擔(dān)保人的擔(dān)保具有擔(dān)保人的擔(dān)保證券交易所認(rèn)可的其他條件證券交易所認(rèn)可的其他條件 /58 公司債券申請(qǐng)上市交易的程序:公司債券申請(qǐng)上市交易的程序: (1)(1)董事會(huì)作出上市決議董事會(huì)作出上市決議 (2) (2)股東大會(huì)批準(zhǔn)股東大會(huì)批準(zhǔn) (3) (3)財(cái)務(wù)審計(jì)及驗(yàn)資財(cái)務(wù)審計(jì)及驗(yàn)資 (4) (4)聘請(qǐng)推薦人并出具上市推薦書聘請(qǐng)推薦人并出具上市推薦書 (5) (5)向證券交易所提出申請(qǐng)向證券交易所提出申請(qǐng) (6) (6)證券交易所核準(zhǔn)證券交易所核準(zhǔn) (7)(7)債券登記托管債券登記托管 (8)(8)刊登上市公告書刊登上市公告書 (9)(9)上市交易上市交易 (10) (10)信息披露信息

43、披露 /房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程59(2 2)可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行與上市流程)可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行與上市流程可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行條件可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行條件 證券法規(guī)定,上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券,除了證券法規(guī)定,上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券,除了應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)符合發(fā)行公司債券的條件符合發(fā)行公司債券的條件外,還應(yīng)當(dāng)外,還應(yīng)當(dāng)符合公開發(fā)行符合公開發(fā)行股票的條件股票的條件,并需要報(bào)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。,并需要報(bào)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。 /房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程60 上市公司證券發(fā)行管理辦法對(duì)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債上市公司證券發(fā)行管理辦法對(duì)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券進(jìn)行了具體的規(guī)定:券進(jìn)行了具體的規(guī)定:近三年凈資產(chǎn)

44、收益率平均不低于近三年凈資產(chǎn)收益率平均不低于6%6%發(fā)行后累計(jì)債券余額不超過(guò)凈資產(chǎn)額的發(fā)行后累計(jì)債券余額不超過(guò)凈資產(chǎn)額的40%40%近三年平均可分配利潤(rùn)不少于債券近三年平均可分配利潤(rùn)不少于債券1 1年利息年利息房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程61房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行程序、上市交易程序可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行程序、上市交易程序( (同企業(yè)債券!同企業(yè)債券!) )可轉(zhuǎn)換債券的上市程序可轉(zhuǎn)換債券的上市程序 向證券交易所申請(qǐng)上市交易的可轉(zhuǎn)換債券除了符合發(fā)向證券交易所申請(qǐng)上市交易的可轉(zhuǎn)換債券除了符合發(fā)行時(shí)的條件外還必須符合以下條件:行時(shí)的條件外還必須符

45、合以下條件:債券的期限為債券的期限為1 1年以上年以上實(shí)際發(fā)行額不少于實(shí)際發(fā)行額不少于50005000萬(wàn)元萬(wàn)元 62(3 3)企業(yè)短期融資券的發(fā)行流程)企業(yè)短期融資券的發(fā)行流程 企業(yè)短期融資券的發(fā)行堅(jiān)持了企業(yè)短期融資券的發(fā)行堅(jiān)持了市場(chǎng)化原則市場(chǎng)化原則,其發(fā)行,其發(fā)行實(shí)行實(shí)行“備案制備案制”( (其他證券實(shí)行其他證券實(shí)行“審批制審批制”或或“核準(zhǔn)核準(zhǔn)制制”) ),即在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面弱化行政干預(yù),將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,即在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面弱化行政干預(yù),將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)交給投資者,將信息揭示的職責(zé)交給專業(yè)的和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)交給投資者,將信息揭示的職責(zé)交給專業(yè)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),使行政部門從對(duì)發(fā)行人的實(shí)質(zhì)性判斷中擺脫評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu),

46、使行政部門從對(duì)發(fā)行人的實(shí)質(zhì)性判斷中擺脫出來(lái)。出來(lái)。 /房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程63房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程短期融資券的發(fā)行條件短期融資券的發(fā)行條件最近最近1 1個(gè)會(huì)計(jì)年度盈利個(gè)會(huì)計(jì)年度盈利募集資金用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)募集資金用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)近三年發(fā)行的融資券沒(méi)有延遲支付本息近三年發(fā)行的融資券沒(méi)有延遲支付本息經(jīng)具有債券評(píng)級(jí)能力的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)經(jīng)具有債券評(píng)級(jí)能力的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí) 中國(guó)人民銀行規(guī)定的其他條件中國(guó)人民銀行規(guī)定的其他條件64房地產(chǎn)債券融資的操作流程房地產(chǎn)債券融資的操作流程短期融資券的發(fā)行程序短期融資券的發(fā)行程序董事會(huì)制定發(fā)行方案

47、董事會(huì)制定發(fā)行方案股東大會(huì)批準(zhǔn)股東大會(huì)批準(zhǔn)財(cái)務(wù)審計(jì)及驗(yàn)資財(cái)務(wù)審計(jì)及驗(yàn)資聘請(qǐng)主承銷商并出具推薦書聘請(qǐng)主承銷商并出具推薦書發(fā)行備案發(fā)行備案發(fā)行債券及承銷發(fā)行債券及承銷 登記托管登記托管 債券交易、結(jié)算和兌付債券交易、結(jié)算和兌付 信息披露信息披露一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念 項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資從廣義上講是為了建設(shè)一個(gè)新項(xiàng)目或收購(gòu)一從廣義上講是為了建設(shè)一個(gè)新項(xiàng)目或收購(gòu)一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目或?qū)σ延许?xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的融資活動(dòng)。個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目或?qū)σ延许?xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的融資活動(dòng)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分,是房地產(chǎn)投資

48、者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行成部分,是房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。與其他融資活動(dòng)一樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的融通資金的活動(dòng)。與其他融資活動(dòng)一樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目融資同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個(gè)方面。同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個(gè)方面。 在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系,都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系,都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心。為核心。第二節(jié)第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的內(nèi)涵應(yīng)該是為了分散房地產(chǎn)投融資的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的內(nèi)涵應(yīng)該是為了分散房地產(chǎn)投融資的風(fēng)險(xiǎn)而采取的以房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)可用于還款的凈現(xiàn)會(huì)流和項(xiàng)目資而采取的以房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)可用于還款

49、的凈現(xiàn)會(huì)流和項(xiàng)目資產(chǎn)本身價(jià)值為融資要約的資金融通模式。產(chǎn)本身價(jià)值為融資要約的資金融通模式。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的主要特點(diǎn)(優(yōu)勢(shì)與劣二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的主要特點(diǎn)(優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì))勢(shì))P841、以項(xiàng)目為導(dǎo)向,有利于實(shí)力及資信狀況不佳的開、以項(xiàng)目為導(dǎo)向,有利于實(shí)力及資信狀況不佳的開發(fā)商獲得資金。發(fā)商獲得資金。 在傳統(tǒng)融資方式中,貸款銀行看重的是開發(fā)商在傳統(tǒng)融資方式中,貸款銀行看重的是開發(fā)商的實(shí)力及資信狀況。而項(xiàng)目融資,顧的實(shí)力及資信狀況。而項(xiàng)目融資,顧名思義,以名思義,以項(xiàng)目為主體。貸款銀行的貸款依據(jù)是該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目為主體。貸款銀行的貸款依據(jù)是該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度。與傳統(tǒng)融資方式相比,項(xiàng)目融資可目的

50、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度。與傳統(tǒng)融資方式相比,項(xiàng)目融資可以獲得更高的貸款比例和更長(zhǎng)的貸款期限,也可以以獲得更高的貸款比例和更長(zhǎng)的貸款期限,也可以幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開發(fā)商獲得幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開發(fā)商獲得資金。資金。2、實(shí)現(xiàn)融資的無(wú)追索或有限追索。、實(shí)現(xiàn)融資的無(wú)追索或有限追索。 追索權(quán)是指在借款人未能按期償還債務(wù)時(shí),貸款銀行要求追索權(quán)是指在借款人未能按期償還債務(wù)時(shí),貸款銀行要求借款人用除抵押資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)償還債務(wù)的權(quán)利。借款人用除抵押資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)償還債務(wù)的權(quán)利。 在傳統(tǒng)融資方式中,貸款銀行擁有完全追索權(quán),即借款在傳統(tǒng)融資方式中,貸款銀行擁有完全追索權(quán),即借款人擁有的所有資產(chǎn)都

51、可供還債之用。而在項(xiàng)目融資中,項(xiàng)目的人擁有的所有資產(chǎn)都可供還債之用。而在項(xiàng)目融資中,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度決定資金償還情況。經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度決定資金償還情況。在無(wú)追索項(xiàng)目融資中在無(wú)追索項(xiàng)目融資中,當(dāng)商業(yè)房,當(dāng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)而以失敗告終或是項(xiàng)目在后期地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)而以失敗告終或是項(xiàng)目在后期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中無(wú)法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)會(huì)流量時(shí),開發(fā)商不直接承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中無(wú)法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)會(huì)流量時(shí),開發(fā)商不直接承擔(dān)任何債務(wù)清償?shù)呢?zé)任。任何債務(wù)清償?shù)呢?zé)任。在有限追索項(xiàng)目融資中,在有限追索項(xiàng)目融資中,貸款銀行的追貸款銀行的追索權(quán)往往也在時(shí)問(wèn)、對(duì)象和數(shù)量上具有一定限制,貸款銀行不索權(quán)往往也在時(shí)問(wèn)、對(duì)象和

52、數(shù)量上具有一定限制,貸款銀行不能追索到開發(fā)商除該項(xiàng)目資產(chǎn)、現(xiàn)金流及擔(dān)保之外的任何形式能追索到開發(fā)商除該項(xiàng)目資產(chǎn)、現(xiàn)金流及擔(dān)保之外的任何形式的資產(chǎn)。的資產(chǎn)。有限追索既限制了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn),又使開發(fā)商有更大有限追索既限制了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn),又使開發(fā)商有更大的空間從事其他項(xiàng)目的開發(fā)。的空間從事其他項(xiàng)目的開發(fā)。3、實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。、實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。 有限追索權(quán)有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。與項(xiàng)目有關(guān)有限追索權(quán)有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。與項(xiàng)目有關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)要素要以某種形式在所有與項(xiàng)目有直接或的各種風(fēng)險(xiǎn)要素要以某種形式在所有與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與方之間進(jìn)行分擔(dān),使項(xiàng)目中沒(méi)有間接利益關(guān)系的參與方之間進(jìn)行分擔(dān),使項(xiàng)目中沒(méi)有任

53、何一方單獨(dú)承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)如何識(shí)任何一方單獨(dú)承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)如何識(shí)別和分析項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)因素,確定參與各方所能承別和分析項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)因素,確定參與各方所能承受風(fēng)險(xiǎn)的最大能力及可能性,受風(fēng)險(xiǎn)的最大能力及可能性,充分利用與項(xiàng)目有關(guān)的充分利用與項(xiàng)目有關(guān)的一切可以利用的優(yōu)勢(shì),設(shè)計(jì)出對(duì)開發(fā)商具有最低追索一切可以利用的優(yōu)勢(shì),設(shè)計(jì)出對(duì)開發(fā)商具有最低追索的融資結(jié)構(gòu)。的融資結(jié)構(gòu)。4、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資(Off-balance Finance)。 一般情況下,開發(fā)商取得的銀行貸款會(huì)體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表一般情況下,開發(fā)商取得的銀行貸款會(huì)體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上,使負(fù)債率提高,

54、形成不利的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),從而加大未來(lái)上,使負(fù)債率提高,形成不利的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),從而加大未來(lái)融資成本影響公司自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展。融資成本影響公司自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展。項(xiàng)目融資的無(wú)追索或有限追項(xiàng)目融資的無(wú)追索或有限追索特點(diǎn)為安排資產(chǎn)負(fù)債表外融資提供了可能。索特點(diǎn)為安排資產(chǎn)負(fù)債表外融資提供了可能。在項(xiàng)目融資中,在項(xiàng)目融資中,由獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司與貸款銀行簽署融資協(xié)議并負(fù)責(zé)項(xiàng)目建由獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司與貸款銀行簽署融資協(xié)議并負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè),設(shè),只要開發(fā)商在項(xiàng)目公司中的股份不超過(guò)一定比例,項(xiàng)目公只要開發(fā)商在項(xiàng)目公司中的股份不超過(guò)一定比例,項(xiàng)目公司的融資就不會(huì)反映在開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表上司的融資就不會(huì)反映在開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表

55、上。當(dāng)然,這要依。當(dāng)然,這要依賴于有關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)。賴于有關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)。5、信用結(jié)構(gòu)安排靈活多樣。、信用結(jié)構(gòu)安排靈活多樣。一個(gè)成功的項(xiàng)目融資,其貸款信用結(jié)構(gòu)的安排是靈活多樣的,一個(gè)成功的項(xiàng)目融資,其貸款信用結(jié)構(gòu)的安排是靈活多樣的,可以將信用支持分配到與項(xiàng)目有關(guān)的各方面。例如,可以將信用支持分配到與項(xiàng)目有關(guān)的各方面。例如,在工程在工程建設(shè)方面建設(shè)方面,為了減少風(fēng)險(xiǎn),可以要求工程承包商提供一個(gè)固,為了減少風(fēng)險(xiǎn),可以要求工程承包商提供一個(gè)固定價(jià)格、固定工期的建設(shè)合同或定價(jià)格、固定工期的建設(shè)合同或“交鑰匙交鑰匙”工程合同,還可工程合同,還可以要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)者提供工程技術(shù)保證;以要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)者提供工程技術(shù)保證;

56、在原材料和能源在原材料和能源供應(yīng)供應(yīng)方面,可以要求供貨方提供供貨合同:方面,可以要求供貨方提供供貨合同:在項(xiàng)目招商方面在項(xiàng)目招商方面,開,開發(fā)商可以要求入駐的零售商提供長(zhǎng)期租約合同。這些都是項(xiàng)發(fā)商可以要求入駐的零售商提供長(zhǎng)期租約合同。這些都是項(xiàng)目融資強(qiáng)有力的信用支持,能提高項(xiàng)目的債務(wù)承受能力,減目融資強(qiáng)有力的信用支持,能提高項(xiàng)目的債務(wù)承受能力,減少融資對(duì)借款人資信和其他資產(chǎn)的依賴程度。少融資對(duì)借款人資信和其他資產(chǎn)的依賴程度。6、稅務(wù)優(yōu)勢(shì)。、稅務(wù)優(yōu)勢(shì)。在法律法規(guī)允許范圍內(nèi),通過(guò)精心設(shè)計(jì)的融資模式,可以將政在法律法規(guī)允許范圍內(nèi),通過(guò)精心設(shè)計(jì)的融資模式,可以將政府對(duì)投資者或經(jīng)營(yíng)者的稅務(wù)鼓勵(lì)政策作為一

57、種資源在項(xiàng)目參與府對(duì)投資者或經(jīng)營(yíng)者的稅務(wù)鼓勵(lì)政策作為一種資源在項(xiàng)目參與各方中最大限度加以利用,以降低融資成本、減少項(xiàng)目高負(fù)債各方中最大限度加以利用,以降低融資成本、減少項(xiàng)目高負(fù)債期的現(xiàn)會(huì)流壓力、提高項(xiàng)目?jī)攤芰途C合收益率。此類政策期的現(xiàn)會(huì)流壓力、提高項(xiàng)目?jī)攤芰途C合收益率。此類政策一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優(yōu)惠政策及其它一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優(yōu)惠政策及其它費(fèi)用的抵稅法規(guī)等。項(xiàng)目開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)前期的虧損可被不同財(cái)費(fèi)用的抵稅法規(guī)等。項(xiàng)目開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)前期的虧損可被不同財(cái)務(wù)狀況的利益相關(guān)方吸收,用于合理避稅,降低開發(fā)商或其他務(wù)狀況的利益相關(guān)方吸收,用于合理避稅,降低開

58、發(fā)商或其他參與方的融資成本。參與方的融資成本。7、融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜,融資時(shí)問(wèn)長(zhǎng),融資成本高。、融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜,融資時(shí)問(wèn)長(zhǎng),融資成本高。 這是由于,項(xiàng)目融資涉及面廣、合同結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)這是由于,項(xiàng)目融資涉及面廣、合同結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)大需要花費(fèi)大量時(shí)間做好有關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、稅收結(jié)大需要花費(fèi)大量時(shí)間做好有關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、稅收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)抵押等技術(shù)性工作,必然造成復(fù)雜的融資結(jié)構(gòu),漫長(zhǎng)構(gòu)、資產(chǎn)抵押等技術(shù)性工作,必然造成復(fù)雜的融資結(jié)構(gòu),漫長(zhǎng)的融資談判和高額的融資成本。這些缺點(diǎn)影響了項(xiàng)目融資在我的融資談判和高額的融資成本。這些缺點(diǎn)影響了項(xiàng)目融資在我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)用,因此,除了看到項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)外,國(guó)

59、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)用,因此,除了看到項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)外,也必須考慮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題。也必須考慮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題。 三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式(結(jié)構(gòu))三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式(結(jié)構(gòu))P94 1、直接安排融資模式、直接安排融資模式 . 即房地產(chǎn)開發(fā)商(項(xiàng)目發(fā)起人)直接安排項(xiàng)目的融資,并直接承擔(dān)其融資安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。開發(fā)商與項(xiàng)目管理公司簽訂協(xié)議,由項(xiàng)目管理公司負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)和銷售進(jìn)行管理,開發(fā)商也可自行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理;開發(fā)商與融資方簽訂融資協(xié)議,由融資方提供貸款給開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)商將自有資金注入開發(fā)項(xiàng)目,使項(xiàng)目得以啟動(dòng)。在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中,融資方通過(guò)銀行帳戶對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行監(jiān)控,并按與開

60、發(fā)商的協(xié)議規(guī)定陸續(xù)注入后續(xù)資金。當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)成功并進(jìn)入銷售階段時(shí),項(xiàng)目所取得的銷售款項(xiàng)將按開發(fā)商與融資方的協(xié)議,一部分用于貸款的償還,其余部分作為收益流向開發(fā)商。這種模式適合房地產(chǎn)開發(fā)商本身的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不是很復(fù)雜的情況。這種模式適合房地產(chǎn)開發(fā)商本身的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不是很復(fù)雜的情況。即使是有限的追索權(quán),因?yàn)橹苯邮褂昧碎_發(fā)商名義進(jìn)行融資安即使是有限的追索權(quán),因?yàn)橹苯邮褂昧碎_發(fā)商名義進(jìn)行融資安排,所以,對(duì)于資信狀況良好的開發(fā)商來(lái)說(shuō),直接安排融資模排,所以,對(duì)于資信狀況良好的開發(fā)商來(lái)說(shuō),直接安排融資模式可以獲得相對(duì)較低成本的資金。式可以獲得相對(duì)較低成本的資金。 2、“設(shè)施使用設(shè)施使用”融資模式融資模式 “設(shè)施使

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