高級(jí)資格題庫(kù)(押品)

1、一、簡(jiǎn)答題1、押品入庫(kù)時(shí)檔案包括哪些？答：押品外部評(píng)估報(bào)告、內(nèi)部評(píng)估報(bào)告;押品所有權(quán)、使用權(quán)證或證明文件;已辦理抵（質(zhì)）押登記的他項(xiàng)權(quán)證或有關(guān)證明文件;權(quán)利質(zhì)押中的各種有價(jià)單證及入庫(kù)的有效憑證;押品保險(xiǎn)單及保費(fèi)付費(fèi)憑證復(fù)印件;其他能夠證明抵（質(zhì)）押權(quán)有效的相關(guān)文件；現(xiàn)場(chǎng)勘查表和實(shí)物照片；其他應(yīng)歸檔的材料等。2、評(píng)估審查工作包括哪些內(nèi)容？（1）審核評(píng)估資料錄入的準(zhǔn)確性；（2）審查中介評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的押品價(jià)值評(píng)估報(bào)告和技術(shù)報(bào)告（如有）；（3）審查我行內(nèi)部評(píng)估人員評(píng)估操作流程的合規(guī)性和科學(xué)性；（4）根據(jù)評(píng)估需要，到押品現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查；（5）審查評(píng)估所用方法的恰當(dāng)性和所依據(jù)原則的合理性，并撰寫(xiě)內(nèi)部評(píng)估報(bào)告

2、或出具審查意見(jiàn)；在參數(shù)選取不合理時(shí)，可對(duì)押品評(píng)估的各項(xiàng)不合理的參數(shù)進(jìn)行必要調(diào)整；（6）對(duì)抵質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入全面分析。3、在市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)過(guò)程中，可比案例應(yīng)符合哪些要求？答：選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：（1）可比案例與評(píng)估對(duì)象所處地段相同，或是在同一供需圈內(nèi)的類(lèi)似地段；（2）用途相同：大類(lèi)用途相同，最好小類(lèi)相同。大類(lèi)用途一般分為：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。（3）結(jié)構(gòu)相同：無(wú)論按建筑材料還是按受力情況均應(yīng)相同，按建筑材料可分為：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)等。（4）權(quán)利性質(zhì)相同。（5）交易類(lèi)型相同。（6）成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日相近，一般為1年內(nèi)，最長(zhǎng)不超過(guò)3年；（7）

3、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。除此之外，還應(yīng)統(tǒng)一付款方式、單價(jià)、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等五個(gè)方面。二、論述題1、當(dāng)發(fā)生哪些事項(xiàng)時(shí)，需進(jìn)行非周期性重評(píng)并自下而上發(fā)起重評(píng)流程？答：（1）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重惡化，對(duì)客戶或押品的未來(lái)收益有較大影響。（2）同類(lèi)型資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)格指數(shù)已經(jīng)大幅下降（如10%以上）。（3）對(duì)于房地產(chǎn)和土地使用權(quán)類(lèi)押品，所在地區(qū)的城市規(guī)劃發(fā)生變化并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響。（4）已接受的押品發(fā)生較大物理性損耗或質(zhì)量明顯下降。（5）借款人財(cái)務(wù)狀況惡化或發(fā)生信貸違約事件。（6）評(píng)估人員認(rèn)為需要重評(píng)的其他事項(xiàng)。2、工作中應(yīng)如何做好押品日常管理？答題要點(diǎn)：（1

4、）在貸款存續(xù)期間，應(yīng)密切關(guān)注押品實(shí)物狀態(tài)、權(quán)屬關(guān)系、市場(chǎng)環(huán)境等影響押品價(jià)值的因素，做好押品檔案管理、實(shí)物管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等押品日常管理工作，保障我行債權(quán)的安全；（2）押品管理人員應(yīng)做好貸后押品現(xiàn)場(chǎng)勘查和調(diào)查工作，密切保持對(duì)押品實(shí)物狀態(tài)、法律權(quán)屬、市場(chǎng)環(huán)境的跟蹤和分析，切實(shí)保障押品在貸款存續(xù)期間安全、足值。（3）按規(guī)定開(kāi)展押品周期重評(píng)和非周期重評(píng)；（4）應(yīng)根據(jù)我行信貸業(yè)務(wù)檔案有關(guān)管理辦法要求對(duì)押品檔案實(shí)行統(tǒng)一管理；（5）做好貸后押品監(jiān)督檢查工作，對(duì)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)的押品采取積極應(yīng)對(duì)措施，如補(bǔ)充抵押物或提前還款；（6）其他與押品日常管理有關(guān)事項(xiàng)，如押品缺口管理、數(shù)據(jù)庫(kù)信息采集等。3、請(qǐng)簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估三個(gè)基

5、本方法的適用前提。答題要點(diǎn)：（1）市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：1）要有個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；2）公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。（2）收益法須具備的前提條件是：1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。（3）采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件是：1）被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。3）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。三、案例分析1、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全

6、新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期1年，均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3，年利息率為6，銷(xiāo)售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值率均為零，試估算該建筑物重置成本和建筑物的折舊總額。答：（1）計(jì)算建筑物的重置價(jià)格 建造成本=800萬(wàn)元 管理費(fèi)用=800×3%=24萬(wàn)元 投資利息=（800+24）×(1+6%)0.5-1=24.36萬(wàn)元 建筑物的重置價(jià)格=800+24+24.36+50+1

7、20=1018.36萬(wàn)元（2）計(jì)算建筑物的折舊額： 墻、地面等損壞的折舊額=18萬(wàn)元 裝修部分的折舊額=200×1/5×2=80萬(wàn)元 設(shè)備部分的折舊額=110×1/10×8=88萬(wàn)元 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（1018.36-18-200-110）×1/50×8=110.5萬(wàn)元該建筑物的折舊總額=18+80+88+110.5=296.5萬(wàn)元2、有一待估宗地甲需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類(lèi)似的4宗地A、B、C、D，具體情況如下表。成 交 價(jià) 單位：元/平方米宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素甲2008.101.200A800

8、2007.1+2%1.3+1%0B8502008.1+1%1.40+1%C7602007.101.10-2%D7802007.101.0-1%-1%上表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。該城市此類(lèi)用地容積率與地價(jià)關(guān)系為：當(dāng)容積率在11.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1的地價(jià)增加3%。另外，該城市地價(jià)指數(shù)情況見(jiàn)下表。 地價(jià)指數(shù)表年份2004.12005.12006.12007.12008.1指數(shù)100105108110111 要求

9、：試根據(jù)以上條件，求待估宗地2008年1月份的評(píng)估單價(jià)。解：（1）建立容積率地價(jià)指數(shù)表，如下： 容積率1.0 1.1 1.21.31.4地價(jià)指數(shù)100 103 106109112（2）參照物地價(jià)修正為： A =800×100/102×111/110×106/109×100/101×100/100= 762元/平方米 B =850×100/101×111/111×106/112×100/100×100/101=789元/平方米 C =760×100/100×111/110

10、15;106/103×100/100×100/98=805元/平方米 D =780×100/100×111/110×106/100×100/99×100/99=851元/平方米 （3）確定評(píng)估結(jié)果為： （762 +789 +805 +851）÷4 =3207÷4 =801.75元/平方米 3、某市建有一座綜合大廈，該大廈截止評(píng)估基準(zhǔn)日已使用5年。其中1-3層為商場(chǎng)，建筑面積為2500平方米，4-10層為賓館，建筑面積為7500平方米。該大廈用地當(dāng)初以1250萬(wàn)元獲得50年的土地使用權(quán)，已使用5年。現(xiàn)該大廈

11、所有者擬對(duì)大廈重新裝修、改造。為了獲得資金，擬將該大廈的土地使用權(quán)及地上建筑物作為抵押標(biāo)的物。經(jīng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，認(rèn)為如果按當(dāng)?shù)劂y行規(guī)定最高貸款比例為標(biāo)的物評(píng)估價(jià)值的60%，該大廈所有者最多可獲得銀行貸款36500萬(wàn)元，你認(rèn)為該貸款額是否合理，請(qǐng)說(shuō)明步聚和結(jié)果。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)查，同類(lèi)物業(yè)的租金水平為商場(chǎng)3.75美元/平方測(cè)算米.日，有效出租率90%；賓館為2.5美元/平方米.日，空房率為20%；各類(lèi)物業(yè)出租的費(fèi)用為：年管理費(fèi)為租金的5%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的8%，該大廈的重置價(jià)為2700元/平方米，每年需支付稅費(fèi)30元/建筑平方米，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的2，該大廈為框架結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值為

12、0。綜合還原利率為8%。（注：美元與人民幣匯率為1：6.67）。（一年按365天計(jì)算。年金現(xiàn)值系數(shù)：1/8%×1-1/(1+8%)50=12.2335, 1/8%×1-1/(1+8%)48=12.1891, 1/8%×1-1/(1+8%)45=12.1084）解：第一步：計(jì)算大廈房地年總收益1、商場(chǎng)年總收益=3.75×6.67×2500×365×90%=2054.15萬(wàn)元2、賓館年總收益=2.5×6.67×7500×365×(100%-20%)=3651.83萬(wàn)元3、房地年總收益=2054.15+3651.83=5705.98萬(wàn)元第二步：計(jì)算房地出租年總費(fèi)用1、年總管理費(fèi)=5705.98×5%=285.30萬(wàn)元）2、年總維修費(fèi)=2700×（2500+7500）×8%=216萬(wàn)元3、年總稅費(fèi)=30×（2500+7500）=30萬(wàn)元4、年保險(xiǎn)費(fèi)=2700×（2500+7500）×2=5.40萬(wàn)元5、年總費(fèi)用=285.30+216+30+5.40=536.7萬(wàn)元第三步：計(jì)算房地年純收益=57