中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與問(wèn)題

1、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與問(wèn)題近幾年，我國(guó) 經(jīng)濟(jì) 的 開(kāi)展 、城市化進(jìn)程加快、居民收入程度進(jìn)步及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展注入了新的活力。總體 分析 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運(yùn)行，但是有些局部的、構(gòu)造性 問(wèn)題 也應(yīng)引起足夠的重視。詳細(xì)分析可歸納為：房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點(diǎn)顯現(xiàn) 從總量分析，全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與固定資產(chǎn)增長(zhǎng)充根本同步，近幾年略高于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，例如，在19972001年間，全 社會(huì) 投資增長(zhǎng)率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，但并沒(méi)有出現(xiàn)19921993年增長(zhǎng)率高達(dá)

2、117%和165%的過(guò)熱現(xiàn)象。 從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點(diǎn)的分布來(lái)看，它主要集中在以廣州、上海和北京為主導(dǎo)的三大經(jīng)濟(jì)帶，從2002年1-9月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長(zhǎng)率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%?？陀^地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)憂的一面。三大地帶是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展、居民收入的程度進(jìn)步，消費(fèi)晉級(jí)換代，大量外資的進(jìn)入和勞動(dòng)力的流動(dòng)都會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒(méi)有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長(zhǎng)。那么，我國(guó)的房地區(qū)性投資穩(wěn)步增長(zhǎng)是否有需求

3、的支撐？銷(xiāo)售率空置率，地域分化明顯近幾年，購(gòu)房低息貸款、減免稅費(fèi)、戶(hù)籍制度的松動(dòng)是刺激居民購(gòu)房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷(xiāo)售率(當(dāng)年銷(xiāo)售面積占當(dāng)年開(kāi)工面積的比例)分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷(xiāo)售率到達(dá) 歷史 最高程度。 鑒于上述分析，我們認(rèn)為：全國(guó)商品房屋的銷(xiāo)售率在穩(wěn)步上升，總體形勢(shì)樂(lè)觀。但是，對(duì)連續(xù)幾年銷(xiāo)售率低于全國(guó)的平均程度、且施工面積和新開(kāi)工面積較大的城市和地區(qū)應(yīng)給予關(guān)注。仍以房地產(chǎn)投資三大熱點(diǎn)地區(qū)為例，19982001年，廣東的商品房屋銷(xiāo)售率為66%，69%，71%和68%，低于全國(guó)的平均程度，在銷(xiāo)售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔(dān)憂

4、。同期，北京的銷(xiāo)售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國(guó)的平均程度，但呈現(xiàn)出走高的態(tài)勢(shì)。而上海的銷(xiāo)售率為73%，90%。85%和100%(圖5，圖6和圖7)。截至2002年9月，上海商品房屋銷(xiāo)售面積為1404萬(wàn)平方米，當(dāng)期開(kāi)工面積為1194萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量大于開(kāi)工面積無(wú)疑有助于消化空置商品房屋，但是， 目前 上海仍有779萬(wàn)平方米的空置商品房屋，其中，空置商品住宅為452萬(wàn)平方米。是鑒于銷(xiāo)售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一個(gè)結(jié)果，因此，全面的、動(dòng)態(tài)地 分析 新開(kāi)工面積、施工面積、開(kāi)工面積和拆遷面積的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，才能對(duì)銷(xiāo)售率和空置率的變化做出正確判斷。價(jià)格根本平穩(wěn)，構(gòu)造變化突出2002年1-9月份，全國(guó)一些大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島、上海和廈門(mén)的銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)分別為119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4，漲幅超前。但是，全國(guó)總體平均價(jià)格的走權(quán)利根本平穩(wěn)，特別是與百姓相關(guān)的