物業(yè)工程培訓(xùn)計(jì)劃

1、篇一：物業(yè)工程培訓(xùn)計(jì)劃 這個培訓(xùn)計(jì)劃方案是開放性的，房地產(chǎn)公司的每一個成員都有必要接受一定程度的物業(yè)管理培訓(xùn)。該講提出了一套簡明的培訓(xùn)計(jì)劃方案系統(tǒng)，有助于我們建立基于全局策略物業(yè)管理動作機(jī)制。第 1 操作環(huán)節(jié)：制定一個實(shí)戰(zhàn)型的培訓(xùn)計(jì)劃方案物業(yè)管理的員工培訓(xùn)計(jì)劃方案是要結(jié)合招聘計(jì)劃來進(jìn)行， 通常是分三步到位， 即高級管理員、高級技術(shù)員、技術(shù)骨干和普通員工。高級管理員包括正副總經(jīng)理、行政秘書（或經(jīng)理助理） 、工程部經(jīng)理、電腦工程師、機(jī)電工程師、財(cái)務(wù)主管。這批人通常應(yīng)于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負(fù)責(zé)組建管理公司，參與設(shè)備安裝及試運(yùn)行，制定管理計(jì)劃和對下屬員工進(jìn)行招聘和培訓(xùn)。技術(shù)骨干包括部

2、門經(jīng)理、水電技術(shù)員、電腦操作員、業(yè)務(wù)員和出納，應(yīng)該于交付使用前兩個月到位，他們的前期任務(wù)是熟悉公司運(yùn)作程序和部門分工，熟悉設(shè)備操作。普通員工包括保安員、清潔工、園丁，應(yīng)該于交付使用前三周到位，他們的前期任務(wù)是熟悉物業(yè)情況，熟悉本職工作和實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。要點(diǎn)a：高級管理員培訓(xùn)計(jì)劃方案內(nèi)容物業(yè)管理理念管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序物業(yè)及設(shè)備情況住戶情況介紹物業(yè)移交程序物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋應(yīng)變組織、指揮能力消防、急救常識及器具使用管理及公關(guān)常識 要點(diǎn)b：技術(shù)骨干培訓(xùn)計(jì)劃方案內(nèi)容責(zé)任感，榮譽(yù)感培養(yǎng)管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序物業(yè)及設(shè)備情況住戶情況介紹物業(yè)移

3、交程序物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋應(yīng)變組織、指揮能力公關(guān)知識及技巧消防、急救常識及器具使用設(shè)備操作及維護(hù)知識維修具使用及保養(yǎng)住戶投訴處理能力要點(diǎn)c：普通員工培訓(xùn)計(jì)劃方案內(nèi)容責(zé)任感榮譽(yù)感培養(yǎng)管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序物業(yè)及設(shè)備情況住戶情況介紹物業(yè)移交程序物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識管理規(guī)則及員工守貝 消防急救常識及器具使用設(shè)備操作及維護(hù)知識 為使物業(yè)管理工作能夠一開始就正常運(yùn)作并且盡旱趨于成熟在對員工進(jìn)行了全面的專業(yè)培訓(xùn)后，還應(yīng)該在專家的指導(dǎo)下進(jìn)行多次實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，以便及時糾正錯誤。第 2 操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理培訓(xùn)計(jì)劃方案的籌備工作要點(diǎn)a：培訓(xùn)計(jì)劃方

4、案的培訓(xùn)目的：迅速認(rèn)識物業(yè)管理建立起正確的管理意服務(wù)意識直接運(yùn)用所學(xué)開展實(shí)際工作。要點(diǎn)b：培訓(xùn)計(jì)劃方案的培訓(xùn)對象：物業(yè)管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務(wù)人員要點(diǎn)c：培訓(xùn)計(jì)劃方案的培訓(xùn)方式：集中授課、角色扮演實(shí)際操作交流研討跟班實(shí)習(xí)收看幻燈錄像及現(xiàn)場參觀等方式。第 3 操作環(huán)節(jié)：培訓(xùn)幾乎按培訓(xùn)計(jì)劃方案的的具體內(nèi)容培訓(xùn)計(jì)劃方案具體內(nèi)容 a：入伙前相關(guān)課程 、第 1 課：物業(yè)管理概述 、物業(yè)管理起源于中國古代的皇宮管理，我們的祖先早早就認(rèn)識到牧業(yè)管理的重要性。然而，當(dāng)今世界性的物業(yè)管理會議每二年召開一次，我國卻從未參加過?？v觀物業(yè)管理發(fā)展趨勢，住宅管理和商業(yè)大廈管理將成為物業(yè)管理的兩

5、大流派，中國必將成為住宅管理高手，能否成為商業(yè)大廈管理行家呢？物業(yè)管理除了管理物業(yè)外還能做什么？物業(yè)管理的最高境界是什么？創(chuàng)新、進(jìn)取，總是和別人不一樣，又總是走在別人前面。第 2 課：房屋建筑及管理基礎(chǔ)常識您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎？您會計(jì)算房屋面積嗎？您會看建筑圖紙嗎？您了解多少房地產(chǎn)各級市場基本常識？您知道房屋主權(quán)70 年到期后歸誰所有嗎？如果住戶向您問起這些問題，回答不出來可就失職了。第 3 課：不同類型物業(yè)的不同管理手法住宅管理要寓管理于服務(wù)之中；工業(yè)廠房管理要把安全放在首位；寫字樓管理要抓住它的生命線即機(jī)電設(shè)備管理；商場管理范圍最大，專業(yè)程度最高。但是，掌握了管理的基本功，

6、什么樣的物業(yè)管理都難不倒您。第 4 課：物業(yè)管理法規(guī)有人說，中國的物業(yè)管理大難搞，因?yàn)榉ㄒ?guī)不健全，果真如此嗎？如果5 年以后才健全怎么辦？工作不做了嗎？不然，怎樣熟知現(xiàn)有潔規(guī)并利用有關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的大籠子策略，讓我們剖析一下。第 5 課：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置多數(shù)物業(yè)管理公司都設(shè)有保安部、工程部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營部等，我們不這樣設(shè)，為什么？一個總經(jīng)理，一、二個副總經(jīng)理，這樣設(shè)置合適嗎？一個人必須同時干三件事，否則不稱職！怎么于？第 6 課：房屋的接管驗(yàn)收及其注意事項(xiàng)認(rèn)真仔細(xì)驗(yàn)收，是為了方便今后的維護(hù)工作，驗(yàn)收不認(rèn)真，麻煩事在后面等著您。怎樣把好驗(yàn)收關(guān)？驗(yàn)收查出不合格怎

7、么交涉以保護(hù)物業(yè)公司利益？機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試要全程跟蹤、記錄、建立機(jī)器檔案，如同醫(yī)生治人建病歷一樣。調(diào)試中曾出現(xiàn)過的問題，可令您在接管后的維護(hù)工作胸有成竹，藥到病除。培訓(xùn)計(jì)劃方案具體內(nèi)容b：入伙初期相關(guān)課程第 1 課：入伙程序及相關(guān)事務(wù)辦理入伙手續(xù)，是接觸住戶的第一課，上好這一課，可以為今后的雙方關(guān)系打下良好基礎(chǔ)，該說什么話，該做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越順利。第 2 課：顧客投訴心態(tài)分析及處理技巧求發(fā)泄、求尊重、求補(bǔ)償，是顧客投訴的三種心態(tài)，聽其言、觀其色，針對不同的心態(tài)靈活處理，這里面有策略。一個不在意，電視報(bào)紙曝你光，聯(lián)名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢？這里面有技巧。第 3 課：

8、裝修管理 裝修管理不善，可引來住戶投訴，造成危險隱患，發(fā)生治安案件等。管理手法不當(dāng)，雙方矛盾形成，還可能影響到住戶的關(guān)系。矛盾激化，你在明處，他在暗處，令你十分被動，怎么 辦？建立裝修巡查制度，讓我們用案例告訴你有效的管理手段。第 4 課：房屋機(jī)電設(shè)備管理技巧制度化，是機(jī)電設(shè)備管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照辦就行了，管理人員怎么流動，制度始終不變。有人說：機(jī)器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說：機(jī)器也是有感知的，你好好照顧它，它就為你認(rèn)真工作，你不善對它，那它就會對你不客氣！第 5 課：綠化養(yǎng)護(hù)與管理招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎？不一定，綠化管理并不那么簡

9、單，但也不很復(fù)雜，這里面有檔次、有文化。玉蘭路上玉蘭花香， 玫瑰路上玫瑰斗艷， 由路認(rèn)花、 由花尋路， 這不是檔次、 這不是文化嗎？第 6 課：緊急突發(fā)及特殊事件的處理和防范火警、匪警等，大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內(nèi)進(jìn)不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財(cái)物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會上門公于，政府職能上級主管單位拉贊助亂攤派，特殊車輛及人員不服從管理等等，什么事都可能面對，別怕，我們讓你在聽故事中學(xué)習(xí)處理技巧。培訓(xùn)計(jì)劃方案具體內(nèi)容c：進(jìn)入正常階段的日常管理相關(guān)課

10、程第 1 課：有效培訓(xùn)計(jì)劃方案與考核人員培訓(xùn)是企業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃方案中內(nèi)部管理的重要一課，一般的培訓(xùn)，老師講了100%，學(xué)生聽進(jìn)去的80%，理解消化了60%，記住的40%，而能夠運(yùn)用的只有20%，真正起到作用的，可能還不到10% ，這樣的效果如何改變呢？考核很難，因?yàn)榭己藰?biāo)準(zhǔn)不易制定，制定出一個好的培訓(xùn)計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)，考核的工作就完成了一半。另一個原因是因?yàn)槿饲橛^念作怪。我們追求的培訓(xùn)計(jì)劃方案考核， 是完全客觀化的， 一個固定標(biāo)準(zhǔn)套在誰身上， 就可以考核誰，任何一位考官拿到這個標(biāo)準(zhǔn)都可以實(shí)施考核，同時無法摻人個人主觀影響。這個標(biāo)準(zhǔn)，就像當(dāng)年蘇聯(lián)老大哥逼我們還債一樣苛刻，我們抵債的革果，他們用一個圈來套

11、，大了不行，小了不要！第 2 課：物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)管理 講理論， 老師累， 學(xué)主煩。 給你一張資產(chǎn)負(fù)債表， 從頭到尾就講這張表， 原來看懂它挺容易， 從此，你再不用怕面對阿拉伯?dāng)?shù)字了！第 3 課：業(yè)委會的作用及其組建業(yè)委會向往戶倡議重新選擇物業(yè)管理公司說明了什么問題？不容置疑， 說明了管理公司失誤。怎樣讓業(yè)委會為我所用？怎樣處理和擺準(zhǔn)雙方關(guān)系和位置？我們的經(jīng)驗(yàn)一定對你有用。第 4 課：海外物業(yè)管理簡介海外物業(yè)管理公司做什么？我們在做什么？幫你比較一下，分析各自特點(diǎn)取長補(bǔ)短。不用親身出去，看看照片，若有心，你自己也能得到啟發(fā)。聽聽教員在香港三年物業(yè)管理工作的經(jīng)歷，現(xiàn)身說法最生動。第 5 課： 1

12、s09002 導(dǎo)入1s09002 簡稱埃嗦九千，有人戲稱之為嚕嗦九千，分析一下，為什么讓你感到嚕嗦？質(zhì)量是永恒的競爭法寶，但日本人說，未來競爭取勝的不再是質(zhì)量，而是&&，你怎么看？搞9002，是為了圖名，還是確有大用？第 6 課：初級電腦中層以上干部必須掌握簡單英語、掌握汽車駕駛，掌握電腦運(yùn)用，這是現(xiàn)代人基本的工作和謀生本領(lǐng)。電子郵件、網(wǎng)上會議、信息共享，教你網(wǎng)上滯灑走一回，你一定會愛上培訓(xùn)計(jì)劃方案中的內(nèi)容。篇二：物業(yè)工程培訓(xùn)計(jì)劃第一節(jié) : 年度工作計(jì)劃的編制要點(diǎn)一 . 年度修理計(jì)劃是設(shè)備維修工作的大綱， 是物業(yè)工程貫徹執(zhí)行計(jì)劃維修和檢查執(zhí)行修理情況的基礎(chǔ)。它的內(nèi)容包括：修理的

13、設(shè)備名稱、修理類別、修理日期、停歇時間、修理工作量（ 含經(jīng)費(fèi)、所需備品、備件及材料等） 。1 、編寫設(shè)備年度修理計(jì)劃時，一般按收集資料、編制草案、平衡審定和下達(dá)執(zhí)行四個程序，于每年 9 月開始著手進(jìn)行。二 . 收集資料： 編制修理計(jì)劃前， 除做好資料收集和分析工作外， 還應(yīng)做好必要的現(xiàn)場核實(shí)工作。三 . 編制草案： 編制草案應(yīng)遵循的原則， 一是充分考慮下一年度計(jì)劃對設(shè)備的要求， 力求減少重點(diǎn)設(shè)備的運(yùn)行與維修之間的矛盾，做到維修計(jì)劃的運(yùn)行與維修之間的和諧性，做到維修計(jì)劃與運(yùn)行計(jì)劃協(xié)調(diào)安排；二是對應(yīng)修設(shè)備分清輕重緩急，重點(diǎn)設(shè)備優(yōu)先安排，以防止失修和維修過剩；三是綜合考慮、合理利用資源。正式草案提出

14、前，設(shè)備管理部門的計(jì)劃人員應(yīng)組織維修技術(shù)人員、備件管理人員和使用單位有關(guān)人員討論協(xié)商，力求達(dá)到技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的合理性，并考慮與前一年度修理計(jì)劃執(zhí)行情況的協(xié)調(diào)。四. 平衡審定：計(jì)劃草案編制后，交各專業(yè)組別討論，提出項(xiàng)目增減、輕重緩急的變化，修理停歇時間的長短，交付修理日期、修理類別的變化等修改意見，再由總工程師綜合平衡后，正式編制出修理計(jì)劃并送交主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。五 . 修理計(jì)劃按規(guī)定是填寫表格，內(nèi)容包括設(shè)備的自然狀況（ 使用單位、資產(chǎn)編號、名稱、型號 ） 、修理復(fù)雜系數(shù)、修理類別或內(nèi)容、時間定額、停歇天數(shù)及計(jì)劃進(jìn)度、承修單位等。還應(yīng)編寫計(jì)劃說明，提出計(jì)劃重點(diǎn)、薄弱環(huán)節(jié)及注意解決的問題，并提出解決關(guān)鍵

15、問題的初步措施和意見。六 . 下達(dá)執(zhí)行： 年度計(jì)劃由總工程師下達(dá)各有關(guān)部門， 作為經(jīng)營計(jì)劃的重要組成部分進(jìn)行考核。七 . 季度修理計(jì)劃 它是年度修理計(jì)劃的實(shí)施計(jì)劃，必須在落實(shí)停修時間、修理技術(shù)、準(zhǔn)備工作及勞動組織的基礎(chǔ)上編制。按設(shè)備的實(shí)際技術(shù)狀況和生產(chǎn)的變化情況，它可能使年度修理計(jì)劃有變動。季度修理計(jì)劃在前一季度第二個月開始編制?？砂淳幹朴?jì)劃草案、平穩(wěn)審定、下達(dá)執(zhí)行三個基本程序進(jìn)行， 一般在上季度最后一個月 10 日前由計(jì)劃部門下達(dá)到部門， 作為其季度計(jì)劃的組成部分加以考核。八 . 月份修理計(jì)劃1. 它是季度計(jì)劃的分解，是執(zhí)行修理計(jì)劃的作業(yè)計(jì)劃，是檢查和考核物業(yè)修理工作好環(huán)最基本的依據(jù)。在月份

16、修理計(jì)劃中，應(yīng)列出應(yīng)修項(xiàng)目的具體開工、竣工日期，對跨月項(xiàng)目可分階段考核。應(yīng)注意與生產(chǎn)任務(wù)的平衡，要合理利用維修資源。一般每月中旬編制下個月份的修理計(jì)劃，經(jīng)有關(guān)部門會簽、主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由總工程師下達(dá)。2. 在編制修理計(jì)劃時，應(yīng)注意采取多方面的措施，盡量減少停機(jī)損失，如充分利用節(jié)假日，采用工藝迂回、替代等；同型號設(shè)備盡可能安排同時或連續(xù)修理，這對修前準(zhǔn)備有利；考慮修前準(zhǔn)備工作量和進(jìn)度，尤其是對關(guān)鍵配件、鑄鍛件的供應(yīng)、特殊工檢研具的制造等；注意勞動力的合理利用和工作量的平衡安排，第四季度的后兩個月可少安排項(xiàng)目，為下個季度留出修前準(zhǔn)備的時間。九 . 滾動計(jì)劃 : 它是一種遠(yuǎn)近結(jié)合、 粗細(xì)結(jié)合、 逐年

17、滾動的計(jì)劃。 由于長期計(jì)劃的期限長、 涉及面廣，有些因素難以準(zhǔn)確預(yù)測，為保證長期計(jì)劃的科學(xué)性和正確性，在編制方法上可采用滾動計(jì)劃法。在編制滾動計(jì)劃時，先確定一定的時間長度（ 如三年、五年） 作為計(jì)劃期：在計(jì)劃期內(nèi)，根據(jù)需要將計(jì)劃期分為若干時間間隔，即滾動期，最近的時間間隔中的計(jì)劃為實(shí)施計(jì)劃，內(nèi)容要求較詳盡，以后各間隔期內(nèi)的計(jì)劃為展望計(jì)劃，內(nèi)容較粗略；在實(shí)施過程中，在下個滾動期到來前，要根據(jù)條件的變化情況對原定計(jì)劃進(jìn)行修改，并加以延伸，擬定出新的即將執(zhí)行的實(shí)施計(jì)劃和新的展望計(jì)劃。1. 設(shè)備修理計(jì)劃是建立在設(shè)備運(yùn)行理論和工作實(shí)踐的基礎(chǔ)之上，計(jì)劃的編制要準(zhǔn)確、真實(shí)地反映生產(chǎn)與設(shè)備互相關(guān)聯(lián)的運(yùn)動規(guī)律。

18、因?yàn)樗粌H是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃的重要組成部分，而且也是設(shè)備維修組織與管理的依據(jù)。計(jì)劃項(xiàng)目編制的正確與否，主要取決于采用的依據(jù)是否較為確切，是否科學(xué)地掌握了設(shè)備真實(shí)的技術(shù)狀態(tài)及變化規(guī)律。2. 設(shè)備修理計(jì)劃包括按時間進(jìn)度編制的計(jì)劃和按修理類別編制的計(jì)劃兩大類。按時間進(jìn)度編制的計(jì)劃有年度和季度計(jì)劃、月份計(jì)劃表，計(jì)劃中包括大修、項(xiàng)修（中修） 、小修、更新設(shè)備的安裝和技術(shù)改造等；按修理類別編制的計(jì)劃通常為年度大修理計(jì)劃表，以便于大修理費(fèi)用的管理。第二節(jié) : 年度工作計(jì)劃的編制要求對于編制計(jì)劃的要求是: 力求達(dá)到既準(zhǔn)確可行又有利于運(yùn)行管理。 計(jì)劃編制和準(zhǔn)確與否， 主要取決于編制依據(jù)是否確切。計(jì)劃編制的主要依

19、據(jù)是設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和產(chǎn)品對設(shè)備的要求。一設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)是指設(shè)備的技術(shù)性能、負(fù)荷能力、傳動機(jī)構(gòu)和運(yùn)行安全等方面的實(shí)際狀況。設(shè)備完好率、故障停機(jī)率和設(shè)備對均衡生產(chǎn)影響的程度等，是反映設(shè)備技術(shù)善好壞的主要指標(biāo)。二設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的普查鑒定：物業(yè)設(shè)備的普查一般是在每年第三季度進(jìn)行，主要任務(wù)是摸清設(shè)備存在的問題，提出修理意見，填寫設(shè)備技術(shù)狀態(tài)普查表，以此作為編制計(jì)劃的基礎(chǔ)資料。三原始資料：包括日常檢查 （ 點(diǎn)檢 ） 、定期檢查、狀態(tài)監(jiān)測記錄、維修記錄等原始憑證及綜合分析資料等。四生產(chǎn)工藝及產(chǎn)品質(zhì)量對設(shè)備的要求：1 穩(wěn)定運(yùn)行的需要是設(shè)備修理的目的，因此，產(chǎn)品質(zhì)量對設(shè)備的要求是著重考慮的依據(jù)之一。如設(shè)備的實(shí)際技

20、術(shù)狀況不能滿足工藝要求，則應(yīng)安排計(jì)劃修理。2 其次，設(shè)備維修活動的經(jīng)濟(jì)效益也是編制設(shè)備修理計(jì)劃的重要依據(jù)之一。通過對設(shè)備維修活動的經(jīng)濟(jì)分析，力求做到以最少的維修費(fèi)用達(dá)到最高的設(shè)備可利用率，并通過對維修活動的經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，求出差距；從而找出不斷提高設(shè)備維修活動經(jīng)濟(jì)效益的途徑。五修理計(jì)劃方面：1. 維護(hù)計(jì)劃完成率2. 定期檢查計(jì)劃完成率3. 小修計(jì)劃完成率4. 項(xiàng)修（中修）計(jì)劃完成率5. 大修計(jì)劃實(shí)現(xiàn)率。六維修時間方面：1. 計(jì)劃維修停機(jī)率（ 時間）2. 故障修理停機(jī)率3. 維修總停機(jī)率=計(jì)劃維修停機(jī)率 +故障修理停機(jī)率。七維修質(zhì)量方面：1. 設(shè)備大修返修率2. 設(shè)備項(xiàng)修 （ 工作量的 ） 返

21、修率。八維修費(fèi)用方面：1. 分類設(shè)備大修理費(fèi)用 （ 元 ）/ 修理復(fù)雜系數(shù)2. 專業(yè)組別維修費(fèi)用 （ 元 ）3. 物業(yè)總維修費(fèi)用 （ 元 ）九設(shè)備技術(shù)狀態(tài)方面：1. 設(shè)備完好率2. 設(shè)備故障率十 . 上述依據(jù)外， 還應(yīng)該考慮內(nèi)部的維修資源， 即人力、 財(cái)力和物力狀況； 安全環(huán)境保護(hù)要求；實(shí)行定期維修的設(shè)備的修理周期結(jié)構(gòu)及修理間隔期等。第三節(jié) : 年度工作計(jì)劃的執(zhí)行一 . 所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程， 進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)， 并制訂相應(yīng)年度、 季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。二 . 相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目， 以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)

22、會。三 . 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由系統(tǒng)工程師建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。四. 各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé)， 并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交系統(tǒng)工程師及工程部經(jīng)理審閱。五 . 進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時， 如對辦公使用產(chǎn)生影響， 必須提前三天通知管理部， 由管理部發(fā)出通告， 確定檢修起止日期及時間 （須盡可能減少對辦公之影響范圍） ， 以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。六 . 必須進(jìn)行緊急維修時， 須立即通知工程部經(jīng)理， 安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況， 并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。七 .

23、如因緊急維修， 必須對客辦公區(qū)域使用產(chǎn)生影響時， 須立即通知管理部， 并由管理部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。八 . 如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)， 應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理， 以盡量減少對客戶之影響， 并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。九 . 緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向系統(tǒng)工程師報(bào)告， 并提交工程部經(jīng)理審閱。 此報(bào)告由系統(tǒng)工程師存入設(shè)備維修檔案，備查。十 . 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造出于技術(shù)更新、 提高效率、 安全運(yùn)行、 減少污染及降低

24、能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。十一 . 設(shè)備更新及改造建議， 必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告， 并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。十二 . 由于此類工作通常沒有迫切性， 故須盡量安排在最有利及對辦公區(qū)域影響最小之時間進(jìn)行。篇三：物業(yè)工程培訓(xùn)計(jì)劃這個培訓(xùn)計(jì)劃是開放性的， 房地產(chǎn)公司的每一個成員都有必要接受一定程度的物業(yè)管理培訓(xùn)。該講提出了一套簡明的培訓(xùn)系統(tǒng)，有助于我們建立基于全局策略物業(yè)管理動作機(jī)制第 1 操作環(huán)節(jié)：制定一個實(shí)戰(zhàn)型的培訓(xùn)計(jì)劃物業(yè)管理的員工培訓(xùn)是要結(jié)合招聘計(jì)劃來進(jìn)行，通常是分三步到位，即高級管理員、高級技術(shù)員、技術(shù)骨干和普通員工。高

25、級管理員包括正副總經(jīng)理、行政秘書（或經(jīng)理助理） 、工程部經(jīng)理、電腦工程師、機(jī)電工程師、財(cái)務(wù)主管。這批人通常應(yīng)于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負(fù)責(zé)組建管理公司，參與設(shè)備安裝及試運(yùn)行，制定管理計(jì)劃和對下屬員工進(jìn)行招聘和培訓(xùn)。技術(shù)骨干包括部門經(jīng)理、水電技術(shù)員、電腦操作員、業(yè)務(wù)員和出納，應(yīng)該于交付使用前兩個月到位，他們的前期任務(wù)是熟悉公司運(yùn)作程序和部門分工，熟悉設(shè)備操作。普通員工包括保安員、清潔工、園丁，應(yīng)該于交付使用前三周到位，他們的前期任務(wù)是熟悉物業(yè)情況，熟悉本職工作和實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。要點(diǎn)a：高級管理員培訓(xùn)內(nèi)容物業(yè)管理理念管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序物業(yè)及設(shè)備情況住戶情況介紹物業(yè)移交程序物業(yè)管理政

26、策法規(guī)及相關(guān)法律常識公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋應(yīng)變組織、指揮能力消防、急救常識及器具使用管理及公關(guān)常識要點(diǎn) b: 技術(shù)骨干培訓(xùn)內(nèi)容責(zé)任感，榮譽(yù)感培養(yǎng)管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序物業(yè)及設(shè)備情況住戶情況介紹 物業(yè)移交程序物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識 公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋應(yīng)變組織、指揮能力公關(guān)知識及技巧消防、急救常識及器具使用設(shè)備操作及維護(hù)知識維修具使用及保養(yǎng)住戶投訴處理能力要點(diǎn)c：普通員工培訓(xùn)內(nèi)容責(zé)任感榮譽(yù)感培養(yǎng)管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序物業(yè)及設(shè)備情況住戶情況介紹物業(yè)移交程序物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識管理規(guī)則及員工守貝消防急救常識及器具使用設(shè)備

27、操作及維護(hù)知識為使物業(yè)管理工作能夠一開始就正常運(yùn)作并且盡旱趨于成熟在對員工進(jìn)行了全面的專業(yè)培訓(xùn)后，還應(yīng)該在專家的指導(dǎo)下進(jìn)行多次實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，以便及時糾正錯誤。第 2 操作環(huán)節(jié)：物業(yè)管理培訓(xùn)的籌備工作 要點(diǎn)a：培訓(xùn)目的: 迅速認(rèn)識物業(yè)管理建立起正確的管理意服務(wù)意識直接運(yùn)用所學(xué)開展實(shí)際工作。要點(diǎn)b:培訓(xùn)對象：物業(yè)管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務(wù)人員要點(diǎn)c：培訓(xùn)方式：集中授課、角色扮演實(shí)際操作交流研討跟班實(shí)習(xí)收看幻燈錄像及現(xiàn)場參觀等方式。第 3 操作環(huán)節(jié)：培訓(xùn)的具體內(nèi)容具體內(nèi)容a：入伙前相關(guān)課程 、第 1 課：物業(yè)管理概述 、物業(yè)管理起源于中國古代的皇宮管理，我們的祖先早早就認(rèn)識到牧業(yè)

28、管理的重要性。然而，當(dāng)今世界性的物業(yè)管理會議每二年召開一次，我國卻從未參加過?？v觀物業(yè)管理發(fā)展趨勢，住宅管理和商業(yè)大廈管理將成為物業(yè)管理的兩大流派，中國必將成為住宅管理高手，能否成為商業(yè)大廈管理行家呢？物業(yè)管理除了管理物業(yè)外還能做什么？物業(yè)管理的最高境界是什么？創(chuàng)新、進(jìn)取，總是和別人不一樣，又總是走在別人前面。第 2 課：房屋建筑及管理基礎(chǔ)常識您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎？您會計(jì)算房屋面積嗎？您會看建筑圖紙嗎？您了解多少房地產(chǎn)各級市場基本常識？您知道房屋主權(quán)70 年到期后歸誰所有嗎？如果住戶向您問起這些問題，回答不出來可就失職了。第 3 課：不同類型物業(yè)的不同管理手法住宅管理要寓管理于

29、服務(wù)之中；工業(yè)廠房管理要把安全放在首位；寫字樓管理要抓住它的生命線即機(jī)電設(shè)備管理；商場管理范圍最大，專業(yè)程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么樣的物業(yè)管理都難不倒您。第 4 課：物業(yè)管理法規(guī)有人說，中國的物業(yè)管理大難搞，因?yàn)榉ㄒ?guī)不健全，果真如此嗎？如果5 年以后才健全怎么辦？工作不做了嗎？不然，怎樣熟知現(xiàn)有潔規(guī)并利用有關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的大籠子策略，讓我們剖析一下。第 5 課：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置 多數(shù)物業(yè)管理公司都設(shè)有保安部、工程部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營部等，我們不這樣設(shè)，為什么？一個總經(jīng)理，一、二個副總經(jīng)理，這樣設(shè)置合適嗎？一個人必須同時干三件事，否則不稱職！怎么于？

30、第 6 課：房屋的接管驗(yàn)收及其注意事項(xiàng)認(rèn)真仔細(xì)驗(yàn)收，是為了方便今后的維護(hù)工作，驗(yàn)收不認(rèn)真，麻煩事在后面等著您。怎樣把好驗(yàn)收關(guān)？驗(yàn)收查出不合格怎么交涉以保護(hù)物業(yè)公司利益？機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試要全程跟蹤、記錄、建立機(jī)器檔案，如同醫(yī)生治人建病歷一樣。調(diào)試中曾出現(xiàn)過的問題，可令您在接管后的維護(hù)工作胸有成竹，藥到病除。具體內(nèi)容b：入伙初期相關(guān)課程第 1 課：入伙程序及相關(guān)事務(wù)辦理入伙手續(xù)，是接觸住戶的第一課，上好這一課，可以為今后的雙方關(guān)系打下良好基礎(chǔ)，該說什么話，該做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越順利。第 2 課：顧客投訴心態(tài)分析及處理技巧求發(fā)泄、求尊重、求補(bǔ)償，是顧客投訴的三種心態(tài)，聽其言、觀其色

31、，針對不同的心態(tài)靈活處理，這里面有策略。一個不在意，電視報(bào)紙曝你光，聯(lián)名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢？這里面有技巧。第 3 課：裝修管理裝修管理不善，可引來住戶投訴，造成危險隱患，發(fā)生治安案件等。管理手法不當(dāng)，雙方矛盾形成，還可能影響到住戶的關(guān)系。矛盾激化，你在明處，他在暗處，令你十分被動，怎么辦？建立裝修巡查制度，讓我們用案例告訴你有效的管理手段。第 4 課：房屋機(jī)電設(shè)備管理技巧制度化，是機(jī)電設(shè)備管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照辦就行了，管理人員怎么流動，制度始終不變。有人說：機(jī)器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說：機(jī)器也是有感知的，你好好照顧它，它就為你認(rèn)真工作，你不善對它，那它就會對你不客氣！第 5 課：綠化養(yǎng)護(hù)與管理招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎？不一定，綠化管理并不那么簡單，但也不很復(fù)雜，這里面有檔次、有文化。玉蘭路上玉蘭花香， 玫瑰路上玫瑰斗艷， 由路認(rèn)花、 由花尋路，