房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)

1、第五章第五章 房地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款5.1 5.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款概述 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款含義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款種類 信用貸款和擔(dān)保貸款 固定利率和可調(diào)利率 短期、中期、長(zhǎng)期 自營(yíng)性和委托性 土地購(gòu)置貸、開(kāi)發(fā)貸、建設(shè)貸款 住宅開(kāi)發(fā)、經(jīng)適房、商業(yè)用房等 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的目的：財(cái)務(wù)杠桿5.2 5.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的操作程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的操作程序5.2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的受理 申請(qǐng) 資格審查 借款人資質(zhì) 一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí) 借款人資信 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例 其他條件 一級(jí)資質(zhì)： 注冊(cè)資本不低于萬(wàn)元； 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)年以上； 近年房屋建筑面積累計(jì)竣工

2、萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 連續(xù)年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)； 上一年房屋建筑施工面積萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于人； 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度； 未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 二級(jí)資質(zhì)： 注冊(cè)資本不低于萬(wàn)元； 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)年以上； 近年房屋建筑面積累計(jì)竣工萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆?/p>

3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 連續(xù)年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)； 上一年房屋建筑施工面積萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于人； 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度； 未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 三級(jí)資質(zhì)： 注冊(cè)資本不低于萬(wàn)元； 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)年以上； 房屋建筑面積累計(jì)竣工萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 連續(xù)年建筑工程質(zhì)量合格率

4、達(dá)； 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于人； 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱； 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度； 未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 四級(jí)資質(zhì)： 注冊(cè)資本不低于萬(wàn)元； 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)年以上； 已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)； 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于人； 工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱

5、，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員； 商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度； 未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。 限制性條件 （1）（11） 貸款申請(qǐng)材料 單位資料貸款申請(qǐng)報(bào)告營(yíng)業(yè)執(zhí)照和年檢證明、資質(zhì)證書(shū)組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)稅務(wù)登記證明基本賬戶開(kāi)戶許可證企業(yè)章程驗(yàn)資報(bào)告法定代表人身份證明近三年資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、業(yè)主權(quán)益變動(dòng)表及銷量情況；本年度存借款及對(duì)外擔(dān)保情況貸款卡復(fù)印件董事會(huì)成員名單和簽字樣本 項(xiàng)目相關(guān)資料 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件 四證復(fù)印件 銷售許可證、預(yù)售許可證、土地出讓合同、規(guī)劃紅線圖、地價(jià)款繳交憑證 擔(dān)保企業(yè)資料 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、國(guó)稅

6、地稅證復(fù)印件、基本賬戶開(kāi)戶許可證、企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告、法定代表人身份證、貸款卡復(fù)印件、近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、董事會(huì)決議 抵押物貸款資料5.2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款調(diào)查 借款人評(píng)價(jià) 借款人基本情況評(píng)價(jià) 借款人素質(zhì)評(píng)價(jià) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售情況評(píng)價(jià) 盈利能力評(píng)價(jià) 借款人信用狀況評(píng)價(jià) 借款人發(fā)展前景評(píng)價(jià) 項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目建設(shè)的必要條件 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施進(jìn)程評(píng)估 施工條件評(píng)估 環(huán)境保護(hù)條件評(píng)估 項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估 項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)價(jià) 供求現(xiàn)狀及趨勢(shì)評(píng)價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)估 銷售前景評(píng)估 投資估算與資金來(lái)源評(píng)估 總投資：開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本：7項(xiàng) 資金來(lái)源的評(píng)估自有資金、預(yù)售收入、其他 財(cái)務(wù)評(píng)估 擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

7、保證 抵押 質(zhì)押 貸款綜合評(píng)價(jià) 計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款風(fēng)險(xiǎn)額/貸款額*100% =信用等級(jí)系數(shù)*貸款方式系數(shù)*期限系數(shù)*項(xiàng)目等級(jí)系數(shù)貸款風(fēng)險(xiǎn)額=貸款額*（信用等級(jí)系數(shù)*貸款方式系數(shù)*期限系數(shù)*項(xiàng)目等級(jí)系數(shù)）綜合風(fēng)險(xiǎn)度60%，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，不予發(fā)放。 例、某開(kāi)發(fā)企業(yè)，信用等級(jí)A級(jí)，商品房作抵押，期限4年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)A級(jí)。 練習(xí)，某信用等級(jí)BBB級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，由AA級(jí)企業(yè)擔(dān)保，貸款3年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)AAA級(jí)，計(jì)算綜合風(fēng)險(xiǎn)度。 信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則 AAA級(jí)：30%；AA級(jí)：50%；A級(jí)：70%；BBB級(jí)：90% 貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則 信用貸款：100% 金融機(jī)構(gòu)提供

8、擔(dān)保：10%-20% 省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保：50% AA級(jí)以下提供擔(dān)保的為：100% 商品房抵押：50% 貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則 中短期：半年以內(nèi)：100%；半年一年：120% 中長(zhǎng)期：1年3年：120%；3年5年：130%；5年以上：140% 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)的確定 AAA、AA、A、BBB對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為：80%、70%、60%、50% 綜合評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí) 信用評(píng)級(jí)：信用評(píng)級(jí)(Credit Rating)，又稱資信評(píng)級(jí)，是一種社會(huì)中介服務(wù)為社會(huì)提供資信信息，或?yàn)閱挝蛔陨硖峁Q策參考。 信用評(píng)級(jí)的等級(jí) 即反映資信等級(jí)高低的符號(hào)和級(jí)別。有的采用5級(jí)，有的采用9級(jí)或

9、10級(jí)，有的采用4級(jí)。有的用A、B、C、D、E或特級(jí)、一、二、三、四級(jí)表示，有的用AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C表示，也有的用prime1、prime2、prime3、Not 國(guó)外信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 目前國(guó)際公認(rèn)的專業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)只有三家，分別是穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾和惠譽(yù)國(guó)際。 1、穆迪（Moody）公司的創(chuàng)始人是約翰穆迪，穆迪評(píng)級(jí)和研究的對(duì)象以往主要是公司和政府債務(wù)、機(jī)構(gòu)融資證券和商業(yè)票據(jù)，最近幾年開(kāi)始對(duì)證券發(fā)行主體、保險(xiǎn)公司債務(wù)、銀行貸款、衍生產(chǎn)品、銀行存款和其他銀行債以及管理基金等進(jìn)行評(píng)級(jí)。目前，穆迪在全球有800名分析專家，1700多名助理分析員，在17個(gè)國(guó)家設(shè)有機(jī)構(gòu)，200

10、3年評(píng)級(jí)和分析的債券總額超過(guò)30兆美元，其股票在紐約證交所上市交易（代碼MCO）。 自1975年美國(guó)證券交易委員會(huì)SEC認(rèn)可上述三家公司為“全國(guó)認(rèn)定的評(píng)級(jí)組織”或稱“NRSRO”（Nationally Recognized Statistical Rating Organization）后，三家公司就壟斷了國(guó)際評(píng)級(jí)行業(yè)。每年的營(yíng)業(yè)收入穆迪約15億美元，標(biāo)準(zhǔn)普爾為10多億美元，惠譽(yù)國(guó)際為5億美元左右。 國(guó)內(nèi)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 成為評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)需要經(jīng)過(guò)國(guó)家批準(zhǔn)。國(guó)內(nèi)本來(lái)有五大，政府各部門發(fā)的全牌照的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，分別為大公國(guó)際，中誠(chéng)信國(guó)際，聯(lián)合資信，上海遠(yuǎn)東資信，上海新世紀(jì)評(píng)級(jí)。新世紀(jì)市場(chǎng)份額很小，只有市場(chǎng)

11、不到5%的份額，而上海遠(yuǎn)東后因一些原因退出了評(píng)級(jí)市場(chǎng)?，F(xiàn)在資本市場(chǎng)評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)只剩下四家了，大公，中誠(chéng)信，聯(lián)合,瓜分了資本市場(chǎng)95%以上的份額，上海新世紀(jì)基本忽略不計(jì)，市場(chǎng)影響力非常小。 5.2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查與審批 貸款審查的主要內(nèi)容 審查要求 貸款的審批5.2.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放 附錄A5.2.5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸后管理1）監(jiān)測(cè)2）管理貸款資料3）分類檢查4）及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)5）調(diào)整客戶授信6）對(duì)列入名單的授信應(yīng)設(shè)立明確指標(biāo)7）已清償貸款的處理5.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理5.4.1 主要風(fēng)險(xiǎn)5.4.2 建立風(fēng)險(xiǎn)管理保障機(jī)制5.4.3 風(fēng)險(xiǎn)管理1）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)2）風(fēng)險(xiǎn)控制3）貸

12、款質(zhì)量監(jiān)測(cè)與考核4）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)貸款的處置 案例分析第六章第六章 房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資（房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資（1 1）：上）：上市市6.1房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的歷程回顧。 1993年以前的開(kāi)放階段。 1993-1999年上半年的明令禁止階段。 1999年下半年開(kāi)始的解禁試點(diǎn)階段。6.2 6.2 房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件和流程房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件和流程6.2.1主板市場(chǎng)上市的條件u生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)符合國(guó)家政策u持有股票面值達(dá)人民幣1000元以上的股東人數(shù)不少于1000人，向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行的股份不少于公司股份總數(shù)的2525；如果公司股本總額超過(guò)人民幣4 4億元的，其向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行股份的比例不少于1515。發(fā)起人

13、認(rèn)購(gòu)的股本數(shù)額不少于公司你發(fā)行股本總額的35%35%u發(fā)行前一年末，凈資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例不低于30%30%，無(wú)形資產(chǎn)占總股本數(shù)的比例不得高于20%20%u股本不少于50005000萬(wàn)u發(fā)行前三年累計(jì)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流超過(guò)5,000萬(wàn)人民幣或累計(jì)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)3億元；無(wú)形資產(chǎn)與凈資產(chǎn)比例不超過(guò)20%；發(fā)起人近三年無(wú)重大違法行為u近三年連續(xù)盈利，發(fā)行前三年的累計(jì)凈利潤(rùn)超過(guò)3,000萬(wàn)人民幣；財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)最近一期末，無(wú)形資產(chǎn)（扣除土地使用權(quán)、水產(chǎn)最近一期末，無(wú)形資產(chǎn)（扣除土地使用權(quán)、水產(chǎn)養(yǎng)殖權(quán)和采礦權(quán)等后）在凈資產(chǎn)中所占比例不高養(yǎng)殖權(quán)和采礦權(quán)等后）在凈資產(chǎn)中所占比例不高于于2020。近三年連續(xù)盈利

14、，最近近三年連續(xù)盈利，最近3 3個(gè)會(huì)計(jì)年度凈利潤(rùn)均為個(gè)會(huì)計(jì)年度凈利潤(rùn)均為正數(shù)且累計(jì)超過(guò)人民幣正數(shù)且累計(jì)超過(guò)人民幣3,0003,000萬(wàn)元萬(wàn)元 。發(fā)行人最近三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~累計(jì)超過(guò)發(fā)行人最近三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~累計(jì)超過(guò)5,0005,000萬(wàn)元或最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度的營(yíng)業(yè)收入累計(jì)萬(wàn)元或最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度的營(yíng)業(yè)收入累計(jì)超過(guò)超過(guò)3 3億元。億元。獨(dú)立董事獨(dú)立董事董事會(huì)成員中應(yīng)當(dāng)至少包括三分之一獨(dú)立董事董事會(huì)成員中應(yīng)當(dāng)至少包括三分之一獨(dú)立董事且獨(dú)立董事中至少包括一名會(huì)計(jì)專業(yè)人士（指且獨(dú)立董事中至少包括一名會(huì)計(jì)專業(yè)人士（指具有高級(jí)職稱或注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格的人士）。具有高級(jí)職稱或注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格的人士）。同

15、業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)控股股東不得與上市公司從事相同產(chǎn)品的生產(chǎn)控股股東不得與上市公司從事相同產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)營(yíng)，以避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。6.2.2 主板市場(chǎng)發(fā)行上市的流程確定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和固定資產(chǎn)投資詳細(xì)計(jì)劃籌備股份制公司聘請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問(wèn)發(fā)起人與顧問(wèn)機(jī)構(gòu)協(xié)作實(shí)施改組方案籌集股份制公司上市準(zhǔn)備操作、股份公司成立股份制公司運(yùn)行與上市輔導(dǎo)上市申請(qǐng)與報(bào)批上網(wǎng)路演發(fā)行推銷股票6.2.2 上市流程1.確定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目詳細(xì)計(jì)劃： 取得批準(zhǔn)文件2.籌備股份制公司： 擬定企業(yè)股份制改組方案 取得上級(jí)機(jī)構(gòu)和主管部門批準(zhǔn)文件 申請(qǐng)工商局預(yù)登記和批準(zhǔn)文件3.聘請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問(wèn)： 選擇并與財(cái)務(wù)顧問(wèn)簽訂協(xié)議 制

16、定上市全程方案 選定上市顧問(wèn)服務(wù)機(jī)構(gòu)：律師、審計(jì)師、會(huì)計(jì)師、評(píng)估師、證券商 與上市顧問(wèn)簽訂協(xié)議 取得資產(chǎn)管理機(jī)關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的立項(xiàng)文件4.發(fā)起人與顧問(wèn)機(jī)構(gòu)協(xié)作實(shí)施企業(yè)改組方案 對(duì)資產(chǎn)評(píng)估并協(xié)同會(huì)計(jì)師工作：有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn) 取得資產(chǎn)管理機(jī)關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)批文件 律師界定重要合同與產(chǎn)權(quán) 審計(jì)主要發(fā)起人的會(huì)計(jì)資料5.籌集股份制公司 編制設(shè)立股份公司可行性報(bào)告 邀請(qǐng)發(fā)起人認(rèn)股并簽訂協(xié)議 取得各發(fā)起人資料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人簡(jiǎn)歷、決定入股的董事會(huì)決議文件 擬定新股份公司資本計(jì)劃：注冊(cè)資本、股份發(fā)行額、未來(lái)三年利潤(rùn)。 編制公司章程 審核新公司未來(lái)三年利潤(rùn) 編制招股說(shuō)明書(shū)和股份募集方案 發(fā)起人購(gòu)股并出具驗(yàn)

17、資報(bào)告 確定公司常年顧問(wèn) 匯總文件批文證書(shū) 律師提出法律意見(jiàn)書(shū)6.上市準(zhǔn)備操作：委托證券登記公司簽訂上市交易監(jiān)管協(xié)議與承銷商簽訂股票發(fā)行協(xié)議編制發(fā)行與上市方案與報(bào)告書(shū)及摘要邀請(qǐng)上市推薦人申報(bào)證交所并審定上市資格向證監(jiān)部門取得批準(zhǔn)文件和發(fā)行規(guī)模募股結(jié)束后編制發(fā)行報(bào)告和股東名冊(cè)7.股份制公司成立公司創(chuàng)立會(huì)批準(zhǔn)公司章程律師認(rèn)證公司決議文件選舉董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)任命公司高級(jí)職員董事會(huì)通過(guò)上市議案會(huì)計(jì)師提出新公司驗(yàn)資報(bào)告新公司注冊(cè)登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照與上市推薦人簽訂輔導(dǎo)協(xié)議8.股份制公司運(yùn)作與上市輔導(dǎo)證監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)專項(xiàng)負(fù)責(zé)上市推薦人進(jìn)行輔導(dǎo)操作推薦人提出股份公司運(yùn)行報(bào)告證監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)運(yùn)行報(bào)告公司年度報(bào)告與信

18、息披露9.上市申請(qǐng)與報(bào)批 主承銷商上報(bào)股票發(fā)行報(bào)批文件 證監(jiān)會(huì)初審報(bào)批材料 主承銷商完善股票發(fā)行報(bào)批文件 證監(jiān)會(huì)進(jìn)一步審核報(bào)批材料 股份公司取得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文10.上網(wǎng)路演發(fā)行推銷股票 在指定報(bào)刊上刊登指示性報(bào)告 向上市部門提交報(bào)批文件和發(fā)行公告 確定發(fā)行時(shí)間和證券名稱 刊登發(fā)行公告和招股說(shuō)明書(shū) 填寫(xiě)發(fā)行申請(qǐng)和劃款通知 交易所發(fā)布中簽率 公布中簽率舉行播號(hào)儀式 公布中簽配號(hào)并將股款劃賬 會(huì)計(jì)師出具對(duì)股款的驗(yàn)資報(bào)告 H:國(guó)內(nèi)企業(yè)上市條件及流程.doc6.3 6.3 房地產(chǎn)上市公司的遴選房地產(chǎn)上市公司的遴選6.3.1 國(guó)外有關(guān)上市公司分類的標(biāo)準(zhǔn)體系u全球產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)GICS：global indu

19、stry classification standard.由10個(gè)經(jīng)濟(jì)部門、23個(gè)產(chǎn)業(yè)組、59個(gè)產(chǎn)業(yè)和123子產(chǎn)業(yè)組成u全球分類系統(tǒng)GCS：global classification system.由10個(gè)經(jīng)濟(jì)組、39個(gè)產(chǎn)業(yè)部門和102產(chǎn)業(yè)子部門構(gòu)成。6.3.2 中國(guó)證監(jiān)會(huì)制定的的分類標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)證監(jiān)會(huì)（CSRC）于1999年4月制定中國(guó)上市公司分類指引（試行）將產(chǎn)業(yè)分為3級(jí)、13個(gè)門類、86個(gè)大類和307個(gè)中類。房地產(chǎn)作為單獨(dú)的一個(gè)門類排第15位。J 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)(共共123家家)J01 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)（120家）家）J05 房地產(chǎn)管理業(yè)（2家）家）J09 房地產(chǎn)中介

20、服務(wù)業(yè)（1家）家）6.4 6.4 房地產(chǎn)企業(yè)上市融資與上市公司的監(jiān)管與房地產(chǎn)企業(yè)上市融資與上市公司的監(jiān)管與調(diào)控調(diào)控一、正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的問(wèn)題面對(duì)重新開(kāi)放的房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是有意通過(guò)上市的渠道進(jìn)行融資的企業(yè)有必要對(duì)自身的素質(zhì)、資金規(guī)模、發(fā)展?jié)摿?、管理水平等進(jìn)行重新審視，制定相應(yīng)的發(fā)展對(duì)策。二、對(duì)房地產(chǎn)上市公司信息披露方面的監(jiān)管證券監(jiān)督管理機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的信息披露制定了詳細(xì)的要求。u針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)，要求披露：比以前更加翔實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)因素及控制對(duì)策、某些特殊資產(chǎn)的具體情況、公司及其經(jīng)營(yíng)的相關(guān)信息。u針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，要求披露：收入的確認(rèn)方法

21、和原則、存貨的具體情況、分地區(qū)披露收入、利潤(rùn)和資產(chǎn)等資料 6.5 6.5 房地產(chǎn)企業(yè)上市途徑及案例分析房地產(chǎn)企業(yè)上市途徑及案例分析6.5.1 房地產(chǎn)企業(yè)上市途徑具體的三種途徑分析具體的三種途徑分析A股上市股上市H股上市股上市借殼上市借殼上市法法定定條條件件A股的正式名稱是人民幣普通股票。它是由我國(guó)境內(nèi)的公司發(fā)行，供境內(nèi)機(jī)構(gòu)、組織或個(gè)人以人民幣認(rèn)購(gòu)和交易的普通股股票。參與投資者為中國(guó)大陸機(jī)構(gòu)或個(gè)人。H股也稱國(guó)企股，指注冊(cè)地在內(nèi)地、上市地在香港的外資股。H股為實(shí)物股票，中國(guó)地區(qū)機(jī)構(gòu)投資者可以投資于H股，大陸地區(qū)個(gè)人目前尚不能直接投資于H股，國(guó)際資本投資者可以投資H股。所謂“殼”就是指上市公司的上市

22、資格。借殼上市就是指通過(guò)把資產(chǎn)注入一家市值較低的已上市公司，得到該公司一定程度的控股權(quán)，利用其上市公司地位，使母公司的資產(chǎn)得以上市。A股上市股上市H股上市股上市借殼上市借殼上市優(yōu)優(yōu)劣劣分分析析A股IPO可以提供50倍左右的市盈率，但必須經(jīng)過(guò)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，而證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，尤其是民營(yíng)房企上市，審批極為嚴(yán)格，甚至明確表示對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買開(kāi)發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。因此，A股上市難度最大。截至目前，全國(guó)前十名房企，民營(yíng)房企中，只有萬(wàn)科是通過(guò)A股上市。H股IPO對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)約束較少，門檻較低，只需要業(yè)績(jī)征服投資者就可以了，但這也意味著企業(yè)在土地儲(chǔ)備、銷售

23、額和負(fù)債率等方面表現(xiàn)優(yōu)異。顯然而這對(duì)眾多內(nèi)地房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，基本不成問(wèn)題，很多地產(chǎn)公司都有著非常亮麗的財(cái)務(wù)報(bào)表。更多的開(kāi)發(fā)商選擇了借殼在A股上市，只有45家企業(yè)是通過(guò)“審核過(guò)會(huì)”程序上市，其余大部分企業(yè)則是通過(guò)借助殼資源等其他方式進(jìn)入A股市場(chǎng)。大洲集團(tuán)、金科集團(tuán)、萬(wàn)方地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)就是通過(guò)借殼實(shí)現(xiàn)上市目的的。但借殼是個(gè)技術(shù)活和運(yùn)氣活，順利的話，一次性成功，如果不順利，不僅需要重新選殼，而且很可能把企業(yè)卷入一個(gè)資金漩渦。借殼上市模式1借殼上市模式1上海證券交易所上海證券交易所部分房地產(chǎn)上市公司名單部分房地產(chǎn)上市公司名單深圳證券交易所深圳證券交易所部分房地產(chǎn)上市公司名單部分房地產(chǎn)上市公司名單香港

24、證券交易所香港證券交易所部分房地產(chǎn)上市公司名單部分房地產(chǎn)上市公司名單借殼上市借殼上市部分房地產(chǎn)上市公司名單部分房地產(chǎn)上市公司名單6.5.2案例分析1H:房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資.ppt#28. 幻燈片 28案例分析2順發(fā)恒業(yè)借殼上市第第7 7章章 住房公積金制度與貸款住房公積金制度與貸款7-17-1住房公積金概述住房公積金概述7.1.17.1.1住房公積金的概念住房公積金的概念 1.住房公積金 根據(jù)我國(guó)住房公積金管理?xiàng)l例的規(guī)定，我國(guó)的住房公積金住房公積金是指城鎮(zhèn)在職職工及職工所在單位按照規(guī)定比例繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，它是具有保障性和互助性的職工個(gè)人住房基金，歸職工個(gè)人所有，專門用于職工住房建設(shè)和消費(fèi)。

25、含義： 只在城鎮(zhèn)建立，不包括農(nóng)村。 在職職工 有兩部分組成：個(gè)人繳存和單位繳存 繳存的長(zhǎng)期性 積累性和專用性2.住房公積金制度的產(chǎn)生和發(fā)展 1）初期階段（1991-1994年） 住房公積金制度是我國(guó)配合城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)行的制度性安排。 1991年上海市住房制度改革方案中，借鑒新加坡中央公積金制度在全國(guó)率先推行住房公積金制度。 2）全面推行階段（1994-1998年） 1994年國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，明確提出在全國(guó)建立住房公積金制度。 1998年國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，要求全面推行和不斷完善住房公積金制度。3）發(fā)展階段（1999 -2002年）

26、1999年國(guó)務(wù)院頒布了住房公積金管理?xiàng)l例，對(duì)住房公積金作了進(jìn)一步的規(guī)定，標(biāo)志著我國(guó)住房公積金制度進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。 隨后，各地從加強(qiáng)宣傳、完善制度、規(guī)范管理、擴(kuò)大個(gè)人貸款、改進(jìn)服務(wù)等方面入手，推動(dòng)了住房公積金工作的開(kāi)展。4）完善階段（2002年至今） 2003年，關(guān)于完善住房公積金決策制度的意見(jiàn)3.住房公積金制度的作用 第一、打破了住房建設(shè)單純依靠國(guó)家和單位投資的格局，為住房建設(shè)提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源，加快了住房建設(shè)步伐。 第二、促進(jìn)了住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，活躍了住房消費(fèi)市場(chǎng)。 第三、推進(jìn)了住房分配貨幣化進(jìn)程，提高了職工買房的支付能力。 第四、轉(zhuǎn)變了職工群眾的住房觀念，為國(guó)有企業(yè)改

27、革創(chuàng)造了條件。 7.1.2住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn) 性質(zhì)： 屬于工資的一部分，是住房分配貨幣化的重要形式。 特點(diǎn)： 專用性： 住房公積金專門用于住房建設(shè)和消費(fèi)，職工可用住房公積金購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房，其他任何單位和個(gè)人不得挪用。 強(qiáng)制性：公積金制度帶有一定的法律強(qiáng)制性，是強(qiáng)制性的長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄，國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位，凡符合規(guī)定條件的單位和個(gè)人，都必須繳存公積金。 政策性：公積金的運(yùn)作、管理、使用都受到有關(guān)政策規(guī)定的制約。單位 為職 工繳存的公積金部分，國(guó)家給予公積金免 稅等規(guī)定均帶有很強(qiáng)的政策性。 互助性 保障性 7.1.3 住

28、房公積金管理原則 我國(guó)住房公積金管理的原則是住房公積金管理委員會(huì)決策，住房公積金管理中心運(yùn)作，銀行專戶存儲(chǔ)，財(cái)政監(jiān)督。 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門、中國(guó)人民銀行擬訂住房公積金政策，并監(jiān)督執(zhí)行。 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金管理工作的指導(dǎo)。7.1.4 住房公積金主要管理機(jī)構(gòu)及主要職責(zé)（一）住房公積金管理委員會(huì) 住房委員會(huì)由直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市設(shè)立，由人民政府負(fù)責(zé)人和財(cái)政、建設(shè)等有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人以及工會(huì)代表、專家等共同組成，是住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。 住房委員會(huì)在住房公積金管理方面的職責(zé)是：制定和調(diào)整住房公積金的具體

29、管理措施，并監(jiān)督實(shí)施；擬訂住房公積金的具體繳存比例；確定住房公積金的最高貸款額度；審批住房公積金歸集、使用計(jì)劃；審批住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告。（二）住房公積金管理中心 住房公積金管理中心由直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市按照精簡(jiǎn)、效能的原則設(shè)立，主要負(fù)責(zé)住房公積金的管理運(yùn)作。 縣（市）原則上不設(shè)立住房公積金管理中心；確需設(shè)立的，應(yīng)報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。 住房公積金管理中心是不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位。 住房公積金管理中心的職責(zé)主要有： 1）編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃； 2）負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況； 3）負(fù)責(zé)住房

30、公積金的核算； 4）審批住房公積金的提取、使用； 5）負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還； 6）編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告； 7）承辦住房委員會(huì)決定的其他事項(xiàng)。 住房公積金管理中心按照中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，委托住房委員會(huì)指定的銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和住房公積金賬戶的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)與受委托銀行簽訂委托合同。 住房公積金管理體系圖見(jiàn)書(shū)142頁(yè) 簡(jiǎn)化的住房公積金歸集和使用過(guò)程 單 位 職工 職工 住房公積金管理中心職工中央政府 住房公積金貸款 償還住房公積金貸款購(gòu)買債券 債券本息償還 住房公積金繳存住房公積金提取7.2 7.2 住房公積金的歸

31、集和提取住房公積金的歸集和提取7.2.1 住房公積金歸集業(yè)務(wù) 職工住房公積金按月繳存，繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例；單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。住房公積金的繳存由職工所在單位按月將職工工資中扣除的住房公積金部分，連同單位替職 工繳存的部分一起存入單位名下的職工個(gè)人住房公積金賬戶。1.住房公積金的登記業(yè)務(wù)1）單位住房公積金登記業(yè)務(wù)（1）單位住房公積金登記繳存業(yè)務(wù)（2）單位住房公積金變更登記業(yè)務(wù)（3）單位住房公積金年檢登記（4）單位住房公積金注銷登記2）職工住房公積金登記業(yè)務(wù)（1）職工住房公積金繳存登記

32、（2）職工住房公積金變更登記（3）職工住房公積金注銷登記2.住房公積金繳存業(yè)務(wù)1）住房公積金繳存方式 匯繳繳存和個(gè)人繳存2）繳存基數(shù)、繳存比例及月繳存額（1）繳存基數(shù)：本人上一年度月平均工資（2）繳存比例：5%12%（3）住房公積金月繳存額3）住房公積金的轉(zhuǎn)移（1）工作變動(dòng)（2）單位合并、分立的（3）單位撤銷、破產(chǎn)、解散，職工找到新工作的（4）需進(jìn)入集中封存戶管理的。3.住房公積金集中封存戶業(yè)務(wù)1）職工賬戶轉(zhuǎn)入集中封存賬戶2）職工賬戶轉(zhuǎn)出集中封存賬戶7.2.2 住房公積金的提取1.提取范圍：1）住房消費(fèi)提取 包括一次性提取和按月提取 職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額

33、：購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；償還購(gòu)房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的 。2）非住房消費(fèi)提取 離休、退休的；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；2.住房公積金提取的程序3.提取業(yè)務(wù)的辦理1）應(yīng)提供的身份資料2）應(yīng)提供的證明文件7.3 7.3 住房公積金貸款住房公積金貸款1.含義：住房公積金貸款是指政府部門所屬的住房資金管理中心運(yùn)用公積金，委托銀行向購(gòu)買自住住房（包括建造、大修）的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。2.與一般個(gè)人貸款的區(qū)別（1）性質(zhì)不同（2）發(fā)放方式不同（3）貸款對(duì)象有所不同（4）貸款條件有所不同3.貸款對(duì)象

34、：借款人應(yīng)為本市正常繳存住房公積金的職工。7.3.2 住房公積金貸款的程序1.借款申請(qǐng) 住房公積金貸款要向所在地的住房公積金管理中心提出借款申請(qǐng)。 借款人提出借款申請(qǐng)時(shí)，需要提交借款申請(qǐng)書(shū)、本人身份證和本市城鎮(zhèn)常住戶口證明、房屋買賣合同2.借款審批 公積金中心在受理借款申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，按照受理時(shí)間的先后順序，作出準(zhǔn)予貸款或不予貸款的決定。 準(zhǔn)予貸款的，公積金中心發(fā)放準(zhǔn)予貸款決定書(shū)，并書(shū)面通知申請(qǐng)人到受托銀行辦理貸款手續(xù)。 在準(zhǔn)予貸款決定書(shū)規(guī)定的有效期內(nèi)，借款人憑準(zhǔn)予貸款決定書(shū)到受托銀行辦理借款手續(xù)。借款人可以選擇任何一家公積金貸款受托銀行辦理貸款手續(xù)。受托銀行與借款人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式簽訂公積

35、金借款合同。3.貸款擔(dān)保的具體方式： （1）抵押加擔(dān)保。借款人將所購(gòu)的住房抵押給銀行，同時(shí)還要有具法人資格、符合擔(dān)保條件的第三方給予擔(dān)保。 （2）抵押加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)。如果不選擇第三方擔(dān)保，可以在辦理房屋抵押時(shí)，買一份綜合保險(xiǎn)，它將為借款人提供保證、保險(xiǎn)。 （3）質(zhì)押。也就是把相當(dāng)于貸款額的“硬通貨”押給銀行，如債券、存單等。 （4）由房地產(chǎn)擔(dān)保公司擔(dān)保。國(guó)際上通行的擔(dān)保方式。4.辦理抵押登記 借款申請(qǐng)人持相關(guān)資料到購(gòu)房所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理住房抵押登記手續(xù)。5.辦理保險(xiǎn)手續(xù)6.貸款資金的請(qǐng)領(lǐng)和劃撥7.貸款使用7.3.3 個(gè)人住房公積金貸款的償還1.還款方式：等額本金和等額本息2.提前還

36、款3.逾期還款5.注銷抵押物6.其他 住房公積金的利率和稅收 1、利率政策 存款利率:當(dāng)年歸集的0.72 % 上年結(jié)轉(zhuǎn)的1.72% 貸款利率:1-5年 5-30年 沉淀資金利率：1.89% 2、稅收政策：免稅 2002.22004.10.29 2005.3.175年以內(nèi)3.6%3.78%3.96%5年以上 4.05%4.23%4.41%7.3.4住房公積金制度存在的問(wèn)題及完善建議1、住房公積金制度中的幾個(gè)問(wèn)題 ： 住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題 住房公積金運(yùn)行的監(jiān)督問(wèn)題 職工個(gè)人的貸款勸和提村權(quán)問(wèn)題 住房公積金歸集率不高 住房公積金管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置混亂 職工個(gè)人權(quán)益缺乏保障 住房公積金的互助性難以發(fā)揮

37、2.住房公積金完善與我國(guó)住房金融發(fā)展分析 改革住房公積金制度，建立有效的政策性住房金融。 設(shè)計(jì)適合居民支付能力的多樣化的住房抵押信貸工具。 成立國(guó)家住房公積金總局 以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，實(shí)行公積金貸款利率市場(chǎng)化 培育住房二級(jí)抵押市場(chǎng)。 補(bǔ)充：新加坡中央公積金制度 新加坡是最早建立公積金制度的國(guó)家，其中央公積金制度為解決居民住房問(wèn)題提供了無(wú)可替代的支持，取得了舉世公認(rèn)的成就。（一）新加坡中央公積金制度概況 新加坡中央公積金制度建立于1955年，是根據(jù)新加坡中央公積金法建立的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度。中央公積金制度建立之初只是為了實(shí)施養(yǎng)老金計(jì)劃，為新加坡的在職人員提供社會(huì)保險(xiǎn) 。 隨著該制度的不斷發(fā)展和完善，目前已

38、逐步發(fā)展成為包括住房、家庭保障、養(yǎng)老、保健、教育、投資等作用的具有十多項(xiàng)實(shí)施計(jì)劃的覆蓋全社會(huì)的社會(huì)保障儲(chǔ)蓄制度。 中央公積金制度以立法的形式規(guī)定，凡在新加坡有薪金收入（包括各種津貼）者，都必須與其雇主一起將其月薪的一定比例繳存于中央公積金局。存款人（雇員）可以按照規(guī)定，用公積金購(gòu)買住房，支付醫(yī)療、就學(xué)、投資等費(fèi)用，在達(dá)到55歲的退休年齡或因殘疾無(wú)法勞動(dòng)時(shí)，便可以用這筆儲(chǔ)蓄來(lái)維持生活。公積金具有延續(xù)性，不因雇員的工作變動(dòng)而終止或中斷。 公積金的管理、使用、核算由中央公積金局全面負(fù)責(zé)。（二）新加坡中央公積金制度的作用和特點(diǎn) 1.新加坡中央公積金的作用 中央公積金制度是具有多種用途、覆蓋面很廣的社會(huì)

39、綜合保障體系，在新加坡社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。 中央公積金制度不僅在建立住房、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障體系方面發(fā)揮了重要作用，而且對(duì)新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。 公積金局的閑置資金幾乎全部用于購(gòu)買政府債券，這一方面降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，保證會(huì)員利益不受損失；另一方面也便于政府集中用于發(fā)展公共事業(yè)和通過(guò)海外投資等方式保證資金的保值、增值，成為穩(wěn)定金融體系、抑制通貨膨脹的重要手段。 中央公積金制度把個(gè)人儲(chǔ)蓄與他的工作成就結(jié)合在一起，從而激勵(lì)工人們?nèi)ヅぷ鞑⒆⒅嘏嘤?xùn)。 該制度還是控制勞動(dòng)力成本和增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的重要宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段之一。

40、 2.新加坡中央公積金制度的特點(diǎn) （1）法律強(qiáng)制性 （2）綜合保障性 （3）自助性 （4）國(guó)家援助性 （三）與住房有關(guān)的公積金運(yùn)作計(jì)劃 1968年，新加坡政府在以公積金為后盾的基礎(chǔ)上，提出“居者有其屋”計(jì)劃，該計(jì)劃的成功實(shí)施，使新加坡成為世界上比較好地解決城市居民住房問(wèn)題的少數(shù)國(guó)家之一。 公共住屋計(jì)劃就是支持公積金會(huì)員利用公積金購(gòu)買建屋發(fā)展局組屋（推行“居者有其屋”計(jì)劃以后由政府統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的住房），包括用于購(gòu)買新建的組屋、二手組屋，以及交付建屋發(fā)展局對(duì)舊組屋實(shí)施翻新計(jì)劃的費(fèi)用。如果會(huì)員賣掉組屋，則要把使用的公積金和利息重新存到本人的公積金賬戶中。 （三）與住房有關(guān)的公積金運(yùn)作計(jì)劃 1981年實(shí)施的住宅產(chǎn)業(yè)計(jì)劃是支持公積金會(huì)員利用公積金存款從市場(chǎng)上購(gòu)買住房。會(huì)員可以用公積金普通賬戶中的現(xiàn)有存款和未來(lái)存款購(gòu)買私人住房，以及繳付有關(guān)購(gòu)買該住房的律師費(fèi)、印花稅、調(diào)查費(fèi)等其他費(fèi)用