對司法拍賣流拍現(xiàn)象的幾點思考

1、對司法拍賣流拍現(xiàn)象的幾點思考對司法拍賣流拍現(xiàn)象的幾點思考對被執(zhí)行人的特定財產(chǎn)或財產(chǎn)權利進行處置，常有的“三步曲”：先是實施查封、扣押或凍結措施，剝奪被執(zhí)行人對財產(chǎn)的處分權，繼而對外委托評估、拍賣,最后將變現(xiàn)的 款項分配給申請執(zhí)行人。1 其中，司法拍賣是法律規(guī)定的一項重要執(zhí)行措施。當前，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，產(chǎn)生了大量經(jīng)濟糾紛，越來越多的債權人通過向法 院申請執(zhí)行來實現(xiàn)債權，訴訟案件的數(shù)量不斷增加 ，加大了法院工作的壓力。然而，在 司法拍賣程序中卻頻現(xiàn)流拍現(xiàn)象，影響了債權的實現(xiàn)。本文試就本院近兩年委托拍賣 后流拍率較高的現(xiàn)象作一分析，查找原因，討論對策。一、委托拍賣案件情況椒江法院2 0 10

2、年度共接收拍賣案件92件，其中，4%是啟動拍賣程序后撤回拍 賣，流拍率是13.6 %。20 11年1月至9月底接收拍賣案件48件，6%是啟動拍賣程 序后撤回拍賣，流拍率是23.1 %，較2 0 1 0年度提高了 9 .5%。（具體見表一）表一 :2010年至2 0 11年9月拍賣情況表年份案件數(shù)成交.1、. 、亠一流拍流拍率暫緩和解/撤銷未結成父率2010 年9 2件70件86.4%1 1件13 .6%7件4件0件2 0 1 1年1月至9月4 8件3 0件76.9 %9件2 3. 1%1件3件5件（1件處于一次拍賣中,4件處于二次拍賣中）從法院接收委托拍賣案件情況看，被拍賣物品主要集中在房產(chǎn)、

3、車輛這兩類上，也有其他標的物如廠房、設備等。2010年至2011年9月底，房產(chǎn)和車輛的拍賣情況見 表二。表二：2 010年與2 0 1 1年1月至9月底房產(chǎn)和車輛拍賣情況表80施7DSI604150W302D1D02 0 10年度，委托拍賣房產(chǎn)的案件3 8件，成交26件，成交率達到68 . 4 %, 委托拍賣車輛的案件3 8件，成交31件，成交率達到81.6 %。其中，房產(chǎn)拍賣并無流拍 案件,車輛流拍率為1 8.4 %。2 0 11年1月至9月,委托拍賣房產(chǎn)的案件2 1件，成交10件，成交率只有47.6%。 其中流拍的5個案件，1件經(jīng)過三次拍賣后流拍，4件第一次拍賣流拍。委托拍賣汽 車的案件2

4、 0件，成交1 5件,成交率75 %。上述流拍現(xiàn)象的發(fā)生，影響著案件的執(zhí)行效率，加大了法院的執(zhí)法成本，同時延遲了 申請執(zhí)行人權益的實現(xiàn)。因此，司法實踐中出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象值得加以重視。二、影響拍賣成交率的因素分析（一）受經(jīng)濟波動和市場調(diào)控影響使得房地產(chǎn)價格波，一方面遏，有利于保障本地居民的住房需求，另一 政府對樓市的調(diào)控政策是否會進行調(diào) ，期待房價松動，等樓市行情較穩(wěn)定時再入1、近兩年，世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟衰退和國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，動較大，市場信心不足導致很多住房及商用房流拍率較高。政府的調(diào)控政策 制了投資投機的炒房需求，防止房價的過快增長 方面，使房地產(chǎn)市場急劇降溫，成交量急劇下降。整，甚不明朗

5、。因此，不少人還處于觀望狀態(tài) 手。2、各大銀行上調(diào)首套房貸利率，增加競買人購買難度。法院拍賣均要求買受人在規(guī) 定時間內(nèi)繳付拍賣成交款，否則將視為違約，并沒收保證金。然而，中央銀行嚴格控 制貸款規(guī)模，各大銀行也上調(diào)首套房貸利率，競買人在短期內(nèi)籌集資金的難度加大， 這一情況使大多數(shù)人望而卻步。（二）標的物存在瑕疵1、標的物情況復雜。有些標的物屬集體土地，拍賣時常會受到村民阻撓且交付困難；國有劃撥土地交付 時需補交高額土地出讓金，買受人因利益無法得到保障而不敢參與競買。2、部分標的物價值低，實用性差。法院查封的財產(chǎn)諸如房產(chǎn)、汽車之類的標的成交幾率還較大，而一些舊設備、舊家具等，經(jīng)過兩次降價拍賣，仍無

6、人報名參加。3、標的物存在長期承租協(xié)議。拍賣標的物存在長期租賃，有的還是惡意低價租賃 ，租金明顯低于市場價格，由于 “買賣不破租賃”，買受人的買賣交易行為不能抵抗租賃行為，買受人需要承受巨大損 失，從而不愿意參與競買。(三)評估報告不合理1、評估價格過高，超過競買人預期(1) 評估方法存在缺陷。有些評估機構在評估時不考慮物品的使用時間、新舊程 度、過戶所需繳納的稅費等因素，評估價格不能反映該標的物的市場價值，甚至還遠遠 高出市場價格，使得有些標的物經(jīng)過數(shù)次降價拍賣仍無人問津。(2) 受利益驅(qū)動影響。依照現(xiàn)行評估行業(yè)的收費標準，評估費用是以評估價格為寄 出按比例收取，因此，一些評估機構受到利益驅(qū)

7、動，評估標的物價值就高不就低，造成后 續(xù)的拍賣須經(jīng)多次才能變現(xiàn)，甚至不能成功拍賣。這不但增加了當事人的經(jīng)濟負擔 ，還延 長了拍賣流程，影響變現(xiàn)，進而影響了案件的執(zhí)結率。2、標的物信息不完整。評估報告對拍賣標的物的成新率、租賃使用、欠繳費用等情況沒有完整表述。比如車輛的停車費用、房屋欠繳的物業(yè)費和水電費等情況，沒有在報告中陳述，使得競買人在參加拍賣時不清楚標的物情況，不敢冒然舉牌應價。3、評估報告存在滯后性。受市場行情影響，標的物價值有較大浮動。從查封扣押、委托評估再到移送拍賣，有一定的時間差，有些設備從評估到拍賣的過程中就在不斷貶值，等到拍賣時評估報告所反映的價格與市場價已相差甚遠。(四)執(zhí)行

8、局撤拍，或在撤拍后不再委托委托拍賣的發(fā)起、撤回均由執(zhí)行局掌握，拍賣過程中執(zhí)行局有時會繼續(xù)利用委托拍賣期間開展執(zhí)行工作，利用拍賣程序向被申請執(zhí)行人施加壓力，要求其自覺履行還款 義務，一旦達成協(xié)議就會直接撤回拍賣，或在標的物流拍后組織雙方當事人協(xié)商，達成 和解協(xié)議后便不再委托。如執(zhí)行局委托對椒江區(qū)一套房產(chǎn)進行拍賣，經(jīng)過2次流拍后,在已經(jīng)移送第三次拍賣的情況下，被申請執(zhí)行人履行了法定義務，執(zhí)行局撤回了拍賣 委托。（五）存在惡意競頭人法院對外委托拍賣案件，不動產(chǎn)標的最多可拍賣三次，動產(chǎn)標的可拍賣兩次，這 就給熟悉規(guī)則而又想在拍賣中獲利的人以可乘之機。這類人不想?yún)⑴c第一次拍賣，等 到第二次、第三次拍賣標

9、的物起拍價下調(diào)后才參與拍賣；更惡劣的是有些還在拍賣會中 影響、阻撓其他競買人，不許其參與競價，惡意制造流拍，最后以低價買進再以高價 賣出獲取差價利潤。三、對外委托拍賣工作的探索與建議1、 對真實性存在疑慮的租賃協(xié)議進行審查。2 對已經(jīng)存在的租賃協(xié)議需要核實，查明租賃期限及租金收取情況，告知承租人應當 將租金交至法院，防止因惡意的租賃協(xié)議導致標的流拍。2、針對不同標的，能動調(diào)整拍賣起拍價幅度。對一些競買人多、變現(xiàn)比較容易的標的如房產(chǎn)、車輛，可將起拍價定的稍低，使 得更多人報名參加競買，讓標的物拍出較高的價格。對競買人少、變現(xiàn)困難的標的如 廢舊設備、辦公用品等，不少競買人對標的物價值心理預期不高，

10、不太愿意加價，則要減少 降價力度，防止出現(xiàn)多次舉牌加價后仍然流拍的現(xiàn)象，避免損害當事人的利益。在實 踐中，我們也發(fā)現(xiàn)，能動調(diào)整起拍價，標的往往能拍賣出較高價格。3、提高評估報告價值，做到詳實、準確。1）提高評估報告質(zhì)量，嚴把質(zhì)量關。評估機構要做好優(yōu)質(zhì)服務，深入全面了解標的物。查清房產(chǎn)項目是否拖欠土地出 讓金，是否存在拖欠物業(yè)費、水電費、停車費等情況，對一些特殊標的物評估時，如在當前房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房產(chǎn)過戶所涉及的稅費稅種、稅率等數(shù)額情況，在評估報告中詳細說明，做到報告內(nèi)容詳實，依據(jù)充分，真實可信。2）統(tǒng)一收費標準，嚴把收費關。在司法拍賣實踐中，對評估費用是以評估價還是成交價為基礎計算并沒有明

11、確規(guī) 定，為了防止評估機構可以抬高或降低評估價，可以采取評估價和成交價“就低不就 高”的原則，將評估費用與拍賣成交價掛鉤，可以最大限度地保護財產(chǎn)所有人的合法權 益，避免評估機構冒估高估，獲取不正當利益。同時，根據(jù)拍賣標的是否成交，決定 評估收費多少，促使評估更加客觀和準確。4、把握好對外委托拍賣的各個環(huán)節(jié)，加強自身的管理機制。在拍賣過程中，應當要注意：1 ）標的物是否存在瑕疵。2）公告的時間、地點、內(nèi)容是否合法。3 ）競買人是否按時交納保證金。4）競買人身份是否合法，代理人是否有代理權。5）檢查拍賣成交確認書、拍賣成交款到位情況。5、加強拍賣現(xiàn)場監(jiān)管，解除競買人擔憂情緒。嚴格把好監(jiān)督環(huán)節(jié)，防范無關人員進入拍賣現(xiàn)場，擾亂會場秩序。對妨害司法拍賣的 行為，加以嚴厲打擊。要不斷完善監(jiān)管制度，使惡意競買人不