如何評估承租土地使用權(quán)價

1、如何評估承租土地使用 權(quán)價摘要本文對代征地的歷史成因及其對現(xiàn)實(shí)政策的影響進(jìn)行了討論，對不同代征地比 例.多種代征地狀態(tài).不同的代征地規(guī)劃用途.多種代征地的取得方式等因素的組合對代 征地費(fèi)用的影響進(jìn)行了分析，并對代征地費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的不同用途.不同容積率之間的 關(guān)系進(jìn)行了分析，運(yùn)用公式推導(dǎo)得出一個比較直觀的綜合公式，將復(fù)雜問題進(jìn)行簡單化處 理，對地價評估和地價管理具有一定的參考價值。、背景目前城市建設(shè)發(fā)展較快，舊城改造和市政建設(shè)任務(wù)加重，新建項(xiàng)目不同程度上具有一定面積的代征地，開發(fā)商.建設(shè)項(xiàng)目原用地單位.規(guī)劃部門.土地管理部門.計 劃部門及其他部門和單位對代征地問題也各執(zhí)一詞，意見不統(tǒng)一，鑒于此

2、，本文拋磚引玉, 對代征地費(fèi)用評估進(jìn)行了探討和分析。二、代征地的相關(guān)分析1. 代征地的概念根據(jù)北京市城市規(guī)劃條例第三十一條規(guī)定，代征地是指城市建設(shè)工程沿道路.鐵 路.河道.綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位按照北京市有關(guān)法規(guī).規(guī)章的規(guī)定代 征的公共用地。代征地中的“代征”兩個字是廣義上的“代征”，不僅包含著“代征用”， 而且還包含著“代拆遷”，指的是代征用.代拆遷等。2. 代征地的由來在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)提出用地申請，國家根據(jù)項(xiàng)目需要無償劃撥, 企業(yè)取得國有土地使用權(quán)是無償?shù)?。企業(yè)在取得土地使用權(quán)時由于往往有公共用地也同時 需要征用，政府多采取以項(xiàng)目代征用的方式把這部分費(fèi)用分?jǐn)傇诮ㄔO(shè)項(xiàng)目上

3、，這在當(dāng)時經(jīng) 濟(jì)體制下具有一定的合理性，因?yàn)槠髽I(yè)是國有企業(yè)，國有企業(yè)的資產(chǎn)是國家的，國家拿國 家的錢代征城市公共用地，企業(yè)無可厚非。但是在目前市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)投資主體發(fā) 生了較大的變化，非國有經(jīng)濟(jì)投資主體大量出現(xiàn)，特別是國家實(shí)行國有土地使用權(quán)有償使 用制度后，若仍沿襲計劃經(jīng)濟(jì)體制下的規(guī)定不變，由項(xiàng)目建設(shè)單位承擔(dān)代征地費(fèi)用，已暴 露出較多問題，弓I發(fā)了人們對代征地問題的極大關(guān)注。3. 對代征地問題的討論1）各個建設(shè)項(xiàng)目的代征地比例不一，代征地的費(fèi)用差別較大，代征地的規(guī)劃用途不同，對建設(shè)項(xiàng)目的影響也不一樣。如果對代征地問題不做區(qū)別地對待，對建設(shè)單位顯然 是不公平的。尤其是目前中國已成功地加入世

4、貿(mào)組織，各項(xiàng)政策規(guī)定也逐步與國際接軌， 如果仍單純地依據(jù)過去計劃經(jīng)濟(jì)體制形成的慣例指導(dǎo)管理現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)條件下的建設(shè)項(xiàng) 目，勢必會減弱準(zhǔn)備前來投資的外國企業(yè)和個人的信心，不利于北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和形成有 序的市場競爭。2）從純粹的市場角度講，如果項(xiàng)目在規(guī)劃用途已經(jīng)確定的情況下，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，那么這表明代征地作為項(xiàng)目取得的一個條件，開發(fā)企業(yè)在決定接受該項(xiàng)目時，就已經(jīng)接受 了該代征地；另外，項(xiàng)目在前期策劃或可研階段征求規(guī)劃意見時，代征地已經(jīng)明確，開發(fā) 企業(yè)決定繼續(xù)開發(fā)該項(xiàng)目，說明項(xiàng)目有規(guī)劃代征地，開發(fā)企業(yè)也能夠接受。換句話說，開 發(fā)企業(yè)看好該項(xiàng)目的未來開發(fā)收益，它能夠承受代征地費(fèi)用作為取得項(xiàng)目土地使用權(quán)時

5、這 一額外的費(fèi)用。3）在城市建設(shè)快速發(fā)展和舊城改造任務(wù)不斷加大的情況下，政府也面臨比較尷尬的局面，一方面建設(shè)項(xiàng)目好，容易吸引投資商；另一方面，代征地費(fèi)用負(fù)擔(dān)過重會加大開 發(fā)企業(yè)的壓力，阻礙或影響開發(fā)企業(yè)投資的積極性，從而影響舊城改造的進(jìn)程。有人認(rèn)為 政府在代征地所需要的費(fèi)用一分不拿，而在建設(shè)項(xiàng)目用地上的土地收益一分沒少。在土地 資源稀缺，市場供小于求的情況下，這樣做對土地市場具有一定的調(diào)節(jié)作用，但在房地產(chǎn) 開發(fā)資金緊缺，土地市場供大于求的情況下，這樣做不僅不會引導(dǎo)和調(diào)節(jié)市場，反而會導(dǎo) 致土地市場的混亂無序，不利于政府的宏觀管理和市場調(diào)節(jié)?？傊?，代征地費(fèi)用的分?jǐn)偦?承擔(dān)，受到了土地市場的供求關(guān)系

6、影響。4）從地價款定義可看出，政府從建設(shè)項(xiàng)目中收取的毛地價（土地出讓金 ） 僅是建設(shè)用地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金，不包括代征地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和土地出讓金。而代征地取得費(fèi)用指的是為取得土地使用權(quán)而支付給原用地單位的費(fèi)用，是對原用地單位 的一種補(bǔ)償，并不是支付給土地所有者（國家）的費(fèi)用。理論上二者存在如下一種等式關(guān) 系：建設(shè)項(xiàng)目用地熟地價=政府收取的建設(shè)用地地價款+建設(shè)用地征地拆遷費(fèi)用+代征地 征地拆遷費(fèi)用。如果把代征地作為取得新建設(shè)項(xiàng)目的一個條件，從成本取得角度和政府立場出發(fā)，代 征地費(fèi)用僅是使得該項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用增加。從市場角度和新項(xiàng)目建設(shè)單位立場出發(fā)，在該地區(qū)熟地價水平保持不變的

7、前提下，該項(xiàng)費(fèi)用使得取得土地使用權(quán)部分政府應(yīng)收繳的 地價款減少。這里面涉及到三方的利益，原用地者政府開發(fā)企業(yè)。這里的原用地者指 的是廣義上的原用地者，包括建設(shè)項(xiàng)目上的原用地者，和代征地上的原用地者。給建設(shè)項(xiàng) 目上的原用地者的征地拆遷和給政府的費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)；代征地上政府收益免交， 給原用地者的征地拆遷費(fèi)用由政府和開發(fā)企業(yè)共同負(fù)擔(dān)。5）從代征地的概念和上述規(guī)定來看，代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地，則應(yīng)該按照“誰收益，誰投資”的原則，合理分?jǐn)偞鞯赝恋厝〉觅M(fèi)用。代征地費(fèi)用 的直接受益方為沿道路河道綠化帶等分布的建設(shè)項(xiàng)目以及政府，因此代征地費(fèi)用亦應(yīng) 由這些直接受益各方來合理分擔(dān)，其中

8、政府應(yīng)分?jǐn)偛糠执鞯刭M(fèi)用。代征地費(fèi)用中政府應(yīng) 負(fù)擔(dān)的部分，一種思路是通過財政稅收來解決，即執(zhí)行收支兩條線的政策。另一種思路是 從建設(shè)項(xiàng)目收取的毛地價中分?jǐn)傄徊糠执鞯刭M(fèi)用。三、征地取得費(fèi)用的分析和確定1. 征地土地使用權(quán)性質(zhì)在郊區(qū)代征地一般為集體土地。在城區(qū)代征地土地使用權(quán)性質(zhì) 則可能為劃撥土地使用權(quán)以出讓方式取得的土地使用權(quán)和以其他有償方式取得的土地使 用權(quán)。由于目前大多數(shù)代征地為劃撥用地，故本文的代征地土地使用權(quán)性質(zhì)如不做特別說 明，為城區(qū)劃撥土地使用權(quán)。2. 代征地項(xiàng)目來源代征地的項(xiàng)目來源主要有城市舊城區(qū)改造和征用集體土地。其中城 市舊城改造又分為：危舊房改造污染擾民企業(yè)搬遷轉(zhuǎn)讓存量土地

9、轉(zhuǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等。3. 代征地費(fèi)用確定方式代征地費(fèi)用的確定按建筑面積和土地面積計算有如下幾種方式* 依據(jù)代征地地塊現(xiàn)狀建筑面積計算* 依據(jù)代征地土地面積計算* 依據(jù)整個建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷費(fèi)用按現(xiàn)狀建筑面積來分?jǐn)? 依據(jù)整個建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷和按代征地比例來分?jǐn)傔@里的代征地比例 =代征地占地面積 ?建設(shè)用地面積此外可考慮依據(jù)項(xiàng)目地上建筑物面積按代征地比例來分?jǐn)?，這樣做對開發(fā)企業(yè)來講， 往往不太公平，因?yàn)槎鄶?shù)情況下，代征地上的費(fèi)用比建設(shè)用地的費(fèi)用要高。本文最終依據(jù)代征地土地上現(xiàn)狀建筑面積確定代征地費(fèi)用，如果建筑紅線正好分割某 被拆（征） 單位，則按該地塊分割的土地面積來分?jǐn)傇摰貕K代征地費(fèi)用。此種方法雖

10、不好操 作但和實(shí)際費(fèi)用接近，相對合理。4. 代征地費(fèi)用確定代征地費(fèi)用確定有兩種方法，一種是參考基準(zhǔn)地價評估，根據(jù)新的 基準(zhǔn)地價體系中的熟地價和毛地價水平，經(jīng)過修正可得出征地費(fèi)用，一種是根據(jù)代征地上 的房屋現(xiàn)狀按照征地拆遷政策進(jìn)行評估。本文根據(jù)拆遷征地政策進(jìn)行試算，參照住宅用途 和非住宅用途房屋拆遷的有關(guān)法規(guī)，代征地費(fèi)用可表達(dá)如下：1）代征用城區(qū)范圍內(nèi)非住宅用地現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用=區(qū)位價格現(xiàn)狀容積率調(diào)整系數(shù)房屋現(xiàn)狀用途調(diào)整系數(shù)位置臨 路修正系數(shù)地上物補(bǔ)償價格該公式主要參照非住宅拆遷補(bǔ)償辦法（2）代征用城區(qū)范圍內(nèi)住宅用地現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用=（基準(zhǔn)地價k+基準(zhǔn)房價）建筑 面積地上物補(bǔ)償價格該公式參照

11、住宅房屋補(bǔ)償款公式確定。 K 值為容積率調(diào)整系數(shù)，基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)房價 以及 k 值根據(jù)項(xiàng)目的具體情況確定。地上物的補(bǔ)償，參考多數(shù)項(xiàng)目的拆遷水平確定。需要說明的是，以上費(fèi)用均為計算費(fèi)用，非為實(shí)際發(fā)生費(fèi)用，除上述費(fèi)用外，還包括 各種補(bǔ)助相關(guān)管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等。通過計算可得到現(xiàn)狀代征地總費(fèi)用，最終結(jié)果應(yīng)以發(fā) 生的客觀合理部分為準(zhǔn)。四、建設(shè)項(xiàng)目分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用分?jǐn)偦鶖?shù)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目分?jǐn)偟臉敲娲鞯刭M(fèi)用根據(jù)建設(shè) 項(xiàng)目建筑面積和代征地土地面積之間的關(guān)系以及公式：代征地比例=代征地占地面積？建設(shè)用地面積可推導(dǎo)出：規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用=代征地總費(fèi)用?建設(shè)項(xiàng)目建筑面積=代征地總費(fèi)用?（建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地面積規(guī)劃容積率）

12、=代征地總費(fèi)用?（代征地占地面積 ?代征地比例 ）?規(guī)劃容積率=代征地總費(fèi)用?代征地占地面積代征地比例？規(guī)劃容積率=現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用代征地比例 ？規(guī)劃容積率即：規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用=現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用代征地比例？規(guī)劃容積率根據(jù)上述公式可看出，若建設(shè)項(xiàng)目代征地比例為50%，現(xiàn)狀容積率為 0.7 ，規(guī)劃容積14%，為現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞蕿?2.5 ，則規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用為現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用的 征地費(fèi)用的 20%.五、代征地費(fèi)用的分?jǐn)偢鶕?jù)上述分析，項(xiàng)目代征地費(fèi)用按照“誰受益，誰投資”的原 則，政府應(yīng)分?jǐn)傄徊糠仲M(fèi)用，該部分費(fèi)用可根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃容積率代征地的比例和代征 地的規(guī)劃用途來計算，公

13、式為：政府分?jǐn)傎M(fèi)用（樓面）=規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用代征地比例修正系數(shù)規(guī)劃用途修正系數(shù)=現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用代征地比例 ？規(guī)劃容積率代征地比例修正系數(shù)規(guī)劃用途 修正系數(shù)其中規(guī)劃用途修正系數(shù)，主要考慮到代征地規(guī)劃用途對建設(shè)項(xiàng)目，可能會產(chǎn)生正面影 響，也可能會產(chǎn)生負(fù)面影響，修正時根據(jù)代征地規(guī)劃用途對建設(shè)項(xiàng)目的影響程度分別進(jìn)行。代征地比例修正系數(shù)，是在確定了建設(shè)項(xiàng)目建筑面積分?jǐn)偟拇鞯刭M(fèi)用后，對該部分 費(fèi)用根據(jù)代征地的受益方的受益程度來進(jìn)行分?jǐn)?，即對建設(shè)項(xiàng)目和政府確定合理的分?jǐn)偙?例。地價款的管理為政府行為，哪些代征地的費(fèi)用應(yīng)分?jǐn)傄约昂螘r分?jǐn)偙疚牟话l(fā)表評論, 本文僅在假設(shè)代征地費(fèi)用要分?jǐn)偟那疤嵯逻M(jìn)行

14、探討。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府 土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃，由 承租人取得承租土地使用權(quán)，并按規(guī)定支付土地租金及完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管 部門同意或根據(jù)租賃合同的約定，可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。承租人在租 期內(nèi)有優(yōu)先受讓權(quán)，可以在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)變成出讓土地 使用權(quán)。涉及承租土地使用權(quán)的各種經(jīng)濟(jì)活動，尤其是轉(zhuǎn)讓、抵押、出資等，需要對其進(jìn) 行估價。承租土地使用權(quán)的估價尚在探索之中。估價思路承租土地使用權(quán)的價格實(shí)際上是土地租賃權(quán)益的價格。土地租賃權(quán)益是在承

15、租期內(nèi)，承租人占有和使用承租土地所獲得的收益現(xiàn)值高于合同土地租金現(xiàn)值的部分。從 價格構(gòu)成上看，包括已付土地費(fèi)用和合同權(quán)益兩部分。因此，估價的基本思路，首要的就 是求取承租期內(nèi)土地純收益扣除合同土地租金后的余額的現(xiàn)值，相應(yīng)的估價方法為收益法;其次，當(dāng)承租人在承租土地之前已支付有關(guān)土地費(fèi)用時，亦可從成本途徑進(jìn)行估價；再次, 因?yàn)槌凶馔恋乜裳a(bǔ)交使用權(quán)出讓金轉(zhuǎn)變成出讓土地，可以以出讓后地價減去應(yīng)補(bǔ)交的出讓 金作為承租土地使用權(quán)的價格。因其取得前提不同，權(quán)益內(nèi)涵各異，可比性不大，市場交 易資料極少，目前還難于應(yīng)用市場法估價。估價方法租金差額還原法。租金差額還原法是 從土地市場租金與合同租金的差額出發(fā)，求

16、取未來租期內(nèi)租金差額現(xiàn)值的一種方法。具體 可根據(jù)市場租金和合同租金各自的變化規(guī)律，以一定的數(shù)學(xué)模型加以擬合，選用適當(dāng)?shù)臄?shù) 學(xué)模型計算出市場租金和合同租金各自的現(xiàn)值。兩者之差就是承租土地使用權(quán)的價格。承 租土地殘余法。承租土地殘余法是假定承租人在承租土地上建造建筑物并將其出租，把租 賃總費(fèi)用和建筑物純收益從不動產(chǎn)總收益中扣除，得到屬于承租土地的土地純收益，以適 當(dāng)?shù)耐恋刭Y本化率將該土地純收益進(jìn)行還原，得到承租土地使用權(quán)的價格。出讓金扣除法。出讓金扣除法是以承租土地假定辦理出讓手續(xù)后的出讓土地使用權(quán)價格扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地 使用權(quán)出讓金后的余額作為承租土地使用權(quán)的價格。出讓金扣除法以承租土地在租期內(nèi)可

17、 優(yōu)先辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋剡@一規(guī)定為出發(fā)點(diǎn)。承租土地成本法。承租土地成本法 是以承租人取得并開發(fā)土地所耗費(fèi)的費(fèi)用之和為依據(jù)，再加計適當(dāng)?shù)睦?、利潤以及可?分享的土地增值，估算承租土地使用權(quán)的價格。承租土地成本法相似于土地估價中常用的 成本逼近法，要對發(fā)生的土地取得和土地開發(fā)費(fèi)用，以估價期日的客觀費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重置。中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 ) 第二十九條規(guī)定：國有土地有償使用的方式包括： 國有土地使用權(quán)出讓；國有土地租賃；國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。國土資源部規(guī)范國有土地租賃若干意見第三條規(guī)定：國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng) 與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地費(fèi)

18、用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額 地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除 有關(guān)費(fèi)用后的地價余額折算。合理估算市場租金。市場租金應(yīng)為客觀租金，而非估價對象的實(shí)際租金。要通過市場 調(diào)查，在對大量相似交易實(shí)例進(jìn)行比較、修正的基礎(chǔ)上確定。在難于通過市場比較途徑得 到市場租金的情況下，可用土地經(jīng)濟(jì)租金代替市場租金。土地經(jīng)濟(jì)租金是指土地租賃的正 常租金回報。其公式為：土地經(jīng)濟(jì)租金 =期待土地年純收益 +有關(guān)稅費(fèi)。期待土地年純收益 是指一定土地資產(chǎn)期望得到的年投資收益額，在實(shí)踐中，可用出讓土地的價格乘以租價比 得到。有關(guān)稅費(fèi)主要包括有關(guān)的土地稅、必要的土地維護(hù)費(fèi)及管理費(fèi)等。正確

19、估算補(bǔ)交出讓金的數(shù)額。各地補(bǔ)交出讓金的方式不同，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定， 正確估算應(yīng)補(bǔ)交出讓金的數(shù)額。特別應(yīng)注意補(bǔ)交出讓金后的出讓地價的內(nèi)涵，與應(yīng)補(bǔ)交出 讓金的內(nèi)涵的一致性。例如，補(bǔ)交出讓金后的出讓地價中包含了城市配套費(fèi)等費(fèi)用，則應(yīng) 補(bǔ)交出讓金的數(shù)額內(nèi)就應(yīng)當(dāng)包括城市配套費(fèi)等費(fèi)用。應(yīng)注意結(jié)合估價目的進(jìn)行分析判斷。例如，在抵押估價時，考慮到實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時以拍賣方式處置抵押物，此時補(bǔ)交出讓金的數(shù) 額可能取高限。注意估價技術(shù)的特殊性。承租土地殘余法的估價思路與通常的土地殘余法相似，兩種 方法的主要區(qū)別在于：第一，承租土地殘余法的總費(fèi)用中多了一項(xiàng)內(nèi)容，即承租人需支付 的合同租金；第二，承租土地殘余法中的收益年期、資本化率等主要參數(shù)的確定，必須綜 合考慮租賃合同以及有關(guān)土地管理法規(guī)、政策對承租土地的權(quán)利、義務(wù)的配置。承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區(qū)別在于它不能全額計算土地增值收益， 因?yàn)橥恋卦鲋凳找嬉话惚灰暈橥恋厮姓邫?quán)益。但承租人有可能分享土地增值收益，其數(shù) 額由承租土地使用權(quán)價格與土地成本價之差決定。慎重對待資本化率和收益年期。由于承租人須按期支付租金才能繼