商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)再探討

1、如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)再探討導(dǎo)讀：本文商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)再探討，僅供參考，如果覺(jué)得很不錯(cuò)，歡迎點(diǎn)評(píng)和分享。房地產(chǎn)交易不僅已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一新的增長(zhǎng)點(diǎn)，且其增長(zhǎng)勢(shì)頭十分強(qiáng)勁。不論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人，都從房地產(chǎn)交易中得到了很大的實(shí)惠：開(kāi)發(fā)商從中獲取了巨大的經(jīng)濟(jì)利益之回報(bào)，購(gòu)房人因此圓了多年的購(gòu)房之夢(mèng)，可謂“雙贏(yíng)”。但是，房地產(chǎn)之交易，尤其是商品房預(yù)售，也伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)：如開(kāi)發(fā)商之財(cái)力，房屋所有權(quán)何時(shí)取得，房屋建成后之瑕疵問(wèn)題等等，也衍生了諸多糾紛。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家頒布了許多規(guī)定，如城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷(xiāo)售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法。為審理

2、房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的糾紛案件，最高人民法院于2003年4月28日作出了關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件運(yùn)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)“解釋”）。這些法律、司法解釋和行政規(guī)章的出臺(tái)，為我們處理房地產(chǎn)交易糾紛案件，提供了較為充分的法律依據(jù)；對(duì)于保護(hù)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有著重要的意義。同時(shí)，我們還應(yīng)看到，盡管有著上述若干法律依據(jù)，但在商品房預(yù)售交易中對(duì)于交易當(dāng)事人，尤其是購(gòu)房人的合法權(quán)益之保護(hù)，仍顯不足。問(wèn)題何在？是否出在房地產(chǎn)交易制度的設(shè)計(jì)上？若如此，則其制度如何建構(gòu)？如回答這些問(wèn)題，或許有必要對(duì)商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)進(jìn)行再探討，再認(rèn)識(shí)。商品房預(yù)售交易之風(fēng)險(xiǎn)傳統(tǒng)的商品房交易

3、是采取“先建后售”的方式進(jìn)行的，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商先取得土地的使用權(quán)，再于其上興建房屋，房屋建成后再行出售。此種方式雖在交易上，尤其是對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)十分安全，但是由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，在房屋的需求上“欠帳”太多，加之人們生活水平及購(gòu)買(mǎi)力的提高，房屋的供求關(guān)系的矛盾更加突出。而房屋興建不僅耗時(shí)長(zhǎng)，耗費(fèi)高，開(kāi)發(fā)商往往需要大量的資金才可維持。在這種情況下，傳統(tǒng)之“先建后售”方式便無(wú)法滿(mǎn)足房屋供需雙方之需求。于是，“先售后建”或者“邊建邊售”之交易形式應(yīng)運(yùn)而生，即所謂房屋預(yù)售。房屋預(yù)售，是指當(dāng)事人約定，一方以分期付款方式支付價(jià)金，他方于一定時(shí)期內(nèi)將房屋建筑完成，并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于他方之購(gòu)房形式。另外，從購(gòu)房

4、人之角度進(jìn)行觀(guān)察，預(yù)售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投資、投機(jī)等因素加于其中的購(gòu)買(mǎi)者。投資型購(gòu)買(mǎi)者以少許資金向開(kāi)發(fā)商訂購(gòu)預(yù)售中之房屋，在房屋興建完成前便可能因投資獲利而轉(zhuǎn)賣(mài)。從開(kāi)發(fā)商方面言之，開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房人之資金興建房屋，甚至其也可以向銀行貸款以融資、以他人（即購(gòu)房人和銀行）的資金來(lái)賺取利潤(rùn)。至此，房屋預(yù)售制度已成為一種類(lèi)似買(mǎi)空賣(mài)空之“期貨交易”形式。正因?yàn)榉课蓊A(yù)售制度有著諸多益處，所以，這種交易形式目前在我國(guó)成為較為盛行之房屋交易方式。但與此同時(shí)也衍生了無(wú)數(shù)的糾紛。據(jù)國(guó)家“消協(xié)”統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)因預(yù)售房的質(zhì)量、面積、交付日期如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享以及因變更設(shè)計(jì)、變更房屋周

5、圍環(huán)境所引起的投訴，其數(shù)量名列前茅，已成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)之一。而預(yù)售房交易的糾紛，起因于商品房預(yù)售制度本身的居多。歸納起來(lái)，大致有以下幾點(diǎn)：1、多重復(fù)雜之法律關(guān)系。商品房預(yù)售交易不僅涉及開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人間的“買(mǎi)賣(mài)”關(guān)系，還涉及開(kāi)發(fā)商與施工人（承包人）間的基建工程承包關(guān)系，承包人如轉(zhuǎn)包還涉及承包人與次承包人間的關(guān)系；開(kāi)發(fā)商可能就房屋預(yù)售而委托廣告商作銷(xiāo)售廣告；開(kāi)發(fā)商也可能向銀行或其他債權(quán)人借貸資金以支付本身營(yíng)業(yè)之費(fèi)用；購(gòu)房人也可能在房屋建造期間轉(zhuǎn)與他人等等。在這諸多之法律關(guān)系間，任何一法律關(guān)系發(fā)生債務(wù)不履行或者違約，均可能影響開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間交易合同的履行，而發(fā)生不同之法律關(guān)系。2、購(gòu)房人欠缺擔(dān)

6、保。合同法上的合同關(guān)系以雙務(wù)合同為原則，且雙方當(dāng)事人的主給付義務(wù)原則上有對(duì)價(jià)關(guān)系，也就是說(shuō)自己給付之目的，在于取得相對(duì)人之給付；在對(duì)方未為給付前，自己也可以拒絕給付，這就是合同法第66條規(guī)定之同時(shí)履行抗辯權(quán)。就一般之房屋買(mǎi)賣(mài)，即“現(xiàn)房”買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)受人在出賣(mài)人未交付標(biāo)的物或者未轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)前，原則上得依合同法第161條、第66條之規(guī)定，拒絕買(mǎi)賣(mài)價(jià)金之支付。而在商品房預(yù)售交易合同中，開(kāi)發(fā)商通常僅負(fù)擔(dān)在一定期限內(nèi)完成房屋建造且交付與購(gòu)房人的義務(wù)，而購(gòu)房人則須在合同訂立之后交房前給付開(kāi)發(fā)商一筆為數(shù)不少的價(jià)款，在開(kāi)發(fā)商交房前購(gòu)房人并無(wú)依合同法第161條和第66條主張拒絕自己價(jià)款給付義購(gòu)房人權(quán)益之保護(hù)

7、顯有不足。此外，商品房預(yù)售交易也不同于合同法第167條規(guī)定的分期付款買(mǎi)賣(mài)和第134條規(guī)定的所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)。按照分期付款買(mǎi)賣(mài)和所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)，出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定，在出賣(mài)人將標(biāo)的物交付于買(mǎi)受人后，買(mǎi)受人得分期支付價(jià)款。此種類(lèi)型多見(jiàn)諸汽車(chē)等金額較大的買(mǎi)賣(mài)合同。在此兩種買(mǎi)賣(mài)交易中，買(mǎi)受人一般可立即占有標(biāo)的物并即時(shí)享受消費(fèi)標(biāo)的物，同時(shí)又可通過(guò)分期付款方式減輕其價(jià)金支付的負(fù)擔(dān)，實(shí)則屬于出賣(mài)人對(duì)于買(mǎi)受人融資合同類(lèi)型。反觀(guān)商品房預(yù)售交易，購(gòu)房人在房屋交付前即有給付價(jià)金之義務(wù)，在其給付大筆“首付金”以及隨后分批交付房屋價(jià)金之后，仍無(wú)法向開(kāi)發(fā)商主張任何權(quán)利，其情形實(shí)則屬于購(gòu)房人向開(kāi)發(fā)商融資之類(lèi)型。與其他融資方式相

8、比，如根據(jù)分期付款買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)受人未支付之價(jià)金達(dá)到五分之一時(shí)，出賣(mài)人可請(qǐng)求支付全部?jī)r(jià)金或者解除合同，如解除合同，出賣(mài)人得請(qǐng)求買(mǎi)受人支付標(biāo)的物之使用費(fèi)；根據(jù)所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)受人未履行支付價(jià)款或其他義務(wù)的，出賣(mài)人仍擁有標(biāo)的物的所有權(quán)；銀行借款與貸款人往往要求貸款人提供抵押或者保證人以擔(dān)保其對(duì)貸款人之返還請(qǐng)求權(quán)；融資租賃中出租人（融資人）可先以買(mǎi)賣(mài)方式取得租賃物的所有權(quán)，然后再以租賃方式使租賃物的承租人取得租賃物的使用利益，而出租人仍可以保留租賃物的所有權(quán)。而購(gòu)房人提供資金與開(kāi)發(fā)商建造房屋并無(wú)任何擔(dān)保。顯然，商品房預(yù)售交易制度在先天上就對(duì)購(gòu)房人極為不利。3、交易標(biāo)的之不可預(yù)見(jiàn)性。商品房預(yù)售交易合同是當(dāng)

9、事人就正如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享在興建中之房屋所進(jìn)行的交易行為，開(kāi)發(fā)商負(fù)有于一定時(shí)期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購(gòu)房人。通常情形，在訂立合同時(shí)，購(gòu)房人據(jù)以參考者，僅為開(kāi)發(fā)商提供的圖紙、模型或者開(kāi)發(fā)商興建的“樣品房”。至于房屋完成之實(shí)際面積、建筑材料之品質(zhì)、公共設(shè)施之有無(wú)等等問(wèn)題，購(gòu)房人無(wú)法預(yù)先預(yù)期或預(yù)見(jiàn)。而這些問(wèn)題往往是購(gòu)房人決定是否進(jìn)行交易時(shí)之重要因素。更何況，開(kāi)發(fā)商事后亦可變更設(shè)計(jì)、增加公用面積，以致完工時(shí)不符合訂立合同時(shí)之預(yù)期約定。4、履行周期長(zhǎng)。一般之買(mǎi)賣(mài)合同成立后，出賣(mài)人即負(fù)有交付買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而在商品房預(yù)售交易中，從訂立合同到房屋建竣需相當(dāng)時(shí)日。在房屋建

10、造過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商本身之履行能力容易因外在因素或者其他因素發(fā)生變化。此外，經(jīng)濟(jì)景氣與否，建筑材料之漲跌等等，也可能在訂立合同后房屋完工前影響房屋之建竣。當(dāng)然，購(gòu)房者固然可得解除交易合同，但實(shí)際情況是，一則如要解除合同，購(gòu)房人要受交易合同約定條款的諸多限制，其結(jié)果一般而言，總是使購(gòu)房人處于不利之地位；二則從訂立合同到房屋建竣前已經(jīng)過(guò)相當(dāng)時(shí)日，在此期間，很可能還出現(xiàn)過(guò)其他諸多的購(gòu)房機(jī)會(huì)由于此項(xiàng)交易合同之成立而不在購(gòu)房人的考慮之中，如要解除合同不僅此項(xiàng)交易目的不能實(shí)現(xiàn)，而其他機(jī)會(huì)也被喪失；三則在房屋建竣前，購(gòu)房人已投入大量資金，處于欲罷不能的境地，使得購(gòu)房人不論怎樣顧慮重重，也不敢輕易解除合同，如購(gòu)房

11、人竟然敢于解除合同，則要至少損失數(shù)千上萬(wàn)元之資金。之特性。為減少此類(lèi)糾紛，或者說(shuō)為使購(gòu)房人之權(quán)益更有保障，就商品房預(yù)售交易之法律性質(zhì)，實(shí)有探討之必要。商品房預(yù)售交易合同性質(zhì)之爭(zhēng)議商品房預(yù)售交易合同之法律性質(zhì)，當(dāng)屬合同法中之何種典型合同，在學(xué)說(shuō)及實(shí)務(wù)上不無(wú)疑義。歸納起來(lái)有以下幾種觀(guān)點(diǎn)：買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系說(shuō)。此為我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和大陸實(shí)務(wù)上所持見(jiàn)解。其理由為，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人所約定者通常為財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題，并無(wú)勞務(wù)給付之約定，因而當(dāng)事人之意思重在工作物所有權(quán)之轉(zhuǎn)移。我國(guó)大陸亦采此規(guī)定。最高人民法院在“解釋”中開(kāi)宗明義指出：“為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件制定本解釋。”“解釋”第1條規(guī)定，“商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所