公司工程管理部成本管理制度手冊

1、X公司工程管理部成本管理制度手冊【最新資料，WORD檔，可編輯】成 本理手冊某某股份有限公司工程管理部制*年*月*曰、 成本管理制度與流程工程結(jié)算審批工作程序工程結(jié)算復(fù)核實施細(xì)則工程成本檢查調(diào)研工作指引 企業(yè)成本核算指導(dǎo)工程付款審核工作程序工程付款審批工作程序工程預(yù)結(jié)算管理辦法扣款審批工作程序工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)范責(zé)任成本管理體系指引目標(biāo)成本科目分類新項目發(fā)展管理制度 設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證管理規(guī)范 零星工程管理規(guī)范零星用現(xiàn)金購買物品、材料管理規(guī)范 工程及成本管理制度清理工作流程及計劃 工程材料設(shè)備限價管理規(guī)范工程合同管理規(guī)范 招投標(biāo)監(jiān)控管理規(guī)范有關(guān)與造價咨詢單位的合作管理規(guī)范 成本管理部日常工作管理

2、 成本檔案管理辦法成本管理軟件操作指引、國家政策法規(guī) 估價管理規(guī)范建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法 一、成本管理制度與流程返回目錄工程結(jié)算審批工作程序1 .目的符合結(jié)算要求，使結(jié)算審批規(guī)范化、結(jié)算資料完整化，為清算付款提供依據(jù)。2 .適用范圍勘察設(shè)計、土建安裝工程、裝修工程、環(huán)境綠化、零星工程、配套工程、甲供料結(jié)算 等工程類結(jié)算3 .操作程序3.1. 主辦人在上報結(jié)算前應(yīng)先檢查結(jié)算資料是否完整，是否具備結(jié)算條件。3.2. 合同文本復(fù)印件一份。（若無合同，則提供零星工程委托單原件）3.3. 竣工圖原件1套。3.4. 工程竣工驗收證明單原件。3.5. 經(jīng)設(shè)計部經(jīng)理簽字認(rèn)可的設(shè)計文件原件。3.6.

3、 經(jīng)項目總經(jīng)理簽字認(rèn)可的簽證變更單原件。3.7. 施工單位上報的結(jié)算書1份。3.8. 有甲供材料的工程，必須提供甲供材料領(lǐng)料單原件。3.9. 有扣款的工程，必須提供有效的扣款單。4 .流程：4.1. 主辦人按結(jié)算審批表要求填寫“項目部職責(zé)及意見” 一欄后報項目總經(jīng)理審批。4.2. 項目總經(jīng)理審批完由項目秘書登記后送工程管理部。4.3. 工程管理部對工程質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)并對結(jié)算資料進(jìn)行審核，審核完成后報成本管理部。4.4. 經(jīng)成本管理部審核結(jié)算后上報分管副總審批。（若結(jié)算總價超出原預(yù)算價的20%成本管理部應(yīng)提供“造價分析”）4.5. 若該項目須送社會審價機構(gòu)審計，則應(yīng)在社會審價機構(gòu)提供審定單作為4.

4、6. 結(jié)算附件上報分管副總審批。4.7. 分管副總審批同意后，下發(fā)成本管理部，并由成本管理部統(tǒng)一下發(fā)項目秘書。4.8. 項目秘書保留結(jié)算原件存檔，復(fù)印件交主辦人辦理付款申請。5 .成本管理部保留結(jié)算復(fù)印件1份。返回目錄工程竣工清算管理規(guī)范1. 目的根據(jù)工程結(jié)算的審價報告，對施工工程的質(zhì)量、工期等履約的情況進(jìn)行核實，確定工程尾款。2. 范圍項目主體及變電站、水泵房、 會所等附屬工程，且已完成結(jié)算社會審價工作的工程。3. 管理規(guī)范3.1. 工 程結(jié)算審核價：3.1.1. 根據(jù)審價單位的結(jié)算審價報告確定工程結(jié)算價。3.2. 甲 供材料的清算3.3. 與 材料供貨商清算3.4. 根 據(jù)工程部提供的甲供

5、材料數(shù)量，核對相應(yīng)的廠方供料單，施工單位的簽收單，確定甲供材料的實供數(shù)量。3.5. 分 析材料損耗的緣由，根據(jù)合同約定，整理材料扣款單。3.6. 供 貨商材料清算量：供貨量-材料扣款單數(shù)量3.7. 與 施工單位清算3.7.1. 根據(jù)審價結(jié)果和現(xiàn)場簽證數(shù)量，確定甲供材料的合理使用量。3.7.2. 根據(jù)施工單位簽收的材料供貨單，確定甲供材料實際合格產(chǎn)品的供應(yīng)量。3.7.3. 根據(jù)以上兩項的差額，若施工單位未退還材料，則向乙方開材料扣款單。多供甲供料扣款=材料單價*（甲方供應(yīng)量-乙方使用量）4. 工期獎罰清算4.1. 開 竣工的時間：根據(jù)施工合同界定的時間，復(fù)核有關(guān)備忘、工期簽證及驗收單時間，確定實

6、際發(fā)生的總工期。4.2. 工 期簽證：復(fù)核有關(guān)工期簽證，在實際發(fā)生工期中予以扣除。根據(jù)合同及有關(guān)簽證進(jìn)行4.3. 質(zhì) 量獎罰清算4.3.1. 復(fù)核質(zhì)檢站對工程項目的質(zhì)檢評定表。4.3.2. 根據(jù)合同及有關(guān)簽證進(jìn)行質(zhì)量獎罰的清算。4.4. 工 程保修金根據(jù)合同條款預(yù)留屋面及土建、安裝的保修金。4.5. 工程扣款匯總施工過程中簽認(rèn)的工程扣款單，確定工程扣款金額。4.6. 水電費清算4.6.1. 復(fù)核的水電費清算的票據(jù)資料。（須由物業(yè)公司蓋章確認(rèn)及工程主辦人審核）4.6.2. 根據(jù)定額規(guī)定及水電實用量，確定水電費清算金額。4.7. 已付工程款施工單位、成本管理部及財務(wù)部三方對帳，確定已付工程款。4.

7、8. 確定工程尾款根據(jù)以上各項的復(fù)核，確定工程尾款。4.9. 整理清算資料，填寫工程清算報告。4.10. 主辦工程師根據(jù)清算報告填報付款申請，按付款審批程序執(zhí)行付款的審批工作。5. 附件工程竣工清算報告工程竣工清算報告廳P內(nèi)容金額（額）備注1土建工程審定造價見審價報告2安裝工程審定造價見審價報告3附屬工程審定造價見審價報告4審定造價合計1+2+35質(zhì)量獎罰56工期獎罰67水電費補差78扣多供甲供料89扣款單內(nèi)容910扣保修金1011扣屋向保修金1112清算總價合計4+5+6+7+8+9+10+1113工程已付工程款1314應(yīng)付尾款12-13返回目錄工程結(jié)算復(fù)核實施細(xì)則1. 目的為加強某某集團(tuán)所

8、屬各房地產(chǎn)公司工程預(yù)結(jié)算的規(guī)范化管理，避免和減少結(jié)算過程中的錯漏，提高工程結(jié)算質(zhì)量，制定本工作實施細(xì)則。2. 范圍本管理辦法適用于某某集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司成本管理人員。3. 職責(zé)集團(tuán)財務(wù)部成本審算中心負(fù)責(zé)本細(xì)則的制定、修改、解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司從事工程結(jié)算復(fù)核及其他有關(guān)責(zé)任人員負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本管理辦法。4. 復(fù)核方法與過程控制4.1. 有 關(guān)概念4.1.1. 本實施細(xì)則中的工程結(jié)算是指土建、安裝、社區(qū)管網(wǎng)、園林建造、室內(nèi)外高級裝修等建造工程的結(jié)算。4.1.2. 本實施細(xì)則中的結(jié)算復(fù)核是指針對已完成初步審核的結(jié)算書，進(jìn)行工程造價的再確認(rèn)的過程。4.1.3. 本實施細(xì)則中的已復(fù)

9、核項目是指項目單價已核準(zhǔn)，且項目工程量經(jīng)復(fù)核人全面核驗或抽查后確認(rèn)的項目。4.2. 工 程結(jié)算復(fù)核原則4.2.1. 廉潔公正原則: 工程結(jié)算復(fù)核工作中，應(yīng)始終以公司利益為最高利益，遵守法律法規(guī)，恪守職業(yè)道德，嚴(yán)禁主動索要或被動接受財物，不應(yīng)將私人情感帶入工作中。應(yīng)廉潔嚴(yán)明、公正、客觀地進(jìn)行復(fù)核工作。4.2.2. 準(zhǔn)確高效原則: 工程結(jié)算復(fù)核工作是在工程結(jié)算初步結(jié)果已產(chǎn)生的情況下開展的，也是工程結(jié)算數(shù)據(jù)產(chǎn)生的最后一關(guān)。要求以極高的準(zhǔn)確性和高效性來完成。4.2.3. 可復(fù)查性原則: 工程結(jié)算復(fù)核工作應(yīng)保存好真實、完善的工程資料、復(fù)核期間的會議資料和審批記錄、復(fù)核情況登記表格等，具備完全的可復(fù)查性。

10、4.2.4. 責(zé)任共擔(dān)原則：工程結(jié)算經(jīng)復(fù)核人員確認(rèn)復(fù)核完畢后，復(fù)核人員將與初審人員（咨詢公司）一起負(fù)責(zé)結(jié)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。4.3. 一 般規(guī)定4.3.1. 復(fù)核人有權(quán)要求經(jīng)辦人員提供工作所需的文件、檔案資料等, 并有權(quán)對經(jīng)辦人員無故拖延或拒絕提供相關(guān)資料的行為向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；4.3.2. 復(fù)核人有權(quán)要求經(jīng)辦人員對初步審核結(jié)果及審核內(nèi)容進(jìn)行解釋和說明并配合復(fù)核工作, 并有權(quán)對經(jīng)辦人員無故拒絕配合的行為向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；4.3.3. 復(fù)核人有權(quán)對復(fù)核工作中發(fā)現(xiàn)的問題提出修改意見，自行修改或?qū)こ塘拷?jīng)抽查發(fā)現(xiàn)有誤的項目要求經(jīng)辦人員重新驗算修改；4.3.4. 復(fù)核人有權(quán)就經(jīng)辦人員或外委單

11、位的審核工作質(zhì)量向主管領(lǐng)導(dǎo)建議給予適當(dāng)獎勵或懲罰；4.3.5. 復(fù)核人應(yīng)對經(jīng)辦人員提供的文字資料進(jìn)行核驗，查實；4.3.6. 復(fù)核人應(yīng)對工程結(jié)算中有疑問的地方進(jìn)行現(xiàn)場勘查、現(xiàn)場測量，并召集經(jīng)辦人員和知情人員問明情況；4.3.7. 復(fù)核人應(yīng)在復(fù)核工作完成后 , 將工程檔案資料及填寫好的工程結(jié)算復(fù)核情況登記表歸檔整理完畢, 不得有缺、漏、丟失的情況；4.3.8. 復(fù)核人應(yīng)如實向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報復(fù)核情況并提出改進(jìn)工作的建議；4.3.9. 復(fù)核人對未進(jìn)行資料審查、現(xiàn)場踏勘承擔(dān)失查責(zé)任；4.3.10. 復(fù)核人對工程結(jié)算最終結(jié)果承擔(dān)30%責(zé)任；4.3.11. 復(fù)核人對在復(fù)核工作階段進(jìn)行的調(diào)整承擔(dān)全部責(zé)任。4.

12、4. 復(fù) 核的基本方法4.4.1. 開展復(fù)核工作前, 先檢查工程資料的完整性與真實性。開始復(fù)核時，以初審的結(jié)算書為基礎(chǔ)，先對比初審結(jié)果的各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，如：單方造價、鋼筋含量、混凝土含量等指標(biāo)以及主要材料的消耗量和腳手架、垂直運輸費等費用占工程造價比例。將以上數(shù)據(jù)與同類工程歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)對比，發(fā)現(xiàn)哪部分偏高則重點復(fù)核哪部分。4.4.2. 復(fù)核中采用全部復(fù)核與抽查復(fù)核相結(jié)合，重點復(fù)核與一般性復(fù)核相結(jié)合的方法。易于計算的工程量如土建中的腳手架、安裝中的設(shè)備、綠化中的樹木等項目應(yīng)全部復(fù)核；不易全部復(fù)核工程量的項目如鋼筋、混凝土、管線等項目宜抽查復(fù)核，舉一反三。工程造價較大的項目如土建中的垂直運輸費、

13、防水單價、安裝中的主材與設(shè)備費、綠化中的苗木價格等應(yīng)重點復(fù)核，而對造價影響不大 的項目如安裝中的油漆工程等則一般性復(fù)核。4.5. 復(fù)核工作量的基本要求單價的復(fù)核要求工程量的復(fù)核要求除造價小于3000元的子項單價 可選擇復(fù)核，其余各子項的單價 均要求復(fù)核確認(rèn)挑選單價高、總價大的子項的工程量 的復(fù)核，復(fù)核的子項數(shù)量占總數(shù)量的 比例備注：對子項工程量的全面核驗或抽查后確認(rèn)，均視為工程量已復(fù)核。4.6. 復(fù)核工作時間要求：復(fù)核工作內(nèi)容是以對比、抽查為主，要求高效而準(zhǔn)確。復(fù)核工作的持續(xù)時間應(yīng) 控制在初審時間跨度的1/5內(nèi)，例如：初審歷時15個工作日，則復(fù)核工作應(yīng) 在3個工作日內(nèi)完成。如發(fā)現(xiàn)初審結(jié)果有重大

14、錯漏，則持續(xù)時間可視情況順延。4.7. 復(fù)核工作的過程控制4.7.1. 對工程資料的復(fù)核4.7.1.1. 針對工程資料完整性的復(fù)核。工程資料包括：經(jīng)初步審核的結(jié)算書（含工程量計算底稿）；工程合同（包括合同審批表），補充協(xié)議；材料價格（政府指導(dǎo)價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書）；招標(biāo)、投標(biāo)文件等確定合同價格的文件（包括中標(biāo)單位的投標(biāo)書、雙方達(dá)成一致的預(yù)算書等）；施工組織設(shè)計方案、施（竣）工圖、圖紙會審記錄；雙方確認(rèn)的所有工程變更簽證及相應(yīng)的預(yù)算書；工程竣工驗收資料（工期或者質(zhì)量未達(dá)到合同要求的項目應(yīng)提供相應(yīng)的明確責(zé)任的說明）；其他與工程結(jié)算相關(guān)的雙方確認(rèn)的協(xié)議、備忘錄等。在上述工程資料中

15、又要進(jìn)一步核查完整性。 例如：對工程簽證單應(yīng)檢查其三方 簽章是否齊備；竣工圖上是否在存在變更的地方蓋有變更圖章等。4.7.1.2. 針對工程資料真實性的復(fù)核。例如：除合同有約定外，倒土費的結(jié)算應(yīng)有承 建單位提供的收款憑據(jù)，并根據(jù)憑據(jù)，到倒土地點核實收費情況；在抽水臺班的簽證單上，應(yīng)注意是否對水泵型號予以確認(rèn)，并向現(xiàn)場管理人員核實其真實性；4.7.2. 對工程取費的復(fù)核對工程取費的復(fù)核是指：復(fù)核結(jié)算是否嚴(yán)格按合同或協(xié)議的條款規(guī)定， 正確計 取各項費用。包括：工程類別、取費的時段、造價下浮、甲供材料的扣減、水 電費的扣減、材料價差的確定、扣款項目、總包管理費、施工組織措施費、預(yù) 算包干費等。以上費

16、用往往是有活口的地方，重點復(fù)核其依據(jù)是否充分。4.7.3. 對工程子目真實性的復(fù)核對工程子目真實性的復(fù)核是指：核實結(jié)算中的工程子目是否實際發(fā)生、 是否與 實際做法一致，防止“無中生有”、“貨不對板”以及“工程內(nèi)容重復(fù)”的情 況。復(fù)核工程子目真實性要求復(fù)核人員了解工程情況、對有疑問的變更簽證資料進(jìn)行必要的現(xiàn)場踏勘。4.7.4. 對工程量的復(fù)核對工程量的復(fù)核，是以抽查、驗算為主，應(yīng)以初審時的計算工作稿為基礎(chǔ)，在初審人員配合下進(jìn)行工程量的復(fù)核。并按下列要求復(fù)核工程量。4.7.4.1. 土建工程土建工程量復(fù)核要求iff j項目分 類'七層以下七一一十四層十四層以上鋼筋工程量復(fù)核一層復(fù)核一至二層

17、復(fù)核二至三層混凝土工程量復(fù)核一層復(fù)核一至二層復(fù)核二至三層模板工程量復(fù)核一層復(fù)核一至二層復(fù)核二至三層砌體工程量復(fù)核一層復(fù)核一至二層復(fù)核二至三層土石方工程量全部復(fù)核全部復(fù)核全部復(fù)核腳手架工程量全部復(fù)核全部復(fù)核全部復(fù)核垂直運輸費全部復(fù)核全部復(fù)核全部復(fù)核其他根據(jù)具體情況處理注：結(jié)構(gòu)形式相同或相似的建筑，選取有代表性的一幢建筑進(jìn)行復(fù)核即可。4.7.4.2. 安裝工程安裝工程工程量的復(fù)核要涵蓋 50%以上的子目，具體要求如下:項目復(fù)核要求重要設(shè)備（盤箱柜等）全部復(fù)核可按戶型計算工程量的項目（燈具 潔具 開關(guān)插 座等）對某幾種型號抽查管道、線纜等抽查4.7.4.3. 社區(qū)管網(wǎng)工程：參考安裝工程進(jìn)行474.4

18、. 園林環(huán)境工程園林綠化工程量復(fù)核要求項目工程量復(fù)核要求綠化工程喬木全部復(fù)核，灌木及草地抽查復(fù)核建筑小品抽查道路廣場全部復(fù)核圍墻建設(shè)全部復(fù)核474.5. 精裝修工程-主要核查占造價比重較大的項目的工程量。4.7.5. 對子目單價的復(fù)核結(jié)算書中的子目單價分套用和非套用定額單價（一般以獨立費表示）兩種。原則上所有項目都應(yīng)執(zhí)行合同或協(xié)議約定單價或參照定額單價執(zhí)行。4.7.5.1. 套用定額單價的子目，復(fù)核時應(yīng)根據(jù)設(shè)計圖紙、施工組織結(jié)合現(xiàn)場實際情況 核驗其套用的定額項目是否準(zhǔn)確；對有換算內(nèi)容的項目，注意復(fù)核換算方法和 數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。4.7.5.2. 非套用定額的子目，有合同或協(xié)議確定價格的，按約定執(zhí)行

19、；雙方未約定價 格的，復(fù)核時應(yīng)詢問初審人員確定單價的依據(jù)，分析其合理性。對依據(jù)不足又 造價較大的項目單價，應(yīng)通過細(xì)分構(gòu)成、詢問同行、找同類工程資料、市場調(diào) 查等方式重新確認(rèn)，并詳細(xì)記錄核實過程，將修改內(nèi)容填入工程結(jié)算復(fù)核情 況登記表。4.7.6. 復(fù)核資料整理4.7.6.1. 委托咨詢公司審核的情況復(fù)核人應(yīng)在存檔的工程結(jié)算書上對已復(fù)核的項目明確標(biāo)識，初審結(jié)果中的 偏差填入工程結(jié)算復(fù)核情況登記表，歸入工程檔案資料；4.7.6.2. 內(nèi)部復(fù)核的情況復(fù)核人應(yīng)在存檔的工程結(jié)算書上對已復(fù)核的項目明確標(biāo)識，初審結(jié)果中的 一般化偏差經(jīng)口頭溝通調(diào)整，重大事項須填入工程結(jié)算復(fù)核情況登記表 中記錄，并歸入工程檔案

20、資料。4.7.7. 獎勵與懲罰4.7.7.1. 獎勵與懲罰的具體條款由各分公司自行制訂，以書面形式確定；4.7.7.2. 復(fù)核人在年度工作中，認(rèn)真負(fù)責(zé)，多次發(fā)現(xiàn)問題，避免公司資產(chǎn)的流失，建議各地分公司在年終考評、評優(yōu)、晉級、加薪等方面予以優(yōu)先考慮；4.7.7.3. 復(fù)核人在年度工作中失職，未能及時發(fā)現(xiàn)問題，間接造成資產(chǎn)流失，建議各地分公司主管領(lǐng)導(dǎo)視情況予以離崗培訓(xùn)、批評、通報批評、降薪、降職、解聘等處罰措施，有違紀(jì)違法行為者還應(yīng)追究其法律責(zé)任。5. 表格工程結(jié)算復(fù)核情況登記表工程結(jié)算復(fù)核情況登記表 填表日期:合同名稱合同編號復(fù)核開始日 期復(fù)核結(jié)束日 期初審情況初審造 價審核人（單 位）復(fù)核情況

21、復(fù)核造 價復(fù)核項目比 例%復(fù)核調(diào)整事項記錄序 號分部分項工程 名稱初審復(fù)核調(diào)整金 額（元）工程 量單價小計 （元）工程量單價小計 （元）合計調(diào)整金額元調(diào)整金額占造價復(fù)核人員對 初審結(jié)果意 見及評價初審單位簽章復(fù)核人簽章日期日期填表說明：內(nèi)部復(fù)核時，初審單位簽章一欄無需填寫返回目錄工程成本檢查調(diào)研工作指引1 .方式與方法1.1. 方式：成本檢查調(diào)研工作以集團(tuán)成本審算中心外派人員到工程所在地為主，主要的 檢查方式為抽查，各分公司安排結(jié)算經(jīng)辦人予以配合。1.2. 方法：1.2.1.1.2.2.工作流程形成初步檢查調(diào)研報成本檢查調(diào)研計劃由集團(tuán)成本審算中心根據(jù)各分公司工程成本的預(yù)計完成情況并結(jié)合審計法務(wù)

22、部的審計任務(wù)進(jìn)行編制，應(yīng)在每年年初編制完成。主要內(nèi)容應(yīng)包括：計劃進(jìn) 行成本檢查調(diào)研的工程項目名稱及大致開展工作的時間，報集團(tuán)成本與開發(fā)計劃委員會 批準(zhǔn)備案。成本審算中心可根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。1.2.3. 發(fā)出檢查調(diào)研通知1.2.3.1. 根據(jù)年度成本檢查調(diào)研計劃，集團(tuán)成本審算中心應(yīng)與分公司成本管理部就檢查 的項目和時間積極溝通。1.2.3.2. 在確定檢查項目時，應(yīng)以下列單位工程為重點確定目標(biāo)：采用費率招標(biāo)的工程、合同暫估價的工程、成本價與合同價差額較大的工程及變更簽證費用較高的工 程；同時還要考慮工程類別的全面性，即：應(yīng)涵蓋總包與分包、土建與園建等工 程類別；結(jié)算經(jīng)辦人的全面性，即：檢查項

23、目的經(jīng)辦人應(yīng)既包括成本管理部成員 還應(yīng)包括社會中介機構(gòu)。1.2.3.3. 檢查調(diào)研通知應(yīng)在開始實施前10 個工作日向分公司成本管理部發(fā)出。通知的具體內(nèi)容及格式詳見附件一關(guān)于工程成本檢查調(diào)研工作的通知。1.2.4. 檢查調(diào)研準(zhǔn)備工作檢查調(diào)研通知發(fā)出以后，成本審算中心調(diào)研檢查經(jīng)辦人員應(yīng)閱讀分公司提供的部分電子文檔資料（如項目概況、招投標(biāo)情況、成本分析資料等）并充分熟悉項目基本情況，并做好調(diào)研檢查的準(zhǔn)備工作。1.2.5. 開展檢查調(diào)研工作1.2.6. 調(diào)整抽查的具體工程：檢查調(diào)研人員應(yīng)根據(jù)成本資料進(jìn)行初步分析、判斷，可對待查的工程項目進(jìn)行調(diào)整，以便更好的反映成本管理工作的現(xiàn)狀。1.2.7. 踏勘、

24、熟悉項目情況：工程檢查調(diào)研人員應(yīng)對檢查調(diào)研的項目進(jìn)行踏勘，了解、熟悉項目的具體情況；分公司對接人員應(yīng)結(jié)合成本情況作適當(dāng)?shù)慕榻B。1.2.8. 核查、分析工程成本資料：檢查工作要求全面、高效、準(zhǔn)確?？傮w而言，工作計算底稿是否完整、工程取費是否正確、子目單價套用是否準(zhǔn)確（主要是單價中有沒有扣除甲供材價格）、簽證內(nèi)容結(jié)算是否與合同內(nèi)容重復(fù)、材料結(jié)算方式是否按合同條款進(jìn)行等應(yīng)該是共同的檢查重點，同時，針對不同工程類別的特點應(yīng)有不同的檢查側(cè)重點。1.2.8.1. 樁基工程：樁基工程往往涉及土方、降水、護(hù)坡等相關(guān)工程項目，具有子目較少、造價較大、隱蔽工程多的特點，應(yīng)予以全面檢查。包括：土方、鋼筋、砼等項目的

25、工程量和單價，相關(guān)的簽證工程也必須仔細(xì)檢查；1.2.8.2. 主體建筑工程：主體建筑工程特點是：工程子目多、變更簽證多、造價大的特點，全面檢查不可行，建議抽查其中的鋼筋、砼項目，模板工程量可考慮以定額含量驗算（* 市的老定額就是以砼量乘以定額含量計算模板量）。至于腳手架工程量、 超高補貼費等應(yīng)重點檢查。非工程量清單招標(biāo)的主體建筑工程的子目單價，重點檢查子目換算的正確性，子目單價抽查即可。1.2.8.3. 鋁合金門窗、外墻涂料等重要材料單價一般在招標(biāo)階段定下來，故一般不予檢查單價，抽查工程量即可；1.2.8.4. 園林綠化工程工程量計算復(fù)雜，如要檢查，建議僅檢查子目單價；1.2.8.5. 對于影

26、響造價大的費用：如施工組織措施費中的費用建議重點檢查1.2.8.6. 裝修工程較為復(fù)雜，建議結(jié)合招標(biāo)資料適量檢查。1.2.9. 形成初步檢查調(diào)研報告：在核查、分析過程中，應(yīng)對成本情況作客觀的分析，對存在的問題應(yīng)進(jìn)行全面的 記錄、分析和說明，并與結(jié)算經(jīng)辦人溝通了解情況，編寫初步檢查調(diào)研報告。1.2.10. 檢查結(jié)果的咨詢和溝通成本檢查調(diào)研的結(jié)果不影響原結(jié)算結(jié)果的有效性；在初步成本檢查調(diào)研報告形成 后，檢查調(diào)研人員應(yīng)與分公司成本管理部成員及分管領(lǐng)導(dǎo)針對成本中存在的問題 舉行一次溝通會，通過溝通，達(dá)成促進(jìn)工作的目的。1.2.11. 完成檢查調(diào)研報告檢查調(diào)研工作結(jié)束后，檢查調(diào)研人員應(yīng)在五個工作日內(nèi)，完

27、成最終的工程成本 檢查調(diào)研報告，并經(jīng)成本審算中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，報送集團(tuán)成本與開發(fā)計劃委 員會、分公司分管領(lǐng)導(dǎo)（或總經(jīng)理）及成本管理部負(fù)責(zé)人審閱。如報告內(nèi)容對其 他分公司有較大的幫助或借鑒意義，則經(jīng)成本與開發(fā)計劃委員會批準(zhǔn)，可抄送全 集團(tuán)成本負(fù)責(zé)人及以上管理人員閱覽。2 .附件附件某某集團(tuán)工程成本檢查調(diào)研工作的通知*集團(tuán)工程成本檢查工作通知致：*地產(chǎn)公司成本管理部:根據(jù)集團(tuán)成本與計劃開發(fā)委員會批準(zhǔn)的*年度集團(tuán)成本工作計劃，集團(tuán)成本審算 中心擬派遣 *、*、*、*工程師赴你公司進(jìn)行工程成本檢查調(diào)研工作。一、檢查工作時間安排：*年一月日至月 日。二、檢查內(nèi)容及主要負(fù)責(zé)人員：1-四季花城一期工程結(jié)算一

28、一* ;2-近期完成的工程招投標(biāo)一一* ;3-綜合成本管理情況一一* o三、檢查所需資料：2、1、結(jié)算分析報告、單位工程結(jié)算說明；工程造價結(jié)算書（含計算底稿、備忘錄等）、復(fù)核情況表及審批表;3、 工程合同（包括合同審批表）；4、 材料價格確定資料（包括甲供材料、限價材料等）；5、 雙方確認(rèn)的所有工程變更簽證及相應(yīng)的結(jié)算書；6、 招投標(biāo)文件資料（包括投標(biāo)書、澄清談判記錄、評標(biāo)、定標(biāo)等）；7、 竣工圖、施工組織設(shè)計方案（總包工程）。請于月日前準(zhǔn)備好檢查工作實施所需資料，并安排經(jīng)辦人員或相關(guān)人員予以配合。特此通知。集團(tuán)成本審算中心年月日返回目錄企業(yè)成本核算指導(dǎo)1. 目的：加強成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)

29、開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2. 范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3. 職責(zé)：總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務(wù)管理部反饋。4. 方法和過程控制4.1. 成 本核算的基本程

30、序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1. 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。4.1.2. 設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。4.1.3. 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4.1.4. 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。4.1.5. 編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。4.1.6. 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。4.1.7. 正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積

31、應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。4.1.8. 編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。4.2. 成 本核算對象的確定4.2.1. 成本核算對象的確定原則4.2.1.1. 滿足成本計算的需要；4.2.1.2. 便于成本費用的歸集；4.2.1.3. 利于成本的及時結(jié)算；4.2.1.4. 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。4.2.2. 成本核算對象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，確定具體成本核算對象。4.2.2.1. 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期（區(qū) ）為成本核算對象。4.2.2.2. 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的

32、，在按期（區(qū) ）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。4.2.2.3. 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。4.2.2.4. 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。4.3. 成 本費用項目及核算內(nèi)容4.3.1. 成本費用項目開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括

33、下列八項：4.3.1.1. 土地獲得價款4.3.1.2. 開發(fā)前期準(zhǔn)備費4.3.1.3. 主體建筑工程費4.3.1.4. 主體安裝工程費4.3.1.5. 社區(qū)管網(wǎng)工程費4.3.1.6. 園林環(huán)境工程費4.3.1.7. 配套設(shè)施費4.3.1.8. 開發(fā)間接費4.3.2. 各成本項目的核算內(nèi)容4.3.2.1. 土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。a) 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相

34、應(yīng)稅金等。b) 紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。c) 拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。4.3.2.2. 開發(fā)前期準(zhǔn)備費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：a) 勘察設(shè)計費勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費

35、、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。建筑研究用房費：包括材料及施工費b) 報批報建增容費(1) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金( 或墻改專項基金) 、教師住宅基金( 或中小學(xué)教師住宅補貼費 ) 、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費a) “三通一平”費：

36、(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。a) 臨時設(shè)施費(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4) 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。4.3.2.3. 主體建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)

37、列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括：a) 基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。b) 結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)c) 門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。d) 公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。e) 戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。4.3.2.4.

38、主體安裝工程費A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費；(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(自來水排水直飲水熱水)；(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(地板熱電熱膜分戶燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片)；(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費；(4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；(2) 電梯及其安裝費；(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；(5) 人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(

39、1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用；(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。社區(qū)管網(wǎng)工程費A室外給排水系統(tǒng)費(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；(2) 雨污水系統(tǒng)費用B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站

40、D室外電氣及高低壓設(shè)備費(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用；(2) 室外強電管道及電纜敷設(shè)：室外強電總平線路部分費用；(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用E、室外智能化系統(tǒng)費(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；(6) 電子公告屏費用指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：A

41、、綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；D圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：A、 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶?/p>

42、園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；D對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：A游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；

43、B、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；D學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；E、球場；F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；G車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、 但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出； 以及項目營銷設(shè)施建造費。A、工程管理費(1)工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；(2)預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接 從事項目開發(fā)的部門的行政費(4)施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎(5)工程質(zhì)量

44、監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(6)安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；工程保險費。B、營銷設(shè)施建造費(1)廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場 設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè) 的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用， 在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；(5)其他。G資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息

45、支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外 幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其 他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見某某集團(tuán)費用核算規(guī)范。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見某某集團(tuán) 費用核算規(guī)范。4.4會計科目與帳簿設(shè)置4.4.1 “開發(fā)成本”科目該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本 核算科目明細(xì)表

46、”。成本管理軟件運用成熟的單位，可以將明細(xì)科目僅設(shè)置到二級，即八項成本項目，三級、 四級明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項目數(shù)據(jù)必須定期(月、季度)與成本管理 軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，并保持一致。在各級明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立核算項目，成本核算對象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每 個項目的成本核算對象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。成本核算對象的具體設(shè)置參見下圖：X X項目在建一期住宅商鋪在建二期寫字樓擬開發(fā)土地 一待分?jǐn)偝杀疽豁椖块_工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；項目開工后，將已開 工部分逐期自“

47、擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建X期”。具體核算要求詳見某某集團(tuán)存貨 核算規(guī)范。4.4.2 ”開發(fā)間接費”科目該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。這類費用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。 各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房 地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。4.4.3 “預(yù)提費用”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、 但尚未支付的成本、費用?！伴_發(fā)成本一成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。4.4.4 “待攤費用”科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共

48、同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒?以內(nèi)的費用。4.4.5 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實際成本。具體核算要求詳見某某集團(tuán)存貨核算規(guī)范。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地獲得價款按前述明細(xì)各成本核算對象成本核算對 象可分層次設(shè) 立。開發(fā)前期準(zhǔn)備費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象主體安裝工程費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象園林環(huán)境工程費按前述明細(xì)各成本核算對象配套設(shè)施費按前述明細(xì)各成本核算對象開發(fā)間接費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本

49、核算對象自一級科目 開發(fā)間接費 轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對象開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細(xì)近期轉(zhuǎn)入 開發(fā)成本營銷費用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善 費其他完工開發(fā)產(chǎn) 品項目名稱具體苑或棟或 期以及配套資 產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫 字樓、車庫及車 位、其他4.5成本費用的歸集與分配 地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不 清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩椖窟M(jìn)行歸集，然 后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆嬋?有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法如下：方法一：先按小區(qū)的占地面積將

50、土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成 本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配； 然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對 象的占地面積進(jìn)行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算 對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本 核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。 能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個 以上的成本

51、核算對象負(fù)擔(dān)的費用，可通過各成本項目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩椖窟M(jìn) 行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象：成本項目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑工程費扣除直接費用后，按建筑面積分?jǐn)偅?根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；主體安裝工程費扣除直接費用后，按建筑面積分?jǐn)?；根?jù)造價經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積相乘，確定 標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；社區(qū)管網(wǎng)工程費按可售面積分?jǐn)偅蝗裟軈^(qū)分可按占地面積 分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費公享性強，按可售時積分?jǐn)偅还硇圆粡?并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)偱涮自O(shè)施費按可售時積分?jǐn)偂伴_發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實 際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配

52、計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。具體分配及核算方法參見某某集團(tuán)費用核算規(guī)范4.6 成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財務(wù)軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可 由成本管理軟件引入。4.7 成本報表成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態(tài)了解項目成本總體情況、與目標(biāo) 成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應(yīng)完整、詳細(xì)、動態(tài)的編制 成本報表。成本報表種類、編報時間及要求詳見結(jié)算報表格式及集團(tuán)成本審算中心的有關(guān)規(guī)定4.8 附則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科目名稱編號開發(fā)成本4301土地獲得價款4301.