《物業(yè)管理法規(guī)》教學(xué)提綱

1、物業(yè)管理法規(guī)教學(xué)提綱前言:養(yǎng)成法律意識1、 法眼看世界2、 法言法語一、 物業(yè)管理法律關(guān)系（一） 法律關(guān)系的概念及其構(gòu)成要素1、 法律關(guān)系的概念2、 法律關(guān)系的構(gòu)成要素（1） 法律關(guān)系的主體（2） 法律關(guān)系的客體（3） 法律關(guān)系的內(nèi)容（權(quán)利和義務(wù)）（二） 物業(yè)管理法律關(guān)系1、 物業(yè)管理法律關(guān)系的概念2、 物業(yè)管理法律關(guān)系的主體（1） 業(yè)主（物業(yè)所有權(quán)人）及非業(yè)主使用人（2） 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)（3） 國家（4） 其他組織3、 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體（1） 物（2） 行為（3） 非物質(zhì)財富4、 物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容（1） 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)（2） 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)二、 物業(yè)權(quán)屬法律制

2、度（一） 物業(yè)權(quán)屬的概述1、 物業(yè)權(quán)屬的概念2、 物業(yè)權(quán)屬與物權(quán)附：權(quán)利的分類一 、人身權(quán)（人格權(quán):身體權(quán)、健康權(quán)、生命權(quán)、姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán);身份權(quán)：親權(quán)等）二、財產(chǎn)權(quán)（一） 物權(quán)（對世權(quán)、絕對權(quán)）1、 自物權(quán)-所有權(quán)2、 他物權(quán)（1） 用益物權(quán) 地役權(quán) 地上權(quán) 典權(quán)（2） 擔(dān)保物權(quán) 抵押權(quán)：優(yōu)先受嘗權(quán) 質(zhì)押權(quán) 留置權(quán) （合法、合乎道德）（二） 債權(quán)（對人權(quán)、相對權(quán)）1、合同之債2、侵權(quán)之債3、不當(dāng)?shù)美畟?、無因管理之債（二）房屋所有權(quán)：房屋的區(qū)分所有權(quán)（三）相鄰權(quán)（四）物業(yè)權(quán)屬登記物權(quán)變動原則（1） 公示原則（動產(chǎn)交付占有、不動產(chǎn)登記）（2） 公信原則三、 業(yè)主自治機構(gòu)（一）

3、 業(yè)主（所有權(quán)人）（二） 業(yè)主大會（性質(zhì)和地位：權(quán)力機構(gòu)）（三） 業(yè)主委員會（性質(zhì)和地位：執(zhí)行機構(gòu)）（四） 業(yè)主公約：既約束業(yè)主也約束物業(yè)管理公司 四、 物業(yè)管理企業(yè)（一）、物業(yè)管理企業(yè)的形式與成立條件1、 物業(yè)管理企業(yè)的形式（在我國物業(yè)管理企業(yè)的唯一形式是公司形式而不能是合伙形式）2、 物業(yè)管理企業(yè)成立的條件要符合公司法（2006年1月適用新的公司法）的要求（二） 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理1、 主管部門（1） 國務(wù)院建設(shè)主管部門：一級（2） 省、自治區(qū)建設(shè)主管部門：二級（3） 直轄市建設(shè)主管部門：二級、三級（4） 設(shè)區(qū)的市建設(shè)主管部門：三級2、 資質(zhì)條件（1） 注冊資金最低50萬元（2） 人員

4、要求（3） 已經(jīng)接管的物業(yè)要求五、 物業(yè)服務(wù)合同（一） 物業(yè)服務(wù)合同概述1、 合同的概念2、 物業(yè)服務(wù)合同的概念3、 物業(yè)服務(wù)合同的種類（1） 前期物業(yè)服務(wù)合同 主體：開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè) 效力：對業(yè)主是否有效（2） 物業(yè)服務(wù)合同 主體：物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會 效力 （3）業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立后，前期物業(yè)服務(wù)合同可以隨時解除。（二） 物業(yè)服務(wù)合同的訂立程序 1、一般程序：要約邀請（引誘）、要約、承諾2、前期物業(yè)服務(wù)合同：招標(biāo)3、物業(yè)服務(wù)合同（1） 業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)（全體業(yè)主所持投票權(quán)的三分之二通過）（2） 業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同（三） 物業(yè)服務(wù)合同的違約

5、責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的竟合六、 物業(yè)服務(wù)費用（一） 費用的來源1、 專項維修資金（1） 概念（2） 來源:開發(fā)商預(yù)留房款的2%存入指定賬戶（3） 資金不足的解決辦法：由業(yè)主大會決定按照業(yè)主所擁有的建筑面積向業(yè)主續(xù)籌（4） 所有權(quán)：全體業(yè)主2、 物業(yè)服務(wù)收費（1） 公共性服務(wù)收費（2） 公共代辦性服務(wù)收費（3） 特約服務(wù)收費3、 經(jīng)營性收入（1） 所有權(quán)歸全體業(yè)主（2） 用途：用于專項維修資金 4、國家財政撥款（二） 費用支出1、 公共部分的維修養(yǎng)護：專項維修資金2、 物業(yè)管理企業(yè)人員的工資及福利3、 物業(yè)管理企業(yè)的辦公費用4、 國家稅收和物業(yè)管理企業(yè)的利潤（三） 物業(yè)服務(wù)收費的價格形式1、 政府定價

6、2、 政府指導(dǎo)價3、 市場調(diào)節(jié)價4、 業(yè)主定價七、 物業(yè)交易（一） 物業(yè)轉(zhuǎn)讓1、 轉(zhuǎn)讓客體的二重性：房屋的所有權(quán)與土地的使用權(quán)（要求二者一并轉(zhuǎn)讓）2、 轉(zhuǎn)讓形式要件：登記（二） 物業(yè)抵押1、 物業(yè)抵押-物業(yè)的交換價值抵押而不是以使用價值抵押2、 物業(yè)抵押的物上代位性3、 抵押標(biāo)的的復(fù)雜性4、 抵押的形式要件：登記5、 抵押權(quán)的實現(xiàn)：買賣不破租賃（三） 物業(yè)租賃1、 租賃的時間限制：不超過二十年，超過二十年的超過部分無效2、 租賃的形式要件：租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，否則，視為不定期3、 物業(yè)租賃的登記備案：不是合同生效的要件4、 承租人的優(yōu)先購買權(quán)（抵押權(quán)人沒有優(yōu)先購買權(quán)）5、

7、買賣不破租賃6、 轉(zhuǎn)租：（1） 需要出租人同意（2） 對物業(yè)造成損失責(zé)任的承擔(dān)八、 物業(yè)管理質(zhì)量（1） 承建單位對開發(fā)企業(yè)的保修（2） 開發(fā)單位對業(yè)主的保修九、 物業(yè)管理法律責(zé)任（一） 民事責(zé)任1、 責(zé)任的種類（1） 侵權(quán)責(zé)任（精神損害賠償）（2） 違約責(zé)任（3） 侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任的竟合2、 歸責(zé)原則（1） 過錯責(zé)任（過錯推定）1故意 直接故意：明知結(jié)果會發(fā)生，希望結(jié)果的發(fā)生 間接故意：明知結(jié)果會發(fā)生，放任結(jié)果的發(fā)生2過失 過于自信的過失：明知結(jié)果會發(fā)生，輕信能夠避免 疏忽大意的過失:應(yīng)當(dāng)預(yù)見，但由于疏忽大意而沒有預(yù)見（2） 無過錯責(zé)任（3） 公平責(zé)任3、 舉證責(zé)任（1） 一般原則：誰主張誰

8、舉證（2） 舉證責(zé)任倒置（二） 行政責(zé)任（三） 刑事責(zé)任十、 物業(yè)管理糾紛解決（一） 協(xié)商（二） 調(diào)解1、 民間調(diào)解2、 行政調(diào)解3、 訴訟（法庭）調(diào)解（三） 仲裁1、 或裁或?qū)徳瓌t2、 一裁終局3、 仲裁非必經(jīng)4、 以有效的仲裁協(xié)議為前提5、 與行政裁決的不同（仲裁必經(jīng)）（四） 訴訟1、 基本制度（1） 合議制度（簡易程序除外）（2） 公開審判制度（有例外）（3） 回避制度（4） 兩審終審2、 級別管轄3、 地域管轄（1） 一般地域管轄：原告就被告（2） 特殊地域管轄：侵權(quán)糾紛由侵權(quán)行為地或被告所在地法院管轄（3） 專屬管轄：不動產(chǎn)糾紛4、 程序十一、案例分析 1、某市甲小區(qū)召開第一次業(yè)主大

9、會，鑒于負責(zé)該小區(qū)前期物業(yè)管理的A物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低下、收費不合理，業(yè)主大會決議不再聘請A物業(yè)公司承擔(dān)本小區(qū)物業(yè)管理，并決議聘請了B物業(yè)公司承擔(dān)該小區(qū)物業(yè)管理。A物業(yè)公司不服，拒不退出，不辦理移交手續(xù)。該市房地產(chǎn)行政管理部門對A物業(yè)公司的行為作出了行政處罰決定。請問：（1）本例中存在哪些法律關(guān)系？ （2）本例中哪些為法律事實？答：（1）甲小區(qū)業(yè)主與A物業(yè)公司之間的前期物業(yè)管理法律關(guān)系；甲小區(qū)業(yè)主與B物業(yè)公司之間產(chǎn)生新的物業(yè)管理法律關(guān)系；該市房地產(chǎn)行政管理部門與A物業(yè)公司之間的行政管理法律關(guān)系。（2）業(yè)主大會不再聘請A物業(yè)公司的決議；聘請B物業(yè)公司的行為；房地產(chǎn)行政管理部門作出的行政處罰決定。2

10、、甲某住在某小區(qū)的D棟501室，乙某住在同一棟的601室，是樓上樓下的鄰居。乙某決定在自家客廳的一角新建一衛(wèi)生間。建成之后，甲某感覺特別別扭，每天在客廳都能聽到樓上沖廁所的聲音，而且每次坐在客廳內(nèi)都會想到有人在頭上上廁所，心情大受影響。在難于忍受之下，甲某將乙某告上人民法院，要求乙某拆除廳里的衛(wèi)生間。請問：（1）甲某的訴訟要求是否合理？（2）甲、乙之間屬于什么性質(zhì)的糾紛？答：（1）甲某的訴訟要求合理，乙某的行為事實上已經(jīng)觸犯民法中相鄰關(guān)系的他方合法的居住利益，在不應(yīng)該建衛(wèi)生間的地方建造衛(wèi)生間，其形成的聲音已嚴重干擾甲某的正常生活，應(yīng)該排除妨礙。（2）甲、乙之間屬于民事糾紛，涉及的是相鄰關(guān)系。3

11、、2004年11月，新建甲住宅小區(qū)的A建設(shè)單位通過招標(biāo)方式與B物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由B物業(yè)管理公司負責(zé)甲小區(qū)的前期物業(yè)管理，合同期限為5年。A建設(shè)單位將該合同包含在與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同中。2005年10月，甲小區(qū)符合召開第一次業(yè)主大會的條件，并依照有關(guān)規(guī)定召開了首次業(yè)主大會，成立了業(yè)主委員會。之后業(yè)主大會作出了解聘B物業(yè)管理公司，重新聘請其他物業(yè)管理公司的決定。為此，B物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方發(fā)生糾紛。請問：（1）A建設(shè)單位與B物業(yè)管理公司之間的前期物業(yè)服務(wù)合同是否有效？（2）業(yè)主是否有權(quán)提前終止物業(yè)服務(wù)合同？答：（1）A建設(shè)單位與B物業(yè)管理公司之間的前期物業(yè)服務(wù)合同是符合法律、法規(guī)的規(guī)定的，是有效合同。（2）業(yè)主有權(quán)提前終止物業(yè)服務(wù)合同，因為建設(shè)單位與物業(yè)管理公司之間的前期物業(yè)服務(wù)合同是暫時性的，即使前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限，業(yè)主委員會成立后，也可隨時提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同4、王某與李某有生意上的來往，2004年5月王某欠李某貨款30萬元，約定1年后償還，王某將自己的一處物業(yè)抵押給李某，作為該債權(quán)的擔(dān)保。2005年3月，王某在李某不知情的情況下，將抵押物業(yè)賣給張某。2005年5月，王某到期