房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)2009 年 6 月11目錄一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表 1）二、房地產(chǎn)估價(jià)方法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)1、市場(chǎng)法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表 11）2、收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表 12）3、成本法（ 房地） 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表 131）4、成本法 （ 建筑物 ） 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表 132）5、成本法（ 土地） 評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表 133）6、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（DFC 法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表 1 4 1）7、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（傳統(tǒng)法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表 142）8、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表 15）9、抵押估價(jià)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表 16）四、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)果匯總表（表 2）五、房地產(chǎn)估價(jià)方法評(píng)審工作表1 、市場(chǎng)法評(píng)審工作表（表 31 ）2、收益法

2、評(píng)審工作表（表 32）3、成本法（房地）評(píng)審工作表（表 331）4、成本法（ 建筑物） 評(píng)審工作表（表 332）5、成本法（ 土地） 評(píng)審工作表（表 333）6、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（DFC 法）評(píng)審工作表（表 34 1）7、假設(shè)開(kāi)發(fā)法（傳統(tǒng)法）評(píng)審工作表（表 342）8、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)審工作表（表 35）9、抵押估價(jià)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（表 36）六、重要內(nèi)容缺失、原則性錯(cuò)誤與質(zhì)量嚴(yán)重缺陷內(nèi)容6791112131415161718192021222324252627表 1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(100分)1報(bào)告序號(hào)評(píng)審 人序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明準(zhǔn) 分扣 分扣分說(shuō)明1封面(1) 封面內(nèi)容包括，標(biāo)題、

3、估 價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)、委托人、估價(jià)機(jī) 構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、 估價(jià) 作業(yè)日期、 報(bào)告編號(hào)，缺少項(xiàng) 目之一的，每項(xiàng)扣 0.5 分，直 至扌口完：(2) 表述不準(zhǔn)確、不清楚。12目錄有下列之一的，每項(xiàng)扣 0.5 分， 直至扣完：(1) 沒(méi)有標(biāo)明“目錄”二字；(2) 結(jié)果報(bào)告缺一級(jí)標(biāo)題；(3) 技術(shù)報(bào)告缺一級(jí)標(biāo)題；(4) 組成內(nèi)容名稱(chēng)前后不一致；(5) 附件具體內(nèi)容未列示或不詳細(xì)的；(6) 頁(yè)碼沒(méi)有標(biāo)注，或頁(yè)碼標(biāo) 注前后不一致的。13*致估價(jià)委 托人函(1) 致函內(nèi)容包括：估價(jià)對(duì)象、 估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié) 果、致函日期。 缺少其中之一 的， 每項(xiàng)扣 0.5 分，直至扣完；(2) 表述不準(zhǔn)確；24*注

4、冊(cè)房地 產(chǎn)估價(jià)師 聲明(1) 未列明現(xiàn)場(chǎng)查看估價(jià)人員 姓名的，扣 0.5 分：(2) 重要專(zhuān)業(yè)幫助內(nèi)容、人員 未說(shuō)明的，扣 0.5 分。15*估價(jià)假設(shè) 和限制條 件(1) 假設(shè)條件沒(méi)按“必要、充 分、合理、有依據(jù)”要求列明 的，扣 12分；(2) 限制條件針對(duì)性不強(qiáng)的， 扣 12 分。5表 1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(100分)26*估價(jià)委托 人缺少委托人單位名稱(chēng)或個(gè)人姓 名， 扣1 分。137*估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)方內(nèi)容包括估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)、法定代表人、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì) 證書(shū)編號(hào)、資質(zhì)證書(shū)有效期、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)，缺少其 中之一的，每項(xiàng)扣 0.5分，直 至扣完。18*估價(jià)目的(1) 估價(jià)目的表述不準(zhǔn)確，扣

5、 1 分；(2) 估價(jià)目的表述模糊，未對(duì) 應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為，扣 1 分。29*估價(jià)對(duì)象(1) 估價(jià)對(duì)象基本狀況(名稱(chēng)、 坐落、四至、面積、用途、權(quán) 屬、生熟程度、建筑結(jié)構(gòu)、年 限等)描述不全面、不準(zhǔn)確， 扣 0.52 分；(2) 估價(jià)對(duì)象構(gòu)成(是否含裝 飾裝修、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、 債權(quán)債務(wù)等)界定不清楚，或 估價(jià)對(duì)象利用限制不明確，扣0.52 分。410*估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定不正確，扣 1 分；111*價(jià)值類(lèi)型 與定義(1) 價(jià)值類(lèi)型未明確或不準(zhǔn)確 的，扣2 分；(2) 價(jià)值定義內(nèi)涵(價(jià)值構(gòu)成、 使用條件限制)表述不完整、 不規(guī)范的，扣 0.52 分。412*估價(jià)依據(jù)(1) 法律依據(jù)不完整，扣0.

6、51 分，法律法規(guī)名稱(chēng)表述 不準(zhǔn)確，扣 0.5 分；(2) 估價(jià)技術(shù)依據(jù)不完整，扣 0.51分，技術(shù)依據(jù)名稱(chēng)表述 不準(zhǔn)確，扣0.5 分；(3) 委托方提供資料不完整、 不具體的，扣 0.5 分；(4) 估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握依據(jù)資料不完整、不具體的，扣0.5 分。213*估價(jià)原則(1) 估價(jià)原則包括獨(dú)立客觀(guān)公 正原則、合法原則、最高最佳 使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí) 點(diǎn)原則，每缺少一項(xiàng)扣.5 分；(2) 估價(jià)原則表述不準(zhǔn)確，扣0.5 分。1414*估價(jià)方法(1) 估價(jià)思路表述不清晰的，扣 0.5 分；(2) 缺少估價(jià)方法定義或定義 不規(guī)范的，扣 1 分；(3) 選用的估價(jià)方法不足，扣 1 分。215*估價(jià)

7、結(jié)果(1) 估價(jià)結(jié)果(包括幣種、總 價(jià)、單價(jià)及總價(jià)大寫(xiě))表述不 完整的，扣 1分。(2) 估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵(是否與假 設(shè)限制條件一致， 出讓金、 稅 費(fèi)等是否扣除)不清晰的，扣 1 分。216*實(shí)物狀況土地 實(shí)物 狀況描述 與分 析(1) 土地實(shí)物狀況包括： 名稱(chēng)、用途、面積、四至、形狀、基 礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程 度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī) 劃限制條件等，每缺少一項(xiàng)扣 0.5 分，最多扣 1 分；(2) 實(shí)物狀況描述、分析與房地產(chǎn)類(lèi)型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣 1 分。2建筑 物實(shí) 物狀況描 述與 分析(1) 實(shí)物狀況包括：名稱(chēng)、用 途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總 咼與層咼、建成年月、平面布 置、裝修裝飾

8、、設(shè)備設(shè)施(水、 電、氣等)、室外公共配套設(shè) 施完備程度等，每缺少一項(xiàng)扣0.5 分，最多扣 2 分；(2) 實(shí)物狀況描述、分析與房地產(chǎn)類(lèi)型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分；(3) 維護(hù)使用狀況(建筑結(jié)構(gòu)、 裝修裝修、 設(shè)施設(shè)備)描述與 分析不全面、不具體的，扣0.51 分；(4) 功能折舊分析與外部性分 析，本次不做要求。17*權(quán)益狀況 描述與分 析(1) 建筑物所有權(quán)、使用權(quán)、 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況及其他特殊 情況、 描述不全面、不翔實(shí)的， 扣 0.51 分；(2) 土地所有權(quán)、 使用權(quán)、 使 用管制、目前使用情況、 他項(xiàng) 權(quán)利設(shè)及其他特殊情況界定不 明晰， 使用年限界定不合理， 扣 0.51 分。2518

9、5*區(qū)位狀況描述與分析(1) 區(qū)位狀況包括坐落、 方位、距離、朝向、 樓層等， 每缺少 一項(xiàng)扣 0.5 分，最多扣 1 分；(2) 交通狀況包括道路狀況、 可利用交通工、 交通管制、 停 車(chē)方便程度等，每缺少一項(xiàng)扣0.5 分，最多扣 1 分；(3)周?chē)h(huán)境包括自然環(huán)境、 人文環(huán)境、景觀(guān)等，每缺少 一項(xiàng)扣 0.5分，最多扣 1 分；(4) 外部配套設(shè)施狀況包括基 礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，每缺 少一項(xiàng)扣0.5 分，最多扣 1 分；(5) 區(qū)位狀況描述、分析與房地產(chǎn)類(lèi)型針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1分；419*市場(chǎng)背景 描述與 分析(1)未進(jìn)行國(guó)家及本地宏觀(guān)經(jīng)濟(jì) 政策因素進(jìn)行分析，扣 1 分； 此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，

10、扣 0.5 分；(2)未進(jìn)行國(guó)家及本地房地產(chǎn)市 場(chǎng)形勢(shì)分析， 扣 1 分； 此項(xiàng)分 析太籠統(tǒng)的，扣 0.5 分；(3)未進(jìn)行本地本類(lèi)房地產(chǎn)過(guò)去、 現(xiàn)在和未來(lái)狀況進(jìn)行分析，扣1 分；此項(xiàng)分析太籠統(tǒng)的，扣0.5 分；(4)估價(jià)分析結(jié)論及估價(jià)參數(shù)取值沒(méi)有市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持，扣1 分；市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持不充分的，扣0.5 分。420*最高最佳 使用分析(1)未進(jìn)行合法性分析，扣 2 分，合法性分析不深入，扣1 分；(2) 未進(jìn)行五個(gè)最高最佳使用 前提表述的，扣 0.5 分；(3)未進(jìn)行三個(gè)原理應(yīng)用表述、 分析的，扣 0.5 分；(4)未進(jìn)行四個(gè)估價(jià)方法應(yīng)用分 析或分析不具體的，扣0.51 分。4621*估價(jià)方法

11、適用性分 析(1)技術(shù)路線(xiàn)未表述的或表述 不清晰的，扣 0.51 分；已選用估價(jià)方法的理由未 表述或表述不充分的， 扣0.51 分；未選用估價(jià)方法的理由表 述或表述不充分的，扣0.51 分。222*估價(jià)測(cè)算 過(guò)程詳見(jiàn)表 1-11-5，按估價(jià)方 法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審。3623*估價(jià)結(jié)果 確定(1) 估價(jià)結(jié)果確定方式不恰當(dāng) 的，扣1 份；(2) 估價(jià)結(jié)果確定方式的理由 不充分，扣 1 分。224*附件(1) 附件包括估價(jià)委托書(shū)、估 價(jià)對(duì)象位置圖、 內(nèi)外部狀況圖 片、 權(quán)屬證明、估價(jià)中引用的 其他專(zhuān)用文件資料、 估價(jià)機(jī)構(gòu) 資質(zhì)證明與工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、 估價(jià)師資質(zhì)證明等，每缺少一項(xiàng) 扣 0.5分；(2) 內(nèi)外部

12、狀況圖片不完整， 扣 0.5分。(3) 估價(jià)中引用的其他專(zhuān)用文 件資料不充分的，扣 0.5 分525外在質(zhì)里(1) 報(bào)告專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)及用詞用語(yǔ) 不規(guī)范，扣 0.51 分；(2) 文子表述存在缺陷， 邏輯 性不強(qiáng)、不通暢，不夠客觀(guān)、 平實(shí)，扣 0.51 分；(3) 報(bào)告中出現(xiàn)病句、 錯(cuò)別字、漏子、標(biāo)點(diǎn)付號(hào)錯(cuò)誤等，扣0.51 分；(4) 排版不規(guī)整，序號(hào)使用不 規(guī)范及順序錯(cuò)誤等，扣0.51 分；(5) 報(bào)告各部分之間描述不一 致，扣0.51 分。(裝訂質(zhì)量本次評(píng)審不做要求)5100得分表 1 1市場(chǎng)法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)7序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng) 審 標(biāo)準(zhǔn)十準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1可 比實(shí) 例真實(shí)性可比實(shí)例3個(gè)

13、。來(lái)源真實(shí)可靠、 依據(jù)充分。3(1) 可比實(shí)例名稱(chēng)、坐落不明確的，扣3 分；(2) 可比實(shí)例成交價(jià)格內(nèi)涵不清楚，扣13 分；(3) 可比實(shí)例狀況描述不完整、不清晰， 扣 13 分；(4) 可比實(shí)例可比性不強(qiáng)的，扣13 分?？陀^(guān)性成交價(jià)格內(nèi)涵清楚。3信息完備性信息翔實(shí)、齊全，內(nèi)容清楚。3可比性區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物差異性小，成交 日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔 12 個(gè)月內(nèi)。32交易情況 修正交易情況清楚；與正常交易情況價(jià) 格差異分析合理；修正系數(shù)合理， 理由充分。2(1) 交易情況表述不清楚，扣1 分；(2) 修正系數(shù)確定合理性較差，扣1 分；(3) 修正系數(shù)確定較合理，但理由不充分，扣 0.5 分。3市場(chǎng)狀況

14、 調(diào)整成交日期準(zhǔn)確、價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀 況一致，取值客觀(guān)、合理。3(1) 成交日期(至少到月)表述不明確， 扣 3分；(2) 價(jià)格指數(shù)與市場(chǎng)狀況描述不一致， 扣 1分；(3) 調(diào)整系數(shù)確定無(wú)理由，扣 2 分；(4) 調(diào)整系數(shù)確定理由不充分，扣0.51 分。4區(qū)位狀況 調(diào)整區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完 整，反映估價(jià)對(duì)象周邊狀況客觀(guān)、 充分；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳 細(xì)、合理。6(1) 因素選擇不全或針對(duì)性差，扣0.53 分；(2) 因素差異分析不足，扣 0.53 分；(3) 調(diào)整因素分值確定與因素差異描述 不一致，扣 0.53 分；(4) 子因素權(quán)重值不合理，扣0.53 分。5權(quán)益狀況 調(diào)整權(quán)益

15、狀況因素及因子設(shè)置合理、齊 全，反映估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況全面、 客觀(guān)；系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳 細(xì)、合理。3(1) 因素(年限、容積率等)不全或不 明確的，扣 0.52 分；(2) 因素差異分析不足，扣 0.52 分；(3) 調(diào)整因素分值確定與因素差異描述 不一致，扣 0.52 分；(4) 子因素權(quán)重值不合理，扣 0.52 分。6實(shí)物狀況 調(diào)整比較因素及因子設(shè)置合理、齊全， 反映估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況全面、客觀(guān)； 系數(shù)測(cè)算與分析確定過(guò)程詳細(xì)、合 理。6(1) 因素選擇不全或針對(duì)性差，扣0.53 分；(2) 因素差異分析不足，扣分；(3) 調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣 0.5分；(4) 子因素

16、權(quán)重值不合理，扣分。；表 1 2收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)87公式運(yùn)用 與計(jì)算公式應(yīng)用正確，符合規(guī)范規(guī)定，取 值精度合理，數(shù)值計(jì)算正確。4(1) 計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或 計(jì)算過(guò)程不清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或 未說(shuō)明的，扣 2 分；(3) 估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不 充分的，扣 1 分；(4) 計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合 理的，扣 1 分。8小計(jì)369序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng) 審 標(biāo)準(zhǔn)十準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1有 效毛 收入出 租型1.1 租金水平確定選取的出租實(shí)例真實(shí)、客 觀(guān)、可比，信息詳實(shí)、完 備；實(shí)例選取可比性強(qiáng)； 租金收入分析深入，收入；9(1) 選取

17、的租賃實(shí)例狀況描述的真實(shí)性 依據(jù)不充分，扣 12 分；(2) 選取的租賃實(shí)例狀況內(nèi)容描述不詳 實(shí)，扣 12 分；(3)選取的租賃實(shí)例可比性較差，扣 24分；(4) 租金取值較合理，但未充分說(shuō)明理 由的，扣 14 分。1.2 租約限制租約限制處理合理，理由 充分。 2(1) 有租約，但未考慮限制，且理由不 充分的，扣 0.51 分；(2) 有租約，考慮了租約限制，但處理 方式錯(cuò)誤的，扣 2 分；(3) 無(wú)租約但未說(shuō)明的，扣 1 分。1.3 有效出租面積或 可出租面 積比率有效出租面積或可出租面 積比率確定過(guò)程清楚，數(shù) 據(jù)合理。2(1) 有效出租面積或可出租面積比率數(shù) 據(jù)基本合理，但依據(jù)不充分或確

18、疋過(guò) 程不清楚的，扣 1 分；(2) 可出租面積比率依據(jù)不合理的，扣2 分；(3)可出租面積比率市場(chǎng)依據(jù)不充分 的，扣 1 分。1.4 空置率 與租金損 失空置率與租金損失確定過(guò) 程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場(chǎng) 依據(jù)充分。2(1) 空置率與租金損失數(shù)據(jù)基本合理， 但依據(jù)不充分或確定過(guò)程不清楚的， 扣 1 分；(2) 空置率與租金損失市場(chǎng)依據(jù)不合理 的，扣 2 分；(3) 空置率與租金損失市場(chǎng)依據(jù)不充分 的，扣 1 分。有 效毛 收入自 營(yíng)型1.5 經(jīng)營(yíng)收入確定商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)明確或生產(chǎn) 性質(zhì)明確；經(jīng)營(yíng)收入與支 出內(nèi)容全面，數(shù)據(jù)來(lái)源依 據(jù)充分；經(jīng)營(yíng)收入確定合 理。15(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不明確或生產(chǎn)性質(zhì)不明 確的

19、，扣 2 分；(2) 經(jīng)營(yíng)或生產(chǎn)收入內(nèi)容不全面、數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)不充分，扣35 分；(3) 經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算過(guò)程粗略的，扣3 分；(4) 經(jīng)營(yíng)收入水平偏離正常，且理由不 充分的，扣 510 分；。2其他收入確定其他收入來(lái)源說(shuō)明1其他收入來(lái)源未明確的，扣 1 分。3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用費(fèi)用項(xiàng)目正確、齊全；費(fèi) 用估算或確定過(guò)程清楚， 數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分，取值 合理，全部符合正?？陀^(guān) 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或符合政策規(guī)定 要求。6(1) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整、不合理，扣 13 分；(2) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平基本合理，但理由不 充分的，扣 13 分；(3) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算過(guò)程粗略的，扣2 分；(4) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用數(shù)額偏離正常的，且理由 不充分的，

20、扣 13 分。表 1 2收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)104凈收益計(jì)算正確2計(jì)算不正確的，扣 2 分。115變化趨勢(shì)分析凈收益流量類(lèi)型分析合理， 升降幅度預(yù)測(cè)數(shù)值依據(jù)充 分。2(1) 未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣2 分；(2) 雖進(jìn)行變化趨勢(shì)分析，但依據(jù)不充分或不合理的，扣0.51 分。6報(bào)酬率(或資本化率)報(bào)酬率確定方法和確定過(guò) 程正確；數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充 分；針對(duì)估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、 檔次、區(qū)位、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 狀況等合理取值。4(1) 報(bào)酬率(或資本化率)確定無(wú)過(guò)程 的，扣 2分；(2) 報(bào)酬率確定有過(guò)程，但方法不正確 的，扣 2 分；(3)報(bào)酬率確定過(guò)程不完善的，扣12 分；報(bào)酬率取值不合理的，扣 12 分。

21、7收益年限收益年限確定正確，依據(jù) 充分。 2(1) 收益年限確定錯(cuò)誤的，扣 2 分；(2) 收益年限確定正確，但未說(shuō)明理由 或說(shuō)明不充分的，扣 1 分。8公式應(yīng)用 與計(jì)算計(jì)算公式選用正確；有必 要的分析和測(cè)算過(guò)程；測(cè) 算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4(1) 計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或 計(jì)算過(guò)程不清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或 未說(shuō)明的，扣 2 分；(3) 估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不 充分的，扣 1 分；(4) 計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合 理的，扣 1 分。9小計(jì)36表 1 3 1成本法(房地)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)12序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo) 準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明

22、1土地取得成本市場(chǎng)購(gòu)置土地取得土地取得方式明確；土地 取得成本構(gòu)成合理， 依據(jù) 充分；土地取得成本調(diào)整 符合市場(chǎng)情況；土地取得 稅費(fèi)計(jì)算合理8(1) 未說(shuō)明土地取得方式的，扣1 分；(2) 成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣14 分；(3) 成本取值依據(jù)不充分的，扣13 分；(4) 土地取得成本市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分的， 扣 12 分；(4) 土地取得稅費(fèi)確定不正確的，扣1 分。征收集體土地取得征收國(guó)有土地取得2開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。2(1) 費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 費(fèi)率確定不合理的，扣 2 分。(3) 費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5 分。建筑安裝工

23、程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工 程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)依 據(jù)充分、客觀(guān)合理。5(1) 建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等)或依據(jù)不充分的，扣 12 分；(2) 建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況(類(lèi)型、規(guī)模、 結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣 13 分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用內(nèi)容構(gòu)成完整，費(fèi)用 額度依據(jù)充分。2(1) 費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 費(fèi)率確定不合理的，扣 2 分。(3) 費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5 分。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用額度 依據(jù)充分。2(1) 費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 費(fèi)率確定不合理的，扣 2 分。(3) 費(fèi)率確定依據(jù)不充

24、分的，扣0.5 分。開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)額度 依據(jù)充分。1(1) 稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣1 分；(2) 稅率確定不合理的，扣 1 分。(3) 稅率確定依據(jù)不充分的，扣0.5 分。3管理費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣 2 分；費(fèi)率取值理由不充分的，扣 1 分。4銷(xiāo)售費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣 2 分；費(fèi)率取值理由不充分的，扣 1 分。5投資利息利率選擇正確； 開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定合理。2(1) 利率選擇不正確的，扣 2 分；(2) 開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1 分。6開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率水平客觀(guān)、合理， 理由充分。2(1)

25、 利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣1 分；(2) 利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不 適應(yīng)的，扣 2 分；7銷(xiāo)售稅金稅金構(gòu)成合理，稅率確定 合理。2(1) 稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分；(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣 2 分。表 1 3 1成本法(房地)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)138建筑物折舊維護(hù)使用狀況描述全面、 客觀(guān)；折舊分析深入，成 新確定合理，依據(jù)充分。2(1) 維護(hù)使用狀況沒(méi)描述，直接給出成新率的，扣 2 分；(2) 維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確 定依據(jù)不充分的，扣 1 分。(功能折舊與外部性本次評(píng)審不作要求)表 1 3- 2成本法(建筑物)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)149公式

26、應(yīng)用 與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程；計(jì) 算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確4(1) 計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不 清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣 2 分；(3) 估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1 分；(4) 計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。10小計(jì)3615序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo) 準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1開(kāi) 發(fā) 成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理；計(jì) 費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率 合理。3(1) 費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣3 分；(2) 費(fèi)率確定不合理的，扣 3 分。(3) 費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1 分。建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾 裝

27、修工程費(fèi)、房屋 設(shè)備工程費(fèi)依據(jù)充 分、客觀(guān)合理。9(1) 建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 市場(chǎng)價(jià)格等)或依據(jù)不充分的,扣 14 分；(2) 建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況(類(lèi)型、規(guī)模、 結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣 15 分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi) 用額度依據(jù)充分。2(1) 費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 費(fèi)率確定不合理的，扣 2 分。(3) 費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5 分。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi) 用額度依據(jù)充分。2(1) 費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 費(fèi)率確定不合理的，扣 2 分。(3) 費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5 分。開(kāi)發(fā)

28、過(guò)程中稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅 費(fèi)額度依據(jù)充分。2(1) 稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣1 分；(2) 稅率確定不合理的，扣 1 分。(3) 稅率確定依據(jù)不充分的，扣0.5 分。2管理費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充 分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣 2 分；費(fèi)率取值理由不充分的，扣 1 分。3銷(xiāo)售費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充 分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣 2 分；費(fèi)率取值理由不充分的，扣 1 分。4投資利息利率選擇正確；開(kāi) 發(fā)周期、計(jì)息期限 確定合理。2(1) 利率選擇不正確的，扣 2 分；(2) 開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1 分。5開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率水平客觀(guān)、 合理，理由充分。2(1) 利潤(rùn)率取值理由不

29、充分的，扣1 分；(2) 利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不適 應(yīng)的，扣 2 分；6銷(xiāo)售稅金稅金構(gòu)成合理，稅 率確定合理。2(1) 稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分；(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣 2 分。7建筑物折舊維護(hù)使用狀況描述 全面、客觀(guān)；折舊 分析深入，成新確 定合理，依據(jù)充分。4(1) 維護(hù)使用狀況沒(méi)描述，直接給出成新率的，扣2分；(2) 維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定 依據(jù)不充分的，扣 1 分。(功能折舊與外部性本次評(píng)審不作要求)表 1 3- 2成本法(建筑物)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)168公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò) 程；計(jì)算過(guò)程完整、 嚴(yán)謹(jǐn)、正確4(1) 計(jì)

30、算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不清 晰，扣3 分；(2) 選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的，扣 2 分；(3) 估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4) 計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1 分。179小計(jì)36表 1-3 3成本法(土地)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo) 準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1土 地取 得費(fèi) 用市場(chǎng)購(gòu)置土 地取得土地取得方式明晰； 土地取得成本構(gòu)成合 理，依據(jù)充分；土地 取得成本調(diào)整符合市 場(chǎng)情況；土地取得稅 費(fèi)計(jì)算合理14(1) 未說(shuō)明土地取得方式的，扣1 分；(2) 成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣16 分；(3) 成本取值依據(jù)不充分的，扣1

31、5 分；(4) 土地取得成本市場(chǎng)狀況調(diào)整理由不充分的，扣 13分；(4) 土地取得稅費(fèi)確定不正確的，扣1 分。征收集體土 地取得征收國(guó)有土 地取得2土地取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi) 確定合理。2(1) 稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分；(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣 2 分。3土地開(kāi)發(fā)費(fèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成完整， 依據(jù)充分；取值客觀(guān) 合理土地開(kāi)發(fā)周期確 定合理。6(1) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成不完整的，扣13 分；(2) 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用取值依據(jù)不充分的，扣12 分。(3) 土地開(kāi)發(fā)周期確定不合理的，扣 1 分。4管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率 確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣 2 分；費(fèi)率取值理由不充

32、分的，扣 1 分。5銷(xiāo)售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率 確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣 2 分；費(fèi)率取值理由不充分的，扣 1 分。6投資利息利率選擇正確；開(kāi)發(fā) 周期、計(jì)息期限確定 合理。2(1) 利率選擇不正確的，扣 2 分；(2) 開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1 分。7開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率選擇正確；開(kāi) 發(fā)周期、計(jì)息期限確 定合理。2(1) 利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣1 分；(2) 利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不 適應(yīng)的，扣 2 分；8銷(xiāo)售稅金稅金內(nèi)容構(gòu)成完整， 稅率確定合理。2(1) 稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分；(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣 2 分。9公式應(yīng)用與計(jì)算

33、有必要的分析和過(guò)程； 計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、 正確4(1) 計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程不 清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的， 扣 2分；(3) 估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1 分；(4) 計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。10小計(jì)36表 1 4 1假設(shè)開(kāi)發(fā)法(DCF法)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)18序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo) 準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1最高最佳開(kāi)發(fā)方案開(kāi)發(fā)方案明確、符合規(guī) 劃條件；符合最高最佳 使用要求。4(1) 開(kāi)發(fā)方案不明確的，扣 2 分；(2) 缺少最咼最佳使用分析或建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析， 扣12 分。2估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后價(jià)

34、值價(jià)格分析價(jià)格依據(jù)充分， 分析透 徹；參照表 1 1(市場(chǎng) 法)、表1 2(收益法)的要求，確定開(kāi)發(fā)完成 后價(jià)值。6(1) 按市場(chǎng)法的，價(jià)格依據(jù)(可比實(shí)例、市場(chǎng)狀 況)不充分且分析不透徹的,扣 13 分；(2) 按收益法的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分析 不透徹的,扣 13 分；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、計(jì)息期限取值不合理，扣 12分。趨勢(shì)預(yù)測(cè)及價(jià)格確疋分析透徹，確定合理。2(1) 未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣 2 分；(2) 變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或不合理的，扣0.51 分。3折現(xiàn)率構(gòu)成完整，利潤(rùn)率、利 息率取值客觀(guān)、合理， 折現(xiàn)時(shí)間正確，理由充 分。4(1) 折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或錯(cuò)誤的，扣14 分；(2) 折現(xiàn)率

35、取值依據(jù)不充分，扣2 分；4建造 成本建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修 工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程 費(fèi)依據(jù)充分、客觀(guān)合理。6(1) 建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等)或依據(jù)不充分的，扣 13 分;(2) 建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況(類(lèi)型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣13 分。其他成本 依據(jù)充分，客觀(guān)合理。2(1) 其他成本構(gòu)成內(nèi)容不完整的，扣12 分；(2) 取值依據(jù)不充分，扣 1 分。5管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確 定依據(jù)充分。2(1) 費(fèi)率取值不合理的，扣 2 分；(2) 費(fèi)率取值理由不充分的，扣1 分。6銷(xiāo)售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選 取合理，依據(jù)充分；費(fèi) 用計(jì)算正確。

36、2(1) 費(fèi)率取值不合理的，扣 2 分；(2) 費(fèi)率取值理由不充分的，扣1 分。7銷(xiāo)售稅金稅金構(gòu)成合理；稅率確 定合理。2(1) 稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分；(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣 2 分。8購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象 稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理；稅費(fèi)比 率依據(jù)充分。2(1) 稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分；(2) 稅費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣 2 分。9公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程； 計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4(1) 計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò)程 不清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明的， 扣2 分；(3) 估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的， 扣 1

37、分；(4) 計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣 1 分。表 1 42假設(shè)開(kāi)發(fā)法(傳統(tǒng)法)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)1910小計(jì)36表 1 42假設(shè)開(kāi)發(fā)法(傳統(tǒng)法)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)20序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo) 準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1最高最佳開(kāi)發(fā)方案開(kāi)發(fā)方案明確、符合規(guī) 劃條件；符合最高最佳 使用要求。4(1) 開(kāi)發(fā)方案不明確的，扣 2 分；(2) 缺少最咼最佳使用分析或建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)分 析，扣 12 分。2估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值價(jià)格分析價(jià)格依據(jù)充分， 分析透 徹；參照表 1 1(市場(chǎng) 法)、表 1 2(收益法)的要求，確定開(kāi)發(fā)完成 后價(jià)值。6(1) 按市場(chǎng)法的，價(jià)格依據(jù)(可比實(shí)例、市場(chǎng) 狀況)不充

38、分且分析不透徹的,扣 13 分；(2) 按收益法的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分 析不透徹的，扣 13 分；(3) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、計(jì)息期限取值不合理，扣 12分。趨勢(shì)預(yù)測(cè) 及價(jià)格確 疋分析透徹，確定合理。2(1) 未進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣2 分；(2) 變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或不合理的，扣0.51 分。3建造 成本建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修 工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程 費(fèi)依據(jù)充分、客觀(guān)合理。6(1) 建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等)或依據(jù)不充分的，扣 13 分；(2) 建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況(類(lèi)型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣13 分。其他成本依據(jù)充分，客觀(guān)合理。2

39、(1) 其他成本構(gòu)成內(nèi)容不完整的，扣12 分；(2) 取值依據(jù)不充分，扣 1 分。4管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確 定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣 2 分；費(fèi)率取值理由不充分的，扣1 分。5銷(xiāo)售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選 取合理，依據(jù)充分；費(fèi) 用計(jì)算正確。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣 2 分；費(fèi)率取值理由不充分的，扣1 分。6投資利息利率選擇正確； 開(kāi)發(fā)周 期、計(jì)息期限確定合理。2(1) 利率選擇不正確的，扣2 分；(2) 開(kāi)發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1分。7開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率水平客觀(guān)合理， 理由充分。2(1) 利潤(rùn)率取值理由不充分的，扣1 分；(2) 利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類(lèi)型、開(kāi)發(fā)周

40、期長(zhǎng) 短不適應(yīng)的，扣 2 分；8銷(xiāo)售稅金稅金構(gòu)成合理；稅率確 定合理。2(1) 稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣2 分。9購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象 稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理；稅費(fèi)比 率依據(jù)充分。2(1) 稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分(2) 稅費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2 分。10公式應(yīng)用與計(jì)算有必要的分析和過(guò)程； 計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4(1) 計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算過(guò) 程不清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō)明 的，扣 2 分；(3) 估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的， 扣1 分；(4) 計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的， 扣

41、1分。2111小計(jì)36表 1-5基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(36分)22序 號(hào)評(píng)審內(nèi)容評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1基準(zhǔn)地價(jià) 確定基準(zhǔn)地價(jià)為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)；地價(jià)內(nèi)涵明確， 取值 依據(jù)充分。5(1) 地價(jià)內(nèi)涵未說(shuō)明的，扣 3 分；(2) 地價(jià)取值依據(jù)不充分的，扣 2 分；2宗地修正 內(nèi)容介紹修正內(nèi)容完整、真實(shí)；修正方法明確。2(1)修正內(nèi)容依據(jù)不充分的，扣 12 分； 修正內(nèi)容不完整的，扣 12 分；(3)修止方法不明確的，扣 12 分。3宗地因素條 件說(shuō)明宗地狀況界定準(zhǔn)確；修正因素針對(duì)性強(qiáng)、完整，符合宗地特點(diǎn)。7(1)宗地狀況界定不準(zhǔn)確的，扣 13 分； 修正因素針對(duì)性不強(qiáng)的，扣 13 分；(3

42、)修正因素不完整的，扣 13 分。4宗地修正 系數(shù)修正系數(shù)選取客觀(guān)、 合理，符合法律法規(guī) 要求；修正計(jì)算正確9(1) 修正系數(shù)選取不符合規(guī)定要求或理由不 充分的，扣 16 分；(2) 修正過(guò)程計(jì)算錯(cuò)誤，扣 13 分。32期日修正期日修正系數(shù)確定依 據(jù)充分； 期日修正測(cè) 算過(guò)程正確3(1) 期日修正系數(shù)確定依據(jù)不充分的，扣1分；(2) 期日修正計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤，扣1 分。2容積率修正容積率修正系數(shù)確定 依據(jù)充分； 容積率修 正測(cè)算過(guò)程正確3(1) 容積率修正系數(shù)確定依據(jù)不充分的，扣1 分；(2) 容積率修正過(guò)程計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1 分。2年期修正土地剩余使用年限確 定正確； 資本化率確 定依據(jù)充分，符合

43、法 律法規(guī)要求；年期修 正計(jì)算正確。3(1) 土地剩余使用年限確定依據(jù)不充分的， 扣 1分；(2) 資本化率確定不合理的，扣1 分；(3) 年期修正過(guò)程計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1 分。8公式應(yīng)用 與計(jì)算計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)；計(jì)算結(jié)果正確。4(1) 計(jì)算公式選用正確，無(wú)計(jì)算過(guò)程或計(jì)算 過(guò)程不清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說(shuō)明不準(zhǔn)確或未說(shuō) 明的，扣 2 分；(3) 估價(jià)結(jié)果確定方式不合理，理由不充分 的，扣 1 分；(4) 計(jì)算過(guò)程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣 1分。9小計(jì)36表 1-6抵押估價(jià)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(20分)23序號(hào)評(píng)審項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說(shuō)明1*估價(jià)假設(shè)和限 制條件與實(shí)地查看

44、日期 不一致時(shí)，應(yīng)在 假設(shè)限制條件中 進(jìn)行說(shuō)明。1與實(shí)地查看日期不一致時(shí)，未在假設(shè)限制條 件中進(jìn)行說(shuō)明的，扣 1 分。2*估價(jià)原則列明謹(jǐn)慎原則。1未指出謹(jǐn)慎原則的，扣 1 分。3*估價(jià)結(jié)果披露披露完整。2包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng) 價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受 償款以及抵押價(jià)值。未說(shuō)明其中之一的，扣 1 分。(1)未進(jìn)行估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析的，扣8 分。4*估價(jià)對(duì)象變現(xiàn) 能力分析內(nèi)容完整，分析 合理，依據(jù)充分， 針對(duì)性強(qiáng)。8(2) 缺少抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，扣 3 分；(3) 缺少假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可 能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差

45、異程度， 扣 1 分；缺少變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短，扣1 分；(5) 缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償 順序，扣 3 分；(6) 變現(xiàn)能力分析缺乏針對(duì)性的，扣14 分。5*風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容完整，分析 合理，針對(duì)性強(qiáng)。6(1)風(fēng)險(xiǎn)提示的內(nèi)容包括：(1)關(guān)注房地產(chǎn) 抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致 房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說(shuō)明； (2)評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說(shuō)明；(3)估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房 地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；(4)合理使用評(píng)估價(jià)值；(5)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià) 格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估；(6)抵押期間可能產(chǎn)

46、生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān) 注點(diǎn)等。缺少上述內(nèi)容之一的，扣 1 分； (2)風(fēng)險(xiǎn)提示缺乏針對(duì)性的，扣 13 分。6*附件應(yīng)包括法定優(yōu)先 受償權(quán)利等情況 的書(shū)面查詢(xún)資料 和調(diào)查記錄。2缺少法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄的，扣 2 分。7合計(jì)20表一 2房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)果匯總表24報(bào)告 名稱(chēng)報(bào)告 編號(hào)專(zhuān)家內(nèi) 容專(zhuān)家一專(zhuān)家二專(zhuān)家三各專(zhuān)家評(píng)審得分評(píng)審組最終 得分評(píng)審組意見(jiàn)專(zhuān)家簽字評(píng)審日期表 3 1市場(chǎng)法評(píng)審工作表25序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目一標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)審 得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1可 比實(shí) 例真實(shí)性3客觀(guān)性3信息完備性3可比性32交易情況 修正23市場(chǎng)狀況 調(diào)整34區(qū)位狀況 調(diào)整65實(shí)物狀況

47、調(diào)整36權(quán)益狀況 調(diào)整67公式運(yùn)用 與計(jì)算4合計(jì)36表 3 2收益法評(píng)審工作表26序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目一標(biāo)準(zhǔn)分評(píng)審 得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1有 效毛 收入出 租型1.1 租金水平確定91.2 租約限制21.3 有效出租面積與 出租率21.4 空置率與租金損失2有 效毛 收入自 營(yíng)型1.5 經(jīng)營(yíng)收入確定152其他收入13運(yùn)營(yíng)費(fèi)用64凈收益25變化趨勢(shì)分析26報(bào)酬率（或資本化率）47收益年限28公式應(yīng)用 與計(jì)算4合計(jì)36表 3 3 2成本法（建筑物）評(píng)審工作表27序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo) 準(zhǔn) 分 評(píng)審 得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1土地取得成本市場(chǎng)購(gòu)置土地取得8征收集體土地取得征收國(guó)有土地取得2開(kāi)發(fā)成

48、本建筑安裝工程費(fèi)2勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)13管理費(fèi)用24銷(xiāo)售費(fèi)用25投資利息26開(kāi)發(fā)利潤(rùn)27銷(xiāo)售稅金28建筑物折舊29公式應(yīng)用 與計(jì)算4合計(jì)36表 3 3 3成本法（土地）評(píng)審工作表28序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo) 準(zhǔn) 分評(píng)審 得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)3建筑安裝工程費(fèi)9基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2開(kāi)發(fā)過(guò)程中稅費(fèi)22管理費(fèi)用23銷(xiāo)售費(fèi)用24投資利息25開(kāi)發(fā)利潤(rùn)26銷(xiāo)售稅金27建筑物折舊48公式應(yīng)用與計(jì)算4合計(jì)36表 3 3 2成本法（建筑物）評(píng)審工作表29序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo) 準(zhǔn) 分評(píng)審 得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1土 地取 得費(fèi) 用市場(chǎng)購(gòu)置土 地取得14征收集體土 地取得征收國(guó)有土 地取得2土地取得稅費(fèi)23土地開(kāi)發(fā)費(fèi)64管理費(fèi)用25銷(xiāo)售費(fèi)用26投資利息27開(kāi)發(fā)利潤(rùn)28銷(xiāo)售稅金29公式應(yīng)用與計(jì)算4合計(jì)36表 3-4- 1假設(shè)開(kāi)發(fā)法（DCF法）評(píng)審工作表30序 號(hào)評(píng)審項(xiàng)目標(biāo) 準(zhǔn) 分評(píng)審 得分評(píng)審扣分及說(shuō)明扣分扣分說(shuō)明1最高最佳 開(kāi)發(fā)方案42估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值價(jià)格分析6趨勢(shì)預(yù)測(cè)及價(jià)格確疋23折現(xiàn)率44建造 成本建筑安裝工程費(fèi)6其他成本25管理費(fèi)用26銷(xiāo)售費(fèi)用27銷(xiāo)售稅金28購(gòu)買(mǎi)估價(jià)對(duì)象 稅費(fèi)29公式應(yīng)用與計(jì)算4合計(jì)36表 3-4- 2假設(shè)開(kāi)發(fā)法