巴南區(qū)房地產市場調查報告.doc

1、巴南區(qū)房地產市場調查報告一、 巴南區(qū)簡況1、 地理位置巴南區(qū)位于重慶市主城區(qū)南部，屬重慶都市經濟發(fā)達圈。全區(qū)幅員面積1827平方公里，轄2個街道、19個鎮(zhèn)，總人口86萬。東與重慶市涪陵區(qū)、南川市接壤，南與綦江縣、江津市毗鄰，西與九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)隔江相望，北與南岸區(qū)相接。區(qū)政府駐地魚洞，距市政府駐地21公里，距重慶火車站22公里，距重慶港口23公里，距重慶機場45公里。2、 人口2005年末，全區(qū)戶籍總人口861944人，比上年增長0.5%。全區(qū)2005年抽樣調查常住人口82.58萬人，其中城鎮(zhèn)人口51.93萬人，農村人口30.65萬人。3、 經濟巴南區(qū)是重慶南部新興工業(yè)大區(qū)，特色專業(yè)市場和短

2、程休閑旅游區(qū)，重要的農副產品生產加工基地。2005年，全年地區(qū)生產總值首次突破100億元大關，實現100.9億元。全區(qū)人均地區(qū)生產總值為12216元. 2005年，城市居民人均可支配收入10054元，比上年增長12.89%。農民人均純收入3475元，比上年增長11.24%。4、 投資環(huán)境為大力促進巴南區(qū)的快速發(fā)展，巴南區(qū)委、區(qū)政府策劃了一大批招商項目，涉及水利、交通、城市基礎設施、醫(yī)院、學校等多個領域。同時，客商在巴南區(qū)投資，還可享受長江三峽庫區(qū)、沿江開放城市、國家西部經濟發(fā)展、綜合體制改革試點城市、經濟技術開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策和區(qū)里制定的土地招商、稅費支持等特殊優(yōu)惠政策。5、 區(qū)域房地產近期發(fā)展

3、狀況2005年，巴南區(qū)全年完成全社會固定資產投資75.72億元，同比增長41.89%，比上年增幅提高2.5個百分點，總量達到歷史最高水平。其中，房地產開發(fā)23.7億元，同比增長48.68%。全年房屋施工面積661萬平方米，同比增長8.36%；房屋竣工面積351萬平方米，同比增長1.45%。6、 交通今年初，連接南岸、巴南、大渡口三區(qū)之間的渝南大道C段目前已正式動工，將與魚洞長江大橋相連，到今年底將實現通車，魚洞長江大橋也將于明年建成通車，屆時，從巴南到對岸的大渡口只需10分鐘，另規(guī)劃中的輕軌3號線在李家沱將設立樞紐站,屆時,該片區(qū)交通將獲得極大的提升。目前，沿著已經改造拓寬的渝南大道B段至南坪

4、，車程僅需15分鐘左右、至解放碑車程也在30分鐘之內。7、 規(guī)劃按照規(guī)劃，今后的巴南新城，將以綠色和生態(tài)文化為主調，以休閑產業(yè)為主線，打造重慶溫泉旅游休閑基地，形成集旅游、工業(yè)、居住及新市鎮(zhèn)為一體的復合式新區(qū)。另外，預計今年6月完工的巴南濱江路建成后將一直延伸到巴南區(qū)的婁溪溝江邊，和規(guī)劃中的南岸二塘碼頭的南岸濱江路相接，大大提高了區(qū)域輻射度。二、 區(qū)域版塊現狀根據在售及預售樓盤地理位置分布情況，將樓盤歸屬為3個區(qū)域，李家沱、土橋區(qū)域、渝南大道區(qū)域、魚洞區(qū)域。李家沱、土橋區(qū)域：項目名稱綿繡江南（在售）地理位置李家沱長江二橋南橋頭開發(fā)商重慶廣宇物業(yè)有限公司重慶黎強房地產開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)多層、小

5、高層、高層總建面16萬方容積率4.57物業(yè)管理費多層：0.6元/平方米小高層：1-1.2元優(yōu)惠措施一次性九八折按揭九九折價格（元/）多層：2900起小高層：2550起層差多層：50小高層：20開盤時間2006年1月銷售率70%（看江小戶型已基本售完）項目簡況該項目分三期開發(fā)，共10棟。目前一期開出沿江四棟，由兩棟6層多層和11層小高層組成。戶型面積及比例戶型面積戶數比例2R80-823520%3R84-96105577%4R12020111%躍層22112%合計182100%優(yōu)勢得天獨厚的江景資源，板式結構、一梯兩戶。劣勢價格相對較高、戶型偏大項目名稱土橋新都大廈（在售）地理位置李家沱土橋轉盤

6、開發(fā)商重慶恒建房地產開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)單體樓物業(yè)管理費0.8元優(yōu)惠措施一次性九八折、按揭九九折價格（元/）2006起層差15元開盤時間2005年8月銷售率9層以下被團購9層以上銷售65%60多個平方的小兩房銷售較好項目簡況項目只有一棟28層單體樓，配有1000的屋頂花園戶型面積及比例戶型面積比例2R63-8250%3R84-11250%項目名稱江南水鄉(xiāng)（在售）地理位置巴南李家沱長江大橋南橋頭開發(fā)商重慶曦圓房地產開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)高層、小高層、多層總建面26萬方物業(yè)管理費1.1價格（元/）2400優(yōu)惠措施一次性九七折按揭九八折項目簡況項目分五期開發(fā)，目前二、三、五期在售，四期即將推出戶型面積

7、及比例戶型面積戶數比例1R45-4613012%2R65-7520420%3R84-11273165%4R145以上343%合計1099100%項目名稱世紀陽光新尚城（在售）地理位置巴南 李家沱清華中學東側開發(fā)商重慶凱光置業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)小高層、多層總建面15萬方物業(yè)管理費高層0.9元。多層：0.65元價格（元/）一期多層現房2400元均二期高層期房：2300元均優(yōu)惠措施一次性九八折，按揭九九折，送2000元，免一年物管費戶型面積及比例戶型面積比例1R46.25%2R72-8145%3R86-12045%4R1435%銷售情況一期80%左右通過渝南大道與南岸區(qū)接通，同時李家沱長江大橋連接揚家

8、坪，是巴南區(qū)最為便捷的區(qū)域，房價相對巴南區(qū)為最高，從調查表格可以看出，二室三室居多、一房等小戶型少。1、 體量分析目前該區(qū)域在售項目總體量在60余萬方，單個項目體量以10萬方左右的中、小型住宅項目為主。超過20萬方的大型項目該片區(qū)目前只有江南水鄉(xiāng)。2、 物業(yè)形態(tài)分析與目前整個重慶房地產市場以點式高層主流不同，該區(qū)目前在售項目多以板式多層、小高層為主，少量點式高層做點綴。3、 價格分析目前李家沱、土橋區(qū)域除錦繡江南外，套內價格均在2500元/平方米以下。而錦繡江南因擁有得天獨厚的江景資源，而使其江景房套內價格達到3000元/平方米。從總價來看，該區(qū)內一房總價在11萬左右，兩房總價在13-16萬之

9、間，三房總價在19-26萬之間。4、 戶型分析與主城其它各區(qū)相比，該區(qū)住宅市場上居住氛圍相對比較濃厚。一房所占比例微乎其微，不足10%，兩房、三房的比例占到近90%，另有少量的頂躍戶型做補充。綜合來看，目前巴南區(qū)在售樓盤一房戶型多在45左右，兩房從65-85，三房面積在90-100。5、 去化分析從上面幾個樓盤的調查結果來看，除了錦繡江南因擁有絕佳的江景資源而去化速度較快以外，其它樓盤經營相對慘淡。如單體樓土橋新都大廈，自去年8月開盤以來，加上其團購部分，銷售不過80%，月均去化在20套左右，日均不足一套。而江南水鄉(xiāng)二、三、四、五期同期銷售，也可以看出該樓盤銷售壓力之大。從戶型方面來看，45的

10、一房、65-70的兩房，80-100的三房去化抗性較小，而65-70的兩房因其緊湊適用、總價低，去化最快。渝南大道區(qū)域：項目名稱巴蜀怡苑（在售）地理位置巴南區(qū)渝南大道108號（巴南土橋岔路口）開發(fā)商重慶新大地房屋開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)小高層價格（元/）5、6號樓均價在2300元/平方米，7號2400元/平方米優(yōu)惠措施一次性九八折，按揭九九折，送2000元，免六通費戶項目簡況共分三期，一期已售完，共四棟樓，已交房售完目前在售二期，為5、6、7號樓，共200余戶，為18層電梯房，一梯6戶，今年年底交房戶型面積及比例戶型面積（平方米）戶數比例1R45-4613012%2R65-7520420%3R84

11、-11273165%4R145以上343%合計1099100%銷售情況目前5、6號樓銷售率在85%左右，7號樓因價格高，銷售率在30%左右項目名稱申燁太陽城（預售）地理位置巴南李家沱長江大橋南橋頭開發(fā) 商重慶申燁置業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)小高層總建面100萬方優(yōu)惠措施前80位，每平米免50元，免契稅、免五通、免大修基金、按揭保證金價格（元/）2700均項目簡況項目分4期開發(fā)，目前一期2棟預售，5月8日開盤戶型面積戶型面積（平方米）2R723R95、96、974R114總325套項目名稱日月山莊東方晨屹（在售）地理位置李家沱地區(qū)渝南大道118號（東方賓館對面）開發(fā)商重慶日月房地產開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)高

12、層總建面17萬方銷售情況50%價格（元/）2400起、2600均、層差10元優(yōu)惠措施無項目簡況項目分五期開發(fā)，目前二期在售戶型面積及比例戶型面積（平方米）戶數比例2R65-7533666.7%3R84-11216833.3%合計504100%項目名稱陽光9里（預售）地理位置渝南大道民主新村開發(fā)商重慶渝能產業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)小高層、多層總建面4萬方價格（元/）2100起2200均，層差10-15優(yōu)惠措施一次性九八折按揭九九折，免五通項目簡況項目推出一棟18層小高層和3單元多層 戶型面積及比例戶型面積（平方米）2R65-733R93項目名稱典雅龍海港灣（在售）地理位置巴南區(qū)龍海大道開發(fā)商重慶典雅房

13、地產開發(fā)集團有限公司物業(yè)形態(tài)小高層價格（元/）2090起，均價2200優(yōu)惠措施一次性九八折，按揭九九折，免五通費免契稅項目簡況共分二期，一期在售，共四棟樓，居開發(fā)商介紹，其中3棟已經銷售完成，在售僅一棟。戶型面積及比例戶型面積（平方米）戶數比例1R48488.7%2R66-7414426.1%3R以上110-13336065.2%合計552100%銷售情況僅有一棟在售，銷售85%借助渝南大道交通的便捷優(yōu)勢，以及相對較大的土地開發(fā)空間，涌現了多個大型樓盤，由前期的別墅、洋房、躍層產品，過渡到2室戶、3室戶、4室等多層次產品。同時由原來的多層向高層演變。但該區(qū)域由于處在新開發(fā)區(qū)域，配套、商業(yè)等消費

14、者關心的項目設置不足，影響了購房者對該區(qū)域的房產選擇。1、 體量分析該區(qū)域可開發(fā)的土地資源較豐富，特別是幾個大盤，如申燁的100萬，東方辰屹的17萬，開發(fā)量相當巨大。2、 物業(yè)形態(tài)分析區(qū)域從早期開發(fā)的別墅、洋房、躍層產品向現階段的經濟適用居住性物業(yè)過度。在售項目多以板式多層、小高層為主，少量點式高層。3、 價格分析以陽光9里、巴蜀怡苑、典雅龍海港灣（等小型樓盤為例價格在2100-2200元，而以東方晨屹、申燁太陽城為代表的大型品質項目，則以24002600元的較高價格出現。4、 戶型分析區(qū)域內近期以6570的2房和80-114的3房為主，并輔以少量的一房和四房，5、 去化分析通過調查發(fā)現，去化

15、速度快的樓盤共性都是價格優(yōu)勢，如巴蜀怡苑銷售85%的5、6號樓，而其他樓盤去化相對較慢，東方晨屹自去年開盤至今銷售還未過半。除去開盤銷售累計數量，平均日成交不足1套，售樓部配置2個人員也側面反映該樓盤銷售的緩慢。同時該區(qū)域的大量開發(fā)，供應量大大超過消費量，也給去化造成一定壓力。戶型方面，總價低、朝向好的去化速度快，主要區(qū)于60-80的2室、3室，超過此界限，去化速度明顯減慢。魚洞區(qū)域：項目名稱浩立半島康城（在售）地理位置巴南區(qū)魚洞魚輕大橋旁（原二毛廠家屬區(qū)）開發(fā)商重慶浩立地產（集團）有限公司物業(yè)形態(tài)小高層、多層總建面22萬方價格（元/）2500均價優(yōu)惠措施港澳游，一次性九八折，按揭九八折項目簡

16、況項目目前一期在售 戶型面積及比例戶型面積（平方米）戶數比例1R44186.9%2R735420.9%3R84-11213251.3%4R145以上5420.9%合計258100%銷售情況銷售60%項目名稱萬友康馨苑（預售）地理位置巴南區(qū)魚洞大江中路開發(fā)商重慶渝興房地產綜合開發(fā)公司、重慶大江房地產有限責任公司物業(yè)形態(tài)高層、小高層、多層總建面8.5萬方優(yōu)惠措施未出價格（元/）未出戶型面積及比例戶型面積（平方米）1R412R68-703R99-109項目名稱香林華府地理位置巴南區(qū)魚洞濱江路36號開發(fā)商重慶市理想置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)形態(tài)高層、小高層、多層總建面6.8萬方價格（元/）2200均價優(yōu)惠措

17、施無項目簡況項目分二期開發(fā)，目前二期在售戶型面積及比例戶型面積（平方米）戶數比例2R66-7716875%3R84-1125625%合計224100%銷售情況80%項目名稱假日濱江花園地理位置南區(qū)魚洞濱江路開發(fā)商重慶藤王閣房地產開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)小高層、多層總建面7.6萬方價格（元/）2000起，看江2500優(yōu)惠措施無戶型面積及比例戶型面積（平方米）戶數比例1R51163.3%2R797215%3R9830062.4%4R1319319.3%合計481100%離主城最遠的區(qū)域，借助區(qū)域環(huán)境配套優(yōu)勢，消化本區(qū)自然客戶，戶型設置以居家的2房、3房為主，同時也兼顧一定數量的躍層。有已修建好的濱江路

18、做依托，也使區(qū)域品質得到一定程度提升。但由于交通等條件制約，無法吸引外區(qū)的客戶前來。1、 體量分析除個別樓盤外，樓盤開發(fā)量平均都在10萬以內，開發(fā)量相對其他幾個版塊并不是特別大。2、 物業(yè)形態(tài)分析與目前其他幾個版塊一樣，該區(qū)目前在售項目多以板式多層、小高層為主，少量點式高層做點綴，再一次突出了巴南區(qū)項目開發(fā)的特點。3、 價格分析雖然有濱江路、商業(yè)、配套等條件支持，但在售項目的價格為幾個區(qū)域版塊最低的，一般均價在20002200元間，同時由于濱江路對客戶的吸引，使得靠近濱江路的項目售價提高，看江和品質樓盤2500元左右。4、 戶型分析2房在6080，3房在80120，及少量的一房、和躍層、洋房。

19、5、 去化分析銷售最好的香林華府，可以看出兩房在該區(qū)域有大量的需求量，在所有樓盤中兩房去化速度最快，其次是三房，但由于其他樓盤的戶型配置過于豐富，部分大戶型一時找不到合適的消費群，去化出現困難?？傮w來看，在售樓盤的去化都相當順利在70%-80%。三、 區(qū)域房地產發(fā)展特點1、 交通及配套成為該區(qū)房地產發(fā)展的最大桎梏總體來看，目前巴南區(qū)的房地產發(fā)展落后于主城平均水平，其房價也低于主城平均房價。以今年3月的政府統(tǒng)計數據為例，巴南區(qū)建面成交均價不足1900元/平方米，僅高于北碚。究其原因，交通和配套是影響該區(qū)房地產發(fā)展的最大瓶頸。目前巴南區(qū)與外區(qū)聯(lián)系只有李家沱大橋和長江大橋，到解放碑只有繞道南坪，近一

20、個小時的車行距離極大的擴大了巴南區(qū)與主城各區(qū)的心理距離。同時由于區(qū)內商業(yè)規(guī)模小且分散，人氣聚集力不強，就更加談不到吸引外區(qū)消費者。2、 雖有得天獨厚的綠化、山地、溫泉等環(huán)境優(yōu)勢，但無法達到品質的提升在巴南區(qū)有高爾夫球會、南溫泉渡假村、東泉等旅游文化優(yōu)勢，但仍不能形成對外區(qū)客戶的吸引，除交通配套原因外還歸結于整體的品質不高：球會周邊仍然是農田或者凌亂的植被，而不是綠化或者公園，住宅周邊仍然是農舍、廠房，幾條主要水道依舊是污水流淌，渝南大道塵埃撲天，渝南大道兩側幾乎沒有人氣也無法形成商業(yè)，以及區(qū)域人口總體文化素質不高等。影響了消費者置業(yè)的信心。3、 購房者以區(qū)域內自然客戶為主，且被外區(qū)分流嚴重落后

21、的交通條件、相對欠缺的生活配套、嚴重阻礙了該區(qū)房地產的發(fā)展，也擋住了多數外區(qū)購房者進入的腳步。目前該區(qū)域內在售物業(yè)主要由區(qū)內自然客戶消化，同時，區(qū)域內也有相當數目的客戶到外區(qū)購房，進一步削弱了巴南區(qū)的消費能力，減緩了區(qū)域物業(yè)的去化速度。4、 新區(qū)的規(guī)劃給巴南區(qū)注入了一劑強心針龍洲灣新區(qū)的建設、重慶工學院花溪校區(qū)的投入使用、南溫泉的規(guī)劃將為該區(qū)帶來數以萬計的人口，在形成該區(qū)濃厚的人文主義氣息、大幅度提升該區(qū)人氣的同時，也將相應的帶動周邊生活配套的完善，以及居住環(huán)境水平的提升，吸引越來越多的購房者觀注。5、 南北干道及巴南濱江路的修建極大改善了巴南區(qū)的交通狀況南北干道有如一把利箭，從巴南區(qū)直指江北區(qū)，沿線橫穿九龍坡區(qū)、渝中區(qū)，而巴南濱江路將與南濱路相接，這兩條道路的規(guī)劃建設將巴南區(qū)與主城各區(qū)的距離縮短在半小時以內，大大縮短了巴南區(qū)與主城各區(qū)的距離，隨著這兩路的完工通車，巴南區(qū)的交通桎梏也將隨之打破，也將隨之帶動