輕裝上陣,2020年直指千億

1、【年報(bào)有料(39)禹洲地產(chǎn)】輕裝上陣，2020年直指千 億(2019)20X9 禹洲地產(chǎn)核心觀點(diǎn)2019年禹洲合同銷售額751.15億元,增速34.1% , 2020年禹洲的目標(biāo)直指千億， 規(guī)模擴(kuò)張仍然是禹洲發(fā)展的重要戰(zhàn)略。在土地儲(chǔ)備上，2019年禹洲增加高能級(jí)城市 納儲(chǔ)比例，新增土儲(chǔ)中一二線城市占比95% ,未來去化有保證且較高的售價(jià)也能強(qiáng) 力助推公司規(guī)模增長,不過這樣的投資布局，對(duì)禹洲的資金面也提出了更高要求。為了在規(guī)模擴(kuò)張的路上走得更為穩(wěn)健,2019年禹洲主要在兩個(gè)方面加強(qiáng)管理。是主動(dòng)做好員債管理，2019年凈負(fù)債率下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至65.6% ,在國內(nèi)融 資環(huán)境邊際改善的背景下，未來

2、禹洲將未來適當(dāng)增加境內(nèi)融資比例；二是為了最大 化隆低過往高地價(jià)項(xiàng)目對(duì)毛利潤率的影響，2019年禹洲出售4個(gè)高地價(jià)項(xiàng)目,輕 裝上陣，這也意味著未來禹洲的毛利潤率有提升空間。一、長三角仍為主力銷售區(qū)城，2020年沖剌干億2019年，禹洲合約銷售金額達(dá)751.15億元，同比上升34.1% ,實(shí)現(xiàn)合約銷售面 積497.1萬平米，較2017年增長34.3%。合約銷售均價(jià)為15110元/平米,與 去年幾乎捋平。2020年禹洲將向干億規(guī)模進(jìn)擊。長三角地區(qū)仍是禹洲地產(chǎn)銷售的主要區(qū)域，合約銷售金額為487.7億，占 總銷售額的64.93%.其中，上海、合肥、杭州、南京及蘇州為主要貢獻(xiàn)城市， 合計(jì)銷售金額423.

3、6億，占集團(tuán)總合約銷售金額的56.4%.其中禹洲進(jìn)駐蘇州 三年，2019年簽約銷售額達(dá)155.8億元，占公司總銷售金額的20.74% ,成為 禹洲首個(gè)突破百億銷量的城市，也是為公司帶來最高合同銷售額的城市。海西區(qū)域作為禹洲的發(fā)源地,2019年的銷售貢獻(xiàn)下滑至13.6% ,下降21 個(gè)百分點(diǎn)。其中福州銷售貢獻(xiàn)最高,銷售額39.93億，占比5.32% ,廈門次之, 銷售額25.37億,占比3.38%。圖表:2015-2019 禹洲銷售金額及同比80070060050()40()30020()100080%70%60%50%40%30%20%10%0%20152016201720182 2019銷售

4、金額（億元）資料來源：企業(yè)年報(bào)、億翰智庫二、一二線城市為土儲(chǔ)加碼重點(diǎn)，高拿地成本對(duì)資金提岀更高要求截至2019年12月31日，禹洲擁有總土儲(chǔ)建筑面積2012萬平米 伺比增長16% , 總貨值3661億元，土儲(chǔ)規(guī)模足夠未來三四年左右發(fā)展。土儲(chǔ)最多的五大城市依 次為合肥、泉州、蘇州、廈門、南京,合計(jì)建筑面積約786萬平，占比39% ,相 信日后這些深耕城市充裕的可售資源將極大推動(dòng)禹洲干億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2019年共獲得35幅地塊,權(quán)益總建筑面積達(dá)265.7萬平米，同比減少23% ,權(quán) 益土地儲(chǔ)備總地價(jià)244.4億元，同比增加203.5% ,平均樓面價(jià)10023元/平米， 同比上漲100.5%。由于20

5、19年禹洲增加在合肥、佛山、上海、揚(yáng)州等核心一二 線城市的拿地比例,導(dǎo)致其2019年的拿地金額及平均樓面價(jià)大幅增長。在新壇 土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上，位于一二線及準(zhǔn)二線城市的土儲(chǔ)資源占比高達(dá)95% ,其中一線占比 18% ,二線占比77%。禹洲積極補(bǔ)倉核心城市，未來去化有保障且較高的售價(jià)也 能強(qiáng)力助推公司未來的規(guī)模增長，不過這樣的投資布局，對(duì)禹洲的資金要求也確 實(shí)不低，未來如何開源節(jié)流平衡現(xiàn)金流，將是禹洲的重要課題。三、短期償債壓力小，未來適當(dāng)増加境內(nèi)融資2019年禹洲在手現(xiàn)金355億元，較2018年增長21.2% ,有息負(fù)債中以中 長期負(fù)債為主，短期有息負(fù)債152.72 ,現(xiàn)金短債比為2.33 ,短期償債

6、壓力小。得益于對(duì)負(fù)債的主動(dòng)管理，2019年末禹洲凈負(fù)債率為65.6% ,較2018年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。債務(wù)結(jié)構(gòu)上，由于近兩年境內(nèi)融資壞境收緊，相比之下境外美元債 市場好于國內(nèi)，因此禹洲的境外融資占比較高，達(dá)61%,不過隨看國內(nèi)融資壞境 的邊際改善，未來禹洲也會(huì)增加境內(nèi)融資，以補(bǔ)足公司發(fā)展的資金需求。四、出售4個(gè)高地價(jià)項(xiàng)目，毛利潤率提升空間大2019年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約232.4億元,同比減少4.39%。由于部分權(quán)益較 低的項(xiàng)目不能并表，因此一些收入無法體現(xiàn)在報(bào)表上，導(dǎo)致營業(yè)收入出現(xiàn)下降。2019年公司毛利潤約60.92億元，同比下降18.4% ,毛利潤率為26.2% , 下降4.5個(gè)百分點(diǎn)，一是由于限價(jià)政策,拖累了禹洲整體的毛利潤水平，二是 營業(yè)收入下降而銷售成本上升，拉低了毛利潤水平。2019年公司實(shí)現(xiàn)凈利潤39.67億元,同比上升6.5%，凈利潤率17% ,增1.8個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤高于EH50房企14.8%的平均水平。毛利潤下降而凈利 潤卻增加，主要是2019年禹洲為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤組合的全面優(yōu)化,出售了廈 門、南京.合肥、天津的高地價(jià)項(xiàng)目公司，取得8億元