信托投資公司核心贏利模式探析

1、通過(guò)信托投資公司發(fā)展現(xiàn)狀、 現(xiàn)有核心業(yè)務(wù)及現(xiàn)有贏利模式的分析， 得出了現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式和 贏利模式存在的問(wèn)題， 進(jìn)而分析了信托投資公司核心業(yè)務(wù)模式所應(yīng)具備的條件， 結(jié)合我國(guó)信 托的特點(diǎn)、 優(yōu)勢(shì)和實(shí)際， 提出了我國(guó)信托投資公司核心業(yè)務(wù)模式， 以及在此基礎(chǔ)上建立和形 成的核心贏利模式。一、我國(guó)信托業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2001 年 10 月 1 日信托法 的頒布實(shí)施， 2002 年 5 月中國(guó)人民銀行修訂并頒布了具有信 托業(yè)法性質(zhì)的信托投資公司管理辦法， 2002 年 6 月 30 日中國(guó)人民銀行發(fā)布了信托 投資公司資金信托管理暫行辦法 （以下簡(jiǎn)稱： “一法兩規(guī)”） 。“一法兩規(guī)”的頒布實(shí)施， 確立了我國(guó)信托活動(dòng)

2、的基本法律框架，結(jié)束了我國(guó)信托業(yè) 20 多年來(lái)徘徊錯(cuò)位的局面，鞏固 了信托業(yè)第五次整頓的成果。 它使我國(guó)信托投資公司站在了全新的起點(diǎn)上， 用立法承認(rèn)信托 制度， 用法律調(diào)整信托關(guān)系、規(guī)范當(dāng)事人的信托行為，保護(hù)信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，為信托 活動(dòng)、 信托業(yè)務(wù)的規(guī)范和發(fā)展奠定法律基礎(chǔ)， 為促進(jìn)信托事業(yè)的發(fā)展起到了積極的貢獻(xiàn)。 從 2002 年到 2004 年我國(guó)信托業(yè)持續(xù)快速發(fā)展。截至 2004 年 12 月 31 日，信托投資公司接 受管理的財(cái)產(chǎn)總額已達(dá)到 2784 億元，信托業(yè)務(wù)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。尤其是 2004 年， 33 家 信托投資公司的年報(bào)顯示， 32 家公司實(shí)現(xiàn)贏利，平均凈利潤(rùn)達(dá) 270

3、0 萬(wàn)元，在股市低迷， 市場(chǎng)人氣不佳， 保險(xiǎn)理財(cái)業(yè)務(wù)不理想之際， 信托業(yè)卻成為我國(guó)金融市場(chǎng)一支異軍突起的生力 軍，成為我國(guó)金融市場(chǎng)一道亮麗的風(fēng)景線。但是需要指出的是，我國(guó)信托的法律及制度環(huán)境仍然有待完善。如： 信托法規(guī)定“對(duì)于 信托財(cái)產(chǎn)應(yīng)依法辦理信托登記”；而實(shí)踐中股權(quán)、有價(jià)證券、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)、船 舶車輛等信托財(cái)產(chǎn)登記制度卻遲遲不能到位， 有關(guān)登記部門以沒(méi)有登記規(guī)則為由拒絕辦理信 托登記手續(xù)。 這使得信托投資公司推出的一些信托產(chǎn)品先天不足， 信托計(jì)劃的設(shè)立缺乏法律 效力和法律明確認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)過(guò)戶登記。 這種“有法可依， 無(wú)法操作”的窘?jīng)r， 迫使信托投資 公司做出幾種選擇： 一是不實(shí)施任

4、何登記行為， 僅在信托文件中規(guī)定了信托登記事宜； 二是 在信托文件中規(guī)定了信托登記事宜， 但又簽訂了信托財(cái)產(chǎn)買賣 （轉(zhuǎn)讓） 合同， 以此進(jìn)行“過(guò) 戶登記”， 目的是暫時(shí)代替“信托登記”； 三是特意用質(zhì)押、 抵押登記等“替代性登記”措 施并配以公證手段，權(quán)當(dāng)“信托登記”。信托財(cái)產(chǎn)登記、 信托財(cái)產(chǎn)公示、 信托稅制、 信托財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法等制度是廣義的信托制度 的有機(jī)組成部分。但我國(guó)目前這些配套制度缺乏，這已經(jīng)阻礙了我國(guó)信托業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。所以， 我國(guó)應(yīng)遵循信托財(cái)產(chǎn)管理制度的本質(zhì)屬性， 借鑒國(guó)外信托業(yè)的做法， 盡快頒布信托有 關(guān)的配套制度， 形成一套完整適用的信托制度體系， 以使我國(guó)信托業(yè)獲得進(jìn)一步

5、發(fā)展， 為我 國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮更大作用和作出更大貢獻(xiàn)。二、與其他金融機(jī)構(gòu)相比 根據(jù)我國(guó)金融業(yè)目前的相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，信托投資公司與其他金融機(jī)構(gòu)相比,優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在：（一）信托投資公司是目前我國(guó)唯一跨越貨幣市場(chǎng)、 資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)三大市場(chǎng)的金融機(jī) 構(gòu)。在目前我國(guó)金融領(lǐng)域嚴(yán)格實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)的體制下， 信托投資公司的最大優(yōu)勢(shì)在于其業(yè)務(wù)跨度 大，范圍廣，是目前我國(guó)唯一跨越貨幣市場(chǎng)、 資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)三大市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)，這 就使得信托投資公司與銀行、證券公司、 保險(xiǎn)公司相比， 無(wú)論在資金運(yùn)用的方式上，還是在 投資領(lǐng)域范圍方面具有明顯的優(yōu)勢(shì)。 在項(xiàng)目融資方面 ,靈活性好 ,可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求 ,籌集

6、 相應(yīng)的資金量；信托融資過(guò)程十分便捷，與發(fā)行債券、股票等相比，籌資時(shí)間較短,為項(xiàng)目方節(jié)約了時(shí)間；信托資金運(yùn)用方式靈活,可以采取貸款、股權(quán)投資 （直接投資、收購(gòu)或增資 ）、債權(quán)投資、租賃、同業(yè)拆借等多種方式,能夠滿足項(xiàng)目方的多種需求 ,是所有金融機(jī)構(gòu)中資金運(yùn)用手段最豐富的機(jī)構(gòu)。（二）信托職能的多元化， 使信托投資滲透到國(guó)家的一切經(jīng)濟(jì)生活之中， 使信托派生出各種 各樣的社會(huì)機(jī)能。其中，最主要的三項(xiàng)功能： 一是通過(guò)信托資金的運(yùn)作， 發(fā)揮投資和融資功能， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 二是通過(guò)公益信托的運(yùn)作， 促進(jìn)社會(huì)公益事業(yè)的發(fā)展； 三是通過(guò)雇員受益信托的運(yùn)作， 配合 國(guó)家福利政策推行社會(huì)福利計(jì)劃，發(fā)揮社會(huì)安全與

7、穩(wěn)定功能。（三）業(yè)務(wù)功能壟斷優(yōu)勢(shì)。信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性功能 ,就是所謂的破產(chǎn)隔離功能。該功能在實(shí)施資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)、企業(yè)年 金業(yè)務(wù)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托管理、遺囑信托等方面可以起到獨(dú)特的作用,信托投資公司可以利用該功能從事其他金融機(jī)構(gòu)所不能開(kāi)展的業(yè)務(wù)。三、核心盈利模式分析 如何把信托制度和行業(yè)的優(yōu)勢(shì)真正化為信托投資公司的比較優(yōu)勢(shì)是建立核心贏利的重心， 處 理不好只能是廣而不精， 博而不專。 貨幣市場(chǎng)上我們?cè)谫Y金來(lái)源、 網(wǎng)點(diǎn)覆蓋方面無(wú)法與商業(yè) 銀行抗衡， 資本市場(chǎng)上在人才和政策方面不能動(dòng)搖證券公司和基金公司的地位， 為此必須開(kāi) 展信托制度的獨(dú)特之處業(yè)務(wù)才可以真正確立信托投資公司的核心盈利模式。要確立信托投資公

8、司的核心盈利模式， 就必須先確立信托投資公司的核心業(yè)務(wù)。 因?yàn)椋?核心 業(yè)務(wù)是核心盈利模式的載體、 依托和來(lái)源。 而談信托投資公司未來(lái)核心業(yè)務(wù)模式的確立， 必 須談到六個(gè)問(wèn)題： 一是信托投資公司現(xiàn)有盈利模式存在的問(wèn)題； 二是核心業(yè)務(wù)確立所需具備 的條件； 三是信托的特征與比較優(yōu)勢(shì)； 四是信托投資公司在現(xiàn)有制度下， 核心業(yè)務(wù)和核心贏 利模式有哪些？五是信托投資公司核心業(yè)務(wù)是什么？六是做好核心業(yè)務(wù)， 建立核心贏利模式 所需要的資源配置（人力資源、研發(fā)能力、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制）。信托投資公司在確立了核心業(yè)務(wù)模式后， 并將核心業(yè)務(wù)規(guī)模做大、 做好、做強(qiáng)，以核心業(yè)務(wù) 作為依托、來(lái)源的核心盈利模式就可以得以形成

9、和實(shí)現(xiàn)。（一）現(xiàn)有或原有信托投資公司盈利模式存在的問(wèn)題2004 年底以前，信托投資公司的贏利模式大多來(lái)源于所開(kāi)展的項(xiàng)目融資型業(yè)務(wù)所帶來(lái)的信 托報(bào)酬收入。 項(xiàng)目融資型的業(yè)務(wù)以“先有項(xiàng)目， 后有資金”， 這種融資型業(yè)務(wù)屬于過(guò)渡型業(yè) 務(wù)，因此， 由此產(chǎn)生的盈利模式也只能是過(guò)渡型的盈利模式。 它們基本上都是以項(xiàng)目為基礎(chǔ) 的信托業(yè)務(wù)，缺點(diǎn)是顯著的：第一，難以形成核心的競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)轫?xiàng)目太分散，每一個(gè)項(xiàng)目 都完全不同；第二， 無(wú)法產(chǎn)生規(guī)模效益， 融資業(yè)務(wù)需要規(guī)模， 如果不能使融資業(yè)務(wù)達(dá)到規(guī)模 效益的業(yè)務(wù)規(guī)模， 就不能支撐足夠的盈利； 第三， 無(wú)法分散風(fēng)險(xiǎn)， 風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱； 第四， 這種業(yè)務(wù)模式單一、科技

10、含量過(guò)低、資金來(lái)源狹窄，其開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)銷投入、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用 及風(fēng)險(xiǎn)等都偏高， 且完全依賴手續(xù)費(fèi)或傭金的方式收取信托報(bào)酬， 收入偏低， 無(wú)法成為信托 投資公司； 第五，項(xiàng)目融資型的業(yè)務(wù)缺乏流動(dòng)性， 也就不可能有效地抵制風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)小小的 融資產(chǎn)品， 哪怕只有幾千萬(wàn)，只要出了問(wèn)題， 信托投資公司就會(huì)被卷入風(fēng)險(xiǎn)的漩渦。項(xiàng)目融 資非常殘酷，要求有很高的信用和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。信托投資公司做了 100 個(gè)信托計(jì)劃，即使 99 個(gè)都成功了， 有一個(gè)失敗了， 聲譽(yù)也會(huì)受到嚴(yán)重的影響。 而監(jiān)管部門要看你管理的業(yè)績(jī)， 一次失敗就是一條不良記錄。 所以， 這樣的業(yè)務(wù)模式， 它的歷史使命我認(rèn)為只能是一種過(guò)渡 型業(yè)務(wù)，沒(méi)有生

11、命力。這三年來(lái)，它給信托業(yè)贏得了一定的市場(chǎng)影響， 但是它沒(méi)能確立核心 盈利， 更無(wú)法帶來(lái)持續(xù)的盈利。 一個(gè)項(xiàng)目做完了下個(gè)項(xiàng)目在哪兒？第二個(gè)項(xiàng)目做完了， 第三 個(gè)呢？三年、 五年之后又怎樣？無(wú)法實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)， 因此， 此類型的信托業(yè)務(wù)只能作為信托 投資公司一個(gè)輔助業(yè)務(wù)，無(wú)法形成其終極核心盈利模式業(yè)務(wù)。（二）能夠形成核心贏利模式的核心業(yè)務(wù)模式需要具備的條件 既然信托投資公司原有的或現(xiàn)有的盈利模式存在較多問(wèn)題，那么， 哪些業(yè)務(wù)模式才具備能夠形成核心盈利模式的核心業(yè)務(wù)呢？我認(rèn)為它應(yīng)該具備如下一些條件：1. 與其他金融機(jī)構(gòu)相比，信托投資公司的核心業(yè)務(wù)模式必須具有一定的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力。2. 核心業(yè)務(wù)能形成一

12、定的規(guī)模，從而能給信托投資公司帶來(lái)規(guī)模效益。3. 核心業(yè)務(wù)必須具備一定持續(xù)性（期限較長(zhǎng)），從而可以給信托投資公司帶來(lái)持續(xù)、相對(duì)穩(wěn)定的收益；4. 核心業(yè)務(wù)必須具有較高的科技含量， 核心業(yè)務(wù)的產(chǎn)品必須是開(kāi)發(fā)成本較低， 具有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn) 品或準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的特性， 對(duì)自己具有較強(qiáng)的復(fù)制性， 對(duì)別人又具有一定的創(chuàng)新性和核心技 術(shù)，從而可以降低開(kāi)發(fā)成本和縮短開(kāi)發(fā)周期，從而提高業(yè)務(wù)的盈利水平；5. 核心業(yè)務(wù)所依托的信托產(chǎn)品必須具有較好的或一定的流動(dòng)性，既可以擴(kuò)大客戶群體和解決信托產(chǎn)品周期長(zhǎng)可能產(chǎn)生的問(wèn)題， 又可以提高核心業(yè)務(wù)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力， 從而提高信托投資 公司抵御經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。（三）信托的認(rèn)識(shí)、特征和比較

13、優(yōu)勢(shì)1. 對(duì)信托認(rèn)識(shí)和信托的比較優(yōu)勢(shì)從金融學(xué)原理看， 信托的基本功能是資產(chǎn)管理， 其核心定位應(yīng)該是長(zhǎng)期金融信用。 銀行和信 托是兩種信用形式， 作為商業(yè)銀行， 它是以吸收短期存款和發(fā)放短期資金貸款為主、 作用于 貨幣市場(chǎng)的間接信用； 而信托則是以受托人身份代客戶管理資產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)資金的商業(yè)中介， 既 不同于銀行的間接融資， 也與資本市場(chǎng)的直接融資稍有區(qū)別。 信托投資公司在投融資中提供 的是一攬子金融服務(wù)， 相對(duì)于銀行而言， 信托可以提供長(zhǎng)期的直接投資， 而不是短期的資金 周轉(zhuǎn)， 既可以募集負(fù)債性資金， 又可以募集資本性資金。 相對(duì)于證券公司而言，信托投資公 司可以直接從事產(chǎn)業(yè)投融資， 也可以協(xié)助上

14、市公司提供公募性融資服務(wù)， 又可以為各種非上 市公司提供私募性融資服務(wù)。信托構(gòu)架的是委托人、受托人、 受益人、托管人與投資項(xiàng)目的 多邊金融信用， 既可融資，又能融物，是聯(lián)結(jié)資本市場(chǎng)與貨幣市場(chǎng)、直接融資與間接融資的 混合信用形式，體現(xiàn)的是一種財(cái)產(chǎn)管理制度及商業(yè)信用關(guān)系。2. 信托的特征信托特征主要有：（ 1 ）所有權(quán)與利益權(quán)相分離：即受托人享有信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，而受益 人享有受托人經(jīng)營(yíng)管理信托財(cái)產(chǎn)所生的利益，實(shí)現(xiàn)了信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)與信托利益權(quán)相分 離。（ 2）信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性：信托一經(jīng)有效成立，信托財(cái)產(chǎn)即從信托人、受托人和受益人的自有財(cái)產(chǎn)中分離出來(lái)， 而成為一份獨(dú)立運(yùn)作的財(cái)產(chǎn)， 即信托具有天然的

15、破產(chǎn)隔離制度。 （ 3） 全面的有限責(zé)任： 從信托內(nèi)部關(guān)系來(lái)看， 由于信托一旦設(shè)立， 委托人除非在信托文件中保留 了相應(yīng)的權(quán)利， 否則即退出信托關(guān)系， 信托的內(nèi)部關(guān)系僅表現(xiàn)為受托人與受益人之間的關(guān)系。 受托人對(duì)因信托事務(wù)的管理處分而對(duì)受益人所負(fù)的責(zé)任，僅以信托財(cái)產(chǎn)為限。（ 4 ）信托管 理的連續(xù)性：信托一經(jīng)設(shè)立，委托人除事先保留撤銷權(quán)外不得廢止、撤銷信托；受托人接受 信托后，不得隨意辭任；信托的存續(xù)不因受托人的更迭、破產(chǎn)、消亡而中斷。3. 信托投資公司主要業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)模式通過(guò)以上分析可知， 信托投資公司在現(xiàn)有的制度范圍， 主要有四種業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)盈利模式。 一種 是以資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)來(lái)驅(qū)動(dòng)的盈利模式； 一種

16、是以信托制度特有的比較優(yōu)勢(shì) （受托人） 業(yè)務(wù)來(lái) 驅(qū)動(dòng)的贏利模式； 一種是以融資業(yè)務(wù)來(lái)驅(qū)動(dòng)的盈利模式； 一種是以投資銀行業(yè)務(wù)來(lái)驅(qū)動(dòng)的盈 利模式。 我個(gè)人認(rèn)為， 后兩種盈利模式在目前的市場(chǎng)環(huán)境下， 不足以形成我們持續(xù)的盈利模 式。而必須將公司的核心盈利模式確立在資產(chǎn)管理驅(qū)動(dòng)和以信托制度特有的比較優(yōu)勢(shì) （受托 人）的盈利模式上， 融資和投資可以成為輔助業(yè)務(wù)， 這樣就可以把信托投資公司做大、 做強(qiáng)、 做好。（四）核心業(yè)務(wù)模式的確立通過(guò)對(duì)信托投資公司原有或現(xiàn)有盈利模式存在問(wèn)題， 核心業(yè)務(wù)模式所應(yīng)具備的條件， 信托的 認(rèn)識(shí)、 信托的優(yōu)勢(shì)和信托特征分析， 再結(jié)合國(guó)際信托業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)、 國(guó)際信托業(yè)的發(fā)展

17、趨勢(shì)，形成核心贏利模式的核心業(yè)務(wù)有：1.資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)信托投資公司的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)是指信托投資公司以受托人身份，充分利用自己專業(yè)的投資、 理財(cái)能力，利用信托特有的聯(lián)結(jié)貨幣、 資本和產(chǎn)業(yè)三大資本市場(chǎng)的功能， 通過(guò)對(duì)受托資產(chǎn) （含 資金、有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等其他資產(chǎn)） 的管理、運(yùn)用和處置， 實(shí)現(xiàn)受托資產(chǎn)的增值的過(guò)程。 這類業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的項(xiàng)目融資型業(yè)務(wù)相比較，最明顯的特點(diǎn)是“先有資金 （資產(chǎn)）， 并通過(guò)受 托人對(duì)資產(chǎn)（資金）的管理，運(yùn)用，以項(xiàng)目為載體，最終實(shí)現(xiàn)受托資產(chǎn)的增值”。產(chǎn)業(yè)資本是金融資本增值的源泉和依托， 金融資本是產(chǎn)業(yè)資本增值與擴(kuò)張的潤(rùn)滑劑。 從某種 意義上說(shuō)， 產(chǎn)業(yè)資本與金融資本的融合， 實(shí)際

18、上是對(duì)兩種不同性質(zhì)的資本要素及其功能的提 升和再造， 也是實(shí)現(xiàn)其間接融資與直接融資、 實(shí)業(yè)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的有機(jī)整合。 充分發(fā)揮信 托投資公司可以同時(shí)涉足資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)功能的業(yè)務(wù)就是要積極開(kāi)展以產(chǎn)融結(jié)合、 投資 基金型的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。近期和今后一段時(shí)間應(yīng)該努力開(kāi)展的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)有： 房地產(chǎn)投資基金， 證券投資基金， 能 源、交通等基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)投資基金業(yè)務(wù)。 這些資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)， 不僅利用了信托投資公司聯(lián)結(jié) 貨幣、 資本和產(chǎn)業(yè)三大市場(chǎng)的特有供能， 也利用了信托投資公司專業(yè)的投資、理財(cái)能力，而 且，這些資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)一般信托期限較長(zhǎng)，資產(chǎn)規(guī)模較大，同時(shí)今后將朝著可上市流通、標(biāo) 準(zhǔn)化的信托產(chǎn)品方向發(fā)展

19、， 解決信托產(chǎn)品的流動(dòng)性問(wèn)題。 所以， 這類型的業(yè)務(wù)可以使信托投 資公司形成穩(wěn)定的、 長(zhǎng)期的、持續(xù)的和規(guī)模效益的盈利模式， 使信托投資公司可以做大、做 強(qiáng)。2005 年 1 月銀監(jiān)會(huì)頒布的 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法 （征求意見(jiàn)稿） ， 房地產(chǎn)信托基金在中國(guó)呼之欲出， 也使信托投資公司有望實(shí)現(xiàn)從項(xiàng)目融資型業(yè)務(wù)發(fā)展到資產(chǎn) 管理型（以管理產(chǎn)業(yè)投資基金為主）的核心業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐表明， 信托業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的天然盟友。 從歐美等國(guó)的情況來(lái)看， 房地產(chǎn)信托 投資基金超過(guò)其他融資方式， 并由信托抵押貸款為主轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資為主， 房地產(chǎn)市場(chǎng)唱主 角的不是房地產(chǎn)公司而是房地產(chǎn)信托； 而

20、房地產(chǎn)信托是目前信托投資公司極少數(shù)專營(yíng)領(lǐng)域之 一，目前，房地產(chǎn)信托包括投資經(jīng)營(yíng)型、權(quán)益融資型信托、債務(wù)融資型、財(cái)產(chǎn)信托型和混合 型，很多信托投資公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)占了很大比重， 積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。 目前除了信 托投資公司， 房地產(chǎn)信托基金可能的主體還有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金和私募基金， 但前者的相關(guān)法 規(guī)被長(zhǎng)期擱置， 于法無(wú)據(jù)；后者只能以公司制運(yùn)營(yíng)，實(shí)質(zhì)為股權(quán)募資， 僅在運(yùn)作上參照基金 模式。只有信托投資公司有法律保障和政策支持。 因此，信托投資公司是目前房地產(chǎn)信托 （基 金）唯一合格主體。如果政策進(jìn)一步放寬，成熟領(lǐng)域的基金，就可以證券化了，比如說(shuō)，金 融資產(chǎn)證券化中信托結(jié)構(gòu)的運(yùn)用， 如不動(dòng)產(chǎn)投資信托中信托結(jié)構(gòu)的運(yùn)用， 實(shí)際上就是受益權(quán) 的證券化。這種基金一旦允許公募，就可以轉(zhuǎn)化為公募的基金。2.信托制度所特有的、比較優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)（特有的受托人資格業(yè)務(wù)） 比較優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)是信托制度特征所賦予信托投資公司特有的、 具有比較優(yōu)勢(shì)型的業(yè)務(wù)。 此類業(yè) 務(wù)主要包括：資產(chǎn)證券化，企業(yè)年金， 員工持股信托計(jì)劃 （ESOP）、管理層收購(gòu)（MBO ）、 委托投資、委托貸款等其他中介業(yè)