商鋪營(yíng)銷方案

1、商鋪營(yíng)銷方案目錄、. 二 、永興街及鐵北路本案附近商業(yè)現(xiàn)狀本案基本情況SWOT分析四、營(yíng)銷策略與價(jià)格定位五、宣傳方式及推廣戰(zhàn)術(shù)第一部分永興街及鐵北路本案附近商業(yè)現(xiàn)狀永興街是永城市東城區(qū)主干道之一，其中段商業(yè)起步較早且發(fā)展成熟，已形成中高端消費(fèi)市場(chǎng)。鐵北路市場(chǎng)是以家居建材終端消費(fèi)為主。就本案地理區(qū)域位置，商業(yè)大體可分三部分：2014.4.20 沿永興街兩側(cè)商鋪店面：如伊祖公館、干鍋鴨頭、小肥羊、華星投資、鑫 通投資、各大銀行、服裝品牌、煙酒專賣為主。是永城市最早成型的且成熟的商業(yè)區(qū)、規(guī)模大、店面多、品牌有很強(qiáng)的知名度，消費(fèi)人群基數(shù)大，是永城市的密 集型消費(fèi)區(qū)。本區(qū)域房租可分三個(gè)路段：文化路至中原

2、路段，1.5-2萬(wàn)間/年；中原路至百花路段，3.5-5萬(wàn)間/年；百花路至芒山路段， 1.5-3萬(wàn)間/年。2014.4.21 沿鐵北路兩側(cè)商鋪店面：如京酒專賣、王力門、冠珠陶瓷、三棵樹(shù)漆、小超市為主，消費(fèi)方向單一，有很強(qiáng)的針對(duì)性且消費(fèi)市場(chǎng)有彈性。本區(qū)域房租可分兩個(gè)路段：文化路至中原路段,1-2萬(wàn)間/年；中原路至芒山路段2-4萬(wàn)間/年。第二部分項(xiàng)目基本情況本案基本信息：本案處于文化路東、東環(huán)路西，南臨街永興商業(yè)街。建筑面積約90000 m2,商鋪約15000貳，約700戶，以每戶3-5人居住計(jì)算，小區(qū)總居住人口 2100-3500 人。我項(xiàng)目在文化路和東環(huán)之間，是東城區(qū)的東部發(fā)展重點(diǎn)。古有紫氣東來(lái)

3、、朝 陽(yáng)而居且周圍配套設(shè)施齊全，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、廣場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全。項(xiàng)目商鋪根據(jù)區(qū)域可分兩類：1 .沿永興路即五小正對(duì)面：2號(hào)樓4間約605 m2 ; 3號(hào)樓6間約870 m2； 4號(hào)樓2間約295 m2o2.沿即三中對(duì)面：5號(hào)樓3間約560 m2； 6號(hào)樓12間約2200 m2； 7號(hào)樓6間 約1050 m?o（以上面積數(shù)據(jù)請(qǐng)以實(shí)地測(cè)量為準(zhǔn)）戶型設(shè)計(jì)大都以長(zhǎng)條形為主，開(kāi)間小、進(jìn)深較大，展示效果一般。商業(yè)未來(lái)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)分析 ：我項(xiàng)目東有貳號(hào)園西有怡和嘉園等中小型社區(qū)住宅是人們生活的主要集聚地，社區(qū)商業(yè)應(yīng)以滿足居民的個(gè)性化、多元化需求為目的，建立健全消費(fèi)模式的多樣化。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)可分兩類：1

4、.是為了滿足居民的日常生活需求而建立的基礎(chǔ)性配套商業(yè)業(yè)態(tài)，如小餐飲店、藥店、便利店、干洗店、美容美發(fā)等等。2.是為了滿足居民的多層次多元化的物質(zhì)和精神反面的中高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)，如茶樓、高檔酒樓、健身房等等。社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)和行業(yè)還應(yīng)和項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀及本案商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合，既能滿 足居民的生活現(xiàn)狀，又與周邊相關(guān)設(shè)施相配合，并做到新建商業(yè)業(yè)態(tài)的超前性。第三部分商鋪SWOT分析2014.4.22 優(yōu)勢(shì)1）本項(xiàng)目區(qū)域周邊社區(qū)較多，人口居住密度大、人口基數(shù)大。方圓80米內(nèi)現(xiàn)有幼兒園一座、規(guī)劃中的幼兒園一座；南有5小，北有3中和實(shí)驗(yàn)中學(xué)總校區(qū)。為商業(yè)發(fā)展提供了人口支撐。2）周邊現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目較少，如怡合嘉園已停

5、工、東方華府已飽和。3）商鋪面積的多樣化，可供不同投資者或商家的選擇。4）基礎(chǔ)配套相對(duì)建設(shè)的較完善，交通便利，東有沿河公園、 西有市政花園廣場(chǎng)2014.4.23 劣勢(shì)1）本案位置偏東，區(qū)域覆蓋面積小。附近居民收入水平有限，不利于高端消 費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。2）從商鋪戶型上看，小開(kāi)間、大進(jìn)深的格局，商鋪門頭展示效果不佳。3） 5、6、7號(hào)樓臨偏街，客流量較小，且對(duì)面是3中和實(shí)驗(yàn)中學(xué)，直接制約了 某些高端消費(fèi)行業(yè)的入駐，難以形成商業(yè)氛圍。4）作為社區(qū)底層商鋪，主要功能是為了滿足社區(qū)居民的日常生活，經(jīng)營(yíng)成本小面積小。我項(xiàng)目大部分商鋪面積多在125-170貳，還有部分 220貳以上的，從而導(dǎo)致總價(jià)較高，提高了

6、營(yíng)銷難度。2014.4.24 機(jī)會(huì)1）2014我市正式成為省直管市，為達(dá)到直管市和地區(qū)級(jí)市的人口標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái) 政策會(huì)傾向于城市人口的提高和配套設(shè)施的建設(shè)。2）我項(xiàng)目附近學(xué)校較多，隨著求學(xué)者的增多和人口基數(shù)的不斷增加，消費(fèi)市 場(chǎng)前景亦是廣闊。3）國(guó)家對(duì)住宅的宏觀調(diào)控，必然導(dǎo)致部分資金流入商業(yè)地產(chǎn)。4） 東城區(qū)部分人口為原拆遷人口，其投資力度較大。2014.4.25 威脅1）日前房產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，多是持幣觀望者。2） 我項(xiàng)目北建設(shè)路有專業(yè)性的家具建材廣場(chǎng)和娛樂(lè)飲食廣場(chǎng)；類似的商業(yè)樓盤 附近有怡和嘉園、人大小區(qū)、貳號(hào)園等3）我項(xiàng)目東南側(cè)有李集市場(chǎng)，其主要功能是滿居民日常生活需要。第四部分銷售策略與價(jià)

7、格定位整體策略：平價(jià)入市 以穩(wěn)求售 力爭(zhēng)短快回籠資金 銷售階段：籌備期（15天），確定銷售人員、說(shuō)辭、價(jià)格、設(shè)計(jì)、廣告內(nèi)容及投放時(shí)間。預(yù)熱期（30天）：外派銷售人員、廣告分布新老城區(qū)、銷售部記錄來(lái)訪客戶及其 意向和收取定金。銷售期（1-2天）：通知意向客戶參加預(yù)售活動(dòng)（具體方案和時(shí)間視前期累積客戶數(shù)量而定），正式開(kāi)盤。強(qiáng)銷期：剩余商鋪以有效銷售方式銷售。價(jià)格定位：價(jià)格有待商榷，另附！第五部分營(yíng)銷方式及推廣戰(zhàn)術(shù)商業(yè)地產(chǎn)一般營(yíng)銷方式 ：整體出售、零散銷售、自由出租、返租銷售。根據(jù)本案特點(diǎn)及整體營(yíng)銷策略，建議采取零散銷售和返租銷售。另有特殊情況可特別考慮?？蛻舳ㄎ唬焊鶕?jù)客戶的內(nèi)在（年齡、實(shí)力、知識(shí)、

8、偏好等）和外在（參與 開(kāi)發(fā)的品牌、項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、其他的唯一性等）因素，可以把客戶初步定為：1）購(gòu)買本項(xiàng)目住宅的老客戶即業(yè)主；2）附近的拆遷戶或居民；3）市區(qū)內(nèi)的商鋪經(jīng)營(yíng)者；4）城區(qū)有私家車位的車主（距本案相對(duì)位置偏遠(yuǎn)的車主或影響其購(gòu)買意向）；推廣戰(zhàn)術(shù)： 策劃為提高我項(xiàng)目知名度和影響力，在秉承我項(xiàng)目住宅區(qū)營(yíng)銷策略的前提下，確定商鋪宣傳設(shè)計(jì)（logo、DM單、折頁(yè)、主題定為、VI設(shè)計(jì)等）。 銷售為保證營(yíng)銷策略的有效有序?qū)嵤?，依?jù)實(shí)際銷售狀況，實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人第一責(zé)任制為主，代理商銷售主管級(jí)置業(yè)顧問(wèn)為輔，統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一目標(biāo)。宣傳廣告宣傳時(shí)間有4月22日至6月8日為第一階段，6月8日至商鋪銷售 90%時(shí)為 第二階段。持續(xù)性主打宣傳方式：a. 大型戶外（一高南門天橋、老城南關(guān)汽車站路口T型塔等）。b. 小型街邊路標(biāo)牌。c. DM報(bào)紙派發(fā)（每期約 120000