推薦-高河四季陽光項目綜合推廣提案精品精品

1、高河項目推廣方案目次前言：目前房地產(chǎn)業(yè)的趨勢及分析第一章 項目特性分析二. 項目概況三. 優(yōu)劣勢剖析：四. 賣點提煉第二章 市場分析一. 目標(biāo)客戶群設(shè)定二. 項目環(huán)境的提出及挖掘第三章 價格定位第四章 營銷策劃推廣一.策略概述（一）包裝策略K現(xiàn)場包裝2 .賣場包裝3樣板間包裝（二）戶型策略（三）配套策略（四）價格策略（五）市場推廣攻擊策略（六）促銷策略第五章廣告推廣計劃一. 訴求重點二. 廣告語三. 媒體選擇第七章 項目營銷計劃及營銷效果目標(biāo)預(yù)測一. 項目營銷計劃準(zhǔn)備期引導(dǎo)試銷期公開銷售期強銷期續(xù)銷期二. 營銷效果目標(biāo)預(yù)測第八章 營銷組織架構(gòu)（一）人員配置（二）崗位職責(zé)第九章 合作事項（一）開

2、發(fā)商遵循條款（二）代理商遵循條款高河.四季陽光項目綜合推廣提案前言：目前房地產(chǎn)業(yè)的趨勢及分析20XX年的房價走勢從年初開局就備受關(guān)注。半年的時間過去了， 房市的確發(fā)生了一些變化：全國各地一路狂漲的房價開始出現(xiàn)分化， 在一些大城市率先出現(xiàn)了一點下跌的趨勢；由于對未來房價預(yù)期的改 變，消費者又開始了對房市新一輪的觀望，恐慌性的購房需求得到了 抑制；在消費者的觀望中，房屋銷售市場交易量只是出現(xiàn)一點動蕩不 穩(wěn)的局而；但不可影響整個地產(chǎn)行業(yè)銷售的增長趨勢，而對房地產(chǎn)市 場的變化，另受全球經(jīng)濟危機的影響，購房者觀望的心里又一次出現(xiàn)。 易居研究院綜合研究部的報告在綜合國內(nèi)外的經(jīng)驗后得出結(jié)論：我國 的問題是近

3、幾年房價漲幅遠超發(fā)達國家歷史水平，“冒進主義”的結(jié) 果，必然市場調(diào)整，23年低潮期是必須的。從今年前8個月全國 市場情況分析，20XX年房屋成交量同比20XX年下半年出現(xiàn)大幅增長 喜人的局面，估計贈長率34成，但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三 季度，因此20XX年全年房價同比20XX年，依然呈正增長。至于20X X年下半年地產(chǎn)行業(yè)，全國房屋成交量將依然在中位徘徊，但全年成 交價格將比20XX年出現(xiàn)倍增長。20XX年全國樓市觸底反彈的可能性 最大。目前，房地產(chǎn)業(yè)己逐漸歸于理性、合理和平緩。20XX年，受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售低迷, 房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程

4、度逐步加深。20XX年下半年，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方 政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。 20XX年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，政策 逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。第一章項目特性分析一：高河（懷寧縣新址）概況：做為剛立縣撤鎮(zhèn)不久的高河，舊名高河埠，是通往的北大門，也 是皖西南地區(qū)通江入海的咽喉要地，素有“襟江淮，控鄂贛”之說，縣 縣城。距152公里，距安慶、均為30多公里，處于桐城、潛山、安 慶位置。高河交通便利，是皖西南最重要的交通樞紐，具有得天獨厚的交 通優(yōu)勢。、206、相近，日過境車輛3萬余次；合安、合九兩條鐵路在 鎮(zhèn)區(qū)

5、交匯，位于高河鎮(zhèn)境內(nèi)的安慶火車站西站是全縣利用鐵路運輸?shù)?門戶，同時也是安慶地區(qū)鐵路的中心樞紐地帶。二：項目概述：本項目位于懷寧縣高河鎮(zhèn)，新安路以東，經(jīng)七路與經(jīng)八路之間，東抵皖河街，項目占地9. 78萬M2,規(guī)化總而積約為16. 21萬 M2,基地形態(tài)成長方形，西北高，東南低，東西寬約280米，南 北長約320米，項目定位為中高檔住宅小區(qū)，小區(qū)住戶約是1350戶左右，一個集商業(yè)，高檔會所，住宅于一體的大型綜合樓盤。三、優(yōu)劣勢剖析：該項目受其地理位置和項目規(guī)模等多方面因素影響，優(yōu)勢和劣勢 都較為明顯，其中：優(yōu)勢：1、本案社區(qū)規(guī)模較大，具有規(guī)模大和封閉式物業(yè)管理雙重優(yōu)勢;2、項目配套齊全，一定程度

6、上拓寬了一些不同身份客戶的購買 力；3、社區(qū)內(nèi)有大型幼兒園，可以就地解決入住居民幼兒入托問題, 方便了居民日常生活的一些麻煩；4、項目接近郊區(qū)，空氣質(zhì)量好、安靜，適宜一部份喜歡寧靜業(yè) 主的居住習(xí)慣；5、擁有大面積綠地，締造健康生活社區(qū)；6、停車位充足；7、戶型比較合理、進深和長寬都成正比；劣勢：1、位置相對市區(qū)偏遠、無地段優(yōu)勢、區(qū)域價值尚未被市民認(rèn)同;2、沒有市區(qū)公交車經(jīng)過，居民出行不方便；3、周邊有較多項目處在建設(shè)當(dāng)中，導(dǎo)致目前居住環(huán)境和路面狀 況較差;4、靠近高河城郊，限止了一些城區(qū)經(jīng)營商戶的購房愿望;5、總規(guī)劃面積大，市場消化能力有限；6、周邊的生活配套不完善；四、賣點提煉根據(jù)上述優(yōu)勢和

7、劣勢的分析，我們可以提煉、轉(zhuǎn)換出以下賣點：優(yōu)勢提煉住宅和商業(yè)的有機結(jié)合-> 左手家庭，右手事業(yè)，生活、經(jīng)商隨心如意；社區(qū)大型幼兒園 -不用牽掛孩子入托問題；大而積綠地 -擁有綠地，就是擁有健康；劣勢轉(zhuǎn)換周邊有較多項目擴建-繁華指日可待，升值近在眼前；靠近郊區(qū)-沒有嘈雜的喧囂，讓您盡享靜謐的生活;社區(qū)規(guī)模較大-能讓一些居民生活配套設(shè)施快速完善;第二章一、目標(biāo)客戶群設(shè)定市場分析根據(jù)房地產(chǎn)成熟地區(qū)的發(fā)展進程，可以看到房地產(chǎn)市場必然的發(fā)展趨勢：由產(chǎn)品市場到消費者市場。消費者是市場的主導(dǎo)因素，只 有與其形成良性溝通，真正滿足消費者生活價值中基木的需求，才是 樓盤的生存之本。二：主要客戶群體提煉及其

8、心理分析：項目優(yōu)勢、劣勢明確，賣點清楚之后，主客戶群體也就明顯了，下而就來具體分析一下該項目的目標(biāo)客戶群體。目標(biāo)客戶群體之一：項目周邊區(qū)域內(nèi)的城鄉(xiāng)客戶群：項目由于地理位置的原因，對于主客戶群體只是一些該縣境內(nèi)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進城置業(yè)，和項目周邊區(qū)域內(nèi)的居民。主客群的特點：1、大部分拖家?guī)Э冢饕獮槿诨蛘咚目谥遥?、教育水平參差不齊；3、年齡段跨度較大；4、興趣愛好沒有多少共同之處，但皆以置業(yè)為主；5、置業(yè)目的大體相似一一進城安居；他們對住所的需求基本有以下幾點:1、戶型面積不要太大，適宜三口或者四口之家居住即可；2、總體價格不要太高；3、大部分人認(rèn)為自己是最后一次置業(yè)，4、希望首付款能盡量低一些

9、，大部分采用按揭，5、主客群購置房屋大部份為第一次置業(yè)。目標(biāo)客戶群體之二：高河縣城區(qū)居民；這部分客戶群體的主要構(gòu)成為：原先就居住與項目周邊的市民、 退休離職老年夫妻；以及其他喜歡安靜的居民，這部分客戶群將占總 數(shù)的10%左右；這部分客戶群的特點為：1、習(xí)慣居住與項目所在地，不想改變挪移地方；2、收入水平中等；3、家庭人口不多；他們對住所的需求一般：1、對項目的建筑條件和小區(qū)檔次要求不高；2、戶型不要太大；3、可以按揭。目標(biāo)客戶群體之三：近郊農(nóng)村購房戶及其他購房戶；這部分客戶群大概占總數(shù)的10%左右；特點：1、習(xí)慣居住與項目所在地，不想改變；2、收入水平中等；3、受教育水平不高。他們對住所的要求

10、一般有：1、對項目的建筑條件和小區(qū)檔次理想為中等；2、戶型要求中等偏大，適宜三代同時居?。?、對居住條件要求不會太高；4、可以按揭，但心理傾向一次性付款或者分期付款。二、項目環(huán)境的提出及挖掘環(huán)境也是消費者購房最重視的因素之一，因此，可以從四個方面營 造一個環(huán)境體系：1、大環(huán)境地理位置及周邊情況做為安慶地區(qū)有著鐵路；交通樞紐位置的高河，控制著該地區(qū)東 北和西南的進出入口的要道。2、中環(huán)境小區(qū)規(guī)劃，園林設(shè)計在項目小區(qū)環(huán)境上，滿足住戶在此活動的需求上，體現(xiàn)生活、休 閑、娛樂、活動、交際的功能性，營造全方位立體化的綠化，人與自 然的完美融合，達到和諧統(tǒng)一，以人為木的境界。建議開發(fā)商在內(nèi)部 環(huán)境設(shè)置，由

11、鵝卵石鋪設(shè)的健身步道，親子游樂場，小型游泳池，沿 途可設(shè)置多個活動平臺，提供桌椅、兒童活動場所等，在小區(qū)中體現(xiàn) 獨特的一而。另小區(qū)的外墻磚的貼制在色彩上要顯現(xiàn)出活躍、高檔次。3、小環(huán)境戶型由于目標(biāo)客戶己經(jīng)定位在經(jīng)商一族上，戶型力求通風(fēng)采光，舒適 好用，有觀景陽臺和空中花園。4、人文環(huán)境小區(qū)文化，鄰里文化高河的房產(chǎn)市場越來越大，“口碑效應(yīng)”在競爭日趨激烈的今天更 起著舉足輕重的作用，口碑好的樓盤有助于新客源的保證，以及提高 銷售的成功率。為開發(fā)商樹立形象品牌，而口碑主要來自于現(xiàn)有業(yè)主 在親身體驗小區(qū)的各項配套，特別是物業(yè)管理后帶來的感受。如今， 大眾化、普通的服務(wù)已遠不能滿足現(xiàn)代家庭的需求，必須

12、將傳統(tǒng)的“物 業(yè)管理”向深層次的“服務(wù)”過渡，以私人化、個性化、完善的服務(wù) 徹底讓業(yè)主從生活的桎梏中解放出來，從容享受悠閑的生活。建議開 發(fā)商在物業(yè)管理上除具備一般功能外，在高河首倡“7X24”無時限 服務(wù)，開創(chuàng)物業(yè)管理的先河，從而，樹立起“四季陽光”的嶄新形象?！?X24”無時限服務(wù)主要圍繞“輕松、和諧、幸?！钡闹黝}，在每周7天，每天24小時 內(nèi)開展以下全方位全天候的服務(wù)：(1) 保姆服務(wù)：會所內(nèi)開設(shè)24小時保姆服務(wù)中心，為整H忙于經(jīng)商 的業(yè)主提供孩子托管服務(wù)，主要是小孩放學(xué)后家里沒人時的托管，家 庭作業(yè)輔導(dǎo)，消除業(yè)主因加班無法照顧孩子的后顧之憂。(2) 業(yè)主與物業(yè)管理熱線電話，24小時全天

13、候提供服務(wù)，水、電、 管道煤氣的維修。(3) 進出車輛的登記和錄像監(jiān)控，為住戶提供安全性的封閉式智能 化小區(qū)。第三章價格定位本項目定位原則是 “中檔房的價格，高檔房的享受”。突出本案的 價格優(yōu)勢，用實惠性抓住消費者的心理，真正地滿足消費者的需求， 從而實現(xiàn)“讓更多的人花更少的錢住更好的房”。目前周邊樓盤的定價情況如下：一：陽光麗景：開盤均價約是：1700元/平米；二：錦繡家園：開盤均價約是：1680元/平米；三：帝豪山莊：開盤均價約是：1600元/平米； 四：寧馨花園：開穩(wěn)均價約是:1650 7E/平米；綜上所述：本項目住宅價格為：1580元/平米付款方式：1、一次性付款2、7成20年銀行按揭

14、。第四章營銷策劃推廣一、策略概述：在營銷推廣策劃中，我們必須一切從市場出發(fā)，尤其是目標(biāo)客戶 群、市場定位、訴求主張需符合目標(biāo)客戶群的消費特質(zhì)，做到創(chuàng)新、 獨特、有個性，在現(xiàn)場做幾種不同戶型和檔次的樣板房可供客戶選 擇。只有這樣，項目才能從市場中脫穎而岀。迅速占領(lǐng)市場，形成強 大而持久的銷售力。針對經(jīng)商購買群的生活形態(tài)特征，制定相應(yīng)的包裝策略、戶型策 略、價格策略、促銷策略、市場推廣攻擊策略、概念策略做到“集中 火力，直擊目標(biāo)消費群”（一）包裝策略1、現(xiàn)場包裝：劃定對客戶的圍殺半徑，能夠順利地實現(xiàn)將客戶從外 而引導(dǎo)到工地現(xiàn)場。通過指路牌、樓體布幅等建立對客戶的心理攻 擊。另可設(shè)立兩個售樓處，在項

15、目現(xiàn)場一層設(shè)立一個售樓處，方便指引客 戶到現(xiàn)場看房和講解。另一個可高河城區(qū)某一鬧市段，設(shè)立第二個售樓處，因為該小區(qū)周邊 的居民人口不是很集中，這樣可以把市區(qū)的客戶也包攬到小區(qū)的購房 戶中，并且設(shè)專人專車帶客戶到現(xiàn)場看房。2、賣場包裝：指售樓部包裝，主要是售樓部外部包裝（彩旗、吊旗、 音樂）展板、門前裝飾、樓書、價格單頁、全裝修房型內(nèi)部裝修材料 的明細、付款方式清單、售樓人員名片、工作牌、制服等。3、樣板間包裝：給客戶有直觀的感覺，旨在激起客戶購買欲望，產(chǎn) 生購買沖動情緒，引導(dǎo)客戶做出決定。而積100M2以下100125M2125140M2合計戶數(shù)330戶578戶442戶1350 戶戶型結(jié)構(gòu)二室

16、二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)綜上圖所示；我們可以在一期中先提取住宅劃為幾個精典戶型，以供開盤營銷口號語：（二）戶型策略純多層住房：1350戶溫馨型、舒適型、豪華型商業(yè)用房：1440M2（三）配套策略設(shè)有保溫墻、中空雙層隔熱玻璃、一戶一表安裝費、入戶防盜門、 小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視安裝、煤氣入戶、單元電子對講門、樓宇可 視對講、并統(tǒng)一配備高檔太陽能。每戶都設(shè)有地下儲藏室或停車場，為有車一族解決停車的煩惱。（四）價格策略1、采取低開高走，分期定價，循序漸進的價格策略。入市時為市場 留出一定的升值空間，吸引客戶，并使購買者獲得心理滿足，從而形 成社會關(guān)系連鎖購買的局而。2、防在促銷期間購房者，即

17、可享受購房折扣。（五）市場推廣攻擊策略:1、阻戰(zhàn)略：首先，做好工地圍墻廣告，本項目待推出時機確定后,即實施具引導(dǎo)及阻隔作用的戶外廣告計劃，在小區(qū)入口處、項目周邊 處設(shè)立大型廣告牌，2、全面攻擊戰(zhàn)略：開盤時，采用報紙、電視等大眾傳播媒體為主媒體，對市民廣為宣傳，蘊釀耳語傳播，制造聲勢，塑造成產(chǎn)品獨特形 象；并在報紙整版刊登有關(guān)精裝修房的新型概念和優(yōu)勢。3、短兵相接戰(zhàn)略：現(xiàn)場布置有親切的售樓部、精致的樣板房、氣派 的戶外廣告和大型布幅，吸引路過的目標(biāo)客戶，并使參觀者留下深刻 的卬象。（六）促銷策略1、在本城區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站上發(fā)布本項目的相關(guān)信息。2、新聞媒體炒作，“四季陽光，開辟都市新生活”為主題

18、，在懷寧縣 的主流報紙媒體上做一些專題報道，以訴求木項目的賣點。3、實行免費看樓接送車計劃自開盤前的一個月起，每周節(jié)假日免費提供看房車，方便購房者前往 現(xiàn)場。車身上要有明顯的“四季陽光免費看樓車”字樣，各線看樓車 經(jīng)過人流較集中的主要街道，招手即停，各停車點為各區(qū)的主要商業(yè) 中心或市場人流密集處。第五章廣告推廣計劃一、訴求重點根據(jù)以上主要客戶群體分析，結(jié)合項目的規(guī)模、地段、周邊等綜 合條件，該項目可定位為：宜商宜居一張精典的城市商業(yè)名片二、廣告語主打廣告語：宜商宜居宜城經(jīng)典商業(yè)名片！輔助廣告語：探左手家庭，右手事業(yè)，生活經(jīng)商隨心如意。探給我一個支點，我可以撬動地球；給你一個臺階，你將站的更高探

19、轉(zhuǎn)戰(zhàn)商海，您需要一個“休憩場所”探遠離喧囂，靜謐生活中感悟商海真諦探住在“四季陽光”財富觸手可及探超大綠地，享受綠色健康生活三、媒體選擇1、報紙安慶晚報懷寧縣主流報2、電視安慶市“天天直播”廣告中插播、“天氣預(yù)報”、“電視滾動字幕”欄目3、戶外樓體條幅、布幅入口處至現(xiàn)場指路引導(dǎo)牌車身廣告、站點廣告4、印刷品樓書宣傳單頁置業(yè)計劃卡第六章 項目營銷計劃及營銷效果目標(biāo)預(yù)測一、項目營銷計劃準(zhǔn)備期 （20XX年*月*日一20XX年*月*H ）工作要點：完成公開銷售前的各項準(zhǔn)備工作1、營銷策劃方案、廣告計劃與開發(fā)商認(rèn)可2、現(xiàn)場售樓部的布置3、各項售樓資料的準(zhǔn)備4、工程有關(guān)資料的準(zhǔn)備5、銷售人員組織培訓(xùn)，統(tǒng)

20、一說詞。6、樣本房的制作和裝修7、各類房型的定價引導(dǎo)試銷期（20XX年*月* H - 20XX年*月*日）工作要點：運用適量廣告宣傳，喚起目標(biāo)客戶注意。1、導(dǎo)示牌、圍墻、電桿旗廣告、工地現(xiàn)場包裝2、整體、剖體模型的制作3、銷售人員進駐4、刊登引導(dǎo)廣告。5、樣板房的日常管理和來訪客戶的登記公開銷售期（拿到預(yù)售許可證至開盤后的兩個月內(nèi)）20XX年*月-20XX年*月工作要點：引起熱烈的社會反響，聚集人氣為銷售創(chuàng)造環(huán)境。1、舉辦展銷會，新聞炒作，制造輿論，2、開盤當(dāng)日買房送車庫的優(yōu)惠酬賓3、派單宣傳，人員推廣工作展開4、報紙、電視、銷售現(xiàn)場、戶外推廣配合，形成立體銷售攻勢5、開放樣木房，激發(fā)購買欲望

21、5、針對銷售狀況予以分析，及時修改工作重點強銷期（開盤后兩個月至交房）20XX年*月一交房工作要點：，立體廣告攻勢，塑造整體氣勢，促成成交，擴大業(yè)績。1、價格適當(dāng)上調(diào)，形成又一波銷售熱潮2、加強立體宣傳攻勢，擴大銷售3、戶外派單，地毯式搜索客戶，攔截客源4、銷售人員及時消化、過濾公司客戶資源，挖掘潛在客戶，追蹤目標(biāo)客戶，力促成交5、針對銷售狀況予以分析，及時修改工作重點續(xù)銷期（交付使用后3-6個月）工作要點：針對剩余房屋加以推廣，全而完成銷售任務(wù)，總結(jié)銷售經(jīng)驗1、分析前期廣告賣點，擇優(yōu)再行強攻2、項目形象己樹立，價格再次上調(diào)3、利用己購房客戶建立網(wǎng)絡(luò)作回訪，形成銷售連鎖反應(yīng)4、銷售員過濾、追蹤

22、老客戶，抓住回頭客、退訂戶，挖掘銷售潛力5、對滯銷房屋進行突破性銷售（如尾盤優(yōu)惠促銷活動）6、加強售后服務(wù)工作，建立良好口碑。二、營銷效果目標(biāo)預(yù)測1、營銷目標(biāo)預(yù)測自拿到預(yù)售許可證2個月內(nèi)完成銷售總量的10% （預(yù)計*年*月初 月）后每季度（*年）完成項目銷售總量（總面積）10% （09年*月初一09年*月底兩個季度）合計總銷售量的20%20XX年某季度完成項目銷售總量（總面積）15%（20XX年元月20XX年*月底3個季度）合計總銷售兩的45%剩余25%在交房后的3-6個月時間內(nèi)完成。2、預(yù)測依據(jù)1）工程進度要按計劃進行2）提供7成二十年銀行按揭3）廣告宣傳按計劃實施4）代理協(xié)議如約履行第七章

23、營銷組織架構(gòu)本項目推廣和銷售的每個階段每個動作，都是靠每一個成員有組織的切實行動來貫徹執(zhí)行的，因此，建立有效的組織架構(gòu)是保證木項目良性運作的必要前提。（一）人員配置1. 營銷總監(jiān)2. 銷售經(jīng)理3 .銷售主管4. 置業(yè)顧問5. 企劃經(jīng)理6. 廣告企劃專員1名1名1名每個售樓處5人（共10人）1名2名共計：17名（二）崗位職責(zé)1. 營銷總監(jiān)（1）負(fù)責(zé)整個項目從調(diào)研、企劃，到業(yè)務(wù)推進等全部過程的統(tǒng)率工 作。（2）負(fù)責(zé)公司與發(fā)展商的協(xié)調(diào)與溝通。2. 銷售經(jīng)理（1）負(fù)責(zé)整個項目銷售業(yè)務(wù)計劃的規(guī)劃與執(zhí)行。（2）負(fù)責(zé)現(xiàn)場銷售控制及人員的管理。（3）負(fù)責(zé)廣告企劃和市場調(diào)研與現(xiàn)場業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)。（4）負(fù)責(zé)與開發(fā)公司溝通協(xié)調(diào)工作。（5）協(xié)助開發(fā)商辦理預(yù)售許可證。（6）網(wǎng)上銷售合同的備案、輸入、打印。（7）負(fù)責(zé)銷售價格的制定和調(diào)整3 .銷售主管（1