加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)時(shí)思考

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)時(shí)思考摘要：對此，本文提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的一些具體措施，旨在不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的綜合效果,新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)成本控制，重點(diǎn)在于加強(qiáng)成本控制的宣傳教育，在整體上提高企業(yè)全員的成本控制意識(shí)，并創(chuàng)造主動(dòng)進(jìn)行成本控制的氛圍，成本分析直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制效果，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的成本支出與資源利用情況等，也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的重要因素摘要：通過分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多存在成本控制意識(shí)較為匱乏、成本控制體系不夠完善、成本控制重點(diǎn)偏差等問題，影響了現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展

2、。對此，本文提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的一些具體措施，旨在不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的綜合效果。關(guān)鍵詞：成本控制；成本分析；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，近年來面對多重挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)行業(yè)，其贏利模式開始從粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變。在土地成本透明化、市場化的環(huán)境下，對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行精細(xì)化管理，從而降低開發(fā)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在目前的環(huán)境下取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須重視成本控制工作，提高成本管理水平。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的意義(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本概述。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁

3、雜，按大的分類來說，包含直接成本與運(yùn)營成本。其中直接成本包含土地成本、前期工程成本、主體建安成本以及基礎(chǔ)、公共配套設(shè)施建設(shè)成本等，運(yùn)營成本則具體包含銷售、管理費(fèi)用、融資成本以及開發(fā)間接費(fèi)用等。通常情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接成本占據(jù)總成本的70%以上。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的意義。企業(yè)在激烈的市場競爭中要想謀求發(fā)展壯大，除了技術(shù)領(lǐng)先、資本雄厚之外，管理的作用日益凸顯，而成本控制是企業(yè)管理活動(dòng)中永恒的主題。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制極具現(xiàn)實(shí)意義。從目前房業(yè)所處社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，其面臨的壓力很大。近年來，國家開始關(guān)注房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，并連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策以遏制房價(jià)大幅上升。尤其近兩年連續(xù)出臺(tái)

4、的一系列調(diào)控政策非常嚴(yán)厲，動(dòng)用了金融、財(cái)稅等手段，不僅收緊了房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面受到空前壓制，同時(shí)銷售額也大幅萎縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤直線下降。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)審時(shí)度勢，向管理要效益，將成本控制納入企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并且通過相關(guān)成本控制策略的制定與實(shí)施，促進(jìn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)制，實(shí)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理成本的降低，進(jìn)而提升企業(yè)的綜合實(shí)力和競爭力，有效抵御企業(yè)所面臨的內(nèi)外壓力，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭中更好地謀求生存與發(fā)展。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題（1）成本控制意識(shí)匱乏。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際的成本控制過程中，存在著一定的思維誤區(qū)，總將成本控制作為財(cái)務(wù)部門的管

5、理內(nèi)容，沒有將成本控制活動(dòng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、營銷策劃等方面內(nèi)容綜合加以研究、分析，并付緒實(shí)施，未能充分發(fā)揮統(tǒng)籌兼顧的價(jià)值，缺乏戰(zhàn)略性的思維與綜合性的管理策略。另外，由于認(rèn)識(shí)不足，加上宣傳工作不到位，企業(yè)員工成本控制意識(shí)相當(dāng)匱乏，企業(yè)成本控制缺乏全員參與，直接影響到成本控制的總體效果。（2）成本控制體系不夠完善。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、管控模式、制度建設(shè)的方式以及信息化技術(shù)應(yīng)用的能力等會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制總體效果。但實(shí)際管理中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著管理責(zé)任不夠清晰，管理目標(biāo)不夠明確以及管理制度不夠健全的問題，沒有結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際構(gòu)建完善的成本控制體系。成本控制實(shí)踐中，一些房地產(chǎn)開

6、發(fā)企業(yè)缺乏綱領(lǐng)性文件及戰(zhàn)略性布局，致使成本控制難以全面融入到項(xiàng)目開發(fā)的全過程，成本控制目標(biāo)也沒有細(xì)化落實(shí)到個(gè)人與具體崗位中，難以對相關(guān)工作人員的工作情況加以考核，成本控制的工作無法落實(shí)到實(shí)處。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)信息化技術(shù)應(yīng)用效果不佳，也是影響房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效果的重要因素，一定程度上制約著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。（3）成本控制重點(diǎn)存在偏差。因?yàn)槭┕るA段投資占據(jù)了投資費(fèi)用的60%左右，我國房地產(chǎn)企業(yè)長期以來較重視施工階段的成本控制，忽視了前期投資決策和設(shè)計(jì)等階段的管理和控制，形成重施工、輕前期的成本控制思想。但實(shí)際上有關(guān)文獻(xiàn)表明，項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告對項(xiàng)目投資的影響程度為70%90%，設(shè)

7、計(jì)和建設(shè)準(zhǔn)備階段對項(xiàng)目投資的影響程度為60%70%,而前期工作費(fèi)用只占建筑物全壽命費(fèi)用的1%。2%。因此僅僅憑借投資費(fèi)用的多少而定成本的控制重點(diǎn)，這是一種丟了西瓜撿了芝麻的控制方式，成本控制重點(diǎn)要考慮各階段對成本的影響程度。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的對策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過加強(qiáng)宣傳，營造全員參與成本控制的氛圍；構(gòu)建目標(biāo)成本責(zé)任制度，保證各項(xiàng)工作權(quán)責(zé)分明；強(qiáng)化成本分析，明確成本分析工作重點(diǎn)以及實(shí)施全壽命周期成本控制等方式，切實(shí)發(fā)揮成本控制的作用，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。（1）加強(qiáng)宣傳，營造全員參與成本控制的氛圍。新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)成本控制，重點(diǎn)在于加強(qiáng)成本控制

8、的宣傳教育，在整體上提高企業(yè)全員的成本控制意識(shí)，并創(chuàng)造主動(dòng)進(jìn)行成本控制的氛圍。企業(yè)應(yīng)通過各種途徑推廣和強(qiáng)化成本控制理念，充分發(fā)揮多數(shù)人的能動(dòng)作用去推進(jìn)這項(xiàng)工作，促進(jìn)全員參與成本控制局面的形成。（2）構(gòu)建目標(biāo)成本責(zé)任制度，保證各項(xiàng)工作權(quán)責(zé)分明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制工作中，需要以控制為基礎(chǔ)，以責(zé)任為目標(biāo)，構(gòu)建全面的成本控制中心。企業(yè)可以在內(nèi)部構(gòu)建多個(gè)責(zé)任中心，明確劃分每一位工作人員的工作內(nèi)容，構(gòu)建全面的成本管理模式。企業(yè)可以劃分責(zé)任范圍，構(gòu)建成本管理中心、利潤控制中心以及投資分析中心等等，明確每一個(gè)中心機(jī)構(gòu)的工作內(nèi)容與相關(guān)責(zé)任等，對成本責(zé)任的執(zhí)行狀態(tài)進(jìn)行記錄，從多個(gè)角度分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本

9、，且予以綜合管控。在目標(biāo)責(zé)任制度橫建的基礎(chǔ)上，還需要對責(zé)任成本加以管理，明確各個(gè)職能部門和項(xiàng)目組所要面臨的可能影響成本的因素，以便采取必要的措施加強(qiáng)成本控制。責(zé)任劃分的同時(shí)應(yīng)建立與責(zé)任相關(guān)聯(lián)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)罰制度，強(qiáng)化成本控制的激勵(lì)約束機(jī)制，有效調(diào)動(dòng)企業(yè)全體員工的積極性和主動(dòng)性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)與個(gè)人雙方利益的同步增長。（3）加強(qiáng)成本分析，明確成本分析工作重點(diǎn)。成本分析直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制效果，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的成本支出與資源利用情況等，也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的重要因素。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)成本分析的重點(diǎn)可以放在土地成本分析、工程建安成本分析以及稅費(fèi)成本分析等方面。土地成本分析過程中，需要明確土地的面積、土地的應(yīng)用情況以及土地招投標(biāo)情況等，且基于政府調(diào)控與管理的現(xiàn)狀加以分析。在工程建設(shè)成本分析方面，則需要重點(diǎn)分析其資源的使用情況，設(shè)計(jì)變更可能會(huì)產(chǎn)生的成本浪費(fèi)情況等，合理設(shè)計(jì)施工周期，降低人工及材料的消耗成本。（4）建立全壽命周期成本控制理念。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的視角來看，壽命周期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目從創(chuàng)意到建設(shè)，直至建成后的使用整個(gè)過程。在完整的房地產(chǎn)開發(fā)過程中每個(gè)方面都會(huì)涉及到資金的流動(dòng)，因此要貫穿全壽命周期成