家居廣場建設工程可行性項目建議書

1、家居廣場建設工程可行性項目建議書word格式，下載后你可任意修改編輯）第一章總論一、項目概況1、項目名稱*家居廣場建設工程3、研究范圍與研究依據本報告研究范圍主要包括市場分析、選址、建設條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經濟效益等方面內容。研究依據是根據國家有關部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據為：（1）*國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃；（2）*城市總體規(guī)劃19992020；（3）場址所在地1：1000現狀地形圖；（4）*規(guī)劃局發(fā)出的地塊規(guī)劃設計條件；（5）投資項目可行性研究指南（試用版），國家計委計辦投資200215號審定；（ 6）國家計委、建設部聯合頒發(fā)的建設項目經濟評價方法

2、與參數（第二版）；（ 7）建設部建標2000205號房地產開發(fā)項目經濟評價方法（ 8）其他有關專業(yè)設計規(guī)范；（ 9）*統計局、房產局等政府部門發(fā)布的數據；（ 10）建設方提供的其它相關資料。4、項目提出的理由2001年以來，*改革開放不斷深入，國民經濟穩(wěn)步增長，社會事業(yè)長足發(fā)展，城市面貌煥然一新，城市基礎設施日益完善。根據*城市總體規(guī)劃1999-2020，城市范圍將由1998年底的48.25平方公里擴大至2005年的60平方公里和2020年的95平方公里；城市人口將由1998年底的47.25萬人增加至2005年的60萬人和2020年的100萬人；江北城區(qū)近期發(fā)展重心將向西向北發(fā)展及適當向東發(fā)展

3、。而本項目位置正處于城市發(fā)展框架之內。本項目地處*家具產業(yè)園之內，位于皂果路和南坪路交匯處的西南側。該項目已基本上建成，預計2005年12月底可試營業(yè)，該項目具有現代建筑風格的家具大市場，既能滿足*民21世紀新的住房要求，又擴大了*家居產業(yè)園的經營面積，提升*城市品味。此研究報告旨在通過對有關情況詳細調查的基礎上進行可行性分析，作為本項目投資開發(fā)的決策依據及項目招商、融資的參考依據。二、項目概況1、建設地點本項目位于*西北部，南坪路以南，皂果路以西。該區(qū)域地段優(yōu)越，是*家具產業(yè)園的最佳地段，經濟活躍，交通便利。（與*火車站，汽車總站毗鄰）2、項目建設規(guī)模與目標規(guī)劃占地25346平方米（含公用道

4、路、綠化用地），實際建設用地19459.81，總建筑面積約45865平方米，其中：家居經營商鋪29355m2,住宅16510m該項目總投資為6105萬元。（1）建設期限：2003年12月2005年12月。（ 2）建設目標：本項目主要是為了順應*城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場化的運作方式建設一個環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場，滿足湘西北消費群體的家居購物需求，為家居產業(yè)園經營戶提供住宅服務，同時擴大家居產業(yè)園的經營范圍。（ 3）項目總投資項目總投資：6105萬元。項目建設資金來源：企業(yè)自籌、銀行貸款。（ 4）項目經濟效益項目建成后，實現收入10409萬元，實際收入為9977萬元，凈利潤1506萬元，投

5、資利潤率達到25.6%，投資利稅率達到37.5%，稅后財務內部收益率13.15%，投資回收期5.7年。（ 5）項目社會效益a、 項目可提供2.9萬平方米市場鋪位和1.6萬平方米住宅，滿足消費者需求；b、 項目是*家具產業(yè)園的一個重要組成部分，對發(fā)展*的家60具產業(yè)的一個重要的促進作用。c、帶動相關產業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動建材、冶金、機械等多個部門和行業(yè)發(fā)展，每增加投入1億元帶動相關產業(yè)增加1.479億元的投入；三、主要經濟技術指標主要技術經濟指標表在舁廳P指標名稱單位指標備注1總用地面積2m19459.81實際建設用地2總建筑面積2m45865家具經營用房29355吊，住宅16510m3住宅戶

6、數戶1364建筑密度%49.55容積率2.36綠化系數%157建設總工期年2.08總投資萬元61059總收入萬元1040910財務費用萬元30011銷售稅金萬元57212所得稅萬元50013利潤總額萬元343214稅后利潤萬元293215投資利潤率%59.616投資利稅率%81.3四、問題與建議本項目的開發(fā)與*人民政府*鼓勵發(fā)展家具產業(yè)的若干政策常政辦發(fā)（2000）14號的文件精神是一致的，其總體方向符合政策導向。通過對市場需求、工程方案以及財務效益等方面的分析，項目是可行的。在具體規(guī)劃建設過程中，還需注意以下問題：1、重視建筑細節(jié)。盡管一個經營商鋪項目地成功開發(fā)很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同

7、一地段高、中、低檔樓盤并列的情況也不乏實例，就其原因無非是建筑產品細節(jié)上的差異。在規(guī)劃設計應貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內涵豐富、經濟效益和鮮明個性的人性化生活康居空間。2、貫徹“以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設生態(tài)型經營環(huán)境空間為規(guī)劃目標，滿足家具商鋪的安全性、耐久性和經濟性，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現代家具廣場。第二章項目建設的必要性一、項目建設符合國家產業(yè)政策近期我國固定資產投資調控政策總的原則是適當控制投資規(guī)模，調整投資結構。國家要求房地產開發(fā)持續(xù)健康的發(fā)展，提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活的基本需要

8、，保持國民經濟健康發(fā)展。黨的十六報告中明確提出了中國在本世紀頭二十年全面建設小康社會的奮斗目標，而康居是小康社會最核心的主體。二、項目建設是滿足*和湘西北地區(qū)家具廣場的實際需求*人民政府為了發(fā)展家具產業(yè)，采取“商貿起步，產業(yè)跟進”的開發(fā)思路。而*房地產開發(fā)有限公司力爭打造一個*最完美的家居廣場，*目前的家居廣場比較分散，主要有：一是火車站附近的家具產業(yè)園。該項目建筑面積為60000m屬二層臨時建筑，主要建筑結構為輕綱建筑材料組成。而火車站廣場前應為*的示范工程和標志性的建筑用地，也就是說如果該地區(qū)有其他項目開發(fā)，則火車站的家居廣場可能就會被拆除。二是金鉆廣場真優(yōu)美家居廣場，經營面積約10000

9、行，該家居商鋪開業(yè)不到半年。由于金鉆廣場占地面積比較大，商鋪比較多，許多商鋪閑置，開發(fā)商為了搞活廣場，采取一個臨時措施，將部分商鋪開發(fā)為經營家具。而該家居商鋪不符合規(guī)劃的要求，也屬臨時家居商鋪。而*家居廣場是一座永久性的家居商鋪，從設計到施工，從總體布置到細部構造，從總圖到消防均是按照家居商鋪來進行建設的。三、項目建設能滿足*家具產業(yè)廣場的需要根據*城市總體規(guī)劃1999-2010，*城市范圍將由1998年底的48.25平方公里擴大至2005年的60平方公里和2020年的95平方公里；城市人口將由1998年底的47.25萬人增加至2005年60萬人和2020年的100萬人。從1998年底到200

10、2年末，*凈增城市人8.75萬人（含自然增長和機械增長），每年平均增長1.75萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，*每年因人口增長而拉動住房需求將達到50萬平方米（按日前我市人均居住建筑面積28.27平方米計算）。實際上2002年*凈增城市人口1.94萬人，這一理想需求將達到55萬平方米。另外城市外來人口的購買需求也不容忽視，據統計，*目前外來人口購房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動了商品房需求的增長。從消費結構分析，隨著房地產市場的發(fā)展，居民住房消費觀念也發(fā)生了明顯的變化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念。*住房消費正由“居住型”向“享

11、受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大，“終極置業(yè)者”不斷涌現，*人均居住水平迅速提高。根據這一需要，同樣也會帶動*本地區(qū)的家居產業(yè)。根據初步測算，*城區(qū)一年僅家具的銷售量到2020年預計可達15億。四、項目建設是促進城市建設，完善城市規(guī)劃的需要隨著城市建設步伐的加快和*城市發(fā)展重心的轉移，*城市發(fā)展日新月異。項目周邊的商業(yè)與居住氛圍也在逐漸增強，學校、銀行、集市已經形成，購物、上學、通訊、儲蓄、就醫(yī)也較為方便。在此修建家居產業(yè)廣場具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。對完善家居產業(yè)園片區(qū)城市規(guī)劃，促進城市建設有重大意義。第三章項目市場分析營銷方案一、*經濟及家具流通市場發(fā)展情況（1） *經濟發(fā)展

12、概況根據*統計局發(fā)布的2004年*國民經濟和社會發(fā)展統計公報，2004年全市實現地區(qū)生產總值58337億元，同比增長l25，增幅比上年提高1.2個百分點。按常住人口計算，人均GDP11064元。2004年房地產開發(fā)完成投資額為2397億元，增速高達633。全市商品房屋銷售面積達11677萬平方米，比上年增長433；商品房屋銷售額達112億元，比上年增長165。2004年全市居民儲蓄存款263.25億元，比上年增長114。2004年全市人口自然增長率持續(xù)下降。年末總人口60105萬人，全年出生人口10779人，全年凈增人口5908人，人口自然增長率1%。全市城鎮(zhèn)化水平為318。2004年全市人民

13、生活繼續(xù)得到改善。城鄉(xiāng)居民收入增長迅猛，消費升級步伐加快。市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入887167元，比上年增長123，居民人均消費性支出695886元，比上年增長77，市區(qū)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數361。農民人均純收入2953元，比上年增長158，農民人均生活消費支出2564元，比上年增長16，農村居民恩格爾系數53.7%。據2005年前三個季度的統計數據分析，2005年*國民經濟和社會發(fā)展在國家宏觀經濟調控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。（2） *家居流通市場發(fā)展狀況商品流通市場是連接生產與消費的紐帶，是生產流通消費鏈條的中間環(huán)節(jié)。根據*家具工業(yè)協會的統計調查，2004

14、年*最大家具的兩個流通市場銷售額為2億元，其中外地家具產品銷售額達14億元，本地產品銷售額達06億元。外地家具產品70通過家具流通市場銷售，本地家具產品的30通過家具流通市場銷售。如果加上外地采購和單位團購，*每年家具銷售量近4.8億元至5.8億元。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷售量，*每年的家居銷售量過10億元。外地家具產品與本地家具產品在生產發(fā)展和消費品味上相互影響、相互作用、相互滲透。由于*流通市場構成特點，*家具流通市場潛力和發(fā)展前景與整個家具生產現狀和發(fā)展，整個消費者構成的現狀與變化密不可分。1 、2004年全國家具產業(yè)發(fā)展現狀據中國輕工業(yè)信息中心統計，2004年全國家具

15、行業(yè)調整產業(yè)結構，努力開拓國內外市場，取得了優(yōu)異的成績，生產、內銷、出口均呈現出高速發(fā)展的態(tài)勢，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎。國有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產值95292億元，同比增長3415，產銷率為9815，銷售收入增長3228，利稅總額增長2979。2004年度全行業(yè)實現總產值2650億元。據海關統計，全年出口總額突破100億美元大關，達到10353億美元，同比增長393；全年進口726億美元，增長2628。家居行業(yè)的高速發(fā)展是由于國民經濟持續(xù)高速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和國際市場需求旺盛的大好形勢推動的結果。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個特點：一是生產規(guī)模不斷擴大。二是產品質量不斷提高，花色

16、品種不斷增加，多功能性產品不斷涌現，產品更加豐富多彩。三是產業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。四是家具城的建設方興未艾。規(guī)模越來越大，水平越來越高。同時一批經銷商的隊伍已經形成，對促進家居產品流通和銷售起了重要的作用。五是家具出口增勢強勁。盡管受到美國木制臥房家具反傾銷的影2004年110月出口8047億美元，增速3783。美國商務部終裁后，11月份超高速增長，月增1057億美元；12月份出口1249億美元，創(chuàng)出新高?？傮w上說美國終裁修改后的平均665的稅率對多數對美出口企業(yè)有利。目前對美出口平穩(wěn)增長。六是在高速發(fā)展中也存在不少問題：主要是有一些地區(qū)和產品盲目發(fā)展，造成與國民經濟和人民生活需求不夠協調

17、，高檔產品不足，中低檔產能過剩，競爭激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動生產率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。2 *家居產業(yè)現狀一是家居產業(yè)初具規(guī)模。2000年，*委、市政府為了培育*新的經濟增長點，發(fā)展家居產業(yè)、出臺了一系列的優(yōu)惠政策，把家具產業(yè)確定為*經濟增長總量的重要工程項目和支柱產業(yè)。現有家具生產企業(yè)100余家，其中機械設備現代化生產企業(yè)10余家，年產值2億余元。二是市場占有率上升。2000年，家具市場規(guī)模小，不成氣候，銷售品種幾乎全部是外地產品，生產企業(yè)也只能生產簡單的實木家具。2004年，經過五年的時間，培育了火車站家居城、真優(yōu)美家居廣場兩個大型

18、家居市場，經營戶由50余戶發(fā)展到330余戶，2004年(僅指兩個市場)銷售額達2億元，本地產品市場占有率升至30。稅費從原來的低稅賦、免收費到2004年年收稅費200余萬元。三是家居產業(yè)凸顯優(yōu)勢。(1)家居產品種類逐漸豐富。(2)生產成本低，銷售價格低。(3)*有豐富的竹木資源，為發(fā)展特色、環(huán)保家具產品奠定了基礎。(4)質量逐步上升。質量由原來的粗放型發(fā)展到現在的精細化。(5)外銷產品占比上升。2004年外銷產品占本地生產量的10。四是存在的問題：(1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。(2)產品開發(fā)滯后。(3)外地產品市場占有率高。家飾、燈飾、廚、衛(wèi)等產品，幾乎是外來產品。3 *家具流通

19、市場發(fā)展現狀*成氣候、成規(guī)模的專業(yè)家具流通市場僅有火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個市場。火車站家具城經營面積約6萬平方米，經營客戶約300戶，經營形式為租賃經營，屬場地局限，經營戶達到飽和?；疖囌炯揖叱墙洜I場址是以21層高樓批地，將來是*國道口的標志性建筑。2000年*委、市政府在家具產業(yè)園正式啟動前，為帶動家具產業(yè)園的全面開發(fā)和建設，以2年期臨時建筑作為首期工程，建成家具、家飾城，吸引經營者入場經營，經營形式為租賃經營?；疖囌炯揖叱墙ㄔO初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。雖然火車站家具城按照政府要求2年一批繼續(xù)經營，但是火車站家具城因政府計劃用地內容不變和消防因素會適時取消，遷址經營。真優(yōu)美家

20、居廣場經營面積約1萬平方米，經營戶約30戶，經營形式為租賃經營，因場地局限，經營戶達到飽和。而且市場內均無倉儲中心，造成了倉儲與銷售脫節(jié)的弊端。二、*家具流通市場的發(fā)展趨勢、全國家具產業(yè)發(fā)展趨勢中國家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長期。近十年來中國家具行業(yè)經歷了第一個高速發(fā)展期，主要是以量的擴張為主，初步建立起了門類齊全、與國際接軌的完整的工業(yè)體系，產品能基本滿足經濟發(fā)展和人民生活需要以及國際市場出口的需要。未來五到十年，在國內經濟高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國際市場需求旺盛、國際家具產業(yè)轉移的大背景下，中國家具行業(yè)迎來第二個高速發(fā)展期。這個時期主要不是在量的擴張，而是質的提高。用高新

21、技術改造傳統產業(yè)，轉變增長方式，提高產品質量，實現第二次飛躍，基本實現由家具生產大國向強國跨越的目標。(1) 家具企業(yè)向規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化的趨勢發(fā)展。(2) 家具企業(yè)向集群化、特色產業(yè)區(qū)域不斷形成的趨勢發(fā)展。(3) 家具產品向功能化、多元化、時尚化趨勢發(fā)展。(4) 國際家具產業(yè)結構調整，加速向中國轉移的趨勢。我國良好的投資環(huán)境和產業(yè)配套水平以及低廉的勞動力將繼續(xù)吸引大量外資注入。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價，出口受阻，將加速向中國轉移。美國、日本、韓國亦是如此。(5) 家具市場向國際化的趨勢發(fā)展。世界家具商把目光集聚中國，今年家具零關稅，進口家具將進一步擴大。國際上大的經

22、銷商也看中中國巨大的潛在的發(fā)展中的市場。(6) 家具流通向專業(yè)化、梯度化的趨勢發(fā)展。面對洋家具商的進攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無限擴大場地的做法，要有特色，專業(yè)細分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經營。(7) 出口國家和地區(qū)多元化，出口產品多樣化的趨勢。美國對中國木制臥房家具反傾銷使中國全行業(yè)受到了教育，同時也促進了我國家具出口國家和地區(qū)多元化及產品多元化趨勢的形成。目前我國出口國家增加到100多個，但近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會增長很快。(8) 家具會展國際化、專業(yè)化、大型化趨勢。目前上海、廣東幾大家具展展位供不應求，國外采購商持續(xù)增長。幾大展會將成為世界級的展會，與很多專業(yè)展會相結合

23、，中國將成為世界家具的采購中心(9) 全國家具行業(yè)協會結合“十五”期間家具行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，結合2020年國家發(fā)展規(guī)劃，認為“H一五”期間，按GDP曾巾M7%左右，家具行業(yè)增長15，出口增長20為宜。從九個方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。、*家具產業(yè)發(fā)展趨勢2000年以來，*委、市政府一直把家具產業(yè)作為*的支柱產業(yè)，在政策上給予扶植，專門出臺了*鼓勵發(fā)展家具產業(yè)的若干政策，在207國道饒城線的皂果路以西兩側建立1平方公里的家具產業(yè)園，爭取3年完成，5年成為*的支柱產業(yè)之一。為進入園區(qū)的生產、經營者提供場地和配套服務，專門成立了由市長(副市長)為組長的發(fā)展家具產業(yè)指導協調小組。*家具市場占據了天

24、時、地利、人和的優(yōu)勢，*的家具市場以創(chuàng)立*的特色家具產業(yè)為契機將會得到更大的發(fā)展。(1) 緊跟國家家具市場發(fā)展大趨勢，抓住機遇，大力發(fā)展*的特色、環(huán)保家具產業(yè)。(2) 根據消費群體的特點，走規(guī)模效益之路，整合產業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產品。(3) 根據*竹木資源豐富的特點，引進品牌家具企業(yè)，帶動整個家具產業(yè)的發(fā)展。(4) 根據本地家具產品多而雜的特點，提高設計水平，加大市場宣傳，樹立品牌，以品牌創(chuàng)效益，擴大*家具產業(yè)的知名度，帶動整個家具產業(yè)發(fā)展。2004年(兩個市場)家具銷售額達到2億元，比2000年的銷售額1億元翻了一番，復合增長率達20。按照中國家具行業(yè)協會“十一五”的建議，家具增長率15較為適宜

25、，*家具產業(yè)受政府政策扶持，處在成長期，可以以此作為估算依據，在“十一五”期間，以2004年*家具產業(yè)產值2億元基數計算，2010年*家具產值可達4.6億元。2020年可達15億元，家具市場前景十分可觀。(1) *家具流通市場的發(fā)展趨勢除家具產業(yè)發(fā)展趨勢影響*家具流通市場外，還從消費者，房地產、區(qū)域和交通影響*家具流通市場四個主要因素著手，全面分析*家具流通市場的發(fā)展趨勢。(2) 從消費者收入和恩格爾系數分析：根據國家統計局的城市社會經濟調查總隊2000年調查文獻資料我國居民收入群體與消費結構研究結論：處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近4500萬，占城市人口10左右，占全體人口的35左右他們

26、的人均可支配收入接近20000元，這個階層的消費傾向最低，恩格爾系數已降至15以下，達到了發(fā)達國家的平均水平，其所進行的消費是一種富裕型消費。處于金字塔中部的中等收入階層，總人口在4.5億左右。其人均可支配收入或人均純收入在6000至7000元之間，這個階層的邊際消費傾向居中，恩格爾系數在35左右，其消費正在從小康型向富裕型、從數量追求型向質量追求型轉變。處于收入“金字塔”底部的低收入階層，總人口在7億上下。他們的人均可支配收入或純收入低于2000元，這個階層的邊際消費傾向最高但收入增長緩慢，恩格爾系數在50左右，其消費尚處于溫飽有余的階段。在這個階層中，還有8000萬左右人均純收入低于700

27、元的農村人口，其恩格爾系數在60以上。2000年至2005年，我國GD兩年平均按8%的速度增長，居民的收入以兩位數增長，扣除物價增長因素，收入增長率仍然接近10。通過幾年的積累，思格爾系數在15左右的消費人群，積累了龐大的金融資產，為了資產保值、增值的需要，這部分人群會加大投資力度。幾年來股市跌跌不休，至今風險仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對中國的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會把金融資產適時地、有選擇地投資到風險相對較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。思格爾系數在35左右的消費人群從小康型步入富裕型，生活從數量追求型向質量追求型轉變。這個群體約為45億人，從市場角度看，對于家具市場而言是現

28、在的目標消費群體，數量可觀。恩格爾系數在50左右的消費人群從溫飽型步入小康型，生活品質發(fā)生變化，開始關注用、住的品味。這個群體約為7億人以下，從市場角度看，對于家具市場而言是潛在的消費群體，數量龐大。由此可見，低、中、高檔家具市場蘊藏著巨大的商機和潛力。(3) 從房地產發(fā)展狀況分析：1986年至2004年房地產投資年均增長速度為359。銷售量2004年達到3223164萬子方米，比2003年增加4514萬平方米，比1997年至2003年年平均銷售量4118萬平方米多396萬平方米，其中住宅部分占比達90，商鋪占比達10。住宅和商鋪的增長有力地拉動了住家家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展

29、。工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設，人口的凈增長，一會增加城鎮(zhèn)人口數量，二會提高人民的生活水平，與此相應會拉動居民房地產市場的有效增長，必然拉動家具產業(yè)的發(fā)展。(4) 從*的地理位置和交通狀況分析*位于焦柳鐵路、石長鐵路、207、319國道、湘北干線以及常長高速公路交匯處。根據國家重點干線公路網*過境方案規(guī)劃報告和*公路規(guī)劃網(1991-2020年)戰(zhàn)略目標，在三十年規(guī)劃期要建成由國道、省道組成的“四縱四橫四聯線”高等級公路主骨架，形成干支相聯的現代公路網絡。其中有*至長沙、*至張家界、* *至荊沙、*至吉首、*至岳陽、*至邵陽高等級公路共6條線路經過*區(qū)，與城區(qū)內的主干道及市區(qū)外的干支公路相連通，從而構成

30、了*區(qū)與周邊地區(qū)的四通八達的公路交通網。*以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國60個交通主樞紐之一。*至張家界高速公路即將于2005年12月26日通車。隨著6個高速公路的逐步貫通，*家具市場輻射力可達周邊200300公里，輻射范圍比2000年100公里擴展了23倍，為*家具市場帶來了更多的潛在的消費群體。根據*政府的*1999年-2020年城市總體規(guī)劃方案的遠景規(guī)劃，到2020年*中心城區(qū)人口發(fā)展到近100萬。2004年* *城區(qū)面積559平方公里，人口5376萬，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有序地發(fā)展擴大，人口的增長，從理論上計算，意味著全市在16年中平均每年將新增城市人口289余萬人，按3口人家粗略計

31、算，新增住房需求近1萬余戶，按新增住房住戶1萬余戶。從1998年末至2002年末，*凈增城市人口875萬人（含自然增長和機械增長），每年平均增長175萬人，而2002年*凈增城市人口194萬人，超過平均增長數，從一個側面充分佐證了城市人口凈增長已成不可逆轉的趨勢，帶動*房地產業(yè)的強勁發(fā)展，相應地拉動了家具產業(yè)的蓬勃發(fā)展。根據*房地產管理局發(fā)布的*房地產預警預報系統2004年度市場形勢分析報告資料顯示，實有房屋建筑面積28372萬平方米，1585萬棟，其中住宅建筑面積l5198萬平方米，人均住宅建筑面積2827平方米。*人均居住面積按家庭住宅面積120平方米小康標準相差近100平方米，預示著房屋

32、更新量大。全國家具產業(yè)的發(fā)展趨勢，昭示著將來會有更多的企業(yè)參與到* *流通市場來，更多、更新的家具產品會通過*家具流通市場展示給消費者，銷售給消費者。以*家具流通市場2004年銷售額2億元為基數，取中國家具行業(yè)協會的預測家具產業(yè)增長率保守數字15，產銷率98計算，2010年，通過家具流通市場的流通量達到46億元，比2004年增加流通量2.6億元。隨著國民經濟的發(fā)展，居民收入的不斷提高而變化，中、小城市消費結構和消費升級步伐加快，外地家具產業(yè)不會輕易放棄*家具流通市場，本地家具產業(yè)也會加大占領*家具流通市場的份額，通過*流通市場擴大產值，增加銷售量。可以預見，2010年，家具流通市場實際流通量要

33、大于46億元，增加量大于26億元。消費群體的擴大，一方面會吸引更多企業(yè)參與到*家具流通市場來，另一方面會增加流通量。消費群體構成和消費品味變化，縮短了消費周期，增加消費頻率，增加購買次數，家具產品的更新換代步伐加快，同樣會吸引更多企業(yè)參與到*家具流通市場來，也會加大家具流通市場的流通量。通過四個方面分析，*家具流通市場蘊涵較大的發(fā)展空間和升值潛力。由于現有兩個最大的家具流通市場幾乎飽和，增量部分必須通過增加新的流通市場來消化。通過火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個專業(yè)市場的銷售額和面積對比測算，需要3個“*家居廣場”才能消化家具新增流通量。從嚴謹的角度出發(fā)，考慮到高檔家具的價格因素，則至少需要2

34、個“*家居廣場”才能消化家具新增流通量。由于家具銷售系展示性銷售，經營場地要求較大，受土地調控的限制，在“*家居廣場”未形成氣候前，不可能產生新的家具流通市場，因此昭示著“*家居廣場”具有明確的市場前景。只要“*家居廣場”市場定位準確，受家具生產和消費的強力帶動，具有大的升值空間?！?家居廣場”市場定位準確，還可以擴大項目銷售的目標群體，有利項目的銷售三、項目市場分析順應*家具市場的發(fā)展?jié)摿?、資源和交通方面的優(yōu)勢，“*家居廣場”應時而生，具有如下特點：“*家居廣場”規(guī)?！?家居廣場占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結構，共六層。其中一、二層為市場部分，整體框架結構，未分棟，一至四

35、區(qū)為家具經營場所，五區(qū)為市場主入口、水電及消防配套設施和商品集中展示場所。市場部分總建筑面積29355平方米。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層，一至四區(qū)上各有5棟住宅，共有136套住宅。住宅部分總建筑面積16510平方米。、位置及交通“*家居廣場”坐落于*家具產業(yè)園內，北臨207國道，南臨三星路，東臨皂果路，西臨市場路，與天下糧倉，水果市場、鋼材及建材市市場、服裝市場、糖酒副食品市場、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過207國道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的各個方向。、項目的設計優(yōu)勢1、項目四面臨街，其中207國道網聚周邊各市縣人流、皂果路接納*區(qū)人流，三星路接納項目附近人

36、流。2 、項目多入口的設計帶來多重的人流系統，整體四周均勻設置八個出入口，既利于分散消費者人流，又避免了邊角位的出現。3 、項目主入口設計有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費者購物休閑，另一方面可以盡顯項目形象，有利于日后經營場地的宣傳活動的開展和物業(yè)管理。4、項目鋪面實用率高達70以上，為業(yè)主提供實惠。5、項目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經有利于投資，降低風險。6、項目發(fā)達的交通系統設計有利于消費者的流動。7、 項目功能分區(qū)明確，有利于經營和消費，提升項目形象和檔次。、政府服務和管理*政府2000年就把家具產業(yè)作為支柱產業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵家具市場的開發(fā)

37、、家具產業(yè)的生產和經營。專門成立*發(fā)展家具產業(yè)指導協調小組。由市長（副市長）任組長，各職能部門負責人和副負責人為小組成員。指導協調小組負責產業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設中重大問題的協調；產業(yè)園投資，生產機關內應優(yōu)惠政策的制定和落實；協助開發(fā)商組織重大的招商活動。指導協調小組下設辦公室，負責指導協調小組日常工作。產業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立*家具產業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會事務、實行“多家事一家管，多家費一家收”。在管理辦公室未組建之前，由市家具產業(yè)辦公室代行管理辦公室職能。*各級政府、各有關部門和單位，積極支持家具產業(yè)園的建設和發(fā)展，對涉及到產業(yè)園的事宜，明確一名領導分管，指定相關科室承辦

38、。應由市直有關部門為產業(yè)園提供的配套與服務，有關部門要根據產業(yè)園的統一規(guī)劃與開發(fā)建設要求，納入各自的工作計劃，與產業(yè)園的建設發(fā)展同步。、預售情況截止2005年7月31日，住宅預售率達100，鋪面認購率達6 97。鋪面預租率達4979。2005年7月11日，聯邦家私、艾迪爾家私、興利萬家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。四、項目營銷方案和銷售計劃分析（一）、產品方案及價格設計“*家居廣場”項目分住宅部分和市場部分兩個部分，住宅部分10棟，每棟4層，共136套住宅，銷售均價889元平方米；市場部分二層，共分鋪面1760個，一層鋪面806個，二層鋪面954個。市場部分一層建

39、筑面積12183平方米，銷售均價5200元平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷售均價1500元平方米，二層建筑面積13325平方米，銷售均價2738元平方米。一、二層銷售總均價為3969元平方米，根據項目的銷售策略，投資者購買商鋪可獲得一次性返還租金24（年回報率8），即折合銷售均價為3016元平方米，就其價格方面在*具有明顯的吸引力。（二）、市場定位為促進銷售工作的推開開發(fā)商將“*家居廣場“商鋪劃分較小且價格較低，一般百姓均有能力購買。80的鋪面面積為8.59平方米 1722平方米，對應的鋪面單價為2378元平方米5200元平方米，以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元

40、12000元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。因此目標客戶群體可以覆蓋*絕大部分市民。1、從職業(yè)劃分客戶群體：（1） 經營群體：經營群體鎖定在中小經營戶上，是項目的主要投資者。這部分投資者對行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔風險。雖然數量不多，但是是“*家居廣場“的強化拓展的客戶群體。（2） 、其他職業(yè)：鎖定在中高級管理人員、公務員、政府官員的基礎上，向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個體戶等方面擴散。2、 從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標消費主體的同時，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競爭對手遺忘的客戶。主要通過低風險、低首付和高回報來降低

41、置業(yè)門檻和打消疑慮。3、 從性別上劃分客戶群體：在把男性作為投資決策土體的基礎上，挖掘一些經濟獨立、有投資意識的女性投資者。（三）、項目銷售策略與收益分析1、銷售策略與投資者收益分析：（1） 、銷售策略：投資低風險。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報率8%。12年后投資者如續(xù)租，年回報率將超出12。第10年投資者還可以選擇由開發(fā)商原價回購。投資低門檻。投資者在購買商鋪時，開發(fā)商一次性返還銷售價款的24（年回報率8）。80的鋪面面積為859平方米1722平方米，對應的鋪面單價為2378元平方米5200元平方米，以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元12000元之間。隨機抽取兩個樣

42、本進行定量分析（具體見第2點投資者收益分析）：投資者按揭貸款36000元購買17.22平方米商鋪，根據測算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為-48元，第二年，月租金抵月供盈余為-23元，第三年，月租金抵月供盈余為2元。十年本益和為118396元（扣除按揭貸款利息后余額），十年凈收益為44600元（扣除按揭貸款利息后余額），年復合收益率為5.39%。投資者按揭貸款7000元購買859平方米的商鋪，根據測算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為102元。十年本益和為27l77元（扣除按揭貸款利息后余額），十年凈收益為10512元（扣除按揭貸款

43、利息后余額），年復合收益率為558。無論是定性還是定量分析，投資者即使是按揭投資本項目，也有投資價值。而且選擇合適的按揭成數，從按揭的第一年開始，月租金抵月供后盈余大于零。因此不論是個人全額投資，還是按揭貸款投資，本項目均有實實在在的投資價值，適合全民投資。高回報率，高升值潛力。一開發(fā)商對投資者按8%II報率返還租金。二隨著家具產業(yè)生產與消費的強力帶動，對“*家居廣場”的市場定價而言，具有高的升值潛力。2、投資者的收益分析：隨機抽樣分析表單位：面積：平方米，單價：元/平方米，金額：元單元面積單價價值五成十年按揭貸款應交首付月租金收入抵扣三年租金額實際首付B108217.224418760783

44、8039380395071825819781B25288.5920001718085908590114.54123.24466.8A年盈余第二年盈余第三年盈余十年按十年投十年凈復合年按揭月按揭月按揭月揭利息資本益收益收益率供供供和540一48515-23490214440118396446005.39%10561001195.46102280827177105125.58%注：1、本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數.2 、盈余為租金抵月供后的余額.3 、十年凈收益為總租金收入一投資額一總的按揭貸款利息.（四）、項目營銷策略的可行性分析由于我國計劃國民收入2020年達到小

45、康水平，CDPW將以年平均7%的速度增長。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質的天然動力的推動，家具產業(yè)前景十分可觀。對一個新興的市場而言,一般會經歷一個市場培育期。在培育期間，政府和開發(fā)商會以各種優(yōu)惠手段搞活市場，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場發(fā)展狀況適當減少優(yōu)惠政策程度?！?家居廣場”2006年7月8日開業(yè)，計劃培育期二年，鋪面投資者簽約租期12年，12年后可續(xù)租。商鋪經營戶租賃租金標準：市場樓層*家居廣場開業(yè)起租之日起第一、二年月租金標準第三年月租金標準第四、五年月租金標準一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經

46、營戶優(yōu)惠措施:項目*家居廣場開業(yè)后首年租賃期內第一季度第一季度第二季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個月3個月3個月3個月租金收取比例免收租金按正常標準30%攵取按正常標準60%攵取按正常標準80%攵取按正常標準收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。根據“*家居廣場”的租賃租金標準和優(yōu)惠措施測算，開發(fā)商收益情況如下：2006年7月至2006年12月市場經營租賃租金收入：(12183X17+13325X10+3847X4)X6X15%=32(萬元)2007年1月至2007年12月市場經營租賃租金收入：(12183X17+13325X10+3847X

47、4)X12X85%=362.87(萬元)2008年1月至2008年12月市場經營租賃租金收入：(12183X17+13325X10+3847X4)X6+(12183X22+13325X14+3847X7)=502.35(萬元)2009年1月至2009年12月市場經營租賃租金收入：(12183X22+13325X14+3847X7)X6+(12183X26+13325X18+3847X12）=650.57（萬元）2010年1月至2010年12月市場經營租賃租金收入：（12183X26+13325X18+3847X12）X12=723.33萬元從“*家居廣場”租賃政策來看：家具產業(yè)園及周邊市場市場

48、經營租賃收入為20元/平方米30元/平方米，“*家居廣場”的月租對比最低租金20元平方米要低3元，租賃標準起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。從定量分析表明：對開發(fā)商而言，雖然在銷售時一次性返還租金24（年回報率8），但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬元。2010年經營租金收入723萬元，扣除營業(yè)稅及附加40萬元（723.33X5.5%=39.78萬元）為683萬元，與按年回報率8%計算給予投資者的總投資收益681萬元相抵略有盈余。開發(fā)商實施一系列的銷售、經營策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過銷售預期的長期收益。（5） 、項目

49、銷售計劃銷售計劃共分五個階段：第一階段：2004年12月2004年12月，住宅預售率50：第二階段：2005年1月2005年12月，住宅預售率100鋪面預售率20鋪面預租率50：第三階段：2006年1月一一2006年12月，鋪面銷售率40鋪面預租率100第四階段：2007年1月2007年12月，鋪面銷售率70第五階段：2008年1月2008年12月，鋪面銷售率100（6） 、項目銷售計劃的調查結論截止2005年7月31日，按住戶數統計，預售率為100，鋪面認購率14，預租率4979。結合宏觀政策、開發(fā)商具體營銷策略和經營思路，通過調查和分析：預計該項目銷售計劃和租賃計劃可以實現。第四章項目選址

50、及建設條件一、項目選址項目選址于*江北城區(qū)南坪路以南，皂果路以西。該項目的地塊屬新城區(qū)，用地性質為商住用地，用地區(qū)域內交通便捷，城市基礎設施及居民生活配套設施較完善。該區(qū)域雖是*的新城區(qū)，但隨著城市建設步伐的加快，現在人氣很旺，購物、就醫(yī)、上學、儲蓄投資都非常方便。二、建設條件1、位置優(yōu)越本項目建設地段位于南坪路以南，地處家居產業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經濟重心。通過南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個方向，周邊商業(yè)銀行、學校、農貿市場應有盡有。因此開發(fā)建設*家居廣場，具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。2、交通方便本項目地段交通優(yōu)勢明顯，北面緊鄰南坪路，市內有多條公交線路經過此地，并通往市區(qū)各個方向。其四通八

51、達的交通優(yōu)勢，為本項目的開發(fā)建設提供良好的交通環(huán)境。3、建設場區(qū)“五通”條件具備小區(qū)周邊市政設施有：道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。供水：城市自來水管網供水。供電：項目區(qū)域緊鄰供電線路，電源直接從城市供電系統引入。煤氣：可以直接從鄰近城市燃氣管道預留口接入。通訊：直接由*電信局通信網接入。場地：場地平整。第五章建設規(guī)模、功能標準及建設進度一、建筑面積和內容*家居廣場建設總用地面積19459.81m：初步規(guī)劃總建筑面積45865吊，其中家具經營商鋪29355m2,住宅16510m2o該家具廣場的建設規(guī)劃

52、考慮到周邊的實際情況，建議以多層房屋為主，主出入口設在皂果路，以確保交通暢通。二、功能設施標準1、建筑使用功能*家居廣場總建筑面積為45856m2,其中家具經營商鋪29355m2o該商鋪為全框架結構，分為一、二、三、四、五區(qū)。家具經營商鋪為二層，一、二、三、四區(qū)為家具經營場所，五區(qū)臨皂果路，為市場主出入口和水、電、消防配套設施及商品集中展示區(qū)。三至六層為住宅區(qū)，共10棟，住宅部分的建筑面積為16510計136套。最近商居小區(qū)的發(fā)展趨勢是空間功能要求更加明確，設備和裝修上更加體現個性，其人性化，配套和環(huán)境協調是發(fā)展的趨勢。商鋪的靈活性和適應性要求更高。并使商鋪的空間有可能再劃分，同時也必須達到國家規(guī)定的目標。根據這一趨勢，*家居廣場商鋪建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計，特別要注重與家具市場的經營風格融為一體。2、設施標準商鋪的室內環(huán)境，設備與設施以及消防、安全防護等基本要求符合國