物業(yè)管理單位管理方案評估分析匯報

1、物業(yè)管理評估報告2006 年 11 月 8受上海漕河涇開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展有限公司委托，上海三公物業(yè)管理咨詢服務(wù)有限公司于日2006 年 11月 15日一周內(nèi)，分深夜、雙休日和正常工作日三個不同時段， 對上海漕河涇出口加工區(qū)物 業(yè)管理進行了現(xiàn)場檢查，對其物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評估，并向管理區(qū)域的業(yè)主 /客戶分發(fā)了 15 份上海漕河涇 出口加工區(qū)物業(yè)管理滿意度調(diào)查表， 回收 15 份。根椐不同時段的現(xiàn)場檢查結(jié)果， 結(jié)合上海漕河涇出口加工 區(qū)物業(yè)管理滿意度調(diào)查結(jié)果，上海漕河涇出口加工區(qū)物業(yè)管理綜合報告如下： 第一篇 物業(yè)基本情況漕河涇出口加工區(qū)物業(yè)基本信息物業(yè)類型：出口加工園區(qū)、辦公樓宇、標(biāo)準(zhǔn)廠房新型工業(yè)

2、園區(qū)座落位置：上海市閔行區(qū)浦星路789 號物業(yè)明細(xì)：1、 出口加工區(qū)：園區(qū)占地面積 查驗倉庫與平臺。0.9 平方公里，各地塊土地總面積 730788 平方米，包括出口加工區(qū)卡口、2、 管理中心區(qū)域：建筑總面積3、標(biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)：基地土地面積物業(yè)管理委托單位8839 平方米；100962 平方米，建筑面積 111139.50 平方米上海漕河涇開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展有限公司物業(yè)管理單位 上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司（更名前：上海新和物業(yè)管理有限公司） 四、 物業(yè)管理委托合同期限2005年1月 1日起至 2006.年12月 31日止。 五、 委托評估物業(yè)管理的主要內(nèi)容1、0.9 平方公里園區(qū)內(nèi)的公共秩

3、序維護、公共設(shè)備設(shè)施、道路、綠化、排水、公共照明、垃圾箱、清潔、 垃圾清運、消防設(shè)施等管理2、近 9000 平方米的管理中心辦公樓的保安、保潔、維修、電梯、客戶服務(wù)、檔案管理、建筑物本體、消 防、監(jiān)控等管理3、工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的裝修、消防、客戶服務(wù)、公共秩序、清潔、報修維修、電梯、空房等管理 第二篇 評估結(jié)論上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司具有履行物業(yè)管理服務(wù)合同的能力。上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司實施的物業(yè)管理已覆蓋物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理內(nèi)容。業(yè)主 /客戶滿意度調(diào)查結(jié)果向出口加工區(qū)內(nèi)業(yè)主 /客戶發(fā)放 15 份物業(yè)管理滿意度調(diào)查表，回收 15 份物業(yè)管理滿意度調(diào)查表，其中二份 只填寫

4、調(diào)查表首頁沒有填寫次頁， 對物業(yè)管理服務(wù)總體評價 1份為非常滿意， 10份為滿意， 2份為尚滿意。四、合同約定的主要質(zhì)量目標(biāo)基本達到。五、目前崗位設(shè)置與人員配置較合理，能滿足目前物業(yè)管理現(xiàn)狀 投標(biāo)書預(yù)計物業(yè)各類服務(wù)人員達 109 人，而目前只配有 87 人。六、保安管理、保潔管理、綠化管理、客戶服務(wù)、消防等方面經(jīng)抽查，實際現(xiàn)場管理及管理文件、資料均 符合全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)中的優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場管理較好，但工程檔案管理、采購管理及日常記錄文件管理有待進一步完善。 七、 物業(yè)管理各項費用支出1、05 年、06 上半年管理人員成本分?jǐn)偙葮?biāo)書測算明顯高出許多；2、05 年設(shè)備設(shè)施維修費用

5、支出偏高， 06 年上半年設(shè)備設(shè)施維修費用支出控制較為合理；3、05 年行政辦公費用支出較標(biāo)書測算高出許多，06 年上半年行政辦公費用支出較為合理。但從物業(yè)管理部提供的報表中沒有開辦費科目；4、其他各項費用支出控制合理。八、 總體管理承諾基本兌現(xiàn)1、上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司在此項目的管理中，ISO9000 質(zhì)量管理體系覆蓋各個管理環(huán)節(jié)；11 您對物業(yè)公司客服人員的服務(wù)態(tài)度3 12、項目管理基本達到 全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn) ，目前已在 2006年 10 月通過上海市物業(yè)協(xié)會組織 的檢查驗收；ISO14000 貫徹在物業(yè)管理工作中。回收 4 份。3、2006 年 7月起物業(yè)公司已將環(huán)境

6、質(zhì)量管理體系第三篇 現(xiàn)場評估描述物業(yè)管理滿意度調(diào)查 向園區(qū)業(yè)主 /客戶發(fā)放物業(yè)管理滿意度調(diào)查表 4 份， 序號 評價內(nèi)容（園區(qū)） 評 價 結(jié) 果 非常滿意 滿意 尚滿意 不滿意您對園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域標(biāo)識管理 4您對園區(qū)內(nèi)公共道路及公共設(shè)施保潔 您對園區(qū)內(nèi)的人、車交通疏導(dǎo)管理 您對園區(qū)內(nèi)的機動車輛管理 您對園區(qū)內(nèi)的非機動車輛管理 您對園區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施管理 您對園區(qū)內(nèi)草坪養(yǎng)護及清潔您對園區(qū)內(nèi)樹木、綠化養(yǎng)護 您對物業(yè)公司客服人員的服務(wù)態(tài)度10您對物業(yè)公司客服人員的服務(wù)質(zhì)量11您對物業(yè)公司報修維修服務(wù)及時性12您對物業(yè)公司報修維修質(zhì)量 413您對物業(yè)公司的裝修管理 414您對物業(yè)公司拓展的有償服務(wù)項目15

7、16您對物業(yè)公司有效投訴的處理（屬物業(yè)管理范圍）您對物業(yè)公司服務(wù)總體評價 4向標(biāo)準(zhǔn)廠房業(yè)主 /客戶發(fā)放物業(yè)管理滿意度調(diào)查表 4 份，回收 4 份。序號 評價內(nèi)容（標(biāo)準(zhǔn)廠房） 評 價 結(jié) 果 非常滿意 滿意 尚滿意 不滿意您對園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域標(biāo)識管理 2 2您對園區(qū)內(nèi)的人、車交通疏導(dǎo)管理 2 1 1您對園區(qū)內(nèi)的機動車輛管理 3 1您對園區(qū)內(nèi)的非機動車輛管理 1 2 1您對園區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施管理 1 2 1您對通用標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域貨物及人員進出管理1 2您對園區(qū)內(nèi)公共道路及公共設(shè)施保潔 您對公共區(qū)域或衛(wèi)生間的清潔程度 您對園區(qū)內(nèi)草坪養(yǎng)護及清潔 3 110 您對園區(qū)內(nèi)樹木、綠化養(yǎng)護 3 15維修工程質(zhì)量合格

8、率> 99% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 10012您對物業(yè)公司客服人員的服務(wù)質(zhì)量13您對物業(yè)公司報修維修服務(wù)及時性14您對物業(yè)公司報修維修質(zhì)量 1 2 1151617您對物業(yè)公司電梯服務(wù) 2 1 118192021您對物業(yè)公司的空房管理 4 您對物業(yè)公司拓展的有償服務(wù)項目 您對物業(yè)公司有效投訴的處理（屬物業(yè)管理范圍） 您對物業(yè)公司服務(wù)總體評價 2 2向辦公樓業(yè)主 /客戶發(fā)放物業(yè)管理滿意度調(diào)查表 7 份，回收 7 份。其中有二份調(diào)查表只填寫了首頁，而次頁您對園區(qū)公共設(shè)施及建筑物的養(yǎng)護您對物業(yè)公司的裝修管理 41、2、遺漏填寫。序號 評價

9、內(nèi)容（辦公樓） 評 價 結(jié) 果 非常滿意 滿意 尚滿意 不滿意您對園區(qū)內(nèi)公共區(qū)域標(biāo)識管理 2 4 1您對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車輛管理 2 2 2 1您對管理區(qū)域內(nèi)非機動車輛管理 2 4 1您對辦公樓的消防設(shè)施管理 2 4 1您對辦公樓的外來人員及物品進出管理 2 2 3您對管理區(qū)域內(nèi)公共道路、水景等公共設(shè)施的保潔您對公共區(qū)域、衛(wèi)生間的清潔程度您對管理區(qū)域內(nèi)草坪養(yǎng)護及清潔您對管理區(qū)域內(nèi)樹木、綠化養(yǎng)護10您對物業(yè)公司客服人員的服務(wù)態(tài)度11您對物業(yè)公司客服人員的服務(wù)質(zhì)量12您對物業(yè)公司報修維修服務(wù)及時性13您對物業(yè)公司報修維修質(zhì)量 1 3 11415您對建筑物本體及公共設(shè)施的養(yǎng)護 您對物業(yè)公司拓展的

10、有償服務(wù)項目1617您對物業(yè)公司有效投訴的處理（屬物業(yè)管理范圍）您對物業(yè)公司服務(wù)總體評價 1 4質(zhì)量目標(biāo)達成情況經(jīng)查其中有房屋零星小修急修及時率、 房屋零星小修急修返修率、 公共部位 24 小時保潔次數(shù)、 苗木成活率、客戶投訴處理及時率、客戶綜合服務(wù)滿意率等質(zhì)量目標(biāo)有書面資料可統(tǒng)計，而其他質(zhì)量目標(biāo)根據(jù)浦江物業(yè) 管理部的每月物業(yè)管理工作情況報告，從中核查質(zhì)量目標(biāo)的達成情況，通過實際查驗只有責(zé)任治安事件發(fā) 生率為沒有達到，但有些質(zhì)量目標(biāo)為重復(fù)設(shè)置，下表為06年 1-1 0月質(zhì)量目標(biāo)達成情況：序號 目標(biāo)內(nèi)容 承諾目標(biāo) 達成情況 1月 2月 3 月 4月 5 月 6月 7月 8 月 9月 10月>

11、; 98% 99 3 99 99 99 99 99 99 99 100 100 1001 房屋完好率配套設(shè)備設(shè)施完好率>98% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1003 房屋零星小修急修及時率 100% 998 100 100 100 100 100 98 100 100 100 100維修工程回訪驗收率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100電梯、水泵大型設(shè)備完好率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100公共部位24小時保潔

12、次數(shù) > 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4保潔檢查合格率> 98% 97 96 98 98 98 98 97 97 . 3 98 . 8 98 . 2 98 98 . 310公共燈具設(shè)備完好率> 99% 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 9911公共燈具亮燈率 > 99% 99 99 99 99 99 99 99 99 99 99 9912責(zé)任治安事件發(fā)生率 0 2 0 0 0 2 0 0 0 0 0 013責(zé)任火警發(fā)生率 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 014消防檢查合格率 100% 100 100 100 100

13、100 100 100 100 100 100 10015道路完好率> 96% 96 4 96 96 96 96 96 96 96 96 98 9816綠地保存率100% 98 97 98 98 97 100 97 99 7 100 100 100 10017苗木成活率> 98% 99 01 99 99 99 99 99 99. 7 99. 7 99. 7 98 9818客戶投訴處理及時率 100% 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 10019客戶綜合服務(wù)滿意率 > 98%上半年度98 7崗位設(shè)置與人員配置 根據(jù)對物業(yè)管理的區(qū)域、

14、物業(yè)管理內(nèi)容的覆蓋范圍及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評審，目前浦江園區(qū)物業(yè)管理部的崗 位設(shè)置及人員配備屬于合理范圍。投標(biāo)崗位設(shè)置 人員配置 目前崗位設(shè)置 人員配置經(jīng)理 1 人 經(jīng)理 1 人財務(wù)主管人、1人 財務(wù)主管1人工程主管1人 工程主管客戶主管1人 客戶主管環(huán)保主辦1人 環(huán)保主管安保主管人、1人 營運主管1人消防專管1人行政主辦 1 人行政主管1人1人 維修領(lǐng)班 1出納兼文員 1 人 安保領(lǐng)班 3 人維修領(lǐng)班 2 人 維修工 4 人 客戶服務(wù)中心 2 人 安保員 42 人維修工10人 電梯工 2 人安保員54 人 海關(guān)協(xié)管 28 人電梯工8人海關(guān)協(xié)管 24 人 小計 109 人 87 人 四、 公共秩序

15、（保安）管理 評估主要內(nèi)容 評估情況記錄 備注公共秩序維護方案及實施情況監(jiān)控3、消防預(yù)案10、現(xiàn)場檢查車輛管理、進出管理、記錄情況 根據(jù)此物業(yè)項目的實際狀況，制定了管理區(qū)域的保安管理方案，并按照此方案進行了實施。 通過夜間、雙休日及工作日的檢查，監(jiān)控崗位、門崗、巡邏崗的員工均在崗，對崗位要求都能知曉。 8：00-9：00 對關(guān)卡的上下班人員的通行情況進行觀察，上下班人員、非機動車均在一個道口進出，1、2、3、從8： 05-8：40 下班人員通過卡口的密度非常大，而相鄰道為機動車道，車輛出關(guān)頻繁，存在安全隱患。4、5、制定了管理區(qū)域的消防預(yù)案，每年進行一次消防演習(xí)，時間分別是2005.11.4和

16、 2006.11.3。管理中心及通用廠房共有二個監(jiān)控中心，監(jiān)控設(shè)備完好，均正常使用，對進出監(jiān)控室人員進行登記管針對管理區(qū)域較大的特點，制定了兩條巡邏路線。 對車輛進行分類管理，對關(guān)口前的機動車輛進行秩序管理，對進出廠區(qū)的車輛進行了進出登記管理。 標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域及管理中心機動停車位標(biāo)識明顯，車輛停放有序。6、7、8、 對非機動車輛管理進行現(xiàn)場檢查，辦公樓后面非機動車停放有序，標(biāo)準(zhǔn)廠房停車棚中非機動車停放有 序，除 8：00-10：00，17：00-19：30 上下班高峰外，其余時間為防車輛被盜，保安人員用鏈子將非機 動車串鎖，在非上下班高峰期間非機動車進出廠區(qū)進行登記，抽 8 月 29 日保安夜班

17、記錄 20：21-次日 8：09 共有 19 輛非機動車進出登記。但條狀的非機動車停車棚另一出口被封。9、 管理中心辦公樓進行信件管理，外來人員管理，雙休日對加班人員都進行進出登記管理。10、對保安器材與滅火器材進行巡視管理，但在檢查中發(fā)現(xiàn)少量滅火器沒有記錄或記錄情況與滅火器實際 狀況不符，例個別滅火器已進行更換，記錄卻是以前的。表示，但記錄卡上沒有說明“"V的意思。標(biāo)準(zhǔn)廠房2 號樓滅火器檢查結(jié)果記錄欄中是用11、交接班記錄、巡邏記錄、鑰匙管理等各項記錄完整；錄路燈被撞壞并報修，報修單中記錄了物業(yè)維修人員于抽查3月2006年3月 4日安保人員交接班記錄表中記13 日進行了修復(fù)。11月

18、 9日（周四）晚 21：00-22： 00，11月 12日（星期日） 房的物業(yè)管理情況進行飛行檢查，檢查結(jié)果：各崗位保安人員均在崗，無脫崗現(xiàn)象，在崗人員按規(guī)定記錄 了各類表格。檢查人員進入監(jiān)控中心后也按要求進行登記。11：4512 ：45 對園區(qū)、管理中心、通用廠有待改進：1、巡邏記錄表中反映均是整點開始巡邏，容易給外人掌握巡邏規(guī)律，不利安全防范；2、滅火器材灌充或更換后，應(yīng)立即更新記錄，在巡查時，建議將檢查結(jié)果記錄為檢查時滅火器的指針?biāo)?顏色。五、 綠化養(yǎng)護與管理評估主要內(nèi)容 評估情況記錄 備注綠化養(yǎng)護計劃與實施分包與服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督現(xiàn)場檢查 1、制定綠化年、月度養(yǎng)護計劃，并實施，有檢查，有記

19、錄2、綠化養(yǎng)護服務(wù)分包給上海園林工程有限公司，分包合同對養(yǎng)護內(nèi)容、 養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)、 扣罰標(biāo)準(zhǔn)均有詳細(xì)約定?，F(xiàn)場檢查物業(yè)監(jiān)督分包服務(wù)商履行合同力度較大，有監(jiān)督檢查，有扣罰。3、監(jiān)督檢查記錄齊全， 對綠化植被苗木成活檢查較細(xì)， 每種苗木均有成活數(shù)量記錄， 成活率統(tǒng)計可信度高。4、對綠化現(xiàn)場檢查， 綠化區(qū)域未發(fā)現(xiàn)黃土裸露， 草坪養(yǎng)護達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)， 苗木修剪有形， 未發(fā)現(xiàn)枯萎樹木。4、巡邏路線5、車輛管理6、貨物進出管理7、信件8、消防器材9、各類記錄、存檔1、2、3、5、抽查綠化服務(wù)檢查表， 06年 1月 19 日記錄綠地草坪內(nèi)有雜石， 并要求綠化分包商對綠地全面巡視清理， 1月 23日復(fù)查完成綠地保潔

20、工作， 達到綠地保潔標(biāo)準(zhǔn)。 06年 2月 27日記錄自行車棚處珊瑚局部缺棵嚴(yán)重， 要求養(yǎng)護單位進行補種，經(jīng) 06 年3月10日復(fù)查達到標(biāo)準(zhǔn)。 06年 5月 18日記錄管理中心區(qū)域草坪生長高 度超出標(biāo)準(zhǔn)范圍，要求養(yǎng)護單位及時修剪到合格高度， 5月 31日復(fù)查合格。6、06年1月4日到 06年 3月 29日綠化檢查合格率為 97%是有效的。7、物管公司對分包服務(wù)商的資格進行評審，每年進行年度資格確認(rèn)。六、保潔管理評價主要內(nèi)容 評價情況記錄 備注1、2、3、4、保潔標(biāo)準(zhǔn)與保潔規(guī)程 分包服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量監(jiān)督 垃圾清運分包與質(zhì)量監(jiān)督 水景清潔與管理5、滅殺計劃與實施6、現(xiàn)場檢查：辦公樓、通用廠房、園區(qū)1、

21、公共區(qū)域的保潔服務(wù)分包給上海榮濤保潔服務(wù)有限公司，除害滅殺分包給浦江社區(qū)公益衛(wèi)生保潔社。經(jīng)過物管公司分包服務(wù)商的資格進行評審，每年進行年度資格確 認(rèn)。2、分包合同明確了保潔標(biāo)準(zhǔn)、保潔規(guī)程及扣罰標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)并按此標(biāo)準(zhǔn)進行了日常監(jiān)督檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)對 沒有達到保潔標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象進行扣分和扣罰費用的處理3、抽查管理區(qū)域清潔檢查表， 06年 10月 8日檢查發(fā)現(xiàn)管理中心大樓公共區(qū)域、走道墻面有污漬，并開具 物業(yè)分包檢查驗收整改通知單，要求在 10 月 16 日前完成清潔整改，經(jīng)查分包商已于 10 月 16 日前完 成整改，物業(yè)進行驗收合格并填寫物業(yè)分包檢查/驗收表進行記錄。4、抽查管理中心區(qū)域清潔檢查表：

22、06 年 2月 22 日檢查發(fā)現(xiàn)海關(guān)四樓天臺有雜物， 要求保潔人員及時清理， 06 年 2 月 24 日檢查發(fā)現(xiàn)管委會一樓女衛(wèi)生間，廢紙簍中廢紙堆積過多，要求崗位保潔員及時清理，在當(dāng) 日的復(fù)檢中均合格，并有復(fù)檢驗記錄。但沒有明確整改時間要求。保潔日常管理監(jiān)督記錄較全。5、抽查通用廠房清潔檢查表， 06 年 10 月 16 日檢查發(fā)現(xiàn)通用廠房路面標(biāo)識牌設(shè)施有積灰，要求保潔工及 時清理。沒有明確整改時間要求。6、垃圾清運為分包，每次垃圾清運均有清運監(jiān)督記錄7、除害滅殺有計劃按排，滅殺后有記錄。抽查06 年 5 月，從 5 月 9 日-5 月 31 日有 6 次滅殺記錄。8、現(xiàn)場檢查：辦公樓大堂干凈

23、明亮，地面無明顯腳印，無明顯積灰；電梯轎廂內(nèi)整潔無手印污漬；廁所無 水漬，無異味；各類綠擺清潔，無積灰；園區(qū)車道、人行道未發(fā)現(xiàn)垃圾及遺留物，在英業(yè)達外圍綠化草坪 邊發(fā)現(xiàn)一個空罐；通用廠區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)煙頭、垃圾等雜物，道路整潔，達到所制定的保潔標(biāo)準(zhǔn)。11月 12 日中午 12：00 雙休日對園區(qū)檢查，發(fā)現(xiàn)通用廠房餐廳門口有員工就餐后丟棄餐巾紙。七、設(shè)備設(shè)施管理與養(yǎng)護序號 評估內(nèi)容 評估情況記錄 備注1 能源管理 1 、路燈及照明采用光控，自動確定開啟時間。35 度時進行空調(diào)致冷，室內(nèi)溫度控制大2、無中央空調(diào)，但給客戶提供了開啟空調(diào)的條件：室外溫度高于于 26 度。 按標(biāo)書提出的方案對能源進行管理2

24、電梯管理 1 、公司 ISO9000 管理文件規(guī)定電梯突發(fā)事故處置預(yù)案。2、電梯養(yǎng)護與維修為分包， 并簽定電梯養(yǎng)護分包合同， 辦公樓電梯保養(yǎng)分包給通力電梯有限公司上海分公 司，標(biāo)準(zhǔn)廠房的電梯保養(yǎng)分包給上海三菱電梯公司。電梯養(yǎng)護每月二次。3、查 2006年 45月，通力公司分別在 4月12日、4月28日、5月12日、5月 23日對電梯進行保養(yǎng)， 并在維修保養(yǎng)工作單上進行記錄。查 2006 年 10 月 10 日通用廠房 2 號樓電梯報修，報修時間 19：20，維 修人員到達現(xiàn)場時間 19：30，于 11 日上午 10：00 完工，維修人員為三菱公司張文建，客戶劉東宇對修理結(jié)果進行確認(rèn)。4、電梯機

25、房設(shè)備清潔，無積灰，對進出機房人員進行了登記。5、物業(yè)維修人員每天對電梯運行情況巡視一次，有記錄。3 道路設(shè)施 1 、中央大道道路、側(cè)石、上街沿及周邊平整完好，路面未發(fā)現(xiàn)破損。2、公共部位無堆物，無占用公共設(shè)施現(xiàn)象。3、標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域道路平整、清潔。4、路燈、草坪燈等設(shè)施均完好。4 給排水系統(tǒng) 1、物管部只有給排水管線圖，但沒有給排水工程檔案資料。2、制定了水管爆裂緊急預(yù)案管理。3、制定供水設(shè)備系統(tǒng)年度保養(yǎng)計劃并進行了實施。每次保養(yǎng)均有記錄。4、水箱清洗為每年二次，為分包。查2006年 6月 24日、 2006年 11月 12日進行二次水箱清洗，由樂幫龍華日東保潔服務(wù)社進行清洗。5、維修人員對水

26、泵等設(shè)備設(shè)施每天一次進行巡檢，并有記錄。目前沒有中大修記錄。6、雨污水管道、窨井每季疏通一次，維修人員每月對下水管道檢查一次，抽查下水管道月度檢查表，記錄 06 年 7 月 3 日-4 日對 600 米管道、 30 個雨水井進行清污泥，操作人員有8 人，檢查驗收人為：徐申華。7、現(xiàn)場檢查水泵房干凈、整潔，設(shè)備便用狀態(tài)標(biāo)識明顯，運行設(shè)備記錄參數(shù)正確，巡檢記錄表記錄完整。6 消防系統(tǒng) 1 、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護為分包，每月進行一次全面檢查，由分包服務(wù)商出具保養(yǎng)檢測報 告。2、每月由分包服務(wù)商和維修人員共同對消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施進行養(yǎng)護，同時由維修人員對養(yǎng)護結(jié)果進行驗收。3、抽查消防自動報警系統(tǒng)樓層抽

27、檢報告，06 年 6 月 29 日進行消防自動報警檢測，預(yù)測 20 個煙感，實測22煙感，全部完好； 06年 7月 22日進行消防自動報警檢測，預(yù)測 18個煙感，實測 20煙感，全部完好； 并由分包服務(wù)商上海志佳消防工程技術(shù)有限公司出具檢測完好證明。物業(yè)驗收人為徐申華。4、實地檢測煙感報警，選擇海關(guān)一樓門口第2 只煙感、管委一樓東側(cè)第二只煙感、監(jiān)控與休息室二只煙感進行有煙測試，煙感報警正常，設(shè)施完好。7 配電系統(tǒng)（園區(qū)、管理中心、廠房） 1、制定了配電系統(tǒng)年度保養(yǎng)計劃并予以了實施。2、對配電房設(shè)備每日三次進行巡檢，巡檢記錄表記錄的配電設(shè)備運行參數(shù)正確完整。3、對進入配電房人員進行登記管理。4、

28、配電房配有相關(guān)標(biāo)示牌。5、操作人員有操作證，并配有安全用具。6、高壓設(shè)備檢修由供電局承擔(dān)。7、無電氣系統(tǒng)檔案。8 智能化系統(tǒng) 1、有日常值班記錄2、103、4、4、維修人員對監(jiān)控設(shè)施每月保養(yǎng)一次，并在監(jiān)控系統(tǒng)月度檢查表進行記錄。經(jīng)查記錄完整。建筑物本體、空調(diào) 1 、 每年二次對建筑物進行全面巡檢。空房巡檢有記錄。對空房進行抽樣檢查，地面無明顯積灰，門窗玻璃較干凈， 3號樓 1樓有物品堆放。 空調(diào)維保分包給上海繁誠暖通工程技術(shù)有限公司，每年進行二次換季保養(yǎng)。查 06年 3月 2日保養(yǎng)記錄，完成內(nèi)機 197 臺，外機 66 臺的保養(yǎng)工作。有待改進：1、設(shè)備設(shè)施檔案管理 檢查中發(fā)現(xiàn)無設(shè)備設(shè)施檔案資料

29、，也無檔案資料目錄；據(jù)浦江園區(qū)物業(yè)管理部維修人員告知，設(shè)備設(shè)施檔 案的管理歸屬浦江公司。 由于設(shè)備設(shè)施發(fā)生事故具有突發(fā)性， 雖然物業(yè)管理部制定設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件預(yù)案，但維修人員處于無圖紙、 無資料狀況下， 面對突發(fā)事件將束手無策， 不能把突發(fā)事件造成的損失降到最低。365 天不間斷管理，水、電設(shè)備2、雙休、節(jié)假日設(shè)備的巡視 檢查中沒有發(fā)現(xiàn)雙休、節(jié)假日設(shè)備的巡視記錄，設(shè)備設(shè)施的管理需要一年 出故障是不分雙休或節(jié)假日的。3、維護保養(yǎng)計劃維護保養(yǎng)計劃內(nèi)容較簡單，如泵房設(shè)備 7 月年度中大修。既沒有明確泵房中哪一臺設(shè)備（生活泵、穩(wěn)壓泵、 消防泵），也沒有說明中大修具體內(nèi)容或中大修的原因。4、 避雷接地系

30、統(tǒng)測試檢查中發(fā)現(xiàn)接地電阻值為 3.8 歐姆，因為接地電阻上限值為 4 歐姆，要引起注意，但沒發(fā)現(xiàn)采取另外的措 施，或?qū)Υ私Y(jié)果進行接地電阻降低的補救處理。5、水泵房管區(qū)內(nèi)有二個給水、消防泵房，由于管區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有老鼠，建議在設(shè)備房門口設(shè)置檔鼠板。八、客戶服務(wù)與管理評估主要內(nèi)容 評估情況記錄 備注1、崗位職責(zé)（崗位作業(yè)指導(dǎo)書）2、服務(wù)接待（管理中心、通用廠房） 業(yè)主（客戶）檔案管理 入駐管理報修服務(wù)2、3、4、5、6、7、裝修管理 收費臺賬及管理費收繳 服務(wù)項目的提供及效果8、社區(qū)文化 1、公司制定了各崗位職位說明書，明確了各崗位的人員要求。2、目前只在管理中心設(shè)置服務(wù)中心。3、業(yè)主（客戶）檔案中不僅

31、有業(yè)主（客戶）各類信息資料，在入駐時全部收集，而且裝修檔案資料齊全， 從裝修申請一直到客戶開業(yè)通知、裝修后的圖紙，共有 17 份資料。4、入駐管理比較注重客戶人性化服務(wù)，物業(yè)準(zhǔn)備工作能預(yù)先做好，讓客戶一次性把手續(xù)辦完，客戶入駐檔 案資料全。5、報修服務(wù)，報修登記齊全，記錄人有追蹤，有回訪。6、細(xì)查 05年8月、06年 9月，報修所有資料，報修維修及時率達100%。抽 05年8月2日一張報修單，13：02接報， 13： 05到現(xiàn)場，經(jīng)查為電源斷路并及報修內(nèi)容為： 浦江公司桂總辦公室空調(diào)不致冷， 維修記錄顯示， 9：30接報， 9：50完成修理， 回訪為滿意。 05 年 8 月 25 日一張報修單

32、，報修內(nèi)容為：電源無電。時進行故障排除，回訪為滿意。14：00 接報， 14：25 完成，因需換龍頭無現(xiàn)貨，抽 06 年 9 月 15 日一張報修單，報修內(nèi)容為一水龍頭壞， 與客戶另約時間更換。06年 9月 25日一張報修單，報修內(nèi)容為：一燈罩墜落， 固定。接報9：05，9：15 到現(xiàn)場處理， 9：45 完成復(fù)位7、裝修管理從裝修申請、 裝修圖審核、 裝修現(xiàn)場管理、裝修監(jiān)督、 整改、復(fù)驗、 裝修后圖紙管理比較系統(tǒng)， 管理資料詳實，通過簽定責(zé)任書及日常監(jiān)督檢查對裝修施工單位進行有效管理。8、對業(yè)主（客戶）建立了收費臺帳，收費情況、收費內(nèi)容清晰明了。9、能給客戶提供九大類服務(wù)項目，滿足客戶不同需求

33、。10、和園區(qū)內(nèi)客戶開展各項主題活動， 05年 12月棋牌聯(lián)誼， 06年7月22日消防演習(xí)， 11月8日的消防 知識競賽， 5 月交通安全宣傳等。1、投標(biāo)方案中擬在管理中心和通用廠房設(shè)兩處客服中心九、物業(yè)禁止行為管理 經(jīng)現(xiàn)場查看未發(fā)現(xiàn)違法搭建，占用公共設(shè)施、破壞外立面等現(xiàn)象。十、 投訴管理評估主要內(nèi)容 評估情況記錄 備注1、2、3、4、2、投訴信息的公布投訴信息的接收投訴信息的處理投訴信息的反饋 1 、投訴信息在公告欄等處公示。查2005年有6次A類投訴，2006年共有4次投訴，A類3次，B類1次，A類投訴屬物管公司管理因素。3、抽查 2006 年 2 月 14 日安凱公司投訴通用廠房內(nèi)標(biāo)識不

34、齊全記錄，投訴類型為 B 類，從投訴處理單及 相關(guān)資料顯示， 物管部門接到此信息后， 在當(dāng)日進行處理并呈報管委會，浦江園區(qū)管理部在 2月 14日出具 了處理意見。4、2006年9月13日英華達科技公司投訴出入證數(shù)量與實際制作不符，投訴類型為A類，9月13日接到投訴信息， 9 月 14 日予以處理，并查清原因為制卡公司與快遞公司交接送貨信息誤差，物管公司修正出入 證辦理流程，投訴處理后，回訪結(jié)果為滿意。5、05 年第 006 投訴處理單中，每個處理環(huán)節(jié)沒有時間記錄，不能確定投訴處理的及時性。十一、 物管內(nèi)部管理1、采購管理2、培訓(xùn)管理3、人事管理4、財務(wù)管理5、倉庫管理6、內(nèi)部協(xié)調(diào)管理評估主要要

35、求 評估情況記錄 備注1、計劃采購由公司本部實施，零星、急購由管理部實施，但由物管公司指定供應(yīng)商，對供應(yīng)商由公司本部進行評審。2、本項目處只有常用維修材料中轉(zhuǎn)庫，為非正規(guī)倉庫。3、物品材料憑領(lǐng)料單領(lǐng)用。4、管理部自行采購材料物品，未發(fā)現(xiàn)有驗收記錄。5、查 2006 年 9 月采購申領(lǐng)計劃，物料申領(lǐng)計劃表指定供應(yīng)商為晶之翠，采購此物料入庫后的收料單中顯 示供應(yīng)商為易愛山。6、所設(shè)中轉(zhuǎn)庫，位于維修辦公室，為開放式管理，而中轉(zhuǎn)庫保管人員為人在其他辦公室的行政主管。7、物料采購入庫驗收記錄未發(fā)現(xiàn)。保安有培訓(xùn)有考試， 未發(fā)現(xiàn)涉及到對維8、物業(yè)管理部的管理人員均能培訓(xùn)要求參加公司組織的各類培訓(xùn)， 修人員進

36、行維修技術(shù)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。9、人事招聘、培訓(xùn)管理均由公司人力資源部統(tǒng)一管理。10、浦江物業(yè)項目物業(yè)財務(wù)管理歸口物管公司財務(wù)部管理。11、經(jīng)了解，在物管過程中，發(fā)現(xiàn)的難點問題管理部往往通過例會或?qū)ｎ}會的方式進行內(nèi)部溝通，直到找 到解決問題的方法。十二、費用支出合理性審核1、由于浦江園區(qū)物業(yè)管理部現(xiàn)場未能提供財務(wù)支出憑證，故根據(jù)所提供的報表和分包服務(wù)合同對相關(guān)費 進行審核。 06年上半年費用支出的合理性比 05 年支出有明顯提高。2、下表中 05 年預(yù)測費、 06 年上半年預(yù)測費用的數(shù)據(jù)摘自關(guān)于浦江出口加工區(qū)項目投標(biāo)書的補充說明2005.1.18修訂版； 05 年、 06年上半年實際發(fā)生費用摘自物業(yè)管

37、理部提供的2005 年浦江物業(yè)管理項目經(jīng)營情況表和 2006 上半年浦江物業(yè)管理項目經(jīng)營情況表序號 園區(qū)項目內(nèi)容05 年預(yù)測費用 05 年實際發(fā)生費用 審核意見123152,296.80 367,893.71 管理人員的工資費用明顯偏大。1 管理人員工資分?jǐn)?40,748.62 管理服務(wù)人工成本388,096.18 由于整個物業(yè)項目原預(yù)需保安 56 人,維修人員 12人；物業(yè)管理部經(jīng)過整合人力資源目前只配備 了保安員 45 人，維修人員工 5 人。 05年發(fā)生的費用在合理范圍內(nèi)。3 保潔費用 106,031.88 123,726.75 保潔屬服務(wù)分包，雖然保潔費用超過測算費用的16% ，但由于

38、上海最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)及綜合保險的交納，分包費用有所提高屬合理范圍。4 公共能耗 166,163.04 170,210.33 憑水、電公司帳單5 綠化養(yǎng)護 98,587.56 32,838.00 05 年預(yù)測綠化面積包括管理中心周邊綠地， 與管理中心綠化養(yǎng)護費合并計， 綠化養(yǎng)護合同費用 96922.8 元/年,管理中心綠擺費用 49656 元/年.。測算與實際支出相當(dāng)。6 設(shè)備設(shè)施維保費 339,749.16 107,298.73 標(biāo)書測算費用偏大。41260 元，合同支付 05 年雨污水疏通費 37688 元。合同支付管委會大樓公用部位零修及圍網(wǎng)防腐保養(yǎng)維修05 年園區(qū)高桿路燈有多次被車輛撞壞

39、，從保安記錄查到發(fā)生三起，維修所發(fā)生費用較大，麥莎臺風(fēng)對園區(qū) 設(shè)施造成一定的損失。經(jīng)抽查報修單，園區(qū)路燈損壞較頻繁。7 行政辦公費用 33,000.00 71,300.83 屬明顯偏高8 小計 1,336,577.04 1,261,364.53序號 管理中心項目內(nèi)容 05年預(yù)測費用 05 年實際發(fā)生費用 審核意見管理人員工資分?jǐn)?38,074.20 142,755.21 管理人員的工資費用支出明顯偏大。 安保維修等服務(wù)人員工資 206,388.00 229,086.31 費用雖然突破測算 10%左右，尚屬可控范圍。保潔費用 351,435.60 317,911.97 合理范圍。（分包）綠化養(yǎng)護

40、 54,960.00 112,069.10 05 年預(yù)測綠化面積包括管理中心周邊綠地，與管理中心綠化養(yǎng)護費合并 計，綠化養(yǎng)護合同費用 96922.8 元/年,管理中心綠擺費用 49656 元/年.。測算與實際支出相當(dāng)。45000 元。5 設(shè)備設(shè)施維保費 104,940.00 89,007.84 05 年電梯及空調(diào)維保費 27490 元，電梯年檢和減速機校驗 3480 元， 經(jīng)抽查 06 年 9 月一個月報修維修所發(fā)生的費用約 3500 左右，全年發(fā)生零星維修費在 綜合園區(qū)和管理中心設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)費用 05 年度支出偏高。6 行政辦公費用 10,800.00 23,463.30 屬偏高7 小計

41、 766,597.80 914,293.73序號 園區(qū)項目內(nèi)容 06 上半年預(yù)測費用 06 上半年實際發(fā)生費用 審核意見管理人員工資分?jǐn)?76,148.40 108,498.41 管理人員的工資費用明顯偏大。 安保維修等服務(wù)人員工資 220,374.30 107,330.67 合理保潔費用 53,015.94 55,481.40 屬合理范圍。公共能耗 83,081.52 100,245.23 帳單按實計算5 綠化養(yǎng)護 49,293.78 16,419.00 園區(qū)和管理中心綠化養(yǎng)護費用合并在一起計算。控制在合理范圍內(nèi)。6 設(shè)備設(shè)施維保費 339,749.16 32,615.32 06 年雨污水疏

42、通費 20728.4元/年，06 年 5 月進行路面沉降 更換窨 井蓋 地下管道維修費用 31151 元。7 行政辦公費用 16,500.00 6,628.76 合理控制范圍8 小計 838,163.10 427,218.79序號 管理中心 項目內(nèi)容 06上半年預(yù)測費用 06 上半年實際發(fā)生費用 審核意見管理人員工資分?jǐn)?19,037.10 27,124.60 管理人員的工資費用支出明顯偏大。 安保維修等服務(wù)人員工資 103,194.00 115,921.03 費用雖然突破測算 10%左右，尚屬可控范圍。 保潔費用 175,717.80 148,081.60 合理范圍。（分包）綠化養(yǎng)護 27,

43、480.00 57,290.41 園區(qū)和管理中心綠化養(yǎng)護費用合并在一起計算?？刂圃诤侠矸秶鷥?nèi)。5設(shè)備設(shè)施維保費 52,470.00 64,946.79 06 年空調(diào)維保費 26000元/年，電梯養(yǎng)護費 17865 元/年，消防報警系 統(tǒng)養(yǎng)護費 24000元/年，日常零星維修費用發(fā)生額約 3000 元/月。06年上半年園區(qū)和管理中心設(shè)備設(shè)施維修 費用支出合理。6 行政辦公費用 5,400.00 2,171.36 合理控制范圍7小計 383,298.90 415,535.79序號 標(biāo)準(zhǔn)廠房 項目內(nèi)容 06上半年預(yù)測費用 06 上半年實際發(fā)生費用 審核意見1 管理人員工資分?jǐn)?95,185.50 1

44、35,623.00 管理人員的工資費用支出明顯偏大。2 安保維修等服務(wù)人員工資 389,061.30 174,999.20 合理范圍。3 保潔費用 182,757.48 53,209.24 合理范圍。4 綠化養(yǎng)護 103,916.16 -5 設(shè)備設(shè)施維保費 187,880.40 4,462.52 合理范圍。6 行政辦公費用 32,970.00 20,877.29 因為通用廠未設(shè)立服務(wù)中心，此費用偏高。7小計 991,770.84 389,171.25第四篇 評估依據(jù)一、上海漕河涇出口加工區(qū)（一期）物業(yè)管理服務(wù)合同第二章委托管理事項1、出口加工區(qū)園區(qū)： 園區(qū)公設(shè)備設(shè)施管理：包括供配電、供水、路燈

45、、道路、人行道、管道、窨井、圍網(wǎng)、公共綠化等所有 基礎(chǔ)設(shè)施的日常維修養(yǎng)護和管理； 卡口建筑物本體及照明、電氣、空調(diào)、給排水等所有相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護和管理； 查驗場地建筑物本體及照明、電氣、消防、空調(diào)、給排水等所有相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護和管 理； 園區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生：包括市政、道路、卡口及查驗場地清掃、保潔、標(biāo)牌擦洗、垃圾的收集和清運、定期的消毒滅害等；2、 園區(qū)公共交通與車輛停放秩序的管理； 維持園區(qū)公共秩序：包括交通、安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤； 配合海關(guān)進行卡口的管理與協(xié)查。管理中心管委會大樓、海關(guān)大樓等房屋建筑物本體與共用部位以及甲方辦公區(qū)域自用部位的日常維修養(yǎng)護和管 理

46、，包括：屋頂、外墻、承重墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、外庭院、衛(wèi)生間、茶水間；包括： 上、公 管委會大樓、 海關(guān)大樓等共用設(shè)備設(shè)施及甲方辦公區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的日常維修養(yǎng)護和管理， 下水管道、共用照明、空調(diào)系統(tǒng)、消防設(shè)施、電梯、安防監(jiān)控、衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施等； 管理中心區(qū)域公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物、公共綠地的日常養(yǎng)護管理包括：道路、照明、室外各類 管道、泵房、自行車棚、停車場地、智能化設(shè)備設(shè)施、供配電設(shè)施、給排水設(shè)施、消防設(shè)施、弱電設(shè)施； 環(huán)境衛(wèi)生管理：包括管委會大樓、海關(guān)大樓房屋內(nèi)部的清潔衛(wèi)生（包括辦公室、衛(wèi)生間、茶水間） 共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運、定期消毒滅害等；管理中心區(qū)域

47、交通和車輛停放管理3、 維持管理中心區(qū)域公共秩序包括交通、安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)域：標(biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)樓宇公用設(shè)備設(shè)施管理：建筑物本體及結(jié)構(gòu)、建筑小品、各類配套用房及輔助用房管理、小區(qū)道路、自行車棚； 供配電系統(tǒng)：變電站、低壓配電、照明、防雷和接地、弱電室； 給排水系統(tǒng)：供水管道、衛(wèi)生潔具、上下落水管、小區(qū)排水管（雨、污）消防設(shè)備及器材：消火栓、消防箱、滅火器、消防自動報警監(jiān)控、噴淋及煙感；弱電系統(tǒng)：通信系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線；暖通設(shè)備：空調(diào)、通風(fēng)；電梯：客、貨梯日常養(yǎng)護、年檢及校驗； 安防技防設(shè)備：安防監(jiān)控、紅外報警、電子巡更； 保安管理：門崗執(zhí)勤及出入管理、監(jiān)控室值勤、樓宇區(qū)域治

48、安、消防巡視、保安器具管理、交通指揮疏導(dǎo)、停車管理、協(xié)助交通事故處理、郵件、信件的監(jiān)管、二次裝修的日常監(jiān)管； 環(huán)境管理：包括樓宇內(nèi)公共區(qū)域的清潔保潔、樓宇外墻清潔清洗、戶外水池清洗、公共綠化綠擺、樓宇 及周邊區(qū)域的消毒滅害；4、客戶服務(wù)客戶服務(wù) 客戶入駐、退戶、報修、收費、接待、走訪、投訴處理、檔案管理、滿意度調(diào)查；工程維修 客戶報修處理、工程預(yù)算、計劃按排、施工監(jiān)管、竣工驗收；社區(qū)文化 客戶聯(lián)誼、文體活動、健康衛(wèi)生宣傳、協(xié)訪群治工作；5、管理出口加工區(qū)園區(qū)、管理中心、標(biāo)準(zhǔn)廠房物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案及竣工驗收的資料。二、上海漕河涇出口加工區(qū)（一期）物業(yè)管理投標(biāo)書技術(shù)標(biāo)書總體管理承諾1、自接管起第一年全面實行 ISO9000 質(zhì)量管理體系；2、標(biāo)準(zhǔn)廠房自接管起按 “全國物業(yè)管理示范園區(qū) ”的管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并適時進行相關(guān)認(rèn)證；3、配合浦江公司創(chuàng)建 ISO14000 環(huán)境質(zhì)量