物管單位交付與業(yè)主收樓工作步驟

1、物業(yè)交付與業(yè)主收樓工作流程、入住的前提條件（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的接管驗(yàn)收已經(jīng)完成（二）已同開(kāi)發(fā)商（建設(shè)單位）簽定了物業(yè)服務(wù)合同（三）物業(yè)已達(dá)到入住條件1. 物業(yè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通郵、排水、排污、通訊聯(lián)絡(luò)等基本使用功能, 可以滿足日常生活及工作需要；2.消防設(shè)施驗(yàn)收合格;3. 配套設(shè)施已基本齊備、建成并投入使用4. 管理處有固定的辦公場(chǎng)地并開(kāi)始辦公。、入住前業(yè)務(wù)工作準(zhǔn)備（一）根據(jù)政府房屋面積測(cè)繪結(jié)算表編制、統(tǒng)計(jì)每位客戶應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他代收代繳費(fèi)用；（二）按規(guī)定建立專項(xiàng)維修資金專用賬戶；（三）完成相關(guān)文件如入伙工作方案、收樓須知、房屋驗(yàn)收單、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約、住戶手冊(cè)、 裝修責(zé)任

2、書(shū)、安全防火責(zé)任書(shū)、住戶登記表等的編寫(xiě)、印制、裝訂工作（四）各類文件資料分類袋裝，連同準(zhǔn)備交接的配套物品如鑰匙、IC卡等按戶袋裝；（五）再次檢查公共區(qū)域及設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行情況；（六）再次檢查客戶的房屋內(nèi)部保潔情況；（七）有計(jì)劃地組織各級(jí)人員進(jìn)行入住業(yè)務(wù)培訓(xùn)；（八）入住現(xiàn)場(chǎng)物資配備及場(chǎng)景布置（辦公物品、綠色植物的擺放；接待人員的位置；入口、出 口及行走路線等），確定應(yīng)急機(jī)制。三、發(fā)出入住通知書(shū)入住手續(xù)書(shū)、收物業(yè)服務(wù)企業(yè)在“入住工作”準(zhǔn)備就緒后，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主發(fā)出入住通知書(shū)、 樓須知等。四、入住手續(xù)的辦理1. 室內(nèi)物品移交2. 入伙現(xiàn)場(chǎng)布置(1)位置選擇標(biāo)準(zhǔn)處于小區(qū)中心地帶，便于到達(dá)小區(qū)各個(gè)位置 空間

3、寬敞通風(fēng)，便于人員流動(dòng)環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊備入伙現(xiàn)場(chǎng)便于合理劃分區(qū)域如：辦公區(qū)、休息區(qū)、談判隔離區(qū)物品的需求與擺放物品的需求、各類標(biāo)識(shí)、休憩用具和用品物品的擺放，顯眼易取，整潔有序3. 入住資料收樓通知書(shū)、物業(yè)公司部分：住戶手冊(cè)住戶資料登記表住宅交付驗(yàn)收表裝 修申請(qǐng)表4. 辦理入住手續(xù)（一）業(yè)主到開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部辦理收樓的相關(guān)手續(xù)（二）業(yè)主身份確認(rèn)及業(yè)主檔案的建立（三）入住費(fèi)用的收繳1. 物業(yè)管理費(fèi)（自愿前提下，可一次性預(yù)收半年或一年的費(fèi)用）；2. 水電周轉(zhuǎn)金（未施行抄表到戶的）;3. 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、地下車(chē)庫(kù)公共能耗費(fèi),手續(xù)完畢，財(cái)務(wù)部人員在手續(xù)辦理單上簽字。（四）業(yè)主簽署相關(guān)文件1. 填寫(xiě)業(yè)主

4、家庭情況登記表存檔 1 份2. 閱讀簽署業(yè)主臨時(shí)規(guī)約和消防安全責(zé)任書(shū)、裝修責(zé)任書(shū)存檔1 份（五）發(fā)放資料和鑰匙1. 住戶手冊(cè)2. 住宅使用說(shuō)明書(shū)3. 住宅質(zhì)量保證書(shū)4. 簽署后的管理規(guī)約5. 簽署后的消防安全責(zé)任書(shū)、裝修責(zé)任書(shū)6. 房屋鑰匙7. 業(yè)主智能卡（六）驗(yàn)房收樓、開(kāi)通水電業(yè)主繳納完畢入住費(fèi)用后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員帶業(yè)主驗(yàn)房收樓：1. 開(kāi)通水電，抄錄水、電、氣表初始底數(shù) ;2. 依照樓宇功能設(shè)置情況向業(yè)主逐項(xiàng)介紹樓宇自用部位和共用部位設(shè)施、 設(shè)備的設(shè)置情況 和使用要求 ;3. 業(yè)主逐項(xiàng)驗(yàn)房，驗(yàn)收情況逐項(xiàng)填寫(xiě)在樓宇驗(yàn)收記錄表中，記錄完畢業(yè)主簽章；如需 整改，及時(shí)通知開(kāi)發(fā)商和施工單位或產(chǎn)品

5、供應(yīng)商，修復(fù)完畢，通知業(yè)主復(fù)驗(yàn)。4. 收回樓宇驗(yàn)收記錄表及手續(xù)辦理單。入住工作流程如圖:(七) 入住管理應(yīng)注意的事項(xiàng)1. 合理辦理入住手續(xù)，避免因過(guò)分集中辦理產(chǎn)生混亂。同時(shí)注意收樓手續(xù)及業(yè)主身份證原 件的確認(rèn);按規(guī)定與客戶交接鑰匙；記錄簽字準(zhǔn)確；各部門(mén)間通力配合、銜接。2. 實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù)，適當(dāng)延長(zhǎng)服務(wù)時(shí)間，方便業(yè)主入住。3. 辦理入住手續(xù)現(xiàn)場(chǎng)張貼入住辦理流程圖。4. 設(shè)立專人引導(dǎo)業(yè)主車(chē)輛，咨詢各類事項(xiàng)。5. 現(xiàn)場(chǎng)宣傳物業(yè)管理基本知識(shí)、企業(yè)服務(wù)理念。6.利用辦理入住手續(xù)時(shí)機(jī)建立完善的業(yè)主檔案。五、業(yè)主投訴與糾紛處理(1)業(yè)主驗(yàn)房，將需要整改的內(nèi)容分類:一般問(wèn)題：影響房屋美 觀的問(wèn)題。如掉灰

6、、油漆、水電線路等重大問(wèn)題：影響房屋使用功能的問(wèn)題。如滲漏水、空鼓、裂縫等(2)返修處理流程：返修流程圖(3)物業(yè)公司回訪業(yè)主，作好善后解釋工作。業(yè)主入伙流程圖辦理收樓入伙手續(xù)1. 提供由開(kāi)發(fā)商簽發(fā)的收樓通知書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、貸款合同。2. 收取房款和雜費(fèi)的單據(jù)等資料3. 業(yè)主身份證原件、委托他人收樓需提供公證的有效授權(quán)書(shū)。銷(xiāo)售員接待業(yè)主，檢查業(yè)務(wù)資料是否齊備銷(xiāo)售員憑收樓確認(rèn)書(shū)陪同業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心辦理收樓手續(xù)填寫(xiě)業(yè)主資料登記表、發(fā)放住戶手冊(cè)等資料; 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。房屋驗(yàn)收1. 由物業(yè)客服（工程）人員陪同業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行房屋驗(yàn)收，簽署住宅驗(yàn)收交 付表2. 確認(rèn)水、電表等底數(shù)；3.

7、簽領(lǐng)鑰匙及其他物品。7K11辦理/領(lǐng)取房卡、鑰匙。發(fā)函開(kāi)發(fā)商返修辦理出入證、裝修申請(qǐng)等手續(xù)。1.辦理鑰匙托管及約定復(fù)檢時(shí)間；是2.驗(yàn)收問(wèn)題報(bào)維修中心返修，并跟進(jìn)返修進(jìn)度；3.復(fù)檢完畢，簽領(lǐng)鑰匙。返修流程圖業(yè)主驗(yàn)房，填寫(xiě)住宅交付驗(yàn)收表合格無(wú)整改問(wèn)題不合格發(fā)展合格房屋復(fù)檢不合格室內(nèi)裝飾裝修管理“室內(nèi)裝飾裝修”，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用建筑材料，對(duì)建筑物、構(gòu) 筑物內(nèi)部進(jìn)行處理的工程建設(shè)活動(dòng)。具體地講，由于人們生活水平的提高，住宅房屋室內(nèi)裝飾裝修已成為 城市居民改善居住環(huán)境的一項(xiàng)重要活動(dòng)，并且通過(guò)房屋室內(nèi)裝飾裝修來(lái)體現(xiàn)個(gè)人的個(gè)性、興趣和愛(ài)好。在小區(qū)物業(yè)管理的日常工作中，經(jīng)常

8、會(huì)有業(yè)主提出：我按照自己的意愿裝修自己的房子，你（物業(yè)管理 公司）憑什么來(lái)管我個(gè)人的事。對(duì)于此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)采取妥善的辦法進(jìn)行說(shuō)服、解決。1. 房屋室內(nèi)裝飾裝修已不僅僅是個(gè)人行為，而是一種社會(huì)行為裝飾裝修，是業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行室內(nèi)裝飾使其更加美觀實(shí)用的行為，是業(yè)主對(duì)其財(cái)產(chǎn)處理的一種行為。如房屋屬于自己所有并且不與他人的房屋相毗，一般不會(huì)影響到他人的權(quán)利。但是，現(xiàn)代社會(huì)城市人口的 居住方式呈高度密集化的特點(diǎn)，每個(gè)業(yè)主往往是建筑物中某一間房屋的所有人或使用人，而其對(duì)房屋的裝 飾裝修，會(huì)涉及到整幢樓房建筑的共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的正常使用、維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，不 當(dāng)?shù)难b飾裝修行為必然影響到其他所

9、有人或使用人的權(quán)利，并可能對(duì)整幢建筑物造成安全隱患。所以，業(yè)主對(duì)房屋室內(nèi)裝飾裝修的行為必須是在保證全體業(yè)主共同利益不受損害的基礎(chǔ)上實(shí)施。2. 按照國(guó)家法律、法規(guī)的要求，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主裝修行為進(jìn)行監(jiān)督和管理(1 )國(guó)務(wù)院 物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十三條要求：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理 企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。(2 )建設(shè)部 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 中要求: 業(yè)主(裝修人)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)申報(bào)登記。 裝修人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)

10、當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理。(試行)要求:(3 )關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定購(gòu)房人在對(duì)房屋裝修前應(yīng)與物業(yè)管理單位簽訂裝修管理協(xié)議，。家居裝修完工后，物業(yè)管理單位要到；購(gòu)房人有違反協(xié)議約定行為的，物現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，購(gòu)房人沒(méi)有違反裝修管理協(xié)議約定行為的，確認(rèn)裝修完畢 業(yè)管理單位應(yīng)按協(xié)議約定要求其限期整改，造成公共利益損失的，購(gòu)房人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。(4 )其它相關(guān)法律、法規(guī)的要求。3. 依據(jù)小區(qū) 業(yè)主公約和 物業(yè)管理服務(wù)委托合同的委托和約定，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)當(dāng) 對(duì)業(yè)主裝修行為進(jìn)行監(jiān)督和管理業(yè)主規(guī)約示范文本的相關(guān)條款要求：業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的管

11、理 制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行 為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。物業(yè)管理服務(wù)委托合同示范文本中相關(guān)約定要求：物業(yè)管理企業(yè)受委托對(duì)房屋建筑物共用部位 進(jìn)行維修、保養(yǎng)和管理，對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。(一) 裝修管理的工作流程1. 房屋室內(nèi)裝修申請(qǐng)的受理根據(jù)建設(shè)部第110令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的規(guī)定，進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修申報(bào)登 記應(yīng)提交如下資料:(1)物業(yè)所有權(quán)證明；(2)申請(qǐng)人身份證;(3)裝飾裝修方案;(4) 裝修施工單位資質(zhì)證復(fù)印件；(5) 變動(dòng)建筑主體或承重結(jié)構(gòu)的需提交原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的

12、設(shè)計(jì)方案;(6) 非業(yè)主物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修時(shí)，還應(yīng)提供業(yè)主同意裝飾裝修的書(shū)面證明(7) 法律法規(guī)規(guī)定的其他需提交的有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)方案或施工方案。2. 房屋室內(nèi)裝修申請(qǐng)的審批(1) 裝修申請(qǐng)的審核審批裝修申請(qǐng)要依據(jù)住戶手冊(cè)中“裝修管理規(guī)定”條款進(jìn)行審核： 檢查裝修設(shè)計(jì)是否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、共用設(shè)施設(shè)備造成改動(dòng)、破壞 檢查裝修設(shè)計(jì)是否有嚴(yán)重的消防隱患 檢查裝修設(shè)計(jì)是否有其他違章情況 ; 是否簽署消防安全協(xié)議書(shū)。(2) 裝修申請(qǐng)的批準(zhǔn)(3) 告知注意事項(xiàng)(4) 簽定裝修管理服務(wù)協(xié)議裝修人、或裝修人和裝飾施工企業(yè)， 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。其主要內(nèi)容包括：

13、裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容 ; 裝飾裝修工程的實(shí)施期限 ; 允許施工的時(shí)間 ; 廢棄物的清運(yùn)與處置 ; 房屋外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求 禁止行為和注意事項(xiàng) ; 管理服務(wù)費(fèi)用 ; 違約責(zé)任及其他需約定的事項(xiàng)。3. 辦理開(kāi)工的一般手續(xù)(1) 住戶和施工隊(duì)到財(cái)務(wù)部辦理繳費(fèi)手續(xù)住戶應(yīng)繳納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運(yùn)費(fèi) ;施工隊(duì)?wèi)?yīng)繳納一定數(shù)額的裝修押金和施工 人員證件工本費(fèi)。(2) 備齊滅火器材，以防不測(cè)事件發(fā)生(3) 開(kāi)通水電，通知住戶可進(jìn)場(chǎng)裝修4. 施工期間的管理5. 裝修施工的竣工驗(yàn)收住戶辦理裝修手續(xù)流程如圖所示：(二) 常見(jiàn)的違章裝修1.擅自開(kāi)工;2. 亂拉電線，私自增加線路負(fù)荷或超負(fù)荷用電3.

14、擅自改動(dòng)燃?xì)饩€路，安裝燃?xì)庥镁?;改動(dòng)上下水、電線 （開(kāi)關(guān)盒 ）;4. 空調(diào)機(jī)不按指定位置安裝 ;5. 隨意改變窗臺(tái)、窗框、玻璃、陽(yáng)臺(tái)、護(hù)欄顏色和格調(diào)6. 隨意改變陽(yáng)臺(tái)功能，隨意封陽(yáng)臺(tái)，裝防盜門(mén)、網(wǎng) ;隨意拆掉陽(yáng)臺(tái)配重墻 ;7. 隨意拆改墻體，在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽8. 私自開(kāi)鑿樓面層，破壞防水層 ;堵塞地漏和排水管 ;9. 擅自占用公共通道、天臺(tái)、屋面 ;擅自在室外加裝燈、牌、廣告等 ;10. 擅自移動(dòng)消防設(shè)施 ;擅自動(dòng)火作業(yè) ;大型建筑不按規(guī)定配置滅火器材 ;11. 鋪裝過(guò)重的地板材料 ;12. 隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、場(chǎng)地加工裝修材料 ;隨意向窗外拋棄物品 ;13. 隨意用電梯運(yùn)送裝修材料 ;14.不辦理施工證，不遵守物業(yè)區(qū)域內(nèi)治安管理規(guī)定 ;不按時(shí)間施工， 制造噪音 ;裝修工人夜 間隨意在住戶家中留宿 ;15. 破壞公共綠籬、綠地 ;16.隨意安裝太陽(yáng)能設(shè)備等。（三）違章裝修的處理裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章應(yīng)立即要求住戶停止，恢復(fù)原狀，并視情節(jié)輕重靈活處理:1.批評(píng)教育，規(guī)勸改正；2.責(zé)令停工，出具違章整改通知單，限期整改