我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范

1、本科生畢業(yè)論文我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范學(xué)生姓名指導(dǎo)教師級(jí)別學(xué)院專業(yè)班級(jí)學(xué)號(hào)二0一年月日我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范摘要房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)， 我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在基本正常發(fā)展的同時(shí)，非理性繁榮的苗頭也有所顯現(xiàn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，表現(xiàn)在部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，其中尤以長(zhǎng)三角地區(qū)的中心城市最為明顯。房地產(chǎn)泡沫的存在對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的安全形成現(xiàn)實(shí)的威脅。由于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位以及牽涉到千家萬戶、各利益主體的切身利益，加上近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲及宏觀調(diào)控的雙重影響， 下一步房地產(chǎn)價(jià)格漲跌狀況和房地產(chǎn)市

2、場(chǎng)發(fā)展格局深刻影響到消費(fèi)者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)主體：對(duì)商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行投向房地產(chǎn)的一些資金面臨著收不回來的危險(xiǎn)，許多貸款最終成為呆帳、 壞帳，不良貸款比例會(huì)大幅上升。 如果泡沫很嚴(yán)重，破滅后造成的價(jià)格下跌幅度巨大，銀行遭受的損失過大，有可能損害銀行的信譽(yù)，存款者會(huì)對(duì)銀行的信用產(chǎn)生懷疑，對(duì)銀行進(jìn)行擠兌，造成金融恐慌，甚至引發(fā)銀行的破產(chǎn)。隨著我國(guó)商業(yè)銀行改革的深入進(jìn)行， 銀行在股份制改革中的規(guī)范經(jīng)營(yíng)理念和制度管理效果逐漸深化，會(huì)更加關(guān)注銀行結(jié)構(gòu)和潛在風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段最重要的焦點(diǎn)集中于商業(yè)銀行的流動(dòng)性過剩問題。商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩，不僅對(duì)銀行自身的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影

3、響，而且威脅到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。流動(dòng)性過剩將導(dǎo)致銀行業(yè)過度競(jìng)爭(zhēng)，盲目追逐大客戶，非理性降低貸款條件和下浮貸款利率，放大信貸風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。如果過高的流動(dòng)性投向資金和貨幣市場(chǎng)，會(huì)導(dǎo)致貨幣市場(chǎng)主要投資工具利率持續(xù)走低，甚至與存款利率倒掛。面對(duì)新一輪的風(fēng)險(xiǎn)問題， 商業(yè)銀行迫切需要完善個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范體系，本論文的寫作目的就是希望在分析我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上， 對(duì)完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系作出建議。關(guān)鍵詞： 個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行The Cause and Control Analysis on Individual HousingConsumption Loan of Ch

4、inas Commercial BanksAbstractIn order to solve the problemthatpeople cannot afford to purchasehouse,commercialbanksorotherfinancialinstitutionsprovideindividualhousingconsumptionloan. Because theindividualhousing consumptionloanwilltakethepurchased house as mortgage, it is also called personal housi

5、ng mortgage loan. Suchlarge sum and long term loan is the leading role ofthe bankconsumption loan.Nowadays ，theindividual housingconsumptionloanhas developeddramatically inchina, commercial banks are tryinghardto expandits businessandgrabtheloanmarket.However, the housing price has risen quickly in

6、recent years, which leads to theregional real estate bubble. Because the safety of the loan is closely related to themarket value of the mortgage. The price fluctuations in real estate market will havedirect impact on the individual housing consumption loan. Thus, attentions have beenpaid to the rel

7、ation between housing price fluctuations and financial risks.On the otherhand,Chinesecommercial banksare nowfacingthe difficulty ofliquidity surplus,whichdrivesthe banks totakerapidreforms.Underthiscircumstance, commercial banks need to take a new view of the risk of their personalhousing consumptio

8、n loans.This paper is trying to analysis the risks of the personal housing loans of Chinesecommercialbanks.Itstarts withreviewingthedevelopmentofindividualhousingconsumption loan, and then analysis how it would develop in the next two decades，the characters and advantages of it are also given. The n

9、ext step is to focus on therisk behaviorsofthe personalhousingconsumptionloans.Whenanalyzingthecausing factors of loan risk, the real estate hot and liquidity surplus are given muchconsiderations.And the ends of the paper, several advices are put forward on howto keep the housing consumption loan sa

10、fe.Key words:Individual Housing Consumption Loan, Risk,Commercial Banks目錄前言1（一）研究意義1（二）論文框架1一、我國(guó)個(gè)人住房貸款概述3（一）個(gè)人住房貸款的基本概念31個(gè)人住房貸款的分類32個(gè)人住房貸款的主要特點(diǎn)33個(gè)人住房貸款的流程4（二）我國(guó)個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險(xiǎn)51個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀52個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)7二、我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要成因9（一）逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)91個(gè)人住房貸款中的逆向選擇92個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)9（二）房地產(chǎn)泡沫101我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在性分析102房地產(chǎn)泡沫與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)12（

11、三）商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩131商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩的原因分析132流動(dòng)性過剩對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響13（四）房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制及防范制度缺陷141房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范142房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘14三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施16（一）建立和完善個(gè)人住房信貸保障制度161完善房貸保險(xiǎn)制度162設(shè)立房貸擔(dān)保人16（二）建立銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系171加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)172調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置183加強(qiáng)銀行自身操作管理18（三）適應(yīng)市場(chǎng)需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新191創(chuàng)新個(gè)人住房貸款品種192增加個(gè)人住房貸款的利率品種19（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控及預(yù)測(cè)201加強(qiáng)資金監(jiān)管及貸款項(xiàng)

12、目篩選202拓寬房地產(chǎn)融資渠道20結(jié)束語22參考文獻(xiàn)23致謝24聲明及論文使用的授權(quán)25前言（一）研究意義美國(guó)“次貸”危機(jī)的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機(jī)并嚴(yán)重危及到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，即說明了一個(gè)事實(shí)：住房貸款雖然相對(duì)比較安全，但其風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，便會(huì)迅速擴(kuò)張出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個(gè)金融市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于我國(guó)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行，住房貸款業(yè)務(wù)通常被視為低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)品種，因此隨著數(shù)量的增長(zhǎng)，累積的風(fēng)險(xiǎn)也越來越多，而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移方法比較局限又缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。另外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，行業(yè)管理不夠規(guī)范，個(gè)人信用體制不完善，使得個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的風(fēng)

13、險(xiǎn)已迫在眉睫。因此，本文著力審視中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，著重對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究，對(duì)商業(yè)銀行防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)提出建議，為保證貸款安全，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有著現(xiàn)實(shí)意義。（二）論文框架研究個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范，首先應(yīng)該了解其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因、風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及未來面臨的狀況，論文的基本框架如下：第 2 章對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款的概述。首先是其發(fā)展現(xiàn)狀，然后通過對(duì)我國(guó)住房業(yè)建設(shè)、按揭貸款和銀行零售業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)展望個(gè)人住房貸款的發(fā)展前景。為說明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生根源，還需要對(duì)個(gè)人住房貸款特征、重要性以及業(yè)務(wù)流程做一概述。第 3 章具體分析我國(guó)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。主要從借款人風(fēng)險(xiǎn)（逆向選擇和道德

14、風(fēng)險(xiǎn)）、國(guó)家房地產(chǎn)宏觀環(huán)境（房地產(chǎn)泡沫）、商業(yè)銀行自身（流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)）、房地產(chǎn)行業(yè)（房地產(chǎn)業(yè)制度缺陷），這四方面包含了整個(gè)個(gè)人住房貸款鏈條上的各個(gè)因素，抓出重點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)剖析。第 4 章針對(duì)第 3 章所列舉的風(fēng)險(xiǎn)原因，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。對(duì)借款人風(fēng)險(xiǎn)提出了完善保險(xiǎn)制度及擔(dān)保人的設(shè)立；對(duì)于房地產(chǎn)泡沫，從銀行角度出發(fā)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析、優(yōu)化資源配置和加強(qiáng)自身管理操作；對(duì)于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，提出銀行可加大放貸產(chǎn)品創(chuàng)新來減輕此風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；銀行可建立篩選機(jī)制和拓寬融資渠道等方法來防范。一、我國(guó)個(gè)人住房貸款概述（一）個(gè)人住房貸款的基本概念中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法對(duì)個(gè)人住房貸款做出如下定

15、義：個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款住房的貸款。 貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。貸款人，即發(fā)放個(gè)人住房貸款的金融機(jī)構(gòu)，一般為商業(yè)銀行通稱貸款銀行。1個(gè)人住房貸款的分類目前個(gè)人住房抵押貸款品種歸納起來，按照房屋權(quán)屬分主要有以下三類：第一，政策性個(gè)人住房貸款。該貸款是為推進(jìn)住房制度改革，運(yùn)用住房公積金、住房銷售房款和住房補(bǔ)貼存款，為企業(yè)單位職工購買、建造、翻建和修葺自住住房而發(fā)放的貸款。主要包括：住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款、國(guó)家安居工程發(fā)放的個(gè)人

16、住房抵押貸款等。第二，自營(yíng)性或商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款。是銀行以吸收居民住宅儲(chǔ)蓄存款及其他存款為資金來源向居民個(gè)人發(fā)放的用于購買、建造和修葺自住住房的貸款。主要品種有: 各商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款、個(gè)人住房裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和個(gè)人自建房貸款等品種。第三，個(gè)人住房組合貸款。它是政策性和自營(yíng)性兩種貸款相結(jié)合的貸款方式，是銀行在為房改單位的職工發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款時(shí)，如果這筆貸款不足以支付購房款，銀行向借款人同時(shí)發(fā)放自營(yíng)性貸款來彌補(bǔ)購房款的不足。本文主要圍繞商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款展開論述。2個(gè)人住房貸款的主要特點(diǎn)個(gè)人住房貸款作為一

17、種消費(fèi)性貸款，與銀行一般貸款相比，具有以下主要特點(diǎn)：第一，長(zhǎng)期性。由于住房?jī)r(jià)值大，使用期限長(zhǎng)，居民購買一套住房需要較長(zhǎng)時(shí)間的積累，因此個(gè)人住房貸款期限短則幾年，長(zhǎng)則10 年、20 年，最長(zhǎng)期限可達(dá)30 年。這就為信用風(fēng)險(xiǎn)的緩慢積聚提供了條件。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)一般在貸款后的 3 至 8 年中逐步顯現(xiàn)。第二，零售性。個(gè)人住房貸款的對(duì)象是自然人，貸款筆數(shù)多，投向相當(dāng)分散單筆住房貸款金額相對(duì)較少，屬于零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。每個(gè)人的工作、家庭、收支、資信等基本情況各異，并且單筆貸款金額較小，階段還款流小，與銀行進(jìn)行多次合作的機(jī)會(huì)少，這些都會(huì)造成銀行調(diào)查取證、跟蹤管理工作分散繁雜，且操作環(huán)節(jié)較多

18、。而各環(huán)節(jié)均存在著風(fēng)險(xiǎn)，因而形成了風(fēng)險(xiǎn)分散的特征。第三，區(qū)域性。銀行對(duì)借款者資信狀況了解的準(zhǔn)確程度和對(duì)借款人資信狀況的變化進(jìn)行跟蹤監(jiān)督在很大程度上決定著貸款的安全程度。 如果要對(duì)異地借款的資信狀況進(jìn)行調(diào)查并不容易，對(duì)借款人的資信狀況的變化進(jìn)行跟蹤也是相當(dāng)困難的，銀行要做這些工作必須要花費(fèi)相當(dāng)多的人力、物力和財(cái)力，從而使得貸款業(yè)務(wù)變得無利可圖。這一因素決定了住房貸款具有很強(qiáng)的區(qū)域性，從而就造成一些地區(qū)住房貸款規(guī)模很大，而另一些地區(qū)住房貸款規(guī)模卻很小的局面。3個(gè)人住房貸款的流程貸款操作的主要流程如圖1 所示：個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度貸前審查貸后管理貸前調(diào)查貸款審查貸款審批信貸檢查信貸審計(jì)圖 1 個(gè)

19、人住房貸款操作流程由上圖可見，個(gè)人方面：個(gè)人貸款申請(qǐng)信貸受理審查上報(bào)審核批準(zhǔn)辦理發(fā)放手續(xù)償還貸款清戶撤押。銀行方面：主要分為貸前審查與貸后管理兩大塊、5 個(gè)環(huán)節(jié)依次進(jìn)行。這五個(gè)環(huán)節(jié)的每個(gè)環(huán)節(jié)在我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中都起著舉足輕重的作用，任何一個(gè)環(huán)節(jié)也不容忽視，否則必然會(huì)種下風(fēng)險(xiǎn)隱患。（二）我國(guó)個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險(xiǎn)1個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀我國(guó)住房貸款占比偏高，住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。個(gè)人住房貸款余額2003 年突破 1 萬億元， 2006 年突破 2 萬億元， 2008 年突破 3 萬億元（見表 1）。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的比例約為30%，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)

20、估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。房?jī)r(jià)在經(jīng)歷前幾年的過快增長(zhǎng)之后，目前處于回落階段，住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很快蔓延到銀行業(yè)領(lǐng)域，直接危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，危及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。表 1歷年全國(guó)個(gè)人住房貸款狀況表(19972008) 單位：億元年代銀行貸款余額個(gè)人住房貸款余額個(gè)人住房貸款余額占比199774914.1235.460.31199886524.1426.160.49199993734.21357.711.45200099371.13376.823.402001112314.75597.954.982002131293.98288.956

21、.312003158996.211840.837.452004175067.318471.06200519782620509.3310.372006218550.722455.0910.2720072524263000011.882008303500298009.82資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市以上海為例，上海住房信貸政策直接受央行信貸政策的指導(dǎo)，在未來一段時(shí)間內(nèi)，依然對(duì)首套房實(shí)行首付和利率的優(yōu)惠，對(duì)多套房（特別是二套以上）則根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由銀行確定具體的首付比例和利率水平，一般會(huì)抬高 “門檻” ，但不會(huì)有禁止性限制。因此，對(duì)于購房者而言，住房信貸的大門是暢通的，不存在貸不到款的問題，購買多套房與購

22、買首套房的區(qū)別在于資金成本不同。所以在一定程度上，住房貸款政策鼓勵(lì)普通住房的購買，從上海個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)看（見圖 2），隨時(shí)間推移持續(xù)增長(zhǎng)表明房地產(chǎn)的貸款幅度任然十分強(qiáng)勁。圖 2.上海中資銀行本外幣個(gè)人住房貸款余額單位：億元資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。截止 2009 年，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為4.38 萬億元，比剛剛起步時(shí)的1997 年末(235.46 億元 ) 增加了 4356.54 億元，增長(zhǎng)了 185 倍，而個(gè)人住房貸款在銀行的消費(fèi)貸款余額中所占比例要達(dá)到80以上。雖然住房未被列入消費(fèi)品，但它已成為消費(fèi)信貸的大頭。有些城市個(gè)人住房貸款占銀行貸款比重達(dá)到了50以上，再加上銀行為開發(fā)

23、商提供的買地貸款和開發(fā)貸款，實(shí)際用在住房方面的貸款量就更加巨大了，其利息成為了銀行主要的業(yè)務(wù)收入來源。然而房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過度追求個(gè)人按揭貸款份額及其帶來的當(dāng)期利潤(rùn)和短期業(yè)績(jī)提升的同時(shí)，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)銀行 2009 年度年報(bào)顯示（見下表 2）：2009 年建行個(gè)人貸款增長(zhǎng) 32.49%至 10884.59 億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為 22.58%；其中個(gè)人住房貸款增長(zhǎng) 41.35%至 8525.31 億元。在 2009 年的新增貸款中， 個(gè)人住房貸款占個(gè)貸的比例是 98%，其中個(gè)人住房不良貸款已占到個(gè)人不良貸款的 50%左右，其隱藏風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)

24、。表 2 中國(guó)建設(shè)銀行08、 09 年貸款及不良貸款情況2009年 12月 31日2008 年 12月 31日貸款金額不良貸款不良貸貸款金額不良貸款不良貸金額款率金額款率公司類貸款3,351,31557,1781.71%2,689,78474,4302.77%短期貸款915,67429,1433.18%855,39737,7004.41%中長(zhǎng)期貸款2,435,64128,0351.15%1,834,38736,7302.00%個(gè)人貸款1,088,4597,2080.66%821,5318,8401.08%個(gè)人住房貸款852,5313,6000.42%603,1474,9310.82%個(gè)人消費(fèi)貸

25、款78,6511,3291.69%74,9641,6852.25%其他貸款157,2772,2791.45%143,4202,2241.55%票據(jù)貼現(xiàn)228,361163,161海外業(yè)務(wù)151,6387,7705.12%119,4676120.51%總計(jì)4,819,77372,1561.50%3,793,94383,8822.21%資料來源：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司2009 年年度報(bào)告。2個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。 商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)有很多表現(xiàn)形式，如借款人風(fēng)險(xiǎn)

26、、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)等等。（ 1）借款人風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款還款期限相對(duì)較長(zhǎng)，在這段時(shí)間中，個(gè)人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個(gè)人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。還有一些購房者利用銀行間信息不對(duì)稱，其收入證明一式多份，在不同的銀行取得貸款，在多處購房。此外，購房人主要用于投資需求，而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過度時(shí)，將帶動(dòng)房屋價(jià)格持續(xù)上漲，導(dǎo)致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。一旦銀行對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放貸款，將使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)，如果控制不力，就可能引發(fā)金融動(dòng)蕩。（ 2）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，在貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金

27、融市場(chǎng)必然發(fā)生變化。目前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)還處于高速發(fā)展的時(shí)期，而近年來國(guó)家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退，這種扶持力度將會(huì)減弱或消失。同時(shí)，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的苗頭已予以高度的關(guān)注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對(duì)其進(jìn)行降溫。 以上因素將不可避免地對(duì)微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，房?jī)r(jià)下跌，其抵押房屋作為第二還款來源也變?yōu)椴蛔阒?，?dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降，產(chǎn)生大量不良貸款。（ 3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，個(gè)人住房貸款等中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)和比重迅速提高可能會(huì)帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長(zhǎng)期貸款比重

28、過高，現(xiàn)金和國(guó)庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的， 但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到 18%-20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。 在我國(guó)中長(zhǎng)期貸款比例已從 1997年的 0.3%上升到 2003 年的 9.27%。對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實(shí)際上已經(jīng)開始面臨流動(dòng)性問題。（ 4）開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后 , 因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成

29、不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn) , 由此引發(fā)購房人停還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙 , 通過不正當(dāng)?shù)氖侄?, 以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購買開發(fā)的房產(chǎn) , 用以籌措資金。本文主要針對(duì)個(gè)人住房貸款的突出的風(fēng)險(xiǎn)分析其風(fēng)險(xiǎn)成因， 并從源頭上研究防范控制的方法。二、我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要成因（一）逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)信貸市場(chǎng)借款人信用風(fēng)險(xiǎn)的大量研究表明， 借貸雙方信息結(jié)構(gòu)的不對(duì)稱是引致信用風(fēng)險(xiǎn)的重要原因，并會(huì)進(jìn)一步影響信貸市場(chǎng)分配效率，導(dǎo)致信用配給現(xiàn)象的出現(xiàn)。1個(gè)人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前

30、所存在的信息不對(duì)稱。 個(gè)人知悉自己的資信狀況， 而銀行在發(fā)放貸款時(shí)只能根據(jù)所估計(jì)的社會(huì)平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風(fēng)險(xiǎn)，銀行只能通過提高貸款利率來補(bǔ)償信用風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失，這無疑會(huì)增加借款人的成本負(fù)擔(dān)。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場(chǎng)， 最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風(fēng)險(xiǎn)偏好者。對(duì)于個(gè)人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來越苛刻時(shí)，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實(shí)購房者中的信用狀況較差者，他們對(duì)于未來能否及時(shí)還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機(jī)者。他們利用個(gè)人住房貸款進(jìn)行炒房投機(jī)或在證券市場(chǎng)上投資、投

31、機(jī)，一旦投資、投機(jī)失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)而制訂的嚴(yán)格措施或者比較高的利率，最終反而帶來了更大的風(fēng)險(xiǎn)。2個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)道德風(fēng)險(xiǎn)是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務(wù)， 給另一方帶來傷害和損失的可能。 個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)與外部道德風(fēng)險(xiǎn)。 內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責(zé)任的不對(duì)等和責(zé)任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務(wù)中起著關(guān)鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。外部道德風(fēng)險(xiǎn)是指外部環(huán)境或人員道德缺失所

32、造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。包括借款人由財(cái)力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄還款反而能帶來更大利益而導(dǎo)致違約。（二）房地產(chǎn)泡沫一般認(rèn)為，作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體起碼有如下兩個(gè)特點(diǎn)：第一，供求關(guān)系不宜達(dá)到均衡；第二，交易成本較低。由于股票和房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)供給量不宜大幅增加，而且股票和房地產(chǎn)交易價(jià)值較高， 交易手段比較規(guī)范， 交易場(chǎng)所相對(duì)集中， 交易成本比較低，因此在股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)上最容易發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)， 股票和房地產(chǎn)亦成為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體。而房地產(chǎn)產(chǎn)品既是生產(chǎn)要素，又是生活必需品，市場(chǎng)前景十分廣闊，房地產(chǎn)投資一旦成功，很容易獲取暴利。也正是由于對(duì)暴利的追逐，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，不斷有新的投資者

33、加入，伴隨著一夜致富的神話不斷發(fā)生，房地產(chǎn)泡沫也就出現(xiàn)了。1我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在性分析房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體之一。目前我國(guó)商業(yè)銀行正處于改制過程中，銀行貸款都比較謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)貸款相對(duì)于其他貸款項(xiàng)目而言收益較高，風(fēng)險(xiǎn)較小，所以商業(yè)銀行很容易就對(duì)開發(fā)商給與資金上的支持，客觀上支持了房地產(chǎn)的過度開發(fā)。結(jié)合中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告（ 2002-2003 年）給出判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高標(biāo)準(zhǔn)”，即投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)、消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，從生產(chǎn)、交易、消費(fèi)三方面進(jìn)行分析。從生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)超高增長(zhǎng)，2001-2004 年

34、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率持續(xù)以 20%速度遞增，之后也高居不下（見圖3）。45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%全國(guó)上海5.00%0.00%200120022003200420052006200720082009圖 3 2001-2009年房地產(chǎn)開發(fā)與固定資產(chǎn)投資比資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。從交易方面，商品房銷售額急速增長(zhǎng)，1999-2004 年全國(guó)商品房銷售額平均年增幅28.3%（見圖 4），其中不乏投機(jī)炒作的結(jié)果，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的高速上漲顯示了市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)泡沫明顯。1000090008000700060005000全國(guó)40

35、00上海300020001000019992000200120022003200420052006200720082009圖 4 1999-2009年全國(guó)及上海商品房平均銷售價(jià)格資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。從消費(fèi)方面，房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)已超越了居民的消費(fèi)能力，高房?jī)r(jià)使眾多購房者卻步。房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際通用的衡量一國(guó)是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，其公式為：房?jī)r(jià)收入比 =（商品房平均銷售價(jià)格 * 套均面積）城鎮(zhèn)家庭年度可支配收入2000 年至 2004 年中國(guó)主要城市房?jī)r(jià)收入比計(jì)算結(jié)果如表3：表 3 部分城市房?jī)r(jià)收入比情況（ %）項(xiàng)目2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年北京12.

36、9213.8911.2910.979.38成都8.918.588.8910.979.38廣州11.110.611.29.3-上海-15.716杭州12.71615.915.917資料來源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在 3-6 倍之間。而目前我國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比己經(jīng)超過7-8 倍。2003 年至 2004 年房屋銷售價(jià)格與可支配收入比較如圖 5：25.00%20.00%15.00%房屋銷售價(jià)格增速10.00%城鎮(zhèn)居民可支配收入增速5.00%0.00%200320042005200620072008200

37、9圖 5 2003-2004年房屋銷售價(jià)格與可支配收入上漲增速資料來源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告。2007 年房屋銷售價(jià)格增速甚至超過了城鎮(zhèn)居民可支配收入增速，確實(shí)說明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫確實(shí)存在。2房地產(chǎn)泡沫與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)往往會(huì)給金融部門傳遞錯(cuò)誤信息，泡沫經(jīng)濟(jì)伊始，經(jīng)濟(jì)一片繁榮，資產(chǎn)價(jià)格不斷上漲且購買旺盛，投資者紛紛增加投資，投機(jī)者也伺機(jī)逢低買入資產(chǎn)等待升值，金融信貸大幅增加，隨著資產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲，銀行手中的抵押越來越值錢，銀行業(yè)務(wù)越做越大，利潤(rùn)也水漲船高。這種狀況持續(xù)一段時(shí)間后，泡沫經(jīng)濟(jì)特征已十分明顯，有識(shí)之士逐漸覺察并開始發(fā)出警告，而這時(shí)資產(chǎn)價(jià)格一般還會(huì)緩慢上漲。但此時(shí)，一有風(fēng)吹草

38、動(dòng)，如中央銀行提高利率，就會(huì)有投機(jī)者爭(zhēng)先恐后拋售資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格急劇下降，泡沫經(jīng)濟(jì)就破滅了，其后果便是銀行抵押資產(chǎn)( 主要指房地產(chǎn) ) 嚴(yán)重縮水，大量貸款變成銀行壞賬，如果發(fā)生銀行擠兌，金融機(jī)構(gòu)連鎖倒閉，股市崩潰，利率上升，金融危機(jī)就發(fā)生了。由于土地位置固定，資源稀缺，房地產(chǎn)本身就是銀行良好的貸款抵押物，發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，這時(shí)銀行更是樂于向房地產(chǎn)業(yè)提供貸款，有的銀行甚至?xí)S以優(yōu)良條件吸引客戶。房地產(chǎn)泡沫膨脹期，這些貸款都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為銀行帶來很大的利潤(rùn)，可一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低至貸款金額以下時(shí)，這些貸款就反過來成為銀行的不良資產(chǎn)了，當(dāng)不良資產(chǎn)的

39、數(shù)量超過銀行貸款總量的一定程度時(shí)， 銀行本身的財(cái)務(wù)狀況就會(huì)惡化，容易發(fā)生擠兌現(xiàn)象， 爆發(fā)銀行危機(jī)。（三）商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩1商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩的原因分析目前普遍認(rèn)為引起商業(yè)銀行流動(dòng)性過剩的原因有：（ 1）長(zhǎng)期以來“高儲(chǔ)蓄、高投資一低消費(fèi)”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式；（ 2）長(zhǎng)期增長(zhǎng)的貿(mào)易、資本雙順差與人民幣升值的滯后性；（ 3）國(guó)有銀行改革、金融創(chuàng)新以及區(qū)域金融發(fā)展不平衡。大凡按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)個(gè)體，都有追逐利潤(rùn)最大化的沖動(dòng)，商業(yè)銀行也不例外。為實(shí)現(xiàn)收益的最大化，商業(yè)銀行吸收存款的行為會(huì)在存款的邊際成本等于存款運(yùn)用所帶來的邊際收益的時(shí)候停止，銀行有自身的目標(biāo)函數(shù)來約束自身的經(jīng)營(yíng)行為，其吸收存款的規(guī)模

40、取決于資金能否順利地投放到市場(chǎng)上去。當(dāng)資金的投放受到約束時(shí)，銀行會(huì)對(duì)存款的吸收進(jìn)行調(diào)整，因而其吸收存款的沖動(dòng)和規(guī)模都是有限的。但是，我國(guó)的商業(yè)銀行在股份制改革前，由于銀行為維護(hù)自身和政府的信譽(yù)，長(zhǎng)久以來都在被動(dòng)地吸收存款。由于國(guó)有企業(yè)改革和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要大量的資金，國(guó)家沒有對(duì)商業(yè)銀行的信貸給予嚴(yán)格的控制，銀行還沒有面對(duì)嚴(yán)重的信貸約束。但隨著我國(guó)對(duì)外日益開放，國(guó)家對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)越來越重視，商業(yè)銀行的資本充足率開始成為一個(gè)硬性的約束，國(guó)家開始對(duì)商業(yè)銀行的信貸行為加以控制。同時(shí)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱的情況下，信貸更是成為宏觀調(diào)控的重要對(duì)象。再加上人民幣匯率的低估引起的國(guó)際資本的輸入，商業(yè)銀行的流動(dòng)性過剩問題

41、更加突出。2流動(dòng)性過剩對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響貨幣市場(chǎng)的高流動(dòng)性主要緣于目前有利可圖的行業(yè)太少， 銀行難以找到一個(gè)比較合適的放貸企業(yè)。近年來，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)利潤(rùn)率趨于下降，高利潤(rùn)率的投資領(lǐng)域不多。在此情形下，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率自然吸引銀行去放貸。而窗體頂端房?jī)r(jià)的快速上漲，也為一些投資者進(jìn)入這一領(lǐng)域提供了一個(gè)機(jī)會(huì)。但投資者的資金，主要來自銀行。所以，在目前新增人民幣貸款中，房地產(chǎn)業(yè)占了大頭。房地產(chǎn)業(yè)集中過多的銀行資金， 會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)單一產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款集中度過大的風(fēng)險(xiǎn)。在流動(dòng)性過剩壓力下，為保證業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和提高盈利能力，商業(yè)銀行存在盲目競(jìng)相追逐大戶，非理性降低貸款條件的沖動(dòng)，從而不利于有效

42、防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。特別是房貸相對(duì)來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行兩頭放，一邊為開發(fā)商貸款，另一邊放消費(fèi)者的按揭，兩邊的資金都源于銀行，風(fēng)險(xiǎn)更大。（四）房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制及防范制度缺陷1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)作為一國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益特性。因?yàn)樵撔袠I(yè)的可觀利潤(rùn)誘惑，國(guó)有、民營(yíng)資本爭(zhēng)先恐后尋求成立房地產(chǎn)開發(fā)公司。由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，對(duì)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有舉足輕重的作用，因此當(dāng)?shù)卣畬?duì)成立房地產(chǎn)開發(fā)公司審批也不太嚴(yán)格，由此造成眾多的開發(fā)公司中良勞不齊，部分公司資金實(shí)力不強(qiáng)，管理水平低，資信度差。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999 年全國(guó)注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不足4000 家，2003年猛增至 37123 家

43、，其中規(guī)模小、資質(zhì)低、資產(chǎn)負(fù)債率高的中小型企業(yè)占 70%，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)僅占 0.5%左右。由于商品房大多是期房銷售， 一些資信度差的開發(fā)商不全面履行售房合同，發(fā)生承諾的房屋質(zhì)量、面積與實(shí)際不符、不按期交房以及合同條款爭(zhēng)議等問題，導(dǎo)致借款人與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，影響到貸款本息的正常償還。更有甚者，有的開發(fā)商采取種種手段騙取信貸資金，有的與借款人串通提高合同房?jī)r(jià)以求多貸款，事后再將超過正常房?jī)r(jià)的資金返給借款人等等。2房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型的行業(yè)，其對(duì)于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。一個(gè)合理、均衡的房地產(chǎn)融資渠道，應(yīng)當(dāng)是多元化的、多渠道的，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地

44、產(chǎn)發(fā)展的不同階段，都應(yīng)當(dāng)有不同的融資方式可供選擇，這樣的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)才是有效率的。從上海這個(gè)城市的情況來看（見表4）：表 4. 上海房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況單位：億元200620072008國(guó)內(nèi)貸款575.1558.43549.55利用外資55.9674.0571.33自籌資金577.98379.08595.21其他資金967.841336.96896.03資料來源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2009 年三季度。從上表 4 可見：目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要包括以下幾個(gè)渠道: 自籌資金、銀行貸款、利用外資以及包括商品房預(yù)售款、施工企業(yè)墊付的工程施工款在內(nèi)的其他資金來源。從 3 年開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)

45、看 （見圖 6）：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源主要是三塊，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的90%以上。100%80%國(guó)內(nèi)貸款60%利用外資自籌資金40%其他資金20%0%200620072008圖 6.2006-2008 年上海房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)資料來源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2009 年三季度。進(jìn)一步分析可發(fā)現(xiàn)， 其他資金來源中 80%以上的部分來自于定金及預(yù)收款， 其中 60%至 70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金 ( 權(quán)益資金 ) 僅占了 50%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施

46、工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有60%左右的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高。這表明，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道比較單一。三、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施（一）建立和完善個(gè)人住房信貸保障制度1完善房貸保險(xiǎn)制度降低我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要制度是個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)制度。 個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)是指借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，根據(jù)合同約定購買政府設(shè)立的住房貸款保險(xiǎn)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故及其造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，或者當(dāng)

47、被保險(xiǎn)人因下崗、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時(shí)負(fù)責(zé)承擔(dān)替借款人償還貸款本息的行為。此類保險(xiǎn)主要有三種，一是綜合保險(xiǎn)，借款人的生命保險(xiǎn)和借款人信用保險(xiǎn)的綜合保險(xiǎn)；二是貸款信用保險(xiǎn)，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)公司信用保證和借款人的住房抵押擔(dān)保相結(jié)合；三是抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。為了降低金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行頒布的個(gè)人住房貸款管理辦法規(guī)定以房產(chǎn)作為抵押的借款人， 需在貸款合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。目前，我國(guó)多家保險(xiǎn)公司開展了此項(xiàng)業(yè)務(wù)，且大都采取將抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的購房綜合保險(xiǎn)形式，稱為“商品房抵押貸款保險(xiǎn)”、“住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)”等。這一險(xiǎn)種對(duì)住房

48、金融乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，起到了相當(dāng)?shù)姆e極作用。但這一個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)開辦不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)不足，存在諸多問題，需要加以完善。2設(shè)立房貸擔(dān)保人在現(xiàn)實(shí)情況中，我國(guó)尚沒有科學(xué)合理的住房貸款擔(dān)保體系，個(gè)人購房貸款尋找擔(dān)保人十分困難。一是目前企業(yè)員流工動(dòng)日趨頻繁借款人很難取得所在單位提供的擔(dān)保。二是房產(chǎn)開發(fā)商提供擔(dān)保問題頗多。開發(fā)商本身并不具備擔(dān)保的意愿和能力，一旦借款人違約，違約風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)落在銀行身上。面對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款擔(dān)保人缺位的狀況， 2000 年后我國(guó)各地先后設(shè)立起地方性置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)。這批機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范上起到了先行者的作用。但是目前各地?fù)?dān)保公司仍然面臨著以下幾個(gè)問題:(1) 信用普遍不

49、高，難以得到銀行的認(rèn)可；(2) 自身定位不明確，服務(wù)對(duì)象模糊，擔(dān)保條件苛刻，收費(fèi)不盡合理； (3) 擔(dān)保行業(yè)本身就屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，目前置業(yè)擔(dān)保公司由各地分別設(shè)立，置業(yè)擔(dān)保市場(chǎng)處于 “各自為營(yíng)”的狀況，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，難以通過規(guī)模效益來規(guī)避市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要參照國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)政府、民間各自分工機(jī)制，組建全國(guó)統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)， 通過為個(gè)人住房貸款提供國(guó)家信用擔(dān)保的辦法來幫助商業(yè)銀行分散化解金融風(fēng)險(xiǎn)。政策性個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)一般由政府出面組建，以政府信用為保證，主要為中低收入階層居民購房提供融資擔(dān)保。 相對(duì)于目前的置業(yè)擔(dān)保公司具有如下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn) :(1) 服務(wù)對(duì)象主要是中低收入家庭，以政府信用提供擔(dān)保，資信高，不以盈利為目的，擔(dān)保費(fèi)用相對(duì)比較低，減輕中低收入階層費(fèi)用支出負(fù)擔(dān)；(2)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一，內(nèi)部完善，評(píng)估審查系統(tǒng)完善，對(duì)貸款合同實(shí)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化操作；(3)與政府各部門保持協(xié)調(diào)關(guān)系，有能力處置作為抵押的房屋，對(duì)不能繼續(xù)還款的居民生活進(jìn)行妥善安置。設(shè)立全國(guó)統(tǒng)一性的住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)為了彌補(bǔ)市場(chǎng)上的信用不足， 為不能滿足銀行要求或不能得到商業(yè)擔(dān)保的中低收入者提供擔(dān)保，在市場(chǎng)上，與商業(yè)擔(dān)保公司是一種互補(bǔ)關(guān)系。（二