湖北省房屋重置價格體系

1、湖北省房屋重置價格體系一、用重置成本法評估的適用范圍重置成本法主要適用于狹小市場上不具有收益性的房地產(chǎn)，在我行主要用于集體土地上的房屋、非市區(qū)國有土地上房屋、市區(qū)國有土地上的工業(yè)房地產(chǎn)及其他特別適用成本法估價的對象。二、用重置成本法評估的技術(shù)路線房屋地上建筑物價格=重置價格-折舊重置價格=開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+利潤折舊采用年限法與觀察法相結(jié)合的方法測算，兩種方法的權(quán)重可在30%至70%之間。年限法計(jì)算折舊率=1-（1-殘值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的確定根據(jù)房地產(chǎn)單位會計(jì)制度會計(jì)科目和會計(jì)報表（建綜1992349號）各類建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限一般為：1、鋼筋混凝土結(jié)

2、構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等）;生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年;40 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房40 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30 年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30 年，非生產(chǎn)用房50 年;30 年，非生產(chǎn)用房50 年;20 年，非生產(chǎn)用房40 年;20 年，非生產(chǎn)用房40 年;20 年，非生產(chǎn)用房40 年;2、磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房3、磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房4、磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房5、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房6、磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房7、簡易結(jié)構(gòu)：10年。在文件中未規(guī)定鋼結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限根據(jù)查閱相

3、關(guān)資料，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗(yàn)對鋼結(jié)構(gòu)房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限作如下規(guī)定：1、鋼結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;2、鋼結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;3、鋼結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房25年，非生產(chǎn)用房40年;四、房屋殘值率的確定根據(jù)房地產(chǎn)單位會計(jì)制度會計(jì)科目和會計(jì)報表（建綜1992349號）各類建筑物殘值率一般為：1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0;2、磚混結(jié)構(gòu)：2%;3、磚木結(jié)構(gòu)一等：6%;4、磚木結(jié)構(gòu)二等：4%;5、磚木結(jié)構(gòu)三等：3%;6、簡易結(jié)構(gòu)：0o在文件中未規(guī)定鋼結(jié)構(gòu)房屋的殘值率根據(jù)查閱相關(guān)資料，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗(yàn)對鋼結(jié)

4、構(gòu)房屋殘值率作如下規(guī)定：1、鋼結(jié)構(gòu)一等：8%;2、鋼結(jié)構(gòu)二等：5%;3、鋼結(jié)構(gòu)三等：4%;五、房屋重置價格的構(gòu)成房屋重置價格二開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息庫肖售稅費(fèi)+開發(fā)利潤開發(fā)成本二勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)+房屋建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)心共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建和安裝工程費(fèi)。房屋建筑安裝工程費(fèi)二直接工程費(fèi)+間接費(fèi)+利潤（建筑承包商）+稅金直接工程費(fèi)二直接工程費(fèi)+措施費(fèi)直接工程費(fèi)二直接人工費(fèi)+直接材料費(fèi)+施工機(jī)械使用費(fèi)措施費(fèi)二環(huán)境保護(hù)費(fèi)+文明施工費(fèi)+安全施工費(fèi)+臨時設(shè)施費(fèi)+夜間施工費(fèi)十二次搬運(yùn)費(fèi)+大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場及安拆費(fèi)+混凝土、鋼筋混凝土模板及

5、支架費(fèi)+腳手架費(fèi)+已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)+施工排水及降水費(fèi)，共11項(xiàng)間接費(fèi)=規(guī)費(fèi)+企業(yè)管理費(fèi)規(guī)費(fèi)二工程排污費(fèi)+工程定額測定費(fèi)+社會保障費(fèi)（養(yǎng)老保險費(fèi)、失業(yè)保險、醫(yī)療保險費(fèi)）+住房公積金+危險作業(yè)意外傷害保險企業(yè)管理費(fèi)=管理人員工資+辦公費(fèi)+差旅交通費(fèi)+固定資產(chǎn)使用費(fèi)+工具用具使用費(fèi)+勞動保險費(fèi)+工會經(jīng)費(fèi)+職工教育經(jīng)費(fèi)+財產(chǎn)保險費(fèi)+財務(wù)費(fèi)+稅金+其他勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)的內(nèi)容：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及前期工程費(fèi)包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”。詳細(xì)可行性研究的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為3%;工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基準(zhǔn)價為設(shè)計(jì)概算的4.5%至1.6%,其中1000萬以內(nèi)的項(xiàng)目約占4.5%至4%工程勘察

6、收費(fèi)基準(zhǔn)價二工程勘察實(shí)物工作收費(fèi)+工程勘察技術(shù)工作收費(fèi)，在計(jì)算中按實(shí)際工程量和技術(shù)復(fù)雜程度取費(fèi)。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃費(fèi)按當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。路、水、電及場地平整按當(dāng)?shù)厮?、電接通費(fèi)和正常成本計(jì)算?？辈煸O(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)的計(jì)算由估價人員根據(jù)項(xiàng)目復(fù)雜程度，參考實(shí)際費(fèi)用支出情況進(jìn)行保守估計(jì)。對結(jié)構(gòu)簡單，當(dāng)?shù)匚唇?jīng)過勘察設(shè)計(jì)的小型項(xiàng)目不宜計(jì)算勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。對城市規(guī)劃區(qū)范圍的的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)一般是由城市規(guī)劃管理部門以配套費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積征收。對城市規(guī)劃區(qū)外的不計(jì)算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建設(shè)項(xiàng)目范圍內(nèi)的道路、

7、水電、通訊、排水、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的正常費(fèi)用。在實(shí)際計(jì)算時可參考概算定額和建設(shè)單位的實(shí)際成本修正得出。對沒有配套的小型項(xiàng)目可不計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施管理費(fèi)用是建設(shè)單位管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，商品房管理費(fèi)費(fèi)率為13%經(jīng)濟(jì)適用房的管理費(fèi)費(fèi)率為2%投資利息投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息。銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的繳納稅費(fèi)。包括銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)（個人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅及銷售費(fèi)用等）。開發(fā)利潤開發(fā)利潤為正常條件下建設(shè)單位所能獲得的回報，在結(jié)果上為銷售收入減去成本、費(fèi)用、和稅金后的余額。以土地取得成本、管理費(fèi)用和開發(fā)成本為基

8、數(shù)計(jì)算的利潤率稱為投資利潤率。投資利潤率根據(jù)估價對象的區(qū)位和用途確定，在區(qū)位條件一致條件下一般商業(yè)利潤率大于住宅利潤率大于工業(yè)利潤率。六、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類表房屋建筑結(jié)構(gòu)分類表結(jié)構(gòu)類別結(jié)構(gòu)等級房屋建筑主要條件鋼結(jié)構(gòu)一等型鋼結(jié)構(gòu)柱，安裝大車梁，屋架為型鋼屋架，屋面為彩色型鋼板，外墻為彩色型鋼板和24厘米以上磚墻，瓷磚地板或水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，墻面裝飾條件優(yōu)良，屋面作保溫和隔熱處理，層高6.5米以上，水、電齊全。二等型鋼結(jié)構(gòu)柱，未安裝天車梁，屋架為型鋼屋架，屋面為彩色型鋼板，外墻為彩色型鋼板和24厘米以上磚墻，瓷磚地板或水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，墻面裝飾條件優(yōu)良，水、電齊全。三等自制鋼結(jié)構(gòu)

9、柱，未安裝天車梁，屋架為自制屋架，屋面為彩色型鋼板，外墻為彩色型鋼板和24厘米以上磚墻，瓷磚地板或水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，墻面裝飾條件優(yōu)良，水、電齊全。鋼筋混凝土一等鋼筋混凝土框架，鋼筋混凝土梁柱承重，現(xiàn)澆樓板，現(xiàn)澆屋面，30厘米以上磚墻或貼磚外墻，24厘米內(nèi)隔墻，瓷磚地板或部分大理石，花崗巖地面，鋁合金或塑鋼門窗。有水、電、衛(wèi)生間或部分空調(diào)設(shè)備，墻面裝飾條件優(yōu)良。層高三層以上。二等鋼筋混凝土梁柱承重，現(xiàn)澆和預(yù)制樓板和屋面，水泥樓地面或部分瓷磚地面或部分水磨石地面。鋁合金門窗，內(nèi)外墻為水泥粉刷，涂料、貼磚墻面，室內(nèi)墻面仿瓷涂料，有水、電、衛(wèi)生設(shè)備。磚混一等磚墻或部分鋼筋混凝土梁柱承重，現(xiàn)澆

10、樓板，鋼筋混凝土圈梁，構(gòu)造柱，平屋面或平瓦屋面，企口樓地板面層或水泥樓地面或地板磚地面，室內(nèi)墻仿瓷涂料，鋁合金或塑鋼門窗，有水、電、衛(wèi)生設(shè)施，內(nèi)外表飾較好。層高五層以上。二等24厘米以上磚墻或部分鋼筋混凝土梁柱承重?，F(xiàn)澆預(yù)制樓板或部分預(yù)制板，有圈梁，平屋面或平瓦屋面。水泥地面或部分水磨石地面。正規(guī)門窗，細(xì)致粉刷，有水、電、衛(wèi)生設(shè)備。層高五層以上。三等磚墻體承重或部分鋼筋混凝土梁柱承重，預(yù)制或部分現(xiàn)澆樓面，鋼筋混凝土圈梁，平屋面，普通水泥樓地面，正規(guī)門窗，水泥粉刷或涂料粉刷，有水、電、衛(wèi)生設(shè)備。四等磚墻體承重，部分圈梁，樓面為預(yù)制板，12厘米內(nèi)墻或其它間隔墻，平屋面或平瓦層面，普通水泥地面，普通

11、門窗，有水、電和共用衛(wèi)生設(shè)備。磚木一等24厘米以上磚墻承重有少量鋼筋混凝土梁承重，松木或杉木屋架，有屋面板的平瓦屋面或者混凝土小平臺，水泥地面或資磚地面，鋁合金或逆鋼門窗，細(xì)致粉刷，有水、電、衛(wèi)生設(shè)備，裝修條件較好。二等24厘米以上磚墻承重，可接受局部12厘米內(nèi)墻，松木屋架，水泥地面，平瓦屋面，普通門窗，有水、電設(shè)備。三等24厘米磚墻承重可接受12厘米外墻，松木屋架，水泥或三合土地面，平瓦或小瓦屋面，普通門窗，有水、電設(shè)備。二木柱、架承重，板壁，布瓦或平瓦屋面，活土或土地面，簡易門窗，有電。易七、房屋建筑安裝工程費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房屋建筑安裝工程費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房屋結(jié)構(gòu)等？級房屋建筑安裝工程費(fèi)（元/平方米）市區(qū)國有

12、非市區(qū)國有集體鋼一級850807.5765二級780741702三級600570540鋼？?？混一級11101054.5999二級1000950900磚？混一級830788.5747二級740703666三級660627594四級590560.5531磚？木一等540513486二等480456432三等380361342簡？易180171162八、房屋重置價格的測算思路重置價格測算系數(shù)一覽表序號建筑物區(qū)位及用途市區(qū)國有住宅非市區(qū)國有住宅集體住宅市區(qū)國有工業(yè)非市區(qū)國有工業(yè)集體工業(yè)附記1開發(fā)成本”+D+2其中：房屋建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)的數(shù)據(jù)見、“重置價格體系數(shù)據(jù)”3勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)6

13、%3%2%4%2%2%以為基數(shù)計(jì)算4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)4020040200按當(dāng)?shù)嘏涮踪M(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)000000無配套的裸房不計(jì)，避免與土地基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)重復(fù)計(jì)算6管理費(fèi)用3%2%2%2%2%2%以為基數(shù)計(jì)算7投資利息7.57%7.57%7.57%7.57%7.57%7.57%貸款基準(zhǔn)利率的一定比例計(jì)算6.31%*1.28開發(fā)利潤18%6%0%5%3%0%以開發(fā)成本和管理費(fèi)用為基數(shù)，結(jié)合物業(yè)類型和市場狀況確定9銷售稅費(fèi)5.50%5.50%5.50%5.50%5.50%5.50%用重置價*銷售稅費(fèi)率為便于計(jì)算可用（+©+©+）*銷售稅費(fèi)率10測算重置價（元）(+(6

14、)+7)+©)11調(diào)節(jié)系數(shù)根據(jù)估價對象區(qū)位、個別、市場因素進(jìn)行調(diào)節(jié)12實(shí)際重置價格測算重置價*（1土調(diào)節(jié)系數(shù)）九、房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)重直價房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）巾區(qū)國內(nèi)非巾區(qū)國內(nèi)集體住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)鋼一級1078968871二級993890799三級774689615鋼？混一級161513941305125711371137二級146012601198115510431043磚?混一級12201053998962866866二級1093944892860772772三級981847798770689689四級882762716690616616磚?木金寸811701657634563563二等727628587566501501三等586506469452397397簡？易304263234226188188十、房屋重置價格的調(diào)節(jié)系數(shù)估價人員應(yīng)同時考慮建筑物成本和效用，綜合分析區(qū)位因素和個別因素對房屋重置價格進(jìn)行調(diào)整。對主城區(qū)以外的估價對象不得進(jìn)行區(qū)位因素調(diào)