佳兆業(yè)長沙梅溪湖項目-發(fā)行

1、China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.2中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司目錄目錄一、項目一、項目背景背景二、項目交易結(jié)構(gòu)概述二、項目交易結(jié)構(gòu)概述三、用款項目介紹三、用款項目介紹四、投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡介四、投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡介五、抵押物簡介五、抵押物簡介六六、擔保人簡介、擔保人簡介七、七、風險分析及主要風險控制措施風險分析及主要風險控制措施八八、評價結(jié)論評價結(jié)論China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.3中

2、國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司一、項目一、項目背景背景China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.4中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 行業(yè)預判：行業(yè)預判：兩會期間，住建部副部長仇保興表示，按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來講，中國在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤。我們認為，不論從GDP增長基礎(chǔ)、城鎮(zhèn)化發(fā)展需求、政府財政收入貢獻等方面來看，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代雖然已經(jīng)接近尾聲，但未來一段時間，出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風險的可能性仍舊很??； 發(fā)展趨勢：發(fā)展趨勢：分化將是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，區(qū)域的分化、企業(yè)的分化將成為未來幾年的市場的主旋律； 政策導向：

3、政策導向：分類施策、分城施策，建立長效機制，是新一屆政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路。項目背景與設(shè)計初衷項目背景與設(shè)計初衷u 項目背景項目背景市場與政策市場與政策China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.5中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 優(yōu)質(zhì)客戶：優(yōu)質(zhì)客戶：佳兆業(yè)集團2009年登陸聯(lián)交所，2013年房地產(chǎn)百強排名中位列第17名；2013年房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜銷售金額位列25位、銷售面積位列26位；深圳地區(qū)銷售金額、面積均位列榜首； 區(qū)位優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：長沙位于國家“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略中沿長江通道橫軸與京哈京廣縱軸的交匯

4、點上，長株潭城市群是國內(nèi)城市圈建設(shè)的先行者，2007年即獲批全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革實驗區(qū)；項目背景與設(shè)計初衷項目背景與設(shè)計初衷u 項目背景項目背景企業(yè)與區(qū)位企業(yè)與區(qū)位China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.6中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司二、項目二、項目交易結(jié)構(gòu)概述交易結(jié)構(gòu)概述China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.7中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司項目項目交易結(jié)構(gòu)概述交易結(jié)構(gòu)概述持股持股100%100%開

5、發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)湖南達業(yè)湖南達業(yè)11.811.8億億債權(quán)債權(quán)資金資金持有持有11.811.8億億債權(quán)債權(quán)持股持股51%51%持股持股49%49%信托計劃信托計劃湖南達業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南達業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 順德精博順德精博優(yōu)先級優(yōu)先級次級次級佳兆業(yè)集團佳兆業(yè)集團16381638長沙市岳麓區(qū)梅溪湖長沙市岳麓區(qū)梅溪湖J-20J-20，J-24J-24地塊地塊u交易結(jié)構(gòu)圖交易結(jié)構(gòu)圖China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.8中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 產(chǎn)品名稱：產(chǎn)品名稱：富祥系列（佳兆業(yè)長沙梅溪湖項目）集合信

6、托計劃； 信托規(guī)模：信托規(guī)模：20.8億元，其中優(yōu)先級9億元 ，次級11.8億元； 信托期限：信托期限：2+1年； 信托收益：信托收益：固定收益為優(yōu)先級規(guī)模的9.1-10.1%/年，浮動收益（如有）按3：5：2的比例向優(yōu)先級受益人、次級受益人、受托人分配，其中： 優(yōu)先級收益：優(yōu)先級收益：固定收益約9.1-10.1%/年，獲取浮動收益的30%（如有）； 次級收益：次級收益：無固定收益，可以現(xiàn)金或?qū)嵨锓峙洌ü蓹?quán)、債權(quán)），獲取浮動收益的50%（如有）；項目項目交易結(jié)構(gòu)概述交易結(jié)構(gòu)概述u信托基本要素（信托基本要素（1 1）China Foreign Economy and Trade Trust &a

7、mp; Investment Co.,Ltd.9中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 流動性安排：流動性安排：信托滿2年滾動發(fā)行，發(fā)行不足部分由佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)深圳予以補足； 提前結(jié)束安排：提前結(jié)束安排：可提前結(jié)束信托，最短信托期限不低于12個月； 資產(chǎn)資產(chǎn)運用：運用：優(yōu)先級信托資金用于向湖南達業(yè)增資，并持有其約49%股權(quán)，管理次級債權(quán)； 收益實現(xiàn)：收益實現(xiàn)：梅溪湖項目銷售收入償還次級債權(quán)及目標股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入； 信托退出：信托退出：若湖南達業(yè)歸還次級債權(quán)則信托結(jié)束，若信托到期未歸還債權(quán)，則信托對外轉(zhuǎn)讓湖南達業(yè)股權(quán)，剩余股權(quán)隨賣，并處置抵質(zhì)押物，向保證人追償； 收益分配：收益分配：信托收益首先分配信托費

8、用、其次分配優(yōu)先級本金及固定收益，然后分配次級。如有浮動收益，則按3：5：2分配給優(yōu)先級、次級、受托人。項目項目交易結(jié)構(gòu)概述交易結(jié)構(gòu)概述u信托基本要素（信托基本要素（2 2）China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.10中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司項目項目交易結(jié)構(gòu)概述交易結(jié)構(gòu)概述u信托基本要素信托基本要素（3 3）項目風險控制措施：項目風險控制措施： 股權(quán)控制：股權(quán)控制：外貿(mào)信托直接持有湖南達業(yè)49%的股權(quán)；順德精博持有的湖南達業(yè)51%股權(quán)質(zhì)押； 階段性抵押：階段性抵押：湖南達業(yè)在開發(fā)項目的土地抵押（取得開發(fā)貸

9、款或預售許可證時解押）； 集團增信：集團增信：佳兆業(yè)深圳、佳兆業(yè)集團提供連帶責任保證擔保； 佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)深圳、湖南達業(yè)承諾： 佳兆業(yè)集團或其關(guān)聯(lián)方對湖南達業(yè)的債權(quán)劣后于次級債權(quán)受償； 未經(jīng)外貿(mào)信托許可不對湖南達業(yè)的股東進行任何形式的分紅； 承擔湖南達業(yè)或有負債（如有）； 對梅溪湖J-20，J-24地塊的后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金缺口承諾補足； 信托運行期間，湖南達業(yè)未銷售的貨值及賬面現(xiàn)金之和不低于實際存續(xù)全部債權(quán)（包括銀行開發(fā)貸及本項目9億元優(yōu)先級等）余額的1.5倍； 相關(guān)合同強制執(zhí)行公證，與佳兆業(yè)集團的合同履行司法轉(zhuǎn)遞手續(xù)；China Foreign Economy and Trade Trus

10、t & Investment Co.,Ltd.11中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 項目風險控制措施：項目風險控制措施： 外貿(mào)信托向湖南達業(yè)委派董事、監(jiān)事，對湖南達業(yè)日常運營享有監(jiān)督權(quán)和對特別事項有一票否決權(quán)，包括但不限于： 制定年度財務(wù)預算、年度銷售計劃、年度開發(fā)計劃，及上述計劃中3個月以上或25%以上的調(diào)整； 預算外人民幣500萬元以上支出合同的簽訂、任何單項或連續(xù)12個月內(nèi)累計超過預算金額10%的預算外支出事項； 對外投資、對外擔保（對購房人的擔保除外）、對外借款和預算外重大資產(chǎn)處置等重要事項； 外貿(mào)信托將向湖南達業(yè)委派一名財務(wù)人員及一名工程管理人員，對湖南達業(yè)的財務(wù)狀況及項目開發(fā)、

11、銷售等情況進行監(jiān)管 湖南達業(yè)將已開立的全部銀行賬戶清單和電話銀行/網(wǎng)上銀行查詢密碼提供給信托公司；如需開立新的銀行賬戶，需及時通知信托公司，并提供賬戶信息及查詢方式。項目項目交易結(jié)構(gòu)概述交易結(jié)構(gòu)概述u信托基本要素信托基本要素（4 4）China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.12中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司三、用款項目介紹三、用款項目介紹China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.13中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹用款項

12、目介紹u項目區(qū)位項目區(qū)位本項目位于長沙市岳麓區(qū)，隸屬于長沙河西片區(qū)，梅溪湖規(guī)劃新區(qū)的核心腹地梅溪湖國際新城北側(cè)：北臨梅溪湖路，位于現(xiàn)有佳兆業(yè)云頂梅溪湖項目南邊，南臨秀峰路、周南中學、博才實驗小學，西臨綠化帶，東臨公園廣場。China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.14中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹用款項目介紹u梅溪湖片區(qū)及項目規(guī)劃圖梅溪湖片區(qū)及項目規(guī)劃圖China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.15中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托

13、有限公司u項目基本指標情況項目基本指標情況湖南達業(yè)在2013年9月30日通過招標方式取得項目土地，為住宅項目，總用地面積約143211.62平方米，總建筑面積424417.57平方米，目前已取得二證（土地證、用地規(guī)證）。詳細指標如下表：用款項目介紹用款項目介紹序號序號項目項目數(shù)量數(shù)量單位單位1規(guī)劃用地面積143211.62m22總建筑面積424417.57m23計容建筑面積340417.57m24綜合容積率2.385其中:高層262491m2 疊排別墅15360m2 連排別墅26008m2 底商12000m2 集中商業(yè)20457m2 公共配套4101m2 車位配套84000m2China Fo

14、reign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.16中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司J24地塊用款項目介紹用款項目介紹u項目現(xiàn)場項目現(xiàn)場J20地塊西南側(cè)：博才實驗小學西南側(cè)：周南中學東側(cè)：桃花嶺公園北側(cè)：佳兆業(yè)云頂梅溪湖項目China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.17中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹用款項目介紹u項目所在城市市場情況項目所在城市市場情況(1)(1)據(jù)長沙市2013年1-12月經(jīng)濟運行快報，2013年1-12月實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（G

15、DP）7153.13億元，比上年增長12.0%。近年來，長沙市地區(qū)生產(chǎn)總值連年遞增，城鎮(zhèn)人均可支配收入快速增長，消費性支出增速放緩，收支比持續(xù)增大，表明居民儲蓄增加，購買能力增強，為房地產(chǎn)發(fā)展提供有力支撐。2009-2013年長沙市地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長速度2008-2012年長沙市城鎮(zhèn)人均可支配收入及其增長速度0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%050001000015000200002500030000350002008年2009年2010年2011年2012年城鎮(zhèn)人均可支配收入(元)可支配收入增速0246810121

16、4160100020003000400050006000700080002009年2010年2011年2012年2013地區(qū)(國內(nèi))生產(chǎn)總值(億元)地區(qū)(國內(nèi))生產(chǎn)總值增速(%)數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、長沙市2013年1-12月經(jīng)濟運行快報China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.18中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司u項目所在城市市場情況項目所在城市市場情況(2)(2)據(jù)長沙市2012年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，近年來，長沙市總?cè)丝跀?shù)保持穩(wěn)定上升態(tài)勢，年度增幅保持在0.5%-1%之間，能夠為未來房地產(chǎn)市場的需求提供良好的支撐

17、。另外，隨著長株潭一體化的深入推進，長沙市作為長株潭地區(qū)的核心城市，將帶動周邊地區(qū)的人口聚集，進一步刺激市場需求。0.69%0.79%0.51%1.00%0.61%0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%6300000635000064000006450000650000065500006600000665000020082009201020112012長沙市長沙市2008-2012人口變化及增幅情況人口變化及增幅情況年末總?cè)丝?人）增幅數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫用款項目介紹用款項目介紹China Foreign Economy and Trade Trust &

18、; Investment Co.,Ltd.19中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹用款項目介紹u項目所在城市市場情況項目所在城市市場情況(3)(3)從2009年到2013年長沙市商品住宅的銷售價格一直呈增長態(tài)勢，年平均漲幅超過10%。銷售面積受當年批準上市面積及市場情況影響有所波動，年均銷售面積約為1000萬平米。2009-2013年長沙市銷售面積及銷售價格變動圖4116.934574.175641.646085.746259.590100020003000400050006000700002004006008001000120014002009年2010年2011年2012年2013年銷

19、售面積(萬)銷售價格(元/)數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、不包含保障房數(shù)據(jù)China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.20中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹用款項目介紹u項目所在城市市場情況項目所在城市市場情況(4)(4)從中指研究院編制的新建商品住宅價格指數(shù)（定基，以2010年平均價格為100）來看，選取部分一二線城市對比，長沙市新建商品住宅價格走勢基本符合全國大中城市普遍趨勢，增長幅度較為突出。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫80901001101201301402015年1月2015年3月2015年5月2015年7月20

20、15年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月新建商品住宅價格指數(shù)（定基）新建商品住宅價格指數(shù)（定基）北京長沙杭州武漢鄭州沈陽福州China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.21中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹用款項目介紹u項目所在城市市場情況項目所在城市市場情況(5)(5)從商品住宅供銷情況來看，長沙市的供銷基本持平，五年平均的銷供比為0.

21、97。市場積壓庫存較小。1.3310.950.790.9100.20.40.60.811.21.402004006008001000120014002009年2010年2011年2012年2013年銷售面積(萬)批準上市面積(萬)銷供比2009-2013年長沙市銷售及上市面積及供銷比變動圖數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、不包含保障房數(shù)據(jù)China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.22中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%0500000

22、0100000001500000020000000250000002009年2010年2011年2012年2013年2009-2013長沙市商品住宅新開工、竣工房屋面積及增幅長沙市商品住宅新開工、竣工房屋面積及增幅新開工房屋面積(平米）竣工房屋面積(平米）增幅增幅用款項目介紹用款項目介紹u項目所在城市市場情況項目所在城市市場情況(6)(6)近五年來長沙市商品住宅新開工面積除2012年有較大減少，其余年份總體呈上升趨勢。商品住宅竣工面積在近四年內(nèi)有小幅下滑。預計受2012年新開工面積減少影響，未來可能出現(xiàn)一小段時間的供給波谷。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、包含保障房數(shù)據(jù)China Foreign Eco

23、nomy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.23中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹用款項目介紹u項目所在城市市場情況項目所在城市市場情況(7)(7)長沙市土地出讓成交面積逐年穩(wěn)步增加，出讓樓面地價雖有小幅波動，但總體上升趨勢明顯。住宅用地占全部出讓成交土地的近一半。近五年土地成交面積及價格如下表所示：02004006008001000120014001600180020000200400600800100012001400160018002009年2010年2011年2012年2013年全部用地面積(萬)住宅用地面積(萬)平均樓面地價(元/

24、)住宅平均樓面地價(元/)數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.24中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2010年2011年2012年2013年長沙市土地成交溢價率與二線城市對比長沙市土地成交溢價率與二線城市對比長沙全部土地平均溢價率長沙住宅用地平均溢價率二線城市土地平均溢價率二線城市住宅用地平均溢價率 用款項目介紹用款項目介紹u項目所在城市市場情況項目所在城市市場情況(8)(8)與二線城市近幾年平均的成交土地溢價率

25、對比，除2012年之外，長沙市成交全部土地溢價率和成交住宅用地溢價率均高于二線城市平均水平。數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫、與中指數(shù)據(jù)庫同口徑選取二線城市China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.25中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 長沙市核心區(qū)域主要是芙蓉、天心、雨花、開福和岳麓，2013年五區(qū)域成交總量占全市的近80%，其中本項目所在的岳麓區(qū)又為長沙市最熱點的區(qū)域，2013年全年單一區(qū)域即實現(xiàn)銷售面積370萬平米。 2013年各區(qū)縣商品住宅成交情況：用款項目介紹用款項目介紹u項目所在區(qū)域市場情況（項目所在區(qū)域市場情況（1

26、 1）行政區(qū)行政區(qū)銷售套數(shù)銷售套數(shù)( (套套) )銷售面積銷售面積( (萬萬) )銷售價格銷售價格( (元元/ /) )銷售額銷售額( (億元億元) )批準上市批準上市套數(shù)套數(shù)( (套套) )批準上市面批準上市面積積( (萬萬) )芙蓉91979.93654252.399153.83天心941124.32691986.022133135.62雨花2061269.086714180.675672256.12開福1252160.317576121.452416178.04岳麓4027370.546246231.439412400.1望城1513208.7453494.633348246.13長沙縣

27、278729.17593817.32709581.57瀏陽市7928.2440373.33202325.16寧鄉(xiāng)縣204121.5735357.62459547.52China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.26中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹用款項目介紹u項目所在區(qū)域市場情況（項目所在區(qū)域市場情況（2 2）2007年起，長沙市政府計劃投資600億啟動梅溪湖綜合開發(fā)項目，梅溪湖綜合開發(fā)項目是集防洪、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、文化旅游和高檔住宅開發(fā)于一體的綜合型項目。在2011-2013年的啟動期完成了道路、水電氣訊等基

28、礎(chǔ)設(shè)施項目，啟動了一批標志性公建項目，完成投資180億元。計劃在2014-2017年的發(fā)展期內(nèi)建成地鐵、國際文化藝術(shù)中心、國際五星級酒店、甲級寫字樓、濱水商業(yè)街，完成投資400億元。在2018年底前，將建成高端商業(yè)綜合體、研發(fā)中心等，完成投資600億元。梅溪湖大道二環(huán)線梅溪湖西站藝術(shù)中心站人行天橋梅溪湖東站麓云路站China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.27中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹用款項目介紹u周邊土地成交情況周邊土地成交情況長沙市的土地供應(yīng)以岳麓區(qū)為主，該區(qū)有3個熱點片區(qū)土地供應(yīng)較多，分別為

29、梅溪湖、濱江新城、洋湖垸。本項目所在梅溪湖片區(qū)土地自 2012年中始逐漸集中入市，共成交22宗，其中純住宅用地15宗，出讓方式均為掛牌出讓。由于2012年整體房地產(chǎn)市場下行，入市之初成交價格較低，2013年后續(xù)逐漸上行，本項目成交于2013年9月30日，樓面地價3200元。成交情況如下圖：050010001500200025003000350040002016/8/12016/9/12016/10/12016/11/12016/12/12017/1/12017/2/12017/3/12017/4/12017/5/12017/6/12017/7/12017/8/12017/9/12017/10/

30、12017/11/12017/12/12018/1/12018/2/12018/3/1成交樓面價(元/平方米)China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.28中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹用款項目介紹u周邊可比項目情況（周邊可比項目情況（1 1）梅溪湖區(qū)片金茂梅溪湖中建梅溪湖一號佳兆業(yè)云頂梅溪湖振業(yè)城達美D6區(qū)用款項目China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.29中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司用款項目介紹用款項目介紹 本項

31、目高層擬售0.9萬元/平米，別墅擬售2.2-2.8萬元/平米，售價具備一定合理性。u周邊可比項目情況（周邊可比項目情況（2 2）項目名稱項目名稱佳兆佳兆業(yè)云業(yè)云頂梅溪湖頂梅溪湖中中建梅溪湖建梅溪湖一號一號振業(yè)城振業(yè)城金茂梅溪湖金茂梅溪湖達美達美D6區(qū)區(qū)位置岳麓區(qū)梅溪湖路與環(huán)湖路交匯處東南角（梅溪湖國際新南側(cè)）岳麓梅溪湖路南路與麓景路交匯處西南角（交叉口約750米處）岳麓區(qū)楓林路與雷鋒西大道交匯處西南角（麓山區(qū)大壩嘴診所斜對面）岳麓區(qū)梅溪湖路與雷鋒西大道交匯處往西150米（節(jié)慶島南側(cè)） 西二環(huán)與梅溪湖交叉口的西北側(cè)（紅房子土菜館斜對面）開盤時間2013-12-152012-10-202013-1

32、1-92012-10-272011-7-25物業(yè)類型高層、別墅高層高層、別墅高層、別墅高層裝修狀況毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯占地面積106640平方米240000平方米450000平方米156767平方米 88883平方米建筑面積438551平方米700000平方米 950000平方米397412平方米460000平方米容積率3.32.41.82.544.46綠化率37%41%42%40%40%總戶數(shù)27654146300028504080銷售價格高層9600元/平米；臨湖別墅均價34000元/ 高層9000元/平米高層12000元/平米；別墅300萬-600萬元/套，均價17000元/高層1100

33、0元/平米；別墅25000-27000元/高層8500元/平米2013.7-2014.1成交情況：成交套數(shù)19336756351053成交面積23012.88平米4322.46平米16092.5平米89047.11平米87338.69平米成交單價8579.41元/平米12241.14元/平米14961.64元/平米10328.09元/平米10763.34元/平米China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.30中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司u項目投入及成本利潤情況項目投入及成本利潤情況用款項目介紹用款項目介紹序號序號

34、項目名稱項目名稱總投資額總投資額單位成本單位成本（萬元）（萬元） （元（元/平方米）平方米）1 土地費用116586 2747 2 開發(fā)前期準備3730 88 3 主體建安工程137548 3241 4 室外工程12282 289 5 配套設(shè)施16136 380 6 間接費用8067 190 7 管理費用9125 215 8銷售費用11406 269 項目總投資項目總投資314881 7419 科目科目金額金額(萬元萬元)銷售面積單方銷售面積單方(元元/平方米平方米)1.銷售收入銷售收入456,254 13,566 2.開發(fā)成本294,349 8,752 3.期間費用20,531 610 營銷

35、費用11,406 339 財務(wù)費用0 0 管理費用9,125 271 4.銷售稅費44,369 1,319 土地增值稅17,678 526 營業(yè)稅及附加26,691 794 5.銷售利潤97,005 2,884 營業(yè)外收入6.營業(yè)利潤合計97,005 2,884 7.企業(yè)所得稅24,251 721 8.營業(yè)凈利潤營業(yè)凈利潤72,754 2,163 財務(wù)指標：銷售凈利率銷售凈利率15.95%毛利率毛利率35.49%投資利潤率投資利潤率30.81%China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.31中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有

36、限公司四、投資股權(quán)、質(zhì)四、投資股權(quán)、質(zhì)物物及股權(quán)管理措施簡介及股權(quán)管理措施簡介China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.32中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡介投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡介 u投資股權(quán)、質(zhì)物情況（投資股權(quán)、質(zhì)物情況（1 1） 本項目投資股權(quán)為湖南達業(yè)49%股權(quán)； 本項目質(zhì)物為湖南達業(yè)51%股權(quán)； 湖南達業(yè)為2013年8月新設(shè)立的公司，公司的經(jīng)營范圍為住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)； 湖南達業(yè)目前為單一項目公司，正在開發(fā)長沙市梅溪湖J-20、J-24-1、J-24-2地塊；

37、 湖南達業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)如右圖所示：佛山市順德區(qū)精博企業(yè)管理顧問有限公司佳兆業(yè)集團控股（上市公司）瑞景投資有限公司捷豐投資有限公司順德求越企業(yè)顧問有限公司100%100%100%100%湖南達業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.33中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司u投資股權(quán)、質(zhì)物情況（投資股權(quán)、質(zhì)物情況（2 2）投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡介投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡介 信托進入前，湖南達業(yè)實收資本5100萬元，資產(chǎn)為土地及現(xiàn)金，負債主要是佳兆業(yè)深圳等提供的關(guān)聯(lián)方借款。外貿(mào)信托與湖

38、南達業(yè)及其關(guān)聯(lián)方約定未來湖南達業(yè)其他關(guān)聯(lián)方借款劣后信托次級債權(quán)償還，項目銷售回款未經(jīng)外貿(mào)信托允許不向關(guān)聯(lián)方支付、佳兆業(yè)集團承擔湖南達業(yè)或有負債、不向股東分紅。在上述基礎(chǔ)上計算可得湖南達業(yè)股權(quán)價值為215178.6萬元。本信托計劃優(yōu)先級本金為90000萬元。信托優(yōu)先級本金：湖南達業(yè)股權(quán)價值為41.83%China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.34中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司u股權(quán)管理措施（股權(quán)管理措施（1 1） 董監(jiān)事派駐：向湖南達業(yè)委派一名董事及一名監(jiān)事，對其日常運營享有監(jiān)督權(quán)和對特別事項有1票否決權(quán)； 一票

39、否決權(quán)事項明細制定年度財務(wù)預算、年度銷售計劃、年度開發(fā)計劃，及上述計劃中3個月以上或25%以上的調(diào)整；預算外人民幣500萬元以上支出合同的簽訂、任何單項或連續(xù)12個月內(nèi)累計超過預算金額10%的預算外支出事項；對外投資、對外擔保（對購房人的擔保除外）、對外借款和預算外重大資產(chǎn)處置等重要事項。委派一名財務(wù)人員及一名工程管理人員，對財務(wù)狀況及項目開發(fā)、銷售等情況進行監(jiān)管投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡介投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡介 China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.35中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司u股權(quán)管理

40、措施（股權(quán)管理措施（2 2） 賬戶管理：湖南達業(yè)將已開立的全部銀行賬戶清單和電話銀行/網(wǎng)上銀行查詢密碼提供給信托公司；如需開立新的銀行賬戶，需及時通知信托公司，并提供賬戶信息及電話銀行/網(wǎng)上銀行查詢密碼；佳兆業(yè)集團、佳兆業(yè)深圳、湖南達業(yè)及其股東承諾：信托運行期間，佳兆業(yè)集團或其關(guān)聯(lián)方對湖南達業(yè)的債權(quán)劣后于次級債權(quán)受償，未經(jīng)外貿(mào)信托許可不對湖南達業(yè)的股東進行任何形式的分紅，佳兆業(yè)深圳承擔湖南達業(yè)或有負債，佳兆業(yè)深圳對梅溪湖J-20，J-24地塊后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金缺口承諾補足；信托運行期間，湖南達業(yè)未銷售的貨值及賬面現(xiàn)金之和不低于實際存續(xù)全部債權(quán)（含銀行開發(fā)貸及本項目9億元優(yōu)先級等）余額的1.5倍，

41、則融資額與湖南達業(yè)可控資產(chǎn)的比值為67%，達到該比值后，信托將對湖南達業(yè)所有賬戶增加預留印鑒，未經(jīng)外貿(mào)信托許可不得向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)帳付款。投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡介投資股權(quán)、質(zhì)物及股權(quán)管理措施簡介 China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.36中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司五、抵押物簡介五、抵押物簡介China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.37中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 抵押物為本用款項目土地使用權(quán)，取得開發(fā)貸款或預售證時可解

42、押；抵押物土地用途為住宅用地，土地使用權(quán)面積為143211.62平米，終止日期為2083年9月29日；深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評估有限公司北京分公司出具的評估基準日為2014年1月21日的預評估結(jié)果顯示，抵押物預評估價值約120016萬元，土地單價為8380元/平米，樓面地價為3565元/平米；抵押物簡介抵押物簡介 u抵押物評估抵押物評估China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.38中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司六六、擔保人簡介、擔保人簡介China Foreign Economy and Trade Trust &

43、amp; Investment Co.,Ltd.39中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司佳兆業(yè)集團成立于1999年，是一家實力雄厚的大型綜合性房地產(chǎn)集團，總部位于深圳。2009年12月，佳兆業(yè)集團在香港聯(lián)交所上市（股票代碼：1638.HK）；佳兆業(yè)集團主營業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商業(yè)運營、金融服務(wù)、酒店管理、物業(yè)服務(wù)等多元領(lǐng)域，產(chǎn)品覆蓋普通住宅、別墅、高端寫字樓、精品酒店、大型城市綜合體、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等；截至目前，佳兆業(yè)集團控股有限公司分為地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商業(yè)運營等板塊；擁有31家下屬地產(chǎn)公司及5家下屬專業(yè)公司，員工總?cè)藬?shù)超10000人；截至2013年12月31日，佳兆業(yè)集團總資產(chǎn)878億元，凈資

44、產(chǎn)218億元；在中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的2014年中國房地產(chǎn)500強中，佳兆業(yè)集團位列第17名。佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介u集團簡介集團簡介China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.40中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介u發(fā)展歷程發(fā)展歷程 逐步從深圳片區(qū)龍頭地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)展至深圳領(lǐng)先地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 2007年開始集團化運營 連續(xù)多年穩(wěn)居珠三角區(qū)域前列 2009年上市，登上國際資本舞臺 完成珠三角、長三角、華中、成渝、環(huán)渤海五大區(qū)域的全國化戰(zhàn)略布局。

45、利潤主導、兼顧規(guī)模 深耕一二線高價值城市 步入“又快又好”的高質(zhì)量增長階段China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.41中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司截至2013年底佳兆業(yè)集團已進入珠三角、長三角、華中、成渝、環(huán)渤海等中國五大主要經(jīng)濟區(qū)域，覆蓋30多個重要城市，項目開發(fā)90多個。2013各區(qū)片合同銷售金額及占比如右圖所示：佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介珠三角區(qū)域：116.64億元，占48.76%深圳 、廣州 、惠州東莞 、佛山、珠海長三角區(qū)域：31.27億元，占13.07%上海、 南京、杭州、常州、無錫 、蘇州、泰

46、州環(huán)渤海區(qū)域：23.9億元，占11.79%北京、沈陽 、大連、青島、丹東、鞍山 、營口 、盤錦、本溪、遼陽、濰坊、葫蘆島華中區(qū)域：28.3億元，占11.83%武漢、長沙、株洲地產(chǎn)開發(fā)（布局）業(yè)務(wù)遍布全國五大區(qū)域 30多個城市擁有項目90多個 成渝區(qū)域：34.79億元，占14.54%成都 、南充、重慶u地產(chǎn)開發(fā)（地產(chǎn)開發(fā)（1 1）China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.42中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司u地產(chǎn)開發(fā)（地產(chǎn)開發(fā)（2 2）東莞水岸豪門長沙佳兆業(yè)8號佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介成都現(xiàn)代城上海珊瑚灣深圳茗萃

47、園深圳佳兆業(yè)城市China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.43中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介u城市更新城市更新(1)(1)佳兆業(yè)城市更新業(yè)務(wù)始于1999年，目前業(yè)務(wù)涉及深圳、珠海、廣州、東莞、惠州等城市，擁有項目近40個，建筑面積約1400萬平米；佳兆業(yè)置業(yè)集團是國內(nèi)第一家、也是最大的專業(yè)舊改公司，聚集了近300名精通規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)談判、拆遷、建設(shè)的專業(yè)人才。城市更新包括如下類型：爛尾樓改造：佳兆業(yè)中心、中石化大廈舊村（城中村）改造：鹽田三四村整體搬遷、深圳西鄉(xiāng)河東舊村項目舊廠房（工業(yè)

48、區(qū)）改造：佳兆業(yè)城市廣場（寶吉項目）、大鵬第三工業(yè)區(qū)舊住宅區(qū)改造：佳兆業(yè)桂芳園、佳兆業(yè)水岸華都China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.44中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司u城市更新（城市更新（2 2）佳兆業(yè)金翠園（深圳）改造后佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)金翠園（深圳）改造前佳兆業(yè)桂芳園（深圳）改造前佳兆業(yè)桂芳園（深圳）改造后China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.45中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司u商業(yè)運營商業(yè)運營(1)(1

49、)佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介業(yè)務(wù)遍布全國五大區(qū)域 擁有籌建、在建、在營項目面積近300萬平米China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.46中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司u商業(yè)運營商業(yè)運營(2)(2) 佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介十年商業(yè)運營經(jīng)驗：2004年進入商業(yè)領(lǐng)域，發(fā)展“城市購物中心”與“社區(qū)型購物中心”兩大商業(yè)產(chǎn)品線，在營購物中心及社區(qū)商業(yè)共20個。七重業(yè)態(tài)八大品牌：形成多元化商業(yè)體系購物中心（佳兆業(yè)廣場）、時尚百貨（銀狐百貨）、精品酒店（高端國際酒店、可域、鉑域）、高端餐飲（嘉美軒精細潮州菜）、國際影城

50、（凱獅國際）、文體運營（大運中心）、社區(qū)商業(yè)（布吉東大街）：佳兆業(yè)廣場為佳兆業(yè)商業(yè)集團核心品牌，目前擁有在營、在建購物中心近20個主題式、情景式、體驗式購物中心，引領(lǐng)新型商業(yè)模式。廣州佳兆業(yè)廣場、大連佳兆業(yè)廣場、鞍山佳兆業(yè)廣場、惠州佳兆業(yè)廣場在營項目。文體運營中的代表性作品為深圳大運中心（占地52萬 ，場館面積29萬，配套商業(yè)7萬 ）、深圳南山文體中心（7.88萬 ）。China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.47中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介u商業(yè)運營商業(yè)運營(3)(3) China

51、 Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.48中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 2013年佳兆業(yè)集團全年銷售額達195.23億元，毛利66億元，分別較2012年上升63.3%及69.9%。實現(xiàn)合約銷售額239億元，按年增長37.9%，銷售面積245萬平方米，較2012年下降4.9%，合約平均銷售價格為9760元/平方米，較2012年增加45%。佳兆業(yè)集團近五年銷售額如下表所示，年均增長率約為42.6%。佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介u經(jīng)營業(yè)績（經(jīng)營業(yè)績（1 1）60.2100.91152.89173.41239.2105010

52、015020025020092010201120122013銷售額（萬元）China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.49中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介u經(jīng)營業(yè)績（經(jīng)營業(yè)績（2 2）根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團及中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合編纂及發(fā)布的2013年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50排行榜，佳兆業(yè)的銷售位列第25位；在深圳市2013年的銷售額、已售建筑面積排行榜上，佳兆業(yè)集團均位列榜首。深圳佳兆業(yè)城市廣場以銷售額及已售建筑面積為深圳2013年一手住宅市場單盤銷售冠軍（深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)）。Chi

53、na Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.50中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司佳兆業(yè)集團2012年及2013年獲取的土地中92.3%位于一線城市及省會城市。截至2013年12月31日，佳兆業(yè)集團約63%的土地儲備位于一線城市及省會城市；截至2013年底，佳兆業(yè)集團的土地儲備為2330萬平方米，足夠應(yīng)付未來五年的發(fā)展所需。其2013年獲取土地的明細如圖：佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介u土地儲備土地儲備收購月收購月份份地點地點應(yīng)占權(quán)應(yīng)占權(quán)益益地盤面積地盤面積（平方米）（平方米）每單位最高每單位最高獲允許容積獲允許容積率的應(yīng)占建

54、率的應(yīng)占建筑面積筑面積代價（人民代價（人民幣百萬元）幣百萬元）類別類別2013.2杭州100%36,59573,190466住宅2013.2青島100%206,879273,420370.8住宅2013.2南充100%67,942156,267305.7住宅2013.3東莞100%33,91084,775450.1住宅2013.4成都100%51,256143,516509.5住宅2013.4武漢100%40,390116,323439住宅2013.5.廣州100%65,62772,9661,867.70住宅2013.5深圳11.50%14,41116,306405商業(yè)2013.5上海100%

55、11,08849,8961,505.00商業(yè)2013.5杭州100%74,779142,0801,004.20住宅2013.5廣州100%19,67135,479798.7住宅2013.6上海100%48,38782,741525.8住宅2013.8葫蘆島100%148,222295,000222.4住宅2013.9上海100%72,73578,554515住宅2013.10重慶100%303,029711,9671293.4住宅2013.10重慶100%21,30021,30032.5工業(yè)2013.11長沙100%143,212340,4181089.4住宅2013.12廣州51%190,7

56、42217,1742211.9住宅及商業(yè)2013.12葫蘆島100%77037200900115.7住宅及商業(yè)China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.51中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司u資產(chǎn)負債情況（資產(chǎn)負債情況（1 1）佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介科目科目2013年年2012年年2011年年2010年年資產(chǎn)總值資產(chǎn)總值 8,780,798 5,795,260 4,170,471 2,642,254 流動資產(chǎn) 7,727,035 4,983,572 3,475,570 2,043,943 其中：發(fā)展中物業(yè) 4,

57、516,892 3,167,023 2,215,959 1,052,118 持作銷售的已落成物業(yè) 613,490 316,952 134,266 60,332 應(yīng)收賬款、按金及其他應(yīng)收款項 332,354 584,311 369,746 248,228 受限制現(xiàn)金 167,646 66,978 54,103 53,007 現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目 676,597 468,250 394,539 433,960 非流動資產(chǎn) 1,053,763 811,687 694,901 598,312 投資物業(yè) 959,520 753,950 637,510 548,400 土地使用權(quán) 16,534 6,049

58、2,060 1,838 于聯(lián)營公司之投資29,898 29,952 總負債總負債 6,604,982 4,289,841 2,975,526 1,642,915 流動負債 4,654,855 2,943,872 1,709,854 928,225 其中：自顧客收取的墊款 2,963,894 1,387,857 724,186 449,435 應(yīng)計建筑成本 802,054 541,452 527,410 132,598 借款 402,376 315,034 206,719 175,171 其他應(yīng)付款項 197,747 169,739 152,281 80,634 非流動負債 1,950,126

59、1,345,969 1,265,672 714,690 其中：借款 1,820,100 1,225,736 1,157,731 617,566 2,175,816 1,505,418 1,194,945 999,339 根據(jù)2010-2013年佳兆業(yè)集團財務(wù)報告，佳兆業(yè)集團總資產(chǎn)在2010年至今呈大幅增長，2010-2013年年均增長率為49%。存貨（發(fā)展中物業(yè)、持作銷售的已落成物業(yè)、收購土地按金總和）在流動資產(chǎn)中占比基本穩(wěn)定在60%左右，2013年占比為66%；截至2013年12月31日，佳兆業(yè)集團貸款總額為222.25億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)為40.24億元，2-5年內(nèi)到期債務(wù)為134.1

60、6億元，5年以后到期債務(wù)為47.85億元。單位：萬元China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.52中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司近兩年佳兆業(yè)集團的資產(chǎn)負債率在75%左右，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)處于正常水平。凈負債率在近三年內(nèi)逐年下降。流動比率在2010和2011年保持在2.0以上，2013年下降至1.66，但仍保持在行業(yè)內(nèi)較好水平。由于存貨的大幅增加，速動比率和現(xiàn)金比率相對略低?？傮w來看，佳兆業(yè)集團具備一定的長短期償債能力。佳兆業(yè)集團簡介佳兆業(yè)集團簡介u資產(chǎn)負債情況（資產(chǎn)負債情況（2 2）資產(chǎn)負債率75%74%71%62%凈負債率62.1%66.8%76.6%30.6%流動比率1.66 1.69 2.03 2.20 現(xiàn)金比率0.180.18 0.26 0.52 科目科目2013年年2012年年2011年年2010年年China Foreign Economy and Trade Trust & Investment Co.,Ltd.53中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司2010-2013年，佳兆業(yè)集團